A P P R A I S A L S Posudek / č. 15-58/2011 O obvyklé ceně nemovitostí budova č.p. 108 s pozemky parc. č. 107, 173 a 190/3 Studená vše zapsané na LV č. 471 k.ú. Studená ve vlastnictví Straka Roman, Vrší 108, 378 56 Studená Objednatel: Exekutorský úřad Brno - venkov Brno, Veveří 125, PSČ 616 45 IČ: 605 31 355 Zpracovatel: Equity Solutions Appraisals s.r.o. Praha 1, Nové Město, Lodecká 1181/4, PSČ: 110 00 IČ: 289 33 362 Účel posudku: Zjištění ceny pro exekuční řízení Posudek je vyhotoven ve třech číslovaných exemplářích a obsahuje včetně titulní strany a příloh 28 stran textu. V Praze dne 13.03.2011 Vyhotovení č.: 3
Znalecký posudek / č. 15-58/2011 Obsah 1 Rekapitulace... 3 2 Jméno a osvědčení... 4 3 Předpoklady a omezující podmínky... 5 3.1 Omezující podmínky... 5 3.2 Definice základních pojmů... 6 3.3 Metody stanovení ceny obvyklé... 6 3.4 Podklady pro zpracování ocenění... 8 4 Nález... 9 4.1 Předmět a účel znaleckého posudku... 9 4.2 Datum znaleckého posudku... 9 4.3 Základní informace o nemovitosti... 9 5 Ocenění nemovitostí... 11 5.1 Cena dle předpisu... 11 5.2 Porovnávací metoda... 12 5.3 Rekapitulace hodnot...14 6 Výsledek ocenění... 15 7 Přílohy... 17 Strana 2
1 Rekapitulace Identifikace předmětu znaleckého posudku: Znalecký posudek o ceně budovy č.p. 108 na pozemku parc. č. 107 a pozemky parc. č. 173 a 190/3 vše zapsané na LV č. 471 k.ú. Studená ve vlastnictví Straka Roman, RČ 640411/1989, adresa Vrší 108, 378 56 Studená. Zjištění ceny obvyklé nemovitostí se provádí pro exekuční řízení na základě usnesení JUDr. Petra Kociána, soudního exekutora Exekutorského úřadu Brno venkov, se sídlem Veveří 125, 616 45, Brno. Znalecký posudek je vypracován dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb., podle stavu ke dni 22.02.2011. Stanovení obvyklé ceny nemovitostí je provedeno na základě stavu k 22.02.2011. Zjištěná obvyklá cena nemovitostí zapsaným na LV č. 471 k.ú. Studená je stanovena: 452 000,00 Kč (slovy: Čtyřistapadesátdva tisíc korun českých) Omezující podmínky: Zhotovitel prohlašuje, že nemá a ani v budoucnosti mít nebude prospěch z činností souvisejících s předmětem ocenění. Odměna získaná za provedené ocenění není závislá na stanovených hodnotách. Zpracovaný posudek zohledňuje všechny zpracovateli známé skutečnosti k datu ocenění a nebyly shledány žádné skutečnosti svědčící o informacích nepravdivých, zkreslených nebo zavádějících. Dne: 13.03.2011 Equity Solutions Appraisals s.r.o. Praha 1, Nové Město, Lodecká 1181/4, PSČ: 110 00 IČ: 289 33 362 Ing. Jan Attl, Ph.D., MBA jednatel Strana 3
2 Jméno a osvědčení Jméno a osvědčení: Equity Solutions Appraisals s.r.o. Praha 1, Nové Město, Lodecká 1181/4, PSČ: 110 00 IČ: 289 33 362 Osvědčení: Zpracovatel tímto osvědčuje, že nemá a ani v budoucnosti mít nebude prospěch z činností souvisejících s předmětem zaleckého posudku; odměna získaná za provedený znalecký posudek není závislá na stanovených hodnotách; zpracovaný posudek zohledňuje všechny zpracovateli známé skutečnosti k datu zpracování; nebyly shledány žádné skutečnosti svědčící o informacích nepravdivých, zkreslených nebo zavádějících. Strana 4
3 Předpoklady a omezující podmínky 3.1 Omezující podmínky Zpracovatel předpokládá, že veškeré podkladové materiály, informace a dokumenty použité pro zpracování znaleckého posudku jsou pravdivé, věrohodné a správné, neodpovídá tedy za jejich pravost a platnost, zpracovatel zpracoval posudek ke konkrétnímu datu a k tomuto datu se vztahují veškeré závěry a podmínky, pokud došlo ke změně tržního prostředí po datu zpracování, nejsou tyto skutečnosti v posudku zohledněny, informace a podklady poskytnuté objednatelem považujeme za věrohodné, pravdivé a správné, další informace z ostatních (zejména veřejných) zdrojů, které byly v tomto znaleckém posudku použity, jsou rovněž považovány za věrohodné, pravdivé a správné, ačkoli máme za to, že informace, na jejichž základě je znalecký posudek zpracován, jsme nashromáždili ze spolehlivých zdrojů, nepřebíráme žádnou odpovědnost za pravdivost a přesnost jakýchkoliv údajů takto získaných, hodnoty prezentované v tomto znaleckém posudku jsou založeny na předpokladech v tomto znaleckém posudku uvedených, datum zpracování, k němuž se závěry tohoto znaleckého posudku vztahují, je uvedeno v tomto znaleckém posudku, odhad obvyklé výše předmětu ocenění tak, jak je v tomto znaleckém posudku uveden, je založen na stavu národní ekonomiky a na kupní síle měny k datu zpracování, obsah tohoto znaleckého posudku je důvěrný, slouží pouze pro vnitřní potřeby objednatele, tento znalecký posudek ani žádná jeho část (vč. závěrů týkajících se hodnoty předmětu posudku, identity zpracovatele nebo jiných osob, které znalecký posudek podepsaly nebo se jich týká) nesmí být šířena třetím stranám bez předchozího souhlasu a schválení zpracovatelem, s výjimkou žádosti ze strany příslušných státních orgánů, zpracovatel ani jiné osoby, kterých se znalecký posudek týká, bez předchozí domluvy nesmějí vypovídat před soudem nebo v jiném soudním řízení v souvislosti s tímto znaleckým posudkem, tím není dotčeno právo a povinnost zacházet s tímto znaleckým posudkem v souladu s obchodním zákoníkem a jinými zákonnými ustanoveními, zpracovatel prohlašuje, že závěry tohoto znaleckého posudku vycházely z dokumentů, které mu byly předloženy objednatelem, v případě, že objednatel nepředložil zpracovateli dokumenty, které mohly mít vliv na zpracování tohoto znaleckého posudku, nepřijímá zpracovatel jakoukoli odpovědnost s touto skutečností související, znalecký posudek je platný pouze pro výše uvedený účel zpracování a nelze jej použít za jiným účelem, posudek respektuje právní stav v oblasti daní, účetnictví, financování a oceňování, platný k Strana 5
datu zpracování, znalecký posudek byl zpracován na podkladu standardů mezinárodní organizace TEGoVA. 3.2 Definice základních pojmů Cena je výrazem používaným pro požadovanou, nabízenou nebo placenou částku za zboží nebo službu. Je to historický fakt, buď veřejně známý, nebo udržovaný v soukromí. Z důvodu finančních možností, motivace a zájmů daného kupujícího a prodávajícího může nebo nemusí mít cena placená za zboží nebo služby nějaký vztah k hodnotě, která je zboží nebo službám připisována jinými. Cena je obecným údajem o relativní hodnotě přiřazené zboží nebo službám jednotlivými kupujícími a/nebo prodávajícími v jednotlivých situacích. Trh je systémem (a příležitostně též místem), kde jsou zboží a služby směňovány mezi kupujícími a prodávajícími prostřednictvím cenového mechanismu. Pojem trhu představuje schopnost zboží a/nebo služeb být směňováno mezi kupujícími a prodávajícími bez přílišných omezení jejich činností. Každá strana reaguje na nabídkově-poptávkové vztahy a ostatní cenotvorné faktory, schopnosti a znalosti každé strany, jejich chápání relativní užitečnosti zboží a/nebo služeb a jejich individuální potřeby a přání. Hodnota je ekonomický pojem, který se týká peněžního vztahu mezi zbožím a službami, které lze koupit, a těmi, kdo je kupují a prodávají. Hodnota není (na rozdíl od ceny) skutečností, ale odhadem ohodnocení zboží a služeb v daném čase, podle konkrétní definice hodnoty. Ekonomická koncepce tržní hodnoty odráží názor trhu na prospěch plynoucí tomu, kdo vlastní zboží nebo obdrží služby k datu platnosti hodnoty. V praxi převládá pojem hodnoty s přívlastkem tržní. Tržní hodnota aktiva je výrazem jeho trhem uznané použitelnosti spíše než jeho čistě fyzického stavu. Použitelnost aktiva pro daný podnik se může lišit od použitelnosti, kterou uznává trh nebo konkrétní obchod. Z toho lze vyvozovat rozdíl mezi individuální a tržní hodnotou. Definice tržní hodnoty: Tržní hodnota je finanční částka, kterou lze obdržet při prodeji nebo uhradit při koupi majetku mezi dobrovolně a legálně jednajícím potencionálním kupujícím a prodávajícím. Obě strany mají zájem na uskutečnění transakce a nejsou ovlivněny jakýmkoli nátlakem nebo zvláštní motivací typu nekalé soutěže, a to ať ze strany kupujícího, tak ze strany prodávajícího. Všechny informace o předmětném majetku jsou dostupné a shodné pro obě strany, všechny informace jsou relevantní a pravdivé. 3.3 Metody stanovení ceny obvyklé Administrativní cena cena zjištěná podle cenového předpisu (v současné době zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a změně některých zákonů, vyhláška ministerstva financí České republiky č. 279/1997 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., v platném znění. Trh Interakce prodávajících a kupujících, vedoucí ke stanovení cen a množství komodit. Trh nemovitostí je segmentován podle typu nemovitostí a lokalit. Obvyklá cena cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku bez mimořádných okolností trhu. Strana 6
Tržní hodnota odhadnutá suma, za kterou by se nemovitost mohla směnit v den ocenění, mezi ochotným prodejcem a ochotným kupcem v nestranné transakci po řádném marketingu, kdy obě strany jednaly informovaně, rozvážně a bez nátlaku (schválená definice dle Evropských oceňovacích standardů 2003). Věcná hodnota (dle právního názvosloví časová cena věci), je reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Výnosová hodnota je uvažovaná jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti nebo je možné tuto částku investovat na kapitálovém trhu s obdobnou sazbou výnosové míry. Cena pořizovací je cena, za kterou bylo možno věc pořídit v době pořízení (u nemovitosti, zejména staveb, cena v době postavení) za použití tehdy platných metodik cen, bez odpočtu opotřebení. Cena reprodukční je cena, za kterou by bylo možno stejnou novou porovnatelnou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Čistý roční stabilizovaný výnos jsou výnosy (příjmy) po odpočtu nákladů (výdajů), nebo také součet provozního, finančního zisku a zisku z mimořádných příjmů (daňový základ pro daň z příjmů), stanovený jako průměrná, nebo pravděpodobně očekávaná hodnota z časové řady. Zkratky: IPC indexovaná průměrná cena CU cena upravená na 1 m 2 podlahové plochy bytu ÚR územní rozhodnutí ÚP územní plán LV list vlastnictví Metody oceňování nemovitého majetku. Pro stanovení tržní hodnoty nemovitostí jsou zpravidla používány tři standardní mezinárodně uznávané přístupy k oceňování. Jedná se o metodu věcné hodnoty (nákladovou), metodu výnosovou a metodu porovnávací. Tržní hodnotu jako obvyklou cenu nemovitosti pak stanoví odhadce vysoce odborným odhadem, který vychází z podrobné znalosti místního trhu s daným typem nemovitostí. Hodnoty získané výše uvedenými metodami slouží jako podklad pro stanovení hodnoty tržní. Věcná hodnota nemovitosti je součtem věcné hodnoty staveb i pozemků. Věcnou hodnotou stavby se rozumí reprodukční cena stavby (náklady, za které by bylo možné postavit stejnou stavbu ke dni ocenění), snížená o opotřebení odpovídající stáří stavby a jejímu technickému stavu. Výnosová hodnota je stanovována u nemovitostí, které přinášejí nebo mohou přinášet trvalý a ustálený výnos z pronájmu. Při zjištění výnosové hodnoty se vychází z modelu prosté kapitalizace (takzvané věčné renty), kdy výše čistého ročního příjmu z nájemného je kapitalizována příslušnou mírou kapitalizace. Míra kapitalizace vychází z faktorů, které ovlivňují cenu nemovitosti z hlediska budoucích zisků z jejího pronájmu a provozu v daném místě. Jedná se o faktory výnosovosti, inflace, rizika a ekonomické životnosti. Při výpočtu čistého výnosu se vychází z hodnoty obvyklého nájemného v daném místě a čase, sníženého o náklady vynaložené z titulu vlastnictví, provozování a pronajímání nemovitosti. Porovnávací hodnota je výsledkem srovnání a vyhodnocení realizovaných cen nemovitostí obdobného charakteru, přičemž je nutné porovnávat lokalitu, polohu, stav, velikost a účel užívání nemovitosti. Při nedostatku informací o realizovaných prodejích lze přiměřeně využívat relevantních nabídkových a poptávkových cen realitních kanceláří při respektování vývojových trendů na trhu nemovitostí v daném místě. Strana 7
3.4 Podklady pro zpracování ocenění Při zpracování ocenění se vycházelo z následujících podkladů: Podklady získané ze strany zadavatele ocenění: Usnesení č.j. 137Ex 8618/10-28 JUDr. Petr Kocián, soudní exekutor Exekutorského úřadu Brno - venkov Podklady získané zhotovitelem: výpis z KN LV č. 471 k.ú. Studená informace a údaje sdělené zástupcemobjednatele posudku skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém infomapa nabídky realitních kanceláří na síti internet fotodokumentace Strana 8
4 Nález 4.1 Předmět a účel znaleckého posudku Znalecký posudek o ceně budovy č.p. 108 na pozemku parc. č. 107 a pozemky parc. č. 173 a 190/3 vše zapsané na LV č. 471 k.ú. Studená ve vlastnictví Straka Roman, RČ 640411/1989, adresa Vrší 108, 378 56 Studená. Zjištění ceny obvyklé nemovitostí se provádí pro exekuční řízení. Znalecký posudek je vypracován dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb., podle stavu ke dni 22.02.2011. 4.2 Datum znaleckého posudku Zpracování znaleckého posudku je prováděno na základě Usnesení č.j. 137Ex 8618/10-28 JUDr. Petr Kocián, soudního exekutora Exekutorského úřadu Brno venkov, se sídlem Veveří 125, 616 45, Brno. ze dne 10.01.2011. Stanovení obvyklé ceny nemovitostí je provedeno na základě stavu k 22.02.2011. Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 22.02.2011. 4.3 Základní informace o nemovitosti nformace o nemovitosti: Název nemovitosti: rodinný dům s pozemky Adresa nemovitosti: Vrší č.p. 108 378 56 Studená Kraj: Jihočeský Okres: Jindřichův Hradec Obec: Studená Katastrální území: Studená Počet obyvatel: 2 407 Vlastnické a evidenční údaje: Vlastnické právo k oceněným nemovitostem je zapsáno dle výpisu z KN LV 471 k.ú. Studená pro: Straka Roman, RČ 640411/1989, Vrší 108, 378 56 Studená. Jiná práva: bez zápisu Omezení vlastnického práva: Nařízení exekuce pověřený soudní exekutor JUDr. Kocián, Exekutorský úřad Brno-venkov (137 Ex 8618/10-14) pro Straka Roman, Vrší 108, 378 56, Studená, RČ/IČO: 640411/1989 (Z-2089/2010-332). Listina - Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud v Jindřichově Hradci 10 EXE 1992/2010 11 ze dne 21.05.2010 (Z-2089/2010-332). Zástavní právo soudcovské návrh podán dne 18.6.2010 pohledávka ve výši 29 831,- Kč pro Všeobecná zdravotní pojišťovna České republiky, Orlická 2020/4, Praha 3, Vinohrady, 130 00 Praha 3, RČ/IČO: 41197518 pro Stavba: Studená, č.p. 108 (Z-2866/2010-332). Parcela: 173 (Z-2866/2010-332). Parcela: 190/3 (Z-2866/2010-332). Parcela: St. 107 (Z-2866/2010-332). Listina - Usnesení soudu o nařízení výkonu rozhod.zřízením soud.zástavního práva Okresní soud v Jindřichově Hradci 10 E- 151/2010 6 ze dne 16.07.2010. Právní moc ke dni 25.08.2010 (Z-2866/2010-332). Strana 9
Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti k usnesení 10 EXE 1992/2010-11 pro Stavba: Studená, č.p. 108 (Z-2987/2010-332). Parcela: St. 107 (Z-2987/2010-332). Parcela: 173 (Z-2987/2010-332). Parcela: 190/3 (Z-2987/2010-332). Listina - Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorský úřad Brnovenkov 137Ex8618/2010 15 ze dne 12.08.2010. Právní moc ke dni 26.08.2010 (Z-2987/2010-332). Jiné zápisy: Podán návrh na naříz. výkonu rozh. zřízením soudc. zástav. práva k Okresnímu soudu v Jindřichově Hradci dne 4.11.2010. Stavba: Studená, č.p. 108 (Z-3057/2010-332). Parcela: St. 107 (Z-3057/2010-332). Parcela: 173 (Z-3057/2010-332). Parcela: 190/3 (Z-3057/2010-332). Listina - Oznámení o podání návrhu na naříz. výkonu rozh. zřízením soudc. zást. pr. Okresní soud v Jindřichově Hradci 10 E-285/2010 ze dne 11.11.2010 (Z-3057/2010-332). Nabývací tituly a jiné podklady zápisu: Listina - Smlouva o převodu nemovitosti RI 2447/1991 darovací ze dne 20.10.1991, registrováno dne 31.10.1991. POLVZ:42/1992 (Z-23400042/1992-332) Pro: Straka Roman, Vrší 108, 378 56 Studená RČ/IČO: 640411/1989. Smlouva darovací ze dne 24.03.2003. Právní účinky vkladu práva ke dni 25.03.2003 (V-135/2003-332) Pro: Straka Roman, Vrší 108, 378 56 Studená RČ/IČO: 640411/1989. Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám: Parcela č. 173, BPEJ 83424, výměra 264 m 2, parcela č. 190/3, BPEJ 83424, výměřa 758 m 2. Údaje tohoto výpisu mohou být dotčeny úkony katastrálního úřadu ve věci zn. OR-16/2011-332. Věcné břemeno nezjištěno. Technická dokumentace: Technická dokumentace nebyla předložena. Celkový popis nemovitosti: Oceněná budova, rodinný dům s pozemky, č.p. 108 se nachází v jihočeské obci Studená. Dle serveru MVCR je zde k trvalému pobytu zapsáno 2 407 obyvatel. Obec se nachází cca 25 km od Jindřichova Hradce. Budova se nachází na pozemku parc. číslo 107, dle výpisu z katastru jde o zastavěnou plochu a nádvoří o celkové výměře 108 m 2. Pozemek parc. č. 173 o výměře 264 m 2 sousedí s prvním uvedeným pozemkem a dle výpisu z katastru se jedná o trvalý travní porost, který je zařazen do zemědělského půdního fondu. Tento pozemek je svažitý a nalézají se na něm menší dřevěné objekty ve špatném stavu, které náleží k oceňovanému rodinnému domu. Dle odhadu se jedná o příslušenství domu pro ukládání věcí souvisejících se stavbou. Třetí pozemek parc. č. 190/3 dle výpisu z katastru zahrada o celkové výměře 758 m 2 také náleží do zemědělského půdního fondu. Zahrada je přístupná po úzké cestě podél pozemku parc. č. 173 v jeho horní části. Pozemek je převážně využíván jako zahrada, nachází se na ní pravděpodobně menší skleníky a je převážně zatravněná s menšími porosty. Pozemek je oplocen drátěným plotem. Přímý majitel nebyl přítomen, osoba nacházející se v objektu neumožnila prohlídku vnitřních prostorů domu. Oceňovaný rodinný dům má tři nadzemní podlaží a sousedí přímo s místní komunikací. Je celkově vybydlený s opadanou a místy zateklou fasádou. Okna jsou původní dřevěná. Přízemí domu je zvenku osázené kamenem, první patro s fasádou z břízolitu a podkroví je pokryté eternitovými šablonami. Střecha je sedlová s pálenými taškami. Vstup do domu je obezděný a vyvýšený několika schody. Střecha má okapy a celkový stav vzhledem k pokrytí sněhem není zřejmý. Pravděpodobně bude odpovídat celkovému zanedbanému stavu stavby bez údržby. Po levé straně od vstupu do objektu jsou připojeny zmíněné dřevěné objekty, které se nachází na kamenné podezdívce. Jejich stav je také velmi špatný. V domě je pouze elektřina, kanalizace není a topení na tuhá paliva. Parkování je možné pouze před objektem. Strana 10
5 Ocenění nemovitostí 5.1 Cena dle předpisu Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění. Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Obsah posudku: a) Pozemky a 1 ) Pozemky k.ú. Studená Stavební pozemky takto zařazené platným územním plánem neuvedené v cenové mapě stavebních pozemků. Výměra pozemku celkem 180 m 2. Pozemky zemědělský půdní fond BPEJ 83424 výměra celkem 1 022 m 2. a 1 ) Pozemky k.ú. Studená - 27-32 Výměra pozemku celkem 180 m 2. Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2: Cena pozemku se dle odst. 1 k) se ZC = C p x 1,00 C p = 35+(a-1000)x0,007414 Kde a je počet obyvatel, pro a vždy platí a 1000, je-li počet obyvatel v obci nižší než 1000, použije se a=1000. Počet obyvatel obce Studená je dle serveru MVCR 2 407 obyvatel. C p = 35+(2407-1000)x0,007414= 45,43 Kč/m 2 ZC = 45,43 x 1,00 = 45,43 Kč/m 2 Název Parcelní číslo Výměra [m2] Jedn. cena [Kč/m2] Cena [m2] Zastavěná plocha a nádvoří 107 180,00 45,43 8 177,40 Součet 8 177,40 Úprava ceny příloha č. 21: 1.2.4 významnost obce 20% Úprava ceny celkem 20% 1 635,48 9 812,88 Mezisoučet 9 812,88 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): * 2,1690 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,1100 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 celkem 23 625,39 Pozemek Studená - zjištěná cena 23 625,39 Kč Název Parcelní číslo Výměra [m2] Jedn. cena [Kč/m2] Cena [m2] Trvalý travní porost 173 264,00 45,43 11 993,52 Zahrada 190/3 758,00 45,43 34 435,94 Součet 46 429,46 Úprava ceny příloha č. 21: Strana 11
1.2.4 významnost obce 20% Úprava ceny celkem 20% 9 285,89 55 715,35 Mezisoučet 55 715,35 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): * 2,1690 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient dle 28 odst 5 * 1,1100 *0,4000 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 celkem 53 655,88 Pozemek Studená - zjištěná cena 53 655,88 Kč Rekapitulace cen nemovitostí: a) Stavební pozemky 23 625,39 Kč b) Ostatní plochy 53 655,88 Kč Pozemky Studená 77 281,27 Kč Cena zjištěná nákladovým způsobem celkem činí 77 281,27 Kč. Cena pozemků k.ú. Studená po zaokrouhlení dle 46 činí 77 280,00 Kč 5.2 Porovnávací metoda Rodinné domy s pozemkem Popis porovnávaných objektů: Jednotka: m 2 zastavěné plochy Množství jednotek oceňované nemovitosti: 180,00 Pro porovnání nabízených nemovitostí jsou použity koeficienty: Km - koeficient místa Kc - koeficient časový Kv - koeficient vybavenosti K1 - koeficient velikosti výměr K2 - koeficient vlastních pozemků K3 - koeficient transakce Popis porovnávaných objektů: 1) Prodej jedné poloviny dvojdomku o velikosti 3+kk se zahrádkou v malé obci Horní Pole, nedaleko Studené v Jižních Čechách, k trvalému bydlení nebo rekreaci. Zatavěná plocha činí 124 m 2, zahrada 256 m 2. Stavení je bývalý objekt obecní školy. Dispozice: Přízemí - 2 větší pokoje, obytná kuchyň, koupelna, samostatné WC, možnost vestavby podroví. Objekt leží u místní komunikace, s výhledem přes rybník do okolní krajiny Veškerá občanská vybavenost v obci Studená. Cena 400 000 Kč. 2) K prodeji rodinný domek, v současné době o dispozici 1+1. Je započato s kompletní rekonstrukcí a projekt, který je v ceně, počítá s využitím podkroví, kde by měly vzniknout další tři místnosti. Zastavěná plocha a nádvoří je 149 m 2. Hotovy jsou stropy, příčky v přízemí, odvlhčení, příprava na WC, koupelnu a kotelnu. Inž.sítě jako jsou voda a odpady najdeme na hranici domku, plynová přípojka v případě potřeby dodělat. Plynovod vede ulicí. S jeho zavedením nebylo počítáno, plánováno je vytápění kotlem na tuhá paliva. Dvorek vedle domu je možné využít na stání os vozu, nebo k posezení. Zahrada má výměru 332 m 2, je terasovitá. Zadní část je potom téměř v rovině. Do domku je určitě nutné ještě investovat. Bydlení v obci s veškerou občanskou vybaveností. Nedaleko je jak škola a školka, tak i náměstí se dvěma supermarkety. Studená leží na hlavním sil. tahu mezi J.Hradcem a Třebíčí. Cena 330 000 Kč. Strana 12
3) Chalupa v obci Studená, ulice Vrší. Po rekonstrukci. Vhodné k rekreaci i trvalému bydlení. Cena 690 000 Kč. 4) Prodej venkovské chalupy k rekonstrukci v obci Mosty u Kunžaku. Původně chalupa připravená k rekonstrukci je využívána v současné době jako hospodářská kolna. Kamenné obvodové zdivo, zachovalý krov, nezatéká. Nová el. přípojka na patě domu, obecní vodovod a vodoměr v budově. Stavba se rozkládá na ploše 281 m 2, navazuje mírně svažitá zahrada o ploše 1 145 m 2. Vhodné i k trvalému bydlení. Veškerá občanská vybavenost v obci Kunžak. Nabídková cena 380 000,00 Kč. Seznam porovnávaných objektů: Název Realizovaná cena K m K c K v K 1 K 2 K 3 Množství [jedn] Jedn. cena [Kč/jedn.] Horní Pole 400 000,00 1,00 1,00 0,75 0,85 1,00 0,90 124,00 1 850,81 Studená 330 000,00 1,00 1,00 0,85 0,90 1,00 0,90 149,00 1 524,87 Studená 690 000,00 1,00 1,00 0,60 0,85 1,00 0,90 137,00 2 311,75 Mosty 380 000,00 1,05 1,00 1,00 1,00 1,00 0,90 200,00 1 795,50 Součet: 7 482,92 Kč/jedn. / 4 Průměrná jednotková cena: 1 870,73 Kč/jedn. Minimální jednotková cena: 2 311,75 Kč/jedn. Maximální jednotková cena: 1 524,87 Kč/jedn. Základní cena: 1 870,73 Kč/m 2 180 m 2 á 1 870,73 Kč/m 2 336 731,40 Kč Cena zjištěná porovnávací metodou celkem činí 336 731,40 Kč, to je 337 000,00 Kč po zaokrouhlení Zahrada Popis porovnávaných objektů: Jednotka: m 2 plochy Množství jednotek oceňované nemovitosti: 758,00 Pro porovnání nabízených nemovitostí jsou použity koeficienty: Km - koeficient místa Kc - koeficient časový Kv - koeficient vybavenosti K1 - koeficient velikosti výměr K2 - koeficient vlastních pozemků K3 - koeficient transakce Popis porovnávaných objektů: 1) Zahrada je situována do klidné lokality obce, jedná se o místo vhodné k celkové relaxaci a odpočinku o celkové výměře 265 m 2. Pozemek je ze tří stran oplocen a je rovinatý. Přímo na pozemku je zavedena elektřina 220/380V a obecní vodovodní přípojka. Ostatní inženýrské sítě zde k dispozici nejsou. Velkou výhodou je možnost odkoupení sousedního pozemku, na kterém se nachází i zděná chatka. Pozemek je také možné využít ke stavbě rodinného domu. K zahradě vede velice dobrá příjezdová cesta. V obci Buk se nachází základní občanská vybavenost, ocśtatní služby najdeme v 3km vzdáleném Jindřichově Hradci. Dopravní dostupnost je zajišťována pravidelnou linkou autobusu. V obci Buk najdeme množství sportovního a kulturního vyžití, je zde k dispozici hřiště pro volejbal, Strana 13
tenis i fotbal. Přímo v obci je koupaliště, v okolí jsou lesy, k dispozici jsou zde také cyklotrasy a mnoho dalšího. Cena 43 725 Kč. Jednotková nabídková cena 165 Kč/m 2. 2) Prodáme zahradu v Rodvínově. Výhodné místo pouze 6 km od Jindřichova Hradce. Na kraji pozemku elektřina. Cena prodeje: 145 750 Kč. Jednotková nabídková cena 250 Kč/m 2. 3) Zahrada o celkové ploše 985 m 2 se nachází ve svažitém terénu klidné lokality Týna nad Vltavou - Račina. Pozemek má vlastní přípojku elektřiny, 3x24A, vlastní zdroj užitkové vody. Na pozemku je umístěna chatka buňka v rekonstrukci, materiál na dokončení je součástí prodeje. Možnost výstavby chaty bez omezení metrů, možnost přípojky pitné hody. Cena 295 000 Kč. Jednotková nabídková cena 300 Kč/m 2. Seznam porovnávaných objektů: Název Realizovaná cena K m K c K v K 1 K 2 K 3 Množství [jedn] Jedn. cena [Kč/jedn.] Buk 43 725,00 0,95 1,00 0,90 0,85 1,00 0,90 265,00 107,92 Rodvínov 145 750,00 0,85 1,00 0,90 0,95 1,00 0,90 583,00 163,52 Týn n/vlt. 295 000,00 0,80 1,00 0,85 1,00 1,00 0,90 985,00 183,29 Součet: 454,73 Kč/jedn. / 3 Průměrná jednotková cena: 151,58 Kč/jedn. Minimální jednotková cena: 107,92 Kč/jedn. Maximální jednotková cena: 183,29 Kč/jedn. Základní cena: 151,58 Kč/m 2 758 m 2 á 151,58 Kč/m 2 114 897,64 Cena zjištěná porovnávací metodou celkem činí 114 897,64 Kč, to je 115 000,00 Kč po zaokrouhlení 5.3 Rekapitulace hodnot Rekapitulace hodnot a cen nemovitosti: Budova č.p. 108 povnávacím způsobem Pozemky zaharada porovnávacím způsobem Celkem LV č. 471 k.ú. Studená 337 000,00 Kč 115 000,00 Kč 452 000,00 Kč Závěr: Tržní hodnota (cena obvyklá) je odhadnuta pro nemovitost nezatíženou případným nevýhodným smluvním nájemním vztahem a odpovídá hodnotě stanovené podle porovnávacího přístupu. Tržní hodnotu negativně ovlivňuje stavebně technický stav nemovitosti a skutečnost, že není trvale obývána. Pozemky u domu jsou svažité. Samotný dům nemá vlastní parkoviště. Možnost parkování a garážování je tedy omezené. K zahradě je špatný přístup bez vlastní zpevněné přístupové cesty, výhodou naopak jew skutečnost, že pozemek parc.č. 190/3 je určen územním plánem k zastavění. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. Pokud nenastanou kvalitativní změny v oceněné nemovitosti a ani změny v jejím prostředí, je platnost uvedeného návrhu tržní hodnoty po dobu 3 měsíců ode dne vyhotovení. Cena obvyklá nemovitostí zapsaným na LV č. 471 k.ú. Studená je stanovena ve výši 452 000,00 Kč dle odborného odhadu znaleckého ústavu s přihlédnutím ke stanoveným dílčím metodám ocenění. Strana 14
6 Výsledek ocenění Předmětem znaleckého posudku je stanovení ceny budovy č.p. 108 na pozemku parc. č. 107 a pozemky parc. č. 173 a 190/3 vše zapsané na LV č. 471 k.ú. Studená ve vlastnictví Straka Roman, RČ 640411/1989, adresa Vrší 108, 378 56 Studená. Zjištění ceny obvyklé nemovitostí se provádí pro exekuční řízení na základě usnesení usnesení JUDr. Petra Kociána, soudního exekutora Exekutorského úřadu Brno venkov, se sídlem Veveří 125, 616 45, Brno. Znalecký posudek je vypracován dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb., podle stavu ke dni 14.02.2011. Stanovení obvyklé ceny nemovitostí je provedeno na základě stavu k 22.02.2011. Cena obvyklá nemovitostí zapsaných na LV č. 471 k.ú. Studená je stanovena ve výši: 452 000,00 Kč (slovy: Čtyřistapadesátdva tisíc korun českých) Strana 15
Znalecká doložka Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav zapsaný do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování podniku a složek jeho aktiv, cenných papírů, nemovitostí a nehmotného majetku a majetkových práv. Zápis znaleckého ústavu do seznamu byl proveden na základě rozhodnutí ministra spravedlnosti ze dne 16.12.2009 pod č.j. 194/2009-OD-ZN. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 15-58/2011 do znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtujeme podle připojené likvidace na základě faktury daňového dokladu č. 11023. V Praze dne 13.03.2011 Equity Solutions Appraisals s.r.o. Praha 1, Nové Město, Lodecká 1181/4, PSČ: 110 00 IČ: 289 33 362 Jan Attl, Ph.D., MBA jednatel Analýzu zpracoval: Lucie Suplinčáková Ing. Jan Attl, Ph.D., MBA znalec Strana 16
7 Přílohy 1. Usnesení č.j. 137Ex 8618/10-28 ze dne 10.01.2011 2. výpis z KN LV č. 471 k.ú. Studená k datu 10.01.2011 3. kopie katastrální mapy 4. fotodokumentace 5. nabídky realitních kanceláří Strana 17