-1- ZNALECKÝ POSUDEK č. 6869/35-2014 o ceně nemovitosti bytové jednotky č. 583/14 v bytovém domě čp. 583 v k.ú. Horní Staré Město, obec Trutnov, okres Trutnov, včetně podílu na společných částech budov a pozemcích Objednavatel posudku: Exekutorský úřad Trutnov Trutnov 3, Ječná 479 JUDr. Jan Bohutínský Účel posudku: zjištění obvyklé ceny nemovitosti dle Usnesení ze dne 21.02.2014 pod čj. 158 EX 1417/13-26 Předpis pro ocenění: zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování nemovitostí a předpisy navazující Posudek vypracoval: Jiří Danielis, Trutnov, Pražská 88 znalec z oboru stavebnictví a stavební ekonomiky Posudek obsahuje: 9 stran textu včetně titulního listu a předává se objednavateli ve třech vyhotoveních. V Trutnově dne 24.03.2014 Vyhotovení č.:
-2- A.SITUACE: Podklady pro ocenění: a) výpis z katastru nemovitostí + informace o stavbě b) snímek pozemkové mapy c) situace širších vztahů d) místní šetření e) zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a předpisy navazující f) dohoda spoluvlastníků budovy o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví g) částečná projektová dokumentace h) databáze vlastní a skupiny odhadců majetku okresu Trutnov Datum provedení místního šetření a jeho účastníci: Místní šetření bylo mnou vyvoláno doporučenými dopisy na den 13.03.2014, povinná se neozvala, byt nebyl zpřístupněn. Jelikož je mi z jiných případů znám v této budově stav bytů i jejich výměry, je ocenění provedeno dle dostupných podkladů i sdělení vlastníků sousedních bytů. Po konzultaci s objednavatelem posudku je proto bezpečně možno provést ocenění tzv. zvenku.. Datum k němuž se ocenění provádí: Ocenění provedeno ke dni místního šetření, tj. 13.03.2014. Při ocenění se vycházelo ze zjištění na místě samém, poskytnutých dokladů a informací. B.NÁLEZ: Vlastnické a evidenční údaje jsou obsaženy v přiložených dokumentech a nebyly předmětem samostatného zkoumání.
-3-1. Bytová jednotka je zapsána v listu vlastnictví č. 6000, katastrální území Horní Staré Město, obec Trutnov, Okresní úřad Trutnov. Vlastník: individuální vlastnictví Tesařová Věra, narozena 14.05.1940 2. Podíl na společných částech budov a pozemcích je zapsán v listu vlastnictví č. 5665, katastrální území Horní Staré Město, obec Trutnov, Okresní úřad Trutnov. Vlastník: podílové spoluvlastnictví Tesařová Věra, narozena 14.05.1940, podíl ve výši 8560/1000000 3. Z projektové dokumentace vyplývá vybudování budov v letech 1986-88, v období před 3-5 lety provedena revitalizace budovy, kdy byla obnovena krytina, klempířské prvky, zateplena fasáda, obnoveny výtahy, domovní dveře, osazeny plastová okna. V hodnoceném bytu nedošlo dle informací sousedů k žádné modernizaci - mimo obnovení oken. 4. Výčet oceňovaných nemovitostí: a) Bytová jednotka č. 583/14 b) Podíl na společných částech budov a pozemích ve výši 8560/1000000
-4-5. Popis: Nemovitost je situována v sídlištní zástavbě Zelená louka, jenž je vzdálena od historického centra města 3.50 km, přímo přístupna z Dlouhé ulice, od hypermarketu Kaufland vzdálena 300 m, od zastávky MHD 200 m. Území je plně zainvestované, budova je napojena na veškeré inženýrské sítě včetně horkovodu EPO, vybudována na rovinatém pozemku. Jde o samostatně stojící osmipodlažní budovu se třemi sekcemi (vchody, výtahy), plně podsklepena (technické podlaží), s plochou střechou. Obsahuje celkem 64 bytů, z toho v sekci čp. 583 je 24 bytů, tj. tři na podlaží. a) Bytová jednotka č. 583/14 Oceňovaný byt se nalézá ve střední sekci zateplené budovy, v 5.NP, jde o byt 1+1 s úplným sociálním příslušenstvím. Konstrukční řešení: Jde o typový montovaný objekt T06B, založen na betonových základech, svislé konstrukce ze želbetonových panelů a příložek, dodatečně provedena zateplená fasáda, schody dvouramenné, střecha plochá ze živičných pásů. Výtahy modernizovány, nové domovní dveře, vnitřní omítky štukové, okna plastová, podlahy PVC, kuchyň uvažována původní včetně sporáku (standardní), sociální jádro umakartové, podstandardní vybavení, vytápění ústřední teplovodní, včetně ohřevu TÚV. Technický stav: Stav budovy vlivem revitalizace dobrý, stav bytu celkově podstandardní s přihlédnutím k původnímu umakartovému sociálnímu jádru. Výměry: Kuchyň Pokoj Chodba Koupelna WC Komora Sklep Celkem 7,314 m2 16,387 m2 3,315 m2 2,016 m2 0,912 m2 1,950 m2 2,239 m2 34,133 m2
-5- b) Pozemky Plně zainvestované, přístupny z veřejné komunikace, rovinaté. č.parcely Výměra v m 2 stp. čk. 1281 192 stp. čk. 1282 234 stp. čk. 1283 214 celkem 640 C. OCENĚNÍ: Obecné předpoklady pro stanovení tržní hodnoty Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. Předpokládá se plný soulad se všemi aplikovatelnými republikovými zákony a obecně závaznými předpisy. Objektivní tržní hodnotu definuji jako hodnotu, kterou lze dosáhnout v konkrétních podmínkách trhu s nemovitostmi mezi dobrovolně jednajícími kupujícími a prodávajícími, bez zřetele na individuální a jiné zájmy. Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto ocenění a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít zodpovědnost.
-6- Výpočet věcné hodnoty STAVBY Věcnou hodnotou se rozumí reprodukční cena snížená o přiměřené opotřebení. Výchozí věcná hodnota zjištěna v závislosti na skutečně porovnatelné ceny obytných budov, přepočtené na 1 m2 podlahové plochy, které v lokalitě činí 26 500,- Kč. Reprodukční cena: 26 500,- Kč/m2 x 34,133 m2 = 904 525,- Kč Opotřebení: 26 let při technické životnosti 80 let činí 32,50 % Časová cena: 610 554,- Kč POZEMKY Obvyklá cena pozemků v této lokalitě činí 650,- Kč/m2. Výpočet: 640 m2 x 650,- Kč/m2 = 416 000,- Kč Podíl ve výši 8560/1000000 činí 3 561,- Kč Věcná hodnota (časová cena) bytové jednotky č. 583/14 včetně podílu na společných částech budov a pozemcích činí zaokrouhleně 614 000,- Kč.
-7- Stanovení hodnoty srovnávací metodou Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými nemovitostmi (v tomto případě byty). Jelikož specifická kritéria nelze aplikovat na jiné subjekty, zjistí se obvyklá cena přiměřeným koeficientem prodejnosti v daném místě a čase v závislosti na zprůměrované skutečně dosažené (známé) prodejní ceny za obdobný typ nemovitosti byty. V lokalitě sídliště Zelená louka v Horním Starém Městě, v zástavbě panelovými budovami, v území s úplnou vybaveností, se dle dostupných informací získaných od realitních kanceláří a odhadců majetku, zobchodovaly v posledním období následující prodeje bytů obdobného stáří, vybavení, velikosti. Velikost bytu Výměry v m2 Cena bytu Srovnatelná cena 1+1 39 540 000 13 846 1+1 45 420 000 9 333 1+1 46 580 000 12 609 1+1 34 410 000 12 059 Z toho vyplývá průměrná cena 11 962,- Kč/m2 Tyto ceny obsahují i podíl na společných částech budov a pozemcích. V místě je v současné době značný převis nabídky nad poptávkou. Výpočet: 34,133 m2 x 11 962,- Kč/m2 = 408 299,- Kč Srovnávací hodnota nemovitosti zapsané v LV č. 6000 a 5665 v k.ú. Horní Staré Město činí zaokrouhleně 410 000,- Kč.
-8- Stanovení návrhu obvyklé ceny Vzhledem k současné situaci na trhu s nemovitostmi, ovlivněné negativně ekonomickou a realitní krizí, kdy je značný převis nabídky nad poptávkou, navrhuji obvyklou cenu nemovitosti ve výši porovnatelné ceny, snížené o 10 % vzhledem k okolnosti, že byt je užíván povinnou. Výpočet: 410 000 x 0,90 = 369 000,- Kč Návrh obvyklé ceny nemovitosti zapsané v LV č. 6000 a 5665 v k.ú. Horní Staré Město činí zaokrouhleně 370 000,- Kč. Slovy: Třistasedmdesáttisíckorunčeských Ocenění práv a závazků Nebyly mnou zjištěny žádná další práva či závady váznoucí na nemovitosti, mimo uvedená ve Výpisu z katastru nemovitostí. V Trutnově dne 24.03.2014 Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu Hradec Králové dne 23.01.1976, č.j. 248/76 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, s rozšířením pro obor ekonomika odvětví ceny a odhady se specializací oceňování podniků a nepeněžních vkladů ze dne 3.3.1997, čj. Spr. 1004/97. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 6869/35-2014 znaleckého deníku. Znalečné účtuji dle přiložené likvidace na základě dokladu. V Trutnově dne 24.03.2014
-9-