ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ NEMOVITÉ VĚCI č. 2127/32/2017 O obvyklé ceně nemovité věci ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/3 pozemkové parcely č.parc. St. 68 o výměře 524 m 2 zastavěná plocha a nádvoří, včetně příslušenství, k.ú. Stanovice, obec Stanovice, zapsané na LV č. 137 u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Karlovy Vary. ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/3 rodinného domu č.p. 41 postaveného na pozemkové parcele č.parc. St. 68 včetně příslušenství, k.ú. Stanovice, obec Stanovice, zapsaného na LV č. 346 u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Karlovy Vary. Objednatel posudku: Exekutorský úřad Plzeň - město JUDr. Zdeněk Zítka Palackého nám. 28 301 00 Plzeň Účel posudku: Zjištění obvyklé ceny Č.j. 108 EX 01530/05 Dle stavu ke dni 01. března 2017 posudek vypracoval: Ing. Vladimír Nováček Železničářská 33 312 00 Plzeň 12 Posudek obsahuje 15 listů. Objednateli se předává ve 3 písemných vyhotoveních. V Plzni 21. března 2017 1
SEZNAM 1. ÚVOD 1.1. Znalecký úkol 1.2. Podklady dodané objednatelem 1.3. Podklady zajištěné znalcem 1.4. Základ hodnoty 1.5. Stanovení tržní hodnoty 2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Strategie postupu ocenění 3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1. Identifikační údaje 3.1.1. Identifikace nemovité věci 3.1.2. Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena 3.1.3. Poloha a charakteristika nemovité věci 3.1.4. Popis a stav objektu 3.2. Aplikace metod 3.2.1. Metoda porovnávací 3.2.2. Věcné břemeno 4. ZÁVĚR 5. ZNALECKÁ DOLOŽKA 6. PŘÍLOHY 6.1. Osvědčení 6.2. Použitá literatura 6.3. Fotodokumentace 6.4. Listy vlastnictví 6.5. Snímek z katastrální mapy 2
1. ÚVOD 1.1. Znalecký úkol Předmětem znaleckého posudku je stanovení obvyklé ceny nemovité věci: ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/3 pozemkové parcely č.parc. St. 68 o výměře 524 m 2 zastavěná plocha a nádvoří, včetně příslušenství, k.ú. Stanovice, obec Stanovice, zapsané na LV č. 137 u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Karlovy Vary. ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/3 rodinného domu č.p. 41 postaveného na pozemkové parcele č.parc. St. 68 včetně příslušenství, k.ú. Stanovice, obec Stanovice, zapsaného na LV č. 346 u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Karlovy Vary. Znalecký posudek je vypracován jako podklad pro dražební řízení. Určení ceny nemá za cíl zjištění tržní, obecné či jinak stanovené ceny nemovité věci, ale je pouze podkladem pro stanovení nejnižšího podání pro dražbu. To, jakou má nemovitá věc hodnotu, za níž může být skutečně prodána, se ukáže teprve v dražbě. Odborná definice zadaného úkolu: Znění 2 zákona č. 151/1997 Sb. stanovuje způsob ocenění majetku a služeb. Citace: (1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, případně obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá hodnota vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. konec citátu. 1.2. Podklady dodané objednatelem Usnesení o přibrání znalce k vypracování znaleckého posudku č.j. 108 EX 01530/05 ze dne 10. února 2017 Výpis z katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Karlovy Vary na LV č. 137 pro k.ú. Stanovice Výpis z katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Karlovy Vary na LV č. 346 pro k.ú. Stanovice Kopie snímku z katastrální mapy, mapový list Sokolov 0-9/21 1.3. Podklady zajištěné znalcem Místní šetření spojené s prohlídkou a zaměřením nemovité věci uskutečněné dne 01. března 2017 za přítomnosti povinné, oprávněné z věcného břemene užívání a znalce. Skutečnosti zjištěné na místě, pořízení fotodokumentace 3
Informace o prodejích obdobných nemovitých věcí z vlastní databáze, realitních kanceláří a z periodik. 1.4. Základ hodnoty Podkladem pro sjednání tržní ceny (realizované ceny na trhu) je tímto oceněním stanovená tržní hodnota. Je definována jako finanční částka, kterou je možno získat prodejem majetku mezi dobrovolně a legálně jednajícím potencionálním kupujícím a prodávajícím. Přitom obě strany mají zájem na uskutečnění transakce a nejsou ovlivněny jakýmkoliv nátlakem nebo zvláštní motivací typu nekalé soutěže, ať už ze strany kupujícího nebo ze strany prodávajícího a znají všechna relevantní fakta o předmětu prodeje. 1.5. Stanovení tržní hodnoty Tržní hodnota je stanovena podle dostupných metod, které jsou reálně použitelné v současných ekonomických podmínkách v ČR a nejlépe vystihují současnou hodnotu majetku. Konvenční stanovení tržní hodnoty nemovitých věcí vychází obvykle z metod, jejichž použití je součástí metodiky používané v ČKOM a AZO. Použité metody: Metoda porovnávací 2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Strategie postupu ocenění V našem případě hodnocené nemovité věci bude použita metoda porovnávací. Metoda porovnávací dává nejpřesnější obraz o skutečně realizovaných cenách. Tato metoda je založena na porovnání předmětné nemovité věci s obdobnými, jejichž prodeje byly v nedávné době realizovány na trhu, jsou známé a ze získaných informací je možné vyhodnotit hodnotu oceňované nemovité věci jako celku. Porovnání bude provedeno z pohledu stavební substance tak i z pohledu ekonomického efektu nemovité věci. Pro porovnávací metodu bude použito podkladů z vlastní databáze, z databáze realitních kanceláří a z realitních serverů. 3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1. Identifikační údaje 3.1.1. Identifikační údaje nemovité věci Na LV č. 137 pro k.ú. Stanovice je vloženo v části A vlastnické právo na: Ťoupalíková Gabriela, č.p. 41, 36001 Stanovice 685317/0390 1/3 Wolfová Helena, č.p. 41, 36001 Stanovice 696212/4895 2/3 Na LV č. 346 pro k.ú. Stanovice je vloženo v části A vlastnické právo na: Ťoupalíková Gabriela, č.p. 41, 36001 Stanovice 685317/0390 1/3 Vrabec Marian, č.p. 41, 36001 Stanovice 490609/345 1/3 Wolfová Helena, č.p. 41, 36001 Stanovice 696212/4895 1/3 4
Adresa nemovitosti: Stanovice 41 Kód katastrálního území: 753645 Název katastrálního území: Stanovice Název obce: Stanovice Název okresu: Karlovy Vary 3.1.2. Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena, rizika, ochrana Na předmětu ocenění váznou tato omezení a práva: - exekuční příkaz k prodeji podílu nemovitosti, věcné břemeno užívání viz LV v příloze. Nájemní smlouvy nebyly znalci předloženy. 3.1.3. Poloha a charakteristika nemovité věci Výše uvedené nemovité věci se nachází v centrální, zastavěné části obce Stanovice. Jedná se samostatně stojící rodinný dům se třemi byty 1+2. V okolí je vesnická zástavba, příjezd je po zpevněné komunikaci. Do rodinného domu je zavedena elektřina, vodovod a kanalizace. Plyn zaveden není. Pozemek je mírně svažitý, nepravidelného tvaru, oplocený, bez trvalých porostů. Příslušenství tvoří venkovní úpravy (oplocení, venkovní schody). Stanovice se nachází cca 5 km jižně od okraje Karlových Varů. V obci je minimální síť obchodů a služeb. Pracovní příležitosti v místě jsou omezené. Daná lokalita je hodnocena jako méně atraktivní. S výhledem do budoucna se bude z hlediska trhu s nemovitými věcmi jednat o lokalitu méně žádanou. 3.1.4. Popis a stav objektu Rodinný dům Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, částečně podsklepený se dvěma nadzemními podlažími bez podkroví. V 1.PP je sklep (32 m2), v 1.NP se nachází garáž (33 m2), chodba a byt 1+2. Ve 2.NP jsou dva byty o velikosti 1+2. Jednotlivé byty mají podlahovou plochu cca 55 m2. Dispoziční popis vychází z informací povinné, znalec měl možnost ohledat a zaměřit pouze jeden byt ve 2.NP. Rodinný dům má smíšené základy bez izolací proti zemní vlhkosti, svislé konstrukce jsou zděné smíšené, stropy klenbové a dřevěné, krov dřevěný sedlový, krytina tašková, klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu, bleskosvod osazen, fasáda je štuková nezateplená, okna dřevěná zdvojená, dveře náplňové, schodiště betonové, podlahy PVC, koberce, keramické a betonové, vnitřní omítky vápenné, vnitřní obklady keramické, vytápění společné ústřední na tuhá paliva, ohřev vody bojler, sociální zařízení sprchový kout, umyvadlo, wc splachovací. Budova byla postavena před 100 roky. Ekonomická charakteristika Jedná se o nemovitou věc, která je určena k trvalému bydlení. Předmětem ocenění je ideální spoluvlastnický podíl ve výši 1/3k pozemku včetně součástí a příslušenství. Stavebně technický stav konstrukcí je zhoršený. Na nemovité věci váznou věcné břemeno užívání a nařízená exekuce. Vhodnost využití Hodnocenou nemovitou věc je možné užívat k bytovým účelům. 5
3.2. Aplikace metod 3.2.1. Metoda porovnávací Použité koeficienty: K1 - koeficient polohy, lokality, především z pohledu občanské a technické vybavenosti, dopravní dostupnosti, atraktivitě okolí K2 koeficient typu stavby, materiálové provedení, stavebně technický stav K3 koeficient pozemku, velikost, tvar K4 koeficient garáže, parkovacího stání K5 koeficient vybavení nemovitosti, rekonstrukce, modernizace K6 koeficient zdroje K7 koeficient ostatní, výše neuvedené, celkový dojem, úvaha a názor znalce Lokalita Popis stavby a pozemků Kč Foto Stanovice 800.000,- Realizovaná cena 2014 Jedná se o budovu patrovou (dvě nadzemní podlaží), nepodsklepenou, bez podkroví. Dispozičně v přízemí při vstupu z ulice, tzn. ze strany štítu je jedna větší místnost, vedle ní druhá menší, z větší místnosti dveře do chodby, z chodby vlevo místnost, za ní WC, z chodby rovně kotelna, schody do patra, pod schody menší sklípek. Z této chodby je druhý vstup na vlastní pozemek. v patře pak chodba, z ní vlevo jedna větší stavebně nedokončená místnost do štítu ulice, za ní pak stavebně nedokončené sociální zařízení, z chodby vpravo byt, který obsahuje chodbu, vlevo kuchyň, z ní sociální zařízení, z chodby vlevo pokoj a vpravo dva pokoje, byt celkem 3+1. Půda volná. Stavebně technický stav je hodnocen jako zhoršený, výskyt vlhkostí a plísní, stavebně nedokončené místnosti. Plocha pozemku: 1040 m2 Užitná plocha: 200 m2 Kč/m2 K1 K2 K3 K4 K5 K6 K7 Upravená cena 4.000,- 1,00 1,00 0,90 1,00 1,00 1,00 1,00 3.600,- Kč/m2 Dolní Žandov 550.000,- Realizovaná cena 1/2016 Je součástí pozemku st. parc.č. 169, je částečně podsklepený se dvěma nadzemními podlažími a volnou půdou. Dispozičně a orientačně výměry:1 PP (suterén): chodba (3,90m2), sklepy (24,10m2, 6,70m2, 15,15m2, 8,25m2)1 NP (přízemí): chodba (6,55m2, ker.dlažba), kuchyně s obývacím pokojem a ložnicí (38,20m2, ker.dlažba), sociální zařízení (7,65m2, umyvadlo, sprchový kout, vana, WC), komora (1,30m2), pokoj (19,40m2, dřevotříska), schody (4,60m2)2 NP (1 patro): chodba (9,65m2), místnosti (17,95m2, 21,60m2, 24,60m2, ), dvě komory (1,80m2 a 3,75m2).Podlahová plocha 215,15m2, zastavěná plocha 108m2, obestavěný prostor informativně 850m3. Popis převažujících konstrukcí: Nosná konstrukce je provedena na betonových a kamenných základech, svislé konstrukce jsou zděné smíšené, stropní konstrukce nad suterénem klenbové, ostatní dřevěné trámové, krov dřevěný trámový, střecha sedlová, krytina asfaltový šindel, klempířské konstrukce pozinkované, fasáda částečně s omítkou, částečně bez omítky, v 1 NP vnitřní povrchy omítnuty, obklady keramické za kuchyňskou linkou a na sociálním zařízení, schody betonové, na půdu dřevěné, dveře náplňové, okna plastová, vytápění ústřední kotlem na tuhá paliva, doplňkově krbem s vložkou v pokoji, ohřev vody bojlerem, rozvody instalací běžně provedeny. v 2 NP je vše v původním, zcela nevyhovujícím stavu, částečně rozbourané a rozebrané, bez vybavení a zařízení, zcela neobyvatelné. Stáří rodinného domu nebylo doloženo ani zjištěno, odhaduje se od roku 1930, přibližně před pěti roky byla provedena celková rekonstrukce 1 NP kde je byt 2+kk, vyměněna střešní krytina, dodatečná izolace proti zemní vlhkosti nopovou folií, ostatní je v neobyvatelném stavu, 2 NP je téměř v havarijním stavu. Plocha pozemku: 817 m2 Užitná plocha 215 m2 Kč/m2 K1 K2 K3 K4 K5 K6 K7 Uprav.jedn.cena 2.558,- 1,00 1,20 1,00 1,00 1,20 1,00 1,00 3.684,- Kč/m2 Odrava 765.000,- Realizovaná cena 7/2015 Předmětný rodinný dům samostatně stojící. Rodinný dům je nepodsklepený o dvou nadzemních podlažích s volnou půdou. Dispozice domu a orientačně přeměřené výměry a plochy: 1 NP (přízemí): zádveří (3,70m2, koberec), WC (1,40m2, WC, umyvadlo), chodba (8,40m2, ker.dlažba), pokoj (23,80m2, plovoucí podlaha), kuchyně (10,50m2, plovoucí podlaha, kuchyňská linka se sporákem), koupelna (4,30m2, vana, umyvadlo), kotelna (4,20m2, beton, kotel na tuhá paliva, bojler), místnost stavebně nedokončená se samostatným vstupem z venku (12,00m2), místnost stavebně nedokončená (17,60m2), místnost stavebně nedokončená (13,20m2), schodiště (5,50m2). 2 NP (1 patro): chodba (6,40m2, PVC na prknech), pokoj (15,20m2, koberec), pokoj 6
(13,20m2, PVC), pokoj (16,60m2, PVC), pokoj (25,80m2, koberec), pokoj (17,20m2, koberec), sociální zařízení (4,50m2, vana, umyvadlo, WC), schody na půdu, na půdě jeden neužívaný, nevytápěný pokoj (22,80m2). Nosná konstrukce je provedena na betonových a kamenných základech, svislé konstrukce jsou ze smíšeného zdiva, stropní konstrukce jsou pravděpodobně převážně dřevěné trámové, schody jsou železobetonové, na půdu dřevěné. Konstrukce krovu je dřevěná sedlová, nad verandou pultová, krytina je tašková, klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu, povrchy jsou omítnuty, keramické obklady jsou na sociálním zařízení a za kuchyňskou linkou. Okna jsou plastová, vchodové dveře jsou plastové, vnitřní dveře jsou náplňové do kovových zárubní, vytápění je ústřední kotlem na tuhá paliva, ohřev vody je bojlerem. Na sociálním zařízení v přízemí je vana, umyvadlo, WC s umyvadlem je samostatné, v patře je vana, umyvadlo, WC společně, v kuchyni je kuchyňská linka se sporákem na PB. Rozvody instalací jsou standardně provedeny. Odkanalizování splaškových vod je do veřejné kanalizace, pitná voda je z veřejného řadu, el. instalace je zavedena, plyn je přiveden. Severně od rodinného domu stojí zděná kolna (garážování), která stojí na severní hranici pozemku. Součástí nemovitosti je také studna hloubky přibližně 3m. Plocha pozemku: 1889 m2 Užitná plocha: 186 m2 Kč/m2 K1 K2 K3 K4 K5 K6 K7 Uprav.jedn.cena 4.113,- 1,00 1,00 0,90 1,00 1,00 1,00 1,00 3.702,- Kč/m2 Užitná plocha 198 m2 Porovnávací hodnota 3.700,-Kč/m2 Porovnávací cena pro dané nemovitosti s pozemky jako celek 732.600,- Kč Porovnávací hodnota byla zjištěna pro danou nemovitou věc jako celek. Z výše uvedených skutečností je stanovena porovnávací hodnota nemovitosti na 730.000,00 Kč. Pozemek č.parc. St. 68 včetně součástí a příslušenství 730.000,- Kč Podíl 1/3 Prodej podílu nemovité věci 80 %. Cena 195.000,- Kč Porovnávací hodnota nemovitosti činí: 195 000,00 Kč Slovy: stodevadesátpěttisíc korun českých 3.2.2. Věcné břemeno Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům Druh věcného břemene: služebnosti - počítané z nájemného Ocenění se provede podle 16b odst 1) zákona č. 151/97 Sb. ve výši obvyklé ceny ročního užitku, protože nelze zjistit hodnotu ročního užitku ze smlouvy, z výsledků řízení o dědictví ani z rozhodnutí příslušného orgánu. Výměra: 55,00 m 2 Jednotková cena: 545,45 Kč/m 2 /rok Obvyklé nájemné: 55,00 m 2 * 545,45 Kč/m 2 /rok = 30 000,- Kč/rok Stupeň omezení vlastnického práva: 100 % 30 000,- Kč/rok * 100 % = 30 000,- Kč Roční užitek vyplývající z věcného břemene: 30 000,- Kč Věcné břemeno na dožití oprávněné osoby. 7
30 000,- Kč * 10 let = 300 000,- Kč Věcné břemeno užívání - výchozí cena pro výpočet vlastnického = 300 000,- Kč podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 3 Ocenění věcného břemene činí = 100 000,- Kč Jedná se o objekt v zastavěné části obce, v zástavbě bydlení vesnického typu. Na základě prohlídky nemovitosti, konzultace s realitní kanceláří a studia internetových nabídek se jedná o nemovitost, která svou polohou a dispozičním uspořádáním je na trhu s nemovitostmi méně žádaná. Na oceňovanou nemovitost je nutné pohlížet komplexně a zhodnotit její silné a slabé stránky. Silné stránky klidná poloha, Karlovy Vary v dosahu Slabé stránky exekuce, prodej spoluvlastnického podílu, zhoršený stav, věcné břemeno užívání Předpokládaný další vývoj daná oblast má předpoklady pro trvalé bydlení 8
4. ZÁVĚR Na základě provedené analýzy, s použitím uvedených metod ocenění k uvedenému datu je navržena tržní hodnota ideálního spoluvlastnického podílu nemovitých věcí včetně součástí a příslušenství jako celku ke dni ocenění ve výši I. Nemovitosti, které se výkon týká: ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/3 pozemkové parcely č.parc. St. 68 o výměře 524 m 2 zastavěná plocha a nádvoří, včetně příslušenství, k.ú. Stanovice, obec Stanovice, zapsané na LV č. 137 u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Karlovy Vary. II. Příslušenství nemovitosti, které se výkon týká: Venkovní úpravy III. Výsledná cena nemovitosti (I.) a jejího příslušenství (II.), které se výkon týká: Slovy: stopadesáttisíc korun českých 150 000,00 Kč IV. Známá věcná břemena, nájemní práva, pachty, výměnky: Věcné břemeno užívání 100 000,00 Kč V Plzni, 21. března 2017 Ing. Vladimír Nováček Železničářská 33 312 12 Plzeň tel.: +420 605 948 605 e-mail: novacek.vlada@seznam.cz 5. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 10.5.2001 pod č.j.: Spr. 1447/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2127/32/2017 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 322017. 9
6. PŘÍLOHY 6.1. Osvědčení Výše podepsaný tímto osvědčuje, že: 1. V současné době ani v budoucnosti nebude mít účast nebo prospěch z nemovitostí, které jsou předmětem zpracovaného tržního ocenění, výše odměny nezávisí na dosažených závěrech, nebo odhadnutých hodnotách. 2. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. 3. Při své činnosti jsem neshledal žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. 6.2. Použitá literatura 1. Metodický pokyn pro tržní oceňování nemovitosti, ČKOM, verze 1.0, 09 / 1999 2. Nemovitosti, oceňování a právní vztahy Doc. Ing. Albert Bradáč, Doc. JUDr. Josef Fiala, Linde Praha a.s., Opletalova 35, 115 51 Praha 1 3. ČSN 73 40 55 Výpočet obestavěného prostoru pozemních stavebních objektů 4. Zákon 151/1997 Sb. o oceňování majetku vč. jeho novel 5. Znalecké standardy vydané Znaleckým ústavem AREAS Brno 6.3. Fotodokumentace sklep 10
Byt ve 2.NP chodba garáž 11
půda 12