ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 69/7159/2015 o obvyklé ceně pozemku čís. parcely St. 38/2 s rodinným domem č.p. 31 s příslušenstvím, pozemku čís. parcely St. 38/1 se stavbou bez č.p./č.e. a pozemku čís. parcely 21, k.ú. Kolešovice, obec Kolešovice, okres Rakovník, Středočeský kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail eniconsult@seznam.cz, http://www.eniconsult.cz
ID (Surveyor s Report): 69/7159/2015 LV no.: 751 Name of subject / Předmět ocenění: Pozemek čís. parcely St. 38/2 s rodinným domem č.p. 31 s příslušenstvím, pozemek čís. parcely St. 38/1 se stavbou bez č.p./č.e. a pozemek čís. parcely 21, k.ú. Kolešovice, obec Kolešovice, okres Rakovník, Středočeský kraj Address of subject / Adresa majetku: Kolešovice č.p. 31, 270 04 Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitých věcí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: Yield value: Výnosová hodnota: Comparative value: Porovnávací hodnota: nebyla stanovena 5.840.238 Kč 393.000 Kč Market value Tržní hodnota Common price Obvyklá cena Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): 400.000 Kč 400.000 Kč nestanoveno Kč Number of properties: Počet objektů: Main building: Hlavní stavby: 2 LAND / POZEMEK rodinný dům, budova bez č.p./č.e. Čísla parcel Parcel of land nr. St. 38/1, St. 38/2, 21 Appurtenances: Nemovité příslušenství: Location in the town: Poloha v obci: Infrastructure: Infrastruktura vedlejší stavby, přípojky inženýrských sítí, zpevněné plochy, oplocení a další venkovní úpravy střední část obce odpovídá velikosti obce MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT Construction system: Konstrukční systém: Built-up area: Zastavěná plocha: Floor area: Podlahová plocha: Built-up space: Obestavěný prostor: Unit price: Jednotková cena: Building finished in year Rok pořízení: Wear : Znehodnocení : zděný cca 240 m 2 m 2 cca 1440 m 3 nezjištěn Size: Velikost Type: Druh Unit price: Jednotková cena LEASE / PRONÁJEM Whole property: Celá nemovitá věc: Resident area: Bytové plochy: 278 Kč/ m 3 Income: Příjem: 70 % Storage area: Skladové plochy: Other and manufacturing: Ostatní Cost: Náklady: Capitalization rate: Kapitalizační míra: zastavěná plocha a nádvoří, ostatní plocha 1056 m 2 170 Kč/m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 Kč Kč % - 2 -
Property right / vlastnické právo: Nemovité věci evidované na listu vlastnictví č. 751 jsou ve vlastnictví Soni Žáčkové, bytem Náměstí 29, 439 88 Blšany. Restricting conditions / omezující podmínky: V části C listu vlastnictví č. 751 jsou evidována následující omezení: - zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky s příslušenstvím dle úvěrové smlouvy č.0239921119 ve výši 1.600.000,- Kč; K zajištění veškerých budoucích pohledávek do výše 1.600.000,- Kč které vzniknou od 25.4.2007 do 31.10.2042 s oprávněním pro Česká spořitelna a.s. (IČ: 45244782), listina - Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne 26.04.2007. Právní účinky vkladu práva ke dni 27.04.2007. - zástavní právo exekutorské k uspokojení pohledávky ve výši 21.480,- Kč s příslušenstvím s oprávněním pro APOLLO LEASING spol. s r.o. (IČ:61171603), listina - Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti 094 EX-00337/2013-030 (7 EXE 3192/2013-14) ze dne 06.03.2013. - zástavní právo exekutorské k uspokojení pohledávky ve výši 28.760,- Kč s příslušenstvím s oprávněním pro APOLLO LEASING spol. s r.o. (IČ:61171603), listina - Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti 16EX-1099/2011 (11EXE4997/11-10) ze dne 26.10.2011. Další omezující podmínky jsou uvedeny v části C listu vlastnictví č. 751 v příloze tohoto posudku. Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje omezení evidovaná v části C listu vlastnictví č. 751, neboť dražbou zaniknou. Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. Real burden / věcná břemena: V části C listu vlastnictví č. 751 je evidováno toto věcné břemeno: - věcné břemeno (podle listiny) průchodu a vjezdu na části pozemku, vyznačené v g.plánu č.z.404-56/2009 a čerpání vody ze studny s oprávněním pro parcelu St. 37 a povinností k parcele St. 38/2. Listina - Smlouva o zřízení věcného břemene - úplatná (g.pl.č. 404-56/2009) ze dne 15.06.2009. Právní účinky vkladu práva ke dni 15.06.2009. Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č. 751 jsou evidována tato zástavní práva: - zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky s příslušenstvím dle úvěrové smlouvy č.0239921119 ve výši 1.600.000,- Kč; K zajištění veškerých budoucích pohledávek do výše 1.600.000,- Kč které vzniknou od 25.4.2007 do 31.10.2042 s oprávněním pro Česká spořitelna a.s. (IČ: 45244782), listina - Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne 26.04.2007. Právní účinky vkladu práva ke dni 27.04.2007. - zástavní právo exekutorské k uspokojení pohledávky ve výši 21.480,- Kč s příslušenstvím s oprávněním pro APOLLO LEASING spol. s r.o. (IČ:61171603), listina - Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti 094 EX-00337/2013-030 (7 EXE 3192/2013-14) ze dne 06.03.2013. - zástavní právo exekutorské k uspokojení pohledávky ve výši 28.760,- Kč s příslušenstvím s oprávněním pro APOLLO LEASING spol. s r.o. (IČ:61171603), listina - Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti 16EX-1099/2011 (11EXE4997/11-10) ze dne 26.10.2011. Další zástavní práva jsou uvedena v části C listu vlastnictví č. 751 v příloze tohoto posudku. Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje zástavní práva evidovaná v části C listu vlastnictví č. 751, neboť dražbou zaniknou. Jiná zástavní práva nebyla zjištěna. Legal and structural state / stavebně právní stav: Oceňovaná budova č.p. 31 je v katastru nemovitostí evidována jako budova s číslem popisným se způsobem využití bydlení. Oceňovaná budova bez č.p./č.e. je v katastru nemovitostí evidována jako budova bez čísla popisného nebo evidenčního se způsobem využití jiná stavba. Weak points / slabé stránky: - špatný stavebně technický stav domu č.p. 31 a budovy bez č.p./č.e. - v Kolešovicích není obecní vodovod - 3 -
Strong points / silné stránky: - zánovní střešní krytina na domě č.p. 31 - dobrá dostupnost bývalého okresního města Rakovník cca 10 km Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 751 pro k.ú. a obec Kolešovice, prokazující stav evidovaný k datu 10.2.2015, vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ katastrální mapa pro část k.ú. a obec Kolešovice, prokazující stav k datu 5.3.2015, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ informace od majitelky oceňovaných nemovitých věcí paní Soni Žáčkové d/ zjištění při prohlídce na místě dne 5.3.2015 Tour / prohlídka Prohlídka oceňovaných nemovitých věcí byla provedena zvenku dne 5.3.2015. Majitelky oceňovaných nemovitých věcí se prohlídky i přes výzvu nezúčastnila. Z uvedeného důvodu je ocenění provedeno dle 13 odst. 3) zákona č. 26/2000 Sb. (zákon o veřejných dražbách), a to na základě dostupných údajů a informací poskytnutých telefonicky paní Soňou Žáčkovou majitelkou. - 4 -
IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území: 668125 Název katastrálního území: Kolešovice Kód obce: 541893 Název obce: Kolešovice Počet obyvatel obce: 822 Datum stanovení počtu obyvatel: 31.12.2013 Kód okresu: CZ020C Název okresu: Rakovník Název kraje: Středočeský Poloha v obci: Střední část Infrastructure / infrastruktura: Obec Kolešovice patří mezi větší obce Středočeského kraje a nachází se v okrese Rakovník. Počet obyvatel je 822. Vzdálenost od bývalého okresního města Rakovníku je zhruba 10 km, vzdálenost do Prahy je zhruba 60 km. Obcí prochází silnice III. třídy Hořesedly Kolešovice Pšovlky a silnice III. třídy Zderaz Kolešovice Kněževes. V Kolešovicích se nachází železniční stanice. V obci je základní občanská vybavenost včetně obecního úřadu, pošty, knihovny, zdravotnického zařízení, obchodu a restaurací. Property Location / poloha nemovitých věcí: Oceňované nemovité věci se nacházejí ve střední části obce Kolešovice. V lokalitě je rozvod elektřiny, plynu a kanalizace. Short description property / stručný popis majetku: Prohlídka vnitřních prostorů domu nebyla umožněna. Z uvedeného důvodu je ocenění provedeno dle 13 odst. 3) zákona č. 26/2000 Sb. (zákon o veřejných dražbách), a to na základě dostupných údajů. Rodinný dům č.p. 31: Rodinný dům č.p. 31 je stavba situovaná na pozemku čís. parcely 38/2, k.ú. Kolešovice. Dispoziční řešení: Jde o samostatně stojící rodinný dům s jedním nadzemním podlažím a půdním prostorem. Zastavěná plocha je zhruba 240 m2. Podle informací od majitelky oceňovaného domu se v přízemí nachází 6 místností. Místnosti jsou v současné době neobyvatelné, je nutná celková rekonstrukce. Konstrukční řešení a vybavení domu: Svislé nosné konstrukce jsou zděné, střešní konstrukce je polovalbová s krytinou z betonových tašek, klempířské konstrukce převážně chybí, podlahy lze předpokládat v 1. NP betonové, okna jsou plastová, vstupní dveře dřevěné, vnitřní omítky převážně chybí, vnější omítky hladké štukované a břízolitové, zčásti chybí. Dům je bez vytápění. Je připojen na rozvod elektrického proudu, vnitřní instalace převážně chybí. V lokalitě jsou také inženýrské sítě plynu a kanalizace - na tyto není dům připojen. Voda je čerpána ze studny na pozemku čís. parcely St. 38/2. Stáří a stavební stav: Přesné stáří domu nebylo zjištěno. Na základě stavebních prvků a dispozice, lze odhadovat stáří domu na zhruba 80 let. Stavební stav oceňovaného domu je podle dostupných informací podprůměrný. Podle informací od majitelky došlo zhruba před pěti lety k výměně střešní krytiny a původních dřevěných oken za plastová. Vnitřní prostory jsou převážně bez instalací el. proudu, bez omítek a je nutná celková rekonstrukce. Stavba bez č.p./č.e.: Jde o stavbu, která se nachází na pozemku St. 38/1. Podle informací od majitelky oceňovaných nemovitých věcí se jedná o bývalou chmelařskou ubytovnu. Stavba má dvě nadzemní podlaží, vnitřní dispozice nebyla zjištěna. Svislé nosné konstrukce jsou zděné, střecha sedlová, klempířské konstrukce plechové, zčásti chybí, podlahy zřejmě betonové a dřevěné, okna jsou dřevěná, vstupní dveře dřevěné prosklené, vnější omítky hladké štukované. Stavebně-technický stav je podprůměrný a je nutná celková rekonstrukce. Napojení na inženýrské sítě nebylo zjištěno. - 5 -
Pozemky: Pozemek čís. parcely St. 38/1, o výměře 357 m 2, je v katastru nemovitostí evidován v druhu zastavěná plocha a nádvoří Pozemek je zastavěn stavbou bez č.p./č.e. Pozemek čís. parcely St. 38/2, o výměře 628 m 2, je v katastru nemovitostí evidován v druhu zastavěná plocha a nádvoří Pozemek je zčásti zastavěn stavbou rodinného domu č.p. 31, zčásti slouží jako dvůr. Pozemek čís. parcely 21, o výměře 71 m 2 je v katastru nemovitostí evidovaný v druhu ostatní plocha se způsobem využití manipulační plocha. Při prohlídce na místě bylo zjištěno, že pozemek je v jednotném funkčním celku s oceňovaným domem č.p. 31 a slouží jako zahrada. - 6 -
HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena pozemku čís. parcely St. 38/2 s rodinným domem č.p. 31 s příslušenstvím, pozemku čís. parcely St. 38/1 se stavbou bez č.p./č.e. a pozemku čís. parcely 21, k.ú. Kolešovice, obec Kolešovice, okres Rakovník, Středočeský kraj, stanovená na základě výše provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 5. března 2015 400.000,- Kč Slovy: Čtyřistatisíc Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitými věcmi: Výpis všech práv a závad evidovaných v části C listu vlastnictví č. 751 je uveden v posudku v bodě Restricting conditions / omezující podmínky. Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 751, neboť ta dražbou zaniknou a nemají tedy vliv na cenu. V části C listu vlastnictví č. 751 je evidováno toto věcné břemeno: - věcné břemeno (podle listiny) průchodu a vjezdu na části pozemku, vyznačené v g.plánu č.z.404-56/2009 a čerpání vody ze studny s oprávněním pro parcelu St. 37 a povinností k parcele St. 38/2. Listina - Smlouva o zřízení věcného břemene - úplatná (g.pl.č. 404-56/2009) ze dne 15.06.2009. Právní účinky vkladu práva ke dni 15.06.2009 Po domluvě s objednatelem je ocenění provedeno bez vlivu výše zmíněného věcného břemena. ENI CONSULT spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 69/7159/2015. Vypracoval: Bc. Jan Stejskal Ing. Vladimír Hůda jednatel V Mostě, dne 10. března 2015-7 -
ENI CONSULT Ltd.- Surveyor Institute ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav ID (Surveyor s Report): 69/7159/2015 LV no.: 751 Item no. Pol.č. Cost Value (Buildings) - Věcná hodnota (Stavby) Name of "the tangible investment asset" - TIA Název HIM Build-up space Unit price Built-up area Unit price Starting price Wear Time price "TIA" Obestavěný prostor stavby Jednotková cena Zastavěná ploha Jednotková cena Výchozí cena Znehodnocení Časová cena HIM m 3 Kč/m 3 m 2 Kč/m 2 Kč % Kč 1 rodinný dům č.p. 72, 73 1440 5 056 7 280 640 70,0 2 184 192 2 stavba bez č.p./č.e. 2500 4 548 11 370 000 70,0 3 411 000 3 příslušenství 65 526 Buildings subtotal - Stavby mezisoučet 5 660 718 Comments Komentář oceněno podílem na ceně hlavní stavby Cost Value (Lands) - Věcná hodnota (Pozemky) Item Site no. Type land Acreage Price Total no. Pol.č. Parcelní číslo Druh pozemku Výměra Cena Cekem m 2 Kč/m 2 Kč 1 St. 38/1 zastavěná plocha a nádvoří 357 170 60 690 2 St. 38/2 zastavěná plocha a nádvoří 628 170 106 760 3 21 ostatní plocha/manipulační plocha 71 170 12 070 Lands subtotal - Pozemky mezisoučet 179 520 Comments Komentář Cost Value (Buildings and Lands total) Věcná hodnota (Stavby a pozemky celkem) 5 840 238 Kč Yield value - Výnosová hodnota Item no. Name Area for lease Lease price per sq. m. Gross yield Risk of loss of rent Net rent Costs total Net yield Capitalization rate Yield value Comments Pol.č. Název Pronajímatelná plocha Cena za pronájem m2 Hrubý výnos Riziko výpadku nájemného Čisté nájemné Náklady celkem Čistý výnos Kapitalizační míra Výnosová hodnota Komentář 1 2 3 m 2 Kč/m 2 /year/rok Kč/year/rok % Kč Kč Kč % Kč Yeld value Výnosová hodnota nebyla stanovena Comparative value - Porovnávací hodnota Item no. Name Realized / offer price Date of sale / offers Built-up space Land area Price of land Total price of lands Total price of buildings Rate of price adjustment Price of buildings Comments Pol.č. Název Realizovaná / nabídková cena Datum prodeje / nabídky Obestavěný prostor Plocha pozemků Cena pozemků Celková cena za pozemky Celková cena za objekty Koeficient Cena za objekty Komentář cenové úpravy Kč m 3 m 2 Kč/m 2 mil. Kč mil. Kč Kč 1 Rodinný důmv obci Srbeč, okr. Rakovník 459 000,00 3-15 nestanoven 906 150 135 900 323 100,00 0,85 nabídka RK *1), RD s dvěma nadzemními podlažími k celkové 390 150 rekonstrukci. K domu patří další hospodářské stavby. Jde o blízkou lokalitu. 2 Rodinný dům v obci Oráčov, okr. Rakovník 480 000,00 3-15 nestanoven 537 150 80 550 399 450,00 0,85 nabídka RK *2), RD s dvěma nadzemními podlažímí, dům je v 408 000 původním stavu k rekonstrukci, blízká lokalita 3 Rodinný dům v obci Běsno, okr. Louny 449 000,00 3-15 nestanoven 400 150 60 000 389 000,00 0,85 nabídka RK *3), RD s dvěma nadzemními podlažími k celkové 381 650 rekonstrukci, k domu patří další hospodářské stavby, lokalita vzdálená 10 km. 1) nabídka realitní kanceláře M&M reality holding, a.s. 2) nabídka realitní kanceláře M&M reality holding, a.s. 3) nabídka realitní kanceláře REMAX 4 you Cost Value - Věcná hodnota Yield value - Výnosová hodnota Comparative value - Porovnávací hodnota Market value - Tržní hodnota (Common price - Obvyklá cena) 5,840 mil.kč nebyla stanovena 0,393 mil.kč 0,400 mil.kč
Mapa širších vztahů rodinný dům č.p. 31 v Kolešovicích, okres Rakovník, Středočeský kraj Situace lokality Situace oblasti
Fotodokumentace rodinný dům č.p. 31 v Kolešovicích, okres Rakovník, Středočeský kraj Příjezd k domu č.p. 31 Pohled na dům č.p. 31 Pohled na dům č.p. 31 Pohled na dům č.p. 31 Pozemek čís. parcely St. 38/2 a budova bez č.p./č.e.