ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 415/5865/2012 o obvyklé ceně členského podílu ve STAVEBNÍM BYTOVÉM DRUŽSTVĚ DĚČÍN vztahujícího se k užívání bytu č. 329/1 v bytovém domě č.p. 329, 330, 331, k.ú. Děčín-Staré Město, v Jezdecké ulici v Děčíně, okres Děčín, Ústecký kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail eniconsult@seznam.cz, http://www.eniconsult.cz
ID (Surveyor s Report): 415/5865/2012 LV no.: 810 Name of subject / Předmět ocenění: Členský podíl ve STAVEBNÍM BYTOVÉM DRUŽSTU DĚČÍN vztahující se k právu užívání bytu č. 329/1 v bytovém domě č.p. 329, 330, 331, k.ú. Děčín-Staré Město, v Jezdecké ulici v Děčíně, okres Děčín, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: Jezdecká 329, 405 02 Děčín Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitostí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: 473.270 Kč Market value Tržní hodnota 380.000 Kč Yield value: Výnosová hodnota: nebyla stanovena Kč Common price Obvyklá cena 380.000 Kč Comparative value: Porovnávací hodnota: 379.000 Kč Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): nestanoveno Kč Number of properties: Počet objektů: 1 LAND / POZEMEK Main building: Hlavní stavba: členský podíl vztahující se k bytu č. 329/1 v bytovém domě č.p. 329, 330, 331 Čísla parcel Parcel of land nr. pozemek není předmětem ocenění Appurtenances: Příslušenství: Size: Velikost Location in the town: Poloha v obci: obytná zóna Type: Druh Infrastructure: Infrastruktura úplná, odpovídající velikosti města Unit price: Jednotková cena MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT LEASE / PRONÁJEM Construction system: Konstrukční systém: montovaný z panelů Whole property: Celá nemovitost: m 2 Built-up area: Zastavěná plocha: m 2 Office area: Kancelářské plochy: m 2 Floor area: Podlahová plocha: Unit price: Jednotková cena: 68,4 m 2 Storage area: Skladové plochy: Other and manufacturing: Ostatní Income: Příjem: m 2 m 2 Kč Building finished in year Rok pořízení: cca 1973 Cost: Náklady: Kč Wear (analytic method): Znehodnocení (analyt. metoda): 65 % Capitalization rate: Kapitalizační míra: % - 2 -
Property right / Vlastnické právo: Předmětem ocenění je členský podíl vztahující se k užívání bytu č. 329/1 v bytovém domě č.p. 329, 330, 331, k.ú. Děčín- Staré Město, v Jezdecké ulici v Děčíně, okres Děčín, Ústecký kraj. Podle dostupných údajů je oceňovaný členský podíl předmětem dědického řízení po zemřelém p. Ladislavu Horákovi. Byt č. 329/1 je ve vlastnictví STAVEBNÍHO BYTOVÉHO DRUŽSTVA DĚČÍN, IČ: 00041726, sídlo: Děčín III, Zelená 382/40. Restricting conditions / omezující podmínky: Podle údajů poskytnutých STAVEBNÍM BYTOVÝM DRUŽSTVEM DĚČÍN, jsou k datu 5.9.2012 s oceňovaným členským podílem spojené závazky vůči bytovému družstu ve výši 221.741,- Kč a vůči společenství vlastníků jednotek ve výši 91.717,- Kč. Stanovená obvyklá cena členského podílu nezohledňuje výše uvedené závazky. Real burden / věcná břemena: K předmětu ocenění se nemohou vázat věcná břemena, nejedná se o nemovitost ani bytovou jednotku. Mortgages: / zástavní práva: K předmětu ocenění se nemohou vázat zástavní práva, nejedná se o nemovitost ani bytovou jednotku. Legal and structural state / stavebně právní stav: Jedná se členský podíl v bytovém družstvu. Podle údajů poskytnutých STAVEBNÍM BYTOVÝM DRUŽSTVEM DĚČÍN byl již splacen úvěr týkající se výstavby domu a je možnost podat žádost o převedení bytu do vlastnictví podílníka. Weak points / slabé stránky: - jedná se o podíl v bytovém družstvu s právem užívání bytu, nikoliv o vlastnictví bytu - panelový dům - vybavení bytu vztahujícího se k oceňovanému podílu je pravděpodobně v původním stavu se zanedbanou údržbou Strong points / silné stránky: - klidná lokalita - možnost převedení bytu vztahujícího se k oceňovanému podílu do vlastnictví podílníka Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 810 pro k.ú. Děčín-Staré Město a obec Děčín, prokazující stav evidovaný k datu 28.8.2012, vyhotovený Katastrálním úřadem pro Ústecký kraj, Katastrálním pracovištěm Most b/ katastrální mapa pro část k.ú. Děčín-Staré Město, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ zjištění při prohlídce na místě d/ informace z archivu stavebního úřadu e/ informace a dokumenty poskytnuté STAVEBNÍM BYTOVÝM DRUŽSTEM DĚČÍN Tour / prohlídka Prohlídka bytu vztahujícího se k oceňovanému podílu byla na základě oznámení společností Dražbyprost s.r.o. svolána na 5.9.2012, 13:30 hodin. V uvedeném termínu konání prohlídky bytu nebyla přítomna žádná osoba, která by prohlídku vnitřních prostor bytu umožnila. Z uvedeného důvodu je ocenění provedeno dle 13 odst. 3) zákona č. 26/2000 Sb. (zákon o veřejných dražbách), a to na základě dostupných údajů. - 3 -
IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území : 625035 Název katastrálního území : Děčín-Staré Město Kód obce : 562335 Název obce : Děčín Počet obyvatel obce : 51 691 Datum stanovení počtu obyvatel : 01.01.2011 Kód okresu : CZ0421 Název okresu : Most Název kraj : Ústecký Poloha v obci : Obytná zóna s úplnou infrastrukturou Infrastructure / infrastruktura: Statutární město Děčín patří k významným městům Ústeckého kraje (51 691 obyvatel), nachází se v severovýchodní části Ústeckého kraje nedaleko státní hranice s Německem, přibližně 20 km od krajského města Ústí nad Labem a přibližně 100 km od centra hlavního města Prahy. Město Děčín je bývalým okresním městem, je zde veškerá občanská vybavenost, dostupnost všech úřadů, velmi dobrá infrastruktura včetně vysokého školství. Po dopravní stránce je město Děčín dobře dostupné, leží na křižovatce několika významných silničních tahů, je důležitým železničním uzlem a je také významným říčním přístavem. Property Location / poloha nemovitostí: Bytový dům se nachází v městské části Staré Město, v lokalitě s převažující zástavbou objektů k bydlení v Jezdecké ulici. Short description property / stručný popis majetku: Jedná se o členský podíl v bytovém družstvu s právem vztahujícím se na užívání bytu č. 329/1. Byt č. 329/1 je situován v 1. nadzemním podlaží sekce č. 329 bytového domu č.p. 329, 330, 331. Dispoziční řešení : Byt nebyl zpřístupněn, údaje o dispozičním řešení a výměře podlahových ploch jsou převzaty z dokumentů poskytnutých bytovým družstvem. Jedná o byt velikosti 1+3 s příslušenstvím, dispozice bytu sestává z místnostní uvedených v následující tabulce: kuchyň 12,4 m 2 pokoj 1 18,5 m 2 pokoj 2 10,2 m 2 pokoj 3 10,2 m 2 předsíň 6,1 m 2 komora 2,0 m 2 spíž 1,2 m 2 koupelna 2,8 m 2 záchod 1,3 m 2 lodžie 3,7 m 2 Celkem 68,4 m 2 Konstrukční řešení a vybavení (domu a bytu): Svislé nosné konstrukce bytového domu jsou montované ze železobetonových panelů, vodorovné nosné konstrukce jsou železobetonové, založení stavby je na základových pasech z betonu, střecha je plochá, krytina je z asfaltových svařovaných pásů, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, schodiště jsou železobetonová, okna jsou dřevěná zdvojená a plastová s izolačními dvojskly (okna bytu č. 329/1 jsou dřevěná zdvojená), vnitřní omítky jsou štukové, obvodové stěny domu jsou tepelně izolované tepelně izolačními deskami z polystyrenu na nichž je provedena strukturovaná fasádní omítka. Bytový dům má vnitřní rozvod el. proudu, plynu, vody včetně teplé, kanalizace, topení včetně přípravy teplé vody je zajišťováno dálkově, zdravotně-technické vybavení bytů je převážně v typových bytových jádrech. V každé sekci bytového domu je výtah. Vybavení bytu nebylo z důvodu neumožnění prohlídky zjištěno, podle dostupných údajů je byt delší dobu neužívaný, vybavení bytu je pravděpodobně v původním stavu se zanedbanou údržbou. - 4 -
Stáří a stavební stav: Přesné stáří domu nebylo zjištěno, v archivu stavebního úřadu Magistrátu města Děčín byla nalezena pouze projektová dokumentace bytového domu, která pochází z roku 1972, pro účely ocenění tedy předpokládáme stáří domu ve výši 39 roků. Stavební stav domu uvedenému stáří odpovídá, na domě nejsou patrné statické nebo jiné vážnější stavební závady, v minulých letech bylo provedeno zateplení vnějšího pláště domu, v současné době probíhá renovace výtahu. Stav bytu nebyl z důvodu neumožnění provedení prohlídky zjištěn, podle dostupných údajů je byt delší dobu neužívaný, vybavení bytu je pravděpodobně v původním stavu se zanedbanou údržbou. Pozemky: Bytový dům č.p. 329, 330, 331 je situován na pozemcích čís.parcel 694, 695 a 696, k.ú. Děčín-Staré Město. Pozemky jsou rovinné konfigurace, napojené na inženýrské sítě el. proudu, vody, kanalizace, plynu a tepelné rozvody. Pozemky jsou přístupné z veřejně přístupného pozemku ve vlastnictví Statutárního města Děčín. Výše uvedené pozemky, na němž je bytový dům postaven, jsou ve vlastnictví STAVEBNÍHO BYTOVÉHO DRUŽSTVA DĚČÍN (IČ 00041726) a nejsou tedy předmětem ocenění. - 5 -
ZPŮSOB OCENĚNÍ Hodnota členského podílu v bytovém družstvu, představující majetkovou hodnotu, se oceňuje cenou obvyklou, tj. cenou, kterou by bylo možno za převod členského podílu v rozhodné době a místě dosáhnout (z rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 14.11.2002, sp.zn. 31 Cdo 2428/2000, Bulletin advokacie č. 5/2003). Při ocenění členského podílu v bytovém družstvu, představujícího majetkovou hodnotu, je aplikováno ustanovení 2 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku v platném znění, jenž definuje způsoby oceňování majetku a služeb, a to obvyklou cenou, pokud zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena (podle 2, odst. 1), která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nezahrnují vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je, (podle 2, odst. 3), m.j. a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění. b) výnosový způsob, který vychází z výnosu předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry) c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci. ANALÝZA OCENĚNÍ Vzhledem ke skutečnosti, že k převodům členských podílů v bytových družstvech vztahujících se ke konkrétním bytům (jde o tzv. družstevní byty) již řadu let běžně dochází a cena je vytvářena principy poptávky a nabídky, je odhad obvyklé ceny stanoven především na základě porovnávací metody. Analýza je patrná z přiložené tabulky. - 6 -
HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena členského podílu ve STAVEBNÍM BYTOVÉM DRUŽSTU DĚČÍN vztahující se k právu užívání bytu č. 329/1 v bytovém domě č.p. 329, 330, 331, k.ú. Děčín-Staré Město, v Jezdecké ulici v Děčíně, okres Děčín, Ústecký kraj, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 5. září 2012 Slovy: Třistaosmdesáttisíc Kč 380.000,- Kč V daném případě se jedná o ocenění členského podílu v bytovém družstvu, tedy ocenění práv spojených s členstvím, nejde o nemovitost ani bytovou jednotku. Dohoda o převodu členských práv a povinností nebyla předložena. Podle údajů poskytnutých STAVEBNÍM BYTOVÝM DRUŽSTVEM DĚČÍN, jsou k datu 5.9.2012 s oceňovaným členským podílem spojené závazky vůči bytovému družstu ve výši 221.741,- Kč a vůči společenství vlastníků jednotek ve výši 91.717,- Kč. Stanovená obvyklá cena členského podílu nezohledňuje výše uvedené závazky. ENI CONSULT spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 415/5865/2012. Vypracoval: Ing. Milan Hnitka Ing. Vladimír Hůda jednatel V Mostě, dne 7.září 2012-7 -
ENI CONSULT Ltd.- Surveyor Institute ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav ID (Surveyor s Report): 415/5865/2012 LV no.: 810 Cost Value (Buildings) - Věcná hodnota (Stavby) Item no. Pol.č. Name of "the tangible investment asset" - TIA Název HIM Build-up space Unit price Built-up area Unit price Starting price Wear Time price "TIA" Obestavěný prostor stavby Jednotková cena Obytná plocha Jednotková cena Výchozí cena Znehodnocení Časová cena HIM m 3 Kč/m 3 m 2 Kč/m 2 Kč % Kč 1 byt č. 329/1 68,40 19 769 1 352 200 65,0 473 270 2 3 Buildings subtotal - Stavby mezisoučet 473 270 Comments Komentář Item no. Site no. Type land Acreage Price Total Pol.č. Parcelní číslo Druh pozemku Výměra Cena 1 2 3 Cost Value (Lands) - Věcná hodnota (Pozemky) Lands subtotal - Pozemky mezisoučet Cekem za podíl 807/14263 m 2 Kč/m 2 Kč Comments Komentář Cost Value (Buildings and Lands total) Věcná hodnota (Stavby a pozemky celkem) 473 270 Kč Item no. Pol.č. 1 2 3 Yield value - Výnosová hodnota Name Název Total / Celkem Area for lease Pronajímatelná plocha Lease price per sq. m. Cena za pronájem m2 Gross yield Costs total Net yield Hrubý výnos Náklady celkem Čistý výnos Capitalization rate Kapitalizační míra Yield value Výnosová hodnota m 2 Kč/m 2 /year/rok Kč/year/rok Kč Kč % Kč Comments Komentář Comparative value - Porovnávací hodnota Item no. Name Realized price Date of sale Built-up space Type of housing units Unadjusted price Rate of price adjustment Total price of buildings built-up space Price of buildings Comments Pol.č. Název Realizovaná cena Datum prodeje Obytná plocha Typ bytové jednotky Neupravená cena Koeficient cenové úpravy Celková cena obytné plochy Cena za objekty Komentář Kč m 2 Kč/m 2 mil. Kč Kč/m 2 1 Děčín VI-Letná 555 000,00 IX-12 67,00 3+1 8 284 0,70 388 500,00 5 799 2 Děčín III-Staré Město 590 000,00 IX-12 87,00 3+1 6 782 0,70 413 000,00 4 747 3 Děčín II-Nové Město 650 000,00 IX-12 75,00 3+1 8 667 0,70 455 000,00 6 067 nabídka 1) nabídka 2) nabídka 3) 1) nabídka převodu členského podílu v bytovém družstvu realitní kanceláří FINOSA REALITY, Děčín 2) nabídka převodu členského podílu v bytovém družstvu realitní kanceláří ORIONIS, Chomutov 3) nabídka převodu členského podílu v bytovém družstvu realitní kanceláří REALITY ŠIROKÝ, Děčín Cost Value - Věcná hodnota Yield value - Výnosová hodnota Comparative value - Porovnávací hodnota Market value - Tržní hodnota (Common price - Obvyklá cena) 0,473 mil.kč nebyla stanovena 0,379 mil.kč 0,380 mil.kč
Byt č. 329/1 v ul. Jezdecká v Děčíně, okr. Děčín Severovýchodní pohled na bytový dům Jihovýchodní pohled na bytový dům Okna bytu Okna bytu Vstup do bytového domu Společné prostory bytového domu
Vstup do bytu