odvetvie Projektovanie v stavebníctve odvetvie Odhad hodnoty nehnuteľností

Transkript

1 Ing. Juraj SEDLÁČEK Záhradná 8, Trenčín, tel.č.: Znalec v odbore stavebníctvo, odvetvie Vodohospodárske stavby odvetvie Projektovanie v stavebníctve odvetvie Odhad hodnoty nehnuteľností ZNALECKÝ POSUDOK č.153/2018 určenie všeobecnej hodnoty reštaurácie s.č.451, LV č.1260 k.ú. Dolný Hričov a rozostavanej stavby - apartmánový dom na parc.č.1091/27, LV č.1260 k.ú. Dolný Hričov s príslušenstvom a pozemkov parc.č.1091/26, 1091/27, 1091/28, 1096, 1099/39 a 1101/33 LV č.1260, k.ú. Dolný Hričov, za účelom dobrovoľnej dražby podľa zákona 527/2002 Z.z. Objednávateľ : Dom Dražieb s.r.o., Podzámska 7, Hlohovec Číslo spisu (objednávky) : DDHC 009/2018, zo dňa Počet strán (z toho príloh) : 51(29 ) Počet vyhotovení : 5 Počet odovzdaných vyhotovení : 4 V Trenčíne

2 I. ÚVODNÁ ČASŤ 1. Úloha znalca: Určenie všeobecnej hodnoty reštaurácie s.č.451, LV č.1260 k.ú. Dolný Hričov a rozostavanej stavby - apartmánový dom na parc.č.1091/27, LV č.1260 k.ú. Dolný Hričov s príslušenstvom a pozemkov parc.č.1091/26, 1091/27, 1091/28, 1096, 1099/39 a 1101/33 LV č.1260, k.ú. Dolný Hričov, za účelom dobrovoľnej dražby podľa zákona 527/2002 Z.z., podľa Vyhlášky MS SR č. č. 492/2004 Z.z. v znení neskorších predpisov. 2. Dátum vyžiadania posudku: Dátum, ku ktorému je vypracovaný posudok : Dátum, ku ktorému sa nehnuteľnosť alebo stavba ohodnocuje (rozhodujúci na zistenie stavebnotechnického stavu): Podklady na vypracovanie posudku : 5.1 Dodané zadávateľom : - Objednávka DDHC 009/2018, zo dňa kópia - Znalecký posudok č.17/2007 (Ing. Júlia SÝKOROVÁ) - originál - Znalecký posudok č.103/2017 (Ing. František ORSÁG) - elektronická verzia bez príloh 5.2 Získané znalcom : - Výpis z katastra nehnuteľností, z listu vlastníctva č. 1260, k.ú. Dolný Hričov, zo dňa kópia z katasterportálu - Kópia z katastrálnej mapy, zo dňa kópia z katasterportálu - Informácia o obci Dolný Hričov Fotodokumentácia exteriéru ohodnocovaných nehnuteľností 6. Použitý právny predpis: Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty v znení neskorších predpisov 7. Ďalšie použité právne predpisy a literatúra: Zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 490/2004 Z.z. ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov STN Výpočet obostavaného priestoru pozemných stavebných objektov. Zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku, v znení neskorších predpisov. Vyhláška Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky č. 461/2009 Z.z., ktorou sa vykonáva zákon NR SR o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v znení neskorších predpisov. Vyhláška Federálneho štatistického úradu č. 124/1980 Zb. o jednotnej klasifikácii stavebných objektov a stavebných prác výrobnej povahy Opatrenie Štatistického úradu Slovenskej republiky č. 128/2000 Z.z., ktorým sa vyhlasuje Klasifikácia stavieb. Zákon NR SR č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov. Marián Vyparina a kol. - Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, Žilinská univerzita v EDIS, 2001, ISBN Osobitné požiadavky zadávateľa: Vzhľadom na skutočnosť, že vlastník nehnuteľnosti neumožnil obhliadku ohodnocovaných objektov v riadnom termíne ( ), zadávavateľ posudku požaduje v zmysle 12, ods.3 zákona č.527/2002 Z.z. spracovať znalecký posudok na základe dostupných podkladov, ktoré boli znalcovi poskytnuté. 9. Právny úkon, na ktorý sa má znalecký posudok použiť: Dobrovoľná dražba podľa zákona 527/2002 Z.z. Strana 2

3 II. POSUDOK 1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE a) Výber použitej metódy: Pri ohodnotení boli použité metodické postupy uvedené v prílohe č. 3 vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v platnom znení. Zdôvodnenie výberu použitej metódy na stanovenie všeobecnej hodnoty: Použitá je metóda polohovej diferenciácie. Použitie kombinovanej metódy na stanovenie všeobecnej hodnoty nie je možné, pretože nehnuteľnosť nie je vzhľadom na súčasný prevádzkovo - technický stav schopná dosahovať primeraný výnos formou prenájmu tak, aby bolo možné vykonať kombináciu. Porovnávacia metóda stanovenia všeobecnej hodnoty je vylúčená z dôvodu nedostatku podkladov pre danú lokalitu. Použité rozpočtové ukazovatele na stanovenie východiskovej hodnoty stavieb: Použité sú rozpočtové ukazovatele publikované v Metodike výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb (ISBN ). Koeficient cenovej úrovne je podľa posledných známych štatistických údajov vydaných ŠU SR platných pre 2. štvrťrok b) Vlastnícke a evidenčné údaje: List vlastníctva č.1260 kópia z katasterportálu A. Majetková podstata: Parcely registra "C" evidované na katastrálnej mape parc.č.1091/26 Zastavané plochy a nádvoria o výmere 568 m2 parc.č.1091/27 Zastavané plochy a nádvoria o výmere 243 m2 parc.č.1091/28 Zastavané plochy a nádvoria o výmere 7321 m2 parc.č.1096 Ostatné plochy o výmere 3452 m2 parc.č.1099/39 Trvalé trávne porasty o výmere 3665 m2 parc.č.1101/33 Ostatné plochy o výmere 2032 m2 Stavby Reštaurácia s.č.451 na parc.č.1091/26 Rozost. stavba - apartmánový dom na parc.č.1091/27 B. Vlastníci a iné oprávnené osoby: Účastník právneho vzťahu: Vlastník 1 TRNOVCOVÁ Andrea r. TRNOVCOVÁ, Ing., Na Plzák 450/1, Dolný Hričov, PSČ , SR Dát.nar.: Spoluvlastnícky podiel: 1/1 Poznámka: viď. Príloha č.2 C. Ťarchy: viď. Príloha č.2 c) Údaje o obhliadke predmetu posúdenia: Riadna obhliadka bola zvolaná spoločnosťou Dom Dražieb s.r.o. Hlohovec na deň o hod. v priestoroch ohodnocovaných nehnuteľností. Znalec sa v určenú hodinu dostavil ku vstupu do areálu od hlavnej cesty. Závora bola zatvorená. Keďže sa pred závorou nikto nenachádzal, znalec vošiel do areálu penziónu k objektu reštaurácie s.č.451. Ani tu sa nikto nenachádzal. Následne znalec zabezpečil fotodokumentáciu exteriéru ohodnocovaných nehnuteľností a keďže sa do hod v areáli nikto neobjavil, znalec o hod obhliadku ukončil. O neúspešnom priebehu obhliadky znalec informoval objednávateľa posudku. Vzhľadom na skutočnosť, že technickou vadou na pamäťovej karte fotoaparátu znalec prišiel o fotodokumentáciu z obhliadky dňa , pokúsil sa znalec telefonicky zorganizovať dodatočnú obhliadku nehnuteľnosti (tel. č. na vlastníčku dodané objednávateľom posudku: ), za účelom zabezpečenia fotodokumentácie, čo sa však nepodarilo. Ukázalo sa, že vyššie uvedené telef. číslo nepatrí vlastníčke nehnuteľnosti. Preto sa znalec dňa o hod dostavil na miesto, kde sa nachádzajú ohodnocované nehnuteľnosti a zabezpečil dodatočne fotodokumentáciu exteriéru ohodnocovaných nehnuteľností. Ani počas tejto dodatočnej obhliadky sa v areáli nikto nenachádzal. Strana 3

4 Fotodokumentácia súčasného stavu exteriéru ohodnocovaných nehnuteľností vyhotovená znalcom počas obhliadky dňa d) Technická dokumentácia: Znalcovi bola predložená technická dokumentácia ohodnocovaných nehnuteľností, ktorá je súčasťou Znaleckého posudku č.17/2007 (Ing. Júlia SÝKOROVÁ). Vzhľadom na skutočnosť, že znalcovi nebolo umožnené vykonať obhliadku domu, nebolo možné porovnať predložený pôdorys so skutočnosťou. Vek jednotlivých častí rodinného domu a príslušenstva je stanovený na základe údajov zo Znaleckého posudku č.103/2017 (Ing. Frantiček ORSÁG). e) Údaje katastra nehnuteľností: Poskytnuté, prípadne znalcom získané údaje z katastra nehnuteľností boli porovnané so skutočným stavom. Neboli zistené žiadne významné rozdiely medzi právnym stavom v katastri nehnuteľností a stavom zisteným pri obhliadke exteriéru nehnuteľnosti. f) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré sú predmetom ohodnotenia: - Reštaurácia s.č Apartmánový dom na parc.č.1091/27 - Vonkajšie úpravy - Vodovodná prípojka (parc.č.1091/28, 1096) - Vodojem (parc.č.1101/33) - Kanalizačná prípojka (parc.č.1091/28, 1096) - Kanalizačné revízne šachty (parc.č.1091/28, 1096) - ČOV (parc.č.1101/33) - Prípojka NN (parc.č.1091/28, 1096) - Premostenie (parc.č.1096) - Spevnené plochy (parc.č.1091/16, 1092/4, 1096) - Pozemok - parc.č.1091/26 - parc.č.1091/27 - parc.č.1091/28 - parc.č parc.č.1099/39 - parc.č.1101/33 g) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré nie sú predmetom ohodnotenia: Nie sú 2. VÝPOČET TECHNICKEJ HODNOTY 2.1 BYTOVÉ A NEBYTOVÉ BUDOVY (HALY) Reštaurácia s.č.451 POPIS STAVBY Objekt reštaurácia s.č.451 sa nachádza v extraviláne obce Dolný Hričov v blízkosti MK Na Plzák, severovýchodne od centra obce. Vzdialenosť do centra obce je cca 1500 m, vzdialenosť do krajského mesta Žilina je cca 9,0 km. Objekt je súčasťou agroturistického rekreačného areálu. Počas obhliadky bol objekt dlhodobo nevyužívaný. V zmysle Klasifikácie stavieb zatrieďujem objekt do KS 1212 Ostatné ubytovacie zariadenia pre krátkodobé pobyty. Vzhľadom na skutočnosť, že objekt nebol znalcovi sprístupnený, uvažuje pre potreby vyčíslenia východiskovej hodnoty znalec vybavenie objektu tak ako je uvedené v Znaleckom posudku č.103/2017 (Ing. František ORSÁG). Popis objektu v zmysle Znaleckého posudku č.103/2017 (Ing. František ORSÁG): Strana 4

5 Objekt "Reštaurácie a apartmánov" s.č. 451, je situovaný na parcele číslo 1091/26, jedná sa o nepodpivničený murovaný objekt budova reštaurácie s ubytovacími kapacitami v podkroví a bazénom pri reštaurácii, so sedlovou strechou s oblúkovými vikiermi. Stavba v k.ú. Dolný Hričov okres Žilina slúži ako reštaurácia s ubytovaním. Postavený a daný do užívania v roku Z dispozičného hľadiska je objekt tvorený na prízemí - nachádzajú sa tu skladové priestory, sociálne zariadenia a šatne, bazén, kuchyňa, kotolňa, reštaurácia s barom, terasa, vstupná hala, sociálne zariadenia, schody do podkrovia. V podkroví, ktoré slúži ako ubytovacia časť pre návštevníkov, sa nachádza deväť samostatných ubytovacích buniek so samostatným sociálnymi zariadeniami, spoločná chodba a sklad pre upratovačky. Základy presných tvaroviek Ypor hr. do 450 mm, vnútorné priečky z presných tvaroviek Ypor hr mm. Stropná tvoria základové pásy s vodorovnou izoláciou proti vlhkosti. Nosná konštrukcia je murovaná z konštrukcia nad prízemím je železobetónový monolitický, s rovným omietnutým podhľadom, v priestoroch reštaurácie s baromi so zníženým kazetovým podhľadom, v podkroví je strop drevený sendvičový s čiastočne rovným a čiastočne šikmým sadrokartónovým omietaným podhľadom.. Zastrešenie tvorí sedlová strecha s oblúkovými vikiermi, krytina z trapézového plechu s akrylátovou úpravou. Klampiarske konštrukcie strechy sú úplné z eloxovaného plechu. Fasáda na objekte je zateplená polystyrénom hr. 10 cm a povrchová úprava z akrylátových omietok, sokel je obložený umelým kameňom. Úpravy vnútornýchpovrchov tvorí prevážne vápenná hladká omietka, v sociálnych zariadeniach, kuchyni, baroch je keramický obklad stien. Podlahy na prízemí sú v prevažnej časti tvorené keramickou dlažbou, kotolňa, v podkroví sú v izbách a na chodbe lepené koberce na cementovom potere, v sociálnych zariadeniach je keramická dlažba. Okná v celom objekte sú plastové zdvojené s izolačným dvojsklom a plastovými. Dvere v celom pbjekte sú prevažne drevené dyhované hladké, vonkajšie dvere sú plastové s izolačným dvojsklom, dvere medzi reštauráciou a vstupnou halou sú protipožiarne. Schody do podkrovia sú železobetónové s keramickým obkladom nástupníc a podstupníc. Vykurovanie je riešené ústredné, riešené splyňovacím kotlom, vyhotovený je rozvod teplej a studenej vody. Zdrojom teplej vody sú elektrické zásobníky TÚV v kotolni. Elektroinštalácia je svetelná aj motorická, vyhotovený je telefónny ISDN rozvod s vlastnou ústredňou a samostatnými linkami v jednotlivých izbách s možnosťou napojenia na internet, televízny satelitný rozvod, rozvod vzduchotechniky na prízemí v reštaurácii a kuchyni s možnosťou odsávania a cirkuláciou vzduchu. Spoločné sociálne zariadenia sú vybavené senzormi pohybu, vrátane vodovodných batérii, každá izba v podkroví je vybavená sprchovacím kútom, záchodom a keramickým umývadlom,. Vzhľadom k celkovému technickému stavu v čase vykonania obhliadky, použitých materiálov a vykonávanej údržbe, predpokladaná životnosť objektu je stanovená na 100 rokov. Ďalšie vyhotovenia stavebno-technických konštrukcií sú zohľadnené v tabuľke na výpočet východiskovej hodnoty a zdokumentované v prílohe znaleckého posudku vo fotodokumentácií. Ak sú niektoré konštrukcie a vybavenie vyskytujú v inom prevedení a vyhotovení, sú ohodnotené hodnotou podľa najbližšieho porovnávateľného prevedenia resp. vyhotovenia. OBSTAVANÝ PRIESTOR STAVBY Výpočet Obstavaný priestor [m 3 ] Oz: (16,40*13,70+20,45*14,20)*0,25 128,77 Ov: (16,40*13,70*3,15)+(20,45*14,20*3,35)+20,90*14,20*2, ,27 Ot: (16,40*2,70/2*13,25)+(20,90*4,15/2*14,20) 909,17 Od (strešné vikiere): (5,60*16,00*1,40)/6*2 41,81 Od (bazén): 8,00*4,50*1,40 50,40 Od (previs strechy): (1,20*3,25/2*13,70*2,0)+(1,20*3,25/2*20,45)+(2,20*3,00/2*20,45) 160,79 Obstavaný priestor stavby celkom 3 734,21 STANOVENIE VÝCHODISKOVEJ HODNOTY NA MERNÚ JEDNOTKU Zatriedenie stavby: JKSO: budovy hotelov a motelov KS: 1211 Hotelové budovy Rozpočtový ukazovateľ: RU = / 30,1260 = 93,74 EUR/m 3 Koeficient konštrukcie: k K = 0,939 (murovaná z tehál, tvárnic, blokov) Strana 5

6 Výpočet koeficientu vplyvu zastavanej plochy a konštrukčnej výšky objektu Podlažie Číslo Výpočet ZP ZP [m 2 ] Repr. Výpočet výšky (h) h [m] Nadzemné 1 16,40*13,70+20,45*14,20 515,07 Repr. (3,15+3,35)/2 3,25 Podkrovné 1 20,90*14,20 296,78 Repr. 2,57 2,57 Priemerná zastavaná plocha: (515, ,78) / 2 = 405,93 m 2 Priemerná výška podlaží: (515,07 * 3, ,78 * 2,57) / (515, ,78) = 3,00 m Koeficient vplyvu zastavanej plochy objektu: k ZP = 0,92 + (24 / 405,93) = 0,9791 Koeficient vplyvu konštrukčnej výšky podlaží objektu: k VP = 0,30 + (2,10 / 3) = 1,0000 Výpočet koeficientu vplyvu vybavenia objektu Číslo Názov Konštrukcie podľa RU Cenový podiel RU [%] cpi Koef. štand. ksi Úprava podielu cpi * ksi Cenový podiel hodnotenej stavby [%] 1 Základy vrát. zemných prác 6,00 1,00 6,00 5,64 2 Zvislé konštrukcie 15,00 1,00 15,00 14,09 3 Stropy 8,00 1,00 8,00 7,52 4 Zastrešenie bez krytiny 6,00 1,20 7,20 6,76 5 Krytina strechy 3,00 1,10 3,30 3,10 6 Klampiarske konštrukcie 1,00 1,05 1,05 0,99 7 Úpravy vnútorných povrchov 7,00 1,10 7,70 7,23 8 Úpravy vonkajších povrchov 3,00 1,15 3,45 3,24 9 Vnútorné keramické obklady 3,00 1,10 3,30 3,10 10 Schody 3,00 1,10 3,30 3,10 11 Dvere 4,00 1,10 4,40 4,13 12 Vráta 0,00 1,00 0,00 0,00 13 Okná 6,00 1,15 6,90 6,48 14 Povrchy podláh 3,00 1,15 3,45 3,24 15 Vykurovanie 5,00 1,30 6,50 6,11 16 Elektroinštalácia 6,00 1,05 6,30 5,92 17 Bleskozvod 1,00 0,85 0,85 0,80 18 Vnútorný vodovod 3,00 1,10 3,30 3,10 19 Vnútorná kanalizácia 3,00 1,05 3,15 2,96 20 Vnútorný plynovod 1,00 0,00 0,00 0,00 21 Ohrev teplej vody 2,00 1,00 2,00 1,88 22 Vybavenie kuchýň 2,00 1,05 2,10 1,97 23 Hygienické zariadenia a WC 4,00 1,20 4,80 4,51 24 Výťahy 1,00 0,00 0,00 0,00 25 Ostatné 4,00 1,10 4,40 4,13 Spolu 100,00 106,45 100,00 Koeficient vplyvu vybavenosti: k V = 106,45 / 100 = 1,0645 Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,458 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 Východisková hodnota na MJ: VH = RU * k CU * k V * k ZP * k VP * k K * k M [Eur/m 3 ] VH = 93,74 EUR/m 3 * 2,458 * 1,0645 * 0,9791 * 1,0000 * 0,939 * 0,95 VH = 214,2243 EUR/m 3 Strana 6

7 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Reštaurácia s.č ,00 90,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [EUR] Východisková hodnota 214,2243 EUR/m 3 * 3734,21 m ,52 Technická hodnota 90,00 % z ,52 EUR , Apartmánový dom na parc.č.1091/27 POPIS STAVBY Objekt apartmánového domu sa nachádza v extraviláne obce Dolný Hričov v blízkosti MK Na Plzák, severovýchodne od centra obce. Vzdialenosť do centra obce je cca 1500 m, vzdialenosť do krajského mesta Žilina je cca 9,0 km. Objekt je súčasťou agroturistického rekreačného areálu. Počas obhliadky bol objekt dlhodobo nevyužívaný. V zmysle Klasifikácie stavieb zatrieďujem objekt do KS 1212 Ostatné ubytovacie zariadenia pre krátkodobé pobyty. Vzhľadom na skutočnosť, že objekt nebol znalcovi sprístupnený, uvažuje pre potreby vyčíslenia východiskovej hodnoty znalec vybavenie objektu tak ako je uvedené v Znaleckom posudku č.103/2017 (Ing. František ORSÁG). Výnimku tvoria konštrukčné diely viditeľné z exteriéru, ktoré sú započítané podľa skutočne zisteného stavu. Popis objektu v zmysle Znaleckého posudku č.103/2017 (Ing. František ORSÁG): Objekt "Apartmánovy dom" rozostavaná stavba je situovaný na parcele číslo 1091/27, jedná sa o nepodpivničený murovaný objekt s ubytovacími kapacitami v podkroví a príslušenstvom na prízemí, so sedlovou strechou s oblúkovými vikiermi. Stavba v k.ú. Dolný Hričov okres Žilina. Postavený na základe právoplatného stavebného povolenia z roku Z dispozičného hľadiska je objekt tvorený na prízemí - apartmány a príslušenstvo, schody do podkrovia. V podkroví, ktoré bude slúžiť ako ubytovacia časť pre návštevníkov, sa nachádza šesť rozostavaných samostatných ubytovacích buniek so samostatným sociálnymi zariadeniami, spoločná chodba a sklad pre upratovačky. Základy tvoria základové pásy s vodorovnou izoláciou proti vlhkosti. Nosná konštrukcia je murovaná z pálených tvaroviek SETA hr. do 450 mm, vnútorné priečky z pálených tvaroviek SETA hr mm. Stropná konštrukcia nad prízemím je železobetónový monolitický, s rovným podhľadom, v podkroví je strop drevený. Zastrešenie tvorí sedlová strecha s oblúkovými vikiermi, krytina z trapézového plechu s akrylátovou úpravou. Klampiarske konštrukcie strechy z eloxovaného plechu. Fasáda na objekte nevyhotovená. Úpravy vnútorných povrchov nevyhotovené. Podlahy nevyhotovené. Okná v celom objekte sú plastové zdvojené s izolačným dvojsklom a plastovými. Dvere nevyhotovené. Schody do podkrovia sú železobetónové bez povrchovej úpravy nástupníc. Vykurovanie nie je vyhotovené. Elektroinštalácia nevyhotovená. Ojekt bez vybavenia. Vzhľadom k celkovému technickému stavu v čase vykonania obhliadky, použitých materiálov, predpokladaná životnosť objektu je stanovená na 100 rokov. Ďalšie vyhotovenia stavebno-technických konštrukcií sú zohľadnené v tabuľke na výpočet východiskovej hodnoty a zdokumentované v prílohe znaleckého posudku vo fotodokumentácií. Ak sú niektoré konštrukcie a vybavenie vyskytujú v inom prevedení a vyhotovení, sú ohodnotené hodnotou podľa najbližšieho porovnávateľného prevedenia resp. vyhotovenia. Pri obhliadke exteriéru bolo zistené, že fasáda objektu je prakticky dohotovená. Strana 7

8 OBSTAVANÝ PRIESTOR STAVBY Výpočet Obstavaný priestor [m 3 ] Oz: (20,00*10,00+5,20*4,95)*0,25 56,44 Ov: (20,00*10,00*2,68)+(5,20*4,95*2,55)+(20,00*10,00*2,57) 1 115,64 Ot: (20,00*3,52/2*10,00)+(5,20*1,45/2*4,95)+(4,95*12*1,45)/6*2 399,37 Od: (1,20*3,00/2*20,00*2)+(1,50*2,20/2*4,50)+(1,50*2,20/2*4,70) 87,18 Obstavaný priestor stavby celkom 1 658,63 STANOVENIE VÝCHODISKOVEJ HODNOTY NA MERNÚ JEDNOTKU Zatriedenie stavby: JKSO: budovy pre spoločnú rekreáciu KS: 1212 Ostatné ubytovacie zariadenia na krátkodobé pobyty Rozpočtový ukazovateľ: RU = / 30,1260 = 93,74 EUR/m 3 Koeficient konštrukcie: k K = 0,939 (murovaná z tehál, tvárnic, blokov) Výpočet koeficientu vplyvu zastavanej plochy a konštrukčnej výšky objektu Podlažie Číslo Výpočet ZP ZP [m 2 ] Repr. Výpočet výšky (h) h [m] Nadzemné 1 20,00*10,00+5,20*4,95 225,74 Repr. 2,68 2,68 Podkrovné 1 20,00*10, Repr. 2,57 2,57 Priemerná zastavaná plocha: (225, ) / 2 = 212,87 m 2 Priemerná výška podlaží: (225,74 * 2, * 2,57) / (225, ) = 2,63 m Koeficient vplyvu zastavanej plochy objektu: k ZP = 0,92 + (24 / 212,87) = 1,0327 Koeficient vplyvu konštrukčnej výšky podlaží objektu: k VP = 0,30 + (2,10 / 2,63) = 1,0985 Výpočet koeficientu vplyvu vybavenia objektu Číslo Názov Konštrukcie podľa RU Cenový podiel RU [%] cpi Koef. štand. ksi Úprava podielu cpi * ksi Cenový podiel hodnotenej stavby [%] Dokonč. [%] Výsledný podiel prvku na dokonč. [%] 1 Základy vrát. zemných prác 6,00 1,00 6,00 5, ,71 2 Zvislé konštrukcie 15,00 1,00 15,00 14, ,26 3 Stropy 8,00 1,05 8,40 7, ,99 4 Zastrešenie bez krytiny 6,00 1,10 6,60 6, ,28 5 Krytina strechy 3,00 1,15 3,45 3, ,28 6 Klampiarske konštrukcie 1,00 1,05 1,05 1, ,90 7 Úpravy vnútorných povrchov 7,00 1,05 7,35 6,99 0 0,00 8 Úpravy vonkajších povrchov 3,00 1,15 3,45 3, ,95 9 Vnútorné keramické obklady 3,00 1,20 3,60 3,43 0 0,00 10 Schody 3,00 1,10 3,30 3, ,26 11 Dvere 4,00 1,05 4,20 4, ,40 12 Vráta 0,00 1,00 0,00 0,00 0 0,00 13 Okná 6,00 1,15 6,90 6, ,91 14 Povrchy podláh 3,00 1,05 3,15 3,00 0 0,00 15 Vykurovanie 5,00 1,00 5,00 4,76 0 0,00 Strana 8

9 16 Elektroinštalácia 6,00 1,00 6,00 5, ,14 17 Bleskozvod 1,00 0,85 0,85 0,81 0 0,00 18 Vnútorný vodovod 3,00 1,15 3,45 3, ,62 19 Vnútorná kanalizácia 3,00 1,05 3,15 3, ,55 20 Vnútorný plynovod 1,00 0,00 0,00 0,00 0 0,00 21 Ohrev teplej vody 2,00 1,00 2,00 1,90 0 0,00 22 Vybavenie kuchýň 2,00 1,00 2,00 1,90 0 0,00 23 Hygienické zariadenia a WC 4,00 1,10 4,40 4,19 0 0,00 24 Výťahy 1,00 1,00 1,00 0,95 0 0,00 25 Ostatné 4,00 1,20 4,80 4,57 0 0,00 Spolu 100,00 105,10 100,00 55,26 Rozostavanosť stavby: 55,26 % Nedokončenosť stavby: 44,74 % Koeficient vplyvu vybavenosti: k V = 105,10 / 100 = 1,0510 Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,458 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 Východisková hodnota na MJ: VH = RU * k CU * k V * k ZP * k VP * k K * k M [Eur/m 3 ] VH = 93,74 EUR/m 3 * 2,458 * 1,0510 * 1,0327 * 1,0985 * 0,939 * 0,95 VH = 245,0603 EUR/m 3 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Apartmánový dom na parc.č.1091/ ,00 90,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [EUR] Východisková hodnota dokončenej stavby 1658,63 m 3 * 245,0603 EUR/m ,37 Nedokončenosť -44,74 % z , ,16 Východisková hodnota ,21 Technická hodnota 90,00 % z ,21 EUR ,99 Dokončenosť stavby: ( ,21EUR / ,37EUR) * 100 % = 55,26 % Strana 9

10 2.2 VONKAJŠIE ÚPRAVY Vodovodná prípojka Vzhľadom na skutočnosť, že objekt nebol znalcovi sprístupnený, uvažuje pre potreby vyčíslenia východiskovej hodnoty znalec vybavenie objektu tak, ako je uvedené v Znaleckom posudku č.103/2017 (Ing. František ORSÁG). Popis v zmysle Znaleckého posudku č.103/2017 (Ing. František ORSÁG): Prípojka vody z vodojemu do objektu, DN 63 mm, v dĺžke 417 m, vybudovaná v roku ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 1. Vodovod (JKSO 827 1) Bod: 1.1. Vodovodné prípojky a rády PVC Položka: 1.1.c) Prípojka vody DN 50 mm, vrátane navŕtavacieho pásu Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 1320/30,1260 = 43,82 EUR/bm Počet merných jednotiek: 417 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,458 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Vodovodná prípojka ,00 74,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [EUR] Východisková hodnota 417 bm * 43,82 EUR/bm * 2,458 * 0, ,14 Technická hodnota 74,00 % z ,14 EUR , Vodojem Vzhľadom na skutočnosť, že objekt nebol znalcovi sprístupnený, uvažuje pre potreby vyčíslenia východiskovej hodnoty znalec vybavenie objektu tak, ako je uvedené v Znaleckom posudku č.103/2017 (Ing. František ORSÁG). Popis v zmysle Znaleckého posudku č.103/2017 (Ing. František ORSÁG): Vodojem pozostávajúci z dvoch nádrží z plastu zabudovaných v betónovom ochrannom plášti, vybudovaný v roku ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 1. Vodovod (JKSO 827 1) Bod: 1.8. Vodojemy a nádrže na vodu (JKSO 814 2) Položka: 1.8.a) Vnútorného obsahu do 500 m 3 Kód KS: 2222 Miestne potrubné rozvody vody Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: Počet merných jednotiek: 4560/30,1260 = 151,36 EUR/m3 OP 4,0*8,0*5,0 = 160 m 3 OP Strana 10

11 Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,458 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Vodojem ,00 74,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [EUR] Východisková hodnota 160 m 3 OP * 151,36 EUR/m3 OP * 2,458 * 0, ,52 Technická hodnota 74,00 % z ,52 EUR , Kanalizačná prípojka Vzhľadom na skutočnosť, že objekt nebol znalcovi sprístupnený, uvažuje pre potreby vyčíslenia východiskovej hodnoty znalec vybavenie objektu tak, ako je uvedené v Znaleckom posudku č.103/2017 (Ing. František ORSÁG). Popis v zmysle Znaleckého posudku č.103/2017 (Ing. František ORSÁG): Kanalizačná prípojka, ako jednotlivé prípojky od budovy po vlastnú ČOV kde sú odvedené splaškové vody. Zrealizované v roku ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 2. Kanalizácia (JKSO 827 2) Bod: 2.3. Kanalizačné prípojky a rozvody - potrubie plastové Položka: 2.3.c) Prípojka kanalizácie DN 200 mm Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 1010/30,1260 = 33,53 EUR/bm Počet merných jednotiek: 400 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,458 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Kanalizačná prípojka ,00 74,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [EUR] Východisková hodnota 400 bm * 33,53 EUR/bm * 2,458 * 0, ,36 Technická hodnota 74,00 % z ,36 EUR ,59 Strana 11

12 2.2.4 Kanalizačné revízne šachty Vzhľadom na skutočnosť, že objekt nebol znalcovi sprístupnený, uvažuje pre potreby vyčíslenia východiskovej hodnoty znalec vybavenie objektu tak, ako je uvedené v Znaleckom posudku č.103/2017 (Ing. František ORSÁG). Popis v zmysle Znaleckého posudku č.103/2017 (Ing. František ORSÁG): Prefabrikované skružové revízne šachty s oceľovými poklopmi na trase kanalizačnej prípojky. ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 2. Kanalizácia (JKSO 827 2) Bod: 2.4. Kanalizačné šachty Položka: 2.4.a) Betónová prefabrikovaná - hĺbka 2,0 m pre potrubie DN Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 9150/30,1260 = 303,72 EUR/Ks Počet merných jednotiek: 3 Ks Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,458 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Kanalizačné revízne šachty ,00 74,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [EUR] Východisková hodnota 3 Ks * 303,72 EUR/Ks * 2,458 * 0, ,65 Technická hodnota 74,00 % z 2 127,65 EUR 1 574, ČOV Vzhľadom na skutočnosť, že objekt nebol znalcovi sprístupnený, uvažuje pre potreby vyčíslenia východiskovej hodnoty znalec vybavenie objektu tak, ako je uvedené v Znaleckom posudku č.103/2017 (Ing. František ORSÁG). Popis v zmysle Znaleckého posudku č.103/2017 (Ing. František ORSÁG): Predmetom ohodnotenia je samonosná plastová ČOV AS ANACOMB 20, osadená do výkopu, s kapacitou čistenia 3 m3 / deň splaškových vôd. Zrealizované v roku ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 31. Malé čistiarne odpadových vôd vrátane technológie Bod: Výkonu do 25. ekv. (napr. typ BČ - 25 C) Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: /30,1260 = 17384,98 EUR/Ks Počet merných jednotiek: 1 Ks Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,458 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 Strana 12

13 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] ČOV ,50 67,50 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [EUR] Východisková hodnota 1 Ks * 17384,98 EUR/Ks * 2,458 * 0, ,67 Technická hodnota 67,50 % z ,67 EUR , Prípojka NN Vzhľadom na skutočnosť, že objekt nebol znalcovi sprístupnený, uvažuje pre potreby vyčíslenia východiskovej hodnoty znalec vybavenie objektu tak, ako je uvedené v Znaleckom posudku č.103/2017 (Ing. František ORSÁG). Popis v zmysle Znaleckého posudku č.103/2017 (Ing. František ORSÁG): Elektrická NN prípojka zemná, vybudovaná v roku ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 7. Elektrické rozvody (JKSO 828 7) Bod: 7.1. NN prípojky Položka: 7.1.h) kábelová prípojka vzdušná Al 4*70 mm*mm Kód KS: 2224 Miestne elektrické a telekomunikačné rozvody a vedenia Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 390/30,1260 = 12,95 EUR/bm Počet káblov: 1 Rozpočtový ukazovateľ za jednotku navyše: 7,77 EUR/bm Počet merných jednotiek: 10,0+30,0+56,0+120,0+80,0+8,0+7,0+60,0+35,0+54,0 = 460 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,458 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Prípojka NN ,00 74,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [EUR] Východisková hodnota 460 bm * (12,95 EUR/bm + 0 * 0 EUR/bm) * 2,458 * 0, ,19 Technická hodnota 74,00 % z ,19 EUR ,54 Strana 13

14 2.2.7 Premostenie Vzhľadom na skutočnosť, že objekt nebol znalcovi sprístupnený, uvažuje pre potreby vyčíslenia východiskovej hodnoty znalec vybavenie objektu tak, ako je uvedené v Znaleckom posudku č.103/2017 (Ing. František ORSÁG). Popis v zmysle Znaleckého posudku č.103/2017 (Ing. František ORSÁG): Komunikačný priestor, most zabezpečujúci príjazd k nehnuteľnostiam cez miestny potok, mostovka vyhotovená z mostných železobetónových nosníkov uložených na úložný betónový prah, vybudované v roku ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 33. Mosty Bod: Pozemných komunikácií (JKSO ) Kód KS: 2141 Mosty a nadjazdy Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 22600/30,1260 = 750,18 EUR/m2 PP Počet merných jednotiek: 7,0*3,60 = 25,2 m 2 PP Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,458 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Premostenie ,00 85,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [EUR] Východisková hodnota 25,2 m 2 PP * 750,18 EUR/m2 PP * 2,458 * 0, ,98 Technická hodnota 85,00 % z ,98 EUR , Spevnené plochy Vzhľadom na skutočnosť, že objekt nebol znalcovi sprístupnený, uvažuje pre potreby vyčíslenia východiskovej hodnoty znalec vybavenie objektu tak, ako je uvedené v Znaleckom posudku č.103/2017 (Ing. František ORSÁG). Popis v zmysle Znaleckého posudku č.103/2017 (Ing. František ORSÁG): Komunikačný priestor v areáli, zabezpečuje príjazd k ohodnocovaným nehnuteľnostiam, cesta s asfaltovým povrchom, vybudované v roku ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 8. Spevnené plochy (JKSO 822 2,5) Bod: 8.6. Plochy s povrchom asfaltovým Položka: 8.6.a) Liaty asfalt hr. 30 mm, podklad betónový obaľované kamenivo Kód KS: 2112 Miestne komunikácie Kód KS2: 2111 Cestné komunikácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 450/30,1260 = 14,94 EUR/m2 ZP Počet merných jednotiek: (11,0+16,0+8,0)*3,50 = 122,5 m 2 ZP Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,458 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 Strana 14

15 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Spevnené plochy ,50 72,50 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [EUR] Východisková hodnota 122,5 m 2 ZP * 14,94 EUR/m2 ZP * 2,458 * 0, ,58 Technická hodnota 72,50 % z 4 273,58 EUR 3 098, REKAPITULÁCIA VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY Východisková hodnota Názov Technická hodnota [EUR] [EUR] Reštaurácia s.č , ,67 Apartmánový dom na parc.č.1091/ , ,99 Vodovodná prípojka , ,16 Vodojem , ,38 Kanalizačná prípojka , ,59 Kanalizačné revízne šachty 2 127, ,46 ČOV , ,08 Prípojka NN , ,54 Premostenie , ,38 Spevnené plochy 4 273, ,35 Celkom: , ,60 Strana 15

16 3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY 3.1 STAVBY METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE STAVBY Analýza polohy nehnuteľností: Ohodnocované objekty reštaurácia s.č.451 a apartmánový dom na parc.č.1091/27 sa nachádzajú v extraviláne obce Dolný Hričov v blízkosti MK Na Plzák, severovýchodne od centra obce. Vzdialenosť do centra obce je cca 1500 m, vzdialenosť do krajského mesta Žilina je cca 9,0 km. Objekt je súčasťou agroturistického rekreačného areálu. Počas obhliadky bol objekt dlhodobo nevyužívaný. V obci Dolný Hričov sa nachádza základná a materská škola, obecný úrad, pošta, ambulancie praktických lekárov, vlaková stanica a zastávka prímestskej autobusovej dopravy ako aj predajne so základným sortimentom tovarov. Prístup k ohodnocovanému areálu z MK Na Plzák je po čiastočne spevnenej obslužnej komunikácii umiestnenej na pozemkoch parc.č.1275 a 1109/2, ktoré sú vo vlastníctve SPF, resp. v spoluvlastníctve vlastníčky ohodnocovanej nehnuteľnosti. V blízkosti je možnosť napojenia na verejné rozvody NN. Areál sa nachádza na rovinatom pozemku nepravidelného tvaru. Miera evidovanej nezamestnanosti v okolí sa dlhodobo pohybuje pod 10%. Lokalita v ktorej sa posudzovaná nehnuteľnosť nachádza patrí podľa odborného názoru znalca medzi priemerné z hľadiska kúpy nehnuteľností na podnikanie v oblasti agroturistiky a preto stanovujem priemernú hodnotu koeficientu polohovej diferenciácie na 0,20. Analýza využitia nehnuteľností: Objekt je súčasťou agroturistického rekreačného areálu. Počas obhliadky bol objekt dlhodobo nevyužívaný. Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľností: Zo znalcovi dostupných podkladov neboli zistené žiadne významnejšie riziká z hľadiska jej ďalšieho užívania nehnuteľnosti. Pri analýze minulého využitia nehnuteľnosti v rokoch 2014 až 2016 na internete, znalec narazil na množstvo negatívnych referencií v súvislosti s ubytovaním v posudzovanej nehnuteľnosti, v ktorých sa ubytovaní hostia sťažovali na personál zariadenia, ako aj technický stav v ubytovacích priestoroch. Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: 0,2 Strana 16

17 Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy: Trieda Výpočet Hodnota I. trieda III. trieda % = (0, ,400) 0,600 II. trieda Aritmetický priemer I. a III. triedy 0,400 III. trieda Priemerný koeficient 0,200 IV. trieda Aritmetický priemer V. a III. triedy 0,110 V. trieda III. trieda - 90 % = (0,200-0,180) 0,020 Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie: Číslo Popis Trieda kpdi 1 Trh s nehnuteľnosťami Váha vi Výsledok kpdi*vi dopyt v porovnaní s ponukou je výrazne nižší V. 0, , Poloha nehnuteľnosti v danej obci - vzťah k centru obce časti obce nevhodné k bývaniu situované na okraji obce IV. 0, , Súčasný technický stav nehnuteľností nehnuteľnosť vyžaduje opravu III. 0, , Prevládajúca zástavba v okolí nehnuteľnosti objekty pre bývanie, šport, rekreáciu, parky a pod. I. 0, , Príslušenstvo nehnuteľnosti príslušenstvo nehnuteľnosti vhodné, majúce vplyv na cenu nehnuteľnosti - jeho podiel na celkovej cene je menší ako 20% 6 Typ nehnuteľnosti priaznivý typ - dvojdom, dom v radovej zástavbe - s kompletným zázemím, s výborným dispozičným riešením. Obchodný a prevádzkový objekt s parkoviskom. 7 Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti dostatočná ponuka pracovných možností v dosahu dopravy, nezamestnanosť do 10 % 8 Skladba obyvateľstva v mieste stavby II. 0, ,4000 II. 0, ,0000 II. 0, ,6000 malá hustota obyvateľstva I. 0, , Orientácia nehnuteľnosti k svetovým stranám orientácia hlavných miestností čiastočne vhodná a čiastočne nevhodná 10 Konfigurácia terénu III. 0, ,0000 rovinatý, alebo mierne svahovitý pozemok o sklone do 5% I. 0, , Pripravenosť inžinierskych sietí v blízkosti stavby elektrická prípojka, vlastný zdroj vody, kanalizácia do žumpy IV. 0, , Doprava v okolí nehnuteľnosti železnica a autobus III. 0, ,4000 Občianska vybavenosť (úrady, školy, zdrav., obchody, služby, 13 kultúra) obecný úrad, pošta, základná škola, zdravotné stredisko, kultúrne zariadenie, základná obchodná sieť a základné služby III. 0, , Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí stavby les, vodná nádrž, park, vo vzdialenosti do 1000 m III. 0, , Kvalita životného prostredia v bezprostrednom okolí stavby bez akéhokoľvek poškodenia ovzdušia, vodných tokov, bez nadmernej hlučnosti 16 Možnosti zmeny v zástavbe - územný rozvoj, vplyv na nehnut. I. 0, ,4000 bez zmeny III. 0, ,6000 Strana 17

18 17 Možnosti ďalšieho rozšírenia rezerva plochy pre ďalšiu výstavbu trojnásobok až päťnásobok súčasnej zástavby 18 Dosahovanie výnosu z nehnuteľností III. 0, ,4000 nehnuteľnosti len čiastočne využiteľné na prenájom IV. 0, , Názor znalca problematická nehnuteľnosť IV. 0, ,2000 Spolu ,37 VŠEOBECNÁ HODNOTA STAVIEB Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 44,37/ 180 0,247 Všeobecná hodnota VŠHS = TH * kpd = ,60 EUR * 0, ,84 EUR 3.2 POZEMKY METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE POZEMKY POLOHOVOU DIFERENCIÁCIOU Pozemok POPIS Ohodnocovaný pozemok sa nachádza v extraviláne obce Dolný Hričov v blízkosti MK Na Plzák, severovýchodne od centra obce. Vzdialenosť do centra obce je cca 1500 m, vzdialenosť do krajského mesta Žilina je cca 9,0 km. V zmysle územného plánu obce Dolný Hričov je prevažná časť pozemku súčasťou plôch s funkčným využitím "športové a rekreačné plochy" V obci Dolný Hričov sa nachádza základná a materská škola, obecný úrad, pošta, ambulancie praktických lekárov, vlaková stanica a zastávka prímestskej autobusovej dopravy ako aj predajne so základným sortimentom tovarov. Prístup k ohodnocovanému areálu z MK Na Plzák je po čiastočne spevnenej obslužnej komunikácii umiestnenej na pozemkoch parc.č.1275 a 1109/2, ktoré sú vo vlastníctve SPF, resp. v spoluvlastníctve vlastníčky ohodnocovanej nehnuteľnosti. Jedná sa o rovinatý pozemok nepravidelného tvaru. V dosahu sa nachádzajú verejné rozvody NN. Lokalita v ktorej sa posudzované pozemky nachádzajú, patrí podľa odborného názoru znalca medzi priemerné z hľadiska kúpy nehnuteľností na podnikanie v oblasti agroturistiky. Blízkosť a dobrá dopravná dostupnosť krajského mesta Žilina je zohľadnená v použitej východiskovej hodnote pozemku, ktorá je stanovená ako 40% hodnotu platnej pre mesto Žilina. Skutočnosť, že nie celý pozemok je v zmysle územného plánu obce využiteľný ako "športové a rekreačné plochy" je zohľadnená v použitom koeficiente redukujúcich faktorov. Cena nezastavaných stavebných pozemkov pre bytovú výstavbu sa v obci Dolný Hričov, podľa realitných portálov pohybuje v intervale EUR/m2. Parcela Druh pozemku Vzorec Spolu výmera Podiel Výmera 1091/26 zastavaná plocha a nádvorie ,00 1/1 568,00 m /27 zastavaná plocha a nádvorie ,00 1/1 243,00 m 2 Strana 18

19 1091/28 zastavaná plocha a nádvorie ,00 1/1 7321,00 m ostatná plocha ,00 1/1 3452,00 m /39 trvalý tráv. porast ,00 1/1 3665,00 m /33 ostatná plocha ,00 1/1 2032,00 m 2 Spolu výmera Obec: Dolný Hričov Východisková hodnota: VH MJ = 40,00% z 26,56 EUR/m 2 = 10,62 EUR/m 2 Označenie a názov koeficientu ks koeficient všeobecnej situácie kv koeficient intenzity využitia kd koeficient dopravných vzťahov kp koeficient obchodnej a priemyselnej polohy ki koeficient technickej infraštruktúry pozemku kz koeficient povyšujúcich faktorov kr koeficient redukujúcich faktorov Hodnotenie 2. stavebné územie obcí do obyvateľov, priemyslové a poľnohospodárske oblasti obcí a miest do obyvateľov 5. rodinné domy, bytové domy a ostatné stavby na bývanie so štandardným vybavením, rekreačné stavby pre individuálnu rekreáciu, nebytové stavby pre priemysel, dopravu, školstvo, zdravotníctvo, šport so štandardným vybavením 3. pozemky v samostatných obciach, odkiaľ sa možno dostať prostriedkom hromadnej dopravy alebo osobným motorovým vozidlom do centra mesta do 15 min pri bežnej premávke ,00 m 2 Hodnota koeficientu 3. plochy obytných a rekreačných území (obytná alebo rekreačná poloha) 1,00 2. stredná vybavenosť (možnosť napojenia najviac na dva druhy verejných sietí, napríklad miestne rozvody vody, elektriny) - nevyskytuje sa 1,00 - iné faktory ( druh možnej zástavby) 0,95 0,80 1,00 0,90 1,00 VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 0,80 * 1,00 * 0,90 * 1,00 * 1,00 * 1,00 * 0,95 0,6840 Jednotková hodnota pozemku VŠHMJ = VHMJ * kpd = 10,62 EUR/m 2 * 0,6840 7,26 EUR/m 2 Všeobecná hodnota pozemku VŠHPOZ = M * VŠHMJ = ,00 m 2 * 7,26 EUR/m ,06 EUR VYHODNOTENIE PO PARCELÁCH Názov Všeobecná hodnota [EUR] parcela č. 1091/ ,68 parcela č. 1091/ ,18 parcela č. 1091/ ,46 parcela č ,52 parcela č. 1099/ ,90 parcela č. 1101/ ,32 Spolu ,06 Strana 19

20 III. ZÁVER 1. ZÁKLADNÉ ÚDAJE Hlavné stavby: Názov JKSO OP (m3) ZP (m2) Počet podlaží Reštaurácia s.č ,21 515,07 2 Apartmánový dom na parc.č.1091/ ,63 225,74 2 Pozemky: Druh pozemku Číslo parcely Výmera (m2) Pozemok 1091/26 568,00 Pozemok 1091/27 243,00 Pozemok 1091/ ,00 Pozemok ,00 Pozemok 1099/ ,00 Pozemok 1101/ ,00 2. OTÁZKY A ODPOVEDE Úloha znalca: Určenie všeobecnej hodnoty reštaurácie s.č.451, LV č.1260 k.ú. Dolný Hričov a rozostavanej stavby - apartmánový dom na parc.č.1091/27, LV č.1260 k.ú. Dolný Hričov s príslušenstvom a pozemkov parc.č.1091/26, 1091/27, 1091/28, 1096, 1099/39 a 1101/33 LV č.1260, k.ú. Dolný Hričov, za účelom dobrovoľnej dražby podľa zákona 527/2002 Z.z., podľa Vyhlášky MS SR č. č. 492/2004 Z.z. v znení neskorších predpisov. 3. VŠEOBECNÁ HODNOTA Metóda polohovej diferenciácie je použitá z dôvodov nedostatku vstupných podkladov pre iné metódy. Rekapitulácia : Stavby: Všeobecná hodnota polohovou diferenciáciou : ,84 EUR Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH stavieb bola použitá metóda polohovej diferenciácie Pozemky: Všeobecná hodnota metódou polohovej diferenciácie : ,06 EUR Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH pozemkov bola použitá metóda polohovej diferenciácie Strana 20

21 4. REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY Názov Stavby Všeobecná hodnota [EUR] Reštaurácia s.č ,78 Apartmánový dom na parc.č.1091/ ,29 Vodovodná prípojka 7 799,06 Vodojem ,30 Kanalizačná prípojka 5 724,37 Kanalizačné revízne šachty 388,89 ČOV 6 768,31 Prípojka NN 2 542,50 Premostenie 9 268,03 Spevnené plochy 765,29 Pozemky Pozemok - parc. č. 1091/26 (568 m 2 ) 4 123,68 Pozemok - parc. č. 1091/27 (243 m 2 ) 1 764,18 Pozemok - parc. č. 1091/28 (7 321 m 2 ) ,46 Pozemok - parc. č (3 452 m 2 ) ,52 Pozemok - parc. č. 1099/39 (3 665 m 2 ) ,90 Pozemok - parc. č. 1101/33 (2 032 m 2 ) ,32 Spolu VŠH ,90 Zaokrúhlená VŠH spolu ,00 Všeobecná hodnota stavieb a pozemkov je spolu: ,00 EUR Slovom: Tristodevätdesiatsedemtisíc EUR 5. MIMORIADNE RIZIKÁ Ohodnocované nehnuteľnosti neboli znalcovi sprístupnené. Znalec stanovil všeobecnú hodnotu len na základe vonkajšej obhliadky a dostupných podkladov - Znalecký posudok č.103/2017 (Ing. František ORSÁG). Táto skutočnosť predstavuje pomerne značné riziko, že všeobecná hodnota nie je stanovená správne, pretože nezohľadňuje možné úpravy nehnuteľnosti, príslušenstva, ako aj okolia, nezachytené v podkladoch predložených znalcovi. V Trenčíne dňa Ing. Juraj Sedláček Strana 21

22 IV. PRÍLOHY 1. Objednávka DDHC 009/2018, zo dňa Výpis z katastra nehnuteľností, z listu vlastníctva č. 1260, k.ú. Dolný Hričov, zo dňa Kópia z katastrálnej mapy, zo dňa Stavebné povolenie č. C-5487/2006-Db zo dňa Stavebné povolenie č. C-12608/2004-Db zo dňa Stavebné povolenie č. C-15610/2004/Mo-SP zo dňa Stavebné povolenie č. A/2005/ /ObÚŽP-Jan zo dňa Informácia o obci Dolný Hričov 9. Situácia - Znalecký posudok č.103/2017 (Ing. František ORSÁG) 10. Reštaurácia s.č.451 Pôdorys prízemia - Znalecký posudok č.103/2017 (Ing. František ORSÁG) 11. Reštaurácia s.č.451 Pôdorys podkrovia - Znalecký posudok č.103/2017 (Ing. František ORSÁG) 12. Reštaurácia s.č.451 Pozdĺžny rez - Znalecký posudok č.103/2017 (Ing. František ORSÁG) 13. Apart. dom na parc.č.1091/27 Pôdorys prízemia - Znalecký posudok č.103/2017 (Ing. František ORSÁG) 14. Apart. dom na parc.č.1091/27 Pôdorys podkrovia - Znalecký posudok č.103/2017 (Ing. František ORSÁG) 15. Apart. dom na parc.č.1091/27 Pozdĺžny rez - Znalecký posudok č.103/2017 (Ing. František ORSÁG) 16. Fotodokumentácia exteriéru ohodnocovaných nehnuteľností Strana 22