Číslo spisu (objednávky): Objednávka č. 061/2016 zo dňa ( doručené mailom ) ZNALECKÝ POSUDOK. číslo 12/2017

Transkript

1 Znalec: Ing. Dušan Posypanka T. J. Mousssona 6429/2B, Michalovce mobil: mail: Zadávateľ: Auctioneer s.r.o. Špitálska 61, Bratislava IČO: DIČ: IČ DPH: SK Číslo spisu (objednávky): Objednávka č. 061/2016 zo dňa ( doručené mailom ) ZNALECKÝ POSUDOK číslo 12/2017 Vo veci: Stanovenie všeobecnej hodnoty bytu č. 9 s príslušenstvom a pozemkom v bytovom dome súp. č. 525 na ulici Orgovánova, stojaceho na parcele č. 2842, 2843, 2844, 2845, katastrálne územie Terasa, obec Košice - Západ, okres Košice II. pre účel výkonu záložného práva formou dobrovoľnej dražby podľa zákona č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách v znení neskorších predpisov. Počet listov posudku (z toho príloh): 18 (z toho 7 listov príloh) Počet odovzdaných vyhotovení: 4

2 I. ÚVODNÁ ČASŤ 1. Úloha znalca: Stanovenie všeobecnej hodnoty bytu č. 9 s príslušenstvom a pozemkom v bytovom dome súp. č. 525 na ulici Orgovánová, stojaceho na parcele č. 2842, 2843, 2844, 2845, katastrálne územie Terasa, obec Košice - Západ, okres Košice II. pre účel výkonu záložného práva formou dobrovoľnej dražby podľa zákona č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách v znení neskorších predpisov. 2. Dátum vyžiadania posudku: ( doručené mailom ) 3. Dátum, ku ktorému je vypracovaný posudok(rozhodujúci na zistenie stavebnotechnického stavu): Dátum, ku ktorému sa nehnuteľnosť alebo stavba ohodnocuje: Podklady pre vypracovanie znaleckého posudku: 5.1 Dodané zadávateľom (objednávateľom): Objednávka znaleckého posudku č.061/2016 zo dňa Obstarané znalcom: Výpis z katastra nehnuteľností, čiastočný výpis z listu vlastníctva č zo dňa vytvorené cez katastrálny portál Informatívna kópia z mapy na parcelu č.2842, 2843, 2844 a 2845 zo dňa vytvorené cez katastrálny portál Potvrdenie o kolaudácií bytového domu vydané Stav. byt. družstvom II. Košice, Bardejovská 3, Košice zo dňa Zameranie a zakreslenie skutkového stavu pri obhliadke predmetnej nehnuteľnosti Fotodokumentácia 6. Použitý právny predpis: Vyhláška MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v znení vyhlášky MS SR č. 626/2007 Z.z., 605/2008 Z.z., 47/2009 Z.z. a 254/2010 Z.z. 7. Ďalšie použité právne predpisy a literatúra: Zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch a tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov Vyhláška MS SR č. 490/2004 Z.z., ktorou sa vykonáva zákon o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov Vyhláška MS SR č. 33/2009 Z.z., ktorou sa mení vyhláška MS SR č. 490/2004 Z.z. a ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších predpisov Vyhláška MS SR č. 254/2010 Z.z., ktorou sa mení Vyhláška MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v znení neskorších predpisov Zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku, v znení neskorších predpisov Občiansky zákonník č. 40/1964 Zb. v znení neskorších predpisov STN Výpočet obostavaného priestoru pozemných stavebných objektov Indexy cien stavebných prác na precenenie rozpočtov do CÚ III.štvrťrok 2016 spracované pomocou pomeru indexov cien stavebných prác ŠÚ SR podľa klasifikácie stavieb Vyhláška Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky č. 79/1996 Z.z., ktorou sa vykonáva zákon NR SR o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v znení neskorších predpisov. Opatrenie Štatistického úradu Slovenskej republiky č. 323/2010 Z.z., ktorým sa vyhlasuje Klasifikácia stavieb. Marián Vyparina a kol. - Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, Žilinská univerzita v EDIS, 2001,ISBN Osobitné požiadavky zadávateľa: Neboli vznesené. 9. Právny úkon na ktorý sa má znalecký posudok použiť: Výkon záložného práva formou dobrovoľnej dražby podľa zákona č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách v znení neskorších predpisov. Strana 2

3 II. POSUDOK 1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE a) Výber použitej metódy: Ohodnotenie je vykonané v súlade s prílohou č. 3 vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v znení vyhlášky MS SR č. 626/2007 Z.z., 605/2008 Z.z., 47/2009 Z.z. a 254/2010 Z.z. Vo výpočte sú použité rozpočtové ukazovatele a metodické postupy stanovenia všeobecnej hodnoty uvedené v "Metodike výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti a stavieb", vydanej ÚSI ŽU v Žiline. Všeobecná hodnota je vypočítaná metódou polohovej diferenciácie, nehnuteľnosť má charakter nepodnikateľského charakteru a pri výpočte sú použité koeficienty, ktoré charakterizujú aktuálny stav na relevantnom realitnom trhu. Výpočet všeobecnej hodnoty porovnávaním nie je možné vykonať, pretože pre daný typ nehnuteľnosti nemal znalec k dispozícii podklady pre porovnávanie. Výnosová hodnota nie je počítaná, nakoľko predmetom ohodnotenia je nehnuteľnosť bez dosahovania výnosu formou prenájmu, jedná sa o nehnuteľnosť na bývanie, iné využitie v súčasnosti možno vylúčiť. Výpočet východiskovej a technickej hodnoty je vykonaný v zmysle citovanej vyhlášky a jej prílohy. Pri výpočte východiskovej hodnoty sú použité koeficienty nárastu cien stavebných prác vydané pre III.Q/2016. b) Vlastnícke a evidenčné údaje: Nehnuteľnosti sú v katastri nehnuteľností evidované na liste vlastníctva č v k.ú. Terasa. V popisných údajoch katastra sú nehnuteľnosti evidované nasledovne. LIST VLASTNÍCTVA č čiastočný A. Majetková podstata: Parcely registra "C" evidované na katastrálnej mape Pozemky parc. č Zastavané plochy a nádvoria o výmere 182 m 2 parc. č Zastavané plochy a nádvoria o výmere 182 m 2 parc. č Zastavané plochy a nádvoria o výmere 182 m 2 parc. č Zastavané plochy a nádvoria o výmere 182 m 2 Stavby parc.č bytový dom Orgovánová 6,8,10,12, súp. č. 525 parc.č bytový dom Orgovánová 6,8,10,12, súp. č. 525 parc.č bytový dom Orgovánová 6,8,10,12, súp. č. 525 parc.č bytový dom Orgovánová 6,8,10,12, súp. č. 525 B. Vlastníci a iné oprávnené osoby: BYTY Vchod: 8 3. poschodie Byt č. 9 Podiel priestoru na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a spoluvlastnícky podiel k pozemku: 1580/ Účastník právneho vzťahu: Vlastník 23 Saksun Tomáš r. Saksun, dátum narodenia: , Križinova 13, Košice, PSČ , SR Spoluvlastnícky podiel: 1/1 Poznámka Informatívna: Oznámenie o začatí výkonu záložného práva predajom zálohu, záložca: OTP Banka Slovensko, a.s., Štúrova 5, IČO: , Bratislava, P 370/2016 zo dňa číslo zmeny 1195/2016 Titul nadobudnutia Rozhodnutie o povolení vkladu kúpnej zmluvy V-9873/12 zo dňa /12 C. Ťarchy: Por.č.: 23 Zákonné záložné právo podľa zák. 182/93 Z.z 15 ods Zmluva o zriadení záložného práva ZZ1 k ÚZ č. 117/5001/12SU v prospech OTP Banka Slovensko, a.s., Štúrova ul. 5, Bratislava, IČO: V -9871/2012 zo /12 Iné údaje 23 R-4218/2015, Zmena priezviska a adresy trvalého pobytu - číslo zmeny - 162/16 Poznámka: Bez zápisu. Strana 3

4 c) Údaje o obhliadke predmetu posúdenia: Miestna obhliadka spojená s miestnym šetrením za účasti vlastníka a zástupcu spoločnosti OTP Faktoring Slovenska s.r.o. vykonaná dňa Zameranie nehnuteľností vykonané dňa a Fotodokumentácia súčasného stavu nehnuteľností vyhotovená znalcom dňa d) Technická dokumentácia, porovnanie súladu so skutočným stavom: Projektová dokumentácia bytového domu nebola pri miestnom šetrení poskytnutá. Skutkový stav bol zistený meraním a tvorí prílohu znaleckého posudku. Vek stavby je stanovený na základe Potvrdenia o kolaudácií bytového domu vydané Stav. byt. družstvom II. Košice, Bardejovská 3, Košice zo dňa bytový dom bol daný do užívania v roku rokov. e) Údaje katastra nehnuteľnosti, porovnanie súladu popisných a geodetických údajov so skutočným stavom: Poskytnuté a znalcom získané údaje z katastra nehnuteľností boli porovnané so skutočným stavom. Dokumentácia zo súboru popisných a geodetických informácií katastra nehnuteľnosti je v súlade so skutkovým stavom. Bytový dom je zapísaný v katastri nehnuteľností a zakreslený na kópii katastrálnej mapy na parcele č.2842, 2843, 2844 a f) Vymenovanie jednotlivých stavieb a nehnuteľnosti, ktoré tvoria predmet ohodnotenia: Byt č.9 v bytovom dome Orgovánová 6,8,10,12, súp.č. 525 na parc. č. 2842, 2843, 2844, 2845, vchod: 8, 3. poschodie Pozemok v podiele 1580/ z parc. č.2842, 2843, 2844, 2845 k.ú. Terasa, obec Košice - Západ. g) Vymenovanie jednotlivých stavieb a nehnuteľnosti, ktoré nie sú predmetom ohodnotenia: Neboli zistené 2. STANOVENIE TECHNICKEJ HODNOTY 2.1 BYTY Bytový dom Orgovánová 6,8,10,12 s.č. 525 na parc.č. 2842,2843,2844,2845 Popis bytového domu: Ohodnocovaný byt č. 9 s príslušenstvom sa nachádza v bytovom dome číslo súpisné 525, na ulici Orgovánova, v Košiciach na parc. č. 2842, 2843, 2844 a 2845 kat. územie Terasa. Bytový dom má 1 podzemné podlažie a 8 nadzemných podlaží.na 1 podzemnom podlaží sa nachádzajú pivnice k bytom a spoločné priestory a zariadenia domu - vo vchodoch je práčovňa a kočíkareň. Prízemie až ôsme poschodie je obývané. Stavba je založená na železobetónových základoch pásových. Obvodové steny poschodí sú betónové prefabrikáty. Deliace priečky prízemia a horných poschodí sú z panelových prefabrikátov. Stropy - železobetónové prefabrikované. Vo vstupných chodbách na prízemí sú podlahy z keramickej dlažby. V pivničných priestoroch sú podlahy z cementového poteru. Zastrešenie objektu bolo rekonštruované a zateplené a prekryté izolačnou vrstvou, zateplený je aj obvodový plášť bytového domu tepelnou izoláciou hr. 80mm s povrchovou úpravou akrylátovej omietky. Vykurovanie objektu a ohrev TV je zabezpečený z centrálneho zdroja tepla umiestneného mimo bytového domu. Elektroinštalácia z AGY vodičov pod omietkou bez trúbkovania s istením v bytoch a v centrálnom rozvádzači. Odkanalizovanie bytov je riešené centrálne cez bytové jadrá s vyústením do mestskej kanalizácie. V jadre sú umiestnené aj rozvody teplej a studenej vody. Bytový dom je vo veľmi dobrom technickom stave. Technický popis bytu v čase obhliadky: Predmetný byt č. 9 sa nachádza na 3. poschodí bytového domu vo vchode č. 8. Pozostáva z 3 obytných miestností a príslušenstva. Príslušenstvo bytu tvorí kuchyňa, chodba, kúpeľňa, WC a pivnica. Súčasťou bytu je jeho vnútorné vybavenie - vodovodná, plynová, kanalizačná prípojka a rozvod ústredného kúrenia. Dvere interiérové sú dýhované v oceľovej zárubni, vchodové bezpečnostné. Okná a loggiové dvere plastové s izolačným dvojsklom. Na povrchu podláh obytných miestností sú drevené parkety, v ostatných miestnostiach keramická dlažba. Bytové jadro je v pôvodnom stave. V kuchyni je kuchynská linka na báze dreva, nerezový drez s batériou a samostatný plynový sporák s elektrickou rúrou. V kúpeľni je osadená oceľová vaňa so sprchovou pákovou batériou, keramické umývadlo, v miestnosti WC je keramická misa so stojankovou nádržkou. Vykurovanie je cez rebrové liatinové radiátory, elektroinštalácia je svetelná. Byt má vybudovaný rozvod káblovej televízie, domáci telefón s vrátnikom. Byt je v dobrom technickom stave. Strana 4

5 ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: Domy obytné typové s celoštátne unifikovanými konštrukčnými sústavami panelovými KS: Trojbytové a viacbytové budovy PODLAHOVÁ PLOCHA Názov miestnosti a výpočet Podlahová plocha [m 2 ] chodba 3,50*2,60 9,10 kuchyňa 3,46*1,90+0,97*1,58 8,11 izba 3,48*4,70 16,36 izba 3,47*3,51 12,18 izba 3,50*4,78 16,73 kúpeľňa 1,60*1,60 2,56 WC 0,85*1,05 0,89 Výmera bytu bez pivnice 65,93 pivnica 1,20*1,20 1,44 Vypočítaná podlahová plocha 67,37 loggia 3,48*1,00 3,48 STANOVENIE VÝCHODISKOVEJ HODNOTY NA MERNÚ JEDNOTKU Rozpočtový ukazovateľ: RU = 9800 / 30,1260 = 325,30 /m 2 Koeficient konštrukcie: k K = 1,037 (montovaná z dielcov betónových plošných) Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,315 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,06 Výpočet koeficientu vplyvu vybavenia objektu Číslo Názov Spoločné priestory Cenový podiel RU [%] cpi Koef. štand. ksi Úprava podielu cpi * ksi Cenový podiel hodnotenej stavby [%] 1 Základy vrát. zemných prác 5,00 1,00 5,00 4,76 2 Zvislé konštrukcie 18,00 1,00 18,00 17,17 3 Stropy 8,00 1,00 8,00 7,62 4 Schody 3,00 1,00 3,00 2,86 5 Zastrešenie bez krytiny 5,00 1,40 7,00 6,67 6 Krytina strechy 2,00 1,40 2,80 2,67 7 Klampiarske konštrukcie 1,00 1,20 1,20 1,14 8 Úpravy vonk. povrchov 3,00 1,60 4,80 4,57 9 Úpravy vnút. povrchov 2,00 1,00 2,00 1,90 10 Vnútorné ker. obklady 0,50 1,00 0,50 0,48 11 Dvere 0,50 1,40 0,70 0,67 12 Okná 5,00 1,40 7,00 6,67 13 Povrchy podláh 0,50 1,00 0,50 0,48 14 Vykurovanie 2,50 0,00 0,00 0,00 15 Elektroinštalácia 2,00 1,00 2,00 1,90 16 Bleskozvod 1,00 1,00 1,00 0,95 Strana 5

6 17 Vnútorný vodovod 2,00 1,00 2,00 1,90 18 Vnútorná kanalizácia 2,00 1,00 2,00 1,90 19 Vnútorný plynovod 1,00 1,00 1,00 0,95 20 Výťahy 2,00 1,00 2,00 1,90 21 Ostatné 2,00 1,00 2,00 1,90 Zariadenie bytu 22 Úpravy vnút. povrchov 4,00 1,00 4,00 3,81 23 Vnútorné ker. obklady 1,00 1,00 1,00 0,95 24 Dvere 2,00 1,00 2,00 1,90 25 Povrchy podláh 2,50 1,00 2,50 2,38 26 Vykurovanie 2,50 1,00 2,50 2,38 27 Elektroinštalácia 3,00 1,00 3,00 2,86 28 Vnútorný vodovod 1,00 1,00 1,00 0,95 29 Vnútorná kanalizácia 1,00 1,00 1,00 0,95 30 Vnútorný plynovod 0,50 1,00 0,50 0,48 31 Ohrev teplej vody 2,00 1,00 2,00 1,90 32 Vybavenie kuchýň 2,00 1,00 2,00 1,90 33 Vnút.hyg.zariad.vrátane WC 4,00 1,00 4,00 3,81 34 Bytové jadro bez rozvodov 4,00 1,00 4,00 3,81 35 Ostatné 2,50 1,20 3,00 2,86 Spolu 100,00 105,00 100,00 Koeficient vplyvu vybavenosti: k V = 105,00 / 100 = 1,05 Východisková hodnota na MJ: VH = RU * k CU * k K * k V * k M [ /m 2 ] VH = 325,30 /m 2 * 2,315 * 1,037 * 1,0500 * 1,06 VH = 869,18 /m 2 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Bytový dom Orgovánová 6,8,10,12 s.č. 525 na p.č. 2842,2843,2844,2845 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA ,00 51,00 Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 869,18 /m 2 * 67,37m ,66 Technická hodnota 51,00% z , ,90 Strana 6

7 3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY 3.1 STAVBY METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE BYTY Všeobecná hodnota bytov vypočítaná metódou polohovej diferenciácie: a) Analýza polohy nehnuteľnosti: Nehnuteľnosť sa nachádza na ulici Orgovánová v obci - Košice- Západ, katastrálne územie Terasa. Bytový dom je samostatne stojaci bytový dom, v zástavbe bytových domov podobného typu, v lokalite s vyšším záujmom o kúpu nehnuteľností. Predmetná lokalita má prístupové komunikácie a kompletné inžinierske siete (voda, plyn, prípojka ELI, prípojka STA, verejná kanalizácia a elektrokomunikačná optická sieť). V blízkosti sa nachádzajú nákupné centrá, objekty služieb a menších podnikateľských aktivít. Dopravné spojenie do centra mesta je veľmi dobré (autom do 13 min, vzdialenosť do 4,2 km). b) Analýza využitia nehnuteľnosti: Byt je možné využívať na celoročné bývanie. Iné využitie bytu v danej lokalite je možné vylúčiť. c) Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľnosti: Na nehnuteľnosť sa viažu ťarchy: Por.č.: 23 Zákonné záložné právo podľa zák. 182/93 Z.z 15 ods Zmluva o zriadení záložného práva ZZ1 k ÚZ č. 117/5001/12SU v prospech OTP Banka Slovensko, a.s., Štúrova ul. 5, Bratislava, IČO: V -9871/2012 zo /12 Na nehnuteľnosť sa neviažu vecné bremená. Zdôvodnenie výpočtu koeficientu polohovej diferenciácie: Priemerný koeficient polohovej diferenciácie je stanovený v súlade s "Metodikou výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb", vydanej ÚSI ŽU v Žiline. Vzhľadom na veľkosť sídelného útvaru, polohu, typ nehnuteľnosti, jej rozostavanosť a kvalitu použitých stavebných materiálov, dopyt po nehnuteľnostiach v danej lokalite, je vo výpočte uvažované s priemerným koeficientom polohovej diferenciácie vo výške 1,2. Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: 1,2 Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy: Trieda Výpočet Hodnota I. trieda III. trieda % = (1, ,400) 3,600 II. trieda Aritmetický priemer I. a III. triedy 2,400 III. trieda Priemerný koeficient 1,200 IV. trieda Aritmetický priemer V. a III. triedy 0,660 V. trieda III. trieda - 90 % = (1,200-1,080) 0,120 Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie: Číslo Popis Trieda kpdi 1 Trh s bytmi v danej lokalite- sídlisku Váha vi Výsledok kpdi*vi dopyt v porovnaní s ponukou je vyšší II. 2, ,00 2 Poloha byt. domu v danej obci - vzťah k centru obce obchodné centrá hlavné ulice a najlepšie polohy vo vybraných sídliskách 3 Súčasný technický stav bytu a bytového domu I. 3, ,00 nehnuteľnosť nevyžaduje opravu, len bežnú údržbu II. 2, ,80 4 Prevládajúca zástavba v bezprostr. okolí byt. domu objekty pre bývanie, občianskej vybavenosti a služieb, bez zázemia (ihriská, parkoviská a pod.) II. 2, ,00 Strana 7

8 5 Príslušenstvo bytového domu práčovňa, sušiareň, kočikáreň, miestnosť pre bicykle, výťah III. 1, ,20 6 Vybavenosť a príslušenstvo bytu byt bez vykonaných rekonštrukcií s typovým vybavením IV. 0, ,60 7 Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti dostatočná ponuka pracovných možností v dosahu dopravy, nezamestnanosť do 10 % 8 Skladba obyvateľstva v obytnom dome - sídlisku vysoká hustota obyvateľstva v sídlisku - obytné domy do 48 bytov 9 Orientácia obytných miestností k svetovým stranám II. 2, ,20 III. 1, ,20 orientácia obytných miestností nad 65 % JZ - JV II. 2, ,00 10 Umiestnenie bytu v bytovom dome byt v stredovej sekcii na 2-6 NP I. 3, ,40 11 Počet bytov vo vchode - v bloku počet bytov vo vchode: do 20 bytov III. 1, ,40 12 Doprava v okolí bytového domu železnica, autobus a miestna doprava - v dosahu do 10 minút II. 2, ,80 13 Občianska vybavenosť v okolí bytového domu pošta, banka, škola, škôlka, jasle, nemocnica, divadlo, kompletná sieť obchodov a služieb 14 Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí bytového domu I. 3, ,60 les, vodná nádrž, park, vo vzdialenosti nad 1000 m IV. 0, ,64 15 Kvalita život. prostr. v bezprostred. okolí byt. domu bežný hluk a prašnosť od dopravy II. 2, ,00 16 Názor znalca dobrý byt II. 2, ,00 Spolu ,84 VŠEOBECNÁ HODNOTA BYTOV Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 354,84/ 145 2,447 Všeobecná hodnota VŠHB = TH * kpd = ,90 * 2, , POZEMKY METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE POZEMKY POLOHOVOU DIFERENCIÁCIOU Zastavané plochy a nádvoria Predmetom ohodnotenia sú pozemky prístupné z verejnej komunikácie na parc. č. 2842, 2842, 2844, 2845 v zastavanom území obce Košice - ZÁPAD, zastavané bytovým domom súp.č. 525 v katastrálnom území Terasa, okres Košice II. Celková výmera pozemku pre bytový dom je 728 m 2, pri spoluvlastníckom podiele 1580/ bytu č. 9 výmera pozemku predstavuje 11,52 m 2. Pozemky sú napojené na inžinierske siete (voda, plyn, prípojka ELI, prípojka STA, verejná kanalizácia a elektrokomunikačná optická sieť). Negatívne účinky okolia na pozemky neboli zistené. Strana 8

9 Parcela Druh pozemku Vzorec Spolu výmera [m 2 ] Podiel Výmera podielu [m 2 ] 2842 zastavané plochy a nádvoria , / , zastavané plochy a nádvoria , / , zastavané plochy a nádvoria , / , zastavané plochy a nádvoria , / ,88 Spolu výmera 728,00 11,52 Obec: Košice Východisková hodnota: VH MJ = 26,56 /m 2 Označenie a názov koeficientu Hodnotenie ks koeficient všeobecnej situácie 6. veľmi dobré obchodné a obytné časti v mestách od do obyvateľov, obytné časti miest nad obyvateľov, luxusné obytné oblasti s dobrým osvetlením a výhľadom, exkluzívne oblasti rodinných domov v dosahu miest nad obyvateľov 3. rodinné domy so štandardným vybavením, bežné bytové domy, bytové domy kv s nebytovými priestormi, nebytové stavby pre priemysel s bežným technickým koeficient intenzity využitia vybavením Hodnota koeficientu 1,40 1,00 kd koeficient dopravných vzťahov 5. pozemky na obchodných uliciach miest do obyvateľov, v nákupných centrách väčších predmestí, intenzívny peší ruch, centrum hromadnej dopravy 1,05 kp koeficient obchodnej a priemyselnej polohy ki koeficient technickej infraštruktúry pozemku 2. obchodná poloha a byty 1,40 4. veľmi dobrá vybavenosť (väčšia ako v bode 3) 1,50 kz koeficient povyšujúcich faktorov 5. pozemky s výrazne zvýšeným záujmom o kúpu, ak to nebolo zohľadnené v zvýšenej východiskovej hodnote 1,00 kr koeficient redukujúcich faktorov 1. nevyskytuje sa 1,00 VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 1,40 * 1,00 * 1,05 * 1,40 * 1,50 * 1,00 * 1,00 3,0870 Jednotková hodnota pozemku VŠHMJ = VHMJ * kpd = 26,56 /m 2 * 3, ,99 /m 2 Všeobecná hodnota pozemku v celosti VŠHPOZ = M * VŠHMJ = 728,00 m 2 * 81,99 /m ,72 VYHODNOTENIE PO PARCELÁCH Názov Všeobecná hodnota pozemku v celosti [ ] Spoluvlastnícky podiel Všeobecná hodnota podielu na pozemku [ ] parcela č , / ,77 parcela č , / ,77 parcela č , / ,77 parcela č , / ,77 Spolu ,72 943,08 Strana 9

10 III. ZÁVER 1. VŠEOBECNÁ HODNOTA Rekapitulácia: Stavby: Všeobecná hodnota poloh. difer. (byty a nebyt. priestory) spoluvlastníckeho podielu: ,96 Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH stavieb bola použitá metóda polohovej diferenciácie Pozemky: Všeobecná hodnota metódou polohovej diferenciácie spoluvlastníckeho podielu: 943,08 Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH pozemkov bola použitá metóda polohovej diferenciácie 2. REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY Stavby Názov Byt č. 9 v bytovom dome Orgovánová 6,8,10,12 s.č. 525 na p.č. 2842,2843,2844,2845 Pozemky Všeobecná hodnota celej časti [ ] Spoluvl. podiel Všeobecná hodnota spoluvlastníckeho podielu [ ] ,96 1/ ,96 Zastavané plochy a nádvoria - parc. č (2,88 m 2 ) , / ,77 Zastavané plochy a nádvoria - parc. č (2,88 m 2 ) , / ,77 Zastavané plochy a nádvoria - parc. č (2,88 m 2 ) , / ,77 Zastavané plochy a nádvoria - parc. č (2,88 m 2 ) , / ,77 Spolu VŠH ,04 Zaokrúhlená VŠH spolu ,00 Všeobecná hodnota stavieb a pozemkov je spolu: ,00 Slovom: Sedemdesiatštyritisíc Eur 3. MIMORIADNE RIZIKÁ Poznámka Informatívna: Oznámenie o začatí výkonu záložného práva predajom zálohu, záložca: OTP Banka Slovensko, a.s., Štúrova 5, IČO: , Bratislava, P 370/2016 zo dňa číslo zmeny 1195/2016 V Michalovciach dňa IV. PRÍLOHY Ing.Posypanka Dušan Objednávka znaleckého posudku č.061/2016 zo dňa Výpis z katastra nehnuteľností, čiastočný výpis z listu vlastníctva č zo dňa vytvorené cez katastrálny portál Informatívna kópia z mapy na parcelu č.2842, 2843, 2844 a 2845 zo dňa vytvorené cez katastrálny portál Potvrdenie o kolaudácií bytového domu vydané Stav. byt. družstvom II. Košice, Bardejovská 3, Košice zo dňa kópia Zameranie a zakreslenie skutkového stavu pri obhliadke predmetnej nehnuteľnosti Fotodokumentácia Strana 10

11 V. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudok som vypracoval ako znalec zapísaný v zozname znalcov, tlmočníkov a prekladateľov vedenom Ministerstvom spravodlivosti Slovenskej republiky pod č /05-51 zo dňa pre odbor Stavebníctvo a odv285/2etvie Pozemné stavby, Odhad hodnoty nehnuteľností, evidenčné číslo znalca Znalecký úkon je zapísaný pod poradovým číslom 12/2017 znaleckého denníka. Za znalecký úkon a vzniknuté náklady účtujem podľa vyúčtovania na základe dokladu č. 12/2017 Ing. Dušan Posypanka Strana 11