Znalecký posudek obvyklé ceny nemovitosti číslo 3440/306/2013 6 NEMOVITOST: Bytová jednotka č. 735/1 v bytovém domě čp. 735 na pozemku p.č. st. 1406 vč. příslušenství a podílu na společných částech domu čp.735 a na pozemku p.č. st. 1406, to vše v k.ú. Lanškroun obce Lanškroun. Adresa nemovitosti: Zborovská 735 / 735, Lanškroun - Žichlínské Předměstí Katastrální údaje: Kraj Pardubický, okres Ústí nad Orlicí, obec Lanškroun, k.ú. Lanškroun, kód k.ú. 678929, LV 3357 Pozemky: st. 1406 Vlastník stavby: SJM Milan Koblížek, Zborovská 735, 56301 Lanškroun, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 SJM Hana Koblížková, Zborovská 735, 56301 Lanškroun, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 OBJEDNATEL : EURODRAŽBY. CZ a.s.; č. obj.:č.j: 617/2013-N, 5.11.2013 Adresa objednatele: Čimická 780 / 61, 18100 Praha 8 IČ: 25023217 telefon: e-mail: DIČ: fax: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Ing. Libor Hemelík Jiřího z Poděbrad 477, 517 24 Borohrádek IČ: telefon: 605 555 455 e-mail: libor.hemelik@tiscali.cz DIČ: fax: pro účel veřejné dražby. (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Současný stav 500 000 Kč Datum místního šetření: 19.11.2013 Datum zpracování : 27.11.2013 Počet stran: 9 stran Počet příloh: 3 V Borohrádku, dne 27.11.2013 Otisk razítka Ing. Libor Hemelík
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 1935 změna stavby v r. rekonstrukce v r. Rekonstrukce stavby: celková dílčí střecha zateplení, fasáda okna, dveře ostatní Rekonstrukce jednotky: celková dílčí sociální zařízení kuchyňská linka podlahy okna dveře SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Konstrukce: zděné betonové montované Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: voda kanalizace plyn Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon zp. příjezd elektro telefon zp. příjezd Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: širší centrum - smíšená zástavba Počet obyvatel: 10 117 (setrvalý stav) Stavebně technický stav stavby: dobře udržovaná Stavebně technický stav jednotky: dobře udržovaná Vytápění: lokální - plyn Prodejnost nemovitosti: Počet podlaží celkem: 3 z toho podzemní: 1 z toho nadzemní: 2 Počet bytů/nebytů 4/0 Bytová jednotka Č.p./č.jedn. Podlaží Typ PP bytu Balkon, Lodžie, Terasa Sklad Sklípek Garáž. stání Celková plocha jednotky Započitatelná plocha jednotky Podíl na společných částech domu a pozemku Obvyklá cena m 2 m 2 m 2 ks m 2 m 2 Kč/m 2 735/1 1.NP 4+kk 59,74 0,00 9,02 0 68,76 64,25 1 / 1 7 782 Kč/m 2 REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Budoucí stav Porovnávací hodnota 525 180 Kč 0 Kč Výnosová hodnota 0 Kč 0 Kč Věcná hodnota 317 662 Kč 0 Kč Obvyklá cena 500 000 Kč - z toho hodnota pozemku 0 Kč 0 Kč Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí Oceňované nemovitosti se nacházejí v širším centru města s velmi dobrou občanskou vybaveností a s dobrou nabídkou pracovních příležitostí. Bytová jednotka je umístěna ve starším bytovém domě, použité konstrukce a vybavení jsou většinou původní, popř. modernizované před více jak 30-ti lety, spíše v podstandardním provedení. Nabídka obdobných nemovitostí v dané lokalitě pouze mírně převyšuje poptávku. Na základě výše uvedených skutečností předpokládám obvyklou cenu na úrovni hodnoty zjištěné porovnávacím způsobem. - 2 -
NÁLEZ Situace Přehled podkladů - Výpis z katastru nemovitostí LV 3357 vyhotovený dálkovým přístupem dne 5.11.2013 Charakteristika obce Lanškroun je město 10 160 obyvateli a s velmi dobrou občanskou vybaveností (MÚ, MŠ, ZŠ, policie, poliklinika, pošta, banky, sportoviště, koupaliště, restaurace, síť obchodů a služeb). Inženýrské sítě kompletní. Poloha nemovitosti Oceňované nemovitosti se nacházejí na okraji města v soustředěné zástavbě bytových a rodinných domů. RIZIKA Rating rizika: RIZIKO Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: nejsou NE Jednotka je řádně zapsána v katastru nemovitostí NE Skutečné užívání jednotky není v rozporu s její kolaudací NE Přístup k nemovitosti přímo z veřejné komunikace je zajištěn RIZIKO Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou NE Nemovitost není situována v záplavovém území RIZIKO Věcná břemena a obdobná zatížení: NE Bez věcných břemen ANO Zástavní právo Komentář: Na nemovitostech vázne zástavní právo smluvní ve prospěch České Spořitelny viz zápis na LV 3357 oddíl C. RIZIKO Ostatní rizika: nejsou NE Nemovitost není pronajímána Popis jednotlivých staveb Základní popis stavby Popis bytové/nebytové jedn. Dispoziční řešení 4+1 Popis tech. stavu stavby Jedná se o byt v panelovém bytovém domě o jednom vchodu čp. 735 a o dvou nadzemních podlažích a jednom podzemním podlaží s plochou střechou. Fasáda je vápenocementová, krytina střechy z šablony z hliníkového plechu, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu, schody betonové, v domě není výtah. Oceňovaný byt se nachází v 1. NP vchodu čp. 735, nalevo od schodiště. Okna jsou dřevěná rámová, dveře plné a částečně prosklené, podlahy vlýskové s textilií + keramická dlažba, topení lokální na zemní plyn, TUV rovněž. V kuchyni je plynový sporák s digestoří, je zaveden světelný i motorový proud, vnitřní hygienické vybavení tvoří vana, umývadlo a WC v zděném jádře. Oceňovaný dům pochází z roku 1935). Byt je v původním stavu, s mírně zanedbanou údržbou.??? Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Oceňované pozemky jsou rovinaté a jsou zcela zastavěny stavbou bytového domu. - 3 -
OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků: Cena pozemku je zahrnuta v jednotkové ceně bytu. Druh pozemku Parcela č. Výměra m 2 Jednotková cena Kč/m 2 Spoluvlastnický podíl Celková cena pozemku Kč zastavěná plocha a nádvoří st. 1406 163 229 / 1 000 0 Celková výměra pozemků 163 Hodnota pozemků celkem 0 Výpočet věcné hodnoty (bytová jednotka, nebytová jednotka) Výpočet podlahových ploch jednotky Název Typ výměry Podlahová plocha Koeficient Započítaná plocha kuchyň byt 5,54 m 2 1,00 5,54 m 2 pokoj byt 15,42 m 2 1,00 15,42 m 2 pokoj byt 12,56 m 2 1,00 12,56 m 2 pokoj byt 9,49 m 2 1,00 9,49 m 2 pokoj byt 9,09 m 2 1,00 9,09 m 2 chodba byt 4,66 m 2 1,00 4,66 m 2 koupelna a WC byt 2,99 m 2 1,00 2,99 m 2 sklep byt 9,02 m 2 0,50 4,51 m 2 Celková podlahová plocha 68,76 m 2 64,25 m 2 Výpočet věcné hodnoty jednotky Současný stav Podlahová plocha [m 2 ] 68,76 Jednotková cena (JC) [Kč/m 2 ] 21 000 Reprodukční hodnota (RC) Kč 1 443 916 Rozestavěnost % 100,00 Stáří roků 78 Další životnost roků 22 Opotřebení % 78,00 Věcná hodnota (VH) Kč 317 662 Budoucí stav - 4 -
Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita / Popis Zdůvodnění koeficientu K c Typ stavby Plocha Podlaží Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 Oceňovaná jednotka Lanškroun bytová jednotka v typovém zděném bytovém domě zděný bytový 64,25 1.NP/2 4+1 X X X X dům. Srovnávané jednotky Lanškroun - Havlíčkova Byt 3+kk ve druhém nadzemním podlaží dvoupodlažního cihlového domu na ulici Havlíčkova. Dispozici bytu tvoří 3 pokoje, kuchyňský kout, koupelna s WC a chodba. Byt je vybaven plastovými okny. Plynové ústřední topení z roku 2011 (nové deskové radiátory, rozvody v mědi a plynový kotel). Ohřev vody zajišťuje bojler. Většina konstrukcí původní, ve standardním provedení, byt udržovaný. Redukce pramene ceny - nabídka rk; Provedení a vybavení - mírně vyšší standard vybavení; Celkový stav - lepší údržba; X zděný bytový dům Lanškroun - Kežmarská 53,00 2.NP/2 3+kk 740 000 13 962 0,66 9 215 Družstevní byt 1+1 ve třetím patře zděného bytového domu v Lanškrouně. Dispozice: předsíň, kuchyně s novou kuchyňskou linkou, elektrickým sporákem a lednicí, obývací pokoj, z kterého je vstup na balkon, koupelna s rohovou vanou společná s WC. Vytápění je zajištěno z ústřední domovní plynové kotelny. K bytu náleží sklepní koje a lze využívat společné prostory domu (kočárkárna, sušárna). Veškeré poplatky (úvěr, anuita) splaceny. Redukce pramene ceny - nabídka rk; Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení; Celkový stav - lepší údržba; zděný bytový dům Lanškroun - Třešňovecká 39,00 3.NP/4 1+1 640 000 16 410 0,56 9 190 Byt 2+1 v přízemí zděného bytového domu v Dolním Třešňovci. Dispozice: chodba, kuchyň, obývací pokoj, ložnice, koupelna, WC s komorou, kotelna. Byt je po částečné rekonstrukci (nová plastová okna se žaluziemi, snížené stropy). V roce 2006 proběhla rekonstrukce koupelny a zároveň byl osazen nový elektrický bojler. Vytápění je zajištěno ústředním topením s kotlem na elektřinu, přípojka plynu na chodbě domu. K bytu náleží dvě sklepní kóje, úložný prostor na půdě, k dispozici je i prostorná oplocená zahrada. Redukce pramene ceny - nabídka rk; Provedení a vybavení - mírně vyšší standard vybavení; zděný bytový dům Lanškroun - Kežmarská 77,00 1.NP/2 2+1 650 000 8 442 0,76 6 416 Družstevní byt 2+1 v Lanškrouně v ul. Kežmarská. Byt je bezbariérový a nachází se v přízemí čtyřpodlažního zatepleného domu, kolaudovaného v roce 2005. Byt se skládá z chodby, koupelny s WC, ložnice a kuchyně propojené s obývacím pokojem. Vytápění a ohřev vody zajišťuje samostatná kotelna pro celý dům, radiátory jsou opatřeny termohlavicemi. Redukce pramene ceny - nabídka rk; Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení; Celkový stav - lepší údržba; zděný bytový dům 49,00 1.NP/4 2+1 689 000 14 061 0,56 7 874-5 -
Variační koeficient před úpravami: 22,14 % Variační koeficient po úpravách: 14,08 % Průměrná cena 8 174 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 64,25 m 2 Porovnávací hodnota 525 180 Kč Seznam příloh: počet stran A4 v příloze: Fotodokumentace nemovitosti. 1 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 3357 ze dne 5.11.2013. 1 Snímek katastrální mapy ze dne 19.11.2013. 1 Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 21.5.1993, č.j. Spr.2335/93, pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro obor stavebnictví pro odvětví stavby obytné. - 6 -
- 7 -
- 8 -
- 9 -