ZNALECKÝ POSUDEK. č /2013. U Pískovny 890/ Praha 8-Kobylisy

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2013 o podílu ve výši 1/3 z obvyklé ceny rodinného domu č.p. 16 v Hněvnicích a stavebních pozemků parcelního čísla 8, 9/1, 9/3 a 10 v katastrálním území Hněvnice, obec Hněvnice, okres Plzeň-sever Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Eurodražby cz a.s. U Pískovny 890/ Praha 8-Kobylisy Stanovení obvyklé ceny podle platného cenového předpisu pro účely nedobrovolné dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. František Klokočík Horní Hradiště Plasy telefon: klokocik@centrum.cz Znalecký posudek obsahuje 30 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Plasích

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Zjištění podílu o velikosti 1/3 z obvyklé ceny rodinného domu čp. 16 v Hněvnicích a pozemků parcelního čísla 8, 9/1, 9/3 a 10 v katastrálním území Hněvnice, obec Hněvnice 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Hněvnice Nýřany Kraj: Plzeňský Okres: Plzeň-sever Obec: Hněvnice Katastrální území: Hněvnice Počet obyvatel: 108 Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a ) * 0, = 35,0000 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k): 35,- Kč/m 2 Úprava koeficientu prodejnosti K p : Úprava koeficientu prodejnosti K p podle 44 odst. 11 stanovena na: -30,00 % Zdůvodnění: Předmětné nemovitosti jsou neprodejné 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti ing. Hanuše Šaloma. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpis z katastru nemovitostí prokazující stav evidovaný k datu Kopie katastrální mapy k datu Vlastnické a evidenční údaje Vlastníci stavby: Alex Stylinvest a.s., RČ/IČO: , Výstavní 1928/9, Moravská Ostrava, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 2 / /2000, Ing. Hanuš Šalom, Hněvnice 16, , vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 3 Vlastníci pozemku: Alex Stylinvest a.s., RČ/IČO: , Výstavní 1928/9, Moravská Ostrava, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 2 / /2000, Ing. Hanuš Šalom, Hněvnice 16, , vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 3 6. Celkový popis nemovitosti Jedná se o bývalou zemědělskou usedlost stojící na pozemku parcelního čísla 8 v katastrálním území Hněvnice, obec Hněvnice.S rodinným domem je funkčně propojena zemědělská stavba stodoly a chlévů stojících na pozemku parcelního čísla 9/1 v katastrálním území Hněvnice. Ostatní zemědělské stavby na tomto pozemku již neexistují. Týká se to i pozemku p.č. 9/3. Zemědělská usedlost je založena na obdélníkovém půdorysu a zastřešena je sedlovou střechou

3 Zemědělská usedlost obsahovala částečné 1. podzemní podlaží, 1. nadzemní podlaží a na dalším patře byly sýpky. Nepovolenými změnami se ze sýpek vestavělo 2. nadzemní podlaží a půda. Toto 2. NP má světlou výšku pouze 1,92 m, co nevyhovuje normě, takže to nelze brát jako podlaží. Stavba zemědělské usedlosti je postavena ve zděném konstrukčním systému a tradičním způsobem. Stropy jsou původní dřevěné. Původní dřevěný je i krov. Krytina z bonského šindele je nová. Nová je i fasáda uličního průčelí. 1. podzemní podlaží je založeno na pruské klenbě. Celé podlaží je mokré. Omítka opadává. Podlahy jsou původní a již dožité. Dispozičně 1. podzemní podlaží obsahuje dva sklepy. 1. nadzemní podlaží obsahuje předsíň, obývací pokoj s kuchyňským koutem, pokoj se sprchovým boxem a koupelnu s WC. Pro funkci bydlení je způsobilý pouze obývací pokoj s kuchyňským koutem. Vnitřní stěny těchto místností jsou obloženy sadrokartonem, co je hrubá chyba. Proč? Tyto stěny jsou totiž mokré, co dokládají fotografie v příloze. Důsledkem tohoto špatného postupu při obkladu vnitřních i vnějších stěn bude růst plísní. Celé toto podlaží není ukončené. Sadrokartony jsou nataženy nahrubo, hrubá podlaha s podlahovým topením je ve stadiu rozpracovanosti, v předsíni jsou vidět rozvody elektrických kabelů. Studená voda přiváděná z vlastní studny se ohřívá v elektrickém boileru. Po nestabilních dřevěných schodech se dostaneme do 2. nadzemního podlaží, kde stavebník do původních sýpek vestavěl tento velký prostor bez příček ale se světlou výškou 1,92 cm, co nevyhovuje základnímu požadavku světlé výšky místnosti. Podlaha je z dřevěných prken, obklad je z dřevěných palubek, včetně stropu. Práce je provedena neodborně. Strop vykazuje značné průhyby. Navíc ani jeden konstrukční prvek není pořádně ukončen. Vše je ve stádiu rozpracovanosti. Po dalším nestabilním dřevěném schodišti se dostaneme do podkroví, které obsahuje opět jeden velký volný prostor a uzavřenou a rozpracovanou koupelnu a WC. Okna rodinného domu jsou nová plastová, stejně tak i střešní okna. Dveře jsou dřevěné a již dožité. Zásobování vodou je z vlastní studny. Voda je ale dle sdělení spoluvlastníka jedovatá vlivem kontaminace ze skládky umělých hnojiv ve stodole. Ohřev vody je elektrickým boilerem. Vytápění je tepelným čerpadlem umístěným na fasádě domu, co architektuře domu nepřidá. Stáří domu : = 91 roků. Stodola, která stojí na pozemku parcelního čísla 9/1 v katastrálním území Hněvnice, sloužila za minulého režimu jako skládka umělých hnojiv, co mělo za důsledek degradaci nosných cihlových stěn stodoly. Zdivo ztrácí svoji stabilitu a únosnost. Stodola je zralá k odstranění. Z tohoto důvodu je její cena záporná. Stejné je to i se stavbou chlévů umístěných hned vedle stodoly. Studna je umístěna na pozemku parcelního čísla 9/1 v katastrálním území Hněvnice. Studna je hluboká 13 m a její voda je chemicky kontaminovaná od umělých hnojiv skladovaných ve stodole. Venkovními úpravami jsou žumpa a zpevněná plocha parkovacího stání. 7. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Věcná hodnota 1.2. Příslušenství Dlažba z lomového kamene na MC Studna kopaná Žumpa z monolitického i montovaného betonu - 3 -

4 2. Ocenění pozemků 2.1. Cena stavebních pozemků - 4 -

5 B. Znalecký posudek Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Věcná hodnota Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: 5, typ B Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: se dvěma nadzemními podlažími Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 111 Úprava koeficientu prodejnosti K p : Úprava koeficientu prodejnosti K p podle 44 odst. 11. Zdůvodnění: Prodat podíl ve výši 1/3 v ČR téměř není možné, navíc když další 2/3 jsou ve vlastnictví právnické osoby. Původní hodnota koeficientu prodejnosti K p : 1,3460 Úprava koeficientu prodejnosti o: -30,00 % Upravená hodnota koeficientu prodejnosti K p : 0,9422 Výpočet jednotlivých ploch: Název Plocha [m 2 ] 1. podzemní podlaží 9,69*6,90 = 66,86 1. nadzemní podlaží 15,64*9,69 = 151,55 2. nadzemní podlaží 15,64*9,69 = 151,55 půda 15,64*9,69 = 151,55 Zastavěné plochy a výšky podlaží: Název Zastavěná. Konstr. výška plocha 1. podzemní podlaží 66,86 m 2 2,43 m 1. nadzemní podlaží 151,55 m 2 3,01 m 2. nadzemní podlaží 151,55 m 2 2,22 m půda 151,55 m 2 1,78 m Obestavěný prostor: - 5 -

6 Výpočet jednotlivých výměr: Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1. podzemní podlaží (9,69*6,90)*(2,43) = 162,47 m 3 1. nadzemní podlaží (15,64*9,69)*(3,01) = 456,17 m 3 2. nadzemní podlaží (15,64*9,69)*(2,22) = 336,44 m 3 půda (15,64*9,69)*(1,78) = 269,76 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1. podzemní podlaží PP 162,47 m 3 1. nadzemní podlaží NP 456,17 m 3 2. nadzemní podlaží NP 336,44 m 3 půda Z 269,76 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 1 224,84 m 3 Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl [%] Část [%] Koeficient 1. Základy S 7, ,00 7,10 2. Zdivo S 22, ,00 22,30 3. Stropy S 8, ,00 8,40 4. Střecha S 5, ,00 5,20 5. Krytina S 3, ,00 3,20 6. Klempířské konstrukce S 0, ,00 0,80 7. Vnitřní omítky S 6, ,00 6,20 8. Fasádní omítky S 3, ,00 3,10 9. Vnější obklady S 0, ,00 0, Vnitřní obklady S 2, ,00 2, Schody S 2, ,00 2, Dveře S 3, ,00 3, Okna S 5, ,00 5, Podlahy obytných místností S 2, ,00 2, Podlahy ostatních místností S 1, ,00 1, Vytápění S 4, ,00 4, Elektroinstalace S 4, ,00 4, Bleskosvod S 0, ,00 0, Rozvod vody S 3, ,00 3, Zdroj teplé vody S 1, ,00 1, Instalace plynu S 0, ,00 0, Kanalizace S 2, ,00 2, Vybavení kuchyně S 0, ,00 0, Vnitřní vybavení S 5, ,00 5, Záchod S 0, ,00 0, Ostatní S 3, ,00 3,60 Součet upravených objemových podílů 100,00 Ocenění: Upravený obj. podíl - 6 -

7 Základní cena (dle příl. č. 6): [Kč/m 3 ] = 1 975,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 1,0000 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,1460 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 0,9422 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 3 394,37 Plná cena: 1 224,84 m 3 * 3 394,37 Kč/m 3 = ,15 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 91 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 19 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 110 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 91 / 110 = 82,727 % ,79 Kč Věcná hodnota - zjištěná cena = ,36 Kč 1.2. Příslušenství Dlažba z lomového kamene na MC Popis: Na pozemku p.č. 9/1 k.ú Hněvnice je nově postavené parkovací stání z lomového kamene do litého betonu třídy C 16/20. Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava 10: Dlažba z lomového kamene na MC Výměra: 65,00 m 2 Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 211 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 65,00 m 2 * 295,- Kč / m 2 = ,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,2560 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 0,9422 Plná cena: = ,68 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 10 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 40 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 50 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 10 / 50 = 20,000 % ,94 Kč Dlažba z lomového kamene na MC - zjištěná cena = ,74Kč Studna kopaná Popis: Na pozemku p.č. 9/1 k.ú. Hněvnice stojí kopaná studna o průměru 1,20 m a hloubky 13,00 m. Stáří - 7 -

8 studny je stejné jako stáří rodinného domu. Zatřídění pro potřeby ocenění: Studna 9 Typ studny: kopaná Hloubka studny: 13,00 m Elektrické čerpadlo: 1 ks Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 2222 Ocenění: Základní cena dle přílohy č. 10: prvních 5,00 m hloubky: 5,00 m * 1 950,- Kč/m ,- Kč druhých 5,00 m hloubky: 5,00 m * 3 810,- Kč/m ,- Kč další hloubka: 3,00 m * 5 200,- Kč/m ,- Kč elektrické čerpadlo: 1 ks * ,- Kč/ks ,- Kč Základní cena celkem: = ,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,3130 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 0,9422 Plná cena: = ,53 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 91 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 19 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 110 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 91 / 110 = 82,727 % ,58 Kč Studna kopaná - zjištěná cena = ,95 Kč Žumpa z monolitického i montovaného betonu Popis: Kanalizační přípojka je napojena na žumpu. Žumpa je železobetonovou stavbou. Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava 10: Žumpa z monolitického i montovaného betonu Výměra: 5,20 m 3 obestavěného prostoru Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 2223 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 5,20 m 3 * 2 300,- Kč / m 3 = ,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,3140 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 0,9422 Plná cena: = ,43 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 48 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 32 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků - 8 -

9 Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 48 / 80 = 60,000 % ,66 Kč Žumpa z monolitického i montovaného betonu - zjištěná cena = 8 865,77Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Cena stavebních pozemků Popis: Pozemek parcelního čísla 9/3 katastrálního území Hněvnice není pozemkem druhu zastavěná plocha a nádvoří. Na tomto pozemku již žádná zemědělská stavba nestojí, proto tento pozemek oceňuji jako ostatní plocha funkčně propojena s rodinným domem. Tento pozemek je zatížen rumovištěm z bývalých zemědělských staveb. Ocenění: Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Úprava ceny - příloha č položka č. 1: 2.2. Není možnost napojení na veřejný vodovod: -5 % 2.3. Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci: -7 % Úprava cen: -12 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: V obci Hněvnice vede z inženýrských sítí pouze rozvod elektrické energie. Veřejnáý vodovod ani vřejná kanalizace obcí nevede. Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití) 0,9422 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): 2,1460 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 35,- 1,00 2,1460 0, ,00 62,28 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku 28 odstavec 5 35,- 0,40 2,1460 0, ,00 24,91 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a 8 222,00 62, ,16 nádvoří 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a 9/1 639,00 62, ,92 nádvoří 28 odstavec 5 zastavěná plocha a 9/ ,00 24, ,67 nádvoří 28 odstavec 5 zahrada ,00 24, ,17 Stavební pozemky - celkem ,92 Cena stavebních pozemků - zjištěná cena = ,92 Kč - 9 -

10 C. Rekapitulace Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Věcná hodnota ,20 Kč 1.2. Příslušenství Dlažba z lomového kamene na MC ,70 Kč Studna kopaná ,50 Kč Žumpa z monolitického i montovaného betonu ,40 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,80 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Cena stavebních pozemků ,90 Kč 2. Ocenění pozemků celkem ,90 Kč Celkem ,70 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem ,70 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Věcná hodnota ,40 Kč 1.2. Příslušenství Dlažba z lomového kamene na MC ,70 Kč Studna kopaná ,- Kč Žumpa z monolitického i montovaného betonu 8 865,80 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,90 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Cena stavebních pozemků ,90 Kč 2. Ocenění pozemků celkem ,90 Kč Celkem ,80 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,80 Kč

11 Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: ,- Kč slovy: Devětsetdvacetdevěttisícjednostodeset Kč Zjištění obvyklé ceny předmětných nemovitostí nejlépe vystihuje administrativní anebo úřední cena. Od této ceny se odečtou náklady za odstranění stodoly a chlévů a tím dostaneme výslednou obvyklou cenu. Náklady na odstranění stodoly a chlévů činí Výsledná obvyklá cena Podíl o výši 1/3 slovy : dvěstěsedmdesátpěttisíc korun českých ,00 Kč ,00 Kč ,00 Kč V Plasích Ing. František Klokočík Horní Hradiště Plasy telefon: klokocik@centrum.cz D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne č.j. Spr 1111/03 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 05/

12 E. Seznam příloh počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 247 ze dne Snímek katastrální mapy ze dne Snímek katastrální mapy ze dne Fotodokumentace nemovitosti

13 - 13 -

14 - 14 -

15 - 15 -

16 - 16 -

17 - 17 -

18 - 18 -

19 - 19 -

20 - 20 -

21 - 21 -

22 - 22 -

23 - 23 -

24 - 24 -

25 - 25 -

26 - 26 -

27 - 27 -

28 - 28 -

29 - 29 -

30 - 30 -