ZNALECKÝ POSUDEK. č. 196/6276/2013

Transkript

1 ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 196/6276/2013 o obvyklé ceně rodinného domu č.p. 224 s příslušenstvím a pozemkem čís. parcely St. 155, k.ú. Vroutek, v Kostelní ulici ve Vroutku, okres Louny, Ústecký kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, Most, IČ , DIČ CZ tel./fax: , tel , , eniconsult@seznam.cz,

2 ID (Surveyor s Report): 196/6276/2013 LV no.: 325 Name of subject / Předmět ocenění: Rodinný dům č.p. 224 s příslušenstvím a pozemkem čís. parcely St. 155, k.ú. Vroutek, v Kostelní ulici ve Vroutku, okres Louny, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: Kostelní 224, Vroutek Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitostí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: Kč Market value Tržní hodnota Kč Yield value: Výnosová hodnota: nebyla stanovena Kč Common price Obvyklá cena Kč Comparative value: Porovnávací hodnota: Kč Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): nestanoveno Kč Number of properties: Počet objektů: 3 (rodinný dům, 2 vedlejší stavby) LAND / POZEMEK Main building: Hlavní stavba: rodinný dům Čísla parcel Parcel of land nr. St. 155 Appurtenances: Příslušenství: studna a venkovní úpravy (přípojky IS, oplocení apod.) Size: Velikost 615 m 2 Location in the town: Poloha v obci: střední část města Vroutek Type: Druh zastavěná plocha a nádvoří Infrastructure: Infrastruktura: odpovídající velikosti města (městský úřad, pošta, základní škola, mateřská školka, ordinace lékařů, obchody a pohostinství ) MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT Unit price: Jednotková cena LEASE / PRONÁJEM 300 Kč/m 2 Construction system: Konstrukční systém: zděný Whole property: Celá nemovitost: m 2 Built-up area: Zastavěná plocha: Floor area: Podlahová plocha: Built-up space: Obestavěný prostor: Unit price: Jednotková cena: 136 m 2 Resident area: Bytové plochy: 192 m 2 Storage area: Skladové plochy: m 3 Other and manufacturing: Ostatní Income: Výnosy: m 2 m 2 m 2 Kč Building finished in year Rok pořízení: nezjištěn Cost: Náklady: Kč Wear (analytic method): Znehodnocení (analyt. metoda): 70 % Capitalization rate: Kapitalizační míra: % - 2 -

3 Property right / vlastnické právo: Nemovitosti evidované na listu vlastnictví č. 325 jsou ve společném jmění manželů Kolomana Pongó a Heleny Pongóové, oba bytem Chomutovská 1249, Kadaň. Restricting conditions / omezující podmínky: Podle části C listu vlastnictví č. 325 je vlastnické právo k nemovitostem omezeno zástavním právem smluvním ve výši ,- Kč, oprávnění pro společnost Wüstenrot hypoteční banka a.s. (IČ ). Stanovená obvyklá cena nemovitostí nezohledňuje výše uvedené omezení evidované na listu vlastnictví č Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. Real burden / věcná břemena: Podle části C listu vlastnictví č. 325 není vlastnické právo k nemovitostem omezeno žádným věcným břemenem. Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č. 325 je evidováno zástavní právo smluvní ve výši ,- Kč, oprávnění pro společnost Wüstenrot hypoteční banka a.s. (IČ ). Legal and structural state / stavebně právní stav: Rodinný dům č.p. 224 je v katastru nemovitostí evidován se způsobem využití k bydlení. Z dostupných informací a informací zjištěných na místě je dům užíván pro účely bydlení, tzn. v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Weak points / slabé stránky: - většina stavebně technických prvků a vybavení domu je ve zhoršeném stavu vlivem zanedbané údržby Strong points / silné stránky: - prostorný rodinný dům - klidná a dobře dostupná lokalita Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 325 pro k.ú. a obec Vroutek, prokazující stav evidovaný k datu , vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ katastrální mapa pro část k.ú. Vroutek, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ informace sdělené vlastníkem nemovitostí d/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka nemovitostí byla provedena dne za přítomnosti p. Kolomana Pongó (vlastníka nemovitostí) a p. Ivo Formana (zástupce insolvenčního správce)

4 IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území: Název katastrálního území: Vroutek Kód obce: Název obce: Vroutek Počet obyvatel obce: Datum stanovení počtu obyvatel: Kód okresu: CZ0424 Název okresu: Louny Název kraje: Ústecký Poloha v obci: střední část obce Infrastructure / infrastruktura: Město Vroutek se nalézá v Ústeckém kraji, v okrese Louny, přibližně 5 km jižně od města Podbořany a přibližně 88 km západně od centra hlavního města Prahy. Podle Malého lexikonu obcí ČR 2012 ČSÚ má město Vroutek, včetně svých částí, obyvatel. Město má občanskou vybavenost odpovídající jeho velikosti (městský úřad, pošta, základní škola, mateřská školka, ordinace lékařů, obchody a pohostinství). Po dopravní stránce je město dobře dostupné, prochází zde silniční komunikace II/226, město je také napojeno na železniční dopravu. Property Location / poloha nemovitostí: Oceňované nemovitosti jsou situované v klidné lokalitě, situované ve střední části města Vroutek, v Kostelní ulici, z níž jsou přístupné. Podle sdělení vlastníka jsou oceňované nemovitosti napojeny na rozvody el. proudu, pitné vody, kanalizace a zemního plynu. Short description property / stručný popis majetku: Rodinný dům č.p. 224: Rodinný dům č.p. 224 je stavba situovaná na pozemku čís. parcely St. 155, k.ú. Vroutek. Dispoziční řešení: Dům má dvě nadzemní podlaží (přízemí a patro). Vnitřní dispozice domu je tvořena bytem v přízemí o velikosti 2+1 s příslušenstvím a bytem v patře o velikosti 3+1 s příslušenstvím, sestávajícími z prostorů uvedených v následujících tabulkách: Přízemí Název prostoru Podlahová plocha (m 2 ) Chodba 4,7 Koupelna s WC 7,4 Kuchyně 11,4 Pokoj 1 24,0 Pokoj 2 14,3 Kotelna (bývalý chlév) *) 29,9 Celkem 91,7 *) prostor přístupný samostatně z nádvoří Patro Název prostoru Podlahová plocha (m 2 ) Schodiště 4,6 Chodby 16,0 Koupelna s WC 5,9 Kuchyně 17,9 Pokoj 1 22,8 Pokoj 2 19,6 Pokoj 3 13,3 Celkem 100,1-4 -

5 Konstrukční řešení a vybavení: Stavba má svislé nosné konstrukce zděné ze smíšeného zdiva, se založením na základových pasech zděných z kamene, stropy jsou dřevěné trámové s podbíjením a omítaným podhledem, střešní konstrukce je sedlového tvaru s krytinou z pálených tašek, klempířské konstrukce chybí, schodiště jsou dřevěná, podlahy jsou betonové, prkenné a z OSB desek, povrchy podlah tvoří dlažba a textilní krytiny, okna jsou dřevěná dvojitá, dveře jsou převážně dřevěné plné do kovových zárubní, vnitřní omítky jsou štukové, v kuchyních a v koupelnách s WC doplněné keramickými obklady, vnější povrchy tvoří hrubá fasádní omítka. Dům má vnitřní instalace elektrického proudu o napětí 400/230 V, vody včetně teplé, kanalizace a zemního plynu, topení je ústřední teplovodní s plynovým kotlem a kotlem na tuhá paliva, příprava teplé vody je v zajišťována ve 2 elektrických zásobníkových ohřívačích (el. bojlerech), kuchyně v přízemí je vybavena kuchyňskou linkou, kuchyně v patře je vybavena kuchyňskou linkou a plynovým sporákem, sociální zařízení v přízemí i v patře jsou vybavena vanou, umývadlem a splachovacím záchodem. Stáří a stavební stav: Přesné stáří se nepodařilo zjistit, podle konstrukce, dispozice a použitých stavebních prvků lze předpokládat stáří domu v přibližné výši 100 či více roků. Na většině konstrukčních prvcích a vybavení domu je patrná zanedbávaná údržba, v posledních letech byla provedena výměna prkenných podlah v patře za podlahy z OSB desek, renovace ústředního vytápění a instalace plynového kotle a kotle na tuhá paliva. Na obvodových stěnách domu v přízemí je patrné vzlínaní zemní vlhkosti. Další stavby: V příslušenství rodinného domu jsou 2 vedlejší stavby. Jedná se o částečně podsklepenou vedlejší stavbu stodoly navazující na rodinný dům a o vedlejší stavbu letní kuchyně navazující na vedlejší stavbu stodoly. Na vedlejších stavbách je patrná zanedbávaná údržba. Vedlejší stavby v příslušenství domu jsou samostatně oceněny věcnou hodnotou, v obvyklé ceně jsou vedlejší stavby zohledněny jako příslušenství. Další příslušenství rodinného domu tvoří studna, přípojky inženýrských sítí, oplocení a další venkovní úpravy. Studna a venkovní úpravy nejsou samostatně oceněny a v celkové obvyklé ceně jsou zohledněny jako příslušenství. Pozemek: Pozemek čís. parcely St. 155, k.ú. Vroutek, o výměře 615 m 2, evidovaný v katastru nemovitostí jako zastavěná plocha a nádvoří. Jde o stavební pozemek zastavěný rodinným domem č.p. 224 a vedlejšími stavbami v příslušenství. Nezastavěné plochy jsou tvořeny nádvořím a zahradou u domu. Tvar pozemků jsou patrný z katastrální mapy v příloze. Pozemek je přístupný z pozemku čís. parcely 5515/1 (ostatní plocha - ostatní komunikace), k.ú. Vroutek, který je ve vlastnictví Města Vroutek

6 HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) rodinného domu č.p. 224 s příslušenstvím a pozemkem čís. parcely St. 155, k.ú. Vroutek, v Kostelní ulici ve Vroutku, okres Louny, Ústecký kraj, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 11. června 2013 Slovy: Pětsetčtyřicettisíc Kč ,- Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitostí Podle části C listu vlastnictví č. 325 je vlastnické právo k nemovitostem omezeno zástavním právem smluvním ve výši ,- Kč, oprávnění pro společnost Wüstenrot hypoteční banka a.s. (IČ ). Stanovená obvyklá cena nemovitostí nezohledňuje výše uvedené omezení evidované na listu vlastnictví č Jiná rizika v souvislosti s nemovitostmi nebyla zjištěna. ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 196/6276/2013. Vypracoval: Ing. Milan Hnitka Ing. Vladimír Hůda jednatel V Mostě, dne 12. června

7 ENI CONSULT Ltd.- Surveyor Institute ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav ID (Surveyor s Report): 196/6276/2013 LV no.: 325 Item no. Pol.č. Cost Value (Buildings) - Věcná hodnota (Stavby) Name of "the tangible investment asset" - TIA Název HIM Build-up space Unit price Built-up area Unit price Starting price Wear Time price "TIA" Obestavěný prostor stavby Jednotková cena Zastavěná ploha Jednotková cena Výchozí cena Znehodnocení Časová cena HIM m 3 Kč/m 3 m 2 Kč/m 2 Kč % Kč 1 rodinný dům č.p , vedlejší stavba stodoly , vedlejší stavba let. kuchyně , Buildings subtotal - Stavby mezisoučet Comments Komentář Item no. Site no. Type land Acreage Price Total Pol.č. Parcelní číslo Druh pozemku Výměra Cena Cekem m 2 Kč/m 2 Kč 1 St. 155 zastavěná plocha a nádvoří Cost Value (Lands) - Věcná hodnota (Pozemky) Lands subtotal - Pozemky mezisoučet Comments Komentář Cost Value (Buildings and Lands total) Věcná hodnota (Stavby a pozemky celkem) Kč Yield value - Výnosová hodnota Item no. Name Area for lease Lease price per sq. m. Gross yield Risk of loss of rent Net rent Costs total Net yield Capitalization rate Yield value Comments Pol.č. Název Pronajímatelná plocha Cena za pronájem m2 Hrubý výnos Riziko výpadku nájemného Čisté nájemné Náklady celkem Čistý výnos Kapitalizační míra Výnosová hodnota Komentář m 2 Kč/m 2 /year/rok Kč/year/rok % Kč Kč Kč % Kč Yeld value Výnosová hodnota nebyla stanovena Comparative value - Porovnávací hodnota Item no. Name Realized / offer price Date of sale / offers Built-up space Land area Price of land Total price of lands Total price of buildings Rate of price adjustment Price of buildings Comments Pol.č. Název Realizovaná / nabídková cena Datum prodeje / nabídky Obestavěný prostor Plocha pozemků Cena pozemků Celková cena za pozemky Celková cena za objekty Koeficient cenové úpravy Cena za objekty Komentář 1 Rodinný dům ve Vroutku, ul. Sadová, okr. Louny Kč m 3 m 2 Kč/m 2 mil. Kč mil. Kč Kč nabídka RK *1), RD ,00 VI-13 nestanoven ,00 0, se zanedbanou údržbou, studna, vedlejší stavba 2 Rodinný dům v Blatně, okr. Louny nabídka RK *2), ,00 VI-13 nestanoven ,00 0, RD 4+1 se zanedbanou údržbou, vedlejší stavby 3 Rodinný dům v Kryrech, okr. Louny nabídka RK *3), RD ,00 VI-13 nestanoven ,00 0, a 1+1 se zanedbanou údržbou, vedlejší stavba 1) nabídka realitní kanceláře Bart Reality, s.r.o., Brno 2) nabídka realitní kanceláře Dumrealit.cz, Praha 3) nabídka realitní kanceláře M&M reality holding, a.s., Praha Cost Value - Věcná hodnota Yield value - Výnosová hodnota Comparative value - Porovnávací hodnota Market value - Tržní hodnota (Common price - Obvyklá cena) 2,198 mil.kč nebyla stanovena 0,536 mil.kč 0,540 mil.kč

8 A B B1 C D Okres: Nemovitosti Pozemky Parcela CZ0424 Louny Vlastník, jiný oprávněný Jiná práva Jiné zápisy VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu :15:02 Výměra[m2] Omezení vlastnického práva Obec: Kat.území: Vroutek List vlastnictví: 325 Vlastnické právo SJM Pongó Koloman a Pongóová Helena, Chomutovská 1249, Kadaň, Koželužská 1522, Kadaň SJM = společné jmění manželů Typ vztahu Oprávnění pro o Zástavní právo smluvní ve výši ,- Kč Wüstenrot hypoteční banka a.s., Na hřebenech II 1718/8, Nusle, Praha, RČ/IČO: Vroutek V kat. území jsou pozemky vedeny ve dvou číselných řadách (St. = stavební parcela) St. 155 Stavby Typ stavby Část obce, č. budovy Vroutek, č.p Bez zápisu Identifikátor / /0934 Druh pozemku Způsob využití Způsob ochrany Povinnost k Parcela: St. 155 Stavba: Vroutek, č.p. 224 V-2408/ V-2408/ Listina Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne Právní účinky vkladu práva ke dni V-2408/ Bez zápisu 615 zastavěná plocha a nádvoří Způsob využití Způsob ochrany Na parcele bydlení St. 155 Podíl E Nabývací tituly a jiné podklady zápisu Listina o Smlouva kupní ze dne Právní účinky vkladu práva ke dni V-322/ Pro: Pongó Koloman a Pongóová Helena, Chomutovská 1249, RČ/IČO: /129 Kadaň, Koželužská 1522, Kadaň /0934 F Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám - Bez zápisu Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR: Katastrální úřad pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Žatec, kód: 533. Vyhotovil: Podpis, razítko: Vyhotoveno: :31:53 Český úřad zeměměřický a katastrální - SCD Vyhotoveno dálkovým přístupem Řízení PÚ:... Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Žatec, kód: 533. strana 1

9

10 Situace lokality Mapa oblasti

11 Rodinný dům č.p. 224 v Kostelní ulici ve Vroutku, okr. Louny Severní pohled Západní pohled Jižní pohled Přízemí - kuchyně Přízemí - pokoj 1 Přízemí - pokoj 2

12 Přízemí - koupelna s WC Patro - koupelna s WC Patro - kuchyně Patro - pokoj 1 Patro - pokoj 2 Patro - pokoj 3

13 Přízemí - kotelna (bývalý chlév) Pohled na dvůr Vedlejší stavba stodoly Interiér vedlejší stavby stodoly Vedlejší stavba letní kuchyně Interiér vedlejší stavby letní kuchyně