Znalecký posudek č. 232/61/2013 O ceně obvyklé nemovitostí: budova č.p. 42 vystavěná na pozemku st.p.č. 191 a pozemky st.p.č. 191 a p.č. 83/14, katastrální území Bečov u Mostu (okres Most). Objednatel posudku: JUDr.Ivo Erbert Milešovská 1326/4 130 00 Praha 3 č. obj.: 149 EXE 1577/11-54 Účel posudku: Odhad ceny obvyklé jako podklad pro provedení exekuce Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb. a vyhlášky č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 7.10.2013 posudek vypracoval: Ing. Jana Gruntová Škroupova 21 400 01 Ústí nad Labem Posudek obsahuje 15 stran včetně příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. Ústí nad Labem, 20.10.2013
A. Nález 1. Znalecký úkol Znalci se ukládá, aby v souladu s 66 odst.5 exekučního řádu a s 336 občanského soudního řádu ocenil níže uvedené nemovitosti povinného a jejich příslušenství a aby zjistil a ocenil jednotlivá práva a závady s nemovitostmi spojená, a to obvyklou cenou podle zvláštního právního předpisu ( 2 odst.1 zákona č.151/1997 Sb.). Ocenění bude sloužit pro účel exekučního řízení ve věci č.j. 149 EX 1577/11-54. 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti byla provedena za účasti povinného dne 7.10.2013. 3. Podklady pro vypracování posudku - usnesení soudního exekutora JUDr. Ivo Erberta, č.j. 149 EX 1577/11-54 ze dne 9.9.2013 - výpis z KN pořízený na internetu - snímek z katastrální mapy pořízený z internetu - vlastní prohlídka současného stavu a pořízení fotodokumentace - nabídky realitních kanceláří 4. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické údaje byly převzaty z LV č. 343 pro katastrální území Bečov u Mostu (601233). Budova č.p.42 včetně pozemků jsou ke dni ocenění užívány majiteli. 5. Dokumentace a skutečnost K oceňované nemovitosti je znalci k dispozici výpis z KN a skutečnosti zjištěné na místě. Ocenění bude provedeno na základě podkladů a zjištěných skutečností při místním šetření. 6. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je budova č.p.42 postavená na pozemku st.p.č.191. Jedná se o rodinný dům montovaný typový z celodřevěných panelů s částečným podzemním podlažím (1PP) zděným a jedním nadzemním podlažím (1NP). Dům byl zkolaudován v roce 1972. Rodinný dům má zděné 1.PP o tloušťce stěn 30cm, 1.NP a podkroví je montované - typ okálu. Dům je v původním stavu s minimálními udržovacími pracemi. Dům je vytápěn pomocí kotle na tuhá paliva, ohřev TUV je řešen elektrickým bojlerem umístěným v koupelně. Objekt má přípojku elektrickou, vodovodní a kanalizační. Plynovod je přiveden na hranici pozemku s HUP. Pozemek st.p.č. 191 je veden v katastru nemovitostí jako zastavěná plocha a nádvoří, pozemek je zastavěný rodinným domem. Pozemek p.č.83/14 je v katastru nemovitostí zapsán jako zahrada, ve skutečnosti jde o pozemek využívaný ve funkčním celku se stavbou č.p.42 a stavebním pozemkem st.p.č.191. 2
Dům se nachází v obci Bečov asi 6 km jihovýchodně od města Most. Jedná se o spádovou obec s občanskou vybaveností (základní škola, školka, policie). Lokalita je i z hlediska technické infastruktury zcela zainvestovaná. Z hlediska občanské vybavenosti je daná lokalita příznivá. Z hlediska technické infrastruktury je daná lokalita částečně zainvestovaná. Z hlediska polohy nemovitosti vzhledem k účelu užití je daná lokalita příznivá. Přehledná situace Katastrální mapa Výpis z katastru nemovitostí 3
4
5
7. Popis způsobu ocenění Úkolem znalce je určit cenu obvyklou dle zákona č.151/1997 Sb. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Oceňovanou nemovitostí je rodinný dům montovaný z celodřevěných panelů částečně podsklepený s jedním nadzemním podlažím. Obvyklá cena bude určena na základě zjištěných cen dle cenového předpisu a porovnávací metodou. Největší důraz při zjišťování ceny nemovitosti je dáván porovnávací metodě při dostatečném množství porovnávaných obdobných nemovitostí. 6
B. Ocenění dle oceňovací vyhlášky č.450/2012 Sb. Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 450/2012 Sb. o oceňování majetku. Podklady pro stanovení koeficientu K p : Okres: Most Počet obyvatel: 1 001 2 000 obyvatel a) Rodinný dům č.p.42 26a Rodinný dům č.p.42 o částečném PP a 1 NP je vystavěn na pozemku st.p.č.191. Jedná se o montovaný typový rodinný dům na zděné podezdívce s částečným podsklepením. Střešní konstrukce je vazníková bez umožnění zřízení podkroví. Krytina je z asfaltové lepenky - kanadský šindel. Okna jsou původní dřevěná zdvojená. Obvodové konstrukce jsou z celodřevěných panelů bez dodatečného zateplení - což je nedostačující z hlediska zajištění tepelné pohody v interiéru. Dispozičně je dům řešen jako 3+1 (v daném domě jeden pokoj dodatečně rozdělen sádrokartonovou příčkou = 4+1). Vytápění je řešeno kotlem na tuhá paliva umístěným v 1.PP. Plyn zaveden na hranici pozemku v HUP. K domu náleží příslušenství - vedlejší stavby - zděná kolna o ploše do 25 m 2. Rodinný dům byl zkolaudován v roce 1972 a od té doby nebyly v domě provedeny žádné stavební úpravy. Dům vykazuje částečně zanedbanou údržbu. Technické a morální opotřebení uvažuji na úrovni, která snižuje kvalitu oceňované nemovitosti. Podlaží: Název Výška Zastavěná plocha 1.NP 2,60 m 107,60 m 2 1.PP 2,30 m 36,80 m 2 podkroví 2,00 m 107,60 m 2 Součet: 6,90 m 252,00 m 2 Podlažnost: 252,00 / 107,60 = 2,34 Obestavěný prostor (OP): 1.NP 2,60 107,6 = 279,76 m 3 1.PP 2,30 36,8 = 84,64 m 3 podkroví 2,00 107,6 = 215,20 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 579,60 m 3 Určení základní ceny za m 3 dle přílohy č. 20a, tabulky č. 1: Kraj: Ústecký Obec: Bečov Počet obyvatel: 1 685 7
Indexovaná prům. cena (IPC): 3 287, Kč/m 3 Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 V dané lokalitě je trh s nemovitostmi vyrovnaný. Bohužel domy montované nejsou v nabídkách. Negativními účinky jsou omezení vlastnického práva - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti. Popis znaku Hodnocení znaku T i 1 Situace na dílčím (segmentu) III. Nabídka odpovídá poptávce 0,00 trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve 0,00 3 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) 3 Index trhu (I T = 1 + T i): 0,990 i=1 spoluvlastnictví) I. Negativní 0,01 Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 4 Jedná se o klidnou lokalitu zastavěnou převážně rodinnými domy. Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Význam obce I. Bez většího významu 0,00 2 Poloha nemovitosti II. Na okraji zastavěného území obce 0,00 3 Okolní zástavba a životní II. Objekty pro bydlení 0,00 prostředí 4 Obchod, služby, kultura v obci III. Více obchodů nebo služeb, pohostinské a 0,03 kulturní zařízení 5 Školství a sport II. Základní škola 0,00 6 Zdravotní zařízení II. Pouze ordinace praktického lékaře 0,00 7 Veřejná doprava II. Omezené dopravní spojení 0,00 8 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 9 Nezaměstnanost v obci a okolí II. Průměrná nezaměstnanost 0,00 10 Změny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu 0,00 Nemovitosti 11 Vlivy neuvedené 11 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index polohy (I P = 1 + P i): 1,030 i=1 Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 20a, tabulka č. 2 Jedná se o montovaný objekt (okál) se zděným 1.PP - částečným. Popis znaku Hodnocení znaku V i 0 Typ stavby I. Nepodsklepený nebo podsklepený do L poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1 Druh stavby III. Samostatný rodinný dům 0,00 2 Provedení obvodových stěn I. Na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo 0,08 zdivo smíšené nebo kamenné 3 Tloušťka obvod. stěn I. méně jak 45 cm 0,02 4 Podlažnost I. Hodnota větší než 2 0,00 5 Napojení na veřejné sítě IV. Přípojka elektro voda, napoj. na veřej. 0,04 8
(přípojky) kanal. nebo domovní čistírna 6 Způsob vytápění stavby III. Ústřední, etážové, dálkové 0,00 7 Zákl. příslušenství v RD III. Úplné - standardní provedení 0,00 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení 0,00 9 Venkovní úpravy II. Minimálního rozsahu 0,03 10 Vedlejší stavby tvořící III. Standardní příslušenství - vedlejší stavby 0,05 příslušenství k RD celkem do 25 m 2 11 Pozemky ve funkčním celku se III. Nad 800 m 2 celkem 0,01 stavbou 12 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 13 Stavebně-technický stav IV. Stavba ve špatném stavu - (předpoklad 0,65 * provedení rozsáhlejších stavebních úprav) * Kategorie stavby: C - stáří od 30 do 50 let včetně Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V 14 : 12 0,8 Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i) V 13): i=1 0,504 Index cenového porovnání (I = I T I P I V ): 0,990 1,030 0,504 = 0,514 Cena upravená (CU = IPC I): 3 287, 0,514 = 1 689,52 Kč/m 3 Určení porovnávací hodnoty (OP CU): 579,60 1 689,52 = 979 245,79 Kč Rodinný dům č.p.42 zjištěná cena: 979 245,79 Kč b) Pozemky 28 St.p.č.191 evidovaný v katastru nemovitostí jako zastavěná plocha a nádvoří je zastavěn rodinným domem č.p. 42. P.č. 83/14 je v katastru nemovitostí evidovaný jako zahrada, je užíván s domem č.p.42 - tvoří jednotný funkční celek se stavbou - 28 odst.5. Pozemky se nacházejí v obci Bečov, okres Most. Jde o pozemky, které lze napojit na veškeré inženýrské sítě a ke kterým je přístup po místních komunikacích. Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle 28 odst. 1 činí 100,20 Kč. Cena je určena podle písm. h): ZC = C p 2,50, kde C p = 35 + (1 685 1 000) 0,007414 (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde 1 685 je počet obyvatel v obci. 28 odst. 2 Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % 1,100 Koeficient změny cen staveb K i : 2,150 Koeficient prodejnosti K p : (Rodinné domy) 1,004 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] zastavěná plocha a st.191 117 100,20 237,9209 27 836,75 nádvoří 28 odst. 5 Pozemky zahrad a ostatní plochy Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % 1,100 9
Koeficient změny cen staveb K i : 2,150 Koeficient prodejnosti K p : (Rodinné domy) 1,004 Koeficient úpravy dle 28 odst.5: 0,400 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] ostatní plocha 83/14 835 100,20 95,1684 79 465,61 Součet cen všech typů pozemků: = 107 302,36 Kč Pozemky zjištěná cena: 107 302,36 Kč Výsledné ceny: a) Rodinný dům č.p.42 979 245,79 Kč b) Pozemky 107 302,36 Kč Výsledná cena činí celkem: 1 086 548,15 Kč Cena po zaokrouhlení podle -- 46: 1 086 550, Kč C. Ocenění práv a závad s nemovitostmi spojených Oceňovaná nemovitost je dle výpisu z katastru nemovitostí zatížena omezeními vlastnického práva. Jedná se o zástavní práva smluvní a exekutorská a exekuční příkazy k prodeji nemovitosti. Vzhledem k účelu ocenění nemají tato omezení vliv na ocenění nemovitostí. D. Odhad ceny obvyklé dle zákona č.151/1997 Sb. a) Ocenění porovnávací metodou Pro srovnání situace na realitním trhu byly znalci k dispozici nabídky obdobných nemovitostí inzerovaných na internetových stránkách realitních kanceláří www.reality.cz a databáze znalce. Pro odhad obvyklé ceny porovnávací metodou je určen medián odvozený ze současné nabídky a poptávky na realitním trhu v čase a místě obdobného charakteru. Odhad předpokládané dosažitelné tržní ceny se řídí odbornou úrovní realitní kanceláře, obvykle je výsledná tržní cena cca o 10% až 15% nižší. Oceňovanými nemovitostmi jsou : rodinný dům montovaný z dřevěných panelů ze 70.let 20.století v obci Bečov, okres Most. Dům je prakticky v původním stavu se zanedbanou údržbou. Zastavěná plocha ZP je 107,6 m 2. Výběr nabídky a poptávky na realitním trhu (jednotlivé nabídky realit jsou v příloze daného odhadu) v dané lokalitě Bečov a okolí : Patokryje, RD zděný 4+1 s garáží, udržovaný, kotel plynový, podlah.plocha(pp) 120 m 2, pozemek 441 m 2 1 150 000,-Kč Souš u Mostu, RD zděný o ZP 130 m 2, před rekonstrukcí, pozemek 4 900m 2 1 599 000,-Kč 10
Souš u Mostu, RD zděný s garážemi, udržovaný, podlah.plocha(pp) 150 m 2, pozemek 448 m 2 1 590 000,-Kč Most, RD rozestavěný před dokončením, zateplená dřevostavba, vytápění krb.kamny s výměníkem, kanalizace svedena do žumpy, ZP 60 m 2, pozemek 438 m 2 879 000,-Kč Vyhodnocením stavu nabídky a poptávky obdobných nemovitostí ve výběru činí po úpravě (1 150 000 + 1 599 000 + 1 590 000 + 879 000)/4 = 1 300 000,-Kč. Úprava ceny z vyhodnocených nabídek: - Úprava vzhledem k dosažitelné tržní ceny: snížení o 15% 1 300 000 x 0,85 = 1 105 000 Kč - Úprava vzhledem ke stavu oceňované nemovitosti (okál z roku 1972 v původ.stavu): snížení o 15% 1 105 000 x 0,85 = 940 000,-Kč Ocenění porovnávací metodou pak činí 940 000,-Kč. b) odhad ceny obvyklé Cena obvyklá ve smyslu 2 zák.č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku je odhadnuta na základě v tomto odhadu zjištěných hodnot: Cena nemovitostí zjištěná dle cenového předpisu 1 086 550,-Kč Cena zjištěná porovnávací metodou 940 000,-Kč Z výše uvedených hodnot je cena obvyklá rodinného domu včetně pozemků a příslušenství odhadnuta znalcem vzhledem k poloze a stavu domu a vzhledem k nabídce a poptávce na realitním trhu v dané lokalitě ve výši 950 000,-Kč. E. Rekapitulace Cena obvyklá nemovitostí: budova č.p. 42 vystavěná na pozemku st.p.č. 191 a pozemky st.p.č. 191 a p.č. 83/14, katastrální území Bečov u Mostu (okres Most) je ke dni ocenění určena znalcem ve výši 950 000,-Kč (slovy: devětsetpadesáttisíckč) Ústí nad Labem, 20.10.2013 Ing. Jana Gruntová Škroupova 21 400 01 Ústí nad Labem 11
F. Údaje o znaleckém posudku Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Plzni ze dne 27.5.2009 pod č.j. Spr 1330/2008, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 232/61/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 232/61/2013 podle připojené likvidace. G. Seznam příloh 1. Fotodokumentace 1 strana 2. Nabídky realitních kanceláří porovnáv.metoda 2 strany 12