ODHAD OBVYKLÉ CENY číslo 6273-248/2014 NEMOVITOST: Bytová jednotka č. 580/8 s podílem na spol. částech domu a na pozemku, k č.j. 167 EX 16830/12-31 Katastrální údaje : Kraj Ústecký, okres Ústí nad Labem, obec Ústí nad Labem, k.ú. Krásné Březno Adresa nemovitosti: V Oblouku 580/5, 517 21 Ústí nad Labem OBJEDNATEL : Exekutorský úřad Praha 10, Soudní exekutor JUDr. Igor Ivanko Adresa objednatele: Na Zátorce 590/12, 160 00 Praha 6 ZHOTOVITEL : Dolmen servis, s.r.o. Adresa zhotovitele: Anny Letenské 17, 120 00 Praha 2 IČ: 61501107 telefon: 222250019 e-mail: DIČ: CZ61501107 fax: 222250019 Dolmen06@centrum.cz ÚČEL OCENĚNÍ: Exekuční řízení, povinný: p. Petr Jungman (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 340 000 Kč Datum místního šetření: 22.4.2014 Stav ke dni : 22.4.2014 Počet stran: 23 stran Počet příloh: 15 Počet vyhotovení: 1 V Praze, dne 22.7.2014 Dolmen servis, s.r.o.
NÁLEZ Přehled podkladů - Usnesení Soudního exekutora JUDr. Igora Ivanka, Exekutorský úřad Praha 10, Na Zátorce 590/12, Praha 6, IČ: 66216877, č.j. 167 EX 16830/12-31 ze dne 18.2.2014 o ustanovení Dolmen servis, s.r.o., IČ: 61501107 znalcem - výpis z katastru nemovitostí, LV č. 1465 pro kú Krásné Březno, obec Ústí nad Labem ze dne 17.2.2014 - zobrazení pozemkové mapy převzaté z internetu - fotodokumentace - zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku v platném znění - popis porovnávaných jednotek uvedený v rámci ocenění (viz přílohová část posudku) - vlastní databáze zpracovatele posudku - prohlídka na místě byla provedena pouze zvnějšku, povinný přes písemnou výzvu prohlídku oceňované jednotky neumožnil Místopis Předmětem ocenění je bytová jednotka umístěná v bytovém domě č.p. 580 rozděleném na jednotky, postaveném v katastrálním území Krásné Březno v Ústí nad Labem. Jedná se o okrajové území města. Krásné Březno je část statutárního a krajského města Ústí nad Labem spadající pod městský obvod Ústí nad Labem - Neštěmice. Nachází se asi tři kilometry východně od městského centra na levém břehu řeky Labe. K roku 2011 zde žilo celkem 13 294 obyvatel. Krásné Březno je velké sídliště, na kterém žije přibližně 15 000 obyvatel. Mezi obyvateli je výrazné zastoupení Romů. Na sídlišti je problémem špatné soužití, drobná pouliční kriminalita a koncentrace problémových podniků nonstop herny, nechvalně proslulá diskotéka a ubytovna. V Krásném Březně je vysoký počet uživatelů drog. Na sídliště také přicházejí Romové z jiných částí republiky. V Krásném Březně jsou i dvě střední školy (zednické učiliště Keplerova a SOŠ a SOU Obchodu a služeb), které mají i romské studenty. Na území Krásného Března je i sociálně vyloučená lokalita Nový Svět, ve které se nachází Matiční ulice. První písemná zmínka pochází z roku 1057. V polovině 12. století území Krásného Března náleželo ke svádovskému panství. Původně se obec jmenovala Březnice. Tento název je doložen již v prvních zmínkách o obci z let 1186 a 1188. Současný název Krásné Březno byl oficiálně zaveden až roku 1876. V roce 1900 se obec připojila ke městu Ústí nad Labem. Obec je spojena s centrem města trolejbusovými linkami 51, 55, 56, 57, 58, 59 a autobusovou linkou č. 5 (konečná zastávka Krásné Březno) s částmi Severní Terasa, Všebořice. Železniční stanice Ústí nad Labem-sever (vedle zastávky MHD Krásné Březno, k níž vede ulice 1. máje, přímé vlaky do měst Děčín, Teplice, Bílina, Most, Chomutov, některé do měst Lovosice a Roudnice nad Labem. Rychlíky a vlaky EC stanici projíždějí. - 2 -
SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - sídlištní zástavba Celkový popis Vlastnické a evidenční údaje: l. Na listu vlastnictví č. 1465 pro katastrální území Krásné Březno je v části A zapsán vlastník: Jungman Petr (650811/2138). V části B je zapsána jednotka č. 580/8 - byt s podílem na společných částech domu ve výši 656/25744. V části C jsou zapsána zástavní práva: Smluvní, z rozhodnutí správního orgánu, zástavní právo soudcovské, zástavní právo exekutorské a dále exekuční příkaz k prodeji. Tyto právní vady na hypotetického nabyvatele nepřecházejí, a proto se v ocenění nezohledňují. Dalším důvodem je dikce znaleckého úkolu, tedy určení obvyklé ceny nemovitých věcí. Definice obvyklé ceny v zákoně č. 151/1997 Sb. zohlednění těchto právních vad přímo vylučuje. 2. Na listu vlastnictví č. 904 pro katastrální území krásné Březno je v části A m.j. zapsán vlastník: Jungman Petr (650811/2138) - podíl 656/25744. V části B je zapsána budova Krásné Březno, č.p. 580, bytový dům na p.č. 1395/4 a dále pozemek: p.č. 1395/4 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 515 m 2. Tyto nemovité věci jsou předmětem ocenění. Celkový popis oceňovaného majetku: Jedná se o bytovou jednotku s dispozicí 3+1 (předpoklad odvozený z níže uvedených nabídek) umístěnou v panelovém bytovém domě s jedním podzemním a s osmi nadzemními podlažími. V okolí převládá obytná vysokopodlažní zástavba bytových domů sídlištního typu. Základy jsou železobetonové izolované, svislé konstrukce montované železobetonové plošné s dodatečným zateplením. Střecha je plochá s povlakovou krytinou, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu úplné. Schodiště železobetonové s teracem či s krytinou z PVC, okna zdvojená, dveře hladké. Dům je připojen na všechny inženýrské sítě včetně plynovodu, vytápění ústřední. Vnitřní omítky tvoří maltovinové úpravy, vnější na bázi umělých hmot. V domě je osobní výtah. Obklady a zařizovací předměty v bytě jsou (podle předpokladu) standardní, podlahy povlakové. Bytové jádro je původní (předpoklad). Stáří: 30-35 roků Technický stav: Dobrý, odpovídá pravidelné údržbě. Příslušenství: Předložené schody před vstupem do domu, zpevněné plochy na přístupových cestách. Příslušenství domu je zahrnuto v rámci společných částí budovy do ocenění jednotky. - 3 -
Pozemek: Vnitřní stavební pozemek kopírující půdorys bytového domu s vybíhajícími částmi využívanými jako přístupové komunikace pro pěší. Celková výměra: 515 m 2. Povrch má sklon k jižní straně, příjezd po zpevněné komunikaci. Všechny inženýrské sítě v místě. Práva spojená s vlastnictvím: Nezjištěna. Závazky spojené s vlastnictvím: - zástavní právo smluvní - zástavní právo exekutorské - zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu - zástavní právo soudcovské - exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Tyto závazky jsou řešeny v rámci exekuce a nejsou v tomto posudku zohledňovány (podle znaleckého úkolu jde o stanovení ceny obvyklé). Analýza trhu: S ohledem na to, že v bezprostředním okolí existují četné nabídky velmi podobných bytů, je možno konstatovat, že nabídka poptávku v místě výrazně převyšuje. Silné stránky - nejsou Slabé stránky - zhoršené demografické poměry v okolí RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Jednotka je řádně zapsána v katastru Jednotka není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav jednotky umožňuje podpis zástavní Stav jednotky neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání jednotky není v rozporu s Skutečné užívání jednotky je v rozporu s její její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Komentář: Právní stav majetku je bez rizik. Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Komentář: Úmístění nemovité věci je bez specifických rizik. Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce - 4 -
Komentář: Vliv existence zástavních práv a exekučního řízení na zpeněžitelnost majetku se v rámci tohoto posudku neposuzuje (podle zadání je třeba stanovit cenu obvyklou. Tyto vlivy jsou z definice OC vyloučeny). Podle ustanovení zháklbna č. 151/1997Sb., o oceňování majetku v platném znění je možno obvyklou cenu stanovit pouze porovnáním. citace: 2 Způsoby oceňování majetku a služeb (1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.(konec citace). Ostatní rizika: Zhoršené demografické poměry OCENĚNÍ Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná jednotka Lokalita / Popis Krasné Březno, Ústí nad Labem Bytová jednotka Typ stavby Užitná plocha Podlaží Dispozice Celková cena Jednotková cena Bytový dům, panelová železobetonová konstrukce se zateplením. 65,60 m 2 Neidentifik ováno 3+1 (předpoklad ) 393 403 Kč 5 997 Kč/m 2 Popis oceňované nemovitosti Podrobný popis oceňovaných nemovitých věcí je uvedený v oddílu Nález - celkový popis. Legenda: OM = oceňovaný majetek - 5 -
Popisy porovnatelných jednotek Nabídka č. 1 Byt 3+1 v osmipodlažním domě, osobní vlastnictví, výměra podlahové plochy 67 m 2. Nabídka č. 2 Byt 3+1, družstevní vlastnictví, podlahová plocha 75 m 2 Nabídka č. 3 Byt 3+1, osobní vlastnictví, v panelovém domě, podlahová plocha 68 m 2. Nabídka č. 4 Byt 3+1 v pětiposchoďovém panelovém domě, ve stejné ulici jako OM. Výměra podlahové plochy je 65,00 m 2. Nabídka č. 5 Byt 3+1 v osobním vlastnictví v osmipodlažním panelovém domě, podlahová plocha 67,00 m 2. Adjustace Název: Nabídka č. 1 Lokalita: Krásné Březno, U Pivovarské zahrady Podlaží: 4. Dispozice: 3+1 Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha Montovaná 67,00 m 2 390 000 Kč 5 821 Kč/m 2 železobetonová plošná Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdůvodnění koeficientu K c : Celkový Upravená j. Redukce pramene ceny - Zohlednění obchodní politiky nabízejících; koef. K C cena Kč/m 2 Velikosti objektu - Srovnatelná s OM; Poloha - Srovnatelná s OM; 0,90 5 239 Provedení a vybavení - Srovnatelné s OM; Celkový stav - Srovnatelný s OM; Vliv pozemku - Bez vlivu; Úvaha zpracovatele ocenění - Shodné s OM; Název: Nabídka č. 2 Lokalita: Krásné Březno, Žežická ul. Podlaží: 7. Dispozice: 3+1-6 -
Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha Panelový dům 75,00 m 2 480 000 Kč 6 400 Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 0,95 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,96 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - Zohlednění obchodní politiky nabízejících; Velikosti objektu - Větší než OM (lepší hodnocení než u OM); Poloha - Srovnatelná s OM; Provedení a vybavení - Srovnatelné s OM; Celkový stav - Srovnatelný s OM; Vliv pozemku - Bez vlivu; Úvaha zpracovatele ocenění - Mírně horší než OM (družstevní byt); Celkový koef. K C 0,78 Upravená j. cena Kč/m 2 4 961 Název: Nabídka č. 3 Lokalita: Krásné Březno, ulice Přemyslovců Podlaží: 1. Dispozice: 3+1 Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha Panelový dům 68,00 m 2 390 000 Kč 5 735 Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,97 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - Zohlednění obchodní politiky nabízejících (1.n.p.); Velikosti objektu - Srovnatelná s OM; Poloha - Srovnatelná s OM; Provedení a vybavení - Srovnatelné s OM; Celkový stav - Srovnatelný s OM; Vliv pozemku - Bez vlivu; Úvaha zpracovatele ocenění - Mírně horší než OM; Celkový koef. K C 0,82 Upravená j. cena Kč/m 2 4 729 Název: Nabídka č. 4 Lokalita: V oblouku, Krásné Březno Podlaží: 5. Dispozice: 3+1 Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha Panelový dům 65,00 m 2 710 000 Kč 10 923 Kč/m 2-7 -
Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,80 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - Zohlednění obchodní politiky nabízejících; Velikosti objektu - Srovnatelná s OM; Poloha - Shodná s OM; Provedení a vybavení - Srovnatelné s OM; Celkový stav - Srovnatelný s OM; Vliv pozemku - Bez vlivu; Úvaha zpracovatele ocenění - Srovnatelně s OM; Celkový koef. K C 0,80 Upravená j. cena Kč/m 2 8 738 Název: Nabídka č. 5 Lokalita: Krásné Březno, ul. Dr. Horákové Podlaží: 8. Dispozice: 3+1 Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha Panelový bytový 67,00 m 2 498 000 Kč 7 433 Kč/m 2 dům Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdůvodnění koeficientu K c : Celkový Upravená j. Redukce pramene ceny - Zohlednění obchodní politiky nabízejících; koef. K C cena Kč/m 2 Velikosti objektu - Srovnatelná s OM; Poloha - Srovnatelná s OM; 0,85 6 318 Provedení a vybavení - Srovnatelné s OM; Celkový stav - Srovnatelný s OM; Vliv pozemku - Bez vlivu; Úvaha zpracovatele ocenění - Srovnatelně s OM; Výpočet porovnávací hodnoty jednotky: Minimální jednotková cena porovnávaných jednotek 4 729 Kč/m 2 Průměrná jednotková cena porovnávaných jednotek 5 997 Kč/m 2 Maximální jednotková cena porovnávaných jednotek 8 738 Kč/m 2 Stanovená jednotková cena oceňované jednotky 5 997 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované jednotky 65,60 m 2 Výsledná porovnávací hodnota jednotky 393 403 Kč - 8 -
REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Současný stav 393 403 Kč 0 Kč 0 Kč Zahrnuta v ceně Obvyklá cena 340 000 Kč slovy: Třistačtyřicettisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.2.10 Komentář ke stanovení obvyklé ceny S ohledem na : a) výsledky analýzy tržního prostředí v dané lokalitě a k datu ocenění, b) skutečnost, že nebyla umožněna prohlídka jednotky, je možno obvyklou cenu nemovitých věcí popsaných v tomto posudku, ke dni 22.4.2014, odhadnout na 340.000,- Kč (slovy třistačtyřicettisíckorunčeských). - 9 -
SEZNAM PŘÍLOH Fotodokumentace (3x) Všeobecná mapa Mapa umístění domu v obci Letecký snímek Zobrazení katastrální mapy Nabídky RK č. 1 až 5 Výpis z LV č. 1465-10 -
Fotodokumentace-pohled uliční - 11 -
Fotodokumentace-pohled ze severu - 12 -
Fotodokumentace-pohled z dvorní strany - 13 -
Všeobecná mapa - 14 -
Umístění domu v obci - 15 -
Letecký pohled - 16 -
Zobrazení katastrální mapy - 17 -
Nabídka č. 1-18 -
Nabídka č. 2-19 -
Nabídka č. 3-20 -
Nabídka č. 4-21 -
Nabídka č. 5-22 -
Kopie LV č. 1465-23 -