ZNALECKÝ POSUDOK číslo 6/2016

Transkript

1 Znalec: Ing. František Orság, Sládkovičovská 433, Veľké Úľany , tel znalec v odbore stavebníctvo a odvetví pozemné stavby a odhad hodnoty nehnuteľnosti evidenčné číslo znalca: Zadávateľ : Auctioneer s.r.o., Špitálska 61, Bratislava Číslo spisu (objednávky): ústna objednávka zo dňa ZNALECKÝ POSUDOK číslo 6/2016 Vo veci: stanovenia všeobecnej hodnoty pozemku v obci Pezinok, vedené na LV č. 9651, parc. KN č. 6533/33 v katastrálnom území Pezinok, obec Pezinok, okres Pezinok, za účelom výkonu záložného práva formou dobrovoľnej dražby. Počet listov (z toho príloh): 17 (05) Počet odovzdaných vyhotovení: 3 Vo Veľkých Úľanoch dňa

2 Znalecký posudok č. 6/2016 List č. 2 I. ÚVODNÁ ČASŤ 1. Úloha znalca: Stanoviť všeobecnú hodnotu nehnuteľnosti, pozemku v obci Pezinok, vedené na LV č. 9651, parc. KN č. 6533/33 v katastrálnom území Pezinok, obec Pezinok, okres Pezinok. 2. Dátum vyžiadania posudku: Dátum, ku ktorému je vypracovaný posudok (rozhodujúci na zistenie stavebno-technického stavu): Dátum, ku ktorému sa nehnuteľnosť alebo stavba ohodnocuje: Podklady na vypracovanie posudku: 5.1 Dodané zadávateľom: Výpis z katastra nehnuteľností, z listu vlastníctva č. 9651, k.ú. Pezinok, zo dňa , vytvorený cez katastrálny portál GKÚ Bratislava. Kópia z mapy, zo dňa , k.ú. Pezinok, vytvorené cez katastrálny portál GKÚ Bratislava. 5.2 Získané znalcom : Miestna obhliadka spojená miestnym šetrením. Fotodokumentácia. 6. Použitý právny predpis: Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty. Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 605/2008 Z. z. z 23. decembra 2008, ktorou sa mení vyhláška č. 492/2004 Z. z. o stanovení všeobecnej hodnoty. 7. Ďalšie použité právne predpisy a literatúra: Zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 490/2004 Z.z. ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov. Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 500/2005 Z. z. z 26. októbra 2005, ktorou sa mení a dopĺňa vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 490/2004 Z. z., ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z. z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov. Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 33/2009 Z. z. z 9. februára 2009, ktorou sa mení a dopĺňa vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 490/2004 Z. z., ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z. z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov. STN Výpočet obstavaného priestoru pozemných stavebných objektov. Zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku, v znení neskorších predpisov. Vyhláška Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky č. 79/1996 Z.z., ktorou sa vykonáva zákon NR SR o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v znení neskorších predpisov. Vyhláška Federálneho štatistického úradu č. 124/1980 Zb. o jednotnej klasifikácii stavebných objektov a stavebných prác výrobnej povahy Opatrenie Štatistického úradu Slovenskej republiky č. 128/2000 Z.z., ktorým sa vyhlasuje Klasifikácia stavieb. Zákon NR SR č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov. Marián Vyparina a kol. - Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, Žilinská univerzita v EDIS, 2001, ISBN Indexy cien stavebných prác na precenenie rozpočtov do CU 3. štvrťrok 2015 spracované pomocou indexov cien stavebných prác ŠÚ SR podľa klasifikácie stavieb Index 2,298 Údaj je použitý z internetovej stránky USI Žilina. 8. Osobitné požiadavky zadávateľa: Neboli vznesené. 9. Právny úkon, na ktorý sa má znalecký posudok použiť: Za účelom výkonu záložného práva formou dobrovoľnej dražby.

3 Znalecký posudok č. 6/2016 List č. 3 II. POSUDOK 1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE a) Výber použitej metódy: Príloha č. 3 vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku. Použitá je metóda polohovej diferenciácie. Použitie kombinovanej metódy na stanovenie všeobecnej hodnoty nie je možné, pretože nehnuteľnosť nie je schopná dosahovať primeraný výnos formou prenájmu tak, aby bolo možné vykonať kombináciu. Porovnávacia metóda stanovenia všeobecnej hodnoty je vylúčená z dôvodu nedostatku podkladov pre danú lokalitu a typ nehnuteľnosti. Výpočet východiskovej hodnoty je vykonaný pomocou rozpočtových ukazovateľov publikovaných v Metodike výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb (ISBN ). Všeobecná hodnota pozemku je definovaná ako súčin východiskovej hodnoty pre mesto Bratislava a koeficientu polohovej diferenciácie, ktorý je súčinom koeficientu všeobecnej situácie, intenzity využitia, dopravného napojenia, obchodnej a priemyselnej polohy, druhu pozemku a povyšujúcich resp. redukujúcich faktorov. Stavby nie sú súčasťou nehnuteľnosti ani predmetom hodnotenia. b.) Vlastnícke a evidenčné údaje : podľa listu vlastníctva č. 9651, k.ú. Pezinok, obec Pezinok, okres Pezinok. A. Majetková podstata: PARCELY registra "C" evidované na katastrálnej mape Parcela č.6533/33 o výmere 4106 Ostatné plochy Legenda: Spôsob využívania pozemku: 34 - Pozemok, na ktorom je manipulačná a skladová plocha, objekt a stavba slúžiaca lesnému hospodárstvu Druh chránenej nehnuteľnosti: Chránené ložiskové územie Umiestnenie pozemku: 2 - Pozemok je umiestnený mimo zastavaného územia obce B. Vlastníci a iné oprávnené osoby: Účastník právneho vzťahu: Vlastník 1 DRESEL spol. s r.o., Vinohradnícka 11, Limbach, PSČ 90091, SR IČO: spoluvlastnícky podiel: 1/1 Titul nadobudnutia: Kúpna zmluva V 3725/2008 zo dňa C. Ťarchy: Por.č.: Záložné právo v prospech OTP Faktoring Slovensko s.r.o. IČO podľa V 2363/2011 z a Zmluvy o postúpení pohľadávky z Exekučný príkaz na vykonanie exekúcie zriadením exekučného záložného práva na nehnuteľnosť EX 2097/ zo dňa v prospech oprávneného Sociálna poisťovňa - pobočka Bratislava, Záhradnícka 31, Bratislava, IČO : (Exekútorský úrad Bratislava, JUDr. Ivan Lutter, Longobardská 1301/27, Bratislava). Podanie: Z 3981/2015 Iné údaje: 1 Na p.č.6513/2, 6533/26, 6536/1, 6536/2 - LV 2185: Oprávnenie z vecného bremena spočívajúce v práve prechodu a prejazdu cez celé pozemky v prospech Dresel, spol.s r.o. Limbach podľa V 3726/2008 z Poznámka Oznámenie o začatí výkonu záložného práva predajom, záložný veriteľ OTP Faktoring Slovensko s.r.o. Špitálska 61, Bratislava, IČO: , záložná zmluva V 2363/2011 zo dňa Podanie: P2 30/2015 c.) Údaje o obhliadke a zameraní predmetu posúdenia: Miestna obhliadka spojená s miestnym šetrením vykonaná dňa za účasti zástupcu vlastníka. Zameranie a zakreslenie skutkového stavu nehnuteľností dňa Fotodokumentácia vyhotovená dňa d.) Technická dokumentácia, najmä porovnanie súladu projektovej dokumentácie a stavebnej dokumentácie so zisteným skutočným stavom: Technická dokumentácia mi nebola poskytnutá, skutkový stav bol preverený pri miestnom šetrení. Všetky rozmery nehnuteľností (pozemkov) sú prebraté z LV č. 9651, k.ú. Pezinok.

4 Znalecký posudok č. 6/2016 List č. 4 e.) Údaje katastra nehnuteľností, najmä porovnanie súladu popisných a geodetických údajov katastra nehnuteľností so skutočným stavom: Právna dokumentácia je v súlade so skutkovým stavom vedenom na LV č a zakreslenom v kópii z katastrálnej mapy. Pozemok parc. KN č. 6533/33, v k.ú. Pezinok, ostatné plochy, pozemok je na liste vlastníctva vedené ako - pozemok umiestnený mimo zastavaného územia obce, predmetný pozemok sa nachádza na okraji obce pri dvore "Rudnej bane Pezinok" mimo zastavaného územia obce, v čase obhliadky využívané ako odstavné, parkovacie plochy a skladovanie palivového dreva, na parc. KN č. 6533/26 je prístupová komunikácia vo vlastníctve Rudné bane š.p. Pezinok. f.) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré sú predmetom ohodnotenia: Parc. KN č. 6533/33, k.ú. Pezinok g.) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré nie sú predmetom ohodnotenia: Provizórne stavby nie sú vedené na LV 9651, nie sú predmetom ohodnotenia. 2. VÝPOČET TECHNICKEJ HODNOTY 2.1 PRÍSLUŠENSTVO Plot: Oplotenie areálu na parc. KN č. 6533/33, k.ú. Pezinok Oplotenie, odčlenenie od susedných parciel, oplotenie areálu. Plot vybudovaný v roku 2008, vyhotovený zo strojového pletiva na oceľových stĺpikoch. Vráta a vrátka, rám z oceľovej tyčoviny, výplň zo strojového pletiva. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: KS: Oplotenie 2 ex Inžinierske stavby ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Pol. č. Popis Počet MJ Body / MJ Rozpočtový ukazovateľ 1. Základy vrátane zemných prác: okolo stĺpikov oceľových, betónových alebo drevených 254,00m 170 5,64 Eur/m Spolu: 5,64 Eur/m 3. Výplň plotu: zo strojového pletiva na oceľové alebo betónové stĺpiky 406,40m ,61 Eur/m 4. Plotové vráta: b) kovové s drôtenou výplňou alebo z kovových profilov 1 ks ,12 Eur/ks 5. Plotové vrátka: b) kovové s drôtenou výplňou alebo z kovových profilov 1 ks ,12 Eur/ks Dĺžka plotu: 44,0+80,0+50,0+80,0 = 254,00 m Pohľadová plocha výplne: 254*1,6 = 406,40 m 2 Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kcu = 2,298 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: km = 1,02 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Oplotenie areálu na parc. KN č. 6533/33, k.ú. Pezinok ,67 73,33 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [Eur] Východisková hodnota (254,00m * 5,64 Eur/m + 406,40m 2 * 12,61 Eur/m 2 + 1ks * 249,12 Eur/ks + 1ks * 129,12 Eur/ks) * 2,298 * 1, ,54 Technická hodnota 73,33 % z ,54 Eur ,92

5 Znalecký posudok č. 6/2016 List č STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY a.) Analýza polohy nehnuteľností: Pozemok sa nachádza mimo zastavaného územia obce Pezinok. Parcela vedená na liste vlastníctva ako ostatné plochy s umiestnením mimo zastavaného územia obce, v blízkosti dvora " Rudné bane Pezinok". Pozemok obdĺžnikového tvaru - v čase obhliadky je využívaný na výrobu a skladovanie palivového dreva. Na pozemku jestvujúce inžinierske siete- elektrická prípojka. Lokalita sa nachádza na okraji, vo vzdialenosti cca 1,5 km od obce Pezinok. Pozemok má prístup cez prístupovú komunikáciu "Rudných baní" na komunikáciu smerujúcu cez kopec Baba vedie cesta do Malaciek. Poloha objektu vzhľadom na vzdialenosť k historickému centru mesta, nemá vplyv na dopyt po nehnuteľnostiach v tejto lokalite. Komplexná občianska vybavenosť, vzhľadom na to že sa jedná o okresné mesto Pezinok. Počet obyvateľov cca Pozemok, vzhľadom na umiestnenie je v tichej lokalite. V okolí pri obhliadke nebol zistený výskyt konfliktných skupín obyvateľstva. b) Analýza využitia nehnuteľností: Pozemok vedený na LV ako ostatné plochy. Z hľadiska funkčného využitia, je v súčasnej dobe nízke využitie pozemku. V čase obhliadky bola dotknutá parcela využívaná na výrobu a skladovanie palivového dreva. c) Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľností: Prístupová cesta vo vlastníctve " Rudných baní" a ťarcha v prospech OTP Faktoring, iné nie sú známe. VŠEOBECNE - VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKOV (VŠHPOZ) podľa Vyhlášky 254/2010 Z.z., ktorou sa mení vyhláška MS SR č. 492/2004 Z.t. o stanovení VŠH majetku v znení neskorších predpisov. Metóda polohovej diferenciácie: Pozemky na zastavanom území obcí, nepoľnohospodárske a nelesné pozemky mimo zastavaného územia obcí Vyhláška Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky č. 461/2009 Z. z., ktorou sa vykonáva zákon Národnej rady Slovenskej republiky č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon)v znení neskorších predpisov., pozemky v zriadených záhradkových osadách Zákon č. 64/1997 Z. z. o užívaní pozemkov v zriadených záhradkových osadách a vyporiadaní vlastníctva k nim v znení neskorších predpisov. a pozemky mimo zastavaného územia obcí určené na stavbu 43h zákona č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (stavebný zákon) v znení zákona č. 237/2000 Z. z. Všeobecná hodnota sa vypočíta podľa základného vzťahu VŠHPOZ = M. VŠHMJ [EUR], kde M výmera pozemku v m 2, VŠHMJ jednotková všeobecná hodnota pozemku v EUR/m 2. Jednotková všeobecná hodnota pozemku sa môže stanoviť aj pre skupinu pozemkov. Jednotková všeobecná hodnota pozemkov sa stanoví podľa vzťahu kde VŠHMJ = VHMJ. kpd [EUR/m 2 ], Klasifikácia obce názov alebo údaj podľa počtu obyvateľov VHMJ EUR/m 2 a) Bratislava b) Krajské mestá: Nitra, Prešov, Trenčín, Trnava, Žilina, Košice, Banská Bystrica a mestá: Piešťany, Vysoké Tatry, Trenčianske Teplice 26,56 c) Mestá: Poprad, Zvolen, Liptovský Mikuláš, Martin 16,60 d) Ostatné okresné mestá so sídlom okresných alebo obvodných úradov 9,96 e) Ostatné obce nad obyvateľov 6,64 f) Ostatné obce od do obyvateľov 4,98 g) Ostatné obce do obyvateľov 3,32 VHMJ jednotková východisková hodnota pozemku, ktorá sa stanoví podľa tabuľky: Obce a lokality v okolí miest so zvýšeným záujmom o kúpu nehnuteľností na bývanie alebo rekreáciu môžu mať jednotkovú východiskovú hodnotu do 80 % z východiskovej hodnoty obce (mesta), z ktorej vyplýva zvýšený záujem. V prípade záujmu o iné druhy nehnuteľností (napríklad priemyselné, poľnohospodárske využitie) okrem pozemkov v zriadených záhradkových, chatových osadách a hospodárskych dvoroch poľnohospodárskych podnikov môžu mať jednotkovú východiskovú hodnotu do 60 % z východiskovej hodnoty obce (mesta), z ktorej vyplýva zvýšený záujem. V prípade záujmu o pozemky v zriadených záhradkových osadách, chatových osadách a hospodárskych dvoroch poľnohospodárskych podnikov môžu mať jednotkovú východiskovú cenu do 50% z východiskovej hodnoty obce (mesta), z ktorej vyplýva zvýšený záujem. V takých prípadoch sa koeficient polohovej diferenciácie vzťahuje na obec, z ktorej vyplýva zvýšený záujem.

6 Znalecký posudok č. 6/2016 List č. 6 kpd je koeficient polohovej diferenciácie, vypočíta sa podľa vzťahu kpd = ks. kv. kd. kp. ki. kz [ ], kde Všeobecná situácia ks 1. záhradkové osady, chatové osady a hospodárske dvory poľnohospodárskych podnikov, 2. poľnohospodárske oblasti značne vzdialené od obcí, 0,70 0,80 3. stavebné územie obcí do obyvateľov, okrajové priemyslové a poľnohospodárske časti obcí a miest do obyvateľov 0,80 0,90 4. obytné časti obcí a miest od do obyvateľov a časti rekreačných oblastí, centrá obcí do obyvateľov, obytné časti na predmestiach a priemyslové 0,90 1,10 a poľnohospodárske oblasti miest do obyvateľov 5. centrá miest od do obyvateľov, obytné časti miest nad obyvateľov a ich rýchlo dostupné predmestia, prednostné oblasti vilových alebo rodinných domov v centre i mimo centra mesta, oblasti rekreačných domčekov v dôležitých centrách turistického 1,00 1,30 ruchu, priemyslové a poľnohospodárske oblasti miest nad obyvateľov 5. veľmi dobré obchodné a obytné časti v mestách od do obyvateľov, obytné časti miest nad obyvateľov, luxusné obytné oblasti s dobrým osvetlením a 1,20 1,60 výhľadom, exkluzívne oblasti rodinných domov v dosahu miest nad obyvateľov 6. veľmi dobré obchodné oblasti v mestách od do obyvateľov a kúpeľných mestách, vedľajšie ulice v centre miest nad obyvateľov, nákupné centrá vo veľkých 1,50 1,80 obytných častiach mimo centra miest nad obyv. s dobrými dopravnými možnosťami 7. prednostné obchodné ulice a miesta v užšom centre miest nad obyvateľov, najlepšie miesta pre obchod v mestách od do obyvateľov 1,70 1,90 8. najlepšie miesta pre obchod v mestách nad obyvateľov 1,80 2,00 ks koeficient všeobecnej situácie (0,50 2,00) sa stanoví takto: Intenzita využitia kv veľmi malé využitie, 2-podlažné súkromné rekreačné domčeky, 2 3-podlažné stavby 1. rodinných domov s podštandardným vybavením, nepodpivničené, nízke nebytové stavby nevyužívané alebo s malým využitím, poľnohospodárske stavby bez využitia, 2. rodinné domy s nižším štandardom vybavenia, bytové domy s podštandardným vybavením, 3 4-podlažné nebytové stavby pre priemysel s malým technickým vybavením, využívané 0,95 poľnohospodárske stavby 3. rodinné domy so štandardným vybavením, bežné bytové domy, bytové domy s nebytovými priestormi, nebytové stavby pre priemysel s bežným technickým vybavením 1,00 4. nadštandardné rodinné domy; nadštandardné bytové domy, viacpodlažné nebytové stavby pre priemysel so štandardným technickým zariadením 1,05 1,10 5. exkluzívne bytové stavby, obchodné domy a administratívne budovy so štandardným vybavením, 5 7-podlažné, vysoké využitie pozemku 1,10 1,15 6. obchodné domy a administratívne budovy s nadštandardným vybavením, viacpodlažné obchody (5 7 podlaží a 1 2 podzemné podlažia), veľmi vysoké využitie pozemku 1,15 1,30 7. využitie ako v položke 6, ale exkluzívne miesta v centrách miest 1,30 2,00 kv koeficient intenzity využitia (0,90 2,00) sa stanoví takto: Dopravné spojenie s obcou 1. pozemky v odľahlých lokalitách bez možnosti využitia hromadnej dopravy, cesty bez dokončovacích prác (nespev. a pod.), cesta do obce alebo mesta v trvaní viac ako 30 min. 2. pozemky na okraji miest a obce so železničnou zastávkou alebo autobusovou prímestskou dopravou, doprava do mesta ešte vyhovujúca 3. pozemky na predmestiach miest, odkiaľ sa možno pešo dostať k prostriedku hromadnej dopravy alebo vlastným autom do centra do 15 min. 4. pozemky v tesnej blízkosti prostriedku hromadnej dopravy s dobrou úpravou ciest, cesta vlastným autom do centra (10 min.), územie mesta a 5. pozemky na obchodných uliciach miest do obyvateľov, v nákupných centrách väčších predmestí, intenzívny peší ruch, centrum hromadnej dopravy (autobus, trolejbus) 6. pozemky na obchodných uliciach v centre miest nad obyvateľov so širokými ulicami a parkoviskami, autobusy a trolejbusy s hustou premávkou kd koeficient dopravných vzťahov (0,80 1,20) sa stanoví takto: kd 0,85 0,90 1,00 1,05 1,05 1,20

7 Znalecký posudok č. 6/2016 List č. 7 Obchodná poloha alebo priemyselná poloha kp 1. obchodná poloha 2. obchodná poloha a byty 1,20 1,50 3. obytná alebo rekreačná poloha 1,00 1,20 4. priemyselná poloha 0,90 1,00 5. poľnohospodárska poloha 0,90 kp koeficient obchodnej alebo priemyselnej polohy (0,90 2,00) sa stanoví takto: Vybavenie pozemku kp 1. bez technickej infraštruktúry (vlastné zdroje) 2. stredná vybavenosť (napríklad: miestne rozvody vody, elektriny) 1,00 1,20 3. dobrá vybavenosť (napríklad: miestne rozvody vody, elektriny, zemného plynu) 1,20 1,30 4. veľmi dobrá vybavenosť (väčšia ako v bode 3) 1,30 1,50 ki koeficient technickej infraštruktúry pozemku (0,80 1,50) sa stanoví takto: Technická infraštruktúra pozemku sa posudzuje z pohľadu možného priameho napojenia cez vlastné prípadne obecné pozemky (napr. komunikácie). Hodnota koeficientu v odporúčanom intervale je závislá od náročnosti (finančnej, technickej a pod.) súvisiacej s napojením. Povyšujúce faktory 1. nevyskytuje sa 2. pozemky určené výhľadovým plánom na vyššie využitie, než na aké slúžia v súčasnosti, (napríklad nezastavané stavebné pozemky, zmena funkcie zóny sídla a pod.), 3. pozemky na chránených územiach, 4. obchodné pozemky v miestach so silným turistickým ruchom, ak to nebolo zohľadnené 1,01 3,00 v koeficiente ks, 5. pozemky s výrazne zvýšeným záujmom o kúpu, ak to nebolo zohľadnené v zvýšenej VH, 6. iné faktory (napríklad: tvar, výmera, druh možnej zástavby, sadové úpravy). kz koeficient povyšujúcich faktorov (1,01 3,00) sa stanoví takto: Povyšujúce faktory možno použiť iba v prípadoch, ak už neboli zohľadnené vo východiskovej hodnote alebo v predchádzajúcich koeficientoch. V prípade, že sa povyšujúci faktor nevyskytuje, koeficient povyšujúcich faktorov je 1. Redukujúce faktory 1. nevyskytuje sa 2. ak sa v najbližšom čase predpokladá nižší stupeň využitia ako doteraz, 3. spád emisií a vplyv zápachu z priemyselnej výroby, uskladnenia surovín, odpadov, z výroby potravín, z poľnohospodárskej výroby a pod., 4. rušivý hluk z cestnej, leteckej alebo železničnej dopravy v obytných oblastiach, 5. ekologické zaťaženie pozemku, 6. ak sa v blízkosti obytnej, administratívnej alebo rekreačnej zóny nachádzajú rušivo pôsobiace priemyselné zariadenia, 0,20 0,99 7. pri mimoriadnom zatienení obytných miest (les, skaly, severné úbočie a pod.), 8. svahovitosť terénu, hladina podzemnej vody, únosnosť základovej pôdy, 9. ochranné pásma zo zákona, stavebná uzávera, 10. stavba pod povrchom pozemku, 11. závady viaznuce na pozemku (napr. právo prechodu alebo prejazdu, ochr. pásmo a pod.), 12. iné faktory (napríklad: tvar pozemku, výmera pozemku, druh možnej zástavby a pod.). kr koeficient redukujúcich faktorov (0,20 0,99) sa stanoví takto: Redukujúce faktory možno použiť iba v prípadoch, ak už neboli zohľadnené vo východiskovej hodnote alebo v predchádzajúcich koeficientoch. V prípade, že sa redukujúci faktor nevyskytuje, koeficient redukujúcich faktorov je 1. kz kz

8 Znalecký posudok č. 6/2016 List č STAVBY METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE PRÍSLUŠENSTVO Priemerný koeficient polohovej diferenciácie bol stanovený s ohľadom na typ nehnuteľností a sídlo. Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie je vykonaný podľa Metodiky stanovenia všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb vydanej Žilinskou univerzitou - Ústavom súdneho inžinierstva. Zdôvodnenie jednotlivých koeficientov je uvedené priamo v tabuľke. Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: 0,3 Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy: Trieda Výpočet Hodnota I. trieda III. trieda % = (0, ,600) 0,900 II. trieda Aritmetický priemer I. a III. triedy 0,600 III. trieda Priemerný koeficient 0,300 IV. trieda Aritmetický priemer V. a III. triedy 0,165 V. trieda III. trieda - 90 % = (0,300-0,270) 0,030 Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie: Číslo Popis Trieda kpdi Váha vi Výsledok kpdi*vi 1 Trh s nehnuteľnosťami dopyt v porovnaní s ponukou je výrazne nižší V. 0, ,39 2 Poloha nehnuteľnosti v danej obci - vzťah k centru obce časti obce nevhodné k bývaniu situované na okraji obce IV. 0, ,95 3 Súčasný technický stav nehnuteľností nehnuteľnosť vyžaduje opravu III. 0, ,40 4 Prevládajúca zástavba v okolí nehnuteľnosti ľahká výroba a služby, bez negatívnych vplyvov na okolie a bez zvláštnych požiadaviek na dopravu a skladovanie III. 0, ,10 5 Príslušenstvo nehnuteľnosti bez dopadu na cenu nehnuteľnosti III. 0, ,80 6 Typ nehnuteľnosti priemerný - obchodný a prevádzkový objekt bez parkoviska III. 0, ,00 7 Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti dostatočná ponuka pracovných možností v dosahu dopravy, nezamestnanosť do 10 % II. 0, ,40 8 Skladba obyvateľstva v mieste stavby malá hustota obyvateľstva I. 0, ,40 9 Orientácia nehnuteľnosti k svetovým stranám orientácia hlavných miestností čiastočne vhodná a čiastočne nevhodná III. 0, ,50 10 Konfigurácia terénu rovinatý, alebo mierne svahovitý pozemok o sklone do 5% I. 0, ,40 11 Pripravenosť inžinierskych sietí v blízkosti stavby elektrická prípojka, vlastný zdroj vody, kanalizácia do žumpy IV. 0, ,16 12 Doprava v okolí nehnuteľnosti železnica a autobus III. 0, ,10 13 Občianska vybavenosť (úrady, školy, zdrav., obchody, služby, kultúra) okresný úrad, banka, súd, daňový úrad, stredná škola, poliklinika, kultúrne zariadenia, kompletná sieť obchodov a základné služby II. 0, ,00 14 Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí stavby chránená krajinná oblasť, mestská rezervácia, národný park, výrazné prírodné lokality a pod. I. 0, ,20 15 Kvalita životného prostredia v bezprostrednom okolí stavby bez akéhokoľvek poškodenia ovzdušia, vodných tokov, bez nadmernej hlučnosti I. 0, ,10 16 Možnosti zmeny v zástavbe územ. rozvoj, vplyv na nehnut.

9 Znalecký posudok č. 6/2016 List č. 9 bez zmeny III. 0, ,40 17 Možnosti ďalšieho rozšírenia rezerva plochy pre ďalšiu výstavbu trojnásobok až päťnásobok súčasnej zástavby III. 0, ,10 18 Dosahovanie výnosu z nehnuteľností bežný prenájom nehnuteľností III. 0, ,20 19 Názor znalca priemerná nehnuteľnosť III. 0, ,00 Spolu ,60 VŠEOBECNÁ HODNOTA STAVIEB Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 68,6/ 180 0,381 Všeobecná hodnota VŠHS = TH * kpd = ,92 Eur * 0, ,87 Eur 3.2 POZEMKY METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE POZEMKY POLOHOVOU DIFERENCIÁCIOU Identifikácia pozemku: Pozemky podľa LV č. 9651, k.ú. Pezinok POPIS Jedná sa o pozemok nachádzajúce sa mimo zastavaného územia obce Pezinok. Ohodnocovaný pozemok - ktorý je evidovaný na liste vlastníctva č. 9651, je oplotený. Parcela vedená na liste vlastníctva ako ostatné plochy s umiestnením mimo zastavaného územia obce, v blízkosti areálu "Rudné bane Pezinok, na okraji obce, lokalita je vo vzdialenosti cca 1,5 km od obce. Pozemok pravidelného obdĺžnikového tvaru - v čase obhliadky je využívaný na výrobu palivového dreva. Pozemok je oplotený, vybudované inžinierske siete - rozvody elektriny. Ohodnotenie pozemkov je stanovené metódou polohovej diferenciácie. Spolu Parcela Druh pozemku Vzorec Podiel Výmera [m výmera [m 2 ] 2 ] 6533/33 ostatná plocha ,00 1/1 4106,00 Obec: Pezinok Východisková hodnota: VHMJ = 9,96 Eur/m 2 Označenie a názov koeficientu Hodnotenie ks koeficient všeobecnej situácie kv koeficient intenzity využitia kd koeficient dopravných vzťahov kp koeficient obchodnej a priemyselnej polohy ki koeficient technickej infraštruktúry pozemku kz koeficient povyšujúcich faktorov kr koeficient redukujúcich faktorov Hodnota koeficientu 2. poľnohospodárske oblasti značne vzdialené od obcí 0,80 1. veľmi malé využitie, 2-podlažné súkromné rekreačné domčeky, 2 3- podlažné stavby rodinných domov s podštandardným vybavením, nepodpivničené, nízke nebytové stavby nevyužívané alebo s malým využitím, poľnohospodárske stavby bez využitia, bez zástavby v širšom okolí 2. pozemky na okraji miest a obce so železničnou zastávkou alebo autobusovou prímestskou dopravou, doprava do mesta ešte vyhovujúca 4. priemyselná poloha 1,00 2. stredná vybavenosť: miestne rozvody vody, elektriny 1,20 3. pozemky na chránených územiach 1,30 1. nevyskytuje sa 1,00 0,90 0,85

10 Znalecký posudok č. 6/2016 List č. 10 VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 0,80 * 0,90 * 0,85 * 1,00 * 1,20 * 1,30 * 1,00 0,9547 Jednotková hodnota pozemku VŠHMJ = VHMJ * kpd = 9,96 Eur/m 2 * 0,9547 9,51 Eur/m 2 Všeobecná hodnota pozemku VŠHPOZ = M * VŠHMJ = 4 106,00 m 2 * 9,51 Eur/m ,06 Eur III. ZÁVER 1. VŠEOBECNÁ HODNOTA Všeobecná hodnota pozemkov bola stanovená metódou polohovej diferenciácie Vzhľadom na umiestnenie pozemkov, prístupnosť, orientácia na svetové strany, všeobecná hodnota stanovená metódou polohovej diferenciácie objektívne vystihuje všeobecnú hodnotu predmetných pozemkov v danom mieste a čase pri jej prípadnom poctivom predaji v bežnom obchodnom styku. 2. REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY pozemkov a stavieb stanovenej podľa vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení hodnoty majetku: Názov Všeobecná hodnota 1 [Eur] Stavby Oplotenie areálu na parc. KN č. 6533/33, k.ú. Pezinok 4 541,87 Pozemky Pozemky podľa LV č. 9651, k.ú. Pezinok - parc. č. 6533/33 (4 106 m 2 ) ,06 Spolu VŠH ,93 Zaokrúhlená VŠH spolu ,00 Všeobecná hodnota stavieb a pozemkov je spolu: ,00 Eur Slovom: Štyridsaťtritisícšesťsto Eur Vo Veľkých Úľanoch dňa Ing. František Orság 1 Všeobecná hodnota je výsledná objektivizovaná hodnota nehnuteľností a stavieb, ktorá je znaleckým odhadom ich najpravdepodobnejšej ceny ku dňu ohodnotenia, ktorú by tieto mali dosiahnuť na trhu v podmienkach voľnej súťaže, pri poctivom predaji, keď kupujúci aj predávajúci budú konať s patričnou informovanosťou i opatrnosťou a s predpokladom, že cena nie je ovplyvnená neprimeranou pohnútkou.

11 Znalecký posudok č. 6/2016 List č. 11 IV. PRÍLOHY Výpis z katastra nehnuteľností, z listu vlastníctva č. 9651, k.ú. Pezinok, zo dňa , vytvorený cez katastrálny portál GKÚ Bratislava. Kópia z mapy, zo dňa , k.ú. Pezinok, vytvorené cez katastrálny portál GKÚ Bratislava. Situácia Fotodokumentácia.

12 Znalecký posudok č. 6/2016 List č. 12 V. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudok som vypracoval ako znalec zapísaný v zozname znalcov, tlmočníkov a prekladateľov vedenom na Ministerstve spravodlivosti Slovenskej republiky zo dňa pre odbor: STAVEBNÍCTVO a odvetvia: POZEMNÉ STAVBY, ODHAD HODNOTY NEHNUTEĽNOSTÍ, evidenčné číslo znalca Znalecký úkon je zapísaný pod poradovým č. 6/2016 znaleckého denníka číslo 10. Za znalecký úkon a vzniknuté náklady účtujem podľa vyúčtovania na základe dokladu číslo 6/2016. Ing. František Orság