ZNALECKÝ POSUDOK číslo 27/2017

Transkript

1 Znalec: Ing. František Orság, Sládkovičovská 433, Veľké Úľany , tel znalec v odbore stavebníctvo a odvetví pozemné stavby a odhad hodnoty nehnuteľnosti evidenčné číslo znalca: Zadávateľ: Auctioneer s.r.o., Špitálska 61, Bratislava Číslo spisu (objednávky): ústna objednávka ZNALECKÝ POSUDOK číslo 27/2017 Vo veci: stanovenia všeobecnej hodnoty bytu č. 13 na prízemí, v bytovom dome súp. č. 394, Školské námestie č. 22, na parc. KN č. 3045/130, zapísaného na LV č. 1036, so spoluvlastníckym podielom na pozemku na parc. KN č. 3045/130, k.ú. Rohožník, obec Rohožník, okres Malacky, za účelom výkonu záložného práva formou dobrovoľnej dražby. Počet listov (z toho príloh): 23(11) Počet odovzdaných vyhotovení: 3 Vo Veľkých Úľanoch dňa

2 Znalecký posudok č. 27/2017 List č. 2 I. ÚVODNÁ ČASŤ 1. Úloha znalca: Stanovenia všeobecnej hodnoty bytu č. 13 na prízemí, v bytovom dome súp. č. 394, Školské námestie 22, na parc. KN č. 3045/130, zapísaného na LV č. 1036, so spoluvlastníckym podielom na pozemku na parc. KN č. 3045/130, k.ú. Rohožník, obec Rohožník, okres Malacky. 2. Dátum vyžiadania posudku: Dátum, ku ktorému je vypracovaný0 posudok (rozhodujúci na zistenie stavebno-technického stavu): Dátum, ku ktorému sa nehnuteľnosť alebo stavba ohodnocuje: Podklady na vypracovanie posudku : 5.1 Dodané zadávateľom : Výpis z listu vlastníctva č čiastočný, k.ú. Rohožník, zo dňa , vytvorené cez katastrálny portál GKÚ Bratislava. Kópia z katastrálnej mapy, zo dňa , k.ú. Rohožník, vytvorené cez katastrálny portál GKÚ Bratislava. Potvrdenie o veku bytového domu, zápisnica o dohode o odovzdaní a prevzatí bytu dňa Kúpna zmluva č. V 5406/08 zo dňa Získané znalcom : Miestne šetrenie vykonané za účasti vlastníka. Zameranie a zakreslenie skutkového stavu nehnuteľností. Fotodokumentácia. 6. Použitý právny predpis: Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty. Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 605/2008 Z. z. z 23. decembra 2008, ktorou sa mení vyhláška č. 492/2004 Z. z. o stanovení všeobecnej hodnoty. 7. Ďalšie použité právne predpisy a literatúra: Zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 490/2004 Z.z. ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov. Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 500/2005 Z. z. z 26. októbra 2005, ktorou sa mení a dopĺňa vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 490/2004 Z. z., ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z. z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov. Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 33/2009 Z. z. z 9. februára 2009, ktorou sa mení a dopĺňa vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 490/2004 Z. z., ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z. z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov. STN Výpočet obstavaného priestoru pozemných stavebných objektov. Zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku, v znení neskorších predpisov. Vyhláška Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky č. 79/1996 Z.z., ktorou sa vykonáva zákon NR SR o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v znení neskorších predpisov. Vyhláška Federálneho štatistického úradu č. 124/1980 Zb. o jednotnej klasifikácii stavebných objektov a stavebných prác výrobnej povahy Opatrenie Štatistického úradu Slovenskej republiky č. 128/2000 Z.z., ktorým sa vyhlasuje Klasifikácia stavieb. Zákon NR SR č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov. Marián Vyparina a kol. - Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, Žilinská univerzita v EDIS, 2001, ISBN Indexy cien stavebných prác na precenenie rozpočtov do CU 3. štvrťrok 2016 spracované pomocou indexov cien stavebných prác ŠÚ SR podľa klasifikácie stavieb Index 2,315 Údaj je použitý z internetovej stránky USI Žilina. 8. Osobitné požiadavky zadávateľa: Neboli vznesené. 9. Právny úkon, na ktorý sa má znalecký posudok použiť: Za účelom výkonu záložného práva formou dobrovoľnej dražby.

3 Znalecký posudok č. 27/2017 List č. 3 II. POSUDOK 1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE a) Výber použitej metódy: Príloha č. 3 vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku. Použitá je metóda polohovej diferenciácie. Použitie kombinovanej metódy na stanovenie všeobecnej hodnoty nie je možné, pretože stavba nie je schopná dosahovať primeraný výnos formou prenájmu tak, aby bolo možné vykonať kombináciu. Porovnávacia metóda stanovenia všeobecnej hodnoty je vylúčená z dôvodu nedostatku podkladov pre danú lokalitu a typ stavby. Výpočet východiskovej hodnoty je vykonaný pomocou rozpočtových ukazovateľov publikovaných v Metodike výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb (ISBN ). Koeficient cenovej úrovne je podľa štatistických údajov vydaných ŠU SR platných pre 3. štvrťrok b.) Vlastnícke a evidenčné údaje : podľa LV č čiastočný, k.ú. Rohožník, obec Rohožník, okres Malacky. A. Majetková podstata: Parcely registra "C" parc. KN č. 3045/130 Zastavané plochy a nádvoria o výmere 905 m Legenda: Kód spôsobu využívania pozemku 15 - Pozemok, na ktorom je postavená bytová budova označená súpisným číslom Kód umiestnenia pozemku 1 - Pozemok je umiestnený v zastavanom území obce Stavby Súp. č. 394 na parc. č. 3045/130 9 bytový dom Legenda: Kód druhu stavby 9 - Bytový dom Kód umiestnenia stavby 1 - Stavby postavené na zemskom povrchu Byty a nebytové priestory B. Vlastníci a iné oprávnené osoby: BYTY... Vchod: 22, prízemie Byt č. 13 Podiel priestoru na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a spoluvlastnícky podiel k pozemku : 2847/ Účastník právneho vzťahu: Vlastník 13 Pelikánová Miroslava r. Pelikánová, Staré Grunty 3546/7B, Bratislava, PSČ , SR Dátum narodenia : spoluvlastnícky podiel: 1/1 Titul nadobudnutia: V-5406/08 - Kúpna zmluva, právopl /08 R-190/10 - Zmena adresy - 107/10 Poznámka: P-606/16 - Oznámenie č. 058/2016 o začatí výkonu záložného práva v prospech OTP Banka Slovensko, a.s. predajom zálohu na dražbe v zmysle V-2974/10, spoločnosť Auctionner s.r.o., IČO: , Špitálska 61, Bratislava, byt č. 13 na prízemí, vchod /16 C. Ťarchy: Por.č.: 13 Zákonné záložné právo zák.č. 182/93 Z..z. 15 ods.1-164/07 Por.č.: 13 V-2974/10 - Záložná zmluva v prospech OTP Banka Slovensko,a.s., IČO: , Štúrova 5, Bratislava na zabezpečenie pohľadávky vzniknutej zo zmluvy o spotrebnom úvere č. 010/2003/10SU zo dňa , právopl na byt č. 13 na prízemí - 200/10 Iné údaje: Bez zápisu Poznámka: Bez zápisu

4 Znalecký posudok č. 27/2017 List č. 4 c.) Údaje o obhliadke a zameraní predmetu posúdenia: Miestna obhliadka spojená s miestnym šetrením vykonaná dňa za účasti objednávateľa. Zameranie a zakreslenie skutkového stavu nehnuteľností dňa Fotodokumentácia vyhotovená d.) Technická dokumentácia, najmä porovnanie súladu projektovej dokumentácie a stavebnej dokumentácie so zisteným skutočným stavom: Technická dokumentácia mi nebola poskytnutá a teda nebola porovnaná so skutkovým stavom. Skutkový stav bytu bol zistený meraním a je zakreslený v prílohe znaleckého posudku. e.) Údaje katastra nehnuteľností, najmä porovnanie súladu popisných a geodetických údajov katastra nehnuteľností so skutočným stavom: Právna dokumentácia je v súlade so skutkovým stavom vedenom na LV č čiastočný a z kópii z katastrálnej mapy, k.ú. Rohožník. Vek stanovený na základe potvrdenia o veku bytového domu, zápisnica o dohode o odovzdaní a prevzatí bytu dňa f.) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré sú predmetom ohodnotenia: Byt č. 13 na prízemí byt. domu s.č. 394, Školské námestie 22, Rohožník, na parc. KN č. 3045/130, k.ú. Rohožník. Spoluvlastnícky podiel bytu č. 13 (2847 / ) k pozemku na parc. KN č. 3045/130, k.ú. Rohožník. g.) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré nie sú predmetom ohodnotenia: Neboli zistené. 2. VÝPOČET TECHNICKEJ HODNOTY 2.1 BYTY Byt č. 13 na prízemí byt. domu s.č. 394, Školské námestie 22, na parc. KN č. 3045/130, k.ú. Rohožník, so spoluvlastníckym podielom na spoločných častiach a zariadeniach Popis bytového domu: Bytový dom je osadený v rovinatom teréne na parc.č. 3045/130 k.ú. Rohožník. Situovaný je v zástavbe bytových domov na Školskom námestí 22, má štyri nadzemné podlažia a jedno zvýšené podzemné podlažie domu prístupné schodiskom. Nosnú konštrukciu bytového domu tvorí celopanelový železobetónový montovaný systém. Založenie objektu je na plošných základoch. Obvodový i strešný plášť je vytvorený so železobetónových panelov, strecha je plochá s krytinou a "oplechovanou" atikou, podlahy v spoločných vstupných priestoroch sú z keramickej dlažby, na schodisku je liate terazzo. Vstupné dvere sú dvojkrídlové plastové s presklením a elektromagnetickým zaistením. Omietky stien vnútorných sú vápenné hladké, s olejovým náterom, vo vestibule je keramický obklad, vonkajšia omietka je zateplená kontaktným zatepľovacím systémom s fasádnou úpravou na báze umelých vlákien. Objekt je vybavený vnútorným rozvodom vody, kanalizácie, plynu a elektriky. Vykurovanie a ohrev TÚV je z diaľkového centrálneho zdroja. Proti atmosférickým poruchám je nehnuteľnosť chránená bleskozvodom. Na podzemnom podlaží sa nachádza sušiareň, práčovňa a príslušenstvo domu. Proti atmosférickým poruchám je nehnuteľnosť chránená bleskozvodom. Bytový dom pozostáva zo štyroch nadzemných podlaží. Podlažia domu prístupné schodiskom, 44 b.j. s príslušenstvom. Byt sa nachádza v strednej sekcii bytového domu na prízemí. V byte sú situované tri obytné miestnosti, kuchyňa, kúpeľňa, WC, predsieň, komora. Spoločnými časťami obytného domu sú: časti domu nevyhnutné na jeho podstatu a bezpečnosť a sú určené pre spoločné užívanie. Podľa zmluvy sú to: základy domu, strecha, chodby, obvodové múry, priečelia, vchod, schodištia, vodorovné nosné a izolačné konštrukcie, zvislé nosné a izolačné konštrukcie. Spoločnými zariadeniami obytného domu sú: zariadenia, ktoré sú určené na spoločné užívanie a slúžia výlučne tomuto domu. Podľa zmluvy sú to: rozvody STA, bleskozvody, vodovodné, teplonosné, teplovodné, kanalizačné, elektrické, telefónne a plynové domové prípojky a to aj v prípade ak sú umiestnené mimo domu a slúžia výlučne tomuto domu, rozvádzač, žehliarne, spoločná miestnosť, práčovňa, sušiareň, miestnosť pre kočíky, miestnosť merania ÚK, prípojková miestnosť, bleskozvod, domový mikrofón, miestnosť pre bicykle. Vek bytového domu: Kolaudačné rozhodnutie mi zadávateľ nepredložil. Vek stavby pre účel ohodnotenia je stanovený na základe iných dokladov o užívaní stavieb - (Potvrdenie o veku bytového domu, kde je uvedené, že bytový dom bol kolaudovaný v roku 1982). Stavebno - technický stav objektu zodpovedá uvedenému veku nehnuteľnosti, a svedčí o normálnom využívaní domu na bývanie, a o vykonávanej bežnej údržbe domu.

5 Znalecký posudok č. 27/2017 List č. 5 Popis bytu: Byt č. 13 sa nachádza na prízemí bytového domu. Ohodnocovaný byt je vedený ako trojizbový a jeho príslušenstvo tvoria kuchyňa, predsieň, komora, kúpeľňa, WC a pivničná kobka č.13, nachádzajúca sa v suteréne domu. Byt nemá balkón, ani loggiu. Obývacie izby v byte sú dostatočne priamo osvetlené a vetrateľné. Okná sú drevené zdvojené s interiérovými žalúziami. Interiérové dvere sú drevené hladké. Vstupné dvere nie sú bezpečnostné. Podlahy v izbách sú koberce, kuchyni i predsieni je PVC, v hygienických miestnostiach je PVC. V hygienické miestnosti sa nachádzajú v nemurovanom jadre. V byte sú povrchové úpravy stien prevedené prevažne lepené tapety, v niektorých miestnostiach bytu je drevený obklad stien, resp. polystyrénový podhľadový obklad stropov. V byte je diaľkové ústredné vykurovanie s oceľovými panelovými radiátormi. V kuchyni je plynový sporák s digestorom, kuchynská linka s nerezovým drezom. V kúpeľni je neobložená vaňa a umývadlo s batériami. V miestnosti WC je záchodová misa so spodným splachovačom. Byt je napojený na vodu, plyn, STA, kanalizáciu a elektrinu. Technický stav bytu je úmerný jeho veku, byt je prakticky v pôvodnom stave, bez vykonanej modernizácie. V roku 2008 bola vykonaná výmena kuchynskej linky. Na byte je vykonávaná údržba. K bytu je pridelená nemurovaná pivnica v suteréne domu. Vybavenie bytu Vybavenie bytu pozostáva zo vstupných dverí, drevených okien, drevených interiérových dverí, kuchynskej linky s drezom, plynového sporáka, zvončeka, poštovej schránky, zásuvky STA, elektrických zásuviek, osvetlovacích telies, vane, umývadla, zmiešavacích batérií, záchodovej mise so spodnou splachovacou nádržkou, radiátorov, výtokových armatúr, vodovodných, plynových, elektrických, kanalizačných prípojok, okrem tých, ktoré sú určené na spoločné užívanie. Podiel bytu na spoločných častiach a spoločných zariadeniach obytného domu a spoluvlastnícky podiel k pozemku: 2847 / Ďalšie vyhotovenia stavebno-technických konštrukcií sú zohľadnené v tabuľke na výpočet východiskovej hodnoty a zdokumentované v prílohe znaleckého posudku vo fotodokumentácií. Ak sú niektoré konštrukcie a vybavenie vyskytujú v inom prevedení a vyhotovení, sú ohodnotené hodnotou podľa najbližšieho porovnávateľného prevedenia resp. vyhotovenia. ŽIVOTNOSŤ A OPOTREBENIE: Vzhľadom k tomu, že bytový dom je v dobrom stave, bola na ňom vykonaná čiastočná rekonštrukcia, stanovuje základnú životnosť bytového domu na 100 rokov. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: Domy obytné typové s celoštátne unifikovanými konštrukčnými sústavami panelovými KS: Trojbytové a viacbytové budovy PODLAHOVÁ PLOCHA Názov miestnosti a výpočet Podlahová plocha [m 2 ] I, obytná miestnosť 6,00*3,45 20,70 II, obytná miestnosť 5,87*3,45 20,25 III, obytná miestnosť 4,73*3,45 16,32 predsieň 3,45*2,60 8,97 kuchyňa 3,45*3,00+1,60*0,93 11,84 komora 1,20*1,00 1,20 kúpeľňa 1,60*1,60 2,56 WC 1,15*0,84 0,97 Výmera bytu bez pivnice 82,81 pivnica 2,00 2,00 Vypočítaná podlahová plocha 84,81 STANOVENIE VÝCHODISKOVEJ HODNOTY NA MERNÚ JEDNOTKU Rozpočtový ukazovateľ: RU = 9800 / 30,1260 = 325,30 Eur/m 2 Koeficient konštrukcie: kk = 1,037 (montovaná z dielcov betónových plošných) Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kcu = 2,315 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: km = 0,95 Výpočet koeficientu vplyvu vybavenia objektu Číslo Názov Spoločné priestory Cenový podiel RU [%] cpi Koef. štand. ksi Úprava podielu cpi * ksi Cenový podiel hodnotenej stavby [%]

6 Znalecký posudok č. 27/2017 List č. 6 1 Základy vrát. zemných prác 5,00 1,15 5,75 5,59 2 Zvislé konštrukcie 18,00 1,05 18,90 18,38 3 Stropy 8,00 1,00 8,00 7,78 4 Schody 3,00 1,00 3,00 2,92 5 Zastrešenie bez krytiny 5,00 1,05 5,25 5,11 6 Krytina strechy 2,00 1,10 2,20 2,14 7 Klampiarske konštrukcie 1,00 1,05 1,05 1,02 8 Úpravy vonk. povrchov 3,00 1,10 3,30 3,21 9 Úpravy vnút. povrchov 2,00 1,00 2,00 1,95 10 Vnútorné ker. obklady 0,50 0,60 0,30 0,29 11 Dvere 0,50 1,05 0,53 0,51 12 Okná 5,00 1,10 5,50 5,35 13 Povrchy podláh 0,50 1,00 0,50 0,49 14 Vykurovanie 2,50 0,90 2,25 2,19 15 Elektroinštalácia 2,00 0,90 1,80 1,75 16 Bleskozvod 1,00 0,60 0,60 0,58 17 Vnútorný vodovod 2,00 1,00 2,00 1,95 18 Vnútorná kanalizácia 2,00 1,00 2,00 1,95 19 Vnútorný plynovod 1,00 1,00 1,00 0,97 20 Výťahy 2,00 0,00 0,00 0,00 21 Ostatné 2,00 1,10 2,20 2,14 Zariadenie bytu 22 Úpravy vnút. povrchov 4,00 1,15 4,60 4,48 23 Vnútorné ker. obklady 1,00 1,30 1,30 1,26 24 Dvere 2,00 1,05 2,10 2,04 25 Povrchy podláh 2,50 1,20 3,00 2,92 26 Vykurovanie 2,50 0,90 2,25 2,19 27 Elektroinštalácia 3,00 0,90 2,70 2,63 28 Vnútorný vodovod 1,00 1,00 1,00 0,97 29 Vnútorná kanalizácia 1,00 0,90 0,90 0,88 30 Vnútorný plynovod 0,50 0,90 0,45 0,44 31 Ohrev teplej vody 2,00 1,00 2,00 1,95 32 Vybavenie kuchýň 2,00 1,20 2,40 2,34 33 Vnút.hyg.zariad.vrátane WC 4,00 1,30 5,20 5,06 34 Bytové jadro bez rozvodov 4,00 1,00 4,00 3,89 35 Ostatné 2,50 1,10 2,75 2,68 Spolu 100,00 102,78 100,00 Koeficient vplyvu vybavenosti: kv = 102,78 / 100 = 1,0278 Východisková hodnota na MJ: VH = RU * kcu * kk * kv * km [Eur/m 2 ] VH = 325,30 Eur/m 2 * 2,315 * 1,037 * 1,0278 * 0,95 VH = 762,51 Eur/m 2 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Byt č. 13 na prízemí byt. domu s.č. 394, Školské námestie 22, na parc. KN č. 3045/130, k.ú. Rohožník ,00 65,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [Eur] Východisková hodnota 762,51 Eur/m 2 * 84,81m ,47 Technická hodnota 65,00% z ,47 Eur ,51

7 Znalecký posudok č. 27/2017 List č STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY a) Analýza polohy nehnuteľností: Bytový dom súp. č. 394 na parc. č. 3045/130, Školské námestie č. 22, sa nachádza v zastavanom území obce Rohožník, daný do užívania v roku Nehnuteľnosť sa nachádza v obytnej zóne, s prístupom po obecných spevnených komunikáciách pre automobilovú dopravu, resp. peši. Obec Rohožník s počtom obyvateľov do 5 000, nachádza sa cca 13 km od okresného mesta Malacky. Dostupnosť hlavného mesta SR je cca 40 km. V lokalite je možnosť napojenia nehnuteľnosti na všetky inžinierske siete. Možnosť zmeny v okolitej zástavbe, ktoré by mali vplyv na existenciu stavby a jej hodnotu, nie sú pravdepodobné. V obci je kultúrne stredisko, kino, pošta, zdravotné stredisko, vo vzdialenosti dvoch kilometrov je chránená krajinná oblasť Malé Karpaty. Stavba nie je zaťažená nadmernou prašnosťou a hlučnosťou z dopravy, vzhľadom na umiestnenie obytných miestností. V objekte pri obhliadke nebol zistený výskyt konfliktných skupín obyvateľstva. b) Analýza využitia nehnuteľností: Ide o ucelený komplex obytných domov. Nehnuteľnosť je využívaná na projektovaný účel - na bývanie. V súčasnosti sú všetky byty a nebytové priestory v obývaní rôznych nájomníkov. Vzhľadom k polohe a že sa jedná o objekt na bývanie je možnosť využitia len pre účely bývania. Iné využitie neprichádza v danej lokalite do úvahy. c) Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľností: Ťarcha v prospech OTP Banka a.s., iné rizika užívania nehnuteľnosti nie sú známe. 3.1 STAVBY METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE BYTY Všeobecná hodnota bytov vypočítaná metódou polohovej diferenciácie: Priemerný koeficient polohovej diferenciácie bol stanovený s ohľadom na typ nehnuteľností a sídlo. Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie je vykonaný podľa Metodiky stanovenia všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb vydanej Žilinskou univerzitou - Ústavom súdneho inžinierstva. Zdôvodnenie jednotlivých koeficientov je uvedené priamo v tabuľke. Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: 0,6 Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy: Trieda Výpočet Hodnota I. trieda III. trieda % = (0, ,200) 1,800 II. trieda Aritmetický priemer I. a III. triedy 1,200 III. trieda Priemerný koeficient 0,600 IV. trieda Aritmetický priemer V. a III. triedy 0,330 V. trieda III. trieda - 90 % = (0,600-0,540) 0,060 Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie: Číslo Popis Trieda kpdi Váha vi Výsledok kpdi*vi 1 Trh s bytmi v danej lokalite- sídlisku dopyt v porovnaní s ponukou je v rovnováhe III. 0, ,00 2 Poloha byt. domu v danej obci - vzťah k centru obce obchodné centrá hlavné ulice a najlepšie polohy vo vybraných I. 1, ,00 sídliskách 3 Súčasný technický stav bytu a bytového domu nehnuteľnosť nevyžaduje opravu, len bežnú údržbu II. 1, ,40 4 Prevládajúca zástavba v bezprostr. okolí byt. domu objekty pre bývanie, šport, rekreáciu, parky a pod. I. 1, ,00 5 Príslušenstvo bytového domu práčovňa a sušiareň alebo kočikáreň a miestnosť pre bicykle IV. 0, ,98 6 Vybavenosť a príslušenstvo bytu vykonaná rekonštrukcia bytového jadra a kuchyne III. 0, ,00 7 Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti dostatočná ponuka pracovných možností v mieste, I. 1, ,40 nezamestnanosť do 5 % 8 Skladba obyvateľstva v obytnom dome - sídlisku

8 Znalecký posudok č. 27/2017 List č. 8 vysoká hustota obyvateľstva v sídlisku - obytné domy do 48 bytov III. 0, ,60 9 Orientácia obytných miestností k svetovým stranám orientácia obytných miestností nad 65 % JZ - JV II. 1, ,00 10 Umiestnenie bytu v bytovom dome byt na prízemí, alebo na 7 a vyššom podlaží III. 0, ,40 11 Počet bytov vo vchode - v bloku počet bytov vo vchode: do 10 bytov II. 1, ,40 12 Doprava v okolí bytového domu železnica, autobus a miestna doprava - v dosahu do 10 minút II. 1, ,40 13 Občianska vybavenosť v okolí bytového domu pošta, základná škola, zdravotné stredisko, kultúrne zariadenie, základná obchodná sieť a základné služby III. 0, ,60 14 Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí bytového domu les, vodná nádrž, park, vo vzdialenosti do 1000 m III. 0, ,40 15 Kvalita život. prostr. v bezprostred. okolí byt. domu bežný hluk a prašnosť od dopravy II. 1, ,00 16 Názor znalca dobrý byt II. 1, ,00 Spolu ,58 VŠEOBECNÁ HODNOTA BYTOV Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 167,58/ 145 1,156 Všeobecná hodnota VŠHB = TH * kpd = ,51 Eur * 1, ,89 Eur 3.2 POZEMKY METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE POZEMKY POLOHOVOU DIFERENCIÁCIOU Identifikácia pozemku: Podľa LV č Pozemok je evidovaný v katastri nehnuteľností pre okres Malacky, obec Rohožník, k.ú. Rohožník, na liste vlastníctva č Pozemok je rovinatý, na pozemku p.č. 3045/130 je postavený bytový dom s.č. 394, ul. Školské námestie 22. Predmetom ohodnotenia je pozemok o celkovej výmere 905 m 2, (jeho veľkosť je vyjadrená podielom 2847 / ), na ktorom je postavený bytový dom, s prístupom po spevnenej asfaltovej komunikácii a chodníku. V okolí sa nachádzajú bytové domy bežného štandardu. Pozemok je umiestnený v obytnej zóne s dobrým dosahom na centrum obce. Pozemok má možnosť napojenia na verejný vodovod, kanalizáciu, plynovod a rozvod el. energie. V okolí pri obhliadke nebol zistený výskyt konfliktných skupín obyvateľstva. Vzhľadom k tomu, že sa jedná sa o obec Rohožník, v blízkosti a dostupnosti z hlavného mesta SR Bratislavy so zvýšeným záujmom o kúpu nehnuteľností na bývanie v danej lokalite a na danom mieste je vybudovaná kompletná technická a dopravná infraštruktúra, stanovujem východiskovú hodnotu pozemku v danej lokalite na 30,00 % z východiskovej hodnoty hlavného mesta SR Bratislava, z ktorej vyplýva zvýšený záujem. Ohodnotenie pozemkov je stanovené metódou polohovej diferenciácie. Spolu Výmera Parcela Druh pozemku Vzorec Podiel výmera [m 2 ] podielu [m 2 ] 3045/130 zastavaná plocha a nádvorie , / ,77 Obec: Rohožník Východisková hodnota: VHMJ = 30,00% z 66,39 Eur/m 2 = 19,92 Eur/m 2 Označenie a názov koeficientu Hodnotenie ks koeficient všeobecnej situácie kv koeficient intenzity využitia 4. obytné časti obcí a miest od do obyvateľov a časti rekreačných oblastí, centrá obcí do obyvateľov, 3. rodinné domy so štandardným vybavením, bežné bytové domy, bytové domy s nebytovými priestormi, Hodnota koeficientu 0,95 1,00

9 Znalecký posudok č. 27/2017 List č. 9 kd koeficient dopravných vzťahov kp koeficient obchodnej a priemyselnej polohy ki koeficient technickej infraštruktúry pozemku kz koeficient povyšujúcich faktorov kr koeficient redukujúcich faktorov 4. pozemky v tesnej blízkosti prostriedku hromadnej dopravy s dobrou úpravou ciest, cesta autom do centra (10 min), územie mesta 3. obytná poloha 1,20 4. veľmi dobrá vybavenosť inžinierskych sieti 1,45 1. nevyskytuje sa 1,00 1. nevyskytuje sa 1,00 1,00 VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 0,95 * 1,00 * 1,00 * 1,20 * 1,45 * 1,00 * 1,00 1,6530 Jednotková hodnota pozemku VŠHMJ = VHMJ * kpd = 19,92 Eur/m 2 * 1, ,93 Eur/m 2 Všeobecná hodnota pozemku v celosti VŠHPOZ = M * VŠHMJ = 905,00 m 2 * 32,93 Eur/m ,65 Eur Všeobecná hodnota podielu pozemku VŠH = Podiel * VŠHPOZ = 2847/ * ,65 Eur 848,45 Eur

10 Znalecký posudok č. 27/2017 List č. 10 III. ZÁVER 1. VŠEOBECNÁ HODNOTA Všeobecná hodnota stavieb a pozemkov bola stanovená metódou polohovej diferenciácie. Vzhľadom na umiestnenie nehnuteľnosti, prístupnosť, ich dispozičné, architektonické riešenie, stavebno-technický stav, všeobecná hodnota stanovená touto metódou objektívne vystihuje všeobecnú hodnotu predmetných nehnuteľnosti v danom mieste a čase pri jej prípadnom poctivom predaji v bežnom obchodnom styku. 2. REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY pozemkov a stavieb stanovenej podľa vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení hodnoty majetku: Všeobecná hodnota Názov 1 [Eur] Stavby Byt č. 13 na prízemí byt. domu s.č. 394, Školské námestie 22, na parc. KN č. 3045/130, k.ú ,89 Rohožník, so spoluvlastníckym podielom na spoločných častiach a zariadeniach Pozemky Podľa LV č parc. č. 3045/130 (25,77 m 2 ) 848,45 Spolu VŠH ,34 Zaokrúhlená VŠH spolu ,00 Všeobecná hodnota stavieb a pozemkov je spolu: ,00 Eur Slovom: Štyridsaťdeväťtisícštyristo Eur Vo Veľkých Úľanoch dňa Ing. Orság František 1 Všeobecná hodnota je výsledná objektivizovaná hodnota nehnuteľností a stavieb, ktorá je znaleckým odhadom ich najpravdepodobnejšej ceny ku dňu ohodnotenia, ktorú by tieto mali dosiahnuť na trhu v podmienkach voľnej súťaže, pri poctivom predaji, keď kupujúci aj predávajúci budú konať s patričnou informovanosťou i opatrnosťou a s predpokladom, že cena nie je ovplyvnená neprimeranou pohnútkou.

11 Znalecký posudok č. 27/2017 List č. 11 IV. PRÍLOHY Výpis z listu vlastníctva č čiastočný, k.ú. Rohožník, zo dňa , vytvorené cez katastrálny portál GKÚ Bratislava. Kópia z katastrálnej mapy, zo dňa , k.ú. Rohožník, vytvorené cez katastrálny portál GKÚ Bratislava. Potvrdenie o veku bytového domu, zápisnica o dohode o odovzdaní a prevzatí bytu dňa Kúpna zmluva č. V 5406/08 zo dňa Nákres pôdorysu bytu č. 13, ul. Śkolské námestie. 22, Rohožník. Fotodokumentácia bytu č. 13, ul. Śkolské námestie. 22, Rohožník.

12 Znalecký posudok č. 27/2017 List č. 12 V. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudok som vypracoval ako znalec zapísaný v zozname znalcov, tlmočníkov a prekladateľov vedenom na Ministerstve spravodlivosti Slovenskej republiky pre odbor STAVEBNÍCTVO a odvetvia POZEMNÉ STAVBY, ODHAD HODNOTY NEHNUTEĽNOSTÍ, evidenčné číslo znalca Znalecký posudok je v denníku zapísaný pod číslom 27/2017 Ing. František Orság