ZNALECKÝ POSUDEK. č. 53/8023/2018

Transkript

1 ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 53/8023/2018 o obvyklé ceně (tržní hodnotě) areálu sestávajícího z pozemků čís. par. St. 89/2 s administrativní stavbou č.p. 110, čís. par. St. 89/3 se stavbou bez č.p./č.e., čís. par. St. 89/4 se stavbou bez č.p./č.e., čís. par. St. 89/5 se stavbou bez č.p./č.e., čís. par. St. 428 se stavbou bez č.p./č.e., čís. par. 798/2, 798/3, 798/8, 798/9 a 942, vše zapsáno na LV č. 396 pro k.ú. Černýš, osada Lužný, obec Perštejn, okres Chomutov, Ústecký kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, Most, IČ , DIČ CZ tel./fax: , tel , , eniconsult@seznam.cz,

2 PŘEHLED ÚDAJŮ ID (Surveyor s Report): 53/8023/2018 LV no.: 396 Name of subject / Předmět ocenění: Areál sestávající z pozemků čís. par. St. 89/2 s administrativní stavbou č.p. 110, čís. par. St. 89/3 se stavbou bez č.p./č.e., čís. par. St. 89/4 se stavbou bez č.p./č.e., čís. par. St. 89/5 se stavbou bez č.p./č.e., čís. par. St. 428 se stavbou bez č.p./č.e., čís. par. 798/2, 798/3, 798/8, 798/9 a 942, vše zapsáno na LV č. 396 pro k.ú. Černýš, osada Lužný, obec Perštejn, okres Chomutov, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: Lužný 110, Perštejn Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitých věcí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: Yield value: Výnosová hodnota: Comparative value: Porovnávací hodnota: Number of properties: Počet objektů: Main building: Hlavní stavba: Appurtenances: Příslušenství: Location in the town: Poloha v obci: Infrastructure: Infrastruktura Kč nestanovena Kč Kč Market value Tržní hodnota Common price Obvyklá cena Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): 5 LAND / POZEMEK administrativní budova č.p. 110 vedlejší stavby, zpevněné plochy, přípojky inž. sítí, venk. úpravy aj. osada Lužný dostupná v Perštejně MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT Čísla parcel Parcel of land nr. Size: Velikost Type: Druh Unit price: Jednotková cena LEASE / PRONÁJEM Kč Kč nestanoveno Kč viz. LV v příloze zastavěná plocha a nádvoří, ostatní plocha m Kč/m 2 Construction system: Konstrukční systém: Built-up area: Zastavěná plocha: Floor area: Podlahová plocha: Built-up space: Obestavěný prostor: Unit price: Jednotková cena: Building finished in year : Rok pořízení: Wear : Znehodnocení : sendvičový Whole property: Celá nemovitost: 300 m 2 Office area: Kancelářské plochy: 268 m 2 Storage area: Skladové plochy: 1050 m 3 Other and manufacturing: Ostatní nezjištěn 85 % Kč/ m 3 Income: Příjem: Cost: Náklady: Capitalization rate: Kapitalizační míra: m 2 m 2 m 2 m 2 Kč Kč %

3 A/ NÁLEZ Client of Appraisal / objednatel ocenění: Dražbyprost s.r.o., Mírové náměstí 2/5, Ústí nad Labem Property right / Vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví č. 396 pro k.ú. Černýš jsou oceňované nemovité věci ve vlastnictví Petra Bradáče, bytem Místo č.p. 901, Restricting conditions / omezující podmínky: V části C listu vlastnictví č. 396 pro k.ú. Černýš jsou evidována tato omezení: - zástavní práva soudcovská - zástavní práva z rozhodnutí státního orgánu - nařízení exekucí - exekuční příkazy Blíže viz. LV č. 396 pro k.ú. Černýš v příloze posudku. Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedené omezení. Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. Real burden / věcná břemena: V části C listu vlastnictví č. 396 pro k.ú. Černýš nejsou evidována žádná věcná břemena. Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č. 396 pro k.ú. Černýš jsou evidována tato zástavní práva: - zástavní práva soudcovská - zástavní práva z rozhodnutí státního orgánu Blíže viz. LV č. 396 pro k.ú. Černýš v příloze posudku. Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená zástavní práva. Jiná zástavní práva nebyla zjištěna. Legal and structural state / stavebně právní stav: Předmětem ocenění je stavba č.p. 110 a další stavby bez č.p./č.e., které spolu s oceňovanými pozemky tvoří areál. Podle informací zjištěných při prohlídce na místě je areál již několik let neužívaný. V územním plánu obce Perštejn se oceňované pozemky nachází v území označeném VD plochy výroby a skladování drobný a řemeslná výroba. Zároveň je v textové části územního plánu opakovaně zmiňován požadavek na asanaci oceňovaného areálu: Jádrové plochy v údolnici Ohře jsou posíleny požadavkem na asanaci nefunkčního stavebního dvora Dobrostav. Oceňované nemovité věci jsou přístupné přes pozemky čís. par. 903/2 a 903/1, oba ve vlastnictví obce Perštejn. Weak points / slabé stránky: - špatný stavebně-technický stav všech oceňovaných staveb - chybějící údržba areálu - na pozemcích množství movitých věcí a stavebního materiálu Strong points / silné stránky: - umístění v blízkosti silnice I. třídy č. 13 (E442) - 3 -

4 Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 396 pro k.ú. Černýš, prokazující stav evidovaný k datu , vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ katastrální mapa pro část k.ú. Černýš, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí prokazující stav evidovaný k datu c/ zjištění při prohlídce na místě d/ telefonicky poskytnuté informace od starosty obce Perštejn Ing. Jiřího Rejmana Tour / prohlídka Prohlídka oceňovaných nemovitých věcí byla provedena dne za účasti pana Kříže notářem pověřeného správce areálu

5 B/ POSUDEK A OCENĚNÍ IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území: Název katastrálního území: Černýš Kód obce: Název obce: Perštejn Počet obyvatel obce: 1139 Datum stanovení počtu obyvatel: Kód okresu: CZ0422 Název okresu: Chomutov Nzev kraje: Ústecký Poloha v obci: Osada Lužný Infrastructure / infrastruktura: Obec Perštejn patří mezi větší obce Ústeckého kraje, nachází se ve východní části okresu Chomutov v podhůří Krušných hor. Části obce jsou Černýš, Lužný, Ondřejov, Rájov, Údolíčko, Vykmanov. V obci se nachází základní občanská vybavenost včetně obecního úřadu, zdravotního a kulturního střediska, základní a mateřské školy, obchodu, restaurace atd. Obec je dobře napojena na silniční dopravu, v těsné blízkosti Perštejna prochází silnice I. třídy č. 13 (E442), v obci se také nachází železniční stanice. Property Location / poloha nemovitých věcí Oceňovaný areál se nachází v osadě Lužný, v centru osady poblíž řeky Ohře. Okolní zástavbu tvoří převážně rodinné domy. Short description property / stručný popis majetku: Při prohlídce na místě byla zpřístupněna většina budov. Některé prostory však byly uzamčeny nebo nebyly přístupné. Z uvedeného důvodu je ocenění provedeno dle 13 odst. 3) zákona č. 26/2000 Sb. (zákon o veřejných dražbách), a to na základě dostupných údajů. Areál je již několik let neužívaný, většina staveb vykazuje výrazné stavebně-technické opotřebení a chybějící údržbu. Administrativní budova č.p. 110: Jedná se o stavbu na pozemku čís. parcely St. 89/2, umístěnou v severní části oceňovaného areálu. Dispoziční řešení: Jedná se o nepodsklepenou přízemní stavbu. Vnitřní dispozice je tvořena chodbou, kancelářemi, zasedací místností s barem, sociálním zařízením vč. umýváren a zvenku přístupným skladem. Konstrukční řešení a vybavení: Svislé nosné konstrukce jsou ze sendvičového zdiva, krov dřevěný, střešní krytinu tvoří osinkocementové tvarovky, okna dřevěná jednoduchá i zdvojená, podlahy betonové, krytinu tvoří PVC a koberce, vnitřní úpravu povrchů tvoří nátěr, z vnějšku je budova z větší část zateplena. V domě jsou vnitřní instalace elektrického proudu, vody a kanalizace podle dostupných informací nefunkční. Vytápění je ústřední, bylo zajišťováno uhelnou kotelnou umístěnou v areálu nyní nefunkční. Stáří a stavební stav: Přesné stáří se nepodařilo zjistit. Na základě charakteru stavby, dispozice a užitého materiálu lze stáří budovy odhadovat na cca 30 let. Stavebně-technický stav je špatný. Budova je delší dobu nevyužívaná, bez vytápění. Lze předpokládat statické narušení krovů. Většina stavebních prvků je na konci své životnosti. Celkové opotřebení bylo stanoveno odhadem na 85%. Stavba bez č.p./č.e. na poz. čís. par. St. 89/3: Stavba je v katastru nemovitostí evidována jako stavba bez č.p./č.e. se způsobem využití jiná stavba. Jedná se o nepodsklepenou přízemní halu. Svislé nosné konstrukce jsou ze sendvičového zdiva, střecha je sedlová, krytinu tvoří převážně lehké krytiny z organických vláken. Stavba byla v minulosti užívána jako truhlárna. Stavebně-technický stav je špatný, je patrná chybějící údržba, dá se předpokládat narušení nosných konstrukcí. Celkové opotřebení bylo stanoveno odhadem na 80%

6 Stavba bez č.p./č.e. na poz. čís. par. St. 89/4: Stavba je v katastru nemovitostí evidována jako stavba bez č.p./č.e. se způsobem využití jiná stavba. Jedná se o nepodsklepenou plechovou stavbu kotelny. Kotelna vytápěla celý areál. Podle dostupných informací je již několik let nefunkční. Celkové opotřebení bylo stanoveno odhadem na 90%. Stavba bez č.p./č.e. na poz. čís. par. St. 89/5: Stavba je v katastru nemovitostí evidována jako stavba bez č.p./č.e. se způsobem využití jiná stavba. Jedná se o nepodsklepenou zděnou stavbu se sedlovou střechou. Jde o objekt bývalé vrátnice. Celkové opotřebení bylo stanoveno odhadem na 75%. Stavba bez č.p./č.e. na poz. čís. par. St. 428: Stavba je v katastru nemovitostí evidována jako stavba bez č.p./č.e. se způsobem využití jiná stavba. Jedná se o nepodsklepenou přízemní budovu. Svislé nosné konstrukce jsou převážně zděné, střecha je sedlová, krytinu tvoří osinkocementové tvarovky a plechová krytina. Stavba byla v minulosti užívána jako dílny a garáže. Stavebně-technický stav je podprůměrný, stavba vykazuje zvýšené stavebně-technické opotřebení a chybějící údržbu. Celkové opotřebení bylo stanoveno odhadem na 80%. Pozemky: Jde o pozemky zapsané na LV č. 396 pro k.ú. Černýš. Pozemky spolu tvoří funkční celek areálu. Pozemky čís. parcel 798/3 a 942 byly v minulosti zpevněny živičným povrchem, který je však na hraně své životnosti a vykazuje výrazné opotřebení. Pozemek čís. parcely St. 89/2 je v katastru nemovitostí evidován v druhu zastavěná plocha a nádvoří. Na pozemku se nachází administrativní budova č.p Pozemek čís. parcely St. 89/3 je v katastru nemovitostí evidován v druhu zastavěná plocha a nádvoří. Na pozemku se nachází stavba bez č.p./č.e. jde o stavbu truhlárny. Pozemek čís. parcely St. 89/4 je v katastru nemovitostí evidován v druhu zastavěná plocha a nádvoří. Na pozemku se nachází stavba bez č.p./č.e. jde o stavbu kotelny. Pozemek čís. parcely St. 89/5 je v katastru nemovitostí evidován v druhu zastavěná plocha a nádvoří. Na pozemku se nachází stavba bez č.p./č.e. jde o stavbu vrátnice. Pozemek čís. parcely St. 428 je v katastru nemovitostí evidován v druhu zastavěná plocha a nádvoří. Na pozemku se nachází stavba bez č.p./č.e. jde o stavbu dílen a garáží. Pozemek čís. parcely 798/2 je v katastru nemovitostí evidován v druhu ostatní plocha se způsobem využití manipulační plocha. Pozemek čís. parcely 798/3 je v katastru nemovitostí evidován v druhu ostatní plocha se způsobem využití manipulační plocha. Větší část pozemku je zpevněna živičných povrchem. Pozemek čís. parcely 798/8 je v katastru nemovitostí evidován v druhu ostatní plocha se způsobem využití manipulační plocha. Pozemek čís. parcely 798/9 je v katastru nemovitostí evidován v druhu ostatní plocha se způsobem využití manipulační plocha. Pozemek čís. parcely 942 je v katastru nemovitostí evidován v druhu ostatní plocha se způsobem využití manipulační plocha. Větší část pozemku je zpevněna živičných povrchem

7 C/ OCENĚNÍ CENOU V MÍSTĚ A ČASE OBVYKLOU Podle požadavku objednatele je účelem znaleckého posudku ocenění areálu sestávajícího z pozemků čís. par. St. 89/2 s administrativní stavbou č.p. 110, čís. par. St. 89/3 se stavbou bez č.p./č.e., čís. par. St. 89/4 se stavbou bez č.p./č.e., čís. ar. St. 89/5 se stavbou bez č.p./č.e., čís. par. St. 428 se stavbou bez č.p./č.e., čís. par. 798/2, 798/3, 798/8, 798/9 a 942, vše zapsáno na LV č. 396 pro k.ú. Černýš, osada Lužný, obec Perštejn, okres Chomutov V české legislativě je užíván pojem cena obvyklá, která je zákonem č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku definována jako cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nezahrnují vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Z definice lze odvodit, že obvyklá cena existuje pouze u zboží, resp. u majetku, se kterým se běžně obchoduje. Je to cena běžná, pravidelně se opakující a odpovídající zvyku v daném místě a čase. V případě, kdy se v daném místě a čase s obdobným majetkem neobchoduje, a tedy tam neexistuje ani trh s takovým majetkem, nemůže tam existovat ani obvyklá cena, neboť k obvyklé ceně lze dospět pouze na základě analýzy trhu, ocenění lze však provést jiným způsobem. Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je nákladový způsob, výnosový způsob, porovnávací způsob, oceňování podle jmenovité hodnoty, oceňování podle účetní hodnoty, oceňování podle kurzové hodnoty a oceňování sjednanou cenou ( 2 odst. 5 cit. zákona). ZPŮSOB OCENĚNÍ Oceňovaný nemovitý majetek, specifikovaný v předcházející části posudku, je majetkem, který není na místním trhu běžně obchodován. Vzhledem k informacím obsaženým v územním plánu obce Perštejn - oceňovaný areál je určen k asanaci, a vzhledem k vysokému stavebně-technickému opotřebení oceňovaných staveb, je tedy nutné pro účely ocenění vycházet především z hodnoty pozemků, kterou lze zjistit porovnávacím způsobem. Ocenění výnosovým způsobem se neuplatní, stavby nejsou pronajaty a jejich stavebně technický stav neumožňuje dosahování jakéhokoli výnosu. Výsledná cena, jako ekvivalent obvyklé ceny, byla vzhledem k situaci určena na základě porovnání s obdobnými pozemky v daném čase a místě. Analýza výše uvedených hodnot je v příloze č. 1 tohoto posudku. Pozn.: Podle informací od starosty obce Perštejna - Ing. Jiřího Rejmana jsou obecní pozemky určené k zástavbě prodávány za částku 250 Kč/m2, ostatní pozemky za částku 80 Kč/m

8 D/ HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) areálu sestávajícího z pozemků čís. par. St. 89/2 s administrativní stavbou č.p. 110, čís. par. St. 89/3 se stavbou bez č.p./č.e., čís. par. St. 89/4 se stavbou bez č.p./č.e., čís. par. St. 89/5 se stavbou bez č.p./č.e., čís. par. St. 428 se stavbou bez č.p./č.e., čís. par. 798/2, 798/3, 798/8, 798/9 a 942, vše zapsáno na LV č. 396 pro k.ú. Černýš, osada Lužný, obec Perštejn, okres Chomutov, Ústecký kraj, zapsané na listu vlastnictví č. 396 pro k.ú. Černýš, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v příloze č. 1, činí ke dni ocenění 23. března 2018 celkem Slovy: Jedenmilionstotisíc Kč Ocenění práv a omezení spojených s nemovitými věcmi: ,- Kč Všechna práva a omezení jsou vypsána v části C listu vlastnictví č. 396 pro k.ú. Černýš. Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 396 neboť ta dražbou zaniknou a nemají tedy vliv na obvyklou cenu. Nebylo zjištěno žádné omezení evidované na listu vlastnictví č. 396, které dražbou nezanikne. Znalecká doložka: ENI CONSULT spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 53/8023/2018. Vypracoval: Bc. Jan Stejskal Ing. Vladimír Hůda jednatel V Mostě dne 29. března