ZNALECKÝ POSUDOK. číslo 9/2014

Transkript

1 Znalec: Zadávateľ posudku: Ing. Katarína Uhlárová, Za hradbami 29, Pezinok mobil: , ev.č. znalca: DUPOS dražobná, spol. s r.o., Tamaškovičova č. 17, Trnava Objednávka zo dňa: (DD ) ZNALECKÝ POSUDOK číslo 9/2014 Vo veci: Stanovenie všeobecnej hodnoty bytu č. 19 v bytovom dome s.č. 14, na p. č. 25/2, 25/3 a 25/4, spolu so spoluvlastníckym podielom vo veľkosti 2765/ na spoločných častiach a zariadeniach byt. domu a pozemkoch p.č. 25/2, 25/3 a 25/4, spoluvlastníckym podielom vo veľkosti 2765/43965 na pozemkoch p.č. 23/5 a 25/6, spoluvlastníckym podielom vo veľkosti 2765/ na pozemku p.č. 25/1, k.ú. Svätý Jur, ul. Prostredná č. 47 Počet listov posudku (z toho príloh): 28 (12) Počet vyhotovení: 7 V Pezinku dňa:

2 I. ÚVODNÁ ČASŤ 1. Úloha znalca: Stanovenie všeobecnej hodnoty bytu č. 19 v bytovom dome s.č. 14, na p. č. 25/2, 25/3 a 25/4, spolu so spoluvlastníckym podielom vo veľkosti 2765/ na spoločných častiach a zariadeniach byt. domu a pozemkoch p.č. 25/2, 25/3 a 25/4, spoluvlastníckym podielom vo veľkosti 2765/43965 na pozemkoch p.č. 23/5 a 25/6, spoluvlastníckym podielom vo veľkosti 2765/ na pozemku p.č. 25/1, k.ú. Svätý Jur, ul. Prostredná č. 47 Pre účel výkonu záložného práva formou dobrovoľnej dražby nehnuteľností 2. Dátum vyžiadania posudku: Dátum, ku ktorému je vypracovaný posudok: Dátum, ku ktorému sa nehnuteľnosť alebo stavba ohodnocuje: Podklady pre vypracovanie znaleckého posudku : 5.1 Dodané zadávateľom : Informácie a písomné podklady poskytli: DUPOS dražobná, spol. s r.o. Východiskové zdroje informácií pre vypracovanie znaleckého posudku: Objednávka znaleckého posudku od spol. DUPOS dražobná, spol. s r.o., zo dňa Znalecký posudok č. 76/2009, vypracovaný znalcom Ing. Pavol Satina dňa Zadávateľ vyhlasuje, že predkladané údaje a informácie sú správne, pravdivé a v súlade s platnými predpismi. Znalec nezodpovedá za správnosť poskytnutých podkladov. 5.2 Obstarané znalcom : List vlastníctva č čiastočný, k. ú. Svätý Jur, zo dňa L List vlastníctva č čiastočný, k. ú. Svätý Jur, zo dňa List vlastníctva č čiastočný, k. ú. Svätý Jur, zo dňa Kópia katastrálnej mapy, k. ú. Svätý Jur, zo dňa Fotodokumentácia Kópia mapy mesta 6. Použitý právny predpis: Hodnotenie je vykonané podľa Vyhlášky Ministerstva spravodlivosti SR č. 492/2004 Z.z. zo dňa o stanovení všeobecnej hodnoty majetku, v znení vyhlášky MS SR č.626/2007 Z.z., v znení vyhlášky MS SR č.605/2008 Z.z., v znení vyhlášky MS SR č.254/ Ďalšie použité právne predpisy a literatúra: Zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov. Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 490/2004 Z.z. ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch v znení vyhlášky MS SR č.500/2005 Z.z., v znení vyhlášky MS SR č.534/2008 Z.z., v znení vyhlášky MS SR č. 33/2009 Z.z. Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 491/2004 Z. z. o odmenách, náhradách výdavkov a náhradách za stratu času pre znalcov, tlmočníkov a prekladateľov,v znení vyhlášky MS SR č.400/2006 Z.z., v znení vyhlášky MS SR č. 565/2008 Z.z., v znení vyhlášky MS SR č. 34/2009 Z.z. Zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku, v znení neskorších predpisov Opatrenie ŠÚ SR č. 128/2000 Z.z., ktorým sa vyhlasuje Klasifikácia stavieb Marián Vyparina a kol. - Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, Žilinská univerzita v EDIS, 2001, ISBN Usmernenie k používaniu rozpočtových ukazovateľov uvedených v Metodike výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb vydanej ÚSI ŽU v Žiline ( ISBN ) zo dňa vydané ŽU v Žiline. Indexy cien stavebných prác na precenenie rozpočtov do CÚ III.štvrťrok 2013 spracované pomocou pomeru indexov cien stavebných prác ŠÚ SR podľa klasifikácie stavieb. 8. Osobitné požiadavky objednávateľa: Neboli vznesené. 9. Právny úkon, na ktorý sa má znalecký posudok použiť: Dobrovoľná dražba na základe návrhu na vykonanie dražby od záložného veriteľa. Ing. Katarína Uhlárová Znalecký posudok č. 9/2014 list 2

3 II. POSUDOK 1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE a) Výber použitej metódy: Ohodnotenie je realizované v súlade s Prílohou č. 3 Vyhlášky MS SR č. 254/2010 Z.z., ktorou sa mení vyhláška MS SR č. 492/2004 Z. z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v znení neskorších predpisov. Pre zistenie všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti neboli k dispozícii podklady o predaji rovnakých alebo porovnateľných nehnuteľností, preto nie je možné uplatniť porovnávaciu metódu. Použitie kombinovanej metódy je veľmi problémové bez objektívnych podkladov a ukazovateľov, preto pre výpočet všeobecnej hodnoty nie je počítané s výnosovou hodnotou a následne s kombinovanou metódou. Z týchto dôvodov v tomto znaleckom posudku je všeobecná hodnota nehnuteľností určená metódou polohovej diferenciácie - úpravou technickej hodnoty resp. úpravou jednotkovej všeobecnej hodnoty o vplyvy pôsobiace na hodnotu nehnuteľnosti v danom mieste a čase. Úprava rozpočtového ukazovateľa je realizovaná indexom cien stavebných prác vydávaných Štatistickým úradom Slovenskej republiky a Ústavom súdneho znalectva. b) Vlastnícke a evidenčné údaje: 1) Výpis z listu vlastníctva č čiastočný, k.ú. Svätý Jur A) Majetková podstata: PARCELY Parc. Výmera Druh Spôsob Druh chrán. Spoločná Umiest. Právny číslo v m2 pozemku využ. p.. nehnutenosti nehnuteľnosť pozemku vzťah 25/2 400 Zastav. plochy a nádv /3 411 Zastav. plochy a nádv /4 880 Zastav. plochy a nádv Legenda: Spôsob využívania pozemku: 15 - Pozemok, na ktorom je postavená bytová budova označená súpisným číslom Kód spoločnej nehnuteľnosti: 1 - pozemok nie je spoločnou nehnuteľnosťou Umiestnenie pozemku: 1 - Pozemok je umiestnený v zastavanom území obce Kód druhu chránenej nehnuteľnosti: Nehnuteľná kultúrna pamiatka (národná kultúrna pamiatka) STAVBY Súpisné na parcele Druh Popis. Umiestnenie číslo číslo stavby stavby.. stavby 14 25/2, 25/3, 25/4 9 bytový dom 1 Legenda: Druh stavby: 9 - Bytový dom Kód umiestnenia stavby: 1 - Stavba postavaná na zemskom povrchu B. Vlastníci a iné oprávnené osoby: Byty a nebytové priestory Byt Vchod: 47, 1. p., Byt č. 19 Podiel priestoru na spoločných častiach a zariadeniach domu a spoluvlastnícky podiel k pozemku: 2765/ Účastník právneho vzťahu: Vlastník 29 Rašman Miroslav r. Rašman a Ľudmila Rašmanová r. Náterová, Prostredná 47, Svätý Jur, Slovensko Dátum narodenia : Dátum narodenia : Ing. Katarína Uhlárová Znalecký posudok č. 9/2014 list 3

4 BSM Spoluvlastnícky podiel : 1 / 1 Titul nadobudnutia: Zmluva o prevode vlastníctva bytu V 3537/03 29 Právo prechodu peši a autom cez p.č.25/3 vo vyznačenom rozsahu podľa GP-134/99 v prospech vlastníka p.č.25/2,25/4,25/5 29 Záložné právo v prospech Mesta Svätý Jur na nesplatenú časť ceny bytu - V 3537/03 29 Zmluva o zriadení záložného práva v prospech Slovenská sporiteľňa, a.s., Bratislava, Tomášikova 48, IČO: podľa V 742/2009 z Zákonné záložné právo podľa ustan. 15 ods. 1 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov v prospech SVB Horná kasáreň, Prostredná 14/47, Svätý Jur, IČO: Podanie: Z 1037/ Exekučný príkaz na zriadenie exekučného záložného práva EX 1934/2012 z v prospech Iné údaje: Spoločný dvor v LV 3884 Iné údaje: Zmluva o vstavbe V 3857/2008 z ) Výpis z listu vlastníctva č čiastočný, k.ú. Svätý Jur A) Majetková podstata: PARCELY Parc. Výmera Druh Spôsob Druh chrán. Spoloč. Umiest. číslo v m2 pozemku využ. p.. nehnutenosti nehnuteľ. pozemku 23/5 120 Záhrada /6 51 Zast. plochy a nádv Legenda: Spôsob využívania pozemku: 18 - Pozemok, na ktorom je dvor 4 - Pozemok prevažne v zastavanom území obce alebo v záhradkárskej osade, na ktorom sa pestuje zelenina, ovocie, okrasná nízka a vysoká zeleň a iné poľnohospodárske plodiny Kód spoločnej nehnuteľnosti: 1 - pozemok nie je spoločnou nehnuteľnosťou Umiestnenie pozemku: 1 - Pozemok je umiestnený v zastavanom území obce Kód druhu chránenej nehnuteľnosti: Nehnuteľná kultúrna pamiatka (národná kultúrna pamiatka) Účastník právneho vzťahu: Vlastník 30 Rašman Miroslav r. Rašman a Ľudmila Rašmanová r. Náterová, Prostredná 47/14, Svätý Jur, PSČ 90021, Slovensko Dátum narodenia : Dátum narodenia : BSM Spoluvlastnícky podiel : 1 / 1 Titul nadobudnutia: Zmluva o prevode vlastníctva bytu V 3537/03 Ing. Katarína Uhlárová Znalecký posudok č. 9/2014 list 4

5 30 Zmluva o zriadení záložného práva v prospech Slovenská sporiteľňa, a.s., Bratislava, Tomášikova 48, IČO: podľa V 2742/2009 z Exekučný príkaz na zriadenie exekučného záložného práva EX 1934/2012 z v prospech Iné údaje: bez zápisu 3) Výpis z listu vlastníctva č čiastočný, k.ú. Svätý Jur A) Majetková podstata: PARCELY Parcelné Výmera Druh Spôsob Druh chrán. Spoločná Umiest. číslo v m2 pozemku využ. p.. nehnutenosti nehnuteľnosť pozemku 25/ Zast.pl. a nádvoria Legenda: Spôsob využívania pozemku: 19 - Pozemok, na ktorom je spoločný dvor Kód spoločnej nehnuteľnosti: 1 - pozemok nie je spoločnou nehnuteľnosťou Umiestnenie pozemku: 1 - Pozemok je umiestnený v zastavanom území obce Kód druhu chránenej nehnuteľnosti: Nehnuteľná kultúrna pamiatka (národná kultúrna pamiatka) Účastník právneho vzťahu: Vlastník 29 Rašman Miroslav r. Rašman a Ľudmila Rašmanová r. Náterová, Prostredná 47/14, Svätý Jur, PSČ 90021, Slovensko Dátum narodenia : Dátum narodenia : BSM Spoluvlastnícky podiel : 2765 / Titul nadobudnutia: Zmluva o prevode vlastníctva bytu V 3537/03 29 Zmluva o zriadení záložného práva v prospech Slovenská sporiteľňa, a.s., Bratislava, Tomášikova 48, IČO: podľa V 2742/2009 z Zákonné záložné právo podľa ustan. 15 ods. 1 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov v prospech SVB Horná kasáreň, Prostredná 14/47, Svätý Jur, IČO: Podanie: Z 1037/ Exekučný príkaz na zriadenie exekučného záložného práva EX 1934/2012 z v prospech Iné údaje: bez zápisu c) Údaje o obhliadke a zameraní predmetu posúdenia: Miestna obhliadka spojená s miestnym šetrením bola vykonaná znalcom dňa v čase od 11:00 hod. na základe objednávky znaleckého posudku zadávateľa Dražobná spoločnosť, a.s., Bratislava zo dňa za účasti znalca Ing. Katarína Uhlárová. Vlastník nehnuteľnosti sa obhliadky nezúčastnil, ohodnocovaný byt nebol sprístupnený. Fyzická obhliadka vnútorných priestorov bytu nebola vykonaná. Skutkové meranie podlahovej plochy bytu nebolo vykonané. Pre vypracovanie tohto znaleckého posudku, bol predložený zadávateľom Znalecký posudok č. 76/2009 spracovaný Ing. Pavlom Satinom, zo dňa pre zriadenie záložného práva a uzatvorenia záložnej zmluvy. Ing. Katarína Uhlárová Znalecký posudok č. 9/2014 list 5

6 Fotodokumentácia súčasného stavu ohodnocovanej nehnuteľnosti (exteriér domu a spoločné priestory vo vchode, chodba) vyhotovená znalcom dňa d) Porovnanie technickej dokumentácie so skutočným stavom: Pretože obhliadka bytu nebola umožnená, nebolo možné porovnať súlad projektovej dokumentácie so skutočným stavom. V predloženom Znaleckom posudku č. 76/2009 zo dňa na strane 3 znalec Ing. Pavol Satina popisuje ohodnocovaný byt ako byt pozostávajúci z izby, kuchyne a kúpeľne s WC. Ďalej je v popise uvedené, že byt je vykurovaný pieckami na zemný plyn, že kuchynská linka je na báze dreva so sporákom na zemný plyn, s elektrickou rúrou, nerezovým drezom. V kúpeľni je podľa popisu Ing. Pavla Satinu, smaltovaná vaňa, el. bojler na TÚV, umývadlo, WC misa, batérie obyčajné, podlaha je keramická dlažba, podlaha v kuchyni a izbe je laminátová. Byt má jedno plastové okno s plastovými žalúziami a jedny plastové dvere do dvora, v izbe je vytvorená tzv. galéria kt. je prístupná inter. schodami. Ohodnocovaný bytový dom bol postavený v 17. storočí, približne v roku Vek ohodnocovanej nehnuteľnosti je určený na základe informácií získaných od majiteľov bytov v bytovom dome a tiež verejne prístupných informácií na internete (ohodnocovaná nehnuteľnosť je národná kultúrna pamiatka). e) Porovnanie údajov katastra nehnuteľností so zisteným skutočným stavom: V Kópii z katastrálnej mapy, k.ú. Svätý Jur, okres Pezinok, sú bytový dom v ktorom sa ohodnocovaný byt nachádza a pozemky zakreslené. Ohodnocovaný byt a podiel na pozemkoch prislúchajúcich k bytovému domu sú vo výpise z katastra nehnuteľností z listu vlastníctva č čiastočný, k.ú. Svätý Jur, vo výpise z katastra nehnuteľností z listu vlastníctva č čiastočný, k.ú. Svätý Jur, výpise z katastra nehnuteľností z listu vlastníctva č čiastočný, k.ú. Svätý Jur. Údaje katastra nehnuteľností sú v súlade so zisteným skutkovým stavom f) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré sú predmetom hodnotenia: - byt č. 19 v bytovom dome s.č. 14, k. ú. Svätý Jur, ul. Prostrená č podiel vo veľkosti 2765/ na pozemkoch p.č. 25/2, 25/3, 25/4, podiel vo veľkosti 2765/43965 na pozemkoch p.č. 23/5 a 25/6, podiel vo veľkosti 2765/ na pozemku p.č. 25/1, k. ú. Svätý Jur, prislúchajúcich k bytu č. 19 g) Vymenovanie jednotlivých stavieb a nehnuteľností, ktoré nie sú predmetom ohodnotenia: - nie sú 2. VÝPOČET TECHNICKEJ HODNOTY 2.1 BYTY Byt č. 19 v bytovom dome s.č. 14 na p.č. 25/2, 25/3, 25/4, k. ú. Svätý Jur, ul. Prostredná č. 47 Popis bytového domu: Bytový dom je súčasťou radovej uličnej zástavby nachádzajúcej sa v centrálnej časti mesta Svätý Jur. Objekt je národnou kultúrnou pamiatkou, postavený bol v 17. storočí. Základy sú, podľa predpokladu, kamenné, obvodové steny sú murované prevažne z tehál. Stropné konštrukcie sú prevažne tehlové klenbové. Strecha je sedlová s dreveným krovom a s krytinou z pálenej škridle, prevažne jednoduchej jednodrážkovej pálenej škridle. Bytový dom je čiastočne podpivničený, prevažne má jedno nadzemné podlažie, časť domu má dve nadzemné podlažia. Hlavný vstup je z uličnej strany cez podbránie. Byty sú prístupné cez samostatné vstupy a cez spoločné chodby z dvora. V bytovom dome je 30 bytov. Určenie a popis spoločných častí a zariadení bytového domu je uvedený v prílohe posudku v Zmluve čl. IV. Popis bytu č. 19: Byt sa nachádza na 1. NP. Prístupný je zo spoločnej chodby so vstupom zo dvora v západnom rohu komplexu. Vstupné dvere do bytu sú hladké plné do oceľovej zárubne. Predmetný byt pozostáva z jednej obytnej miestnosti a príslušenstva: kuchyňa, kúpeľňa s WC. Byt je vykurovaný pieckami na zemný plyn. Kuchynská linka je na báze dreva so sporákom na zemný plyn a elektrickou rúrou, nerezovým drezom. V kúpeľni je smaltovaná vaňa, umývadlo, obyčajné batérie, WC misa, keramický obklad stien a keramická dlažba. Podlaha v izbe a v kuchyni je laminátová, teplá voda je z el. bojlera umiestneného v kúpeľni. Okno v izbe a dvere do dvora z kuchyne sú plastové, okno s plastovou žalúziou. Strop je klenbový. V izbe je vytvorená tzv. galéria s výstupom po drevených schodoch. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: KS: Domy obytné netypové Trojbytové a viacbytové budovy Ing. Katarína Uhlárová Znalecký posudok č. 9/2014 list 6

7 PODLAHOVÁ PLOCHA Názov miestnosti a výpočet Podlahová plocha [m 2 ] kuchyňa 0,00 4,9*2,4 11,76 izba 0,00 4,5*2,6 11,70 kúpeľňa s WC 0,00 1,5*2,8 4,20 Vypočítaná podlahová plocha 27,66 STANOVENIE VÝCHODISKOVEJ HODNOTY NA MERNÚ JEDNOTKU Rozpočtový ukazovateľ: RU = 9800 / 30,1260 = 325,30 /m 2 Koeficient konštrukcie: k K = 0,939 (murovaná z tehál, tvárnic, blokov) Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,220 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,10 Počet izieb: 1 Výpočet koeficientu vplyvu vybavenia objektu Číslo Názov Spoločné priestory Cenový podiel RU [%] cp i Koef. štand. ks i Úprava podielu cp i * ks i Cenový podiel hodnotenej stavby [%] 1 Základy vrát. zemných prác 5,00 1,00 5,00 5,24 2 Zvislé konštrukcie 18,00 1,00 18,00 18,82 3 Stropy 8,00 1,00 8,00 8,38 4 Schody 3,00 0,50 1,50 1,57 5 Zastrešenie bez krytiny 5,00 1,00 5,00 5,24 6 Krytina strechy 2,00 1,00 2,00 2,10 7 Klampiarske konštrukcie 1,00 1,00 1,00 1,05 8 Úpravy vonk. povrchov 3,00 1,00 3,00 3,14 9 Úpravy vnút. povrchov 2,00 1,00 2,00 2,10 10 Vnútorné ker. obklady 0,50 1,00 0,50 0,52 11 Dvere 0,50 1,00 0,50 0,52 12 Okná 5,00 1,00 5,00 5,24 13 Povrchy podláh 0,50 1,00 0,50 0,52 14 Vykurovanie 2,50 0,00 0,00 0,00 15 Elektroinštalácia 2,00 1,00 2,00 2,10 16 Bleskozvod 1,00 1,00 1,00 1,05 17 Vnútorný vodovod 2,00 1,00 2,00 2,10 18 Vnútorná kanalizácia 2,00 1,00 2,00 2,10 19 Vnútorný plynovod 1,00 1,00 1,00 1,05 20 Výťahy 2,00 0,00 0,00 0,00 21 Ostatné 2,00 1,00 2,00 2,10 Zariadenie bytu 22 Úpravy vnút. povrchov 4,00 1,00 4,00 4,19 23 Vnútorné ker. obklady 1,00 1,00 1,00 1,05 Ing. Katarína Uhlárová Znalecký posudok č. 9/2014 list 7

8 24 Dvere 2,00 0,50 1,00 1,05 25 Povrchy podláh 2,50 1,00 2,50 2,62 26 Vykurovanie 2,50 1,00 2,50 2,62 27 Elektroinštalácia 3,00 1,00 3,00 3,14 28 Vnútorný vodovod 1,00 1,00 1,00 1,05 29 Vnútorná kanalizácia 1,00 1,00 1,00 1,05 30 Vnútorný plynovod 0,50 1,00 0,50 0,52 31 Ohrev teplej vody 2,00 1,00 2,00 2,10 32 Vybavenie kuchýň 2,00 1,00 2,00 2,10 33 Vnút.hyg.zariad.vrátane WC 4,00 1,00 4,00 4,19 34 Bytové jadro bez rozvodov 4,00 1,30 5,20 5,45 35 Ostatné 2,50 1,50 3,75 3,93 Spolu 100,00 95,45 100,00 Koeficient vplyvu vybavenosti: k V = 95,45 / 100 = 0,9545 Východisková hodnota na MJ: VH = RU * k CU * k K * k V * k M [ /m 2 ] VH = 325,30 /m 2 * 2,220 * 0,939 * 0,9545 * 1,10 VH = 711,99 /m 2 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti kubickou metódou Prvok dlhodobej životnosti (1) Podiel zo stavby celkom [%] (2) Podiel na súčte PDŽ [%] (3) Stav pri prehliadke [%] (4) (3)*(4)/100 [%] Základy 5,24 13, ,35 Murivo 18,82 47, ,16 Stropy 8,38 21, ,35 Schodisko 1,57 4, ,20 Krov 5,24 13, ,01 Súčet 39,25 85,07 Základná životnosť stavby: 100 rokov Stav prvkov dlhodobej životnosti: 85,07 % Základná zostatková životnosť: TT = V 2 = rokov Zostatková životnosť: T = 85,07 % z 182 rokov 155 rokov Predpokladaná životnosť: Z = V + T = = 519 rokov Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Byt č. 19 v bytovom dome s.č. 14 na p.č. 25/2, 25/3, 25/4, k. ú. Svätý Jur, ul. Prostredná č ,13 29,87 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 711,99 /m 2 * 27,66m ,64 Technická hodnota 29,87% z , ,49 Ing. Katarína Uhlárová Znalecký posudok č. 9/2014 list 8

9 3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY a) Analýza polohy nehnuteľnosti: Nehnuteľnosť sa nachádza v meste Svätý Jur. Bytový dom sa nachádza na ul. Prostredná č. 47, je situovaný v centrálnej historickej časti mesta, v uličnej zástavbe domov, oceňovaný byt sa nachádza na 1 nadzemnom podlaží bytového domu. Bytový dom má možnosť napojenia na vodovod, kanalizáciu, plynovod, el. sieť. Prístup k nehnuteľnosti je z miestnej obecnej komunikácie. Obytná miestnosť bytu je orientovaná na juhozápad. Presnejšia poloha je zaznamenaná v prílohe, v časti Kópia mapy. Prístup k nehnuteľnosti je zo spevnenej komunikácie, ul. Prostredná, dopravné napojenie na verejné a štátne komunikácie je veľmi dobré. Svätý Jur je od centra mesta Bratislavy vzdialený cca 16 km, cca 20 min jazdy autom. b) Analýza využitia nehnuteľnosti: Bytový dom ako aj byt je využívaný na účel - bývanie. Svojim stavebno-technickým prevedením nie je uspôsobená na iný účel využitia, ako na bývanie. c) Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľností: Na oceňovanej nehnuteľnosi viaznu Ťarchy: V LV č je uvedené: 29 Právo prechodu peši a autom cez p.č.25/3 vo vyznačenom rozsahu podľa GP-134/99 v prospech vlastníka p.č.25/2,25/4,25/5 29 Záložné právo v prospech Mesta Svätý Jur na nesplatenú časť ceny bytu - V 3537/03 29 Zmluva o zriadení záložného práva v prospech Slovenská sporiteľňa, a.s., Bratislava, Tomášikova 48, IČO: podľa V 742/2009 z Zákonné záložné právo podľa ustan. 15 ods. 1 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov v prospech SVB Horná kasáreň, Prostredná 14/47, Svätý Jur, IČO: Podanie: Z 1037/ Exekučný príkaz na zriadenie exekučného záložného práva EX 1934/2012 z v prospech V LV č je uvedené: 30 Zmluva o zriadení záložného práva v prospech Slovenská sporiteľňa, a.s., Bratislava, Tomášikova 48, IČO: podľa V 2742/2009 z Exekučný príkaz na zriadenie exekučného záložného práva EX 1934/2012 z v prospech V LV č je uvedené: 29 Zmluva o zriadení záložného práva v prospech Slovenská sporiteľňa, a.s., Bratislava, Tomášikova 48, IČO: podľa V 2742/2009 z Zákonné záložné právo podľa ustan. 15 ods. 1 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov v prospech SVB Horná kasáreň, Prostredná 14/47, Svätý Jur, IČO: Podanie: Z 1037/ Exekučný príkaz na zriadenie exekučného záložného práva EX 1934/2012 z v prospech Ing. Katarína Uhlárová Znalecký posudok č. 9/2014 list 9

10 Nie sú známe žiadne negatívne zmeny v územno-plánovacej dokumentácii mesta spojené s lokalitou, kde sa oceňovaná nehnuteľnosť nachádza. 3.1 STAVBY METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE BYTY Všeobecná hodnota bytov vypočítaná metódou polohovej diferenciácie: Priemerný koeficient polohovej diferenciácie je stanovený v súlade s Metodikou výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, vydaný ÚSI ŽU v Žiline. Vzhľadom na veľkosť sídelného útvaru, polohu, typ nehnuteľnosti, použité stavebné materiály, dopyt po podobných nehnuteľnostiach v danej lokalite, je vo výpočte uvažované s priemerným koeficientom polohovej diferenciácie vo výške 2. Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: 2 Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy: Trieda Výpočet Hodnota I. trieda III. trieda % = (2, ,000) 6,000 II. trieda Aritmetický priemer I. a III. triedy 4,000 III. trieda Priemerný koeficient 2,000 IV. trieda Aritmetický priemer V. a III. triedy 1,100 V. trieda III. trieda - 90 % = (2,000-1,800) 0,200 Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie: Číslo Popis Trieda k PDI 1 Trh s bytmi v danej lokalite- sídlisku Váha v I Výsledok k PDI *v I dopyt v porovnaní s ponukou je v rovnováhe III. 2, ,00 2 Poloha byt. domu v danej obci - vzťah k centru obce časti obce, mimo obchodného centra, hlavných ulíc a vybraných sídlisk 3 Súčasný technický stav bytu a bytového domu II. 4, ,00 nehnuteľnosť vyžaduje opravu III. 2, ,00 4 Prevládajúca zástavba v bezprostr. okolí byt. domu objekty pre bývanie, šport, rekreáciu, parky a pod. I. 6, ,00 5 Príslušenstvo bytového domu bez príslušenstva V. 0, ,20 6 Vybavenosť a príslušenstvo bytu vykonaná rekonštrukcia bytového jadra a kuchyne III. 2, ,00 Pracovné možnosti obyvateľstva - miera 7 nezamestnanosti dostatočná ponuka pracovných možností v dosahu dopravy, II. 4, ,00 nezamestnanosť do 10 % 8 Skladba obyvateľstva v obytnom dome - sídlisku priemerná hustota obyvateľstva v sídlisku - obytné domy do II. 4, ,00 20 bytov 9 Orientácia obytných miestností k svetovým stranám orientácia obytných miestností nad 65 % JZ - JV II. 4, ,00 10 Umiestnenie bytu v bytovom dome byt na prízemí, alebo na 7 a vyššom podlaží III. 2, ,00 11 Počet bytov vo vchode - v bloku Ing. Katarína Uhlárová Znalecký posudok č. 9/2014 list 10

11 počet bytov vo vchode: do 4 bytov I. 6, ,00 12 Doprava v okolí bytového domu železnica, autobus a miestna doprava - v dosahu do 10 minút II. 4, ,00 13 Občianska vybavenosť v okolí bytového domu pošta, základná škola, zdravotné stredisko, kultúrne III. 2, ,00 zariadenie, základná obchodná sieť a základné služby Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí bytového 14 domu les, vodná nádrž, park, vo vzdialenosti do 1000 m III. 2, ,00 15 Kvalita život. prostr. v bezprostred. okolí byt. domu bežný hluk a prašnosť od dopravy II. 4, ,00 16 Názor znalca priemerný byt III. 2, ,00 Spolu ,20 VŠEOBECNÁ HODNOTA BYTOV Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie k PD = 449,2/ 145 3,098 Všeobecná hodnota VŠH B = TH * k PD = 5 882,49 * 3, , POZEMKY METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE POZEMKY POLOHOVOU DIFERENCIÁCIOU Pozemky prislúchajúce k bytovému domu Východisková hodnota jedného metra štvorcového pozemku je určená podľa prílohy č. 3 vyhlášky 492/2004 a jej novelizovanej vyhlášky 254/2010. Parcela Druh pozemku Vzorec Spolu výmera [m 2 ] Podiel Výmera podielu [m 2 ] 25/2 zastavaná plocha a nádvorie , / ,38 25/3 zastavaná plocha a nádvorie , / ,61 25/4 zastavaná plocha a nádvorie , / ,43 23/5 záhrada , / ,55 25/6 zastavaná plocha a nádvorie 51 51, / ,21 25/1 zastavaná plocha a nádvorie , / ,63 Spolu výmera 2 988,00 67,81 Obec: Bratislava Východisková hodnota: VH MJ = 80,00% z 66,39 /m 2 = 53,11 /m 2 Označenie a názov koeficientu k S koeficient všeobecnej situácie Hodnotenie Hodnota koeficientu 5. obytné časti miest nad obyvateľov a ich rýchlo dostupné predmestia 1,30 Ing. Katarína Uhlárová Znalecký posudok č. 9/2014 list 11

12 k V koeficient intenzity využitia k D koeficient dopravných vzťahov k P koeficient obchodnej a priemyselnej polohy k I koeficient technickej infraštruktúry pozemku k Z koeficient povyšujúcich faktorov k R koeficient redukujúcich faktorov 3. rodinné domy so štandardným vybavením, bežné bytové domy 1,00 2. doprava do mesta ešte vyhovujúca 0,85 3. obytná alebo rekreačná poloha 1,20 4. veľmi dobrá vybavenosť (väčšia ako v bode 3) 1,50 1. nevyskytuje sa 1,00 1. nevyskytuje sa 1,00 VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie k PD = 1,30 * 1,00 * 0,85 * 1,20 * 1,50 * 1,00 * 1,00 1,9890 Jednotková hodnota pozemku VŠH MJ = VH MJ * k PD = 53,11 /m 2 * 1, ,64 /m 2 Všeobecná hodnota pozemku v celosti VŠHPOZ = M * VŠHMJ = 2 988,00 m2 * 105, ,32 /m VYHODNOTENIE PO PARCELÁCH Všeobecná hodnota Spoluvlastnícky Všeobecná hodnota Názov pozemku v celosti [ ] podiel podielu na pozemku [ ] parcela č. 25/ , / ,05 parcela č. 25/ , / ,39 parcela č. 25/ , / ,12 parcela č. 23/ , / ,26 parcela č. 25/ , / ,83 parcela č. 25/ , / ,41 Spolu , ,06 Ing. Katarína Uhlárová Znalecký posudok č. 9/2014 list 12

13 III. ZÁVER Všeobecná hodnota nehnuteľnosti je stanovená metódou polohovej diferenciácie. Použitie kombinovanej metódy na stanovenie všeobecnej hodnoty nie je možné, pretože stavba nie je schopná dosahovať primeraný výnos formou prenájmu tak, aby bolo možné vykonať kombináciu. Porovnávaciu metódu nie je možné použiť, nakoľko znalec nemal k dispozícii dostatok porovnateľných nehnuteľností. 2. VŠEOBECNÁ HODNOTA Rekapitulácia : Stavby: Všeobecná hodnota poloh. difer. (byty a nebyt. priestory) spoluvlastníckeho podielu: ,95 Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH stavieb bola použitá metóda polohovej diferenciácie Pozemky: Všeobecná hodnota metódou polohovej diferenciácie spoluvlastníckeho podielu: 7 163,06 Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH pozemkov bola použitá metóda polohovej diferenciácie 3. REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY Názov Stavby Byt č. 19 v bytovom dome s.č. 14 na p.č. 25/2, 25/3, 25/4, k. ú. Svätý Jur, ul. Prostredná č. Pozemky Pozemky prislúchajúce k bytovému domu - parc. č. 25/2 (8,38 m 2 ) Pozemky prislúchajúce k bytovému domu - parc. č. 25/3 (8,61 m 2 ) Pozemky prislúchajúce k bytovému domu - parc. č. 25/4 (18,43 m 2 ) Pozemky prislúchajúce k bytovému domu - parc. č. 23/5 (7,55 m 2 ) Pozemky prislúchajúce k bytovému domu - parc. č. 25/6 (3,21 m 2 ) Pozemky prislúchajúce k bytovému domu - parc. č. 25/1 (21,63 m 2 ) Všeobecná hodnota celej časti [ ] Spoluvl. podiel Všeobecná hodnota spoluvlastníckeho podielu [ ] ,95 1/ , , / , / , / , / , / , / ,05 909, ,12 797,26 338, ,41 Spolu VŠH ,01 Zaokrúhlená VŠH spolu ,00 Všeobecná hodnota stavieb a pozemkov je spolu: ,00 Slovom: Dvadsaťpäťtisícštyristo Eur 4. MIMORIADNE RIZIKÁ V LV č je uvedené: 29 Právo prechodu peši a autom cez p.č.25/3 vo vyznačenom rozsahu podľa GP-134/99 v prospech vlastníka p.č.25/2,25/4,25/5 29 Záložné právo v prospech Mesta Svätý Jur na nesplatenú časť ceny bytu - V 3537/03 29 Zmluva o zriadení záložného práva v prospech Slovenská sporiteľňa, a.s., Bratislava, Tomášikova 48, IČO: podľa V 742/2009 z Zákonné záložné právo podľa ustan. 15 ods. 1 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov v prospech SVB Horná kasáreň, Prostredná 14/47, Svätý Jur, IČO: Ing. Katarína Uhlárová Znalecký posudok č. 9/2014 list 13

14 Podanie: Z 1037/ Exekučný príkaz na zriadenie exekučného záložného práva EX 1934/2012 z v prospech V LV č je uvedené: 30 Zmluva o zriadení záložného práva v prospech Slovenská sporiteľňa, a.s., Bratislava, Tomášikova 48, IČO: podľa V 2742/2009 z Exekučný príkaz na zriadenie exekučného záložného práva EX 1934/2012 z v prospech V LV č je uvedené: 29 Zmluva o zriadení záložného práva v prospech Slovenská sporiteľňa, a.s., Bratislava, Tomášikova 48, IČO: podľa V 2742/2009 z Zákonné záložné právo podľa ustan. 15 ods. 1 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov v prospech SVB Horná kasáreň, Prostredná 14/47, Svätý Jur, IČO: Podanie: Z 1037/ Exekučný príkaz na zriadenie exekučného záložného práva EX 1934/2012 z v prospech V Pezinku, dňa Ing. Katarína Uhlárová Ing. Katarína Uhlárová Znalecký posudok č. 9/2014 list 14

15 IV. PRÍLOHY 1. Výpisy z katastra nehnuteľností, z listu vlastníctva 2. Kópia katastrálnej mapy 3. Zmluva o prevode vlastníctva bytu 4. Pôdorys bytu 5. Kópia mapy obce 6. Fotodokumentácia Ing. Katarína Uhlárová Znalecký posudok č. 9/2014 list 15

16 V. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudok som vypracovala ako znalec zapísaný v zozname znalcov, tlmočníkov a prekladateľov vedenom Ministerstvom spravodlivosti Slovenskej republiky zo dňa pre odbor: Stavebníctvo, odvetvie: Odhad hodnoty nehnuteľností, evidenčné číslo znalca: Znalecký úkon je zapísaný pod poradovým číslom 9/2014 znaleckého denníka č.8 Za znalecký úkon a vzniknuté náklady účtujem podľa vyúčtovania na základe priloženého dokladu č. 9/2014 V Pezinku, Ing. Katarína Uhlárová