ZNALECKÝ POSUDEK č. 2208/2014 O ceně obvyklé bytové jednotky č.3 v ul. Kladenská 141 s podílem na společných prostorech a pozemcích č.par. 639, 640 a 641 zastavěná plocha a nádvoří v obci Příbram, okres Příbram, kat. území Březové Hory, kraj Středočeský. Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Plzeň - sever, pan JUDr. Jaromír Peške Pod Vrchem 51 31200 Plzeň na základě usnesení provedení exekuce Okresního soudu v Příbrami 11C177/2012-25 064 EX- 194/13-25 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni 30.1.2014 znalecký posudek vypracoval: Kamil Němeček Na Zavážce 722 330 27 Vejprnice telefon: 602 103 274 e-mail: nemecekznal@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 12 stran textu včetně titulního listu a 3 strany příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. Ve Vejprnicích 7.2.2014
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně obvyklé bytové jednotky č.3 v ul. Kladenská 141 s podílem na společných prostorech a pozemcích č.par. 639, 640 a 641 zastavěná plocha a nádvoří v obci Příbram, okres Příbram, kat. území Březové Hory, kraj Středočeský. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Bytová jednotka č. 3 Adresa předmětu ocenění: Kladenská 141 261 01 Příbram IV Kraj: Středočeský Okres: Příbram Obec: Příbram Katastrální území: Březové Hory Počet obyvatel: 33 793 Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 1 420,00 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 30.1.2014 za přítomnosti vlastníka. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN katastrálního úřadu LV 8506 - kopie snímku z katastrální mapy - údaje a stav zjištěn při ohledání nemovitosti znalcem - místní šetření a od vlastníka p. Štěpána byl přítomen ohledání - informace od realitních kanceláří působících v dané lokalitě a z vlastních zdrojů o prodaných nemovitostech 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Vlastník pozemku: Zuzana Ježková Klingerová, Kladenská 141, 261 01 Příbram IV, vlastnictví: výhradní Zuzana Ježková Klingerová, Kladenská 141, 261 01 Příbram IV, vlastnictví: výhradní 6. Dokumentace a skutečnost Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 30.1.2013 za přítomnosti vlastníka bytové jednotky a soudního znalce. - 2 -
7. Celkový popis nemovitosti Město Příbram (dříve okresní město) je s počtem obyvatel cca 35 000. Ve městě je veškerá občanská vybavenost obecní úřad, pošta, zdravotnické zařízení, policie, škola, střední škola, soud, banky včetně několika nákupních center a další. Město je dopravně napojeno na ČD, autobusy ČSAD. Nemovitost je v zástavbě původních zděných hornických bytových domů v těsné blízkosti centra obce v sousedství je nákupní centrum. Vlastní bytový dům, postavený v padesátých letech minulého století, je v zástavbě bytových domů navazující na starou zástavbu. Nemovitost je o 4. NP bez výtahu se sedlovou střechou jednom podzemním podlaží ( sklepy a společné prostory). Objekt je v původním stavu, pouze vyměněna okna za plastová. Příjezd k nemovitosti je po místní zpevněné komunikaci. Bytová jednotka je v 1.NP o velikosti 1+1 se sociálním zařízením a předsíní a sklepní kójí umístěnou v I.PP. Byt je částečně stavebně upraven - sádrokartonové bytové jádro se zařizovacími předměty vana, umyvadlo a kuchyňským koutem s novou kuchyňskou linkou. Sporák je plynový s troubou. Nemovitost je obydlena a technický stav je dobrý. Dodávka teplé vody a tepla je z místní výtopny( ústřední vytápění). Technický stav odpovídá stáří. Příslušenstvím bytu je sklepní kóje a podíl na společných prostorech s pozemky. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka - 3 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemky Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% I 0,00 včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky I 0,00 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma I 0,00 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů I 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 1,000 6 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka výrazně nižší I -0,06 než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož I 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu I 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu I 0,00 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav I 1,00 Index trhu I T = P 5 * (1 + Σ P i) = 0,940 4-4 -
i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,03 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,00 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce I 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, I 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava* - Zastávka hromadné dopravy do 200 m I 0,00 (MHD, příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí I 0,00 10. Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji I -0,04 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů I 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 0,989 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,940 * 1,000 * 0,989 = 0,930 11 i = 2 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 1 420,- 0,930 1 320,60 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a 639 248,00 1 320,60 327 508,80 nádvoří 4 odst. 1 zastavěná plocha a 640 160,00 1 320,60 211 296,- nádvoří 4 odst. 1 zastavěná plocha a 641 158,00 1 320,60 208 654,80 nádvoří Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem 747 459,60 Pozemky - zjištěná cena = 747 459,60 Kč - 5 -
Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemky = 747 459,60 Kč 747 459,60 Kč Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu = 747 459,60 Kč Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 38 porovnávací metoda Poloha objektu: Příbram Stáří stavby: 64 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 27): 17 109,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy pokoj + kuchyně+chodba+wc s 40,55 * 1,00 = 40,55 m 2 koupelnou: sklepní koje: 3,25 * 0,10 = 0,33 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 40,88 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce IV 0,10 vyzdívaná 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II 0,00 sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové II 0,00 strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní III 0,00 provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní II -0,01 vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje - pouze sklepní koje 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou II 1,00 údržbou Koeficient pro stáří 64 let: s = 1-0,005 * 64 = 0,68 9 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 10 * 0,68 = 0,741 i = 1-6 -
Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka výrazně nižší I -0,06 než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož I 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu I 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu I 0,00 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 5 * (1 + Σ P i) = 0,940 4 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,02 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,10 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, V -0,02 špatné parkovací možnosti 7. Hromadná doprava* - Zastávka hromadné dopravy do 500 m IV -0,02 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Konfliktní skupiny v okolí v okolních bytech nebo v I -0,02 okolí - romská menšina 10. Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji I -0,02 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů I 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i ) = 0,840 11 i = 2 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 17 109,- Kč/m 2 * 0,741 = 12 677,77 Kč/m 2 CB P = PP * ZCU * I T * I P = 40,88 m 2 * 12 677,77 Kč/m 2 * 0,940 * 0,840= 409 223,81 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 409 223,81 Kč - 7 -
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 747 459,60 Kč Spoluvlastnický podíl: 485 / 12 781 Hodnota spoluvlastnického podílu: 747 459,60 Kč * 485 / 12 781 = 28 363,81 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku + 28 363,81 Kč Bytová jednotka - zjištěná cena = 437 587,62 Kč - 8 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka 437 587,60 Kč 1. Ocenění staveb celkem 437 587,60 Kč Celkem 437 587,60 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 437 587,60 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka 437 587,60 Kč 1. Ocenění staveb celkem 437 587,60 Kč Celkem 437 587,60 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 437 587,60 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 437 590,- Kč slovy: Čtyřistatřicetsedmtisícpětsetdevadesát Kč - 9 -
ZÁVĚČNÉ POROVNÁNÍ A STANOVENÍ CENY OBVYKLÉ ( TRŽNÍ): 1.Prodej, byt 1+kk, 23 m2, celková cena: 515 000 Kč Adresa: Plzeňská, Příbram I Budova: Panelová Podlaží umístění: 6. podlaží Plocha podlahová: 23 m2 Topení: Ústřední dálkové Popis:Naše společnost Vám zprostředkuje prodej příjemné garsoniéry v OV v centru Příbrami poblíž náměstí TGM. Jedná se o byt v 6.NP kompletně zrekonstruovaného panelového domu s obytnou plochou 22m2. V bytě jsou nová plastová okna a francouzské dveře orientované na východ, kuchyňský kout s elektrickým sporákem, obytná část s patrem na spaní a koupelna s vanou a toaletou. K bytu náleží sklepní koje. V okolí domu najdeme veškerou občanskou vybavenost, obchody, úřady, restaurace, zastávku MHD i park. Byt je ideální jako startovní bydlení. Doporučuji osobní prohlídku. 2.Prodej, byt 1+1, 39 m2, celková cena: 610 000 Kč Adresa: S. K. Neumanna, Příbram VII Budova: Cihlová Podlaží umístění: 2. podlaží Plocha užitná: 39 m2 Popis: Prodej pěkného cihlového bytu v osobním vlastnictví o velikosti 1 + 1 v Příbrami VII, ul. S.K. Neumanna. Okna bytu jsou do dvora - jiho - západ. Sluníčko od oběda do večera. Velice dobrá poloha. Byt se nachází v 1.patře cihlového opraveného domu. V bytě jsou nová plastová okna. Dobrý tech.stav bez větší modernizace. Možnost okamžitého nastěhování - byt bude prázdný bez nábytku. Celková výměra bytu je 39 m2. V obytné místnosti jsou na podlaze parkety. 3. Prodaný, byt 1+1, 40,56 m2, za částku 550 000 Kč za nemovitost Budova: Cihlová Podlaží počet: 5 Podlaží umístění: 1. podlaží Plocha užitná: 40,56 m2 Sklep: Ano Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední dálkové Odpad: Veřejná kanalizace Popis: Prodej modernizovaného bytu v os.vl. 1 + 1 v Příbrami VII, ulice Jana Drdy. Byt se nachází ve zv.přízemí cihlového domu. Byt je částečně opravený - plastová okna, sprch.kout, kuchyň přesunuta do chodby a v pokoji zbouraná příčka. Celková výměra bytu je 40,56 m2. Nízké náklady na bydlení. Obchod - Billa cca 300 m + zastávka autobusu MHD i na Prahu také 300 m. - 10 -
ZÁVĚR: Při porovnání s nabízenými a prodanými byty v lokalitě města Příbram o velikosti 1 + kk a nebo 1 +1 o podlahové ploše 40,50 m2 se sociálním zařízením a sklepem. Při stanovení ceny obvyklé v místě a čase je nutné přihlédnout k přesycenému trhu s nemovitostmi. Byt je umístěn v I NP. a je po částečné rekonstrukci koupelny WC a kuchyně a stav odpovídá stáří s nutností drobných oprav způsobených užíváním bytové jednotky. Cenu obvyklou za bytovou jednotku s příslušenstvím a podílem na pozemcích lze v místě a čase stanovit na částku...510 000,- Kč Kamil Němeček Na Zavážce 722 330 27 Vejprnice Ve Vejprnicích 7.2.2014 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 10.5.2001 pod č.j. Spr 1798/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Koncesní listina vydaná Okresním Živnostenským úřadem Plzeň - sever pod č.j.: ŽÚ/992/02 ev.č.: 340500-78986-01 ze dne 23.4.2001 pro předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci nemovité. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2208/2014 znaleckého deníku. - 11 -