ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 3103b/16/2014

1 ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 3103b/16/2014 NEMOVITOST: RD čp 495 na pp 653 a 199/106, 199/107 Katastrální údaje : Kraj Středočeský, okres Kladno, obec Lány, k.ú. Lány Adresa nemovitosti: Lesní 495, 270 61 Lány Vlastník: Natalia Kuckirová, Dominova 2465/11, 15800 Praha 5, vlastnictví: výhradní OBJEDNATEL : Soudní exekutor Mgr. Hynek Sekyrka Exekutorský úřad Praha 1 se sídlem, Adresa objednatele: Murmanská 1475/4, 100 00 Praha 10 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Zdeněk Myslík Kovářova 141/1a, 155 00 Praha 5 Exekuční řízení (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 17 900 000 Kč Datum místního šetření: 25.2 a 5.3.2014 Stav ke dni : 25.2.2014 Počet stran: 19 stran Počet vyhotovení: 3 V Praze dne 8.3.2014

2 NÁLEZ Znalecký úkol Zjištění obvyklé ceny rodinného domu čp. 495 na pp 653, dále pozemky č. 199/106 a 199/107 včetně příslušenství katastrální území Lány, obec Lány, okr. Kladno. Obvyklou cenou pro účely zákona č. 403/2009 Sb., kterým se mění zákon č. 526/1990 Sb., o cenách, ve znění pozdějších předpisů, a zákon č. 265/1991 Sb., o působnosti orgánů České republiky v oblasti cen, ve znění pozdějších předpisů se rozumí cena shodného nebo z hlediska užití porovnatelného nebo vzájemně zastupitelného zboží volně sjednávaná mezi prodávajícími a kupujícími, kteří jsou na sobě navzájem ekonomicky, kapitálově nebo personálně nezávislí na daném trhu, který není ohrožen účinky omezení hospodářské soutěže. Nelze-li zjistit cenu obvyklou na trhu, určí se cena pro posouzení, zda nedochází ke zneužití výhodnějšího hospodářského postavení, kalkulačním propočtem ekonomicky oprávněných nákladů a přiměřeného zisku. Obvyklou cenou se pro účely zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Z uvedených definic obvyklé ceny je zřejmé, že při zjišťování tržní hodnoty nelze brát v úvahu žádná sociální, příbuzenská či věková kritéria zúčastněných osob, tedy povinného či oprávněného ani žádné jiné okolnosti provázející obvyklou cenu. Je otázkou smluvního ujednání mezi svobodně jednajícími subjekty, avšak výše úhrady by s ohledem na dobré mravy měla vycházet ze všech výše uvedených aspektů, které determinují obvyklou cenu. V daném případě pro nemovitosti katastrální území Lány, obec Lány, okr. Kladno je obvyklá cena zjištěná podle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku. Metodika ocenění Pro zjištění skutečné technické hodnoty staveb je v tomto případě použita metodika reprodukční ceny snížené o přiměřené opotřebení k věku a intenzitě užívání. Základem hodnoty bude výpočet obestavěného prostoru. Pro výpočet je použito podkladů URS Praha vč. seznamu směrných orientačních sazeb ke sborníku S-850 a sazebníku orientačních sazeb přímých nákladů a zahraniční metodika publikovaná Conzultinvestem Praha. Pro zjištění Administrativní ceny pak použita vyhláška Ministerstva financí č. 441//2013 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhláška). Pro zjištění tržní hodnoty nemovitosti je použito metody, která vychází ze základní cenové úrovně zjištěné podle reálně uskutečňovaných smluvních převodů. Tato cenová úroveň zohledňuje jak administrativní cenu (vyhláška 441/2013 Sb.,), věcnou hodnotu dle THU, srovnávací hodnotu tak i porovnávací metodu a je dále upravena soustavou korekčních koeficientů, které zohledňují působení faktorů, které mají vliv na tržní hodnotu. Za cenu obvyklou (tržní, obchodovatelnou, obecnou) považujeme při ocenění nemovitosti cenu zjištěnou v takové výši, kterou by bylo možno v den ocenění dosáhnout mezi dobrovolně prodávajícími a kupujícími nezávislými osobami, po řádném marketingu.

3 Přehled podkladů Výpis z katastru nemovitostí LV č. 799 Katastrálního úřadu Kladno Spisová a projektová dokumentace prohlédnuta na odboru výstavby-nové Strašecí Kolaudační rozhodnutí čj.3336/332/02/ku ze dne 28.1.2003 Snímek katastrální mapy Informace poskytnuté při fyzické prohlídce. Prohlídka a zaměření nemovitostí SOUČASNÝ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - zástavba RD Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis N á l e z Technický popis oceňovaných nemovitostí Jedná se o dům obytný, který splňuje podmínku 13 vyhl.a je charakterizován jako dům rodinný. Městský úřad Nové Strašecí - odbor výstavby a životního prostředí povolil užívání rodinného domu pod čj. 336/332/02/Ku Kolaudačním rozhodnutím ze dne 28.1.2003. Rodinný dům ke dni ocenění je částečně užíván s drobnými nedodělky, které jsou patrné z dále uvedeného výpočtu procenta rozestavěnosti přímo v ocenění. Předmětem ocenění jsou dále pozemky v katastru nemovitostí evidované jako zastavěná plocha, zahrada a orná půda, které tvoří jednotný funkční celek, katastrální území Lány, obec Lány, okr. Kladno. Rodinný dům čp. 495 na st. 653 Přízemní, podsklepený se střechou sedlovou s využitým prostorem v podkroví k účelovému využití. Obvodové konstrukce jsou zděné z POROTHERM bloků s dostatečnou tepelnou izolací, izolace proti zemní vlhkosti jsou funkční, střešní krytina tašková, rozvod studené i teplé vody z centrálního zdroje, vytápění etážové atd. viz výpis z Technické zprávy CITACE Základní údaje o stavbě pozemku a budoucím provozu Projekt řeší změnu stavby před jejím dokončením. Změny se týkají vnitřního dispozičního uspořádání. Navržený dům je přízemní, podsklepený s obytným podkrovím. Střecha je sedlová o sklonu 37. Půdorys domu je členitý. Obytné místnosti jsou orientovány V-Z-J, vstup do domu je z jihu, vjezd o garáže na západní straně. Dispozice RD - v přízemí na kótě + - 0,00 se nachází zádveří, vstupní hala s obývací pokoj, ze kterého je přístup do zvýšené jídelny a odtud do kuchyně a komory. Tato část je na kótě 1,26. Z jídelny je přístup po schodech do pracovny, která je na kótě 2,85 m. Na kotě 1,26 jsou situovány dvě koupelny, dvě ložnice, balkony a šatna. - V podkroví na kótě + 4,11 m jsou situovány dvě ložnice, šatna, koupelna a hala. - V suterénu se nachází dvougaráž, fitness, krbová hala, koupelna, prádelna, kotelna, bazén a ve

4 snížené části je navržen sklep a sauna - podrobnosti viz stavební část. - Oplocení domu kamenná podezdívka s dřevěným plotem v = 1,5 m. Vzdálenost domu od oplocení je 27m. - Parkování vozidel je zajištěno na parcele domu a v garáži, Pozemek je mírně svažitý směrem na sever. Ve spodní části pozemku je umístěna kanalizační veřejná stoka. Technické řešení objektu Dům je vyzděn z cihel POROTHERM 44 P+D n 30 P+D. Příčky tl. 11,5 P+D. Sloup uprostřed obývacího pokoje je železobetonový viz konstrukční část realizační dokumentace. Stropy jsou keramické nad suterénem a přízemím budou z válcovaných nosníků a stropních vložek HURDIS. Krov je dřevěný vaznicový, kombinovaný e ocelovými nosníky. Krytina je tašková. Okna a vchodové dveře jsou plastová. Základové pasy jsou z prostého betonu. Statika objektu, kladečské výkresy, krov a základy jsou součásti prováděcího projektu schváleného při stavebním povolení. Ztužující věnce v úrovni stropu, železobetonové vyztužené 4 E 10 a třmínky E6 á 300 mm. Překlady nad otvory v nosných zdech jsou navrženy z válcovaných profilů I. Věnec pod pozednici bude železobetonový, vysoký 15 cm vyztužený 4 E 10, tř. 6 mm á 300 mm a budou do ní zabetonovány ocelové úchytky pro pozednici. Podhledy v podkroví budou provedeny z LIGNOPORU a omítnuty - via skladby konstrukcí výkr. č. 9. Izolace proti zemní vlhkosti Je navržena z asfaltových pásů RADONELAST. KONEC citace Z výše uvedeného je patrné, že objekt po dokončení lze celkově hodnotit s prvky nadstandardního vybavení s tím, že chybějící konstrukce jsou uvedeny přímo v ocenění. Kvalita a vybavení je zřejmá z dále uvedené tabulky v souladu s příl. č. 24 k vyhl. Technická předpokládaná životnost a výpočet procenta opotřebení analytickou metodou je proveden přímo v ocenění. Venkovní úpravy Ve smyslu vyhlášky jsou předmětem ocenění jen položky č. 2.5, 2.7, 15,19, 21 a 23 uvedené v příloze č. 11, přičemž se tyto na pozemku nevyskytují. Pozemky Jsou v katastru nemovitostí vedeny jako zastavěná plocha a nádvoří a orná půda, které spolu tvoří jednotný funkční celek, katastrální území Lány, obec Lány, okr. Kladno. zastavěná plocha a nádvoří st. 653 276 m2 zahrada č. 199/106 88 m2 orná půda č. 199/107 2351 m2 RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Nemovitost je řádně zapsána v katastru Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace

5 Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Exekuce Ostatní rizika: nejsou OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1 Rodinný dům čp. 495 na pp 653 1.2 Ocenění venkovních úprav zjednodušeným způsobem 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky Obsah tržního ocenění majetku 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Rodinný dům čp. 495 na pp 653 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky 3. Porovnávací ocenění 3.1 RD na pp 653 OCENĚNÍ Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1 Rodinný dům čp. 495 na pp 653 Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: 13, typ C Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: podsklepená Podkroví: má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 111

6 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka výrazně nižší I -0,06 než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - exekuce I -0,04 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 5 * (1 + P i) = 0,900 Index polohy 4 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,03 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,00 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,01 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II -0,02 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava* - Zastávka hromadné dopravy do 500 m IV -0,02 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 0,978 Koeficient pp = I T * I P = 0,880 11 i = 2 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] IPP 10,0*20,75+4,75*3,5+7,0*8,5-6,95*3,0 = 262,77 INP 10,0*20,75+4,75*3,5+7,0*8,5+2,5*3,5+3,2*3,2/2-6,95*3,0 = 276,65

7 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha IPP 262,77 m 2 2,70 m INP 276,65 m 2 3,10 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] IPP (10,0*20,75+4,75*3,5+7,0*8,5- = 798,75 m 3 6,95*3,0)*(2,70)+7,2*8,55*1,45 INP (10,0*20,75+4,75*3,5+7,0*8,5+2,5*3,5+ = 1 023,59 m 3 3,2*3,2/2-6,95*3,0)*(3,10+0,5+0,1) podkroví vč. zastřešení (10,0*20,75+7,0*8,5-6,5*3,0-7,25*3,0)*2,55/2+4,9*4,75*1,95/3+2,6*3*1 = 310,76 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor IPP PP 798,75 m 3 INP NP 1 023,59 m 3 podkroví vč. Zastřešení Z 310,76 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 2 133,10 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy S 100 2. Zdivo S 100 3. Stropy S 100 4. Střecha S 100 5. Krytina S 100 6. Klempířské konstrukce Cu N 100 7. Vnitřní omítky S 100 8. Fasádní omítky S 100 9. Vnější obklady C 100 10. Vnitřní obklady S 100 11. Schody S 100 12. Dveře S 100 13. Okna plastová s izolačním dvojsklem N 100 14. Podlahy obytných místností plovoucí podlaha N 100 15. Podlahy ostatních místností S 100 16. Vytápění plynový kotel N 100 17. Elektroinstalace S 100 18. Bleskosvod S 100 19. Rozvod vody S 100 20. Zdroj teplé vody plynový kotel + nepřímotopný zásobník N 100

8 21. Instalace plynu S 100 22. Kanalizace S 100 23. Vybavení kuchyně C 100 24. Vnitřní vybavení umyvadlo, vana, WC, bidet N 100 25. Záchod S 100 26. Ostatní S 100 27. Bazén A 100 Výpočet koeficientu vybavení K 4 a stupně rozestavěnosti nedokončené stavby (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro přepočet obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na vybavení, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část UP PP Roz Dok K [%] [%] [%] [%] [%] [%] 1. Základy S 5,40 100 1,00 5,40 4,82 100,00 4,82 2. Zdivo S 23,40 100 1,00 23,40 20,89 100,00 20,89 3. Stropy S 9,10 100 1,00 9,10 8,13 100,00 8,13 4. Střecha S 5,40 100 1,00 5,40 4,82 100,00 4,82 5. Krytina S 3,30 100 1,00 3,30 2,95 100,00 2,95 6. Klempířské konstrukce N 0,80 100 1,54 1,23 1,10 100,00 1,10 7. Vnitřní omítky S 6,10 100 1,00 6,10 5,45 100,00 5,45 8. Fasádní omítky S 2,80 100 1,00 2,80 2,50 100,00 2,50 9. Vnější obklady C 0,50 100 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 10. Vnitřní obklady S 2,20 100 1,00 2,20 1,96 75,00 1,47 11. Schody S 2,30 100 1,00 2,30 2,05 70,00 1,44 12. Dveře S 3,20 100 1,00 3,20 2,86 50,00 1,43 13. Okna N 5,10 100 1,54 7,85 7,01 100,00 7,01 14. Podlahy obytných místností N 2,10 100 1,54 3,23 2,88 100,00 2,88 15. Podlahy ostatních místností S 1,30 100 1,00 1,30 1,16 75,00 0,87 16. Vytápění N 5,30 100 1,54 8,16 7,29 100,00 7,29 17. Elektroinstalace S 4,20 100 1,00 4,20 3,75 80,00 3,00 18. Bleskosvod S 0,60 100 1,00 0,60 0,54 100,00 0,54 19. Rozvod vody S 2,90 100 1,00 2,90 2,59 80,00 2,07 20. Zdroj teplé vody N 1,70 100 1,54 2,62 2,34 100,00 2,34 21. Instalace plynu S 0,50 100 1,00 0,50 0,45 100,00 0,45 22. Kanalizace S 2,70 100 1,00 2,70 2,41 100,00 2,41 23. Vybavení kuchyně C 0,50 100 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 24. Vnitřní vybavení N 4,30 100 1,54 6,62 5,91 30,00 1,77 25. Záchod S 0,30 100 1,00 0,30 0,27 25,00 0,07 26. Ostatní S 4,00 100 1,00 4,00 3,57 0,00 0,00 27. Bazén A 2,57 100 1,00 2,57 2,30 40,00 0,92 Součet upravených objemových podílů: 111,98 Rozestavěnost: 86,62 Koeficient vybavení K 4 : 1,1198 Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl upravený rozestavěností, UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Opotř. Konstrukce, vybavení Stáří Živ. Opotř. z celku [%] [%] [%] [%] části 1. Základy S 4,82 100,00 4,82 5,57 11 150 7,33 0,4083 2. Zdivo S 20,89 100,00 20,89 24,12 11 110 10,00 2,4120

9 3. Stropy S 8,13 100,00 8,13 9,39 11 100 11,00 1,0329 4. Střecha S 4,82 100,00 4,82 5,57 11 95 11,58 0,6450 5. Krytina S 2,95 100,00 2,95 3,41 11 40 27,50 0,9378 6. Klempířské konstrukce N 1,10 100,00 1,10 1,27 11 50 22,00 0,2794 7. Vnitřní omítky S 5,45 100,00 5,45 6,29 11 55 20,00 1,2580 8. Fasádní omítky S 2,50 100,00 2,50 2,89 11 40 27,50 0,7948 10. Vnitřní obklady S 1,47 100,00 1,47 1,70 11 40 27,50 0,4675 11. Schody S 1,44 100,00 1,44 1,66 11 110 10,00 0,1660 12. Dveře S 1,43 100,00 1,43 1,65 11 50 22,00 0,3630 13. Okna N 7,01 100,00 7,01 8,09 11 50 22,00 1,7798 14. Podlahy obytných místností N 2,88 100,00 2,88 3,32 11 40 27,50 0,9130 15. Podlahy ostatních místností S 0,87 100,00 0,87 1,00 11 40 27,50 0,2750 16. Vytápění N 7,29 100,00 7,29 8,42 11 35 31,43 2,6464 17. Elektroinstalace S 3,00 100,00 3,00 3,46 11 30 36,67 1,2688 18. Bleskosvod S 0,54 100,00 0,54 0,62 11 40 27,50 0,1705 19. Rozvod vody S 2,07 100,00 2,07 2,39 11 35 31,43 0,7512 20. Zdroj teplé vody N 2,34 100,00 2,34 2,70 11 30 36,67 0,9901 21. Instalace plynu S 0,45 100,00 0,45 0,52 11 35 31,43 0,1634 22. Kanalizace S 2,41 100,00 2,41 2,78 11 45 24,44 0,6794 24. Vnitřní vybavení N 1,77 100,00 1,77 2,04 11 45 24,44 0,4986 25. Záchod S 0,07 100,00 0,07 0,08 11 45 24,44 0,0196 27. Bazén 0,92 100,00 0,92 1,06 11 40 27,50 0,2915 Opotřebení: 19,2 % Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m 3 ]: = 2 130,- Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 11): * 1, 1200 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 1,1198 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 0,9000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,1260 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 5 111,45 Plná cena: 2 133,10 m 3 * 5 111,45 Kč/m 3 = 10 903 234,- Kč Výpočet nedokončené stavby Úprava ceny za nedokončené konstrukce * 0,8662 Nedokončená stavba = 9 444 108,71 Kč Koeficient opotřebení: (1-19,2 % /100) * 0,808 Nákladová cena stavby CS N = 7 630 839,84 Kč Koeficient pp * 0,880 Cena stavby CS = 6 715 139,06 Kč Rodinný dům čp. 495 na pp 653 - zjištěná cena = 6 715 139,06 Kč 1.2 Ocenění venkovních úprav zjednodušeným způsobem Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem dle 18 procentem z ceny stavby. Stanovené procento z ceny staveb: 3,50 %

10 Ceny staveb pro ocenění venkovních úprav Název stavby Rodinný dům čp. 495 na pp 653 Celkem: Cena stavby 6 715 139,06 Kč 6 715 139,06 Kč Ocenění Cena staveb celkem: 6 715 139,06 3,50 % z ceny staveb * 0,0350 Ocenění venkovních úprav zjednodušeným způsobem - zjištěná cena = 235 029,87 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma I 0,00 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 + P i = 1,000 6 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka výrazně nižší I -0,06 než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - exekuce I -0,02 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 5 * (1 + P i) = 0,920 4 i = 1

11 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,03 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,00 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,01 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava* - Zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 III -0,03 m s více jak čtyřmi pravidelnými dopravními spoji denně 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 0,989 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,920 * 1,000 * 0,989 = 0,910 11 i = 2 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 685,84 0,910 624,11 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a st. 653 276,00 624,11 172 254,36 nádvoří 4 odst. 1 zahrada 199/106 88,00 624,11 54 921,68 4 odst. 1 orná půda 199/107 2 351,00 624,11 1 467 282,61 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem 1 694 458,65 Pozemky - zjištěná cena = 1 694 458,65 Kč

12 Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu Rekapitulace výsledných cen a) Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby a.1 1 ) Rodinný dům čp. 495 na pp 653 6 715 139,10 Kč 1.2. Příslušenství a.2 1 ) Ocenění venkovních úprav zjednodušeným způsobem 235 029,90 Kč a) Ocenění staveb celkem 6 950 169,- Kč b) Ocenění pozemků b 1 ) Pozemky 1 694 458,70 Kč b) Ocenění pozemků celkem 1 694 458,70 Kč Celkem 8 644 627,70 Kč Ocenění majetku obecnou metodikou 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Rodinný dům čp. 495 na pp 653 Věcná hodnota dle THU Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha IPP 262,77 m 2 2,70 m INP 276,65 m 2 3,10 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] IPP (10,0*20,75+4,75*3,5+7,0*8,5- = 798,75 m 3 6,95*3,0)*(2,70)+7,2*8,55*1,45 INP (10,0*20,75+4,75*3,5+7,0*8,5+2,5*3,5+ = 1 023,59 m 3 3,2*3,2/2-6,95*3,0)*(3,10+0,5+0,1) podkroví vč. zastřešení (10,0*20,75+7,0*8,5-6,5*3,0-7,25*3,0)*2,55/2+4,9*4,75*1,95/3+2,6*3*1 = 310,76 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor IPP 798,75 m 3 INP 1 023,59 m 3 podkroví vč. Zastřešení 310,76 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 2 133,10 m 3

13 Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl upravený rozestavěností, UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část UP PP Stáří Živ. Opotř. Opotř. z celku [%] [%] [%] [%] části 1. Základy S 5,29 100,00 5,29 6,05 11 150 7,33 0,4435 2. Zdivo S 22,93 100,00 22,93 26,22 11 110 10,00 2,6220 3. Stropy S 8,92 100,00 8,92 10,20 11 100 11,00 1,1220 4. Střecha S 5,29 100,00 5,29 6,05 11 95 11,58 0,7006 5. Krytina S 3,23 100,00 3,23 3,69 11 40 27,50 1,0148 6. Klempířské konstrukce N 0,78 100,00 0,78 0,89 11 50 22,00 0,1958 7. Vnitřní omítky S 5,98 100,00 5,98 6,84 11 55 20,00 1,3680 8. Fasádní omítky S 2,74 100,00 2,74 3,13 11 40 27,50 0,8608 9. Vnější obklady C 0,49 100,00 0,49 0,56 11 40 27,50 0,1540 10. Vnitřní obklady S 1,62 100,00 1,62 1,85 11 40 27,50 0,5088 11. Schody S 1,58 100,00 1,58 1,81 11 110 10,00 0,1810 12. Dveře S 1,57 100,00 1,57 1,80 11 50 22,00 0,3960 13. Okna N 5,00 100,00 5,00 5,72 11 50 22,00 1,2584 14. Podlahy obytných místností N 2,06 100,00 2,06 2,36 11 40 27,50 0,6490 15. Podlahy ostatních místností S 1,27 100,00 1,27 1,45 11 40 27,50 0,3988 16. Vytápění N 5,19 100,00 5,19 5,93 11 35 31,43 1,8638 17. Elektroinstalace S 3,29 100,00 3,29 3,76 11 30 36,67 1,3788 18. Bleskosvod S 0,59 100,00 0,59 0,67 11 40 27,50 0,1843 19. Rozvod vody S 2,27 100,00 2,27 2,60 11 35 31,43 0,8172 20. Zdroj teplé vody N 1,67 100,00 1,67 1,91 11 30 36,67 0,7004 21. Instalace plynu S 0,49 100,00 0,49 0,56 11 35 31,43 0,1760 22. Kanalizace S 2,65 100,00 2,65 3,03 11 45 24,44 0,7405 24. Vnitřní vybavení N 1,26 100,00 1,26 1,44 11 45 24,44 0,3519 25. Záchod S 0,29 100,00 0,29 0,33 11 45 24,44 0,0807 27. Bazén 1,01 100,00 1,01 1,15 11 40 27,50 0,3162 Součet upravených objemových podílů: 87,46 Opotřebení: 18,5000 Ocenění Zastavěná plocha (ZP) [m 2 ] 277 Obestavěný prostor (OP) [m 3 ] 2 133,10 Jednotková cena (JC) [Kč/m 2 ] 4 338 Reprodukční hodnota Kč 9 253 392 (RC * OP) Opotřebení % 18,50 Věcná hodnota (VH) Kč 7 541 514 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků

14 Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV) Požadovaná Jednotková Koeficient Lokalita: 1 Výměra [m 2 ] Upravená /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m 2 ] [ K C ] [ Kč/m 2 ] KRC: 1,00 KMP: 1,00 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: 1 1 750 750,00 1,00 750,00 Popis pozemku: 1Reálná obchodovatelná hodnota již zastavěného pozemku Průměrná jednotková cena 750,00 Kč/m 2 Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] zastavěná plocha a 653 276 750 207 000 nádvoří zahrada 199/106 88 750 66 000 orná půda 199/107 2 351 750 1 763 250 Celková výměra pozemků 2 715 Hodnota pozemků celkem 2 036 250 3. Porovnávací ocenění 3.1 Rozestavěný RD na pp 653 Oceňovaná nemovitost Obestavěný prostor: 2 133,10 m 3 Zastavěná plocha: 276,65 m 2 Plocha pozemku: 2 715,00 m 2 Popisy porovnatelných nemovitostí 1)Prodej, dům vily, 360 m2celková cena: 17 000 000 Kč Adresa: Lány Datum aktualizace: 15.03.2014 ID zakázky: 89845 Budova: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Vlastnictví: Osobní Typ domu: Patrový Podlaží počet: 3 Plocha užitná: 360 m 2 Plocha pozemku: 1 050 m 2 Balkón: Ano Terasa: 50 m 2 Sklep: Ano Garáž: 2x Nabízíme na prodej luxusní třípatrovou vilu 7+1 v obci Lány, 20 km od Prahy. Celková plocha domu 360 m2 + terasa 50 m2, pozemek o rozloze 1050 m2. V přízemí se nachází vstupní hala (21 m2), dvojgaráž (42 m2), prostorný obývací pokoj s krbem (52 m2), kuchyň (18 m2), pracovna (15 m2), WC. Z obývacího pokoje je přístup na terasu a zahradu. V prvním patře je chodba s přístupem na terasu, koupelna (5m2), 1. ložnice (16 m2) s balkonem, 2. ložnice (15 m2) s koupelnou, 3. ložnice (27 m2) s koupelnou (5 m2). Podkroví: chodba (11 m2), komora (5m2), ložnice (25 m2) s koupelnou (14 m2) a šatnou (11m2), další samostatný pokoj. Dům má zabezpečovací systém, bezpečnostní kamery, centrální vysavač, klimatizaci, ve všech pokojích je možnost připojení k internetu. Vjezdová a garážová vrata s elektronickým ovládáním. Lány je moderní obec v přírodní rezervaci Křivoklátsko, jež byla prohlášena UNESCO biosférickou rezervací. Obec se nachází ve vzdálenosti 25 km od hranice Prahy, má veškerou občanskou vybavenost (škola, školka, obchody, restaurace, zdravotnické a jiné služby, atd.). Nejbližší stanice metra v Praze Zličín je 20 minut autem. Hlavní dominantou je zámek s rozlehlým parkem, který slouží jako tradiční venkovské sídlo prezidentů České republiky.

15 2)Prodej, dům rodinný, 500 m2celková cena: 14 500 000 Kč Adresa: Lesní, Lány Datum aktualizace: 11.03.2014 ID zakázky: 022-N01075 Budova: Smíšená Stav objektu: Velmi dobrý Poloha domu: Samostatný Vlastnictví: Osobní Typ domu: Patrový Podlaží počet: 3 včetně 1 podzemního Plocha zastavěná: 278 m 2 Plocha užitná: 500 m 2 Plocha podlahová: 500 m 2 Plocha pozemku: 2 934 m 2 Plocha zahrady: 2 656 m 2 Terasa: Ano Sklep: Ano Garáž: Ano Rok kolaudace: 1999 Energetická náročnost budovy: Energetická náročnost budovytřída B - Velmi úsporná Průkaz energetické náročnosti budovy: Zobrazit průkaz energetické náročnosti budovy Zařízeno: Ano Jedná se o nadstandardní vilu v prestižní obci Lány u Kladna. V domě je obývací pokoj 60m2, obytná hala (45m2) s krbem a vstupem na terasu s pergolou, plně vybavená kuchyň s jídelnou, vnitřní bazén 7x4m, samostatná garsonka 25m2, dvougaráž,3 ložnice, pracovna se samostatným schodištěm, 4 koupelny, 3 terasy.podlahové vytápění v obou podlažích. U domu vzrostlá zahrada s jezírkem. Zámek v obci Lány je sídlem prezidenta republiky,obec přiléhá k CHKO Křivoklát. Je zde škola, školka, obchody, lékař, lékárna, muzea, restaurace....dopravní dostupnost do Prahy po rychlostní komunikaci R6 25km. 3)Prodej, dům rodinný, 245 m2celková cena: 8 450 000 Kč Adresa: Lány Datum aktualizace: Včera ID zakázky: N1404984 Budova: Cihlová Stav objektu: Novostavba Poloha domu: Samostatný Vlastnictví: Osobní Typ domu: Patrový Podlaží počet: 2 Podlaží umístění: 2. podlaží Plocha užitná: 245 m 2 Plocha podlahová: 195 m 2 Plocha pozemku: 710 m 2 Balkón: Ano Terasa: Ano Garáž: Ano Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední plynové Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 400V Zařízeno: Ano Nabízíme k prodeji novostavbu patrového, samostatně stojícího rodinného domu 4+1 s dvojgaráží a terasou, na pozemku o rozloze 710 m2 v obci Lány. Nemovitost se nachází na klidném místě, v nově vzniklé vilové rezidenční zástavbě, v těsné blízkosti křivoklátských lesů. Dům byl zkolaudován v roce 2012 a je velmi dobře dispozičně řešen. V přízemí je vstupní chodba, prostorný obývací pokoj s krbem a s přímým vstupem na terasu, kuchyně, jídelní kout, komora a samostatná toaleta. V patře jsou tři ložnice. Ze dvou ložnic je přímý vstup na balkon a třetí ložnice je nadstandardně veliká se samostatnou šatnou. Dále je zde koupelna s rohovou vanou a sprchovým koutem a další toaleta(oddělená). Parkování zajišťuje prostorná a vytápěná dvojgaráž. Na pozemku s okrasnou zahradou je vybudováno jezírko, skalka, zahradní domek. Letní posezení je možné na vydlážděné a kryté terase. Dům je vytápěn plynovým kotlem (zajišťuje i ohřev vody) v kombinaci s krbem s průduchy vyvedenými do patra. V domě je nainstalován bezpečnostní systém. Je napojen na obecní vodovod a kanalizaci. Obec Lány má veškerou občanskou vybavenost (škola, školka, lékař, služby, obchody, sportoviště atd.) s dobrou dopravní obslužností - Bus - Praha, Kladno. Dostupnost Prahy autem je cca 20 minut. Srovnatelné nemovitosti Název: 1 Lokalita: Lány Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,80 K2 Velikosti objektu 0,85 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,10 K5 Celkový stav 0,90 K6 Vliv pozemku 1,50 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,05 Celkový koef. K C 1,06 Upravená j. cena Kč/ks 18 024 930 Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 1 050 m 2 17 000 000 Kč 17 000 000 Kč/ks

16 Název: 2 Lokalita: Lány Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,80 K2 Velikosti objektu 1,10 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,20 K5 Celkový stav 0,95 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,20 Celkový koef. K C 1,20 Upravená j. cena Kč/ks 17 455 680 Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 2 656 m 2 14 500 000 Kč 14 500 000 Kč/ks Název: 3 Lokalita: Lány Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,80 K2 Velikosti objektu 1,38 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,15 K5 Celkový stav 0,95 K6 Vliv pozemku 1,55 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,15 Celkový koef. K C 2,15 Upravená j. cena Kč/ks 18 166 730 Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 710 m 2 8 450 000 Kč 8 450 000 Kč/ks Výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti na základě přímého porovnání Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí 17 455 680 Kč/ks Průměrná jednotková cena porovnávaných nemovitostí 17 882 447 Kč/ks Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí 18 166 730 Kč/ks Stanovená jednotková cena oceňované nemovitosti 17 882 447 Kč/ks Výsledná porovnávací hodnota 17 882 447 Kč

17 REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění staveb 1.1 Rodinný dům čp. 495 na pp 653 6 715 139,00 Kč 1.2 Ocenění venkovních úprav zjednodušeným způsobem 235 030,00 Kč 6 950 170,00 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky 1 694 460,00 Kč Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Rodinný dům čp. 495 na pp 653 7 541 520,00 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky 2 040 000,00 Kč 3. Porovnávací ocenění 3.1 RD čp. 495 na pp 653, 17 882 447,00 Kč Porovnávací hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Zjištěná cena dle vyhlášky Současný stav 17 882 447 Kč 9 541 520 Kč 2 040 000 Kč 8 644 628 Kč

18 Celková Rekapitulace Administrativní cena: Administrativní cena objektů: Administrativní cena pozemků: Administrativní cena celkem: 6 950 170,- Kč 1 694 460,- Kč 8 644 630,- Kč Věcná hodnota: Stanovená věcná hodnota objektů: Stanovená věcná hodnota pozemků: Stanovená věcná hodnota celkem: 7 541 520,- Kč 2 040 000,- Kč 9 581 520,- Kč Porovnávací cena: Porovnávací cena celkem: 17 882 450,- Kč Obvyklá cena: 17 900 000,- Kč slovy: sedmnáctmilionůdevětsettisíc Kč

19 Posudek vypracován dne 8.3.2014 Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Městského soudu v Praze dne 22.2.1983 pod Čj. SPR 1846/82 pro základní obor EKONOMIKA pro ceny a odhady se zvláštní specializací nemovitosti. Znalecký posudek je zapsán pod poř č. 3103b/16/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle přiložené likvidace. Zdeněk M y s l í k Kovářova 141/1a 155 00 P r a h a 5 tel/fax 2516 20 518 nebo 602 35 21 86