Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č. 314/39/2015 Typ nemovitosti Pozemek pro výstavbu stavby pro rodinnou rekreaci v současném stavu Účel ocenění Odhad obvyklé ceny nemovitosti pro exekuční řízení Předmět ocenění pozemek parc.č. St. 169, LV č. 94 pozemek parc.č. 2327/21, LV č. 94 Adresa Kraj Jihočeský kraj Obec Benešov nad Černou Počet obyvatel 1382 Kat. území Děkanské Skaliny Ulice Pusté Skaliny Část obce dle LV Pusté Skaliny Objednatel Exekutorský úřad Český Krumlov JUDr. Marek Frank Tovární č.p. 197 381 01 Český Krumlov Tel. E-mail IČ 66254132 DIČ CZ7412231882 Vlastnictví pozemek parc.č. St. 169 Koupal JUDr. Zdeněk - České Budějovice, H.Malířové SJM 2101/35 Koupalová Růžena - České Budějovice, H. Malířové 2101/35 Bartyzalová Vladislava - České Budějovice, Krčínova 1170/44 1/12 Čobrová Marcela - Třeboň, Svobody 1011 2/12 Holá Zdeňka - České Budějovice, Pražská tř. 1255/19 1/12 Holý Martin - Ločenice, Ločenice 139 1/12 Holý Radek - Ločenice, Ločenice 215 1/12 Melmer Ludvík - Lomnice nad Lužnicí, nám. 5. května 130 2/12 Tripesová Jana - České Budějovice, nám. Přemysla Otakara II. 2/2 2/12 Winklehnerová Miroslava - České Budějovice, Bezdrevská 1021/8 2/12 pozemek parc.č. 2327/21 Koupal JUDr. Zdeněk - České Budějovice, H.Malířové SJM 2101/35 Koupalová Růžena - České Budějovice, H. Malířové 2101/35 Bartyzalová Vladislava - České Budějovice, Krčínova 1170/44 1/12 Čobrová Marcela - Třeboň, Svobody 1011 2/12 Holá Zdeňka - České Budějovice, Pražská tř. 1255/19 1/12 Holý Martin - Ločenice, Ločenice 139 1/12 Holý Radek - Ločenice, Ločenice 215 1/12 Melmer Ludvík - Lomnice nad Lužnicí, nám. 5. května 130 2/12 Tripesová Jana - České Budějovice, nám. Přemysla Otakara II. 2/2 2/12 Winklehnerová Miroslava - České Budějovice, Bezdrevská 1021/8 2/12-1 -
Zpracováno pro exekutora Vypracoval Seltsam Josef Dne 30.6.2015 Licence číslo Polní 969 Ke dni 26.6.2015 0842 382 41 Kaplice email: josef.seltsam@seznam.cz tel: 724 722 556 Prohlídka dne 26.6.2015 Počet stran textu 7 Počet stran příloh 8 Obvyklá cena Výměra pozemku 383 m 2 250 Kč/m 2 96 000 Kč Obvyklá cena 95 000 Kč Devadesátpět tisíc Kč Vyhodnocení rizik ANO Věc nemovitá je řádně zapsána v katastru nemovitostí ANO Právní stav umožňuje zřídit zástavní právo (vzniklá věc) Je zajištěn přístup k věci nemovité přímo z veřejné komunikace Mezi nemovitostí a veřejnou komunikací se nachází pozemek parc. č. 2327/27 - který je k datu ocenění v duplicitním vlastnictví. Vlastníci jsou: obec Benešov nad Černou a spoluvlastnictví fyzických osob. Vzhledem k tomu, že u tohoto pozemku k datu ocenění je nevyjasněný právní vztah, nelze relevantně posoudit, je -li k oceňované nemovitosti bezproblémový přístup. Zástavní právo zapsané na LV ANO Spornost zápisu / Duplicitní vlastnictví Z předloženého listu vlastnictví č. 94 pro k.ú Děkanské Skaliny ze dne 9.6.2015 vázne na oceňovaných pozemcích poznámka o spornosti zápisu - duplicitní vlastnictví. Probíhající obnova operátu Přestavek Plomba Přídatné spoluvlastnictví Věc nemovitá situována v záplavovém území Věc nemovitá v území s ekologickou zátěží Věc nemovitá v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace - doprava, výroba, jiné zdroje) Věc nemovitá v území s přírodními riziky Ztížený přístup k věci nemovité Umístění věci nemovité v chráněném území Umístění věci nemovité v památkové zóně Umístění věci nemovité v ochranném pásmu Demograficky negativně zatížená lokalita Reálná břemena / věcná břemena Služebnosti Reálné břemeno doživotního užívání/požívání Předkupní právo ANO Poznámky k osobě a k věci nemovité - exekuce, konkurs apod. Na listu vlastnictví č. 94 pro k.ú Děkanské Skaliny ze dne 9.6.2015 jsou zapsaná následující omezení: - Zahájení exekuce a exekuční příkaz k prodeji nemovitosti ze dne 14.8.2013 - Záznam pro další řízení číslo položky 1/97 - Z.349/2004-331 Výše uvedená omezení nejsou v obvyklé ceně zohledněna. Riziko spojené s napojením na inženýrské sítě a energetické zdroje Zajišťovací převod práva Právo stavby Nezbytná cesta Přednostní pořadí pro jiné právo Historická zástavní práva převzatá do KN Ostatní finanční omezení - 2 -
Nájemní smlouva Pachtovní smlouva Výhrada vlastnického práva Výhrada zpětné koupě Výhrada zpětného prodeje Koupě na zkoušku Výhrada lepšího kupce Vzdání se náhrady škody na pozemku Podzemní stavba se samostatným účelovým určením Výhrada, že upevněný stroj není součástí nemovitosti Omezení při hospodaření a nakládání s věcí nemovitou v souvislosti s poskytnutím podpory z veřejných prostředků Zákaz zcizení nebo zatížení Jiné riziko Vyhodnocení aktuálního nabývacího titulu Typ Kupní cena 0 Datum Vyhodnocení Nabývací titul nebyl předložen. Jedná se o odhad obvyklé ceny nemovitosti pro exekuční řízení. Komentář k vadám - 3 -
Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 94. Snímek kat. mapy pro k.ú. Děkanské Skaliny. Fotodokumentace. Situační mapa. Informace o přístupové cestě. Realitní inzerce - nabídka. Vlastní databáze z obchodovaných nemovitostí. Informace a údaje zjištěné při místním šetření dne 26.6.2015. Datum předání kompletních podkladů 26.6.2015 Přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV č. 94. Snímek kat. mapy pro k.ú. Děkanské Skaliny. Fotodokumentace. Situační mapa. Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Obec Benešov nad Černou - místní část Pusté Skaliny se nachází v podhůří Novohradských Hor, na úpatí vrchu Kohout, cca 7 km severovýchodně od města Kaplice a cca 32 km východně od města České Budějovice, v okrese Český Krumlov, kraj Jihočeský. Jedná se o rekreační osadu. Správním místem je obec Kaplice vzdálená cca 7 km. Z hlediska životního prostředí nabízí lokalita vhodné prostředí pro rekreaci. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost,... Umístění v obci odloučená část obce Okolní zástavba zástavba RD Oceňovaná nemovitost - pozemky parc.č. St. 169, parc.č. 2327/21 se nachází na okraji místní části Pusté Skaliny, okolní zástavbu tvoří rekreační objekty. V obci není základní občanská vybavenost. Základní občanská vybavenost se nachází v Kaplici. Dílčí občanská vybavenost v obci Soběnov cca 2 km. Dopravní obslužnost: autobus cca 8 x spoj z obce Soběnov (cca 2 km od osady Pusté Skaliny) denně do Kaplice. Nejbližší stanice ČD je v městě Kaplice cca 6 km. Zaměstnání: nutno dojíždět za prací do okolních měst. Dojezdová vzdálenost do správního centra (Krajské město) Hromadná doprava - četnost spojů Nákupní možnosti dostupné v místě není hromadná doprava Ne 37 Km Informace o nemovitosti Předmětem ocenění je jsou pozemky parc.č. St. 169 a pozemek parc.č. 2327/21 v k.ú. Děkanské Skaliny, zapsáno na LV č. 94. K datu ocenění je pozemek parc.č. St. 169 zastavěn stavbou pro rodinnou rekreaci č.p. 124 (stavba pro rodinnou rekreaci není předmětem ocenění). Pozemek je pravidelného půdorysného tvaru, rovinné charakteristiky. Pozemek parc.č. 2327/21 je užíván jako zahrada. Pozemek parc.č. 2327/21 je nepravidelného půdorysného tvaru, sklonité charakteristiky. Pozemky jsou na sebe navazující a tvoří se stavbou jednotný funkční celek. Dále je předmětem ocenění vedlejší stavba kůlna, která se nachází na pozemku parc.č. 2327/21. Jedná se o zděnou stavbu se sedlovou střechou. Zastavěná plocha 10,24 m2 (stavba nepodléhá evidenci v katastru nemovitostí). Dále jsou předmětem ocenění venkovní úpravy. Přístup a příjezd k nemovitostem Z veřejné komunikace parc.č. 2409/2 ve vlastnictví Česká Republika - právo užívání pro Pozemkový fond ČR. Mezi komunikací a oceňovanými pozemky se nachází pozemek parc. č. 2327/27 - který je k datu ocenění v duplicitním vlastnictví. Vlastníci: Obec Benešov nad Černou a spoluvlastnictví fyzických osob. Vzhledem k tomu, že u tohoto pozemku je k datu ocenění nevyjasněný právní vztah, nelze relevantně posoudit, je -li k oceňované nemovitosti bezproblémový přístup. Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po nezpevněné komunikaci. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Popis pozemku Územní plán není Tvar pozemku nepravidelný Sklon pozemku mírně sklonitý Orientace pozemku převážně na západ Oplocení pozemku z části Výměra 383.0 m 2 Inženýrské sítě Elektro napojeno Voda z řadu není Voda ze studny napojeno Kanalizace do řadu není Kanalizace do žumpy napojeno Kanalizace do septiku není - 4 -
Kanalizace do vlastní není Plyn z veřejného není ČOV rozvodu Plyn ze zásobníku není Dálkové vytápění není - 5 -
Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: Jihočeské reality, datum vložení inzerátu 4.3.2015 Územní plán byl schválen Je pozemek určen územním plánem k výstavbě RD Ano Napojení na IS Inženýrské sítě přivedeny na hrabici pozemku. Sklon pozemku rovinný Výměra 810.0 m 2 Cena za pozemek 300 000 Kč 370 Kč/m 2 Redukce ceny 5 % Redukovaná cena 285000 Kč 352 Kč/m 2 Porovnání s oceňovaným pozemkem Dvě sousedící zahrady o celkové výměře 810 m2 v obci Klení. Obec se nachází cca 13 km od Kaplice. Zahrady- způsob využití: jiná plocha, jsou v územním plánu zahrnuty k zástavbě RD. Jedná se o menší obec s obchodem, autobusovou zastávkou, hostincem. Okolní zástavba: rodinné domy, zahrady. Na pozemek převedená elektrická energie. 2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: Sreality, datum vložení inzerátu 26.5.2015 Územní plán byl schválen Je pozemek určen územním plánem k výstavbě RD Ano Napojení na IS Inženýrské sítě jsou přivedeny na hranici pozemku. Sklon pozemku rovinný Výměra 3372.0 m 2 Cena za pozemek 399 000 Kč 118 Kč/m 2 Redukce ceny 5 % Redukovaná cena 379000 Kč 112 Kč/m 2 Porovnání s oceňovaným pozemkem Stavební pozemek na okraji obce Nesměň, vzdálené jen 2km od obce Besednice. Pozemek je dle územního plánu určen k zástavbě. Přípojka vody a obecní kanalizace je na hranici pozemku. - 6 -
3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: Sreality, datum vložení inzerátu 15.6.2015 Územní plán byl schválen Je pozemek určen územním plánem k výstavbě RD Ano Napojení na IS Inženýrské sítě přivedeny na hranici pozemku. Sklon pozemku mírně sklonitý Výměra 6943.0 m 2 Cena za pozemek 2 350 000 Kč 338 Kč/m 2 Redukce ceny 15 % Redukovaná cena 1998000 Kč 288 Kč/m 2 Porovnání s oceňovaným pozemkem Pozemek v obci Žďár u Kaplice určenou k výstavbě RD, srubu nebo chalupy. Pozemek s orientací na JV a nádherným výhledem. Celková výměra 6.943 m2 z částí lesa o výměře 228 m2. Voda a elektřina přímo na pozemku. Územním plánem určeno pro plánovanou výstavbu. V těsné blízkosti rybník, aut. zastávka. Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen 112-352 Kč/m 2 285 000-1 998 000 Kč Stanovená cena za 1m 2 v oceňované nemovitosti 250 Kč/m 2 Hodnocení trhu: Na trhu s nemovitostmi v této lokalitě je poptávka v souladu s nabídkou, záleží na konkrétním umístění nemovitosti. Informace o situaci na trhu jsou z internetu, z vlastní databáze, z nabídek RK působících v tomto regionu a z uskutečněných prodejů. Současná cena obvyklá byla stanovena na základě porovnání srovnávaných nemovitostí z nabídek RK na trhu v dané lokalitě. Byla zohledněna poloha nemovitosti, umístění dostupnost, dopravní obslužnost, rozloha a sklonitost pozemků. Oceňované pozemky parc.č. St. 169, parc.č. 2327/21 zapsané na listu vlastnictví č. 94, dále včetně stavby kůlny vše v k.ú. Děkanské Skaliny odhaduji na 250,- Kč/m2, tzn. 95.000,- Kč. V obvyklé ceně není zohledněna skutečnost, že oceňované pozemky jsou k datu ocenění v duplicitním vlastnictví. Vypracoval Licence číslo 0842 Seltsam Josef Polní 969 382 41 Kaplice podpis - 7 -
Obvyklá cena jednotlivých práv a závad Seznam oceněných položek (exekuční řízení se nezapočítává do obvyklé ceny práv a závad) Podle části C, D listu vlastnictví č. 94 pro k. ú. Děkanské Skaliny, obec Benešov nad Černou - místní část Pusté Skaliny je vlastnické právo k pozemkům parc.č. St. 169 a parc.č. 2327/21 omezeno následujícími omezeními: - duplicitní zápis vlastnictví - zahájení exekuce ze dne 14.08.2013 - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti ze dne 14.08.2013 - záznam pro další řízení číslo položky 1/97 Stanovená obvyklá cena nemovitosti nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 94. Povinný ve lhůtě stanovené v příslušném usnesení znalci nesdělil žádné informace dle čl. VI. předmětného usnesení, při místním šetření nebyla tato práva a závady zjištěny, ani tato nevyplývají z aktuálního výpisu z katastru nemovitostí, proto obvyklá cena jednotlivých práv a závad činí ke dni ocenění: 0,- Kč. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 22.05.2008 pod poř.číslem 1877/Z pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 314/39/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 47/2015. V Kaplici, 30.6.2015 Josef Seltsam Polní č.p. 969 382 41 Kaplice telefon: 724 722 556 e-mail: josef.seltsam@seznam.cz - 8 -
Fotodokumentace pozemek parc.č. 2327/21 v k.ú. Děkanské Skaliny - západní pohled východní pohled jižní pohled vedlejší stavba - kolna na pozemku parc.č. 2327/21 pozemek parc.č. St. 169 - zastavěný stavbou pro rodinnou rekreaci č.p. 124-9 -
Fotodokumentace - mapy Situační mapa oblasti umístění pozemků parc.č. St. 169, parc.č. 2327/21 v místní části Pusté Skaliny - 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -