Znalecký posudek č. 580-75/2012 č.j. 025 EX 13815/10 O obvyklé ceně nemovitostí - pozemků s příslušenstvím zapsaných na LV 633 v katastrálním území Rybnice, v obci Háje nad Jizerou, okres Semily, kraj Liberecký, ve vlastnictví: Vegrichtová Miroslava, nám Míru 600/20, Praha 2 - Vinohrady, 120 00, Praha, RČ: 545428/3263. Povinná nebyla při prohlídce přítomna, podklady a informace pro ocenění znalci neposkytla. Pozemky byly v době prohlídky přístupné. Objednatel posudku: JUDr. Jan Grosam Exekutorský úřad Praha 6 Bělohorská 270/17 169 00 Praha 6 Účel posudku: Stanovení ceny nemovitostí a jejich příslušenství vymezených v exekučním příkaze soudního exekutora. Podle stavu ke dni 12. 5. 2012 posudek vypracoval: Ing. Daniel Jakwerth Rozmarýnová 446 541 02 Trutnov tel.:724 689 138 Ocenění obsahuje 9 stran a 9 stran příloh. Objednateli se předává ve 4 vyhotoveních. Jeden výtisk je uložen v archivu odhadce. Trutnov, 12. 5. 2012 Vyhotovení č.
A. Nález 1. Znalecký úkol Znaleckým úkolem je ocenit pozemky s příslušenstvím zapsané na LV 633 v katastrálním území Rybnice, v obci Háje nad Jizerou, okres Semily, kraj Liberecký, ve vlastnictví: Vegrichtová Miroslava, nám Míru 600/20, Praha 2 - Vinohrady, 120 00, Praha, RČ: 545428/3263. Úkolem znalce je: - stanovit cenu obvyklou cenu nemovitosti v čase a místě - cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených Obvyklou cenu nemovitostí nelze spočítat podle žádných matematických vztahů. Je možné ji stanovit pouze na základě aplikace podrobné znalosti místního trhu s nemovitostmi na konkrétní oceňovanou nemovitost. Podkladem pro stanovení obvyklé ceny bývá nejčastěji stanovení následujících hodnot: - věcné hodnoty nemovitostí - srovnávací hodnoty nemovitostí - výnosové hodnoty nemovitostí Administrativní - Věcná hodnota Cena pro toto ocenění byla stanovena na základě vyhlášky ministerstva financí č. 3/2008 Sb. v platném znění ke dni ocenění. Srovnávací hodnota Srovnávací cena je výsledkem cen nedávno uskutečněných prodejů nebo nabídek k prodeji nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Podmínkou srovnání je jednak existence rozvinutého trhu s nemovitostmi, jednak přístup k informacím o sjednaných cenách. Výsledná srovnatelná hodnota je cena, za kterou by mohla být nemovitost prodána v daném místě a čase. Výnosová hodnota Výnosový způsob ocenění vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu. Tento způsob ocenění se provádí u nemovitostí pronajatých. 2. Informace o nemovitosti název: Pozemky s příslušenstvím v k.ú Rybnice adresa: Háje nad Jizerou kraj: Liberecký okres: Semily obec: Háje nad Jizerou katastrální území: Rybnice počet obyvatel obce: 667 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 7.3. 2. 2012 bez přítomnosti povinné. Povinná nebyla při prohlídce přítomna, podklady a informace pro ocenění znalci neposkytla. Pozemky byly v době prohlídky přístupné. Pozemky byly v době prohlídky přístupné. Byla provedena fotodokumentace a částečné zaměření. Získané podklady prohlídkou považuji dostatečné pro stanovení ceny obvyklé. 4. Podklady pro vypracování posudku Usnesení z 17.2.2012 č.j. 025 EX 13815/10-12 Výpis z katastru nemovitostí LV 633 ze dne 17.2.2012 Kopie katastrální mapy z webu nahlížení do KN Situace Skutečnosti zjištěné při prohlídce dne 7.3. 2. 2012 Ing. Daniel Jakwerth, Rozmarýnová 446, Trutnov, 541 02, mob. 724 689 138, e-mail: D.Jakwerth@seznam.cz 2 Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
5. Vlastnické a evidenční údaje Nemovitosti jsou ve vlastnictví: Kraj: Liberecký Okres: Semily Obec: Háje nad Jizerou Katastrální území: Rybnice (636649) List vlastnictví číslo: 633 Vlastník: Společné jmění manželů Vegricht Jindřich Bítouchov 55, Semily, 513 01 Vegrichtová Miroslava náměstí Míru 600/20, Praha, Vinohrady (Praha 2), 120 00 Nemovitosti na LV nemají práva k jiným nemovitostem. Nemovitosti na LV mají omezená vlastnická práva, která nebudou prodejem nemovitostí zrušena: - věcné břemeno užívání pro paní Jarmilu Kubíčkovou, Rybnice 39, Háje nad Jizerou k parcele PK 1177 Nemovitosti na všech LV mají omezená vlastnická práva, která budou prodejem nemovitostí zrušena: - zástavní právo exekutorské ve výši 1.024,- Kč s příslušenstvím pro Českou pojišťovnu a.s. - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, oprávněný Česká pojišťovna a.s.- částka jednotlivých závad není ve výpise z katastru uvedena, povinná Vegrichtová Miroslava 6. Dokumentace a skutečnost Jiná dokumentace nebyla předložena, předaná dokumentace souhlasí se skutečností. Pozemky lze v terénu lokalizovat díky hranici s vodotečí, komunikací a lesním pozemkem, skutečné hranice nejsou zřetelné. 7. Celkový popis nemovitosti Krkonošská vesnice Háje nad Jizerou patří administrativně pod okres Semily a náleží pod Liberecký kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž okresní město Semily. Obec Háje nad Jizerou se rozkládá asi šest kilometrů východně od Semil. Osídlení této středně velké vesnice dosahuje zhruba počtu 650 obyvatel. Háje nad Jizerou se dále dělí na čtyři části, konkrétně to jsou: Dolní Sytová, Háje nad Jizerou, Loukov a Rybnice. Obec je vzdálená přibližně 19 km od polských hranic. Děti školou povinné mají v obci k dispozici základní školu vyššího stupně a pro předškoláky je zde mateřská škola. Pro využití volného času je v obci k dispozici sportovní hřiště. Dále bychom v obci našli knihovnu, kostel a hřbitov. V obci Háje nad Jizerou má ordinaci jeden praktický lékař. Místní obyvatelé mohou využívat veřejný vodovod. vesnice Háje nad Jizerou leží v průměrné výšce 396 metrů nad mořem. První zmínku o obci nalezneme v historických pramenech v roce 1636. Celková katastrální plocha obce je 1174 ha, z toho orná půda zabírá pouze dvacet tři procent. Kolem jedné třetiny výměry obce je zalesněná. Značnou část katastrální výměry tvoří trvalé travní porosty. Statistické údaje Pošta: Škola: Ne MŠ Ano ZŠ Ano Zdravotnické zařízení: praktický lékař Ano zubař Ne dům s pečovatelskou službou Ne domov důchodců Ne Kultura: Sport: knihovna Ano kino Ne kostel Ano hřbitov Ano koupaliště Ne sportovní hřiště Ano stadion Ne Ing. Daniel Jakwerth, Rozmarýnová 446, Trutnov, 541 02, mob. 724 689 138, e-mail: D.Jakwerth@seznam.cz 3
Policie: Ne Kanalizace (ČOV): Ne Vodovod: Ano Plynofikace: Ne Poloha nemovitostí v obci: Oceňované pozemky se nacházejí v nadmořské výšce 530 m.n.m., mimo vlastní zastavěnou část obce cca 4 km severozápadně od obce Háje nad Jizerou. Přístup a příjezd je od obce Příkrý, část Škodějov cca 1 km. Z toho posledních 500 po polní cestě. Pozemky se nacházejí na zvlněném terénu v sedle mezi dvěma kopci. Jedná se o zemědělské pozemky převážně trvalých travních porostů - pastvin, které jsou součástí většího celku zemědělsky obhospodařovaných pozemků. Evidence jednotlivých pozemků je uvedena v ocenění a odpovídá skutečnosti s menšími nepřesnostmi způsobené převodem na digitální platformu katastrálních map. Pozemky nejsou oploceny, pozemky nejsou napojeny na žádné přípojky, místy je náletový neudržovaný porost. Na pozemcích PK ve zjednodušené evidenci se vyskytují dřevěné chlévy pro chov koz nebo ovcí. Sklon pozemků je k sedlu mezi kopce k jihu, ve východní části se pozemky začínají sklánět k východu. V dosahu je vedení 35 kv elektrické sítě. Na západní straně cca 100 m od vlastních pozemků je vodárenský objekt. Přístup je z komunikace a po dalších zemědělských pozemcích. Pozemky jsou využívány jako pastviny. Nájemní smlouva k pozemkům nebyla předložena. 8. Obsah posudku a) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 633 b) Věcná břemena 1) Věcné břemeno užívání pozemku c) Ocenění porovnávací metodou Ing. Daniel Jakwerth, Rozmarýnová 446, Trutnov, 541 02, mob. 724 689 138, e-mail: D.Jakwerth@seznam.cz 4
B. Odhad Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Popisy objektů a) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 633 Pozemky jsou v jednom funkčním celku s přístupem a příjezdem ze Škodějova po komunikaci cca 150 m, dále po zpevněné štěrkové cestě úvozem cca 500 m a dále po polní cestě. Lesní byl v dávné minulosti vykácen a je na něm stejný porost jako na oceňovaných pozemcích a je užíván také jako pastvina. Dále jsou na některých pozemcích náletové porosty keřů a břízy. b) Věcná břemena 1) Věcné břemeno užívání pozemku Smlouva věcného břemene nebyla předložena, ocenění je provedeno obvyklou cenou podobných pozemků. Ocenění a) Pozemky a.1) Věcná hodnota podle vyhlášky 387/2011 Sb. a.1.1) Pozemky na LV číslo 633 29, 30, 32 29 Zemědělské pozemky Koeficient prodejnosti K p : 1,000 Jedn. cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená BPEJ Cena [Kč] trvalý travní porost 1127 12 511 1,58 1,5800 83444 19 767,38 trvalý travní porost 1127 2 037 2,13 2,1300 85011 4 338,81 trvalý travní porost 1138/3 8 637 1,58 1,5800 83444 13 646,46 trvalý travní porost 1138/3 1 993 2,13 2,1300 85011 4 245,09 trvalý travní porost 1138/3 443 2,11 2,1100 83424 934,73 trvalý travní porost 1138/4 2 322 1,58 1,5800 83444 3 668,76 trvalý travní porost 1138/4 1 900 2,13 2,1300 85011 4 047, zemědělský PZE 1138/1 13 548 1,58 1,5800 83444 21 405,84 zemědělský PZE 1138/1 1 848 1,92 1,9200 83434 3 548,16 zemědělský PZE 1177 2 333 2,13 2,1300 85011 4 969,29 zemědělský PZE 1177 11 390 1,92 1,9200 83434 21 868,80 zemědělský PZE 1182 10 591 2,11 2,1100 83424 22 347,01 zemědělský PZE 1182 4 172 1,58 1,5800 83444 6 591,76 zemědělský PZE 1182 14 122 1,92 1,9200 83434 27 114,24 zemědělský PZE 1182 3 210 2,13 2,1300 85011 6 837,30 Součet: 91 057 165 330,63 30 Lesní pozemky Koeficient prodejnosti K p : 1,000 Ing. Daniel Jakwerth, Rozmarýnová 446, Trutnov, 541 02, mob. 724 689 138, e-mail: D.Jakwerth@seznam.cz 5
Jedn. cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená SLT Cena [Kč] lesní 1124 1 910 2,98 2,9800 2S 5 691,80 32 odst. 3 Neplodná půda, roklina, mez apod. Určení koeficientu pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Koeficient úpravy dle 32 odst. 3: 0,250 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní sníž. upravená Cena [Kč] ostatní plocha - 1126 230 2,14 * 1,0000 230, neplodná půda ostatní plocha - 1128 1 439 2,14 * 1,0000 1 439, neplodná půda ostatní plocha - neplodná půda 1138/5 4 419 2,14 * 1,0000 4 419, Součet: 6 088 6 088, *) cena byla upravena na 1 Kč/m 2 Součet cen všech typů pozemků: = 177 110,43 Kč Pozemky na LV číslo 633 zjištěná cena: 177 110,43 Kč b) Věcná břemena b.1) Cenový předpis b.1.1) Věcné břemeno užívání pozemku 18 zákona č. 151/97 Sb. Ročního užitek vyplývající z věcného břemene určený z nájemného: Roční jednotkové nájemné (N): 0,12 Kč/m 2 Výměra pozemku (V): 13 723, m 2 Roční náklady povinného (NP): 0, Kč Roční užitek z břemene (U): N V NP 1 646,76 Kč Doba trvání břemene (n): 5 roků Hodnota věcného břemene: U n 8 233,80 Kč Věcné břemeno jako závada na nemovitosti povinného 1 Hodnota věcného břemene: = 8 233,80 Kč Ing. Daniel Jakwerth, Rozmarýnová 446, Trutnov, 541 02, mob. 724 689 138, e-mail: D.Jakwerth@seznam.cz 6
c) Ocenění porovnávací metodou 1. Zemědělský Žiželice, RK OLYMP - realitní kancelář, Jungmannova 855/7, 46601 Jablonec nad Nisou Zemědělský Žiželice u Chlumce nad Cidlinou, okr.kolín, přímo u řeky Cidliny, 5 km Chlumec nad Cidlinou, rozloha 4.377 m2, dobrá bonita. Jedná se o ornou půdu. 2. Zemědělský Habřina, RK TRIGA reality, náměstí T. G. Masaryka 82, 54401 Dvůr Králové nad Labem Pozemky v katastru Habřina o celkové výměře 10510 m2, jedná se o pozemky orné půdy, louky a lesního pozemku, pozemky leží zhruba uprostřed obce, sítě nejsou, jedná se o mírně svažitý terén, neoploceno. 3. Pozemek Obora, RK Vesta realitní kancelář, s.r.o., Masarykovo nám. 193/20, 40502 Děčín Pozemek o výměře 4952 m2 v obci Okna. Prodej pozemku, který se nachází v okrajové části obci Obora. Jedná se o tuto parcelu p.č. 130/1 zamokřená plocha o výměře 4952 m2. Pozemek je rovinatý, místy s náletovými dřevinami. Zemědělské pozemky v této oblasti byly v roce 2011 obchodovány za průměrnou cenu 1,8 Kč/m 2. Realitními kancelářemi nabízené zemědělské pozemky s cenou kolem 15-20 Kč/m 2 jsou zatížené velkou provizí realitních kanceláří a tuto cenu nelze považovat za vypovídající. S vlastní zemědělskou půdou se obchody uskutečňují většinou mezi vlastníkem a hospodařícím subjektem. V nabídce pozemkového fondu ČR se ceny trvalých travních porostů v Semilech pohybují u podobných pozemků ve výši 1,5-4,0 Kč/m 2. Cenu 1,5 Kč/m 2 považuji v tomto případě za odpovídající. Častým vodítkem pro určení očekávané tržní ceny za zemědělské pozemky je úřední cena dle BPEJ, která alespoň základním způsobem naznačuje kvalitu pozemků. Tržní cena se nejčastěji pohybuje v rozmezí od 3-12 Kč/m2 zemědělské půdy (to je obvykle 50-200% z úřední ceny). Toto platí u pozemků určených i dlouhodobě pouze pro zemědělské účely. POZOR: Tržní cenu výrazně ovlivňují zejména nevýhodné nájemní smlouvy s uživateli pozemků (např. nájemní smlouvy na 10 let bez možnosti výpovědi lze považovat pro vlastníky pozemků za velmi nevýhodné). Ceny nemovitostí byly upraveny koeficientem podle místa polohy, tak, aby se blížily co nejvíce oceňované nemovitosti. Dále byla provedena úprava nabídek realitních kanceláří. Seznam porovnávaných objektů: Název Výchozí cena (VC) Množství (M) K místa K poloha K nabídka RK K využití Jednotková cena (JC) Váha (V) 1 Žiželice 45 010,15 Kč 4 377,00 m 2 0,80 1,00 0,50 0,60 2,47 Kč 1,0 2 Habřina 200 083,33 Kč 10 500,00 m 2 0,80 0,80 0,50 0,60 3,66 Kč 1,0 3 Obora 45 000, Kč 4 952,00 m 2 0,80 1,10 0,50 0,60 2,40 Kč 1,0 kde JC = (VC / M) (K místa K poloha K nabídka RK K využití ) Minimální jednotková cena za m 2 : Průměrná jednotková cena za m 2 ( (JC V) / V): Maximální jednotková cena za m 2 : 2,40 Kč 2,84 Kč 3,66 Kč Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m 2 : 1,50 Kč Množství: 99 055,00 m 2 Porovnávací hodnota: = 148 580, Kč Ing. Daniel Jakwerth, Rozmarýnová 446, Trutnov, 541 02, mob. 724 689 138, e-mail: D.Jakwerth@seznam.cz 7
C. Rekapitulace Cena věcných břemen podle cenového předpisu Věcná hodnota pozemků podle vyhlášky Cena zjištěná porovnávacím způsobem 8 230, Kč 177 110, Kč 148 580, Kč a) Obvyklá cena oceňované nemovitosti bez závad dle odborného odhadu znalce činí: 148 000, Kč Cena slovy: jednostočtyřicetosmtisíc Kč b) Omezená vlastnická práva, která nebudou prodejem nemovitostí zrušena: Věcné břemeno užívání nemovitosti: - 8.000,- Kč mínus osmtisíc c) Jiná práva, rizika a ostatní Závěr: nezjištěna: 0,- Kč Cena celkem oceňované nemovitosti činí 140 000, Kč slovy jednostočtyřicettisíc Kč Vyjádření k ceně obvyklé Obvyklou cenou pro účely zákona 151/1997 Sb. v platném znění se rozumí cena, která byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupní důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Trutnov, 12. 5. 2012 Ing. Daniel Jakwerth Rozmarýnová 446 541 02 Trutnov Ing. Daniel Jakwerth, Rozmarýnová 446, Trutnov, 541 02, mob. 724 689 138, e-mail: D.Jakwerth@seznam.cz 8
D. Živnostenské oprávnění Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 6.12.2005, č.spr. 4335/2005 pro obor ekonomika, odvětví a ceny se specializací nemovitosti. Koncesní listina vydaná 14.12.2005 obecním živnostenským úřadem v Trutnově pod č.j. 2-28/05. Prohlašuji, že při provedení ocenění jsem osobou nezávislou. V Trutnově: Razítko: Podpis: Znalecký posudek byl zapsán pod pořadovým číslem 580-75/2012 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 75/2012. E. Seznam příloh Výpis z katastru nemovitostí LV 633 k.ú. Rybnice Kopie katastrální mapy, ortomapa Mapa oblasti, plán části obce, poloha nemovitosti Fotodokumentace 4 listy 2 listy 1 list 2 listy Ing. Daniel Jakwerth, Rozmarýnová 446, Trutnov, 541 02, mob. 724 689 138, e-mail: D.Jakwerth@seznam.cz 9