ZNALECKÝ POSUDEK č. 4715 o ceně pozemku parc. č. st. 48, jehož součástí je stavba rodinného domu č.p. 56, včetně vedlejší stavby, venkovních úprav, trvalých porostů a pozemků v obci Kamenný Přívoz, katastrální území Hostěradice, okres Praha-západ Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: pan Ing. Jan Krouza Školní 384 27033 Jesenice Odhad obvyklé ceny nemovitostí jako podkladu pro provedení dražby dobrovolné. Znalecký posudek může být použit pouze k tomuto účelu. Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni 6.5.2014 znalecký posudek vypracoval: Ing. Pavel Šapovalov Dolní Hradiště 23 331 51 Kaznějov telefon: 602117658, 373396638 e-mail: pavel@sapovalov.cz Znalecký posudek obsahuje 21 stran textu včetně titulního listu a stran příloh. Objednateli se předává v 2 vyhotovení. V Dolním Hradišti 9.5.2014
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek - o ceně pozemku parc. č. st. 48, jehož součástí je stavba rodinného domu č.p. 56, včetně vedlejší stavby, venkovních úprav, trvalých porostů a pozemků v obci Kamenný Přívoz, katastrální území Hostěradice, okres Praha-západ. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Hostěradice 56 252 82 Kamenný Přívoz Kraj: Středočeský Okres: Praha-západ Obec: Kamenný Přívoz Katastrální území: Hostěradice Počet obyvatel: 1 311 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 2 560,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - 1001-2000 obyvatel III 0,75 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní města a všechny obce III 0,85 v okresech Praha-východ, Praha-západ O3. Poloha obce - Ostatní případy V 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod a II 0,85 kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka IV 0,80 O6. Občanská vybavenost v obci - Minimální vybavenost (obchod nebo služby základní sortiment) V 0,85 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 754,64 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 6.5.2014 za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí LV č. 427 pro obec Kamenný Přívoz, katastrální území Hostěradice, ze dne 18.4.2014 - informace o parcelách na www.cuzk.cz ze dne 9.5.2014 - mapa katastru nemovitostí na www.cuzk.cz ze dne 9.5.2014 - informace o nabízených nemovitostech na www.sreality.cz 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: brigata s.r.o., RČ/IČO: 24842001, Geologická 575/2, 152 00 Praha 5 - Hlubočepy, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: brigata s.r.o., RČ/IČO: 24842001, Geologická 575/2, 152 00 Praha 5 - Hlubočepy, vlastnictví: výhradní Oceňované nemovitosti jsou zapsány na LV č. 427 pro obec Kamenný Přívoz, katastrální území Hostěradice, u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Praha - západ. - 2 -
Odhad obvyklé ceny platí za předpokladu zrušení omezení vlastnického práva, vedeného v katastru nemovitostí na LV č. 427. 6. Dokumentace a skutečnost Při zpracování posudku nebyla znalci k dispozici žádná dokumentace. Ocenění je provedeno podle skutečností a výměr zjištěných při místním šetření. Objekt je nezabezpečený a volně přístupný. 7. Celkový popis nemovitosti Oceňované nemovitosti se nacházejí v zastavěném území obce, v části Hostěradice. Jeden funkční celek tvoří rodinný dům č.p. 56 na pozemku parc. č. st.48 a pozemky parc. č. st. 48 a 158/5 a 158/32. Na rodinný dům navazuje stavba stodoly. Na jižní straně dvora se nachází zemní sklep a studna, po pravé straně vjezdu do dvora je kolna. Dvůr je oplocen na západní straně (do ulice) plotem z kovových plotových rámů s výplní z drátěného pletiva s kovovými sloupky, plotová vrata a vrátka kovová s výplní z drátěného pletiva. Dům má elektrickou přípojku (v současné době ní osazen elektroměr). Jiné napojení na inženýrské sítě nebylo zjištěno. Přístup je po zpevněné místní komunikaci. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky - 3 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky Jedná se o pozemek zastavěný rodinným domem č.p. 56, o zahrady tvořící s domem a stavebním pozemkem jeden funkční celek. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky I 0,00 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma I 0,00 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - Bez dalších vlivů. II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 + P i = 1,000 6 i = 1 Index trhu s nemovitostmi 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá III 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 5 * (1 + P i) = 1,000 4 i = 1-4 -
Index polohy pozemku 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,03 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,00 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) IV -0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - II -0,10 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II -0,02 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, V -0,02 špatné parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 500 m IV -0,02 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí I 0,00 10. Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji I -0,04 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů I 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 0,803 Celkový index I = I T * I O * I P = 1,000 * 1,000 * 0,803 = 0,803 11 i = 2 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 754,64 0,803 605,98 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a st. 48 337,00 605,98 204 215,26 nádvoří 4 odst. 1 zahrada 158/5 135,00 605,98 81 807,30 4 odst. 1 zahrada 158/32 142,00 605,98 86 049,16 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem 372 071,72-5 -
Ocenění staveb na pozemcích Rodinný dům č.p. 56 Jedná se o dům postavený v severozápadní části zastavěného území. Dům je přízemní, nepodsklepený, bez účelového využití podkroví. V přízemí se nachází veranda, chodba a dvě obytné místnosti. Jedna byla užívána jako ložnice, druhá jako obytná kuchyně. Dům je kamenný, delší dobu neužívaný, bez jakéhokoli vybavení, ve velmi špatném stavbě technickém stavu s předpokladem rekonstrukce i konstrukcí s dlouhodobou životností. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 35 porovnávací metoda Poloha objektu: Praha - západ Stáří stavby: 90 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 24): 6 073,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží 1N.P.: 6,30 * 10,50 + 2,00 * 4,70 = 75,55 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1N.P.: 75,55 m 2 2,80 m Obestavěný prostor vrchní stavba: 6,30 * 10,50 * 3,50 + 2,00 * 4,70 * 2,80 = 257,85 m 3 zastřešení: 6,30 * 10,50 * 4,30 / 2 = 142,22 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 400,07 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 75,55 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 75,55 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,00 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ A zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo I -0,08 zdivo smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - hodnota 1 I 0,00 5. Napojení na sítě (přípojky) - žádné nebo pouze přípojka elektr. I -0,10 energie 6. Způsob vytápění stavby - lokální na tuhá paliva I -0,08 7. Zákl. příslušenství v RD - bez základního příslušenství nebo pouze I -0,10 suchý záchod, chemické WC 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - minimálního rozsahu II -0,03-6 -
10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb II 0,00 nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 II 0,00 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00 13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu (nutná V 0,40 rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti) Koeficient pro stáří 90 let: s = 1-0,005 * 90 = 0,550 Koeficient stáří s nemůže být nižší než 0,6. 12 Index vybavení I V = (1 + V i) * V 13 * 0,600 = 0,146 i = 1 Index trhu s nemovitostmi 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá III 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 5 * (1 + P i) = 1,000 4 i = 1 Index polohy pozemku 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,03 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,00 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) IV -0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - II -0,10 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II -0,02 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, V -0,02 špatné parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 500 m IV -0,02 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí I 0,00 10. Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji I -0,04 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů I 0,00-7 -
Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 0,803 11 i = 2 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 6 073,- Kč/m 3 * 0,146 = 886,66 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 400,07 m 3 * 886,66 Kč/m 3 * 1,000 * 0,803= 284 845,03 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 284 845,03 Kč Hospodářská budova Hospodářská budova navazuje na stavbu rodinného domu. V přízemí se nachází chlév a stodola. Ve chlévě jsou stropy klenuté cihelné do ocelových nosníků, krov sedlový, krytina cementové tašky. Vrata do stodoly dřevěné svlakové. Jednoduchá stavba bez jakéhokoliv vybavení, ve velmi špatném stavebně technickém stavu. Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba 16: typ A Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: umožňující zřízení podkroví Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 1274 Index trhu s nemovitostmi 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá III 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 5 * (1 + P i) = 1,000 Index polohy 4 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku I 1,03-8 -
2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,00 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) IV -0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - II -0,10 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II -0,02 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, V -0,02 špatné parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 500 m IV -0,02 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí I 0,00 10. Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji I -0,04 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů I 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 0,803 Koeficient pp = I T * I P = 0,803 11 i = 2 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] 1.N.P. 6,30 * 11,00 = 69,30 Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška Název plocha 1.N.P. 69,30 m 2 2,80 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] vrchní stavba 6,30 * 11,00 * 3,50 = 242,55 m 3 zastřešení 6,30 * 11,00 * 4,30 / 2 = 149,00 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor vrchní stavba NP 242,55 m 3 zastřešení Z 149,00 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 391,55 m 3-9 -
Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy P 6,20 100 0,46 2,85 2. Obvodové stěny S 30,40 100 1,00 30,40 3. Stropy S 19,30 33 1,00 6,37 3. Stropy C 19,30 67 0,00 0,00 4. Krov S 10,80 100 1,00 10,80 5. Krytina S 6,90 100 1,00 6,90 6. Klempířské práce C 1,90 100 0,00 0,00 7. Úprava povrchů P 4,90 100 0,46 2,25 8. Schodiště C 3,80 100 0,00 0,00 9. Dveře P 3,10 100 0,46 1,43 10. Okna C 1,00 100 0,00 0,00 11. Podlahy P 6,80 33 0,46 1,03 11. Podlahy C 6,80 67 0,00 0,00 12. Elektroinstalace C 4,90 100 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 62,03 Koeficient vybavení K 4 : 0,6203 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m 3 ] = 1 250,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,6203 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 0,9000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,0750 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 1 448,01 Plná cena: 391,55 m 3 * 1 448,01 Kč/m 3 = 566 968,32 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 90 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 10 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 90 / 100 = 90,0 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 21 činit 85 % Koeficient opotřebení: (1-85 %/ 100) * 0,150 Nákladová cena stavby CS N = 85 045,25 Kč Koeficient pp * 0,803 Cena stavby CS = 68 291,34 Kč Hospodářská budova - zjištěná cena = 68 291,34 Kč - 10 -
Kolna Jednoduchá přízemní stavba postavená po pravé straně vjezdu do dvora. Kolna zděná s obkladem z heraklitových desek, bez vybavení, na konci životnosti. Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba 16: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 1274 Index trhu s nemovitostmi 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá III 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 5 * (1 + P i) = 1,000 Index polohy 4 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,03 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,00 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) IV -0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - II -0,10 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II -0,02 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, V -0,02 špatné parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 500 m IV -0,02 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí I 0,00 10. Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji I -0,04-11 -
11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů I 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 0,803 Koeficient pp = I T * I P = 0,803 11 i = 2 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] přízemí 4,00 * 5,50 = 22,00 Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška Název plocha přízemí 22,00 m 2 2,20 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] vrchní stavba včetně zastřešení 4,00 * 5,50 * 2,20 = 48,40 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor vrchní stavba včetně zastřešení NP 48,40 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 48,40 m 3 Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy P 7,10 100 0,46 3,27 2. Obvodové stěny S 31,80 100 1,00 31,80 3. Stropy C 19,80 100 0,00 0,00 4. Krov S 7,30 100 1,00 7,30 5. Krytina S 8,10 100 1,00 8,10 6. Klempířské práce C 1,70 100 0,00 0,00 7. Úprava povrchů C 6,10 100 0,00 0,00 8. Schodiště X 0,00 100 1,00 0,00 9. Dveře P 3,00 100 0,46 1,38 10. Okna P 1,10 100 0,46 0,51 11. Podlahy P 8,20 100 0,46 3,77-12 -
12. Elektroinstalace C 5,80 100 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 56,13 Koeficient vybavení K 4 : 0,5613 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m 3 ] = 1 250,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,5613 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 0,9000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,0750 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 1 310,28 Plná cena: 48,40 m 3 * 1 310,28 Kč/m 3 = 63 417,55 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 50 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 5 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 55 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 50 / 55 = 90,9 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 21 činit 85 % Koeficient opotřebení: (1-85 %/ 100) * 0,150 Nákladová cena stavby CS N = 9 512,63 Kč Koeficient pp * 0,803 Cena stavby CS = 7 638,64 Kč Kolna - zjištěná cena = 7 638,64 Kč Studna Domovní kopaná studna. Zatřídění pro potřeby ocenění Studna 19 Typ studny: kopaná Hloubka studny: 10,00 m Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 2222 Index trhu s nemovitostmi 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá III 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00-13 -
Index trhu I T = P 5 * (1 + P i) = 1,000 Index polohy 4 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,03 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,00 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) IV -0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - II -0,10 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II -0,02 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, V -0,02 špatné parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 500 m IV -0,02 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí I 0,00 10. Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji I -0,04 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů I 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 0,803 Koeficient pp = I T * I P = 0,803 11 i = 2 Ocenění Základní cena dle přílohy č. 16: prvních 5,00 m hloubky: 5,00 m * 1 950,- Kč/m + 9 750,- Kč další hloubka: 5,00 m * 3 810,- Kč/m + 19 050,- Kč Základní cena celkem = 28 800,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 0,9000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,3020 Upravená cena studny = 59 667,84 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 90 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 10 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 90 / 100 = 90,0 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 21 činit 85 % Koeficient opotřebení: (1-85 %/ 100) * 0,150-14 -
Nákladová cena stavby CS N = 8 950,18 Kč Koeficient pp * 0,803 Cena stavby CS = 7 186,99 Kč Studna - zjištěná cena = 7 186,99 Kč Zemní sklep Zemní sklep. Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava 18: 15. Zemní sklep zděný nebo betonový Výměra: 4,00 * 3,00 * 2,00 = 24,00 m 3 obestavěného prostoru Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 242 Index trhu s nemovitostmi 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá III 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 5 * (1 + P i) = 1,000 Index polohy 4 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,03 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,00 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) IV -0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - II -0,10 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II -0,02 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, V -0,02 špatné parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 500 m IV -0,02-15 -
8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí I 0,00 10. Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji I -0,04 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů I 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 0,803 Koeficient pp = I T * I P = 0,803 11 i = 2 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): Kč / m 3 = 1 800,- Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 0,9000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,2910 Základní cena upravená cena Kč/m 3 = 3 711,42 Plná cena: 24,00 m 3 * 3 711,42 Kč/m 3 = 89 074,08 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 10 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 0 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 10 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 10 / 10 = 100,0 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 21 činit 85 % Koeficient opotřebení: (1-85 %/ 100) * 0,150 Nákladová cena stavby CS N = 13 361,11 Kč Koeficient pp * 0,803 Cena stavby CS = 10 728,97 Kč Zemní sklep - zjištěná cena = 10 728,97 Kč Cena staveb celkem = 378 690,97 Kč Pozemky - zjištěná cena = 750 762,69 Kč - 16 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky 1 282 556,40 Kč 1. Ocenění pozemků celkem 1 282 556,40 Kč Celkem 1 282 556,40 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 1 282 556,40 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky 750 762,70 Kč 1. Ocenění pozemků celkem 750 762,70 Kč Celkem 750 762,70 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 750 762,70 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 750 760,- Kč slovy: Sedmsetpadesáttisícsedmsetšedesát Kč - 17 -
Podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku se majetek oceňuje obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu. Obvyklá cena se zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji a koupěmi obdobných věcí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Pokud tyto informace nejsou od statisticky významného souboru dostatečně porovnatelných nemovitostí, je třeba použít náhradní metodiku. Pro tento případ ocenění byl použit porovnávací způsob ocenění v souladu s 2 odst. 5 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a v souladu s 4 odst. 1) zákona č. 151/1997 Sb., podle vyhlášky č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška). Takto zjištěná hodnota po zaokrouhlení podle názoru znalce odpovídá ceně obvyklé. Je v relaci s cenami rodinných domů nabízených k prodeji v daném místě a čase na www.sreality.cz. Obvyklá cena: 750.000,-Kč slovy: sedmsetpadesáttisíc Kč V Dolním Hradišti 9.5.2014 Ing. Pavel Šapovalov Dolní Hradiště 23 331 51 Kaznějov telefon: 602117658, 373396638 e-mail: pavel@sapovalov.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.2.8. D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 4.5.1993 pod č.j.spr. 2670/93 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4715 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 20140039. - 18 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Fotodokumentace nemovitosti 3 pohled z jihu pohled ze dvora jižní strana domu severní strana domu jižní strana stodoly kolna - 19 -
ložnice kuchyně obytná místnost chodba veranda chlév - 20 -
zemní sklep interiér stodoly střecha hospodářské budovy dvůr - 21 -