Znalecký posudek obvyklé ceny nemovitých věcí číslo 3764/002/2015 6 NEMOVITOST: Bytová jednotka č. 1184/171 vč. podílu na společných částech domu čp. 1182, 1183, 1184 na pozemku p.č. st. 1621 a na pozemku p.č. st. 1621, to vše v k.ú. Hradec Králové obce Hradec Králové. Adresa nemovitosti: Katastrální údaje: Smetanovo nábřeží 1184 / 1184, 50002 Hradec Králové Kraj Královéhradecký, okres Hradec Králové, obec Hradec Králové, k.ú. Hradec Králové, kód k.ú. 646873, LV 23893 Pozemky: st. 1621 Vlastník jednotky: SJM, Munzar Miloš a Munzarová Zdeňka, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Miloš Munzar, Smetanovo nábřeží 1184 / 6, 50002 Hradec Králové Zdeňka Munzarová, Smetanovo Nábřeží 1184 / 6, 50002 Hradec Králové Vlastník pozemku: SJM, Munzar Miloš a Munzarová Zdeňka, spoluvlastnický podíl: 674 / 41593 Miloš Munzar, Smetanovo nábřeží 1184 / 6, 50002 Hradec Králové Zdeňka Munzarová, Smetanovo Nábřeží 1184 / 6, 50002 Hradec Králové OBJEDNATEL : EURODRAŽBY CZ; č. obj.:č.j: 1039/2014-D, 8.12.2014 Adresa objednatele: Čimická 780 / 61, 18100 Praha 8 telefon: IČ: 25023217 e-mail: DIČ: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: Ing. Libor Hemelík Jiřího z Poděbrad 477, 517 24 Borohrádek telefon: 605 555 455 e-mail: libor.hemelik@tiscali.cz IČ: DIČ: ÚČEL OCENĚNÍ: pro potřeby veřejné dražby (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Současný stav 1 200 000 Kč Datum místního šetření: 5.1.2015 Datum zpracování : 7.1.2015 Počet stran: 13 stran Počet příloh: 7 Zpracováno programem NEMExpress verze: 2.1.1 V Borohrádku, dne 7.1.2015 Otisk razítka Ing. Libor Hemelík
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 1971 změna stavby v r. rekonstrukce v r. Rekonstrukce stavby: celková dílčí střecha, fasáda zateplení okna, dveře ostatní Rekonstrukce jednotky: celková dílčí sociální zařízení kuchyňská linka podlahy okna dveře SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Konstrukce: zděné betonové montované Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: voda kanalizace plyn Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon zp. příjezd elektro telefon zp. příjezd Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: Širší centrum - sidlištní zástavba Počet obyvatel: 93 035 (stagnace) Stavebně technický stav stavby: dobře udržovaná Stavebně technický stav jednotky: Vytápění: ústřední / etážové - elektřina Počet podlaží celkem: 10 z toho podzemní: 1 z toho nadzemní: 9 Počet bytů/nebytů 72/0 Bytová jednotka Č.p./č.jedn. Podlaží Typ PP bytu Balkon, Lodžie, Terasa Sklad Sklípek Garáž. stání Celková plocha jednotky Započitatelná plocha jednotky Podíl na společných částech domu a pozemku Obvyklá cena m 2 m 2 m 2 ks m 2 m 2 Kč/m 2 1184/171 7. NP 3+1 55,72 9,86 1,83 67,41 61,57 674 / 41 593 19 490 Kč/m 2 REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Porovnávací hodnota 1 231 400 Kč Výnosová hodnota 0 Kč Věcná hodnota 0 Kč Obvyklá cena 1 200 000 Kč Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí Stanovení obvyklé ceny je ovlivněno skutečností, že znalci nebyla umožněna prohlídka bytu. Oceňované nemovitosti se nacházejí v klidné lokalitě, s dobrou dostupností občanské vybavenosti a centra města. Vybavení domu je spíše podstandardní, byt je pravděpodobně ve standardním provedení, udržovaný. Nabídka obdobných nemovitostí v širším okolí převyšuje poptávku. S ohledem na výše uvedené skutečnosti předpokládám obvyklou cenu zhruba na úrovni zjištěné porovnávacím způsobem. Výše zástav nebyla ve stanovené obvyklé ceně zohledněna. - 2 -
Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Hradec Králové je krajské město s kompletní občanskou vybaveností a vysoce rozvinutou infrastrukturou. Patří k vyhledávaným lokalitám k bydlení. Oceňované nemovitosti se nacházejí na okraji centrální části města, u řeky Labe, v ulici Smetanovo nábřeží. Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Širší centrum - sidlištní zástavba Okolí: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) Popis je ovlivněn skutečností, že znalci nebyla umožněna prohlídka bytu. Jedná se o byt v bytovém domě s devíti nadzemními podlažími, s rovnou střechou. Fasádní omítka je vápenocementová, krytina střechy z modifikovaného PVC, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu, schody z teraca. Oceňovaný byt 3+1 se nachází v 7. NP vchodu čp. 1184 napravo od vchodu při pohledu z nábřeží. Vzhledem k úvěru u České spořitelny předpokládám, že byla provedena částečná rekonstrukce bytu. Okna jsou pravděpodobně plastová, dveře hladké plné a částečně prosklené, podlahy jsou pravděpodobně plovoucí z lamina a z keramické dlažby. Topení ÚT z centrálního zdroje, ohřev teplé vody rovněž. V kuchyni je pravděpodobně plynový sporák s digestoří. Je zaveden světelný i motorový proud, vnitřní hygienické vybavení asi tvoří vana, umývadlo a WC, pravděpodobně ve zděném jádře. Podle dostupných informací dům pochází z roku 1971a je běžně udržovaný. Technický popis oceňované nemovitosti Stavebně technický stav jednotky: Energetický průkaz stavby: Rekonstrukce jednotky: celková dílčí sociální zařízení kuchyňská linka podlahy okna dveře Počet podzemních/nadzemních podlaží: 0 / 9 Počet bytový/nebytových jednotek: 72 / 0 Inženýrské sítě a využití nemovitosti Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon Přístupová komu.: zpevněná nezpevněná přes pozemky parc. číslo Využití: bydlení pronájem podnikání bydl. a podnik. část. obsazen volný objekt Přístup a příjezd k pozemku z veřejné komunikace přes vlastní pozemky zajištěn věcným břemenem jiné zajištění přístupu k pozemkům právně nezajištěn Přístup a příjezd přes pozemky Parcelní číslo Vlastník pozemku/komunikace - komentář Pronájem nemovitosti (zhodnocení nájemního vztahu) Nemovitost není pronajímána / propachtována Vyhodnocení rizik nemovitosti Rizika spojená s právním stavem nemovitosti RIZIKO Popis rizika NE Jednotka je řádně zapsána v katastru nemovitostí NE Stav jednotky umožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) NE Skutečné užívání jednotky není v rozporu s její kolaudací - 3 -
Rizika spojená s umístěním nemovitosti RIZIKO NE Popis rizika Nemovitost není situována v záplavovém území Nemovitost: byla v minulosti zaplavena nebyla v minulosti zaplavena Věcná břemena a obdobná zatížení - Na oceňovaných nemovitých věcech váznou zástavní práva exekutorská, smluvní, exekuce, exekuční příkazy k prodeji a rozhodnutí o úpadku, viz zápisy v části C listu vlastnictví č.23893 pro k.ú. Hradec Králové. RIZIKO NE ANO ANO Popis rizika Bez reálných břemen a služebností Zástavní právo / podzástavní právo (včetně budoucího) Poznámky k osobě a k nemovitosti - exekuce, konkurs apod. Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ Kraj: CZ052 Královéhradecký Okres: CZ0521 Hradec Králové Obec: 569810 Hradec Králové Katastrální území: 646873 Hradec Králové Ulice: Smetanovo nábřeží č.o.: 1184 Vlastníci SJM Munzar Miloš a Munzarová Zdeňka Miloš Munzar Smetanovo nábřeží 1184 / 6, 50002 Hradec Králové Zdeňka Munzarová Smetanovo Nábřeží 1184 / 6, 50002 Hradec Králové Jednotky na LV 23893 Číslo jednotky: 1184/171 Spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Byt Stavby na LV 23791 stavba není součástí pozemku část obce Hradec Králové Bytový dům č.p. 1184 na pozemku p.č. st. 1621 Spoluvlastnický podíl: 674 / 41 593 Pozemky na LV 23791 st. 1621 Stavební parcela Parcela KN 666 m 2 zastavěná plocha a nádvoří Spoluvlastnický podíl: 674 / 41 593 Výpočet věcné hodnoty (bytová jednotka, nebytová jednotka) Výpočet podlahových ploch jednotky Název Typ výměry Podlahová plocha Koeficient Započítaná plocha kuchyň byt 7,82 m 2 1,00 7,82 m 2 pokoj byt 16,96 m 2 1,00 16,96 m 2 pokoj byt 12,74 m 2 1,00 12,74 m 2 pokoj byt 8,92 m 2 1,00 8,92 m 2 předsín byt 5,86 m 2 1,00 5,86 m 2 koupelna byt 2,48 m 2 1,00 2,48 m 2 WC byt 0,94 m 2 1,00 0,94 m 2 lodžie byt 7,20 m 2 0,50 3,60 m 2 sklep byt 1,02 m 2 0,50 0,51 m 2 sklep byt 0,81 m 2 0,50 0,41 m 2 balkon byt 2,66 m 2 0,50 1,33 m 2 Celková podlahová plocha 67,41 m 2 61,57 m 2 Podlahová plocha [m 2 ] 67 Započitatelná plocha [m 2 ] 61,57 Jednotková cena (JC) [Kč/m 2 ] 0 Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč 0 Stáří roků 44 Další životnost roků 56 Opotřebení % 44,00 Věcná hodnota (VH) Kč 0-4 -
Základní popis oceňovaných pozemků Pozemek je rovinatý a je zcela zastavěn stavbou bytového domu. V místě jsou kompletní inženýrské sítě. Přehled oceňovaných pozemků Druh pozemku Parcela č. Výměra [m 2 ] Spoluvlastnický podíl zastavěná plocha a nádvoří st. 1621 666 674 / 41 593 Celková výměra pozemků: 666 Výpočet porovnávací hodnoty Typ stavby Hradec Králové Popis / Zdůvodnění koeficientu Kc Lokalita / Fotografie Započitatelná Podlaží Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena plocha m 2 Kč Kč/m 2 KC Kč/m 2 Byt v původním stavu o velikosti 3+1 ve stejném domě. Nový výtah, střecha, svislé potrubí (stoupačky). Plocha bytu: 66,3 m2 vč. lodžie a sklepa. Dispozice: kuchyň, 3 pokoje, předsíň, koupelna (zděná), WC, lodžie a sklepní kóje. 8. nadz. podlaží. Vytápění dálkové, plyn v bytě odpojen. Hradec Králové - Smetanovo nábřeží Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,90; Provedení a vybavení - mírně nižší standard vybavení - koeficient 1,05; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Provedení a vybavení - mírně nižší standard vybavení; panelový bytový dům 66,00 8.NP/9 3+1 1 620 000 24 545 0,95 23 195 Hradec Králové Byt 3+1, 79 m2, v OV, ve 4. NP zděného domu v centru města v Haškově ulici. Dispozice bytu: předsíň, kuchyň, tři pokoje (18,7 m2, 14,2 m2 a 11,9 m2) samostatná koupelna a WC, spíž a sklep. Na podlaze jsou v pokojích parkety, na chodbě a v kuchyni je PVC. Ústřední vytápění a teplá voda jsou zajištěny dálkovým rozvodem. Okna bytu jsou orientována na jih a východ. V domě proběhla v minulých letech rekonstrukce (plastová okna, střecha, zateplení a nová fasáda), je zde rozveden satelitní příjem televizního signálu, k dispozici je sušárna a kolárna. Velkou výhodou je možnost parkování na vlastním společném pozemku ve vnitrobloku. Hradec Králové - Pražské Předměstí; Haškova Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,90; Lokalita - v atraktivnější lokalitě - koeficient 0,95; Vliv pozemku - vlastní pozemek ve vnitrobloku - koeficient 0,90; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Lokalita - v atraktivnější lokalitě; Vliv pozemku - vlastní pozemek ve vnitrobloku; zděný bytový dům 79,00 4. NP/4 3+1 1 970 000 24 937 0,77 19 189-5 -
Hradec Králové Zděný, částečně zrekonstruovaný byt 2+1 s balkónem. K bytu patří zahrada a vlastní garážové stání. Na zahradě stojí menší zahradní domek. Byt je v OV a je umístěný ve 3. NP cihlového domu v části Plácky v Hradci Králové. Byt se sestává z obývacího pokoje se vstupem na balkón, dalšího pokoje, kuchyně komory, koupelny, oddělené toalety a vstupní chodby. V bytě proběhla výměna původních oken za nová plastová; dále komplet nové rozvody (elektřina v mědi); částečně nové podlahové krytiny - v kuchyni a chodbě je položena plovoucí podlaha, v koupelně, WC a na balkóně dlažba; v ostatních místnostech koberce. Vytápění je ústřední s elektrokotlem (nová topná tělesa). V domě zaveden plyn. Nové stoupačky. Hradec Králové - Plácky Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,90; Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení - koeficient 0,90; Vliv pozemku - vlastní pozemek - koeficient 0,90; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení; Vliv pozemku - vlastní pozemek; zděný bytový dům 76,00 3.NP/3 3+kk 1 850 000 24 342 0,73 17 745 Stanovená jednotková cena: 20 000 Kč/m 2 Porovnávací hodnota: 1 231 400 Kč Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha počet stran A4 v příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 23893 ze dne 20.10.2014. 4 Snímek katastrální mapy ze dne 5.1.2015. 1 Fotodokumentace nemovitosti. 1 Umístění bytu 1 Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 21.5.1993, č.j. Spr.2335/93, pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro obor stavebnictví pro odvětví stavby obytné. - 6 -
- 7 -
- 8 -
- 9 -
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -