ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 12776-056/11 o ceně rodinného domu č.p.143 na parc.č.st.166, katastrální území Lipnice u Spáleného Poříčí, obec Spálené Poříčí, okres Plzeň - jih, včetně pozemků, příslušenství a ceny obvyklé. (LV č.140) Objednavatel posudku: Vlastník nemovitosti: Soudní exekutor Mgr.Jiří Král Exekutorský úřad Ostrava se sídlem Poděbradova 41 Nocarová Diana Dělostřelců 1195 Nové Město 337 01 Rokycany 1 Účel posudku: Zjištění ceny nemovitosti pro účel exekučního řízení Oceňovací předpis: Ocenění je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí ČR č.3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhl.), ve znění vyhl.č.456/2008 Sb., č.460/2009 Sb. a č.364/2010 Sb. s účinností od 1.1.2011. Oceněno ke dni: 20.ledna 2011 Posudek vypracoval: Jaromír Klein Hlavní třída 565/77 708 00 Ostrava - Poruba Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 17 stran textu včetně obálky a příloh. V Ostravě, dne 9.února 2011
A. NÁLEZ Bližší údaje o nemovitosti Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí vypracovaný katastrálním úřadem v Plzni, dne 17.prosince 2010, LV č.140. Usnesení Soudního exekutora Mgr.Jiřího Krále č.j.043 EX 575/10 ze dne 13.12.2010 o jmenování znalce. Doplňující údaje sdělené uživatelem nemovitosti při místním šetření dne 20.1.2010. Prohlídka Oceněná nemovitost byla prohlédnuta znalcem dne 20.ledna 2011 za účasti zástupce objednatele znaleckého posudku. Přílohy posudku Výpis z katastru nemovitostí. Kopie katastrální mapy. Fotodokumentace. Mapa širších souvislostí. Předmětem ocenění jsou 1) Studna kopaná 2) Rodinný dům se šikmou střechou č.p.143 3) Stavební pozemek, parc.č.st.166 4) Zahrada-funkční celek se stavebním pozemkem 5) Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem - 2 -
B. POSUDEK A OCENĚNÍ 1) Studna kopaná Oceněno podle 9, přílohy č.10 vyhlášky. Opotřebení stavby Při stáří 66 let a životnosti 100 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 66%. Výpočet ceny studny ( 9 vyhlášky) Cena studny při průměru 100.00 cm: od 0 do 5 m = 1.950,- Kč/m x 5.00 m = Kč 9.750,- od 5 do 10 m = 3.810,- Kč/m x 5.00 m = Kč 19.050,- od 10 m výše = 5.200,- Kč/m x 5.00 m = Kč 26.000,- Cena za celou hloubku 15.00 m = Kč 54.800,- Cena za 1 kus elektr. čerpadla za 11.990,- = Kč 11.990,- Cena po započtení všech čerpadel = Kč 66.790,- Koeficient polohový K5 (dle přílohy č.14) x 1.0000 Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x 2.3220 Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x 1.2050 Základní cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 186.879,09 Cena stavby bez opotřebení = Kč 186.879,09 Snížení ceny za opotřebení 66% - Kč 123.340,20 Cena stavby po započtení opotřebení = Kč 63.538,89 Studna kopaná Cena celkem Kč 63.539,- 2) Rodinný dům se šikmou střechou č.p.143 Oceněno podle 26a vyhlášky. Popis Jedná se o přízemní, z jedné poloviny podsklepený rodinný dům se stanovým krovem, kde půdního prostoru je využito jako podkroví. Svislé konstrukce jsou zděné z klasických materiálů v tl.45 cm na základech bez funkční izolace. Krytina střechy je tašková s úplnými klempířskými konstrukcemi z pozinkovaného plechu. Vnitřní omítky vápenné hladké, fasádní omítky břizolitové bez venkovních obkladů. Vnitřní obklady keramické jsou provedeny v koupelně. Schodiště s teracovými stupni. Dveře rámové náplňové a prosklené, okna dřevěná dvojitá. Podlahy obytných místností jsou prkenné, v ostatních místnostech převládá keramická dlažba. Vytápění je zajištěno el.topidly. El.instalace světelná i motorová, bleskosvod chybí. Rozvod vody studené a teplé, ohřev vody zajišťuje el.boiler. Odpadní vody jsou svedeny do septiku. V kuchyni je instalován plynový sporák na PB a kuchyňský sporák na tuhá paliva. Zařizovací předměty zdravotechniky tvoří vana, umývadlo a splachovací WC s umývátkem. - 3 -
Objekt se nachází ve špatném technickém stavu, obvodové zdivo je zavlhlé s patrnými trhlinami. Součástí nemovitosti jsou rovněž vedlejší stavby a venkovní úpravy, které tvoří: - kolna, zděná v tl.30 cm se sedlovou střechou a klempířskými konstrukcemi s krytinou z pozinkovaného plechu. Podlahy betonové, okna jednoduchá, dveře rámové náplňové. El.instalace světelná i motorová. Fasádní omítky břizolitové. Zastavěná plocha = 8,00 x 3,10 = 24,80 m 2 - oplocení, pletivo v rámech dl.60 m v=1,50 m - vrata a vrátka - přípojka vody ze studny - septik 4 m 3 Charakteristika stavby CZCC: 111 SKP: 46.21.11 Typ: A - nepodsklepený, s jedním nadzem.podlažím Druh konstrukce: Zděná Obestavěný prostor Spodní stavba 10,00*8,50*2,30*0,5 = 97.75 m 3 Vrchní stavba 10,00*8,50*3,50+2,90*4,70*2,80 = 335.66 m 3 Zastřešení 10,00*8,50*4,50*0,5 = 191.25 m 3 celkem = 624.66 m 3 Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Podíl Úroveň vybavení Obj.podíl části n 1. Základy vč. zemních prací podstandard 0.08200 100% -0.082 9. Vnější obklady chybí 0.00500 100% -0.005*1.852 10. Vnitřní obklady podstandard 0.02300 100% -0.023 14. Podlahy obytných místností podstandard 0.02200 100% -0.022 18. Bleskosvod chybí 0.00600 100% -0.006*1.852 26. Ostatní chybí 0.03400 100% -0.034*1.852-0.21034-4 -
Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * -0.21034) = 0.8864 Výpočet It - index trhu (dle přílohy 18a, tab.1) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ti 1. Situace na dílčím trhu s nemovitostmi 3 0.00 Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí 2 0.00 Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost 2 0.00 Bez vlivu Celkem 0.00 It = 1 + SUMA(Ti) = 1 + 0.00 = 1.000 Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 18a, tab.5) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Pi 1. Význam obce z hlediska zeměpisného, kulturní 1 0.00 Bez většího významu 2. Úřady v obci 2 0.02 Obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem, banka nebo policie nebo pošta 3. Poloha nemovitosti v obci 1-0.03 Samoty, osady mimo souvisle zast. území obce (odlehlá poloha) 4. Okolní zástavba a životní prostředí v okolí 3 0.00 Převažující objekty pro bydlení 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti 2 0.00 Základní síť obchodů a služeb, pohostinské a popřípadě kulturní zařízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti 2 0.00 Základní škola nebo sportovní zařízení, přírodní sportoviště 7. Zdravotnické zařízení v okolí nemovitosti 2 0.00 Omezená dostupnost zdravotnické péče 8. Veřejná doprava 4 0.03 Zastávka hromadné dopravy do 500 m 9. Obyvatelstvo 2 0.00 Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost v obci a okolí 2 0.00 Odpovídá průměru v kraji 11. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti 3 0.00 Bez vlivu 12. Vlivy neuvedené 2 0.00 Bez dalších vlivů Celkem 0.02 Ip = 1 + SUMA(Pi) = 1 + 0.02 = 1.020-5 -
Výpočet Iv - index konstrukce a vybavení (dle přílohy 20a, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Vi 0. Typ stavby a) 2 A Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP 1. Druh stavby 3 0.00 Samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn b) 3 0.00 Zdivo cihelné nebo tvárnicové 3. Tloušťka obvod. stěn 2 0.00 45 cm 4. Podlažnost c) 1 0.00 Hodnota větší než 2 Výpočet: celková zastavěná plocha všech podlaží 226.13 m 2 / zastavěná plocha 1.NP 98.63 m 2 = podlažnost 2.29 5. Napojení na sítě (přípojky) 2-0.05 Přípojka elektro, vl. studna na pozemku 6. Způsob vytápění stavby 2-0.04 Lokální vytápění el. nebo plynem, 7. Zákl. příslušenství v RD d) 3 0.00 Úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD 1 0.00 Bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy 2-0.03 Minimálního rozsahu 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD 3 0.05 Standardní příslušenství - vedlejší stavby celkem do 25 m 2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou 3 0.01 Nad 800 m 2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené 3 0.00 Bez vlivu na cenu 13. Stavebně- technický stav 4 0.4550 Stavba ve špatném stavu - (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) (hodnota 0.65 vynásobena koef. s=0.7+0.00 pro stáří 66 let) Celkem -0.06 (posl.položka se do sumy nezapočítává) Iv = (1 + SUMA(Vi)) x V13 = (1 + -0.06) x 0.4550 = 0.428 Výpočet ceny objektu ( 26a vyhlášky) Index. prům. cena za m 3 obestavěného prostoru = Kč 3.603,- Koeficienty: I: index cenového porovnání x 0.4370 I = It x Ip x Iv = 1.000 x 1.020 x 0.428 Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 1.574,51 Cena za celý obestavěný prostor 624.66 m 3 = Kč 983.534,04 Rodinný dům se šikmou střechou č.p.143 Cena celkem Kč 983.533,- - 6 -
3) Stavební pozemek, parc.č.st.166 Oceněno podle 28 vyhlášky. Popis Výčet pozemků: parc.č.st.166 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 448 m 2 Úprava ceny pozemku Není možnost napojení na veřejný vodovod (až -5%) -5% Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci (až -7%) -7% Výpočet ceny stavebního pozemku ( 28 vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 47,63 (35 + (2704-1000) x 0.007414) x 1.00 Po započtení 0.00% přir.a srážek p.1 (tab.1) = Kč 47,63 Po započtení -12.00% dalších přirážek a srážek = Kč 41,91 Koeficienty: Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x 2.1690 Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x 1.2050 Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 109,55 Cena za celou výměru 448.00 m 2 = Kč 49.078,11 Stavební pozemek, parc.č.st.166 Cena celkem Kč 49.078,- - 7 -
4) Zahrada-funkční celek se stavebním pozemkem Oceněno podle 28 vyhlášky. Popis Výčet pozemků: parc.č.1093/2 zahrada o výměře 481 m 2 Úprava ceny pozemku Není možnost napojení na veřejný vodovod (až -5%) -5% Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci (až -7%) -7% Výpočet ceny stavebního pozemku ( 28 vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 47,63 (35 + (2704-1000) x 0.007414) x 1.00 Po započtení 0.00% přir.a srážek p.1 (tab.1) = Kč 47,63 Po započtení -12.00% dalších přirážek a srážek = Kč 41,91 Koeficienty: Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x 2.1690 Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x 1.2050 Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 109,55 Po vynásobení koeficientem 0.40 = Kč 43,82 Cena za celou výměru 481.00 m 2 = Kč 21.077,30 Zahrada-funkční celek se stavebním pozemkem Cena celkem Kč 21.077,- - 8 -
5) Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem Oceněno podle 42 vyhlášky. Dílčí výměry porostu 2x višeň 2,00*2,00*3,14*2 = 25.12 m 2 1x švestka 1,80*1,80*3,14*1 = 10.17 m 2 2x hrušeň Vk 2,50*2,50*3,14*2 = 39.25 m 2 10x jabloň Pk 2,70*2,70*3,14*10 = 228.91 m 2 celkem = 303.45 m 2 Zjištěná jednotková cena pozemků Poř.číslo Název Výměra m 2 Cena 2. Zahrada-funkční celek se stavebním pozemkem 481.00 21077.00 Celková výměra a cena 481.00 21077.00 Jednotková cena pozemků = 21077.00 / 481.00 = 43.8191 Výpočet ceny porostů ( 42 vyhlášky) Zjištěná cena pozemku o výměře porostu = Kč 13.296,91 ( 303.45 m 2 x 43,82 Kč/m 2 ) Podíl ve výši 4,5% ze zjištěné ceny = Kč 598,36 Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem Cena celkem Kč 598,- - 9 -
C. REKAPITULACE 1) Studna kopaná Kč 63.539,- 2) Rodinný dům se šikmou střechou č.p.143 Kč 983.533,- 3) Stavební pozemek, parc.č.st.166 Kč 49.078,- 4) Zahrada-funkční celek se stavebním pozemkem Kč 21.077,- 5) Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem Kč 598,- Zjištěná výsledná cena dle cenových předpisů Kč 1.117.825,- Po zaokrouhlení podle 46 vyhlášky Kč 1.117.830,- Slovy: Jedenmilionjednostosedmnácttisícosmsettřicet Kč Stanovení ceny obvyklé : Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitostí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitostí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Dle části C výpisu z katastru nemovitostí LV č.140 pro katastrální území Lipnice u Spáleného Poříčí, obec Spálené Poříčí, vázne na oceňované nemovitosti omezení dispozičních práv a to Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Exekutorského úřadu Ostrava, Mgr.Jiří Král 043 Ex-575/10 ( k č.j. 9 EXE 535/2010) a další právní vady zapsané na listu vlastnictví. Oceňovaný rodinný dům se nachází v odloučené části obce Spálené Poříčí, mezi místní částí Lipnice a nádražím, bez blízké občanské vybaveností. Dům čp.143 je napojen na inženýrské sítě a to pouze elektropřípojku. Voda z vlastní studny, odpadní vody jsou svedeny do septiku. Dům je přízemní, částečně podsklepený se stanovým krovem, kde půdního prostoru je využito jako podkroví. - 10 -
V obci Spálené Poříčí jsou nabízeny k prodeji následující nemovitosti: RD Spálené Poříčí 3+1 přízemní, nová střecha Bramac, možno napojit na zemní plyn, pozemek 1210 m2, cena 1 600.000,- Kč - RD Spálené Poříčí - Lipnice, užitná plocha 70 m2 cena 1 290.000,- Kč přízemní, nepodsklepený bez podkroví, vč.stodoly, objekt z 19.století, pozemek 2131 m2 - RD Spálené Poříčí, 3+1, zast.plocha 1.NP 120 m2, cena 1 790.000,- Kč přízemní, částečně podsklepený, ÚT na tuhá paliva, vlastní studna, možno napojení na zemní plyn, pozemek 796 m2 Po provedené celkové analýze nemovitosti a na základě dlouhodobého sledování realitního trhu, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitostí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovitosti a skutečnosti, že nemovitost se nachází ve zhoršeném technickém stavu a práce záchovné údržby nejsou řádně prováděny, odhaduji cenu obvyklou rod.domu s příslušenstvím a pozemky ve výši 1 400 000,- Kč Pozn. Znalci nejsou známy žádné právní vady, které nezaniknou prodejem nemovitosti z dražby a proto není provedeno jejich ocenění v tomto znaleckém posudku. V Ostravě, dne 9.února 2011-11 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 6.4.1984, č.j. Spr.2029/84, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 12776-056/11. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Jaromír Klein Hlavní třída 565/77 708 00 Ostrava - Poruba software PC.System Olomouc - 12 -