STATIKUM s.r.o. znalecký ústav jmenovaný Ministerstvem spravedlnosti ČR se sídlem Purkyňova 125, Brno 612 00, IČ: 15545881, DIČ: CZ15545881, tel.: 776824201, e-mail: objednavka@statikum.cz Znalecký posudek č. 2698-222-2017 Objednatel: Účel posudku : Oceněno k datu: 6. 4. 2017 Zhotovitel posudku: Mgr. Martin Horák soudní exekutor, Exekutorský úřad Tábor Bílkova 960, 390 02 Tábor IČ: 72564504 Zjištění obvyklé ceny nemovitých věcí zapsaných na LV 455 k.ú. Pouzdřany, obec Pouzdřany pro potřebu exekučního řízení na základě usnesení č.j. 173 EX 1129/16-28; provedené exekuce prodejem nemovitých věcí povinného Jaroslav Plíska, bytem Hřbitovní 172, Pouzdřany, PSČ: 691 26, IČ: 67611010. STATIKUM s.r.o., znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR Odpovědný zpracovatel: Ing. Pavel Pejchal, CSc., Ing. Lukáš Pejchal Počet stran posudku: Počet vyhotovení : 17 + 8 stran příloh 4, z toho 3x objednatel, 1x archiv znaleckého ústavu, 1x CD
Obsah STATIKUM s. r.o. 2698-222-2017 1 NÁLEZ... 3 1.1 Znalecký úkol... 3 1.2 Účel posudku... 3 1.3 Celkový popis nemovitých věcí... 3 1.4 Věcná břemena a nájemní práva... 3 1.5 Movité a nemovité příslušenství... 3 1.6 Vlastnické a evidenční údaje... 4 1.7 Prohlídka a zaměření nemovitosti... 4 1.8 Prohlášení Znalce o nezávislosti... 4 1.9 Podklady pro vypracování znaleckého posudku... 4 1.10 Definice obvyklé ceny... 4 1.11 Popis používaných metod oceňování nemovitých věcí... 5 1.11.1 Metoda administrativní... 5 1.11.2 Metoda nákladová... 5 1.11.3 Metoda výnosová... 5 1.11.4 Metoda komparativní... 6 1.12 Použitelnost znaleckého posudku... 6 2 POSUDEK... 7 2.1 Volba metody ocenění... 7 2.2 Metoda administrativní (pomocná metoda)... 7 2.3 Metoda porovnávací... 12 2.3.1 Komparativní metoda - dům včetně pozemku... 12 2.3.2 Srovnávací nabídka... 12 2.3.3 Komparace... 15 3 REKAPITULACE... 16 4 ZNALECKÁ DOLOŽKA... 17 Seznam příloh Příloha č. 1: Výpis z katastru nemovitostí... 3 listy Příloha č. 2: Náhled katastrální mapy... 1 list Příloha č. 3: Náhled ortofotomapy... 1 list Příloha č. 4: Fotodokumentace... 3 listy Str. 2
STATIKUM s. r.o. 2698-222-2017 1 NÁLEZ 1.1 Znalecký úkol Úkolem znalce je stanovit obvyklou (tržní) cenu nemovitostí a jejich příslušenství vymezených v exekučním příkaze soudního exekutora č.j. 173 EX 1129/16-28, a to: 1.2 Účel posudku Znalecký posudek je vypracován pro potřeby exekučního řízení. 1.3 Celkový popis nemovitých věcí Pouzdřany jsou obec v okrese Břeclav v Jihomoravském kraji. Leží nedaleko řeky Svratky, zhruba 13 km od Hustopečí a 12 km od Pohořelic mezi dálnicemi D2 a D52. Obslužnost je zajištěna autobusovou a železniční dopravou. V obci se nachází pošta, obecní úřad, obchod s potravinami, sportoviště i městská knihovna. Předmětem ocenění je rodinný dům,který se nachází v jihovýchodní části obce v zástavbě rodinných domů na ulici Hřbitovní. Jedná se o nepodsklepenou samostatně stojící stavbu. Objekt je dle sdělení příslušného stavebního úřadu kolaudován v roce 2007, kdy stavební povolení bylo vydáno v roce 1986. Dům je vystavěn klasickou zděnou technologií má plochou střechu a dvě podlaží. Koupelna a WC jsou původní, oddělené. Na chodbách a v sociálním zázemí je položena keramická dlažba, v obytných místnostech je linoleum a celoplošné koberce. Okna v nemovitosti jsou převážně původní dřevěná, ve dvou obytných místnostech jsou pak okna plastová. Nemovitost je připojena k elektřině, plynovodu a vodovodu. Kanalizace je svedena do odpadní jímky, vytápění zajišťuje kotel na THP. K nemovitosti náleží zahrada obdélníkového tvaru a nachází se na ni skleník. 1.4 Věcná břemena a nájemní práva Dle výpisu z katastru nemovitostí a dle informací získaných při místním šetření, nebyla zjištěna žádná váznoucí věcná břemena ani nájemní práva. Na nemovitosti vázne pouze zástavní právo viz. příloha č.1 1.5 Movité a nemovité příslušenství Nemovité příslušenství tvoří skleník, zpevněné plochy a brána na p.č.335/2. Str. 3
Movité příslušenství nebylo při místním šetření zjištěno. STATIKUM s. r.o. 2698-222-2017 1.6 Vlastnické a evidenční údaje Dle výpisu z katastru nemovitostí je k datu ocenění jako vlastník zapsán: 1.7 Prohlídka a zaměření nemovitosti Místní šetření bylo provedeno dne 14. 2. 2017, kdy zástupci znaleckého ústavu nebyl umožněn vstup do nemovitosti. Následná prohlídka byla provedena dne 6.4.2017, za účasti zástupce zpracovatele, vykonavatele EU a dlužníka. 1.8 Prohlášení Znalce o nezávislosti Společnost STATIKUM s. r. o. (dále jen Znalec ) dále prohlašuje, že k objednateli není ve vztahu personální či finanční závislosti, v zaměstnaneckém či obdobném právním vztahu. Znalec dále prohlašuje, že jednání o odměně za zpracování tohoto znaleckého posudku byla vedena tak, aby výše odměny nebyla nikterak závislá na výsledcích ocenění. 1.9 Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpis z katastru nemovitostí; Informace z realitního serveru; Vlastní databáze znalce; Databáze realizovaných prodejů nemovitostí MOISES; Skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém při místním šetření a fotodokumentace z místního šetření; Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku v platném znění; Zákon č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, v platném znění; Vyhláška č. 441/2013 Sb., oceňovací vyhláška, v platném znění; BRADÁČ a kol. Teorie oceňování nemovitostí, VIII. přepracované a doplněné vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2009; 1.10 Definice obvyklé ceny Obvyklou (tržní) cenu nemovitosti lze obecně vyjádřit následovně: Obvyklá cena je taková, kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. V zákoně č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, je definována takto: Obvyklou cenou se pro účely zákona č. 151/1997 Sb. se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování Str. 4
STATIKUM s. r.o. 2698-222-2017 stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. 1.11 Popis používaných metod oceňování nemovitých věcí 1.11.1 Metoda administrativní Metoda administrativní se používá pro zjištění ceny pro potřeby ocenění podle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku. Obecně se jedná o případy, kdy je nutné cenu nemovitých věcí určitým způsobem regulovat, aby její použití vytvářelo rovnoprávné podmínky. Příkladem použití administrativního ocenění je stanovení zjištěné ceny pro potřeby určení daně z nabytí nemovitých. Tento způsob ocenění není vhodný pro potřeby stanovení tržní hodnoty, ale může sloužit jako pomocná metoda. 1.11.2 Metoda nákladová Metoda nákladová je založena na principu, že hodnota nemovitostí nebude větší, než činí současné náklady na jejich pořízení s odpočtem přiměřených odpisů. Jedná se tedy o výpočet reprodukční hodnoty snížené o přiměřené opotřebení. Reprodukční hodnota se vypočte pomocí obestavěného prostoru, zastavěné plochy, podlahové plochy, délky (dle charakteru stavby). Dále se dle provedení a vybavení zjistí odpovídající cena za zvolenou měrnou jednotku, chybějící prvky konstrukcí se nezapočítávají, vyšší vybavení se připočítává. Vynásobením zjištěné zastavěné plochy nebo obestavěného prostoru a jednotkové ceny se zjišťuje tzv. výchozí hodnota. Od takto zjištěné výchozí hodnoty se odečte opotřebení, které odpovídá stavbě daného stáří a způsobu údržby objektu, výsledkem je věcná hodnota. Ve znaleckých a odborných posudcích se ke zjištění věcné hodnoty používá též modifikovaná metodika definovaná vyhláškou Ministerstva financí č. 441/2013, o oceňování majetku a o změně některých zákonu, v aktuálním znění. 1.11.3 Metoda výnosová Principem výnosového způsobu ocenění je princip anticipace, jehož podstata spočívá v tvrzení, že hodnota je závislá na budoucím očekávání. Jestliže budoucí prospěch lze finančně vyjádřit jako řadu očekávaných výnosů, pak výnosovou hodnotu lze definovat jako součet všech těchto očekávaných výnosů, transformovaných na současnou hodnotu peněz. Očekávaný příjem se zjistí z nájemních smluv, nejsou-li v odchylce od situace na běžném realitním trhu. Roční výnos z pronájmu nemovitosti je třeba snížit o náklady spojené s užíváním nemovitosti (zejména se jedná o náklady na průměrnou roční údržbu, správu nemovitosti, daň z nemovitosti a pojištění nemovitosti). Transformace na současnou hodnotu peněz se provádí pomocí tzv. výnosové kapitalizace. Očekávaný výnos se u předmětné nemovitosti zjistí z ročního nájemného. Str. 5
1.11.4 Metoda komparativní STATIKUM s. r.o. 2698-222-2017 Komparativní metoda, též srovnávací metoda je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovitosti (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku či o realitní inzerci. Mezi základní vlivy působící na hodnotu nemovitého majetku patří: Poloha nemovitostí vzdálenost od center měst či obcí vzdálenost od hlavních komunikačních tahů přístup k silničním či železničním trasám Využitelnost nemovitostí stavebně-technické vlastnosti nemovitostí, jejich omezenost či naopak pře dimenzovanost účel staveb a možnost adaptace na jiné využití kapacita inženýrských sítí a možnost jejich úpravy možnosti přístaveb a rozšíření nemovitostí omezené možnosti další výstavby (stavební uzávěry, ochranná pásma) Vlastnické vztahy a zátěžová břemena stavby na cizím pozemku, nájemní smlouvy a jejich vypověditelnost předkupní práva, věcná břemena zástavní práva soudní spory (např. restituční spory) Situace na realitním trhu celkové trendy v prodeji nemovitostí prodejnost obdobných nemovitostí v dané lokalitě 1.12 Použitelnost znaleckého posudku Znalecký posudek je použitelný pouze pro potřeby exekučního řízení. Str. 6
STATIKUM s. r.o. 2698-222-2017 2 POSUDEK 2.1 Volba metody ocenění Vzhledem k výše popsané metodologii oceňování nemovitostí pro obvyklou cenu a vzhledem k účelu posudku se jako nejlépe použitelná metoda pro daný účel jeví metoda komparativní. Tato metoda dokáže za předpokladu existence kvalitní databáze cen srovnatelných objektů nejlépe zhodnotit obchodovatelnost a tedy i tržní hodnotu srovnávaných nemovitostí. Hlavní metodou ocenění byla tedy zvolena metoda komparativní. Pomocnou metodou je metoda administrativní. 2.2 Metoda administrativní (pomocná metoda) Ocenění pomocnou administrativní metodou je provedeno za využití oceňovacího předpisu. Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb. a č. 443/2016 Sb., Základní informace Kraj: Jihomoravský Okres: Břeclav Obec: Pouzdřany Katastrální území: Pouzdřany Počet obyvatel: 755 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 239,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. Pi O1. Velikost obce: 501-1000 obyvatel IV 0,65 O2. Hospodářsko-správní význam obce: Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce: V ostatních případech VI 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci: V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce: Železniční a autobusová II 0,95 zastávka O6. Občanská vybavenost v obci: Omezená vybavenost (obchod a zdravotní středisko, nebo škola) IV 0,90 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 331,00 Kč/m 2 Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. Pi Str. 7
STATIKUM s. r.o. 2698-222-2017 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi: Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy: Nezastavěný pozemek nebo pozemek, V 0,00 jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost: Bez vlivu nebo II 0,00 stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost: Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko: Zóna se zanedbatelným nebezpečím IV 1,00 výskytu záplav 7. Hospodářsko-správní význam obce: Obce s počtem obyvatel III 1,00 nad 5 tisíc a všechny obce v okr. Praha - východ, Praha - západ a katastrální území lázeňských míst typu D) nebo oblíbené turistické lokality 8. Poloha obce: V ostatních případech VI 0,80 9. Občanská vybavenost obce: Základní vybavenost (obchod a zdravotní středisko a škola) II 1,00 V případech ocenění nemovitých věcí vyjmenovaných ve třetí poznámce pod tabulkou č.1 přílohy č. 3 oceňovací vyhlášky: 5 Index trhu IT = P6 * P7 * P8 * P9 * (1 + Pi) = 0,800 V ostatních případech ocenění nemovitých věcí je znak 7 až 9 roven 1,0: 5 i = 1 Index trhu IT = P6 * P7 * P8 * P9 * (1 + Pi) = 1,000 i = 1 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 obyvatel včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby: Druh hlavní stavby v jednotném I 1,01 funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí: I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci: Okrajové části obce III -0,01 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má I 0,00 obec: Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku: V okolí nemovité věci I 0,00 je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku: Příjezd po zpevněné VII 0,01 komunikaci, s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava: Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti: I -0,01 Nevýhodná pro účel užití realizované stavby Str. 8
STATIKUM s. r.o. 2698-222-2017 9. Obyvatelstvo: Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost: Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů - vše je již zohledněno v ostatních koeficientech II 0,00 Index polohy IP = P1 * (1 + Pi) = 1,030 11 i = 2 V případech ocenění nemovitých věcí vyjmenovaných ve třetí poznámce pod tabulkou č.1 přílohy č. 3 oceňovací vyhlášky: Koeficient pp = IT * IP = 0,824 V ostatních případech ocenění nemovitých věcí je znak 7 až 9 roven 1,0: Koeficient pp = IT * IP = 1,030 Rodinný dům Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 35 porovnávací metoda Poloha objektu: Jihomoravský kraj, obec do 2 000 obyvatel Stáří stavby: 30 let Základní cena ZC (příloha č. 24): 2 150,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží : 11,7*9 = 105,30 m 2 : 11,7*9 = 105,30 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška : 105,30 m 2 2,90 m : 105,30 m 2 2,85 m Obestavěný prostor : (11,7*9)*(2,90) = 305,37 m 3 : (11,7*9)*(2,85) = 300,11 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 605,48 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 105,30 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 210,60 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 2,00 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. Vi 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny II typ B zastavěné plochy 1.NP - s plochou střechou 1. Druh stavby: samostatný rodinný dům III 0,00 Str. 9
STATIKUM s. r.o. 2698-222-2017 2. Provedení obvodových stěn: cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn: 45 cm II 0,00 4. Podlažnost: hodnota více jak 1 do 2 včetně II 0,01 5. Napojení na sítě (přípojky): přípojka elektro, voda a III 0,00 odkanalizování RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby: lokální na tuhá paliva I -0,08 7. Zákl. příslušenství v RD: úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD: bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy: standardního rozsahu a provedení III 0,00 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD: standardní III 0,05 příslušenství - vedlejší stavby celkem do 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou: od 300 m2 do 800 II 0,00 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené: bez vlivu na cenu III 0,00 13. Stavebně - technický stav: stavba se zanedbanou údržbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 30 let: s = 1-0,005 * 30 = 0,850 Index vybavení IV = (1 + Vi) * V13 * 0,850 = 0,708 12 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi IT = 1,000 Index polohy pozemku IP = 1,030 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 2 150,- Kč/m 3 * 0,708 = 1 522,20 Kč/m 3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 605,48 m 3 * 1 522,20 Kč/m 3 * 1,000 * 1,030= 949 311,51 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 949 311,51 Kč Pozemky Ocenění Index trhu s nemovitostmi IT = 1,000 Index polohy pozemku IP = 1,030 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. Pi 1. Geometrický tvar a velikost pozemku: Tvar bez vlivu na II 0,00 využití 2. Svažitost pozemku a expozice: Svažitost terénu pozemku do IV 0,00 15 % včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky: Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma: Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku: Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů II 0,00 Str. 10
STATIKUM s. r.o. 2698-222-2017 Index omezujících vlivů IO = 1 + Pi = 1,000 Celkový index I = IT * IO * IP = 1,000 * 1,000 * 1,030 = 1,030 6 i = 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 331,- 1,030 340,93 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a 335/4 104,00 340,93 35 456,72 nádvoří 4 odst. 1 orná půda 335/2 496,00 340,93 169 101,28 Stavební pozemky - celkem 600,00 204 558,- Pozemky - zjištěná cena = 204 558,- Kč REKAPITULACE 1. Rodinný dům 949 311,50 Kč 2. Pozemky 204 558,- Kč Výsledná cena - celkem: Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: slovy: Jedenmilionjednostopadesáttřitisícosmsetsedmdesát Kč 1 153 869,50 Kč 1 153 870,- Kč Str. 11
2.3 Metoda porovnávací STATIKUM s. r.o. 2698-222-2017 Předmětem ocenění je pouze stavba, bez pozemku. S obdobnými typy nemovitých věcí se běžně neobchoduje a není tedy možné sestavit dostatečnou databázi pro porovnání. V daném případě byla porovnávací hodnota stavby domu stanovena jako rozdíl mezi porovnávací hodnotou pozemku včetně chaty a porovnávací hodnotou samotného pozemku. V našem konkrétním případě je použito realitní inzerce na internetu, databáze realizovaných obchodů MOISES, databáze realitní inzerce projektu Rozvoje vědního oboru oceňování nemovitých věcí, vlastní databáze znaleckého ústavu a informací o cenách nemovitostí z katastru nemovitostí. 2.3.1 Komparativní metoda - dům včetně pozemku Celková uvažovaná užitná plocha je 178 m2. Uvažovaná výměra pozemku pro ocenění je 600 m2 (plocha pozemku vymezena k užívání se stavbou). 2.3.2 Srovnávací nabídka 1) Pouzdřany, okres Břeclav, započitatelná plocha 165 m 2, výměra pozemku 397 m 2 Rodinný dům v obci Pouzdřany. Celková plocha pozemku je 397m2, podlahová plocha 165m2. Dispozičně řešeno jako 5+1. Přízemí: obývací pokoj, jídelna s kuchyní, pracovna, koupelna s rohovou vanou, samostatné WC. Patro: lodžie, 2x dětský pokoj, ložnice, koupelna se sedací vanou a WC. Vytápění je plynovým kotlem a krbovými kamny. Kuchyňská linka s vestavěnými spotřebiči. Dále je k dispozici bazén, prostorná garáž pro dvě auta a vinný sklep. Pozemek je oplocený. NABÍDKOVÁ CENA: 2 700 000 Kč Str. 12
STATIKUM s. r.o. 2698-222-2017 2) Strachotín, okres Břeclav, započitatelná plocha 274 m 2, výměra pozemku 540 m 2 RD 6+1 Strachotín. Nabízíme dvoupatrový RD 6+1 v klidné části obce. Dům je suchý, udržovaný, celý den prosvětlený, ihned k nastěhování. Dispozice 1NP šatna, chodba, kuchyně s prostornou jídelnou, koupelna, WC, 2 pokoje. 2NP chodba, 3 pokoje, obývací pokoj s krbem se vstupem na balkon. Dům je celý podsklepený, napojen na veškeré IS. Vytápění kombinované, ústřední plynové a ústřední na tuhá paliva. Za domem je vstup na dvůr a zahradu přes terasu z jídelny. K domu náleží vinný sklep, dvůr, zahrada, zahradní domek a garáž. NABÍDKOVÁ CENA: 2 700 000 Kč 3) Hlavní, Šakvice, započitatelná plocha 180 m 2, výměra pozemku 626 m 2 RD 5+1 Šakvice, okr, Břeclav. Jedná se o řadový, patrový, cihlový, plnohodnotně podsklepený, cca 25 let starý dům. Z ulice viditelné pouze přízemí z toho do ulice orientovaná pouze kuchyň, patro a zbytek přízemí jsou orientované do klidové zóny do dvora. Dům je v perfektním technickém stavu. Dispozice I.NP: vstupní hala, oddělené WC, koupelna, pokoj, obývací pokoj, kuchyň. Z přízemí vstup na terasu a do dvora. Dispozice II. NP: hala, koupelna s WC, 3 pokoje (z toho jeden sloužil jako kuchyň), 2 půdní prostory (možnost dobudování dalších místností). Dispozice podsklepení: technická místnost, spíž, dílna, prádelna skladový prostor, průchod do dvora, lisovna, kvelbený sklep. K domu náleží průjezdná garáž (parkování pro 2 auta), terasa, pergola, ve dvoře hospodářská budova, jezírko, bazén k dodělání, okrasná a užitná zahrada. Celková plocha pozemku je 626 m2, z toho zastavěná plocha domu je 130 m2, užitná plocha je 180 m2. Dům je napojen na veškeré inženýrské sítě (elektřina, plyn, voda, kanalizace). NABÍDKOVÁ CENA: 3 500 000 Kč Str. 13
STATIKUM s. r.o. 2698-222-2017 4) Přibice, okres Brno-venkov, započitatelná plocha 100 m 2, výměra pozemku 1 209 m 2 Jedná se o dům v obci Přibice. Jedná se o řadový dům s vjezdem, velkou zahradou, stodolou a zvlášť stojící garáží. CP pozemků je 1209m z toho zahrada má cca 780m. V domě s aktuální dispozicí 3+1 je možné vybudovat velkou půdní vestavbu či nástavbu na ploše (zastavěná plocha domu) až 175m. Dům byl majiteli zrekontsruován počátem 80. let a později v letech 90. byla rekonstruovaná koupelna a WC. V domě byly cca před sedmi lety vyměněny okna za plastová a to v dvorní části domu, vybudované ústřední plynové topení (momentálně napojené na jednu ložnici, koupelnu a WC) vybudované nové schodiště na půdu (z masivního dřeva), z ulice předokenní žaluzie. Přes dílčí rekonstrukce je dům vhodny k modernizaci. NABÍDKOVÁ CENA: 2 100 000 Kč Str. 14
STATIKUM s. r.o. 2698-222-2017 2.3.3 Komparace č. Poloha objektu Nabídková cena jednotková [Kč/m 2 ] Redukce na pramen ceny (Krpc) Cena po redukci (Krpc) [Kč/m 2 ] K1 K2 K3 K4 K5 K6 IO (poloha) (velikost) (technický stav) (vybavení a příslušenství) (pozemek) (úvaha znalce) Cena oceň. objektu [Kč/m 2 ] 1 Pouzdřany, okres Břeclav 16 364 0,85 13 909 1,00 1,02 1,15 1,10 0,94 1,00 1,22 11 401 2 Strachotín, okres Břeclav 9 854 0,85 8 376 0,95 0,92 1,08 1,05 0,99 1,00 0,97 8 635 3 Hlavní, Šakvice 19 444 0,85 16 528 1,00 1,00 1,15 1,15 1,01 1,00 1,33 12 427 4 Přibice, okres Brnovenkov 21 000 0,85 17 850 1,05 1,12 1,15 1,05 1,11 1,00 1,57 11 369 Střední hodnota 22 418 19 466 10 960 Minimum 9 854 8 376 8 635 Maximum 49 310 44 379 12 427 Směrodatná odchylka 12 541 11 544 1 407 Průměr - směrodatná odhylka 9 877 7 922 9 553 Průměr + směrodatná odchylka 34 959 31 010 12 367 Variační koeficient 55,94% 59,30% 12,84% Výměra oceňovaného objektu 178 178 m 2 178 Cena objektu 3 990 404 3 464 948 Kč 1 950 880 Celková cena po zaokrouhlení 3 460 000 Kč 1 950 000 K CR Koeficient úpravy na pramen zjištění ceny: skutečná kupní cena: K CR = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší K1 koeficient polohy (lokalita, dopravní dostupnost) K2 koeficient velikosti K3 K4 K5 K6 koeficient stavebně - technického stavu koeficient vybavení a příslušenství objektu koeficient velikosti pozemku koeficient úpravy dle úvahy znalce IO Index odlišnosti IO = (K1 K2 K3 K4 K5 K6) Je-li IO < 1,00 je srovnávaný objekt horší, je-li IO > 1,00 je srovnávaný objekt lepší než oceňovaný objekt Upravená cena srovnávanýc objektů se zjistí jako podíl redukované ceny a indexu odlišnosti IO Porovnávací hodnota činí dle odborného odhadu 1 950 000 Kč. Při porovnání byly zohledněny veškeré skutečnosti mající vliv na obvyklou cenu. Str. 15
STATIKUM s. r.o. 2698-222-2017 3 REKAPITULACE Dle 2 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním, proto za obvyklou cenu nemovitosti považujeme cenu určenou porovnávacím způsobem. Výsledky jednotlivých metod: Metoda administrativní Metoda porovnávací 1 153 870 Kč 1 950 000 Kč Cena obvyklá (tržní hodnota) nemovitých věcí specifikovaných v bodě 1.1 je dle odborného odhadu: 1 950 000 Kč Cena slovy: miliondevětsetpadesáttisíc Kč Při stanovení návrhu tržní hodnoty se předpokládá, že nemovité věci jsou právně čisté, bez zástavních práv a jakéhokoliv omezení a jsou prázdné. Stanovená výše tržní hodnoty platí pro standardní prodej nemovitostí v daném místě a čase. Str. 16
STATIKUM s. r.o. 2698-222-2017 4 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek podal ústav zapsaný rozhodnutím Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne 9.10. 1997 (rozšířeným rozhodnutím Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne 11.7.2012) v souladu s ustanovením 21 odst. 3 zákona č. 36/1967 Sb. a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů, do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oborech: stavebnictví, s rozsahem znaleckého oprávnění pro technický stav konstrukcí pozemního stavitelství staveb obytných, průmyslových, občanské vybavenosti a zemědělských, staveb inženýrských, mostů, betonových, ocelových a dřevěných konstrukcí. ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady: nemovitostí, podniků, movitostí strojů a zařízení, nehmotného majetku, nepeněžitých vkladů, sportovních potřeb, sportovního materiálu; rozpočtování a fakturace ve stavebnictví. Znalecký posudek je veden pod číslem 2698-222-2017. V Brně dne 10.4.2017 Podpis jednatele znaleckého ústavu. Ing. Lukáš Pejchal Str. 17
PŘÍLOHY Příloha č. 1: Výpis z katastru nemovitostí... 3 listy Příloha č. 2: Náhled katastrální mapy... 1 list Příloha č. 3: Náhled ortofotomapy... 1 list Příloha č. 4: Fotodokumentace... 3 listy
A Okres: VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu 26.01.2017 09:35:02 Vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce, č.j.: 1129/16 pro Mgr. Martin Horák CZ0644 Břeclav Vlastník, jiný oprávněný Obec: Kat.území: 726729 Pouzdřany List vlastnictví: 455 584835 Pouzdřany V kat. území jsou pozemky vedeny v jedné číselné řadě Identifikátor Vlastnické právo Plísková Jitka, Hřbitovní 172, 69126 Pouzdřany 725508/4078 Podíl B Nemovitosti Pozemky Parcela Výměra[m2] Druh pozemku Způsob využití Způsob ochrany 335/2 496 orná půda zemědělský půdní fond 335/4 104 zastavěná plocha a nádvoří Součástí je stavba: Pouzdřany, č.p. 172, rod.dům Stavba stojí na pozemku p.č.: 335/4 B1 C Jiná práva Omezení vlastnického práva Typ vztahu Oprávnění pro - Bez zápisu Povinnost k o Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávek včetně příslušenství na výši 1 500 000,00 Kč Hypoteční banka, a.s., Radlická Parcela: 335/2 V-1475/2008-735 333/150, Radlice, 15000 Praha 5, Parcela: 335/4 V-1475/2008-735 RČ/IČO: 13584324 Listina Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. V-1475/2008. Právní účinky vkladu práva ke dni 23.05.2008. V-1475/2008-735 Pořadí k datu podle právní úpravy účinné v době vzniku práva o Zahájení exekuce pověřený soudní exekutor: JUDr. Karel Urban, Exekutorský úřad Brno-město, Minská 54, Brno 616 00 Plísková Jitka, Hřbitovní 172, 69126 Pouzdřany, RČ/IČO: 725508/4078 Z-10228/2016-702 Listina Vyrozumění soudního exekutora o zahájení exekuce 97EX-2772/2016-10 Exekutorský úřad Brno-město ze dne 04.08.2016. Právní účinky zápisu ke dni 05.08.2016. Zápis proveden dne 09.08.2016; uloženo na prac. Brno-město Z-10228/2016-702 Související zápisy Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Listina Parcela: 335/2 Z-2162/2016-735 Parcela: 335/4 Z-2162/2016-735 Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí 97EX-2772/2016-13 ze dne 11.08.2016. Právní účinky zápisu ke dni 11.08.2016. Zápis proveden dne 18.08.2016; uloženo na prac. Hustopeče Z-2162/2016-735 o Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Hustopeče, kód: 735. strana 1
Okres: Typ vztahu Oprávnění pro VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu 26.01.2017 09:35:02 CZ0644 Břeclav Povinnost k Obec: Kat.území: 726729 Pouzdřany List vlastnictví: 455 584835 Pouzdřany V kat. území jsou pozemky vedeny v jedné číselné řadě Parcela: 335/2 Parcela: 335/4 Z-2074/2016-735 Z-2074/2016-735 Listina Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí č.j.173 EX 1129/2016-13 ze dne 05.08.2016. Právní účinky zápisu ke dni 05.08.2016. Zápis proveden dne 18.08.2016. Z-2074/2016-735 Listina Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí 173 EX-1129/2016-13 ze dne 05.08.2016. Právní moc ke dni 19.08.2016. Právní účinky zápisu ke dni 07.09.2016. Zápis proveden dne 13.09.2016. Z-2373/2016-735 o Zahájení exekuce pověřený soudní exekutor: JUDr. Alena Blažková Ph.D., Exekutorský úřad Brno-město, Konečného nám. 2, Brno 611 18 Plísková Jitka, Hřbitovní 172, 69126 Pouzdřany, RČ/IČO: 725508/4078 Z-10802/2016-702 Listina Vyrozumění soudního exekutora o zahájení exekuce 006 EX-1586/2016-31 Exekutorský úřad Brno-město ze dne 19.08.2016. Právní účinky zápisu ke dni 19.08.2016. Zápis proveden dne 22.08.2016; uloženo na prac. Brno-město Z-10802/2016-702 Související zápisy Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Listina Parcela: 335/2 Z-2234/2016-735 Parcela: 335/4 Z-2234/2016-735 Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí 006 EX-1586/2016-32 ze dne 19.08.2016. Právní účinky zápisu ke dni 19.08.2016. Zápis proveden dne 23.08.2016; uloženo na prac. Hustopeče Z-2234/2016-735 o Zahájení exekuce pověřený soudní exekutor: JUDr. Karel Urban, Exekutorský úřad Brno-město, Minská 54, Brno 616 00 Plísková Jitka, Hřbitovní 172, 69126 Pouzdřany, RČ/IČO: 725508/4078 Z-11099/2016-702 Listina Vyrozumění soudního exekutora o zahájení exekuce 97EX-3035/2016-10 Exekutorský úřad Brno-město ze dne 25.08.2016. Právní účinky zápisu ke dni 26.08.2016. Zápis proveden dne 30.08.2016; uloženo na prac. Brno-město Z-11099/2016-702 Související zápisy Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Parcela: Parcela: 335/2 335/4 Z-2284/2016-735 Z-2284/2016-735 Listina Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí 97EX-3035/2016-12 ze dne 26.08.2016. Právní účinky zápisu ke dni 26.08.2016. Zápis proveden dne Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Hustopeče, kód: 735. strana 2
Okres: VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu 26.01.2017 09:35:02 CZ0644 Břeclav Obec: Kat.území: 726729 Pouzdřany List vlastnictví: 455 Typ vztahu Oprávnění pro 584835 Pouzdřany V kat. území jsou pozemky vedeny v jedné číselné řadě Povinnost k 30.08.2016; uloženo na prac. Hustopeče Z-2284/2016-735 D Jiné zápisy - Bez zápisu Plomby a upozornění - Bez zápisu E Nabývací tituly a jiné podklady zápisu Listina o Smlouva kupní V-973/2008. Právní účinky vkladu práva ke dni 11.04.2008. V-973/2008-735 Pro: Plísková Jitka, Hřbitovní 172, 69126 Pouzdřany RČ/IČO: 725508/4078 F Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám Parcela BPEJ Výměra[m2] 335/2 00110 496 Pokud je výměra bonitních dílů parcel menší než výměra parcely, zbytek parcely není bonitován Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR: Katastrální úřad pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Hustopeče, kód: 735. Vyhotovil: Český úřad zeměměřický a katastrální - SCD Vyhotoveno: 26.01.2017 09:50:32 Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Hustopeče, kód: 735. strana 3
Fotodokumentace z prohlídky