Znalecký posudek číslo 2103/68/2010 o obvyklé, obecné, tržní hodnotě nemovitostí ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti ½ na pozemcích PK parc.č. 428/1 a 428/2 se všemi součástmi a příslušenstvím v k.ú. Žandov, obec Chlístovice, okres Kutná Hora, zapsáno na listu vlastnictví č. 454. Objednatel : Účel posudku : Exekutorský úřad Brno venkov JUDr. Petr Kocián, soudní exekutor Veveří 125 616 45 Brno Stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. na základě usnesení č.j.: 037Ex 9299/07-33 Oceněno ke dni : 11.3.2010 Posudek vypracoval : Ing. Tomáš Chalupa znalec a certifikovaný odhadce Nebovidy 191 664 48 Moravany u Brna tel.: + 420 602 540 324 tel./fax: + 420 547 213 365 e-mail: chalupa@cenyodhady.cz www.cenyodhady.cz Tento posudek obsahuje 11 stran bez příloh a objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. Brno, 20.7.2010
OBSAH : Zadání strana 1. Nález 3 2. Posudek ocenění nemovitostí 4 2.1. Srovnávací metoda ocenění nemovitostí 6 3. Stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí a vyhodnocení rizik 9 Přílohy Příloha 1 Mapa s umístěním oceňovaných nemovitostí Příloha 2 Letecký snímek Příloha 3 Výpis z katastru nemovitostí (LV č. 454) Příloha 4 Kopie PK mapy Příloha 5 Srovnatelné pozemky Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 2
1. NÁLEZ 1.1. PODKLADY PRO OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Pro vypracování ocenění nemovitostí byly použity následující podklady : 1.a.: 1.b.: 1.c.: Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 454, k.ú. Žandov, vyhotovený dne 24.3.2009 Katastrálním úřadem pro Středočeský kraj, KP Kutná Hora, řízení PÚ : 1024/2009. Snímek mapy bývalého pozemkového katastru, k.ú. Žandov, měřítko 1:2880, vyhotovený dne 25.3.2009, řízení PÚ : 1024/2009. Vlastní databáze nemovitostí a databáze spolupracujících znalců. 1.d.: Místní šetření provedené zhotovitelem ocenění Ing. Tomášem Chalupou dne 11.3.2010. 1.e.: Mapa obce a okolí. 1.f.: Vyhláška MF č. 460/2009 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášek č. 452/2003 Sb., č. 640/2004 Sb., č. 617/2006 Sb., 76/2007 Sb., č. 3/2008 Sb. a č. 456/2008 Sb. 1.g.: 1.h.: Informace a sdělení získaná od objednatele posudku a informace získané od p. Balvínové (ze společnosti ZEVA Chlístovice a.s., tel.: 327 595 292). Informace a sdělení získaná z místních realitních kanceláří, realitních novin a internetového serveru (www.reality.cz, www.sreality.cz, www.nemovitosti.cz, www.stredoceskereality.cz). 1.ch.: Usnesení o jmenování znalce pro číslo jednací 037 Ex 9299/07-33 ze dne 17.5.2009. Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 3
2. POSUDEK OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Definice : Obecná (obvyklá, tržní) cena je cena, za kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. V zákonu o cenách je tato cena nazvána cenou obvyklou. Znalecký úkol, účel ocenění Předmětem ocenění je ideální spoluvlastnický podíl o velikosti ½ na pozemcích PK parc.č. 428/1 a 428/2 se všemi součástmi a příslušenstvím v k.ú. Žandov, obec Chlístovice, okres Kutná Hora, zapsáno na listu vlastnictví č. 454. Úkolem znalce je zpracovat znalecký posudek o obvyklé hodnotě nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. zapsaných na LV č. 454 pro k.ú. Žandov ze dne 24.3.2009 a to k datu místního šetření, tj. k 11.3.2010. Informace o nemovitosti Vlastník Vácha Pavel, Revoluční 489, Chrudim IV, 537 01 Chrudim 1, (550115/2294), podíl ½ Vácha Petr, Revoluční 489, Chrudim IV, 537 01 Chrudim 1, (600614/1284), podíl ½ LV č. 454 Katastrální území Žandov (672 432) Obec, okres Vlastnictví stavby Vlastnictví pozemku Chlístovice (534 099), Kutná Hora (CZ0205) Část obce, č.p., způsob využití, parc.číslo, výměra, druh Pozemky ve zjednodušené evidenci parcely původ Pozemkový katastr (PK) Parc.č., výměra 428/1, 9 571 m 2 428/2, 709 m 2 Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka nemovitostí byla provedena na základě sdělení a listinných podkladů poskytnutých objednatelem posudku a na základě výsledků místního šetření provedeného na místě samém dne 11.3.2010 za účasti znalce. Další informace o pozemcích byly získány od p. Balvínové (ze společnosti ZEVA Chlístovice a.s., tel.: 327 595 292). Nájemní smlouva Na oceňované pozemky PK parc.č. 428/1 a 428/2 je dle informací získaných od p. Balvínové (ze společnosti ZEVA Chlístovice a.s., tel.: 327 595 292) uzavřena nájemní smlouva na dobu neurčitou s výpovědní lhůtou 6 let. Nájemní smlouva neovlivní navrženou obvyklou hodnotu oceňovaných nemovitostí, obvyklá hodnota nájemní smlouvy = 0. Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 4
Věcná břemena a jiná omezení vlastnictví V současné době na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 454 ze dne 24.3.2009 pro k.ú. Žandov v oddíle C - omezení vlastnického práva jsou zapsána nařízení exekuce a exekuční příkazy k prodeji nemovitosti. Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na nařízení exekuce a exekuční příkazy k prodeji nemovitosti není při tomto ocenění brán zřetel. Na přiloženém LV je dále uvedeno označení P právní vztahy jsou dotčeny změnou právních vztahů (Z-3946/2009-205). Majetkoprávní vztahy Zpracovateli nebyly známy žádné další okolnosti, které by mohly ovlivnit ocenění nemovitostí zapsaných na LV č. 454 se všemi součástmi a příslušenstvím v k.ú. Žandov. Obecné předpoklady a omezující podmínky provedeného ocenění Zpracovatel prohlašuje, že toto ocenění nemovitostí zapsaných na LV č. 454 v k.ú. Žandov se všemi součástmi a příslušenstvím bylo vypracováno v souladu s následujícími předpoklady a omezujícími podmínkami: a) Zpracovatel ocenění zohledňuje všechny jemu známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté výsledné hodnoty. b) Zpracovatel neručí za předložené doklady a poskytnuté informace a nenese právní důsledky nepravých dokladů a nepravdivých informací. c) Zpracovatel vychází z toho, že informace získané z klientem předložených podkladů pro zpracovaní ocenění jsou věrohodné a správné a nebyly tudíž z hlediska jejich přesnosti a úplnosti ověřovány. Zpracovatel vyhotovil ocenění podle podmínek trhu v době jeho zpracování a neodpovídá za případné změny v podmínkách trhu, ke kterým by došlo po předání ocenění. Zpracované ocenění respektuje podmínky daného případu a bylo provedeno za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. Celkový popis nemovitostí Předmětem ocenění jsou pozemky PK parc.č. 428/1 a 428/2, které se nachází v obci Chlístovice, v přidružené části s názvem Žandov. Chlístovice leží v okrese Kutná Hora jihozápadně od okresního města, Žandov je situován jihozápadně ve vzdálenosti cca 6 km od Chlístovic při komunikaci II. třídy č. 335 mezi Uhlířskými Janovicemi a Zbraslavicemi. Oceňované pozemky jsou umístěny severně mimo zastavěnou část obce v lokalitě Na Chlumě při hranicích katastrálních území Žandov a Nepoměřice. Pozemky leží po obou stranách místní komunikace vedoucí severně z Žandova do Rašovic a Nepoměřic (PK parc.č. 428/1 západně, PK parc.č. 428/2 východně). Pozemky slouží jako pastvina a orná půda. Rozdělení oceňovaných nemovitostí 1. Pozemky PK parc.č. 428/1 a 428/2 Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 5
2.1. SROVNÁVACÍ METODA OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Definice : Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek, jako např.: druhu a účelu věci, koncepce a technických parametrů, kvality provedení, opravitelnosti apod. 2.1.1. Popis Jedná se o pozemky v téměř rovinatém terénu, které jsou vedeny v katastru nemovitostí ve zjednodušené evidenci (parcely původ Pozemkový katastr). Nachází se v extravilánu Žandova v lokalitě Na Chlumě po obou stranách místní komunikace nedaleko lesa. Pozemek PK parc.č. 428/1 slouží jako pastvina, pozemek PK parc.č. 428/2 je ornou půdou. Dle informací získaných od p. Balvínové (ze společnosti ZEVA Chlístovice a.s., tel.: 327 595 292) na pozemcích hospodaří společnost ZEVA Chlístovice a.s. podle nájemní smlouvy uzavřené na dobu neurčitou s výpovědní lhůtou 6 let. Výměra Parc. č. Výměra (m 2 ) PK 428/1 9 571 PK 428/2 709 10 280 2.1.2. Výpočet obecné hodnoty pozemků Vzhledem k tomu, že v dané oceňované lokalitě nedošlo ke mě známým realizovaným prodejům pozemků o porovnatelné výměře a druhu užití, porovnával jsem danou lokalitu s databází spolupracujících znalců, informacemi od lokálních realitních kanceláří a s informacemi získanými z internetového serveru. Jako srovnatelné transakce jsem uvažoval prodeje a předpokládané prodeje pozemků, které jsou s předmětným zadáním srovnatelné, převážně s ohledem na druh lokality, výměru a dané využití. Jako porovnávací parametry byly zvoleny dosažené prodejní nebo předpokládané prodejní ceny a to porovnání jako celku. Za podobné vhodné prodeje nebo předpokládané prodeje lze uvést následující porovnání : Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 6
Zbizuby Lokalita Týnec nad Labem Starý Kolín Starý Kolín Kostelec nad Černými Lesy Líbenice Podveky Miskovice Popis Požadovaná prodejní cena (Kč/m 2 ) Předpokládaná prodejní cena (Kč/m 2 ) zemědělský pozemek (trvalý travní porost), výměra 6 115 m 2 a 7 216 m 2 15,00 12,00 zemědělské pozemky (orná půda), výměra Zdroj Home Sweet Home 2 9,00 7,20 Realitní dům zemědělský pozemek, příjezdová komunikace - Princ Reality 15,00 12,00 polní cesta, výměra 4 918 s.r.o. m 2 zemědělský pozemek mezi obcemi Starý Kolín a Svatá Kateřina, výměra 13,00 10,40 15 236 m 2 Princ Reality s.r.o. zemědělské pozemky (orná půda), výměra 13,00 10,40 Akropol Reality 9 659 m 2 a 5 915 m 2 zemědělský pozemek mezi obcemi Starý Kolín a Líbenice, výměra 19,00 15,20 32 733 m 2 zemědělský pozemek (louka, orná půda a les), 12,00 9,60 výměra 35 300 m 2 zemědělský pozemek (orná půda), u zpevněné komunikace, nedaleko rekreační oblasti, výměra 35 243 m 2 15,00 12,00 Princ Reality s.r.o. Tonza Reality spol. s.r.o. Tonza Reality spol. s.r.o. Pozn.: V uvedeném přehledu jsou z dostupné databáze vybrány srovnatelné pozemky a to z nabídky prodej. Zpracovatel zde vychází z úvahy, že se nebude realizovat nabízená částka v plné výši korekční koeficient je stanoven na základě interního rozboru ve výši 1,00-0,75 (navrženo 0,80). Podrobný popis viz. příloha č. 5 znaleckého posudku. Z výše uvedeného srovnání vyplývá, že dané pozemky v dané lokalitě a čase jsou obchodovatelné v rozmezí 7,20 Kč/m 2 až 15,20 Kč/m 2. Vzhledem k poloze, umístění, využití a zatížení pozemků nájemní smlouvou na dobu neurčitou s výpovědní lhůtou 6 let navrhuji obvyklou hodnotu na spodní hranici výše uvedeného intervalu, tj. na 7,20 Kč/m 2, po zaokrouhlení 7,- Kč/m 2. 2.1.2.1. Obecná hodnota Obecná hodnota zjištěná srovnávací metodou byla zhotovitelem, s přihlédnutím na skutečnosti ovlivňující prodej, velikost a poptávku realitního trhu, pro zadané pozemky navržena po zaokrouhlení na 7,- Kč/m 2. Jednotková cena pozemků 7,- Kč/m 2 Celková výměra 10 280 m 2 Obecná hodnota pozemků 7,- Kč/m 2 10 280 m 2 = 71 960,- Kč Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 7
2.1.3. Obecná hodnota celkem Pozemky Pozemky zaokrouhleno Celkem 71 960,- Kč 72 000,- Kč 72 000,- Kč Srovnávací hodnota oceňovaných nemovitostí ke dni ocenění po zaokrouhlení činí 72 000,- Kč (slovy : sedmdesátdvatisíc korun českých). Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 8
3. STANOVENÍ OBVYKLÉ HODNOTY NEMOVITOSTÍ A VYHODNOCENÍ RIZIK Věcná břemena V současné době na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 454 ze dne 24.3.2009 pro k.ú. Žandov v oddíle C - omezení vlastnického práva nejsou zapsána žádná věcná břemena. Zástavní práva V současné době na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 454 ze dne 24.3.2009 pro k.ú. Žandov v oddíle C - omezení vlastnického práva jsou zapsána nařízení exekuce a exekuční příkazy k prodeji nemovitosti. Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na nařízení exekuce a exekuční příkazy k prodeji nemovitosti není při tomto ocenění brán zřetel. Na přiloženém LV je dále uvedeno označení P právní vztahy jsou dotčeny změnou právních vztahů (Z-3946/2009-205). Ostatní rizika Na oceňované pozemky PK parc.č. 428/1 a 428/2 je dle informací získaných od p. Balvínové (ze společnosti ZEVA Chlístovice a.s., tel.: 327 595 292) uzavřena nájemní smlouva na dobu neurčitou s výpovědní lhůtou 6 let. Nájemní smlouva neovlivní navrženou obvyklou hodnotu oceňovaných nemovitostí, obvyklá hodnota nájemní smlouvy = 0. Na oceňovaných nemovitostech se dle zjištění a dostupných informací nevztahují žádná další ostatní rizika. Pro navržení výsledné hodnoty nemovitostí byla použita srovnávací metoda a to porovnání jako celku. Vzhledem k charakteru oceňovaných nemovitostí a použitým vstupním údajům tato metoda nejlépe popisuje jejich obvyklou hodnotu. Obvyklá hodnota nemovitostí zapsaných na LV č. 454 ze dne 24.3.2009 je zhotovitelem ocenění navržena na 72 000,- Kč tzn. že, ideální spoluvlastnický podíl o velikosti ½ činí 36 000,- Kč. Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 9
Stanovení obvyklé hodnoty Vzhledem ke stavu, velikosti a funkčnímu využití pozemků, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním pozemkům, právním vztahům, zohledněním výše zmiňovaných ostatních rizik a situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji obvyklou, obecnou, tržní hodnotu nemovitostí ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti ½ na pozemcích PK parc.č. 428/1 a 428/2 se všemi součástmi a příslušenstvím v k.ú. Žandov, obec Chlístovice, okres Kutná Hora, zapsáno na listu vlastnictví č. 454 vedeno u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Kutná Hora podle tohoto znaleckého posudku zpracovaného za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. k datu ocenění 11.3.2010, po zaokrouhlení na : 36 000,- Kč (slovy : třicetšesttisíc korun českých). Závada s nemovitostí spojená spočívající v nájemní smlouvě (ze společnosti ZEVA Chlístovice a.s., tel.: 327 595 292) uzavřena na dobu neurčitou s výpovědní lhůtou 6 let činí : 0,- Kč (slovy : nula korun českých) V Brně, dne 20.července 2010 Ing. Tomáš Chalupa znalec a certifikovaný odhadce Nebovidy 191 664 48 Moravany u Brna tel.: + 420 602 540 324 tel./fax: + 420 547 213 365 e-mail: chalupa@cenyodhady.cz www.cenyodhady.cz Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 10
ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 22.12.1998, pod č.j. Spr. 3655/98, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 2103/68/2010 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. - dle faktury. V Brně, dne 20.července 2010 Ing. Tomáš Chalupa znalec a certifikovaný odhadce Nebovidy 191 664 48 Moravany u Brna tel.: + 420 602 540 324 tel./fax: + 420 547 213 365 e-mail: chalupa@cenyodhady.cz www.cenyodhady.cz Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 11