ZNALECKÝ POSUDOK. číslo 59/2014 zo dňa 31. júla 2014

Transkript

1 Ing. Stanislav Šuba, súdny znalec, oceňovanie nehnuteľností Predmestská 42, Žilina, tel.: , , mail.: Znalec : Ing. Stanislav Šuba Predmestská 42, Žilina Evid. číslo znalca : Zadávateľ : DUPOS dražobná spol. s r.o. Tamaškovičova 17, Trnava Objednávka : DD zo dňa ZNALECKÝ POSUDOK číslo 59/2014 zo dňa 31. júla 2014 Vo veci stanovenia všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti, ktorou je budova súp.č a pozemky reg. C, parc. č a 3558 v Ružomberku na Tichej ulici č. 23, okres Ružomberok, pre účel výkonu záložného práva formou dobrovoľnej dražby Počet strán (z toho príloh) : 34 (15) Počet odovzdaných vyhotovení : 5* v písomnom vyhotovení a 2* na CD ROM

2 I. ÚVODNÁ ČASŤ 1. Úloha znalca: Stanoviť všeobecnú hodnotu domu č.s s príslušenstvom a pozemkami - parc. KN č a 3559 v Ružomberku na Tichej ulici č. 23, k.ú. Ružomberok, zapísanú v liste vlastníctva č v obci Ružomberok, okres Ružomberok. Znalecký posudok je vyžiadaný ako podklad pre výkon záložného práva formou dobrovoľnej dražby Podľa požiadavky zadávateľa v znaleckom posudku nemám uvádzať, resp. ohodnotiť rodinný dom súp.č na parcele č. 3558, a druhou podmienkou je, aby som v znaleckom posudku ohodnotil oba pozemky, t.j. parcelu č a Dátum vyžiadania posudku : (objednávka) 3. Dátum, ku ktorému je vypracovaný posudok : (obhliadka nehnuteľnosti) 4. Dátum, ku ktorému sa nehnuteľnosť alebo stavba ohodnocuje: (písomná dispozícia od zadávateľa) 5. Podklady na vypracovanie posudku : 5.1 Dodané zadávateľom : Objednávka zo dňa Predchádzajúci znalecký posudok 139/2013, ktorý vypracovala znalkyňa Ing. Dana Piatková z Liptovského Mikuláša, z ktorého som zistil nasledovné informácie : Stavebné povolenie na stavbu "garáž, sklad a atelier" vydané pod č. ŽP 1959/FX5/97 a k.č. ŽP 1491/FX5/97 zo dňa Kolaudačné rozhodnutie číslo ŽP SPŽP 2763/2004/TX3-OI zo dňa na stavbu "Garáž, sklad a ateliér" na pozemku KN C 2401 /2 katastrálne úuemie Ružomberok Čiastočná projektová dokumentácia schválená v stavebnom konaní v rozsahu pôdporysov a rezov jednotlivých podlaží oboch stavieb 5.2 Získané znalcom : Výpis z katastra nehnuteľností, z listu vlastníctva č k.ú. Ružomberok, vytvorený cez katastrálny portál dňa , aktualizovaný ku dňu Informatívna kópia z katastrálnej mapy, vytvorená cez katastrálny portál v mierke 1:100 dňa Ohliadka, zameranie a zakreslenie skutkového stavu Fotodokumentácia 6. Použitý právny predpis: Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku, ktorou sa v zmysle 33 písm. d) dopĺňa zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch v znení vyhlášky 605 Ministerstva spravodlivosti Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky zo 4. decembra 2008, ktorou sa mení vyhláška MS SR č. 492/2004 Z.Z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v znení vyhlášky č. 626/2007 Z.z. 7. Ďalšie použité právne predpisy a literatúra: Zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 490/2004 Z.z. ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov Strana 2

3 Vyhláška 492/2004 Z.z. Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky z 23. augusta 2004 o stanovení všeobecnej hodnoty majetku STN Výpočet obstavaného priestoru pozemných stavebných objektov. Zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku, v znení neskorších predpisov. Vyhláška Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky č. 79/1996 Z.z., ktorou sa vykonáva zákon NR SR o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v znení neskorších predpisov. Vyhláška Federálneho štatistického úradu č. 124/1980 Zb. o jednotnej klasifikácii stavebných objektov a stavebných prác výrobnej povahy Opatrenie Štatistického úradu Slovenskej republiky č. 128/2000 Z.z., ktorým sa vyhlasuje Klasifikácia stavieb. Zákon NR SR č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov. Zákon 527 z 10. júla 2002 o dobrovoľných dražbách a o doplnení zákona Slovenskej národnej rady č. 323/1992 Zb.o notároch a notárskej činnosti (Notársky poriadok) v znení neskorších predpisov Zákon 568 z 25. októbra 2007, ktorým sa mení a dopĺňa zákon č. 527/2002 Z. z. o dobrovoľných dražbách a o doplnení zákona Slovenskej národnej rady č. 323/1992 Zb. o notároch a notárskej činnosti (Notársky poriadok) v znení neskorších predpisov a o zmene a doplnení niektorých zákonov Marián Vyparina a kol. - Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, Žilinská univerzita v EDIS, 2001, ISBN Vyhláška Ministerstva spravodlivosti SR č. 33/2009 Z.z., ktorou sa vykonáva zákon 382/2007 Z.z. o znalcoch v znení neskorších predpisov Vyhláška Ministerstva spravodlivosti SR č. 34/2009 Z.z., ktorou sa mení vyhláška č. 491/2004 Z.z. o odmenách znalcov, v znení neskorších predpisov Osobitné požiadavky zadávateľa : 1. znalecký posudok vyhotoviť v piatich písomných výtlačkoch a dvojmo v elektronickej podobe 2. ohodnotiť oba pozemky, t.j. parcelu č a nemám ohodnotiť rodinný dom súp.č na parcele č. 3558, II. POSUDOK 1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE a) Výber použitej metódy: Príloha č. 3 vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v znení novely č. 605 Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky zo 4. decembra Použitá je metóda polohovej diferenciácie. Použitie kombinovanej metódy na stanovenie všeobecnej hodnoty nie je možné, pretože stavba nie je schopná dosahovať primeraný výnos formou prenájmu tak, aby bolo možné vykonať kombináciu. Porovnávacia metóda stanovenia všeobecnej hodnoty je vylúčená z dôvodu nedostatku podkladov pre danú lokalitu a typ stavby. Výpočet východiskovej hodnoty je vykonaný pomocou rozpočtových ukazovateľov publikovaných v Metodike výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb (ISBN ). Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený v zmysle citovanej metodiky s tým, že pri tvorbe ceny je zohľadnený koeficient konštrukcie, vybavenia, zastavanej plochy a výšky podlaží. Koeficient cenovej úrovne je podľa posledných známych štatistických údajov vydaných ŠU SR platných pre 1. štvrťrok 2014 Strana 3

4 Vlastnícke a evidenčné údaje : podľa listu vlastníctva č A. Majetková podstata : Parcely registra "C" parcela č. 3558, zastavaná plocha o výmere 479 m2 parcela č. 3559, zastavaná plocha o výmere 59 m2 Stavby Rodinný dom súp.č postavený na parcele 3558 Garáž, sklad ateliér súp.č postavená na parcele 3559 B. Vlastníci : Ruš Ľuboslav, rod. Ruš, spoluvlastnícky podiel 1/1 narodený trvalé bydlisko : Bystrická cesta 198/50, Ružomberok C. Ťarchy : Na predmetnú nehnuteľnosť je zriadené záložné právo, príp. exekučný príkaz v prospech desiatich veriteľov a ďalších 6 poznámok Iné údaje: Bez zápisu Údaje o obhliadke a zameraní predmetu posúdenia Ohliadka spojená s miestnym šetrením bola vykonaná dňa Termín obhliadky stanovil zadávateľ posudku, DUPOS s.r.o na 10:00 hod. V stanovenom čase sa vlastník nehnuteľnosti na mieste nenachádzal. Náhodou som v dome zastihol jedného z nájomníkov, ktorí v objekte "Garáž,..." prechodne bývajú. Jeho meno : Marián Babic. Vysvetlil som mu dôvod môjho záujmu o vstup na nehnuteľnosť a umožnil mi tak vstup na pozemok a do budovy súp.č Po uplynutí asi pol hodiny sa dostavil aj vlastník nehnuteľnosti - p. Ruš. Prehlásil mi, že žiadne oznámenie o výkone znalca nedostal, preto sa nedostavil. Po krátkej výmene informácií súhlasil s tým, že údaje, ktoré som získal, smiem použiť do znaleckého posudku, avšak absolútne nesúhlasil, aby som obhliadku rozšíril aj na rodinný dom na parcele Zameranie objektu "Garáž, sklad a ateliér" som nevykonal osobne. Vzhľadom na to, že podklad od zadávateľa (predchádzajúci znalecký posudok) je vyhotovený v diskutabilnej kvalite, obrátil som sa na znalkyňu Ing. Danu Piatkovú z Liptovského Mikuláša, ktorá pôvodný znalecký posudok vyhotovila a tá mi cez internet poskytla svoje originálne podklady. Porovnanie právnej dokumentácie so skutkovým stavom Vo všetkých podkladoch, s ktorými som sa pri preskúmaní podkladov stretol, sa ako stavebný objekt súpisné číslo 5194 na parcele č uvádza "Garáž, sklad a ateliér". Na mieste som zistil, že tento údaj nie je pravdivý. Aj napriek tomu, že kolaudačné rozhodnutie zo dňa , tiež tak isto objekt pomenúva, nie je to pravda. Objekt v skutočnosti je aj dispozične, aj zmenou spôsobu užívania zmenený na rodinný dom, ale de facto na prenajímanie. Zmena účelu užívania sa v dokladoch vlastníka nenachádza. Technická dokumentácia V predchádzajúcom odstavci uvádzam zdroj technických podkladov. Samozrejme, medzi poskytnuté podklady patrí aj situácia na mieste a informácie o technickej vybavenosti. Strana 4

5 Údaje katastra nehnuteľností porovnanie súladu popisných a geodetických údajov katastra nehnuteľností so zisteným skutočným stavom List vlastníctva je aktuálny, vytvorený cez katastrálny portál dňa , aktualizovaný bol ku dňu Rovnakým spôsobom som získal kópiu z katastrálnej mapy. Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb ktoré sú predmetom ohodnotenia (stavby, ktoré sa nezapisujú do katastra nehnuteľností, sa identifikujú parcelným číslom pozemku, na ktorom sú postavené) Iná budova súp.č postavená na parcele 3559 Pozemok parc.č. 3559, zastavaná plocha o výmere 59 m2 Pozemok, parc.č. 3558, zastavaná plocha o výmere 479 m2 Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb ktoré nie sú predmetom ohodnotenia : Rodinný dom súp.č postavený na parcele č STANOVENIE TECHNICKEJ HODNOTY 2.1 RODINNÉ DOMY Rodinný dom súp.č na parcele č v k.ú. Ružomberok POPIS STAVBY Výstavba objektu "Garáž, sklad a ateliér" bola povolená stavebným povolením č. ŽP 1959/FX5/97 dňa Objekt súp.č je postavený na parcele č Kolaudačné rozhodnutie bolo vydané dňa V oboch uvedených dokladoch je stavba označená ako "Garáž, sklad a ateliér" Z predchádzajúceho znaleckého posudku som sa dozvedel, že po roku 2006 prebehla rekonštrukcia domu s vytvorením jednaj bytovej jednotky a odvtedy sa začal užívať ako rodinný dom. Aj doteraz nebola vykonaná zmena užívania a v liste vlastníctva nehnuteľnosť stále figuruje ako "Garáž, sklad a ateliér" Objekt je prízemný, samostatne stojaci, nepodpivničený, dvojpodlažný. Na prízemí chodba, schodisko, kuchyňa, záchod a izba. Na druhom nadzemnom podlaží sú tri izby, chodba a kúpeľňa so záchodom. Základy sú betónové s izoláciou proti zemnej vlhkosti, muriva obvodových stien má hrúbku do 40 cm, namiesto vonkajších omietok je použitý zatepľovací systém polystyrénom, priečky sú tehlové. Schodište je drevené, z mäkkého dreva bez podstupníc. Strop nad prízemím je železobetónový, strop nad podkrovím je drevený trámčekový s rovným podhľadom, ktorý je vytvorený pomocou sadrokartónových tabúľ. Strecha má sedlový tvare, je hambálková, strešná krytina je z asfaltovaných šindľov. Okná sä drvené, zdvojené, podlahy v izbách laminátové, v kuchyni a v iných neobytných miestnostiach je keramická dlažba. Elektrická inštalácia je svetelná, na prízemí aj motorická, istená automatickými ističmi. V budove sú obe podlažia vykurované ústredným kúrením, radiátory sú oceľové, kotol ústredného kúrenia je na plyn. Rovnako je dodávaná teplá a studená voda. Kuchynská linka je jednoduchého tvaru, s plynovým sporákom, antikorovým drezom a s pákovou batériou. Budovu, aj napriek tomu, že je postavená a kolaudovaná ako "Garáž, sklad a ateliér", zaradím a ohodnotím ako rodinný dom jednobytový, dokončenie domu uvažujem v súlade s kolaudačným konaním, t.j. tak, že bol dokončený v roku 204 Strana 5

6 ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: KS: Domy rodinné jednobytové Jednobytové budovy MERNÉ JEDNOTKY Začiatok Podlažie Výpočet zastavanej plochy ZP [m užívania 2 ] kzp 1. NP ,60 * 7,00 + 1,70 * 2,60 57,62 120/57,62=2, Podkrovie ,60 * 7,00 53,2 120/53,2=2,256 ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach na mernú jednotku m 2 ZP podľa zásad uvedených v použitom katalógu. 1. NADZEMNÉ PODLAŽIE Bod Položka Hodnota 2 Základy 2.1.a betónové - objekt bez podzemného podlažia s vodorovnou izoláciou Murivo 4.2.d murované z iných materiálov v skladobnej hrúbke nad 30cm do 40cm Deliace konštrukcie 5.1 tehlové (priečkovky, CDM, panelová konštrukcia, drevené) Vnútorné omietky 6.1 vápenné štukové, stierkové plsťou hladené Stropy 7.1.a s rovným pohľadom betónové monolit. i prefabrikované Krovy 8.4 hambálkové a väznicové sústavy bez stĺpikov Krytiny strechy na krove 10.6.c lepenkové lepenkový šindel Klampiarske konštrukcie strechy 12.3 z plastov žľaby a zvody Fasádne omietky 14.1.a škrabaný brizolit, omietky na báze umelých látok nad 2/ Schody bez ohľadu na nosnú konštrukciu s povrchom nástupnice 16.8 mäkké drevo bez podstupníc Dvere 17.4 rámové s výplňou Okná 18.5 zdvojené drevené s dvoj. s trojvrstvovým zasklením Podlahy obytných miestností (okrem obytných kuchýň) 22.1 parkety, vlysy (okrem bukových), korok, veľkoplošné parkety (drevené, laminátové) Dlažby a podlahy ost. miestností 23.2 keramické dlažby 150 Strana 6

7 24 Ústredné vykurovanie 24.1.b teplovod. s rozvod. bez ohľadu na mat. a radiátormi - oceľ. a vykurovacie panely Elektroinštalácia ( bez rozvádzačov) 25.1 svetelná, motorická Rozvod vody 30.2.a z plastového potrubia studenej a teplej vody z centrálneho zdroja Inštalácia plynu 31.1 rozvod svietiplynu alebo zemného plynu 35 Spolu 7570 Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: 33 Kanalizácia do verejnej siete alebo žumpy alebo septika 33.2 plastové a azbestocementové potrubie (1 ks) Zdroj teplej vody 34.3 kotol ústredného vykurovania (1 ks) Zdroj vykurovania 35.1.a kotol ústredného vykurovania na plyn, naftu, vykurovací olej, elektrinu alebo výmenníková stanica tepla (1 ks) 36 Vybavenie kuchyne alebo práčovne 36.3 plynový sporák, sporák na propán-bután (1 ks) drezové umývadlo nerezové alebo plastové (1 ks) kuchynská linka z materiálov na báze dreva (za bežný meter rozvinutej šírky) (1.8 bm) Vodovodné batérie 39 Záchod 38.3 pákové nerezové (2 ks) splachovací s umývadlom (1 ks) Vnútorné obklady 40.2 prevažnej časti kúpeľne min. nad 1,35 m výšky (1 ks) kuchyne min. pri sporáku a dreze (ak je drez na stene) (1 ks) Elektrický rozvádzač 45.1 s automatickým istením (1 ks) 240 Spolu PODKROVIE Bod Položka Hodnota 4 Murivo 4.2.d murované z iných materiálov v skladobnej hrúbke nad 30cm do 40cm Deliace konštrukcie 5.1 tehlové (priečkovky, CDM, panelová konštrukcia, drevené) Vnútorné omietky 6.1 vápenné štukové, stierkové plsťou hladené Stropy 7.1.b s rovným pohľadom drevené trámové Klampiarske konštrukcie ostatné (parapety, markízy, balkóny...) 13.2 z pozinkovaného plechu 20 Strana 7

8 14. Fasádne omietky 14.2.a škrabaný brizolit, omietky na báze umelých látok nad 1/2 do 2/ Dvere 17.4 rámové s výplňou Okná 18.5 zdvojené drevené s dvoj. s trojvrstvovým zasklením Podlahy obytných miestností (okrem obytných kuchýň) 22.1 parkety, vlysy (okrem bukových), korok, veľkoplošné parkety (drevené, laminátové) Dlažby a podlahy ost. miestností 23.2 keramické dlažby Ústredné vykurovanie 24.1.b teplovod. s rozvod. bez ohľadu na mat. a radiátormi - oceľ. a vykurovacie panely Elektroinštalácia ( bez rozvádzačov) 25.2 svetelná Rozvod vody 30.2.a z plastového potrubia studenej a teplej vody z centrálneho zdroja 35 Spolu 4225 Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: 33 Kanalizácia do verejnej siete alebo žumpy alebo septika 33.2 plastové a azbestocementové potrubie (1 ks) Zdroj teplej vody 34.3 kotol ústredného vykurovania (1 ks) Vnútorné vybavenie 37.5 umývadlo (1 ks) samostatná sprcha (1 ks) Vodovodné batérie 39 Záchod 38.1 pákové nerezové so sprchou (1 ks) pákové nerezové (1 ks) splachovací bez umývadla (1 ks) Vnútorné obklady 40.2 prevažnej časti kúpeľne min. nad 1,35 m výšky (1 ks) samostatnej sprchy (1 ks) 20 Spolu 315 Hodnota RU na m 2 zastavanej plochy podlažia: Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,235 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,00 Podlažie Výpočet RU na m 2 ZP Hodnota RU [ /m 2 ] 1. NP ( * 2,083)/30, ,18 1. Podkrovie ( * 2,256)/30, ,83 Strana 8

9 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Podlažie Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] 1. NP ,00 90,00 1. Podkrovie ,00 90,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] 1. NP z roku 2004 Východisková hodnota 306,18 /m 2 *57,62 m 2 *2,235*1, ,07 Technická hodnota 90,00% z , ,06 1. Podkrovie z roku 2004 Východisková hodnota 163,83 /m 2 *53,20 m 2 *2,235*1, ,71 Technická hodnota 90,00% z , ,74 VYHODNOTENIE VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY Podlažie Východisková hodnota [ ] Technická hodnota [ ] 1. nadzemné podlažie , ,06 1. podkrovné podlažie , ,74 Spolu , , PLOTY Oplotenie pozdĺž ulice Plot má betónový základ, podmurovka a murované stĺpiky sú murované z bielej tehly (plotovky), výplň plota medzi stĺpkami, resp. murovanými pilierikmi je z drevených zvislých latiek. Súčasťou plota sú drevené vrátka a tiež vráta do dvora. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: KS: Oplotenie 2 ex Inžinierske stavby ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Pol. č. Popis Počet MJ Body / MJ Rozpočtový ukazovateľ 1. Základy vrátane zemných prác: z kameňa a betónu 13,50m ,24 /m 2. Podmurovka: murovaná z tehly alebo tvárnic 13,50m ,16 /m Spolu: 65,40 /m Strana 9

10 3. Výplň plotu: z drev. výplňou vodorovnou alebo zvislou v oceľ. rámoch 4. Plotové vráta: 10,80m ,11 /m c) drevené stolárske 1 ks ,11 /ks 5. Plotové vrátka: c) drevené stolárske 1 ks ,27 /ks Dĺžka plotu: 13,50 m Pohľadová plocha výplne: 13,5*0,80 = 10,80 m 2 Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,235 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,00 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Oplotenie pozĺž ulice ,00 52,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] (13,50m * 65,40 /m + 10,80m Východisková hodnota 2 * 14,11 /m 2 + 1ks * 2 822,06 172,11 /ks + 1ks * 55,27 /ks) * 2,235 * 1,00 Technická hodnota 52,00 % z 2 822, , VONKAJŠIE ÚPRAVY Elektrická prípojka ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 7. Elektrické rozvody (JKSO 828 7) Bod: 7.1. NN prípojky Položka: 7.1.e) káblová prípojka vzdušná Al 4*25 mm*mm Kód KS: 2224 Miestne elektrické a telekomunikačné rozvody a vedenia Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 320/30,1260 = 10,62 /bm Počet káblov: 1 Rozpočtový ukazovateľ za jednotku navyše: 6,37 /bm Počet merných jednotiek: 6,50 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,235 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,00 Strana 10

11 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Elektrická prípojka ,00 80,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 6,5 bm * (10,62 /bm + 0 * 6,37 /bm) * 2,235 * 1,00 154,28 Technická hodnota 80,00 % z 154,28 123, Plynovodná prípojka ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 5. Plynovod (JKSO 827 5) Bod: 5.1. Prípojka plynu DN 25 mm Kód KS: 2221 Miestne plynovody Kód KS2: 2211 Diaľkové rozvody ropy a plynu Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 425/30,1260 = 14,11 /bm Počet merných jednotiek: 28,00 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,235 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,00 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Plynovodná prípojka ,00 80,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 28 bm * 14,11 /bm * 2,235 * 1,00 883,00 Technická hodnota 80,00 % z 883,00 706, Spevnené plochy betónové ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 8. Spevnené plochy (JKSO 822 2,5) Bod: 8.3. Plochy s povrchom dláždeným - betónovým Položka: 8.3.d) Betónové dlaždice - kladené do piesku Strana 11

12 Kód KS: Kód KS2: 2112 Miestne komunikácie 2111 Cestné komunikácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 220/30,1260 = 7,30 /m2 ZP Počet merných jednotiek: 26,00 m 2 ZP Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,235 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,00 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Spevnené plochy betónové ,00 75,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 26 m 2 ZP * 7,3 /m2 ZP * 2,235 * 1,00 424,20 Technická hodnota 75,00 % z 424,20 318, Spevnené plochy - zámková dlažba ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 8. Spevnené plochy (JKSO 822 2,5) Bod: 8.3. Plochy s povrchom dláždeným - betónovým Položka: 8.3.f) Zámková betónová dlažba - kladené do piesku Kód KS: 2112 Miestne komunikácie Kód KS2: 2111 Cestné komunikácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 440/30,1260 = 14,61 /m2 ZP Počet merných jednotiek: 3,5*3,0 = 10,5 m 2 ZP Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,235 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,00 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Spevnené plochy - zámková dlažba ,00 75,00 Strana 12

13 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 10,5 m 2 ZP * 14,61 /m2 ZP * 2,235 * 1,00 342,86 Technická hodnota 75,00 % z 342,86 257, Vodovodná prípojka ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 1. Vodovod (JKSO 827 1) Bod: 1.1. Vodovodné prípojky a rády PVC Položka: 1.1.a) Prípojka vody DN 25 mm, vrátane navŕtavacieho pásu Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 1250/30,1260 = 41,49 /bm Počet merných jednotiek: 18,00 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,235 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,00 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Vodovodná prípojka ,00 80,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 18 bm * 41,49 /bm * 2,235 * 1, ,14 Technická hodnota 80,00 % z 1 669, , REKAPITULÁCIA VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY Názov Východisková hodnota [ ] Technická hodnota [ ] Rodinný dom súp.č na parcele č v k.ú. Ružomberok , ,80 Oplotenie pozdĺž ulice 2 822, ,47 Elektrická prípojka 154,28 123,42 Plynovodná prípojka 883,00 706,40 Spevnené plochy betónové 424,20 318,15 Spevnené plochy - zámková dlažba 342,86 257,15 Vodovodná prípojka 1 669, ,31 Celkom: , ,70 Strana 13

14 3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY a) Analýza polohy nehnuteľnosti : Hodnotená nehnuteľnosť sa nachádza v okrajovej časti mesta Ružomberok, tesne pri križovatke ulíc Tichá a Zelená. Je to poloha mimo centra mesta, s tendenciou k južnému okraju mesta. Lokalita je zastavaná rodinnými domami staršieho dáta, ale aj vilkami novej výstavby. V tejto časti už nie je občianska vybavenosť širšieho výskytu, ale len malými obchodíkmi pre denné nákupy. Vzdialenosť do centra je však v dosahu pešej chôdze. b) Analýza využitia nehnuteľnosti : K využitiu nehnuteľnosti je potrebné bližšie vysvetlenie. Celá nehnuteľnosť podľa listu vlastníctva, ale aj podľa katastrálnej mapy, predstavuje doteraz nedokončený, resp. neužívaný rodinný dom, ktorého súpisné číslo je Iba neskôr bola k domu vybudovaná vedľajšia stavba, ktorou je (podľa stavebného povolenia i kolaudačného rozhodnutia) "Garáž, ateliér a sklad" so súpisným číslom Dodatočne (zjavne bez oficiálneho povolenia a bez zmeny spôsobu užívania stavby) sa táto dodatočná stavba zmenila na obytnú stavbu a využíva sa na prenájom prechodne ubytovaným osobám, ktoré majú v blízkosti zamestnanie. Keďže nie sú známe okolnosti, ktoré viedli k tejto zmene a k technickému riešeniu, domnievam sa, že vzniká tu jednoznačne kolízia záujmov. Hlavým objektom je rodinný dom, avšak tu hodnotená prenajímaná stavba tvorí zdanie hlavnej stavby. Technická vybavenosť patrí jednoznačne k hlavnému objektu a teda bez hlavného objektu a technickej vybavenosti k nej má vedľajšia stavba problematické užívanie. Pozemky sú ohodnotené tak, že patria k malej dodatočnej stavbe a hlavná stavba je takým spôsobom na "cudzom" pozemku. c) Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľnosti : Nehnuteľnosť v stave, ako je teraz ohodnotená má komplikované využitie, lebo vzájomne sa prelínajú oprávnené záujmy potenciálnych vlastníkov v prípade, keď sa hodnotená časť nehnuteľností predá v dražbe. 3.1 STAVBY METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE STAVBY NA BÝVANIE Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: 0,6 Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy: Trieda Výpočet Hodnota I. trieda III. trieda % = (0, ,200) 1,800 II. trieda Aritmetický priemer I. a III. triedy 1,200 III. trieda Priemerný koeficient 0,600 IV. trieda Aritmetický priemer V. a III. triedy 0,330 V. trieda III. trieda - 90 % = (0,600-0,540) 0,060 Strana 14

15 Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie: Číslo Popis Trieda kpdi 1 Trh s nehnuteľnosťami 2 Váha vi Výsledok kpdi*vi dopyt v porovnaní s ponukou je v rovnováhe III. 0, ,8000 Poloha nehnuteľnosti v danej obci - vzťah k centru obce časti obce vhodné k bývaniu situované na okraji obce III. 0, , Súčasný technický stav nehnuteľností nehnuteľnosť nevyžaduje opravu, len bežnú údržbu II. 1, , Prevládajúca zástavba v okolí nehnuteľnosti objekty pre bývanie, šport, rekreáciu, parky a pod. I. 1, , Príslušenstvo nehnuteľnosti príslušenstvo nehnuteľnosti vhodné, majúce vplyv na cenu nehnuteľnosti - jeho podiel na celkovej cene je menší ako 20% 6 Typ nehnuteľnosti dom v radovej uličnej zástavbe, s dvorom a záhradou, s dobrým dispozičným riešením. Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti 7 obmedzené pracovné možnosti v mieste, nezamestnanosť do 15 % 8 Skladba obyvateľstva v mieste stavby II. 1, ,2000 IV. 0, ,3000 III. 0, ,4000 priemerná hustota obyvateľstva II. 1, , Orientácia nehnuteľnosti k svetovým stranám orientácia hlavných miestností čiastočne vhodná a čiastočne nevhodná 10 Konfigurácia terénu rovinatý, alebo mierne svahovitý pozemok o sklone do 5% 11 Pripravenosť inžinierskych sietí v blízkosti stavby elektrická prípojka, vodovod, prípojka plynu, kanalizácia, 12 Doprava v okolí nehnuteľnosti III. 0, ,0000 I. 1, ,8000 II. 1, ,4000 železnica, autobus a miestna doprava II. 1, ,4000 Občianska vybavenosť (úrady, školy, zdrav., obchody, 13 služby, kultúra) okresný úrad, banka, súd, daňový úrad, stredná škola, poliklinika, kultúrne zariadenia, kompletná sieť obchodov a základné služby II. 1, , Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí stavby les, vodná nádrž, park, vo vzdialenosti nad 1000 m IV. 0, ,6400 Kvalita životného prostredia v bezprostrednom okolí stavby exhalácie, alebo občasný zápach IV. 0, ,9700 Možnosti zmeny v zástavbe - územný rozvoj, vplyv na nehnut. bez zmeny III. 0, , Možnosti ďalšieho rozšírenia žiadna možnosť rozšírenia V. 0, ,4200 Strana 15

16 18 Dosahovanie výnosu z nehnuteľností nehnuteľnosti bez výnosu V. 0, , Názor znalca problematická nehnuteľnosť IV. 0, ,6000 Spolu ,37 VŠEOBECNÁ HODNOTA STAVIEB Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 131,37/ 180 0,73 Všeobecná hodnota VŠHS = TH * kpd = ,70 * 0, , POZEMKY METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE POZEMKY POLOHOVOU DIFERENCIÁCIOU Pozemky Na internetových stránkach som zisťoval ceny pozemkov podľa záujmu v Ružomberku. Rozptyl ceny je tak veľký, že bez bližšieho poznania miestnych pomerov nemožno využiť žiadne porovnanie, ostáva iba metóda polohovej diferenciácie s prihliadnutím na ponúkané kritéria obsiahnuté v aktuálnej vyhláške. Spolu výmera [m 2 ] 2 ] Parcela Druh pozemku Vzorec Podiel Výmera [m 3558 zastavaná plocha a nádvorie ,00 1/1 479, zastavaná plocha a nádvorie 59 59,00 1/1 59,00 Spolu výmera 538,00 Obec: Ružomberok Východisková hodnota: VH MJ = 9,96 /m 2 Označenie a názov koeficientu Hodnotenie ks koeficient všeobecnej situácie kv koeficient intenzity využitia kd koeficient dopravných vzťahov 5. centrá miest od do obyvateľov, obytné časti miest nad obyvateľov a ich rýchlo dostupné predmestia, prednostné oblasti vilových alebo rodinných domov v centre I mimo centra mesta 4. nadštandardné rodinné domy; so štandardným technickým zariadením 4. pozemky s dobrou úpravou ciest, cesta vlastným autom do centra (10 min), územie mesta Hodnota koeficientu kp koeficient obchodnej a priemyselnej polohy 3. obytná alebo rekreačná poloha 1,00 ki 3. dobrá vybavenosť (napríklad: miestne rozvody vody, elektriny, koeficient technickej infraštruktúry zemného plynu) pozemku kz koeficient povyšujúcich faktorov kr koeficient redukujúcich faktorov 5. pozemky s výrazne zvýšeným záujmom o kúpu, ak to nebolo zohľadnené v zvýšenej východiskovej hodnote 1,30 1,05 1,00 1,20 2,00 1. nevyskytuje sa 1,00 Strana 16

17 VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 1,30 * 1,05 * 1,00 * 1,00 * 1,20 * 2,00 * 1,00 3,2760 Jednotková hodnota pozemku VŠHMJ = VHMJ * kpd = 9,96 /m 2 * 3, ,63 /m 2 Všeobecná hodnota pozemku VŠHPOZ = M * VŠHMJ = 538,00 m 2 * 32,63 /m ,94 VYHODNOTENIE PO PARCELÁCH Všeobecná hodnota pozemku v celosti [ ] Názov parcela č ,77 parcela č ,17 Spolu ,94 III. ZÁVER 1. VŠEOBECNÁ HODNOTA Rekapitulácia : Stavby: Všeobecná hodnota polohovou diferenciáciou : ,49 Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH stavieb bola použitá metóda polohovej diferenciácie Pozemky: Všeobecná hodnota metódou polohovej diferenciácie: ,94 Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH pozemkov bola použitá metóda polohovej diferenciácie Strana 17

18 2. REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY Názov Všeobecná hodnota [ ] Stavby Rodinný dom súp.č na parcele č v k.ú. Ružomberok ,72 Oplotenie pozĺž ulice 1 071,25 Elektrická prípojka 90,10 Plynovodná prípojka 515,67 Spevnené plochy betónové 232,25 Spevnené plochy - zámková dlažba 187,72 Vodovodná prípojka 974,78 Spolu stavby ,49 Pozemky Pozemky - parc. č (479 m 2 ) ,77 Pozemky - parc. č (59 m 2 ) 1 925,17 Spolu pozemky (538,00 m 2 ) ,94 Spolu VŠH ,43 Zaokrúhlená VŠH spolu ,00 Všeobecná hodnota stavieb a pozemkov je spolu: ,00 Slovom: Pätdesiatdeväťtisíctristo Eur V Žiline dňa Ing. Šuba Stanislav IV. PRÍLOHY 1. Objednávka - 1 strana 2. List vlastníctva č strany 3. Kópia z mapy v mierke 1: strana 4. Geometrický plán na parcelu č strana 5. Stavebné povolenie (prvá strana) - 1 strana 6. Kolaudačné rozhodnutie - 2 strany 7. Situácia stavby - 1 strana 8. Pôdorys prízemia - 1 strana 9. Pôdorys podkrovia - 1 strana 10. Rez stavbou - 1 strana 11. Mapa širšieho okolia - 1 strana 12. Fotografie - 1 strana Spolu : 12 príloh na 15 stranách Strana 18

19 V. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudok som vypracoval ako znalec zapísaný v zozname znalcov, tlmočníkov a prekladateľov vedenom Ministerstvom spravodlivosti Slovenskej republiky od pre odbor Stavebníctvo, odvetvie Odhad hodnoty nehnuteľností Evidenčné číslo znalca : Znalecký úkon je zapísaný pod poradovým číslom 59/2014 znaleckého denníka. Za znalecký úkon a vzniknuté náklady účtujem pripojeným dokladom Vypracované dňa : 31. júla 2014 Počet strán a príloh : Ing. Stanislav Šuba Strana 19