ZNALECKÝ POSUDOK č.95/2012

Transkript

1 Znalkyňa: Ing. Katarína Badalíková Majerníkova Bratislava tel.: 02 / , mob.: 0903 / Zadávateľ: BKB Partners, spol.s r.o. Záhradnícka Bratislava Číslo spisu ( objednávky ): Objednávka zo dňa ZNALECKÝ POSUDOK č.95/2012 vo veci stanovenia všeobecnej hodnoty nehnuteľností - výrobnej haly súp.č.4379 a skladu súp.č.9328 s príslušenstvom a pozemkov parc.č.4890/14, parc.č.4910/7, parc.č.4910/8, parc.č.4910/9 a parc.č.4910/10, evidovaných na liste vlastníctva č.8638 v k.ú. Zvolen vo Zvolene vo vlastníctve spoločnosti PROWINTECH, s.r.o. pre účely dobrovoľnej dražby Počet strán ( z toho príloh ): 41 (15) Počet odovzdaných vyhotovení: 3

2 I. ÚVODNÁ ČASŤ 1. Úloha znalca : Stanovenie všeobecnej hodnoty nehnuteľností - výrobnej haly súp.č.4379 a skladu súp.č.9328 s príslušenstvom a pozemkov parc.č.4890/14, parc.č.4910/7, parc.č.4910/8, parc.č.4910/9 a parc.č.4910/10, evidovaných na liste vlastníctva č.8638 v k.ú.zvolen vo Zvolene vo vlastníctve spoločnosti PROWINTECH, s.r.o. Znalecký posudok má byť použitý pre účely dobrovoľnej dražby. 2. Dátum vyžiadania posudku alebo dátum uznesenia, objednávky : Objednávka zo dňa Dátum, ku ktorému je posudok vypracovaný (rozhodujúci na zistenie stavebnotechnického stavu): Dátum vykonania obhliadky nehnuteľností Dátum, ku ktorému sa nehnuteľnosť alebo stavba ohodnocuje : Prehľad použitých podkladov : predložených zadávateľom: - Znalecký posudok č.34/2010 vypracovaný Ing. Máriou Harachovou - Znalecký posudok č.14/2012 vypracovaný Ing. Máriou Harachovou obstaraných znalcom: - výpis z katastra nehnuteľností, výpis z listu vlastníctva č.8638 zo dňa , vytvorený cez katastrálny portál - informatívna kópia z mapy k.ú. Zvolen parcely registra "C" zo dňa , vytvorená cez katastrálny portál - obhliadka skutkového stavu nehnuteľností - fotodokumentácia 6. Použitý právny predpis : Vyhláška MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v platnom znení. 7. Ďalšie použité právne predpisy a literatúra : - Zákon č.382/2004 Z.z. o znalcoch tlmočníkoch a prekladateľoch v platnom znení - Vyhláška MS SR č.490/2004 Z.z., ktorou sa vykonáva zákon č.382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov 2

3 - Vyhláška MS SR č.491/2004 Z.z. o odmenách, náhradách výdavkov a náhradách za stratu času pre znalcov, tlmočníkov a prekladateľov - Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, Žilinská univerzita STN Výpočet obostavaného priestoru pozemných stavebných objektov. - Zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku, v znení neskorších predpisov. - Indexy vývoja cien v stavebníctve, ÚSZ SvF STU BA 8. Osobitné požiadavky zadávateľa : Zadávateľ nemal žiadne osobitné požiadavky. II. POSUDOK 1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE Výber použitej metódy : Pre výpočet všeobecnej hodnoty som použila metódu polohovej diferenciácie, kombinovanú a výnosovú metódu. Porovnávacia metóda stanovenia všeobecnej hodnoty je vylúčená z dôvodu nedostatku preukázateľných hodnoverných podkladov. Výpočet východiskovej hodnoty je vykonaný pomocou rozpočtových ukazovateľov publikovaných v Metodike výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, vydanej ÚSI ŽU v Žiline v roku 2001, ISBN Vlastnícke a evidenčné údaje, identifikácia predmetu posúdenia podľa dokladu o vlastníctve: Výpis z katastra nehnuteľností, výpis z listu vlastníctva č.8638 zo dňa , vytvorený cez katastrálny portál: ČASŤ A: MAJETKOVÁ PODSTATA Parcely registra C evidované na katastrálnej mape Parcelné číslo 4890/14 Výmera 313 m 2 Ostatné plochy Parcelné číslo 4910/7 Výmera 2542 m 2 Zastavané plochy a nádvoria Parcelné číslo 4910/8 Výmera 1222 m 2 Zastavané plochy a nádvoria Parcelné číslo 4910/9 Výmera 54 m 2 Zastavané plochy a nádvoria Parcelné číslo 4910/10 Výmera 2858 m 2 Zastavané plochy a nádvoria Stavby Súpisné číslo 4379 na parcele číslo 4910/8 Výrobná hala Súpisné číslo 9328 na parcele číslo 4910/9 Sklad 3

4 ČASŤ B: VLASTNÍCI A INÉ OPRÁVNENÉ OSOBY Účastník právneho vzťahu: Vlastník Por.číslo: 1 Prowintech s r.o., Lieskovská cesta 4379, Zvolen, PSČ , Slovensko Spoluvlastnícky podiel: 1/1 ČASŤ C: ŤARCHY Záložné a exekučné práva viď list vlastníctva č.8638 v prílohe tohto posudku Údaje o obhliadke a zameraní predmetu posúdenia : Obhliadku a zameranie nehnuteľností som vykonala v sprievode JUDr. Juraja Baláža - zástupcu zadávateľa posudku a Martina Galbavého - zástupcu vlastníka predmetných nehnuteľností. Obhliadka bola vykonaná dňa , pri obhliadke bola zhotovená aj fotodokumentácia Porovnanie technickej dokumentácie nehnuteľností so skutočným stavom : Vlastník predmetných nehnuteľností nepredložil projektovú dokumentáciu, doložené boli iba rozmerové nákresy, ktoré boli prílohou predloženého znaleckého posudku. Tiež údaje o veku stavieb som čerpala iba z predložených znaleckých posudkov, neboli doložené žiadnym iným relevantným dokladom Porovnanie údajov katastra nehnuteľností so skutočným stavom : Údaje katastra nehnuteľností sú v súlade so skutkovým stavom Vymenovanie jednotlivých stavieb a nehnuteľností v súlade s dokladmi o vlastníctve : Stavby: Výrobná hala, súp.č.4379, parc.č.4910/8 Sklad, súp.č.9328, parc.č.4910/9 Vonkajšie úpravy vodovodná prípojka vodomerná šachta kanalizačná prípojka žumpa elektroprípojka nn spevnené plochy Pozemky: Parcelné číslo 4890/14 Výmera 313 m 2 Ostatné plochy Parcelné číslo 4910/7 Výmera 2542 m 2 Zastavané plochy a nádvoria Parcelné číslo 4910/8 Výmera 1222 m 2 Zastavané plochy a nádvoria Parcelné číslo 4910/9 Výmera 54 m 2 Zastavané plochy a nádvoria Parcelné číslo 4910/10 Výmera 2858 m 2 Zastavané plochy a nádvoria 4

5 1. 7. Vymenovanie jednotlivých stavieb a nehnuteľností, ktoré nie sú vlastnícky podložené : Všetky ohodnocované stavby a nehnuteľnosti sú vlastnícky doložené. 2. VÝPOČET TECHNICKEJ HODNOTY 2.1 ZLÚČENÉ STAVBY Výrobná hala, s.č.4379, p.č.4910/8 Výrobná hala, súp.č.4379 na parc.č.4910/8 je prízemný objekt halového typu dispozične rozčlenený na sociálno administratívnu časť a výrobnú halu. Vzhľadom na rôzne vybavenie a štandard ohodnocujem tieto dve časti samostatne. Základy sú betónové pásy a betónové pätky. Nosný systém je vytvorený drevenou konštrukciou - stĺpy a strešné väzníky. Obvodový plášť je z trapézového plechu pod ktorým je kostrová konštrukcia vyplnená vatou a azbestocementové dosky. Stropy sú realizované v administratívnej časti sadrokartónové, vo výrobnej halovej časti strop nie je zhotovený. Strešná krytina je pozinkovaný plech trapézový. Klampiarske konštrukcie sú z pozinkovaného plechu. Podlaha v halovej časti je betónová, v kanceláriách sú plávajúce laminátové podlahy, vo sociálnych zariadeniach sú keramické dlažby. Okná halovej časti sú drevené zamrežované, v administratívnej časti sú plastové. v hale sú segmentové plastové vráta. Elektroinštalácia inštalácia je svetelná a motorická. Zdrojom tepla je plynový kotol. Pre objekt nebolo doložené ani stavebné povolenie ani kolaudačné rozhodnutie, v zadávateľom predloženom znaleckom posudku 14/2012 od Ing. Harachovej je uvedené že stavba je z roku 1990 a v roku 2010 bola vykonaná rekonštrukcia administratívnych priestorov. Opotrebovanie je primerané predpokladanému veku stavby Výrobná hala - časť výrobná ŽIVOTNOSŤ A OPOTREBENIE: Stavba z roku 1990: Vek: = 22 r. Životnosť: 60 r. Opotrebenie hlavnej stavby: 22 * 100% / 60 = 36,67 % ZATRIEDENIE STAVBY: JKSO: haly pre skladovanie a úpravu produktov - ostatné KS: 1252 Nádrže, silá a sklady Rozpočtový ukazovateľ: / 30,1260 = 43,19 EUR/ m 3 Koeficient konštrukcie: drevená a na báze drevnej hmoty: K k = 0,936 5

6 VÝPOČET KOEFICIENTU VPLYVU ZASTAVANEJ PLOCHY A KONŠTRUKČNEJ VÝŠKY OBJEKTU: Podlažie č. Výpočet ZP ZP Repr. Výpočet výšky(h) h Nadzemné 1 42,9*22,25 954,53 Repr. 4,36 4,36 Priemerná zastavaná plocha: (954,53)/1 = 954,53 m 2 Priemerná výška podlaží: (954,53*4,36)/(954,53) = 4,36 m Koeficient vplyvu zastavanej plochy objektu: Kzp=0,92+(24/954,53)= 0,9451 Koeficient vplyvu konštrukčnej výšky podlaží objektu: Kvp=0,40+(3,60/4,36)= 1,2257 VÝPOČET KOEFICIENTU VPLYVU VYBAVENIA OBJEKTU: č. Názov Konštrukcie podľa RU: Cen. podiel RU [%] CPi Koef. štand. KSi Úprava podielu CPi*KSi Cen. podiel hodn. stavby [%] Dokonč. [%] Výsled. podiel prvku na dokonč. [%] 1 Základy vrát. zemných prác 12,00 1,00 12,00 12, ,77 2 Zvislé konštrukcie 29,00 1,00 29,00 30, ,85 3 Stropy 9,00 0,00 0,00 0, ,00 4 Zastrešenie bez krytiny 11,00 1,00 11,00 11, ,70 5 Krytina strechy 3,00 1,00 3,00 3, ,19 6 Klampiarske konštrukcie 1,00 1,00 1,00 1, ,06 7 Úpravy vnútorných povrchov 6,00 1,00 6,00 6, ,38 8 Úpravy vonkajších povrchov 3,00 1,00 3,00 3, ,19 9 Vnútorné keramické obklady 0,00 1,00 0,00 0, ,00 10 Schody 1,00 0,00 0,00 0, ,00 11 Dvere 2,00 1,00 2,00 2, ,13 12 Vráta 2,00 2,00 4,00 4, ,26 13 Okná 4,00 1,00 4,00 4, ,26 14 Povrchy podláh 5,00 1,00 5,00 5, ,32 15 Vykurovanie 0,00 1,00 0,00 0, ,00 16 Elektroinštalácia 5,00 1,00 5,00 5, ,32 17 Bleskozvod 1,00 1,00 1,00 1, ,06 18 Vnútorný vodovod 0,00 1,00 0,00 0, ,00 19 Vnútorná kanalizácia 0,00 1,00 0,00 0, ,00 20 Vnútorný plynovod 0,00 1,00 0,00 0, ,00 21 Ohrev teplej vody 0,00 1,00 0,00 0, ,00 22 Vybavenie kuchýň 0,00 1,00 0,00 0, ,00 23 Hygienické zariadenia a WC 0,00 1,00 0,00 0, ,00 6

7 24 Výťahy 0,00 1,00 0,00 0, ,00 25 Ostatné 6,00 1,00 6,00 6, ,38 Konštrukcie naviac: 26 Lokálne vykurovanie - - 2,00 2, ,13 Spolu 100,00 94,00 100,00 100,00 Koeficient vplyvu vybavenosti: K v = 94,00 / 100 = 0,94 Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: 2,211 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: 1 Východisková hodnota na MJ: 43,19 EUR/m 3 * 2,211*1,00*0,9400*0,9451*1,2257*0,9360 = 97,3280 EUR/m 3 Stavba z roku 1990: Obstavaný priestor stavby: Oz 0,00 m 3 42,90*22,25*0,2 190,91 m 3 Ov 0,00 m 3 42,90*22,25*2, ,17 m 3 42,90*22,25*(4,73-2,845)*0,5 899,64 m 3 Ot 0,00 m 3 42,90*22,5*(5,85-4,73)*0,5 540,54 m 3 Spolu 4 251,26 m 3 Východisková hodnota: 97,3280 EUR/m 3 *4251,26m ,63 EUR Technický stav: 100 % - 36,67 % 63,33 % Technická hodnota: 63,33 % z ,63 EUR ,41 EUR Výrobná hala - časť administratívna ŽIVOTNOSŤ A OPOTREBENIE: Stavba z roku 1990: Vek: = 22 r. Životnosť: 60 r. Opotrebenie hlavnej stavby: 22 * 100% / 60 = 36,67 % ZATRIEDENIE STAVBY: JKSO: budovy administratívne (správne ) KS: 1220 Budovy pre administratívu Rozpočtový ukazovateľ: / 30,1260 = 93,01 EUR/ m 3 Koeficient konštrukcie: drevená a na báze drevnej hmoty: K k = 1,029 VÝPOČET KOEFICIENTU VPLYVU ZASTAVANEJ PLOCHY A KONŠTRUKČNEJ VÝŠKY OBJEKTU: 7

8 Podlažie č. Výpočet ZP ZP Repr. Výpočet výšky(h) h Nadzemné 1 11,35*22,25 252,54 Repr. 4,36 4,36 Priemerná zastavaná plocha: (252,54)/1 = 252,54 m 2 Priemerná výška podlaží: (252,54*4,36)/(252,54) = 4,36 m Koeficient vplyvu zastavanej plochy objektu: Kzp=0,92+(24/252,54)= 1,0150 Koeficient vplyvu konštrukčnej výšky podlaží objektu: Kvp=0,30+(2,10/4,36)= 0,7817 VÝPOČET KOEFICIENTU VPLYVU VYBAVENIA OBJEKTU: č. Názov Cen. podiel RU [%] CPi Koef. štand. KSi Úprava podielu CPi*KSi Cen. podiel hodn. stavby [%] Dokonč. [%] Výsled. podiel prvku na dokonč. [%] Konštrukcie podľa RU: 1 Základy vrát. zemných prác 8,00 1,00 8,00 7, ,08 2 Zvislé konštrukcie 17,00 1,00 17,00 15, ,09 3 Stropy 9,00 1,00 9,00 7, ,96 4 Zastrešenie bez krytiny 7,00 1,00 7,00 6, ,19 5 Krytina strechy 2,00 1,00 2,00 1, ,77 6 Klampiarske konštrukcie 1,00 1,00 1,00 0, ,88 7 Úpravy vnútorných povrchov 7,00 1,00 7,00 6, ,19 8 Úpravy vonkajších povrchov 3,00 1,00 3,00 2, ,65 9 Vnútorné keramické obklady 2,00 2,00 4,00 3, ,54 10 Schody 3,00 0,00 0,00 0, ,00 11 Dvere 3,00 1,00 3,00 2, ,65 12 Vráta 0,00 1,00 0,00 0, ,00 13 Okná 5,00 2,00 10,00 8, ,85 14 Povrchy podláh 3,00 2,00 6,00 5, ,31 15 Vykurovanie 4,00 2,00 8,00 7, ,08 16 Elektroinštalácia 6,00 1,00 6,00 5, ,31 17 Bleskozvod 1,00 1,00 1,00 0, ,88 18 Vnútorný vodovod 3,00 1,00 3,00 2, ,65 19 Vnútorná kanalizácia 3,00 1,00 3,00 2, ,65 20 Vnútorný plynovod 1,00 1,00 1,00 0, ,88 21 Ohrev teplej vody 2,00 1,00 2,00 1, ,77 22 Vybavenie kuchýň 0,00 1,00 0,00 0, ,00 23 Hygienické zariadenia a WC 3,00 2,00 6,00 5, ,31 24 Výťahy 1,00 0,00 0,00 0, ,00 25 Ostatné 6,00 1,00 6,00 5, ,31 Spolu 100,00 113,00 100,00 100,00 8

9 Koeficient vplyvu vybavenosti: K v = 113,00 / 100 = 1,13 Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: 2,211 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: 1 Východisková hodnota na MJ: 93,01 EUR/m 3 * 2,211*1,00*1,1300*1,0150*0,7817*1,0290 = 189,7223 EUR/m 3 Stavba z roku 1990: Obstavaný priestor stavby: Oz 0,00 m 3 11,35*22,25*0,2 50,51 m 3 Ov 0,00 m 3 11,35*22,25*2,48 626,29 m 3 Ot 0,00 m 3 11,35*22,25*(5,85-2,48)/2 425,53 m 3 Spolu 1 102,33 m 3 Východisková hodnota: 189,7223 EUR/m 3 *1102,33m ,58 EUR Technický stav: 100 % - 36,67 % 63,33 % Technická hodnota: 63,33 % z ,58 EUR ,20 EUR Vyhodnotenie za zlúčenú stavbu Výrobná hala, s.č.4379, p.č.4910/8 č. Názov Východisková hodnota [EUR] Technická hodnota [EUR] 1. Výrobná hala - časť výrobná , ,41 2. Výrobná hala - časť administratívna , ,20 Spolu , , BYTOVÉ A NEBYTOVÉ BUDOVY (HALY) Sklad, s.č.9328, p.č.4910/9 Sklad, súp.č.9328 na parc.č.4910/9 je prízemný objekt pôvodne slúžiaci ako kotolňa v súčasnosti ako sklad. Základy sú betónové pásy. Nosná obvodová konštrukcia je murovaná z tehál. Strecha je plochá, strešná krytina je z pozinkovaného plechu. Klampiarske konštrukcie sú z pozinkovaného plechu. Podlaha je betónová. Okná sú plastové. Dvere sú plechové. Objekt je bez vnútorného vybavenia. Pre objekt nebolo doložené ani stavebné povolenie ani kolaudačné rozhodnutie, v zadávateľom predloženom znaleckom posudku 14/2012 od Ing. Harachovej je uvedené 9

10 že stavba je z roku Opotrebovanie je primerané predpokladanému veku stavby. ŽIVOTNOSŤ A OPOTREBENIE: Stavba z roku 1990: Vek: = 22 r. Životnosť: 80 r. Opotrebenie hlavnej stavby: 22 * 100% / 80 = 27,50 % ZATRIEDENIE STAVBY: JKSO: budovy kotolní a teplární KS: 2302 Stavby energetických zariadení Rozpočtový ukazovateľ: / 30,1260 = 85,64 EUR/ m 3 Koeficient konštrukcie: murovaná z tehál, tvárnic, blokov: K k = 0,939 VÝPOČET KOEFICIENTU VPLYVU ZASTAVANEJ PLOCHY A KONŠTRUKČNEJ VÝŠKY OBJEKTU: Podlažie č. Výpočet ZP ZP Repr. Výpočet výšky(h) h Nadzemné 1 9,40*5,80 54,52 Repr. 3,8 3,8 Priemerná zastavaná plocha: (54,52)/1 = 54,52 m 2 Priemerná výška podlaží: (54,52*3,8)/(54,52) = 3,80 m Koeficient vplyvu zastavanej plochy objektu: Kzp=0,92+(24/54,52)= 1,3602 Koeficient vplyvu konštrukčnej výšky podlaží objektu: Kvp=0,30+(2,10/3,8) = 0,8526 VÝPOČET KOEFICIENTU VPLYVU VYBAVENIA OBJEKTU: č. Názov Konštrukcie podľa RU: Cen. podiel RU [%] CPi Koef. štand. KSi Úprava podielu CPi*KSi Cen. podiel hodn. stavby [%] Dokonč. [%] Výsled. podiel prvku na dokonč. [%] 1 Základy vrát. zemných prác 10,00 1,00 10,00 11, ,76 2 Zvislé konštrukcie 23,00 1,00 23,00 27, ,05 3 Stropy 12,00 1,00 12,00 14, ,12 4 Zastrešenie bez krytiny 6,00 1,00 6,00 7, ,06 5 Krytina strechy 2,00 1,00 2,00 2, ,35 6 Klampiarske konštrukcie 1,00 1,00 1,00 1, ,18 7 Úpravy vnútorných povrchov 5,00 1,00 5,00 5, ,88 8 Úpravy vonkajších povrchov 3,00 1,00 3,00 3, ,53 9 Vnútorné keramické obklady 0,00 1,00 0,00 0, ,00 10 Schody 3,00 0,00 0,00 0, ,00 11 Dvere 3,00 1,00 3,00 3, ,53 10

11 12 Vráta 1,00 1,00 1,00 1, ,18 13 Okná 4,00 1,00 4,00 4, ,71 14 Povrchy podláh 3,00 1,00 3,00 3, ,53 15 Vykurovanie 2,00 1,00 2,00 2, ,35 16 Elektroinštalácia 7,00 1,00 7,00 8, ,24 17 Bleskozvod 1,00 1,00 1,00 1, ,18 18 Vnútorný vodovod 2,00 1,00 2,00 2, ,35 19 Vnútorná kanalizácia 2,00 0,00 0,00 0, ,00 20 Vnútorný plynovod 0,00 1,00 0,00 0, ,00 21 Ohrev teplej vody 1,00 0,00 0,00 0, ,00 22 Vybavenie kuchýň 0,00 1,00 0,00 0, ,00 23 Hygienické zariadenia a WC 3,00 0,00 0,00 0, ,00 24 Výťahy 0,00 1,00 0,00 0, ,00 25 Ostatné 6,00 0,00 0,00 0, ,00 Spolu 100,00 85,00 100,00 100,00 Koeficient vplyvu vybavenosti: K v = 85,00 / 100 = 0,85 Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: 2,211 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: 1 Východisková hodnota na MJ: 85,64 EUR/m 3 * 2,211*1,00*0,8500*1,3602*0,8526*0,9390 = 175,2661 EUR/m 3 Stavba z roku 1990: Obstavaný priestor stavby: Oz 0,00 m 3 9,40*5,80*0,2 10,90 m 3 Ov 0,00 m 3 9,40*5,80*3,8 207,18 m 3 Ot 0,00 m 3 9,40*5,80*0,5 27,26 m 3 Spolu 245,34 m 3 Východisková hodnota: 175,2661 EUR/m 3 *245,34m ,78 EUR Technický stav: 100 % - 27,50 % 72,50 % Technická hodnota: 72,50 % z ,78 EUR ,84 EUR 2.3 VONKAJŠIE ÚPRAVY vodovodná prípojka Začiatok užívania: 1990 Vek: = 22 r. 11

12 Životnosť: 50 r. Opotrebenie: 22 * 100 / 50 = 44,00 % Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: 2,211 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: 1 Počet merných jednotiek: 32 bm Kategória: 1. Vodovod (JKSO 827 1) Bod: 1.1. Vodovodné prípojky a rády PVC Položka: 1.1.d) Prípojka vody DN 80 mm, vrátane navŕtavacieho pásu Kód KS: 2222 Miestne potrubné rozvody vody Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 1380/30,1260 = 45,81 EUR/bm Východisková hodnota: 32 bm*45,81 EUR/bm*2,211* ,15 EUR Technický stav: 100 % - 44,00 % 56,00 % Technická hodnota: 56,00 % z 3 241,15 EUR 1 815,04 EUR vodomerná šachta Začiatok užívania: 1990 Vek: = 22 r. Životnosť: 50 r. Opotrebenie: 22 * 100 / 50 = 44,00 % Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: 2,211 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: 1 Počet merných jednotiek: 2.0*1.5*2.0 = 6 m 3 OP Kategória: 1. Vodovod (JKSO 827 1) Bod: 1.5. Vodomerná šachta (JKSO 825 5) Položka: 1.5.a) betónová, oceľový poklop, vrátane vybavenia Kód KS: 2222 Miestne potrubné rozvody vody Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 7660/30,1260 = 254,27 EUR/m 3 OP Východisková hodnota: 6 m 3 OP*254,27 EUR/m 3 OP*2,211* ,15 EUR Technický stav: 100 % - 44,00 % 56,00 % Technická hodnota: 56,00 % z 3 373,15 EUR 1 888,96 EUR kanalizačná prípojka Začiatok užívania: 1990 Vek: = 22 r. Životnosť: 50 r. Opotrebenie: 22 * 100 / 50 = 44,00 % Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: 2,211 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: 1 Počet merných jednotiek: 42.0 bm Kategória: 2. Kanalizácia (JKSO 827 2) 12

13 Bod: 2.1. Kanalizačné prípojky a rozvody - potrubie kameninové Položka: 2.1.c) Prípojka kanalizácie DN 200 mm Kód KS: 2223 Miestne kanalizácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 1250/30,1260 = 41,49 EUR/bm Východisková hodnota: 42 bm*41,49 EUR/bm*2,211* ,84 EUR Technický stav: 100 % - 44,00 % 56,00 % Technická hodnota: 56,00 % z 3 852,84 EUR 2157,59 EUR žumpa Začiatok užívania: 1990 Vek: = 22 r. Životnosť: 50 r. Opotrebenie: 22 * 100 / 50 = 44,00 % Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: 2,211 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: 1 Počet merných jednotiek: 4.0*3.0*2.0 = 24 m 3 OP Kategória: 2. Kanalizácia (JKSO 827 2) Bod: 2.5. Žumpa - betónová monolitická aj montovaná (JKSO ) Kód KS: 2223 Miestne kanalizácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 3250/30,1260 = 107,88 EUR/m 3 OP Východisková hodnota: 24 m 3 OP*107,88 EUR/m 3 OP*2,211* ,54 EUR Technický stav: 100 % - 44,00 % 56,00 % Technická hodnota: 56,00 % z 5 724,54 EUR 3 205,74 EUR elektroprípojka nn Začiatok užívania: 1990 Vek: = 22 r. Životnosť: 50 r. Opotrebenie: 22 * 100 / 50 = 44,00 % Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: 2,211 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: 1 Počet merných jednotiek: 48.0 bm Kategória: 7. Elektrické rozvody (JKSO 828 7) Bod: 7.1. NN prípojky Položka: 7.1.x) kábelová prípojka zemná Cu 4*35 mm*mm Kód KS: 2224 Miestne elektrické a telekomunikačné rozvody a vedenia Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 610/30,1260 = 20,25 EUR/bm Počet káblov: 1 Rozpočtový ukazovateľ za jednotku navyše: 12,15 EUR/bm 13

14 Východisková hodnota: 48 bm*(20,25 EUR/bm+0*12,15 EUR/bm)*2,211* ,09 EUR Technický stav: 100 % - 44,00 % 56,00 % Technická hodnota: 56,00 % z 2 149,09 EUR 1 203,49 EUR spevnené plochy Začiatok užívania: 1990 Vek: = 22 r. Životnosť: 50 r. Opotrebenie: 22 * 100 / 50 = 44,00 % Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: 2,211 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: 1 Počet merných jednotiek: (75+75)*6+6*23+9*23 = 1245 m 2 ZP Kategória: 8. Spevnené plochy (JKSO 822 2,5) Bod: 8.3. Plochy s povrchom dláždeným - betónovým Položka: 8.3.h) Cestné panely hrúbky 150 mm - vrátane podklad. vrstiev Kód KS: 2111 Cestné komunikácie Kód KS2: 2112 Miestne komunikácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 630/30,1260 = 20,91 EUR/m 2 ZP Východisková hodnota: 1245 m 2 ZP*20,91 EUR/m 2 ZP*2,211* ,85 EUR Technický stav: 100 % - 44,00 % 56,00 % Technická hodnota: 56,00 % z ,85 EUR ,96 EUR 2.4 REKAPITULÁCIA VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY Názov Východisková hodnota Technická hodnota Výrobná hala, s.č.4379, p.č.4910/ ,21 EUR ,61 EUR Sklad, s.č.9328, p.č.4910/ ,78 EUR ,84 EUR Vonkajšie úpravy vodovodná prípojka 3 241,15 EUR 1 815,04 EUR vodomerná šachta 3 373,15 EUR 1 888,96 EUR kanalizačná prípojka 3 852,84 EUR 2 157,59 EUR žumpa 5 724,54 EUR 3 205,74 EUR elektroprípojka nn 2 149,09 EUR 1 203,49 EUR spevnené plochy ,85 EUR ,96 EUR Celkom ,62 EUR ,78 EUR Celkom: ,61 EUR ,23 EUR 14

15 3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY Analýza polohy nehnuteľnosti : Ohodnocované stavby sú súčasťou uzatvoreného oploteného areálu na ulici Lieskovská cesta vo Zvolene. V susedných areáloch sú situované ďalšie haly a budovy určené prevažne na skladovanie, prípadne ľahkú výrobu a služby a súvisiacu administratívu. Areál je dobre dopravne a komunikačne napojený na verejné štátne komunikácie a verejné inžinierske siete. Nachádza sa v okrajovej časti mesta v jeho priemyselnej zóne. Dostupná je všetka občianska vybavenosť okresného mesta, banky, úrady, vysoká škoda, nemocnica, divadlo, kompletná sieť obchodov a služieb. Analýza využitia nehnuteľností: Pôvodne sklad kníh bol v rámci rekonštrukcie prestavaný na prevádzkovú dielňu na výrobu plastových okien s príslušným administratívnym a sociálnym zázemím. Stavba nebola v čase obhliadky prevádzkovaná a užívaná. Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľností : Na liste vlastníctva sú zapísané záložné práva a exekučné záložné práva. 3.1 STAVBY METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE STAVBY POLOHOVOU DIFERENCIÁCIOU Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: 0,5 V priemernom koeficiente polohovej diferenciácie som zohľadnila reálnu situáciu na trhu s obdobnými nehnuteľnosťami v danom čase a mieste. Zohľadnila som vplyvy na predajnosť predmetných nehnuteľností a to typ stavby, polohu nehnuteľností, štandard ich prevedenia a celkový technický stav. Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy: I. trieda = 1,500 III. trieda % = (0,500+1,000) II. trieda = 1,000 Aritm. priemer I. a III. triedy III. trieda = 0,500 IV. trieda = 0,275 Aritm. priemer V. a III. triedy V. trieda = 0,050 III. trieda - 90 % = (0,500-0,450) Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie: 15

16 č. Popis Trieda Kpdi Váha Vi Výsledok Kpdi*Vi 1 Trh s nehnuteľnosťami IV. 0, ,5750 dopyt v porovnaní s ponukou je nižší 2 Poloha nehnuteľnosti v danej obci - vzťah k centru obce II. 1, ,0000 časti obce, mimo obchodného centra, hlavných ulíc a vybraných sídlisk 3 Súčasný technický stav nehnuteľností II. 1, ,0000 nehnuteľnosť nevyžaduje opravu, len bežnú údržbu 4 Prevládajúca zástavba v okolí nehnuteľnosti III. 0, ,5000 ľahká výroba a služby, bez negatívnych vplyvov na okolie a bez zvláštnych požiadaviek na dopravu a skladovanie 5 Príslušenstvo nehnuteľnosti III. 0, ,0000 bez dopadu na cenu nehnuteľnosti 6 Typ nehnuteľnosti I. 1, ,0000 veľmi priaznivý - Obchodný a prevádzkový objekt s parkoviskom a dvorom 7 Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti III. 0, ,5000 obmedzené pracovné možnosti v mieste, nezamestnanosť do 15 % 8 Skladba obyvateľstva v mieste stavby I. 1, ,0000 malá hustota obyvateľstva 9 Orientácia nehnuteľnosti k svetovým stranám III. 0, ,5000 orientácia hlavných miestností čiastočne vhodná a čiastočne nevhodná 10 Konfigurácia terénu I. 1, ,0000 rovinatý, alebo mierne svahovitý pozemok o sklone do 5% 11 Pripravenosť inžinierskych sietí v blízkosti stavby II. 1, ,0000 elektrická prípojka, vodovod, prípojka plynu, telefón 12 Doprava v okolí nehnuteľnosti II. 1, ,0000 železnica, autobus a miestna doprava 13 Obč. vybav.(úrady,škol.,zdrav.,obchody,služby,kultúra) II. 1, ,0000 okresný úrad, banka, súd, daňový úrad, stredná škola, poliklinika, kultúrne zariadenia, kompletná sieť obchodov a základné služby 14 Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí stavby V. 0, ,4000 žiadne prírodné útvary v bezprostrednom okolí 15 Kvalita život. prostr. v bezprostrednom okolí stavby II. 1, ,0000 bežný hluk a prašnosť od dopravy 16 Možnosti zmeny v zástavbe-územ.rozvoj,vplyv na nehnut. III. 0, ,0000 bez zmeny 16

17 17 Možnosti ďalšieho rozšírenia IV. 0, ,9250 rezerva plochy pre ďalšiu výstavbu 18 Dosahovanie výnosu z nehnuteľností III. 0, ,0000 bežný prenájom nehnuteľností 19 Názor znalca III. 0, ,0000 priemerná nehnuteľnosť Spolu ,40 Koeficient polohovej diferenciácie: 139,4/ 180 = 0,774 Všeobecná hodnota stavieb vypočítaná metódou polohovej diferenciácie: ,23 EUR * 0,774 = ,34 EUR KOMBINOVANÁ METÓDA VÝNOSOVÁ HODNOTA Pri výpočte výnosovej hodnoty som uvažovala s odhadovaným dosiahnuteľným nájomným podľa ponuky na realitných serveroch. V danej lokalite v danom čase možno považovať za dosiahnuteľné nájomné 3 eur/m 2 /mes pre výrobné a skladové priestory a 5 eur/m 2 /mes pre súvisiace administratívne priestory. Predpokladám, že uvažované nájomné je vzhľadom na štandard objektov a ich polohu primerané. Predpokladám že všetky náklady súvisiace s vlastníctvom nehnuteľností bude znášať nájomca ( daň z nehnuteľností, poistné ) a tiež bude znášať prevádzkové náklady ako vodné, plyn, elektrinu, odvoz odpadu a taktiež náklady na bežnú údržbu, takže som s nimi vo výpočte neuvažovala. Keďže uvažované dosiahnuteľné nájomné je za stavbu aj zastavaný pozemok spolu, hrubý výnos stavby som znížila o podiel pozemku na výnose. Z tohto podielu na výnose som vychádzala pri stanovení hrubého výnosu pozemku pri výpočte výnosovej hodnoty pozemku. Hrubý výnos Názov Výpočet MJ MJ Počet MJ kancelárske priestory Nájomné/MJ [EUR/MJ, rok] Nájomné spolu [EUR/MJ, rok] 11,35*22,25*0,8 m 2 202,03 60, ,80 výrobné priestory 42,90*22,25*0,8 m 2 763,62 36, ,32 skladové priestory 9,4*5,8*0,8 m 2 43,62 36, ,32 Hrubý výnos spolu: ,44 Podiel pozemku na dosahovaní výnosu 17

18 Názov Výpočet Spolu [EUR/rok] Podiel pozemku na výnose 10% z , ,24 Hrubý výnos stavby: , ,24 = ,20 EUR Odhad straty Názov Výpočet Spolu [EUR/rok] Odhad straty 10% z , ,42 Odčerpateľný zdroj Hrubý výnos stavby [EUR/rok] Náklady [EUR/rok] Odhad straty [ EUR/rok] Odčerpateľný zdroj [EUR] ,20 0, , ,78 Výpočet výnosovej hodnoty Doba kapitalizácie: Neobmedzená Zaťaženie daňou z príjmu: 2 % Základná úroková sadzba ECB: 0,75 % Miera rizika: 7,5 % Kapitalizačný úrokomer: k = (2 + 0,75 + 7,5) / 100 = 0,1025 Výnosová hodnota: HV = (OZ / k) = ,78 / = ,76 EUR KOMBINÁCIA TECHNICKEJ A VÝNOSOVEJ HODNOTY Technická hodnota stavieb: Výnosová hodnota: ,23 EUR ,76 EUR Rozdiel: (( , ,76)/ ,76)*100 % = 43,85 % Váha: Technická hodnota: b = 1 Váha: Výnosová hodnota: a = 5 Všeobecná hodnota vypočítaná kombinovanou metódou: a*hv + b*th VŠH S = a + b (5 * ,76) + (1 * ,23) VŠH S = = ,67 EUR

19 3.1.3 VÝBER VHODNEJ METÓDY Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH stavieb bola použitá metóda polohovej difer. VŠH stavieb = ,34 EUR 3.2 POZEMKY METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE POZEMKY POLOHOVOU DIFERENCIÁCIOU LV č.8638 Jedná sa o pozemky zastavané ohodnocovanou výrobnou halou a skladom a voľné nezastavané pozemky, ktoré sú súčasťou uzatvoreného oploteného areálu na Lieskovskej ceste v okresnom meste Zvolen. Areál je v zastavanom území obce v okrajovej priemyselnej zóne. Pozemky sú napojené na verejné inžinierske siete ( voda, plyn, elektrina ), kanalizácia je do žumpy, komunikačne sú dobre dostupné. V koeficiente povyšujúcich faktorov som zohľadnila, že bolo vydané stavebné povolenie na výstavbu novej haly na voľných nezastavaných pozemkoch. Parcela Druh pozemku Spolu výmera Podiel Výmera 4890/14 ostatná plocha 313,00 1/1 313,00 m /7 zastavaná plocha a nádvorie 2542,00 1/1 2542,00 m /8 zastavaná plocha a nádvorie 1222,00 1/1 1222,00 m /9 zastavaná plocha a nádvorie 54,00 1/1 54,00 m /10 zastavaná plocha a nádvorie 2858,00 1/1 2858,00 m 2 Spolu výmera 6989,00 m 2 Obec: Zvolen Východisková hodnota: 16,60 EUR/m 2 Označenie koeficientu Názov a hodnotenie Koeficient všeobecnej situácie: k S 4. obytné časti obcí a miest od do obyvateľov a časti rekreačných oblastí, centrá obcí do obyvateľov, obytné časti na predmestiach a priemyslové a poľnohospodárske oblasti miest do obyvateľov Hodnota koeficientu 1,10 19

20 Koeficient intenzity využitia: k V Koeficient dopravných vzťahov: k D 3. rodinné domy so štandardným vybavením, bežné bytové domy, bytové domy s nebytovými priestormi, nebytové stavby pre priemysel s bežným technickým vybavením 4. pozemky v tesnej blízkosti prostriedku hromadnej dopravy s dobrou úpravou ciest, cesta vlastným autom do centra (10 min), územie mesta Koeficient obchodnej a priemyselnej polohy: 1,00 1,00 k P 4. priemyselná poloha 1,00 Koeficient technickej infraštruktúry pozemku: k I Koeficient povyšujúcich faktorov: k Z Koeficient redukujúcich faktorov: 3. dobrá vybavenosť (napríklad: miestne rozvody vody, elektriny, zemného plynu) 1. pozemky určené územným plánom na vyššie využitie, než na aké slúžia v súčasnosti (napríklad nezastavané stavebné pozemky, zmena funkcie zóny sídla a pod.) 1,30 1,50 k R 1,00 Koeficient polohovej diferenciácie: 1,10*1,00*1,00*1,00*1,30*1,50*1,00=2,145 Jednotková hodnota pozemku: 2,1450 * 16,60 EUR/m 2 = 35,61 EUR/m 2 Všeobecná hodnota pozemku: 6 989,00 m 2 *35,61 EUR/m 2 = ,29 EUR VYHODNOTENIE Názov VŠH [EUR] parc. č. 4890/ ,93 parc. č. 4910/ ,62 parc. č. 4910/ ,42 parc. č. 4910/ ,94 parc. č. 4910/ ,38 Spolu , KOMBINOVANÁ METÓDA POZEMKY VÝNOSOVOU METÓDOU LV č.8638 Všeobecnú hodnotu ročného nájmu pozemku som určila podľa vyhl.č.492/2004 Z.z. v platnom znení, odseku G. 20

21 Parcela Druh pozemku Spolu výmera Podiel Výmera 4890/14 ostatná plocha 313,00 1/1 313,00 m /7 zastavaná plocha a nádvorie 2542,00 1/1 2542,00 m /8 zastavaná plocha a nádvorie 1222,00 1/1 1222,00 m /9 zastavaná plocha a nádvorie 54,00 1/1 54,00 m /10 zastavaná plocha a nádvorie 2858,00 1/1 2858,00 m 2 Spolu výmera 6989,00 m 2 Základné údaje Doba kapitalizácie: Neobmedzená ÚROKOVÁ MIERA: Zaťaženie daňou z príjmu: 2 % Základná úroková sadzba ECB: 0,75 % Miera rizika: 7,5 % Hrubý výnos Názov parc.č.4910/8 a parc.č.4910/9 zastavané stavbami ( 10% z HV stavieb ) parc.č.4890/14, parc.č.4910/7 a parc.č.4910/10 Výpočet MJ MJ Počet MJ Nájomné/MJ [EUR] Nájomné spolu [EUR] m ,00 3, ,65 m ,00 3, ,93 Hrubý výnos spolu: ,58 EUR/rok Disponibilný výnos Rok Hrubý výnos [EUR] Náklady [EUR] Disponibilný výnos [EUR] Všetky ,58 0, ,58 Výpočet výnosovej hodnoty Kapitalizačný úrokomer: k = (0,75+7,5+2) / 100 = 0,1025 HV = (OZ / k) Výnosová hodnota: ,58 EUR / 0,1025 = ,22 EUR 21

22 VYHODNOTENIE Názov VŠH [EUR] parc. č. 4890/ ,32 parc. č. 4910/ ,05 parc. č. 4910/ ,69 parc. č. 4910/ ,44 parc. č. 4910/ ,73 Spolu , VÝBER VHODNEJ METÓDY Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH pozemkov bola použitá metóda polohovej difer. VŠH pozemkov = ,29 EUR 22

23 III. ZÁVER 1. VŠEOBECNÁ HODNOTA Všeobecná hodnota je výsledná objektivizovaná hodnota nehnuteľností a stavieb, ktorá je znaleckým odhadom ich najpravdepodobnejšej ceny ku dňu ohodnotenia, ktorú by mali tieto dosiahnuť na trhu v podmienkach voľnej súťaže, pri poctivom predaji, keď kupujúci aj predávajúci budú konať s patričnou informovanosťou i opatrnosťou a s predpokladom, že cena nie je ovplyvnená neprimeranou pohnútkou. Pre výpočet všeobecnej hodnoty som použila metódu polohovej diferenciácie, kombinovanú a výnosovú metódu. Porovnávacia metóda stanovenia všeobecnej hodnoty je vylúčená z dôvodu nedostatku preukázateľných hodnoverných podkladov. Rekapitulácia : Názov Všeobecná hodnota a) Vypočítaná kombinovanou a výnosovou metódou: Všeobecná hodnota stavieb: ,67 EUR Všeobecná hodnota pozemkov: ,22 EUR b) Vypočítaná polohovou diferenciáciou: Všeobecná hodnota stavieb: Všeobecná hodnota pozemkov: ,34 EUR ,29 EUR Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH stavieb bola použitá metóda polohovej diferenciácie. Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH pozemkov bola použitá metóda polohovej diferenciácie. 2. REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY Názov STAVBY Všeobecná hodnota [EUR] Výrobná hala, s.č.4379, p.č.4910/ ,09 Sklad, s.č.9328, p.č.4910/ ,33 Vonkajšie úpravy vodovodná prípojka 1 404,84 vodomerná šachta 1 462,06 kanalizačná prípojka 1 669,97 žumpa 2 481,24 elektroprípojka nn 931,50 spevnené plochy ,31 Spolu ,93 23

24 POZEMKY LV č parc. č. 4890/14 (313 m 2 ) ,93 LV č parc. č. 4910/7 (2 542 m 2 ) ,62 LV č parc. č. 4910/8 (1 222 m 2 ) ,42 LV č parc. č. 4910/9 (54 m 2 ) 1 922,94 LV č parc. č. 4910/10 (2 858 m 2 ) ,38 Spolu pozemky (6989,00 m 2 ) ,29 Spolu VŠH ,63 Zaokrúhlene ,00 Slovom: Šesťstojedenásťtisíc Eur 3. MIMORIADNE RIZIKÁ Na liste vlastníctva sú na predmetné nehnuteľnosti zapísané záložné práva a exekučné záložné práva. Tieto nie sú zohľadnené vo výslednej všeobecnej hodnote. V Bratislave, dňa Ing. Katarína Badalíková 24

25 IV. PRÍLOHY - výpis z katastra nehnuteľností, výpis z listu vlastníctva č.8638 zo dňa , vytvorený cez katastrálny portál - informatívna kópia z mapy k.ú. Zvolen parcely registra "C" zo dňa , vytvorená cez katastrálny portál - koordinačná situácia ( návrh už aj s plánovanou novostavbou ďalšej výrobnej haly ) - pôdorys a rez A-A existujúcej výrobnej haly - pohľady existujúcej výrobnej haly - rozmerový nákres skladu - obdobné porovnateľné ponúkané nehnuteľnosti na predaj a prenájom - fotodokumentácia 25

26 V. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudok som vypracovala ako znalkyňa zapísaná v zozname znalcov, tlmočníkov a prekladateľov, ktorý vedie Ministerstvo spravodlivosti Slovenskej republiky pre odbor stavebníctvo a odvetvia Pozemné stavby a Odhad hodnoty nehnuteľností, evidenčné číslo znalca Znalecký úkon je zapísaný pod poradovým číslom 95/2012 Znaleckého denníka č.5. Znalecký úkon a vzniknuté náklady účtujem podľa vyúčtovania na základe priloženého dokladu č.95/2012. Ing. Katarína Badalíková 26