Znalecký posudek č. 3661/2012

Znalecký posudek č. 3661/2012 o ceně nemovitosti - 1/2 rodinného domu č.p. 506 na pozemku parc.č. 2155 a 1/2 tvořeného parcelami č. 2155 a 2156/1 v kat. úz. Bučovice, obec Bučovice, okres Vyškov, ve vlastnictví Radoslava Houště. Objednatel posudku: JUDr. Ondřej Mareš Exekutorský úřad Litoměřice Novobranská 20 412 01 Litoměřice Účel posudku: Stanovení obvyklé ceny pro provedení exekuce č.j. 124 Ex 1159/11-16 prodejem nemovitosti. Podle stavu ke dni 6.9.2012 posudek vypracoval: B plus B, spol. s r.o. Holečkova 657 150 00 Praha 5 Košíře MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9 Posudek obsahuje 9 stran textu včetně titulního listu a 5 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Praze dne 18.9.2012

A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) 1/2 rodinného domu č.p. 506 na pozemku parc.č. 2155 a 1/2 tvořeného parcelami č. 2155 a 2156/1 v kat. úz. Bučovice, obec Bučovice, okres Vyškov, zapsáno na LV č. 3958. Účelem tohoto ocenění je vypracování posudku, jako podkladu pro stanovení reálné prodejní ceny souboru ocenění pro potřeby objednatele. Stanovená tržní hodnota dle tohoto posudku respektuje právní předpisy v oblasti cen, financování, účetnictví a daní platné v době zpracování. Tržní hodnota je určena pro potřeby objednatele a je odrazem situace na trhu nemovitostí v době zpracování. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: 1/2 rodinného domu č.p. 506 Hájecká 506 685 01 Bučovice Region: Jihomoravský Okres: Vyškov Katastrální území: Bučovice 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 6.9.2012 za přítomnosti majitele nemovitosti. 4. Podklady pro vypracování posudku: - výpis z katastru nemovitostí ze dne 14.8.2012, LV č. 3958, kat. úz. Bučovice, Katastrální úřad pro Jihomoravská kraj, KP Vyškov - kopie mapy katastrální ze dne 20.8.2012, mapový list č. Bučovice 7-4/14, měřítko 1:1000, kat. úz. Bučovice - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti zn. 124 EX 1159/11-16 ze dne 19.3.2011 - usnesení o ustanovení znalce č.j. 124 EX 1159/11-64 ze dne 14.8.2012 - fotodokumentace nemovitosti - informace od spoluvlastníka nemovitosti - informace z KN - informace z realitního trhu - skutečnosti zjištěné na místě samém 5. Vlastnické a evidenční údaje: Dle listu vlastnictví č. 3958, k.ú. Bučovice, obec Bučovice ze dne 14.8.2012, A - vlastnické právo: SJM Houšť Radoslav a Houšťová Marie, Hájecká 506, 685 01 Bučovice podíl 1/2 Houšť Radoslav, Hájecká 506, 685 01 Bučovice podíl 1/2 B - nemovitosti: Bučovice č.p. 506 - bydlení na pozemku parc. č. 2155 pozemek parc. č. 2155 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 345 m 2 pozemek parc. č. 2156/1 - zahrada o výměře 439 m 2 2

C - omezení vlastnických práv: Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne 19.12.2005. Právní účinky vkladu práva ke dni 19.12.2005. Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresního soudu ve Vyškově 24 EXE-1248/2011-12 ze dne 18.02.2011.; uloženo na prac. Vyškov Vyrozumění soudního exekutora o nabytí právní moci usnesení EÚ Litoměřice (JUDr.Mareš) 124EX-1159/2011 o nařízení exekuce. Právní moc ke dni 12.04.2011.; uloženo na prac. Vyškov Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí EÚ Litoměřice (JUDr.Mareš) 124 EX- 1159/2011-16 ze dne 19.03.2011. Právní moc ke dni 25.03.2011. Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti EÚ Litoměřice (JUDr.Mareš) 124EX-1159/2011-15 ze dne 19.03.2011. Právní moc ke dni 25.03.2011. Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresního ve Vyškově 24 EXE-1807/2012-18 ze dne 14.05.2012.; uloženo na prac. Vyškov Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí EÚ Praha-západ, JUDr. Milan Makarius 156 EX- 605/2012-15 ze dne 05.06.2012. D - Jiné zápisy Bez zápisu E - Nabývací tituly a jiné podklady zápisu Smlouva kupní ze dne 30.04.2002. Právní účinky vkladu práva ke dni 02.05.2002. Smlouva kupní ze dne 24.10.2005. Právní účinky vkladu práva ke dni 21.12.2005. 6. Dokumentace a skutečnost: Majitelé sdělili částečné informace o nemovitosti, neumožnili vstup na pozemek a do rodinného domu. 7. Celkový popis nemovitosti: Město Bučovice patří administrativně pod okres Vyškov a náleží pod Jihomoravský kraj. Bučovice je také obcí s rozšířenou působností. Obec Bučovice se rozkládá asi 15 km jižně od Vyškova. Úředně žije v katastru tohoto menšího města zhruba 6450 obyvatel. Protéká zde řeka Litava. Bučovice se dále dělí na pět části, konkrétně to jsou: Bučovice, Černčín, Kloboučky, Marefy a Vícemilice. Veškerá občanská vybavenost je v místě. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. Městem prochází železnice a je zde i železniční stanice. Oceňovaný rodinný dům č.p. 506 je situován v okrajové části obce Bučovice, kat. úz. Bučovice na vlastním pozemku parc. č. 2155. K domu náleží vedlejší stavby, jejichž stav, účel a výměra nebyly zjištěny. K domu náleží pozemek parc. č. 2156/1, který slouží jako zahrada. Přístup k domu je zajištěn po zpevněné komunikaci ve vlastnictví obce. Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl 1/2. 8. Obsah posudku: a) Ocenění porovnávacím způsobem a1) Rodinný dům č.p. 506 b) Pozemky b1) Pozemky parc. č. 2155 2156/1 3

9. Popis objektů a pozemků: a) Ocenění porovnávacím způsobem a1) Rodinný dům č.p. 506 Rodinný dům č.p. 506 je samostatně stojící na vlastním pozemku parc. č. 2155. Na dům v minulosti navazoval rodinný dům na sousedním pozemku, dům je nyní zbourán. Dům je nepodsklepený, jednopodlažní se sedlovou střechou. V domě se nachází tři pokoje, kuchyně, koupelna s vanou a WC. Základy jsou betonové, svislé konstrukce zděné. Krov dřevěný. Střešní krytina pálená tašková. Bleskosvod je osazen. Venkovní omítky jsou opatřeny nátěrem. Dveře jsou dřevěné. Okna plastová a dřevěná. Vytápění je ústřední plynové a krobvými kamny, ohřev vody el. bojlerem. Dům je napojen na elektro rozvod, vodovod, kanalizaci a plyn. b) Pozemky b1) Pozemky parc. č. 2155 2156/1 Oceňované pozemky parc. č. 2155 a 2156/1 jsou nepravidelného tvaru, pozemky jsou mírně svažité severní směrem. Pozemek parc. č. 2155 je zastavěn rodinným domem č.p. 506 a vedlejšími stavbami. K domu náleží uzavřený dvorek. Za domem zahrada parc. č. 2156/1 s ovocnými stromy. B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů: Administrativní cena (vyhláška 387/2011 Sb.) a) Porovnávací hodnota a 1 ) Rodinný dům č.p. 506-26a Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Rodinný dům Poloha objektu: Jihomoravský kraj - nad 2 000 do 10 000 obyvatel Stáří stavby: 80 roků Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 3 314,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1. NP: 6,00*18,00 = 108,00 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1. NP: 108,00 m 2 2,50 m Obestavěný prostor: 1. NP: (6,00*18,00)*(3,00) = 324,00 m 3 zastřešení: 6,00*18,00*2,50/2 = 135,00 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 459,00 m 3 4

Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 108,00 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 108,00 m 2 Podlažnost ZP / ZP1 = 1,00 Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku č. V i 0. Typ stavby - Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné I typ A plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - Samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - Cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - Hodnota 1 III 0,02 5. Napojení na sítě (přípojky) - Přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn V 0,08 nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - Ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - Úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - Minimálního rozsahu II -0,03 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - Bez vedlejších staveb nebo II 0,00 jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - Od 300 m2 do 800 m2 celkem II 0,00 12. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 13. Stavebně - technický stav - Stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou II 1,05 Koeficient pro stáří 80 let: 0,70 12 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V13 * 0,70 = 0,786 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Význam obce - bez většího významu I 0,00 2. Úřady v obci - obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem nebo II 0,02 banka nebo policie nebo pošta 3. Poloha nemovitosti v obci - okrajová území obce II -0,01 4. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení III 0,00 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - kompletní síť obchodů a III 0,05 služeb, pohostinské a kulturní zařízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola a sportovní zařízení III 0,04 7. Zdravotnické zařízení v okolí nemovitosti - dobrá dostupnost zdravotnické III 0,05 péče 8. Veřejná doprava - zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m s více jak III 0,00 čtyřmi pravidelnými denními spoji 9. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost v obci a okolí - nižší než je průměr v kraji III 0,04 11. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 12. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 12 Index polohy I P = (1 + P i ) = 1,190 i = 1 5

Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší než II -0,05 nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II 0,00 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl 1/2. I -0,05 Index trhu I T = (1 + T i ) = 0,900 i = 1 3 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,786 * 1,190 * 0,900 = 0,842 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 3 314,- Kč/m 3 * 0,842 = 2 790,39 Kč/m 3 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * OP = 2 790,39 Kč/m 3 * 459,00 m 3 = 1 280 789,01 Kč Rodinný dům č.p. 506 - zjištěná cena = 1 280 789,01 Kč Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Rodinný dům č.p. 506 = 1 280 790,- Kč Cena objektů činí celkem 1 280 790,- Kč Porovnávací metoda a) Hlavní stavby a 1 ) Rodinný dům č.p. 506 Popis porovnávaných objektů: Množství jednotek oceňované stavby: 102,00 1) Exkluzivně nabízíme k prodeji RD 3+1 v klidné postranní ulici Bučovic. V domě proběhla rekonstrukce, jsou zde nové rozvody plynového topení a plastová okna z čelní strany. V roce 2011 se také nově dělala izolace. V obývacím pokoji jsou zbudovaná krásná a hlavně výhřevná krbová kamna. Kromě tří prostorných pokojů se zde nachází i veranda situovaná do dvora. Dům je řadový, koncový, přízemní. celková plocha pozemku je 783 m2. Je tvořena předzahrádkou, domem, uzavřeným dvorem, hospodářskými přístavky a velkou zahradou s ovocnými stromy. 2) Prodej RD 3+2 Bučovice o CP 933 m2.průjezdem je dům rozdělen na byty 2+1 a 1+1 s možností půdní nástavby. Zastavěná plocha 406m2, zahrada má 527 m2. Topení ústřední na tuhá paliva, plyn v domě, elektřina, obecní vodovod, vlastní studna. K domu náleží dílna, hospodářské budovy, dřevník a zděná zahradní chatka. 3) Se souhlasem majitele zprostředkujeme prodej velmi pěkného RD za výbornou cenu - prodej spěchá. RD 4+1 v obci Bučovice - Vícemilice s garáží, dvorkem, zahradou. Zastavěná plocha a nádvoří je 390 m2, zahrada je 893 m2. Topení ústřední na tuhá paliva, vodu ohřívá elektrický bojler, plyn v domě, elektřina, obecní vodovod, veřejná kanalizace. Dům prošel v roce 2008 rozsáhlou rekonstrukcí, (pl.okna, plovoucí podlahy, dlažba, nové WC geberit, nové odpady i voda. 6

Seznam porovnávaných objektů: Název Realizovaná cena K m K c K v K 1 K 2 K 3 Množství [jedn] Jedn. cena [Kč/jedn.] 1) RD Bučovice 2 000 000,- Kč 1,00 0,95 1,00 1,00 1,00 1,00 102,00 18 627,45 2) RD Bučovice 1 450 000,- Kč 0,98 0,95 1,00 0,98 1,03 1,00 80,00 17 032,99 3) RD Bučovice 1 590 000,- Kč 0,98 0,95 0,98 0,98 1,00 0,95 180,00 7 503,26 Součet: 43 163,71 Kč/jedn. / 3 Průměrná jednotková cena: 14 387,90 Kč/jedn. Minimální jednotková cena: 7 503,26 Kč/jedn. Maximální jednotková cena: 18 627,45 Kč/jedn. Základní cena: 14 387,90 Kč 102,00 á 14 387,90 Kč/ = 1 467 565,80 Kč Rodinný dům č.p. 506 - výsledná cena = 1 467 565,80 Kč Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Rodinný dům č.p. 506 = 1 467 570,- Kč Cena objektů činí celkem 1 467 570,- Kč Administrativní cena (vyhláška 387/2011 Sb.) a) Pozemky a 1 ) Pozemky parc. č. 2155 2156/1-27 - 32 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zastavěná plocha a nádvoří 2155 354,00 75,44 26 705,76 Součet 26 705,76 Úprava ceny příloha č. 21: 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 10 % Úprava ceny celkem 10 % + 2 670,58 Mezisoučet 29 376,34 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,3200 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): * 2,1550 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 - celkem 83 563,94 Pozemek zahrady nebo ostatní plochy oceněný dle 28 odst. 5. Základní cena = 75,44 Kč/m 2. Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 7

zahrada 2156/1 439,00 75,44 33 118,16 Součet 33 118,16 Úprava ceny - příloha č. 21: 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 10 % Úprava ceny celkem 10 % + 3 311,82 Mezisoučet 36 429,98 Úprava ceny dle 28 odst. 5: * 0,4000 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,3200 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): * 2,1550 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 5 - celkem 41 451,49 Pozemky parc. č. 2155 2156/1 - zjištěná cena = 125 015,43 Kč Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemky parc. č. 2155 2156/1 = 125 020,- Kč Cena pozemků činí celkem 125 020,- Kč C. Rekapitulace Administrativní cena: Administrativní cena objektů: Administrativní cena pozemků: Administrativní cena celkem: 1 280 790,- Kč 125 020,- Kč 1 405 810,- Kč Porovnávací cena: Porovnávací cena objektů: Porovnávací cena celkem: 1 467 570,- Kč 1 467 570,- Kč Stanovisko znalce: Při stanovení výsledné obecné ceny je nutno přihlédnout nejenom k výsledkům jednotlivých oceňovacích metod, ale zároveň ke všem obecným ekonomickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektům vztaženým k oceňovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako např. lokalita, pozice majetku v zóně, infrastruktura, dopravní dostupnost, univerzálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodářská situace. Pro stanovení obvyklé ceny oceňovaného souboru nemovitostí - bylo třeba vzít úvahu tyto základní skutečnosti a ovlivňující aspekty: a) situace na trhu s realitami: nabídka obdobných nemovitostí je v dané lokalitě na realitním trhu na velmi dobré úrovni, nabídka převyšuje poptávku b) parametry povyšující cenu: klidná část obce, veškerá občanská vybavenost c) parametry ponižující cenu: spoluvlastnický podíl 8

Na základě zjištěných hodnot, výše uvedených skutečností v místě a po zvážení všech aspektů obvyklou cenu 1/2 nemovitostí ve výši 730.000,- Kč. Obvyklá cena ½ nemovitosti: 730 000,- Kč slovy: sedm set třicet tisíc Kč V Praze dne 18.9.2012 MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9 D. Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován společností s ručením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení 21 odst. 3 zákona číslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí, motorových vozidel a jiných věcí movitých, majetkových práv, cenných papírů, podniků, ostatního majetku a pro účetnictví. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 3661/2012 znaleckého deníku. Odpovědná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel společnosti. B plus B, spol. s r.o., Holečkova 657,150 00 Praha 5 - Košíře, IČO: 61056049, předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité, nehmotný majetek, finanční majetek a podnik na základě koncesní listiny vydané živnostenským odborem úřadu městské části Praha 5 pod č.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne 3.5.2006, zajistila a předala podklady pod poř. č. 339/2012. E. Seznam příloh: Mapová situace. Snímek z katastrální mapy. Výpis z katastru nemovitostí. 9