ZNALECKÝ POSUDOK číslo : 203/2014

Transkript

1 Znalec : Ing. Lenka Ďurechová, J.Halašu 1, Trenčín, tel.: Zadávateľ : DUPOS dražobná, spol. s r.o., Tamaškovičova č.17, TRNAVA Číslo (spisu) objednávky : písomná, zo dňa : ZNALECKÝ POSUDOK číslo : 203/2014 Vo veci : stanovenie všeobecnej hodnoty bytu č.4 na prvom poschodí bytového domu súp.č na Saratovskej ulici v Trenčíne spolu so spoluvlastníckym podielom na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a spoluvlastníckym podielom na pozemku parc.č. 2189/150 v k.ú. Trenčín, pre účel : zriadenie záložného práva. Počet listov ( z toho príloh ) : 28/14 Počet odovzdaných vyhotovení : 5x + 2x CD V Trenčíne, dňa :

2 I. ÚVODNÁ ČASŤ 1. Úloha znalca podľa uznesenia štátneho orgánu alebo objednávky, číslo uznesenia: Stanoviť všeobecnú hodnotu bytu č.4 na prvom poschodí bytového domu súp.č na Saratovskej ulici v Trenčíne spolu so spoluvlastníckym podielom na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a spoluvlastníckym podielom na pozemku parc.č. 2189/150 v k.ú. Trenčín, obec Trenčín, okres Trenčín. 2. Dátum vyžiadania posudku (dátum uznesenia, objednávky) : Dátum, ku ktorému je vypracovaný posudok (rozhodujúci na zistenie stavebnotechnického stavu): Dátum, ku ktorému sa nehnuteľnosť alebo stavba ohodnocuje: Podklady na vypracovanie posudku : 5.1 Dodané zadávateľom : - Znalecký posudok č. 5/2007 zo dňa : vyhotovený znalkyňou Ing. Martou Breznickou Podklady prevzaté z predloženého znaleckého posudku : - Kúpna zmluva a dohoda o zriadení vecného bremena č. 140/2002, zo dňa : Výpočtový list pre stanovenie ceny bytu doklad o veku stavby 5.2 Získané znalcom : Zameranie a zakreslenie skutkového stavu nehnuteľností a porovnanie predloženej právnej dokumentácie so skutkovým stavom. Fotodokumentácia. - Výpis z katastra nehnuteľností, z listu vlastníctva č čiastočný, k.ú. Trenčín, zo dňa : , vydaný Správou katastra Trenčín pod č. 4743/ Kópia z katastrálnej mapy, na parcelu č. 2189/150, k.ú. Trenčín, zo dňa : , Vydaná Správou katastra Trenčín pod č. K1 4743/2014- vektorová mapa 6. Použitý právny predpis: Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky z 18. mája 2010, ktorou sa mení vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 492/2004 Z. z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v znení neskorších predpisov 7. Ďalšie použité právne predpisy a literatúra: Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty. Zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 490/2004 Z.z. ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 33/2009 Z.z. ktorou sa mení vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 490/2004 Z.z., ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších predpisov. 2

3 Zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku, v znení neskorších predpisov. Vyhláška Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky č. 79/1996 Z.z., ktorou sa vykonáva zákon NR SR o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v znení neskorších predpisov. Vyhláška Federálneho štatistického úradu č. 124/1980 Zb. o jednotnej klasifikácii stavebných objektov a stavebných prác výrobnej povahy Opatrenie Štatistického úradu Slovenskej republiky č. 128/2000 Z.z., ktorým sa vyhlasuje Klasifikácia stavieb. Zákon NR SR č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov. Marián Vyparina a kol. - Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, Žilinská univerzita v EDIS, 2001, ISBN Osobitné požiadavky objednávateľa: Neboli vznesené. 9. Právny úkon, na ktorý sa má znalecký posudok použiť: Výkon záložného práva formou dobrovoľnej dražby. II. POSUDOK 1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE a) Výber použitej metódy: Príloha č. 3 vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku. Použitá je metóda polohovej diferenciácie. Použitie kombinovanej metódy na stanovenie všeobecnej hodnoty nie je možné, pretože stavba nie je schopná dosahovať primeraný výnos formou prenájmu tak, aby bolo možné vykonať kombináciu. Porovnávacia metóda stanovenia všeobecnej hodnoty je vylúčená z dôvodu nedostatku podkladov pre danú lokalitu a typ stavby. Výpočet východiskovej hodnoty je vykonaný pomocou rozpočtových ukazovateľov publikovaných v Metodike výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb (ISBN ).. Koeficient cenovej úrovne je podľa posledných známych štatistických údajov vydaných ŠU SR platných pre 2. štvrťrok ,242. b) Vlastnícke a evidenčné údaje: Vlastnícke a evidenčné údaje : List vlastníctva č. : 5255-čiastočný, zo dňa : Vydaný : vytvorený cez katasterportál Vlastníci nehnuteľností a ich podiely : A. Majetková podstata: Parcely registra C evidované na katastrálnej mape Parc.č. 2189/150 zastavané plochy a nádvoria o výmere 319 m2 Stavby Súp.č na parc.č. 2175/16 bytový dom 3

4 B. Vlastníci: BYTY... Vchod : 8 1.poschodie, byt č. 4 Podiel priestoru na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a spoluvlastnícky podiel k pozemku: 69/1747 PLOMBA VYZNAČENÁ NA ZÁKLADE V / Košťál Peter a Zdenka, Trenčín Saratovská 2652/8 spoluvlastnícky podiel : 1/1 Titul nadobudnutia : V 2683/02 - KÚPNA ZMLUVA 140/ VZ.2907/03 Poznámka : P 511/14 Poznamenáva sa začatie realizácie zriadeného záložného práva v dobrovoľnej dražbe v súlade so záložnou zmluvou (V1573/07) s veriteľom: Slovenská sporiteľňa, a.s., Tomášikova 48, Bratislava, IČO k nehnuteľnostiam: byt č. 4 s podielom 69/1747 na spoločných častiach a zariadeniach domu so súp. čís na parc. čís. 2189/150 a na pozemku CKN parc. čís. 2189/150 vo vlastníctve pod B: 36 (Košťál Petera Zdenka rod. Žáčiková), v.z. 3935/14 PLOMBA VYZNAČENÁ NA ZÁKLADE V /2014 PLOMBA VYZNAČENÁ NA ZÁKLADE V /2014 C. Ťarchy: Por.č.: 36 V 2683/02 - NA BYT Č.4 ZÁLOŽNÉ PRÁVO V PROSPECH OSTATNÝCH VLASTNÍKOV BYTOV V ZMYSLE 15 ZÁK.Č. 182/1993 Z.z. - VZ.2907/03 Por.č.: 36 V 1573/07-Záložné právo v prospech Slovenská sporiteľňa, a.s., IČO: , Bratislava, Suché mýto 4 na byt.č.4 s podielom 69/1747 na spoločných častiach a zariadeniach domu so súp.č.2652 a na pozemok pod domom,parc.č.2189/150 podľa zmluvy o zriadení záložného práva k nehnuteľnostiam zo dňa /07 Vlastník je bez ďalších tiarch. Iné údaje: V zmysle predloženého LV. c) Údaje o obhliadke a zameraní predmetu posúdenia: Miestna obhliadka spojená s miestnym šetrením vykonaná dňa: za účasti vlastníkov oceňovaných nehnuteľností. Zameranie vykonané dňa : Fotodokumentácia vyhotovená dňa : d) Porovnanie súladu projektovej dokumentácie a stavebnej dokumentácie so zisteným skutočným stavom : Projektová dokumentácia nebola znalcovi k vypracovaniu znaleckého posudku predložená. Skutkový stav bol zistený meraním a je zakreslený v prílohe znaleckého posudku. e) Porovnanie súladu popisných a geodetických údajov katastra nehnuteľností so zisteným skutočným stavom : Popisné aj geodetické údaje sú v súlade so zisteným skutkovým stavom. 4

5 f) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré sú predmetom ohodnotenia : - byt č.4 - spoluvlastnícky podiel na pozemku KN parc.č.2189/150, k.ú Trenčín g) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré nie sú predmetom ohodnotenia : nie sú žiadne 2. VÝPOČET TECHNICKEJ HODNOTY 2.1 BYTY A NEBYTOVÉ PRIESTORY byt č. 4, Saratovská 8 Oceňovaný byt č.4 sa nachádza na prvom poschodí (II.NP) v bytovom dome súp.č v časti sídliska JUH I. na Saratovskej ulici v Trenčíne. Dom bol postavený v roku Vek stavby bol stanovený znalcom podľa predloženého výpočtového listu pre stanovenie ceny bytu. Bytový dom je postavený na betónovom základe. Obvodové murivo je vyhotovené z plošných panelových dielcov so zateplením. Vstupné dvere do domu sú plastové otvárané elektronickým vrátnikom pomocou telefónnych aparátov, ktoré sú umiestnené v jednotlivých bytoch, okná v spoločných častiach domu sú plastové. Dom má suterén z prednej strany domu nad terénom v zadnej časti je zapustený do terénu a 7 poschodí. Má jeden osobný výťah. Zastrešenie domu je riešené plochou strechou. Klampiarske konštrukcie sú vyhotovené z pozinkovaného plechu. Dom je napojený na všetky verejné inžinierske siete a to konkrétne : voda, kanalizácia, plyn, elektro. Spoločné časti domu : základy domu, strecha, chodby, obvodové múry, schodiská, priečelie, vchody, vodorovné nosné a izolačné konštrukcie a zvislé nosné konštrukcie.. Spoločné zariadenia domu : vstupná hala, kočikáreň, bicykláreň, práčovňa, 2 sušiarne, WC, miestnosť pre upratovačku, namačáreň, miestnosť prípojok, STA, bleskozvody, vodovodné, kanalizačné, elektrické, plynové, teplonosné a telefónne prípojky a to aj v prípade ak sú umiestnené mimo domu a slúžia výlučne domu, v ktorom je oceňovaný byt umiestnený. Technický popis bytu : Oceňovaný byt č.4 je trojizbový v pôvodnom stave z obdobia výstavby. Byt je umiestnený z prednej strany domu na II.NP nad vstupným suterénom ( nad terénom). Dispozične byt pozostáva z nasledovných miestností : chodba, šatník, kuchyňa, komora, komora, kúpeľňa, WC, obývacia izba, izba, izba, izba. Príslušenstvo bytu tvorí pivnica, ktorá sa nachádza na I.NP bytového domu. Pivnica nebola znalcovi na obhliadku a zameranie sprístupnená a z tohto dôvodu nie je započítaná do podlahovej plochy bytu. Podlahy : v kúpeľni keramická dlažba, vo WC PVC, v izbách a v kuchyni PVC + koberec., v ostatných miestnostiach PVC. Vnútorné úpravy povrchov tapeta a farebná maľba. Okná zdvojené v drevenom ráme s medziokennými žalúziami. Dvere hladké plné dýhované na izbách s čiastočným presklením. V kuchyni sa nachádza pôvodná kuchynská linka s nerezovým drezom s vodovodnou batériou pákovou, nový plynový sporák s elektrickou rúrou a digestor. Keramický obklad je vyhotovený dookola celej kuchynskej linky a sporáka. Bytové jadro je umakartové. 5

6 V kúpeľni sa nachádza smaltovaná vaňa s vodovodnou batériou klasickou na kohútiky so sprchou a keramické umývadlo s vodovodnou batériou pákovou. Keramický obklad nie je vyhotovený. Vo WC sa nachádza WC so spodnou nádržkou bez umývadla. Keramický obklad nie je vyhotovený.. Radiátory v byte oceľové. Vykurovanie bytu aj ohrev TÚV je z kotolne, ktorá je umiestnená vedľa bytového domu. Z obývacej izby je prístupná logia. Podlaha na logii poter. Z obývacej izby je výhľad na základnú školu. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: Domy obytné typové s celoštátne unifikovanými konštrukčnými sústavami panelovými KS: Trojbytové a viacbytové budovy PODLAHOVÁ PLOCHA Názov miestnosti a výpočet Podlahová plocha [m 2 ] chodba : 0,84*1,29+4,50*1,44-0,55*0,6+2,95*2,60 14,90 komora : 0,73*1,36 0,99 komora : 0,74*1,07 0,79 šatník : 1,10*1,19 1,31 izba : 3,55*2,25 7,99 izba : 3,44*3,47 11,94 obývacia izba : 3,67*4,67 17,14 kuchyňa : 2,26*3,79 8,57 WC : 1,13*0,88 0,99 kúpelňa : 1,61*1,60 2,58 Vypočítaná podlahová plocha 67,20 logia:1,37*4,23 5,80 STANOVENIE VÝCHODISKOVEJ HODNOTY NA MERNÚ JEDNOTKU Rozpočtový ukazovateľ: RU = 9800 / 30,1260 = 325,30 /m 2 Koeficient konštrukcie: k K = 1,037 (montovaná z dielcov betónových plošných) Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,242 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,05 Počet izieb: 3 Výpočet u vplyvu vybavenia objektu Číslo Názov Cenový podiel RU [%] cp i Koef. štand. ks i Úprava podielu cp i * ks i Cenový podiel hodnotenej stavby [%] Spoločné priestory 1 Základy vrát. zemných prác 5,00 1,05 5,25 4,91 2 Zvislé konštrukcie 18,00 1,20 21,60 20,14 3 Stropy 8,00 1,00 8,00 7,48 4 Schody 3,00 1,00 3,00 2,81 5 Zastrešenie bez krytiny 5,00 1,00 5,00 4,68 6 Krytina strechy 2,00 1,00 2,00 1,87 7 Klampiarske konštrukcie 1,00 1,00 1,00 0,94 8 Úpravy vonkajších povrchov 3,00 1,50 4,50 4,21 9 Úpravy vnútorných povrchov 2,00 1,00 2,00 1,87 6

7 10 Vnútorné keramické obklady 0,50 0,00 0,00 0,00 11 Dvere 0,50 1,20 0,60 0,56 12 Okná 5,00 1,50 7,50 7,01 13 Povrchy podláh 0,50 1,00 0,50 0,47 14 Vykurovanie 2,50 1,00 2,50 2,34 15 Elektroinštalácia 2,00 1,00 2,00 1,87 16 Bleskozvod 1,00 1,00 1,00 0,94 17 Vnútorný vodovod 2,00 1,00 2,00 1,87 18 Vnútorná kanalizácia 2,00 1,00 2,00 1,87 19 Vnútorný plynovod 1,00 1,00 1,00 0,94 20 Výťahy 2,00 1,00 2,00 1,87 21 Ostatné 2,00 1,00 2,00 1,87 Zariadenie bytu 22 Úpravy vnútorných povrchov 4,00 1,00 4,00 3,74 23 Vnútorné keramické obklady 1,00 0,50 0,50 0,47 24 Dvere 2,00 1,00 2,00 1,87 25 Povrchy podláh 2,50 1,00 2,50 2,34 26 Vykurovanie 2,50 1,00 2,50 2,34 27 Elektroinštalácia 3,00 1,00 3,00 2,81 28 Vnútorný vodovod 1,00 1,00 1,00 0,94 29 Vnútorná kanalizácia 1,00 1,00 1,00 0,94 30 Vnútorný plynovod 0,50 1,00 0,50 0,47 31 Ohrev teplej vody 2,00 1,00 2,00 1,87 32 Vybavenie kuchýň 2,00 1,00 2,00 1,87 Vnútorné hygienické 33 4,00 1,00 4,00 3,74 zariadenie vrátane WC 34 Bytové jadro bez rozvodov 4,00 1,00 4,00 3,74 35 Ostatné 2,50 1,00 2,50 2,34 Spolu 100,00 106,95 100,00 Koeficient vplyvu vybavenosti: k V = 106,95 / 100 = 1,0695 Východisková hodnota na MJ: VH = RU * k CU * k K * k V * k M [ /m 2 ] VH = 325,30 /m 2 * 2,242 * 1,037 * 1,0695 * 1,05 VH = 849,31 /m 2 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Byt č.4, Saratovská 8 Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] ,00 67,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 849,31 /m 2 * 67,2m ,63 Technická hodnota 67,00% z , ,33 7

8 3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY a) Analýza polohy nehnuteľností: Bytový dom súp.č. 2652, v ktorom sa nachádza oceňovaný byt č.4 je postavený na Saratovskej ulici v Trenčíne, v časti sídliska JUH I. V bytovom dome sa nachádza celkovo 28 bytov, 4 byty na poschodí. Ide o lokalitu kde dopyt v porovnaní s ponukou bol v deň obhliadky v rovnováhe. V dome sa nachádza 48 bytov.. Na poschodí sa nachádza 4bytov. Oceňovaný byt sa nachádza na prvom poschodí (II.NP) v krajnej sekcii. V tesnej blízkosti domu sa nachádza zástavka MHD, lesopark Brezina, základná škola a materská škola. V dosahu do 5-10 minút pešej chôdze sa nachádza obchod s potravinami, bar, nákupné centrum Južanka s obchodmi a službami, poštou a zdravotným strediskom. V dosahu do minút pešej chôdze sa nachádza súkromná poliklinika, kultúrne stredisko, mestská polícia, ďalšia základná a materská škola. V danej lokalite je možnosť napojenia sa na všetky verejné inžinierske siete a to konkrétne : voda, plyn, kanalizácia, elektro, telefón. Cesta mestskou prímestskou autobusovou dopravou trvá do centra krajského mesta Trenčín cca minút, autom do 5 minút. b) Analýza využitia nehnuteľností: Byt č.4 sa v deň obhliadky využíval na bývanie. Iné využitie ako na bývanie sa nedá predpokladať. Byt je v pôvodnom stave z obdobia výstavby. c) Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľností: PLOMBA VYZNAČENÁ NA ZÁKLADE V /2013 Poznámka : P 511/14 Poznamenáva sa začatie realizácie zriadeného záložného práva v dobrovoľnej dražbe v súlade so záložnou zmluvou (V1573/07) s veriteľom: Slovenská sporiteľňa, a.s., Tomášikova 48, Bratislava, IČO k nehnuteľnostiam: byt č. 4 s podielom 69/1747 na spoločných častiach a zariadeniach domu so súp. čís na parc. čís. 2189/150 a na pozemku CKN parc. čís. 2189/150 vo vlastníctve pod B: 36 (Košťál Petera Zdenka rod. Žáčiková), v.z. 3935/14 PLOMBA VYZNAČENÁ NA ZÁKLADE V /2014 PLOMBA VYZNAČENÁ NA ZÁKLADE V /2014 8

9 Riziká vyplývajúce z predloženého listu vlastníctva č čiastočný v časti C Ťarchy : Por.č.: 36 V 2683/02 - NA BYT Č.4 ZÁLOŽNÉ PRÁVO V PROSPECH OSTATNÝCH VLASTNÍKOV BYTOV V ZMYSLE 15 ZÁK.Č. 182/1993 Z.z. - VZ.2907/03 Por.č.: 36 V 1573/07-Záložné právo v prospech Slovenská sporiteľňa, a.s., IČO: , Bratislava, Suché mýto 4 na byt.č.4 s podielom 69/1747 na spoločných častiach a zariadeniach domu so súp.č.2652 a na pozemok pod domom,parc.č.2189/150 podľa zmluvy o zriadení záložného práva k nehnuteľnostiam zo dňa /07 Znalcovi neboli v deň obhliadky známe žiadne iné riziká, ktoré by boli spojené s využitím nehnuteľností METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE BYTY Všeobecná hodnota bytov vypočítaná metódou polohovej diferenciácie: Priemerný polohovej diferenciácie: 0,6 Určenie ov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy: Trieda Výpočet Hodnota I. trieda III. trieda % = (0, ,200) 1,800 II. trieda Aritmetický priemer I. a III. triedy 1,200 III. trieda Priemerný 0,600 IV. trieda Aritmetický priemer V. a III. triedy 0,330 V. trieda III. trieda - 90 % = (0,600-0,540) 0,060 Priemerný polohovej diferenciácie bol znalcom stanovený na hodnotu 0,60 vzhľadom na lokalitu, v ktorej sa oceňovaný byt nachádza, dobrú polohu bytového domu blízkosť nákupných možností, blízkosť lesoparku Brezina, rýchla dostupnosť centra mesta Trenčín, pôvodný stav bytu, umiestnenie bytu v bytovom dome, zápisy na LV ( Poznámky). Výpočet u polohovej diferenciácie: Čís Váha Výsledok Popis Trieda k lo PDI v I k PDI *v I 1 Trh s bytmi v danej lokalite- sídlisku dopyt v porovnaní s ponukou je v rovnováhe III. 0, ,0000 Poloha bytového domu v danej obci - vzťah k centru 2 obce časti obce, mimo obchodného centra, hlavných ulíc a vybraných sídlisk II. 1, , Súčasný technický stav bytu a bytového domu nehnuteľnosť nevyžaduje opravu, len bežnú údržbu II. 1, , Prevládajúca zástavba v bezprostr. okolí byt. domu objekty pre bývanie, šport, rekreáciu, parky a pod. I. 1, , Príslušenstvo bytového domu práčovňa, sušiareň, kočikáreň, miestnosť pre bicykle, výťah III. 0, , Vybavenosť a príslušenstvo bytu 9

10 byt bez vykonaných rekonštrukcií s typovým vybavením IV. 0, ,3000 Pracovné možnosti obyvateľstva - miera 7 nezamestnanosti dostatočná ponuka pracovných možností v dosahu dopravy, nezamestnanosť do 10 % II. 1, , Skladba obyvateľstva v obytnom dome - sídlisku vysoká hustota obyvateľstva v sídlisku - obytné domy do 48 bytov III. 0, , Orientácia obytných miestností k svetovým stranám orientácia obytných miestností čiastočne vhodná a čiastočne nevhodná III. 0, , Umiestnenie bytu v bytovom dome byt v krajnej sekcii na 2-6 NP II. 1, , Počet bytov vo vchode - v bloku počet bytov vo vchode: do 48 bytov IV. 0, , Doprava v okolí bytového domu železnica, autobus a miestna doprava - v dosahu do 10 minút II. 1, , Občianska vybavenosť v okolí bytového domu pošta, škola, poliklinika, kultúrne zariadenia, kompletná sieť obchodov a základné služby II. 1, ,2000 Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí bytového 14 domu les, vodná nádrž, park, vo vzdialenosti do 1000 m III. 0, ,4000 Kvalita život. prostr. v bezprostred. okolí bytového 15 domu bežný hluk a prašnosť od dopravy II. 1, , Názor znalca dobrý byt II. 1, ,0000 Spolu ,61 VŠEOBECNÁ HODNOTA BYTOV Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie Všeobecná hodnota 3.2 POZEMKY METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE POZEMKY POLOHOVOU DIFERENCIÁCIOU k PD = 143,61/ 145 0,99 VŠH B = TH * k PD = ,07 * 0, , zastavané plochy a nádvoria Pozemok KN parc.č. 2189/150 je vedený v katastri nehnuteľností ako zastavané plochy a nádvoria. Na pozemku je postavený obytný dom súp.č. 2652, katastrálne územie Trenčín. Parcela Druh pozemku Vzorec Spolu výmera [m 2 ] Podiel Výmera podielu [m 2 ] 10

11 2189/150 zastavaná plocha a nádvorie ,00 69/ ,60 Obec: Trenčín Východisková hodnota: VH MJ = 26,56 /m 2 Označenie a názov u k S všeobecnej situácie k V intenzity využitia k D dopravných vzťahov k P obchodnej a priemyselnej polohy k I technickej infraštruktúry pozemku k Z povyšujúcich faktorov k R redukujúcich faktorov Hodnotenie 5. centrá miest od do obyvateľov, obytné časti miest nad obyvateľov a ich rýchlo dostupné predmestia, prednostné oblasti vilových alebo rodinných domov v centre I mimo centra mesta, oblasti rekreačných domčekov v dôležitých centrách turistického ruchu, priemyslové a poľnohospodárske oblasti miest nad obyvateľov 3. rodinné domy so štandardným vybavením, bežné bytové domy, bytové domy s nebytovými priestormi, nebytové stavby pre priemysel s bežným technickým vybavením 4. pozemky v tesnej blízkosti prostriedku hromadnej dopravy s dobrou úpravou ciest, cesta vlastným autom do centra (10 min), územie mesta Hodnota u 1,20 1,00 1,00 3. obytná alebo rekreačná poloha 1,20 4. veľmi dobrá vybavenosť (väčšia ako v bode 3) 1,50 1,00 1,00 VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie Jednotková hodnota pozemku Všeobecná hodnota pozemku v celosti Všeobecná hodnota podielu pozemku III. ZÁVER k PD = 1,20 * 1,00 * 1,00 * 1,20 * 1,50 * 1,00 * 1,00 VŠH MJ = VH MJ * k PD = 26,56 /m 2 * 2,1600 VŠH POZ = M * VŠH MJ = 319,00 m 2 * 57,37 /m 2 VŠH = Podiel * VŠH POZ = 69/1747 * ,03 2, ,37 /m ,03 722,82 11

12 Byt č.4 na prvom poschodí bytového domu súp.č na Saratovskej ulici v Trenčíne spolu so spoluvlastníckym podielom na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a spoluvlastníckym podielom na pozemku parc.č. 2189/150 v k.ú. Trenčín. 1. VŠEOBECNÁ HODNOTA Ako vhodná metóda pre stanovenie VŠH nehnuteľností bola zvolená znalcom metóda polohovej diferenciácie. Použitie kombinovanej metódy na stanovenie všeobecnej hodnoty nie je možné, pretože stavba nie je schopná dosahovať primeraný výnos formou prenájmu tak, aby bolo možné vykonať kombináciu. Porovnávacia metóda stanovenia všeobecnej hodnoty je vylúčená z dôvodu nedostatku podkladov pre danú lokalitu a typ stavby. Rekapitulácia : Stavby: Všeobecná hodnota polohovou diferenciáciou (byty a nebyt. priestory) celej časti: ,75 Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH stavieb bola použitá metóda polohovej diferenciácie Pozemky: Všeobecná hodnota metódou polohovej diferenciácie: 722,82 Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH pozemkov bola použitá metóda polohovej diferenciácie 2. REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY Názov Všeobecná hodnota celej časti [ ] Spoluvl. podiel Všeobecná hodnota spoluvlastníckeho podielu [ ] Stavby Byt č.4, Saratovská ,75 1/ ,75 Pozemky zastavané plochy a nádvoria - parc. č. 2189/150 (12,6 m 2 ) ,03 69/ ,82 Spolu VŠH ,57 Zaokrúhlená VŠH spolu ,00 Všeobecná hodnota stavieb a pozemkov je spolu: ,00 Slovom: Tridsaťdeväťtisícsedemsto Eur V Trenčíne, dňa : Ing.Lenka Ďurechová IV. PRÍLOHY 12

13 - Písomná objednávka na vypracovanie znaleckého posudku, zo dňa : Výpis z katastra nehnuteľností, z listu vlastníctva č čiastočný, k.ú. Trenčín, zo dňa : , vydaný Správou katastra Trenčín pod č. 4743/ Kópia z katastrálnej mapy, na parcelu č. 2189/150, k.ú. Trenčín, zo dňa : , Vydaná Správou katastra Trenčín pod č. K1 4743/2014- vektorová mapa - Schematický nákres bytu č. 4 - Fotodokumentácia - Kúpna zmluva a dohoda o zriadení vecného bremena č. 140/2002, zo dňa : Výpočtový list pre stanovenie ceny bytu doklad o veku stavby 13