ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 2507/127/15 NEMOVITÁ VĚC: Pozemek st.parc.č. 156/1 se stavbou č.p. 40 Katastrální údaje : Kraj Královéhradecký, okres Jičín, obec Podhorní Újezd a Vojice, k.ú. Podhorní Újezd Adresa nemovité věci: Podhorní Újezd 40, 507 54 Podhorní Újezd a Vojice OBJEDNAVATEL: EURODRAŽBY.CZ a.s. Adresa objednavatele: Čimická 780/61, 181 00 Praha 8 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Stanislav Kerhart Ohaveč 18, 506 01 Jičín IČ: 43516963 telefon: 736 259 228 e-mail: stanislav.kerhart@email.cz DIČ: fax: Zjištění obvyklé ceny pro účely dražebníka (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 400 000 Kč Datum místního šetření: 4.6.2015 Stav ke dni : 4.6.2015 Za přítomnosti: vlastník nebyl přítomen Počet stran: 14 stran Počet příloh: 5 Počet vyhotovení: 2 V Ohavči, dne 17.6.2015 Stanislav Kerhart
NÁLEZ Znalecký úkol Zjištění obvyklé ceny podle stavu ke dni 4.6.2015. Ocenění je provedeno ve smyslu definice uvedené v 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku podle stavu nemovitosti ke dni místního šetření t.j. k 4.6.2015. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Přehled podkladů Podklady: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 320 pro k.ú. Podhorní Újezd Kopie katastrální mapy Zjištění na místě samém dne 4.6.2015 v době 18,00-18,30 hod. Údaje Pojišťovny Kooperativa a.s. Místopis Vesnice Podhorní Újezd a Vojice leží v průměrné výšce 294 metrů nad mořem, nachází se na území okresu Jičín a náleží pod Královéhradecký kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Hořice. Obec Podhorní Újezd a Vojice se rozkládá 14 kilometrů jihovýchodně od Jičína a 10 kilometrů západně od Hořic. Území této středně velké vesnice trvale obývá asi 630 obyvatel. Podhorní Újezd a Vojice mají 2 části, Podhorní Újezd a Vojice. V obci je základní škola nižšího stupně a mateřská škola. Z občanské vybavenosti je v obci koupaliště a sportovní hřiště, veřejná knihovna, ordinace praktického lékaře a poštovní úřad. Z inženýrských sítí je v obci elektrorozvodná síť, veřejný vodovod a rozvod zemního plynu. Nejbližší vlakové zastávky jsou Sobčice a Vojice. Obcí vede i autobusová linka. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - zástavba RD Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup přes pozemky: 1084/1 Obec Podhorní Újezd a Vojice, Vojice 141, 50801 Podhorní Újezd a Vojice 1370 Obec Podhorní Újezd a Vojice, Vojice 141, 50801 Podhorní Újezd a Vojice - 2 -
Celkový popis Majitel v daném termínu nebyl v místě oceňované nemovitosti, ani neumožnil znalci prohlídku domu č.p. 39. Výměry byly odhadnuty obhlídkou z veřejné komunikace a odměřením z katastrální mapy v katastru nemovitostí. Stáří domu bylo určeno odhadem 70 let. Dům je řadový koncový nepodsklepený s jedním nadzemním podlažím s podkrovím, byl postaven na svažitém terénu. Půdorys má tvar obdélníka. Podle velikosti zastavěné plochy usuzuji, že je v domě jedna bytová jednotka o velikosti 2+1. Základy jsou kamenné, svislé konstrukce jsou zděné, střecha je sedlová s taškovou (pálenou) krytinou, klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Stropy jsou zřejmě trámové. Vnitřní omítky jsou nejspíš vápenné štukové, fasádní jsou břízolitové. Okna jsou dřevěná zdvojená. Dveře jsou pravděpodobně dřevěné. Vytápění je asi lokální na tuhá paliva. Objekt je připojen na elektrorozvodnou síť, voda do domu není přivedena, voda je svedena do trativodu, záchod je suchý. Na hranici pozemku je přípojka zemního plynu. Riziko povodní je na stupni 1. Přístup je z veřejné komunikace ve vlastnictví Obce Podhorní Újezd a Vojice. Silné stránky Pozemek s výhledem do kraje Malá vzdálenost do okresního města a do Hořic Možnost napojení na veřejný vodovod a na zemní plyn Slabé stránky Zhoršený stavebně technický stav domu (neprováděná údržba) Malá výměra pozemku, svažitý terén Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci Nedostatek pracovních příležitostí v místě (dopravní dostupnost Jičína, Hořic a Hradce Králové tuto nevýhodu zmírňuje) RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Ostatní rizika: nejsou Komentář: Nemovitost není užívána - 3 -
OBSAH 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Dům č.p. 40 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky 3. Porovnávací ocenění 3.1 OCENĚNÍ 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Dům č.p. 40 Věcná hodnota dle THU Vzhledem k tomu, že nebylo možné změřit podlahovou plochu domu, byla užitná plocha odhadnuta z plochy zastavěné (75 %). V podkroví je podle umístění okna ve štítu a absence střešních oken zřejmě jen jedna místnost na východní straně od průčelí nad chodbu v I.NP (5,34*4,00 m ). Výměry: zastavěná plocha I.NP... 69,42 m 2 * 0,75 = 52,07 m 2 zastavěná plocha podkroví... 21,36 m 2 * 0,75 = 16,02 m 2 celkem: 68,09 m 2 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha I.NP 69,42 m 2 2,75 m podkroví a zastřešení 69,42 m 2 3,00 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] I.NP (5,34*13,00)*(2,75) = 190,91 m 3 podkroví a zastřešení (5,34*13,00)*(3,00*1/2) = 104,13 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor I.NP 190,91 m 3 podkroví a zastřešení 104,13 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 295,03 m 3-4 -
Konstrukce Popis 1. Základy kamenné 2. Zdivo zděné tl. 45 cm 3. Stropy dřevěné 4. Střecha krov dřevěný, vázaný 5. Krytina pálená krytina 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Vnitřní omítky vápenné, štukové 8. Fasádní omítky břízolitové omítky 9. Vnější obklady chybí 10. Vnitřní obklady běžné keramické obklady 11. Schody dřevěné 12. Dveře hladké plné dveře 13. Okna dřevěná, zdvojená 14. Podlahy obytných PVC místností 15. Podlahy ostatních PVC místností 16. Vytápění kamna na tuhá paliva 17. Elektroinstalace světelná 18. Bleskosvod chybí 19. Rozvod vody chybí 20. Zdroj teplé vody chybí 21. Instalace plynu chybí 22. Kanalizace chybí 23. Vybavení kuchyně chybí 24. Vnitřní vybavení chybí 25. Záchod suchý 26. Ostatní chybí Ocenění Zastavěná plocha (ZP) [m 2 ] 69 Obestavěný prostor (OP) [m 3 ] 295,03 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 3 452 Rozestavěnost % 100,00 Upravená cena (RC) [Kč/m 3 ] 3 452 Reprodukční hodnota [Kč] 1 018 461 (RC * OP) Stáří roků 75 Další životnost roků 35 Opotřebení % 68,20 Věcná hodnota (VH) [Kč] 323 871-5 -
2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV) Požadovaná Jednotková Koeficient Lokalita: Podhorní Újezd Výměra [m 2 ] Upravená /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m 2 ] [ K C ] [ Kč/m 2 ] KRC: 0,80 KMP: 0,98 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 0,98 Parcela č.: 788 199 000 252,54 0,77 194,03 Popis pozemku: Pozemek v obci Podhorní Újezd - Vojice. Pozemek, jako celá obec je jižní svah Za domem se do 50 metrů je borový les. Na hranici pozemku se nachází plyn, voda i elektřina. Pozemek je po obecních komunikacích přístupný ze dvou stran. Lokalita: Lužany KRC: 0,80 KMP: 0,96 KPP: 0,99 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 0,95 Parcela č.: 3 124 749 000 239,76 0,72 173,18 Popis pozemku: Prodej stavební parcely s přilehlým pozemkem 2 600 m2 v klidné obci Lužany, okres Jičín. Inženýrské sítě: veřejná kanalizace, obecní vodovod a elektřina na hranici pozemku. Plyn v obci není. Dle územního plánování je pozemek určen k výstavbě RD do CP 500 m2. Příjezdová cesta zpevněná. V obci autobusová zastávka, MŠ, ZŠ a obchod. Lokalita: Kovač KRC: 0,80 KMP: 0,98 KPP: 0,98 KDD: 0,99 KMZ: 0,99 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 0,94 Parcela č.: 1 547 495 000 319,97 0,71 226,49 Popis pozemku: Prodej stavebního pozemku v obci Kovač (9 km od Jičína, 10 km od Hořic), okr. Jičín o celkové rozloze 1.547 m2. IS: elektro., plyn, voda (přes silnici). Slunný pozemek s výhledem na les a okolní krajinu. Průměrná jednotková cena 197,90 Kč/m 2 Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] zastavěná plocha a 156/1 289 200 57 800 nádvoří Celková výměra pozemků 289 Hodnota pozemků celkem 57 800-6 -
3. Porovnávací ocenění 3.1 Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 68,09 m 2 Obestavěný prostor: 295,03 m 3 Zastavěná plocha: 69,42 m 2 Plocha pozemku: 289,00 m 2 Srovnatelné nemovité věci Název: Rodinný dům K prodeji menší zděný dům v obci Podhorní Újezd a Vojice. K dispozici je v přízemí domu menší chodba se schodištěm 8,69 m2, obývací pokoj 15,86 m2, kuchyňka 5,51 m2, koupelna 3,61 m2, samostatná toaleta 1,23 m2, v patře se nachází ložnice 11,45 m2 a pracovna 15,86 m2. Objekt je částečně podsklepen. K domu náleží pozemky o výměře 238 m2 Lokalita Podhorní Újezd a Vojice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,80 K2 Velikosti objektu 1,01 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,95 K5 Celkový stav 0,97 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,93 Celkový koef. K C 0,69 Upravená j. cena Kč/m 2 6 408 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 67,00 m 2 238 m 2 620 000 Kč 9 254 Kč/m 2 Název: Rodinný dům K prodeji starší rodinný dům o celkové podlahové ploše 90 m2 se sedlovou střechou a možností vybudování půdní vestavby. Dům byl vystavěn kolem roku 1920 a prošel několika menšími úpravami.dnes je napojen na elektřinu 220-380V,vodovod a je možnost připojení na plyn.v současnosti je dům vytápěn kamny na tuhá paliva. Lokalita Lázně Bělohrad - Horní Nová Ves Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,80 K2 Velikosti objektu 0,99 K3 Poloha 0,95 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,94-7 -
Celkový koef. K C 0,71 Upravená j. cena Kč/m 2 5 816 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 85,00 m 2 207 m 2 699 000 Kč 8 224 Kč/m 2 Název: Rodinný dům Rodinný dům v obci Šaplava. Jedná se o rodinný dům a stodolu, postavené ve tvaru L, přízemní stavbu s půdními prostory, kdy obytnou část tvoří vstupní chodba, 6 pokojů, kuchyň, spíž, samostatné WC a koupelna s vanou. Dům je napojen na el., veřejný vodovod, HUP v plotě, odpady jsou svedeny do septiku umístěného v zahradě. Topení je lokální na TP. Dům je zčásti podsklepen, na obytnou část navazuje stodola, chlév a kolna. Celková výměra pozemku včetně zastavěné plochy je 1358 m2. Lokalita Šaplava Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,80 K2 Velikosti objektu 0,97 K3 Poloha 1,03 K4 Provedení a vybavení 0,95 K5 Celkový stav 0,99 K6 Vliv pozemku 0,98 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,92 Celkový koef. K C 0,68 Upravená j. cena Kč/m 2 5 219 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 100,00 m 2 1 358 m 2 770 000 Kč 7 700 Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena 5 219 Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena 5 814 Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena 6 408 Kč/m 2 Stanovená jednotková porovnávací cena 5 814 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 68,09 m 2 Výsledná porovnávací hodnota 395 875 Kč - 8 -
REKAPITULACE OCENĚNÍ 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Dům č.p. 40 323 871,00 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky 57 800,00 Kč 3. Porovnávací ocenění 3.1 395 875,00 Kč Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku 395 875 Kč 0 Kč 381 671 Kč 57 800 Kč Obvyklá cena 400 000 Kč slovy: Čtyřistatisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.12 Komentář ke stanovení výsledné ceny Obvyklá cena byla zjištěna porovnáním srovnatelných nemovitostí v nabídkách realitních kanceláři. Vzhledem k malé vzdálenosti do okresního města, do Hořic a vzhledem ke stavebně technickému stavu domu, je vypočtená cena v místě obvyklá. Závěr Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění je obecně poptávka po obdobných nemovitostech nižší, než je jejich nabídka. S ohledem na lukrativnost polohy se jedná o lokalitu průměrnou. Cena zjištěná dle cenového předpisu nezohledňuje situaci na trhu s obdobnými objekty v daném místě. Obchodovatelnost nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací, a proto se v případě odhadu obvyklé hodnoty oceňované nemovitosti přikláním k ceně zjištěné porovnávací metodou. V Ohavči 17.6.2015 Stanislav Kerhart Ohaveč 18 506 01 Jičín telefon: 736 259 228 e-mail: stanislav.kerhart@email.cz - 9 -
Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Hradci Králové dne 6.5.1986, č.j. Spr. 961/86 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2507/127/15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2507/15. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 2 Mapa oblasti 1 Riziko záplav 1-10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -