Znalecký posudek č. 36 2015 O obvyklé ceně bytové jednotky č.558/3 v objektu čp. 558, 559, 560, dále podíl ve výši 528/18580 na společných částech domu čp. 558, 559, 560 a pozemků č. parc. 2699/2, 2399/9, 2699/10 - vše zapsané v katastru nemovitostí pro Středočeský kraj, katastrální pracoviště Kutná Hora, pro obec a k.ú. Kutná Hora. Objednatel posudku: Mgr. Veronika Jakubovská Česká 325 28401 Kutná Hora Účel posudku: dle usnesení soudního exekutora č.j. 192 EX 488/15-26 Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 5.8.2015 posudek vypracoval: Zdeněk Smetánka Ovocná 277 285 71 Vrdy Posudek obsahuje 9 stran textu a 13 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Vrdy, 18.8.2015
2 A. Nález 1. Znalecký úkol Na základě usnesení ze dne 31.7.2015, č.j. 192 EX 488/15-25 vydaného Exekutorským úřadem Kutná Hora, Česká 325, 284 01 Kutná Hora, je předmětem znaleckého posudku : - zjištění ceny nemovitostí včetně příslušenství - určení příslušenství nemovitých věcí - zjištění věcných břemen, výměnků a nájemní, pachtovní či předkupní práva Výše uvedená nemovitost je oceněna cenou obvyklou podle zvláštního předpisu 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ke dni prohlídky. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku, nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Její stanovení spočívá v nalezení a vyhodnocení porovnatelných obchodních případů. 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla provedena dne 5.8.2015 za přítomnosti vlastníka nemovitostí. 3. Podklady pro vypracování posudku - usnesení o ustanovení znalce - výpis z katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, katastrální pracoviště Kutná Hora - list vlastnictví č. 10481, 12019 - k.ú Kutná Hora, - kopie katastrální mapy - informace od správy domů - skutečnosti zjištěné na místě - nabídky nemovitostí pro porovnání ceny 4. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Středočeský Obec: Kutná Hora Katastrální území: Kutná Hora (677710) List vlastnictví číslo: 10481, 12019 Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
3 5. Dokumentace a skutečnost Stavební dokumentace je založena v archivu na stavebním úřadě. 6. Celkový popis nemovitosti Při místním šetření bylo zjištěno, že bytový dům se nachází v klidné městské části města Kutné Hory - část Hlouška, objekt je užíván dle informace správce asi 50 let. Přístup je po zpevněné místní komunikaci, dům je napojen na veškeré rozvody. Příslušenství u pozemků nebylo zjištěno. Práva a závady, které prodejem nemovitosti v dražbě nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž se vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále. Dle místního šetření a dostupných podkladů na dražených nemovitostech nejsou žádné závady, které by nezanikly dražbou. 7. Obsah posudku I. Pozemky a) Pozemky na LV číslo 10481 II. Byt a) Bytová jednotka č. 558/3
4 B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 199/2014 Sb. o oceňování majetku. Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Situace na dílčím (segmentu) II. Nabídka odpovídá poptávce 0,00 trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy III. Pozemek ve spoluvlastnictví (mimo 0,01 spoluvl. podílu pozemku k jednotce) 3 Změny v okolí II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 0,00 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu 0,00 prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový II. Bez dalších vlivů 0,00 investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 1,00 Index trhu:i T = P 6 (1 + P i) = 0,990 i = 1 5 Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném 1,00 funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba 0,04 pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci II. Navazující na střed (centrum) obce 0,02 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v 0,00 inženýrské sítě, které jsou v obci obci nebo obec bez sítí 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná 0,00 pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost k VI. Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré 0,00 pozemku parkovací možnosti 7 Osobní hromadná doprava IV. MHD centrum obce 0,03 8 Poloha pozemku nebo stavby z I. Nevýhodná pro účel užití realizované 0,01 hlediska komerční využitelnosti stavby 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00
5 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 0,00 11 Vlivy ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 Index polohy: I P = P 1 (1 + P i) = 1,080 i = 2 I. Pozemky a) Pozemky na LV číslo 10481 4 11 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle 3 Název obce: Kutná Hora Název okresu: Kutná Hora Základní cena pozemku: ZC = 1 205, Kč/m 2 Index trhu: I T = 0,990 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Geometrický tvar pozemku a II. Tvar bez vlivu na využití 0,00 velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; 0,00 ostatní orientace 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 0,00 4 Chráněná území a ochranná I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo 0,00 pásma 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 0,00 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 Index omezujících vlivů: I O = 1 + P i = 1,000 i = 1 Index polohy: I P = 1,080 Index cenového porovnání dle 4: I = I T I O I P = 1,069 6 4 odst. 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC I = 1 288,1450 Kč/m 2 Parc. č. Název Výměra [m 2 ] Cena [Kč] 2699/2 zastavěná plocha a nádvoří 201 258 917,15 2699/9 zastavěná plocha a nádvoří 205 264 069,72 2699/10 zastavěná plocha a nádvoří 205 264 069,72 Součet: 611 787 056,59 Pozemky na LV číslo 10481 určená cena: 787 056,59 Kč Rekapitulace cen pozemků: a) Pozemky na LV číslo 10481 787 056,59 Kč Cena pozemků činí ke dni odhadu celkem: 787 056,59 Kč Bytová jednotka č. 558/3 spoluvlastnický podíl: 528 / 18 580 22 366,30 Kč
6 II. Byt a) Bytová jednotka č. 558/3 38 Jedná se o zděný objekt s plochou střechou. Objekt byl dokončen dle informace před 50 lety. V roce 2012 bylo provedeno zateplení objektu včetně výměny oken. Jednotka se nachází v prvním nadzemním podlaží, dle informací nebyla v této jednotce prováděna za dobu užívání žádná větší oprava, bytové jádro je umakartové, veškeré prvky jsou původní. Podlahové plochy jednotky (PP): Plocha [m 2 ] Název celková koef. započítaná předsíň 4,10 1,00 4,10 koupelna 2,10 1,00 2,10 WC 0,90 1,00 0,90 pokoj 1 18,40 1,00 18,40 pokoj 2 15,30 1,00 15,30 kuchyň 9,30 1,00 9,30 lodžie 2,30 0,20 0,46 sklep 2,70 0,10 0,27 55,10 50,83 Určení základní ceny za m 2 dle přílohy č. 27, tabulky č. 1: Kraj: Středočeský Obec: Kutná Hora Počet obyvatel: 20 349 Základní cena (ZC): 17 272, Kč/m 2 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 27, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku V i 1 Typ stavby IV. Budova - zděná nebo monolitická 0,10 konstrukce vyzdívaná 2 Společné části domu II. Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, 0,00 sušárna, sklad 3 Příslušenství domu II. Bez dopadu na cenu bytu 0,00 4 Umístění bytu v domě II. Ostatní podlaží nevyjmenované 0,00 5 Orientace obyt. místností ke II. Ostatní světové strany - částečný výhled 0,00 světovým stranám 6 Základní příslušenství bytu III. Příslušenství úplné - standardní provedení 0,00 7 Další vybavení bytu a prostory III. Standardní vybavení - balkon nebo 0,00 užívané spolu s bytem lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8 Vytápění bytu III. Dálkové, ústřední, etážové 0,00 9 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 10 Stavebně-technický stav III. Byt se zanedbanou údržbou - (předpoklad provedení menších stavebních úprav) 0,85 *
7 * Rok výstavby / kolaudace: 1965 Stáří stavby (y): 50 Koeficient pro úpravu (s): 0,750 Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i) V 10): 0,701 i=1 9 Základní cena upravená (ZCU = ZC I V ): 12 107,67 Kč/m 2 Index trhu (I T ): 0,990 Index polohy (I P ): 1,080 Cena bytu určená porovnávacím způsobem: CB P = PP ZCU I T I P = 50,83 12 107,67 0,990 1,080 = 658 020,82 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na společných částech nemovitosti: Cena pozemků = 787 056,59 Kč Spoluvlastnický podíl: 528 / 18 580 Hodnota spoluvlastnického podílu: = 22 366,30 Kč + 22 366,30 Kč Cena po přičtení spoluvlastnického podílu: = 680 387,12 Kč Bytová jednotka č. 558/3 určená cena: 680 387,12 Kč
8 C. Rekapitulace Rekapitulace cen pozemků: a) Pozemky na LV číslo 10481 787 056,59 Kč Cena pozemků činí ke dni odhadu celkem: 787 056,59 Kč Bytová jednotka č. 558/3 spoluvlastnický podíl: 528 / 18 580 22 366,30 Kč Výsledné ceny bytu: a) Bytová jednotka č. 558/3 680 387,12 Kč Cena po zaokrouhlení podle 50: 680 390, Kč Zjištěná cena: 680 390, Kč Cena slovy: šestsetosmdesáttisíctřistadevadesát Kč Ocenění porovnávací metodou Při stanovení obvyklé ceny výše uvedené nemovitosti byly vyhodnoceny všechny vlivy na tuto cenu, bylo provedeno porovnání ve stejné lokalitě a na základě zjištěných skutečností lze stanovit cenu obvyklou: ve výši: 900 000,- Kč, slovy: devětsettisíckč Vrdy, 18.8.2015 Zdeněk Smetánka Ovocná 277 285 71 Vrdy
9 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 11.11.1985 - č.j. : Spr. 1427/84 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, je v souladu s ustanovením 127 OSŘ a prohlašuji, že jsem si vědom následků nepravdivého podání znaleckého posudku. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 36 2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 36 2015 podle připojené likvidace. E. Seznam příloh Výpis z katastru nemovitostí Fotodokumentace Snímek Srovnatelná nemovitost Srovnatelná nemovitost Srovnatelná nemovitost
10
11
12
13
14 Srovnatelná nemovitost Nabídková cena: 1 230 000, Kč vč. DPH 23 653,85 Kč/m 2 Adresa: Kutná Hora, Hlouška, Puškinská Obec: Kutná Hora Číslo obce: 533955 Počet obyvatel: 20 349 Okres: Kutná Hora Kraj: Středočeský Popis: Prodej bytu 2+1 o ploše 52 m2 v Kutné Hoře, ulice Puškinská. Byt se nachází ve třetím patře panelového domu. Dispozice: dva pokoje, kuchyň, koupelna, WC, chodba, šatna a lodžie. Byt je po celkové rekonstrukci. K bytu náleží sklepní kóje. Dům je situovaný v klidné lokalitě blízko centra města. Celková plocha: 52 m 2 Zastavěná plocha: 52 m 2 Užitná plocha: 52 m 2 Dispozice bytu: 2+1 Umístění nemovitosti: klidná část obce Druh konstrukce: panelová Stav objektu: dobrý Objekt je zařízen: částečně Číslo podlaží: 3 Počet nadzemních podlaží: 5 Počet podzemních podlaží: 1 Počet místností: 65283 Druh vlastnictví: osobní Voda: dálkový vodovod Elektřina: 230V Plyn: plynovod Kanalizace: veřejná kanalizace Rozvody: internet Příslušenství: lodžie, sklep
15
16
17 Srovnatelná nemovitost Nabídková cena: 1 000 000, Kč vč. DPH 20 000, Kč/m 2 Adresa: Kutná Hora, Hlouška, Puškinská Obec: Kutná Hora Číslo obce: 533955 Počet obyvatel: 20 349 Okres: Kutná Hora Kraj: Středočeský Popis: Nabízíme k prodeji hezký 2kk byt, v klidné lokalitě s kompletní občanskou vybaveností v dosahu ( škola, školka). Byt po rekonstrukci (zděné jádro, nová kuchyně, vestavěné skříně, uzavíratelný úložný prostor, koupelna - těsně před dokončením). Nízké provozní náklady. Dům po částečné rekonstrukci ( zateplení, nová střecha, nové stoupačky). Celková plocha: 50 m 2 Užitná plocha: 50 m 2 Dispozice bytu: 2+kk Druh konstrukce: panelová Stav objektu: dobrý Číslo podlaží: 1 Počet nadzemních podlaží: 4 Druh vlastnictví: osobní Elektřina: 230V Rozvody: telefon, internet, kabelová televize
18
19
20 Srovnatelná nemovitost Nabídková cena: 800 000, Kč vč. DPH 14 545,45 Kč/m 2 Adresa: Kutná Hora, Hlouška, Puškinská Obec: Kutná Hora Číslo obce: 533955 Počet obyvatel: 20 349 Okres: Kutná Hora Kraj: Středočeský Popis: Prodej bytu 2+1 o velikosti 55 m2 ve čtvrtém patře panelového domu na klidném místě nedaleko centra Kutné Hory. Byt je v původním stavu. V pokojích jsou parkety, v kuchyni a předsíni PVC, v koupelně a na WC dlažba. U jednoho z pokojů je malá lodžie. Dům je nově zateplen, má nové stoupačky a nově upravené společné části. Za domem je zeleň. U domu je mateřská školka. Celková plocha: 55 m 2 Zastavěná plocha: 53 m 2 Užitná plocha: 55 m 2 Dispozice bytu: 2+1 Umístění nemovitosti: rušná část obce Druh konstrukce: panelová Stav objektu: dobrý Objekt je zařízen: ne Číslo podlaží: 4 Počet nadzemních podlaží: 5 Počet místností: 65283 Druh vlastnictví: osobní Voda: dálkový vodovod Elektřina: 230V Plyn: plynovod Kanalizace: veřejná kanalizace Rozvody: telefon, internet, kabelová televize Příslušenství: lodžie, sklep
21
22