Odhad tržní hodnoty č. 2112

Transkript

1 Odhad tržní hodnoty č Objednatel posudku: Exekutorský úřad Šumperk soudní exekutor JUDr. Jiří Petruň Hlavní třída Šumperk IČ: DIČ: Účel posudku: Podle stavu ke dni posudek vypracoval: Adolf Pelár Dolní Studénky 39 Posudek obsahuje 14 stran. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních

2 2 A. Nález 1. Znalecký úkol Odhad obvyklé ceny nemovitosti: Budova (rodinný dům) č.p. 108 na parcele č. 153 s příslušenstvím zapsaná v Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Bruntál, pro obec Dětřichov nad Bystřicí, katastrální území Dětřichov nad Bystřicí na LV č. 83 s podílem povinného ½, pro účely exekučního řízení prodejem nemovitosti dle usnesení soudního exekutora JUDr. Jiřího Petruně, Exekutorský úřad Šumperk č.j. 065 Ex 01226/ Informace o nemovitosti Nemovitost rodinný dům č.p. 108, zapsaný na LV č. 83 katastrální území Dětřichov nad Bystřicí, obec Dětřichov nad Bystřicí 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne bez přítomnosti povinného. Relevantní údaje byly získány měřením, odhadem a dle informací RK a realitních makléřů v oblasti.. 4. Podklady pro vypracování posudku - USN č.j. 065 Ex 01226/06 soudního exekutora JUDr. J. Petruň - soudní exekutor, Exekutorský úřad Šumperk - LV 83 k.ú. Dětřichov nad Bystřicí, obec Dětřichov nad Bystřicí - LV 80 k.ú. Dětřichov nad Bystřicí, obec Dětřichov nad Bystřicí - KM k LV k.ú. Dětřichov nad Bystřicí, obec Dětřichov nad Bystřicí - zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb.,c. 237/2004Sb. a c. 257/2004Sb. a vyhlášky Ministerstva financí Ceské republiky c. 3/2008 Sb ve znění vyhlášky číslo 456/2008Sb a vyhlášky 460/2009 Sb a vyhlášky číslo 364/2010 Sb - metodika stanovení obvyklé ceny nemovitostí - fotodokumentace pořízená znalcem-tvoří přílohu ZP - územně identifikační registr - obce ČR - informace z veřejných zdrojů (RK a makléřů v oblasti) - fyzická prohlídka a zaměření za přítomnosti znalce Adolfa Pelára d.t. Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

3 3 5. Vlastnické a evidenční údaje Okres: Bruntál Obec: Dětřichov nad Bystřicí Katastr. území: Dětřichov nad Bystřicí (626066) List vlastnictví číslo: 80, 83 Vlastnické právo Jméno/název Adresa podíl SJM Rajs Ján a Rajsová Margita 1/2 Ján Rajs /381 Margita Rajsová /351 Kristína Rajsová /7098 Dlouhá 1889/14, Bruntál, Dlouhá 1889/12, Bruntál, Dlouhá 1889/16, Bruntál, /2 6. Dokumentace a skutečnost Dokumentace vedená v katastru nemovitostí vedeném katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Bruntál, pro obec Dětřichov nad Bystřicí, katastrální území Dětřichov nad Bystřicí na listu vlastnictví č. 83 souhlasí se skutečností. 7. Celkový popis nemovitosti, informace o obci Informace o obci Dětřichov nad Bystřicí Kód obce: IČZÚJ: Kraj: Moravskoslezský Okres: Bruntál Počet obyvatel: 491 Výměra: 2830,68 ha Hustota: 17,35 ob./km 2 Adres a: Obecní úřad Dětřichov nad Bystřicí č.p. 58

4 Dětřichov nad Bystřicí Finanční úřad: Finanční úřad v Bruntále Pověřený úřad: Bruntál Stavební úřad: Moravský Beroun Matriční úřad: Bruntál Pověřený úřad s rozšířenou pravomocí: Bruntál Počet částí obcí: 2 Počet katastrálních území: 2 Počet základních sídelních jednotek: 2 Počet městských částí: 0 Počet obyvatel v produktivním věku: 326 Pošta: ANO Škola: Malotřídní Zdravotnické zařízení: NE Policie: NE Kanalizace: ANO Voda: ANO Plyn: NE Rodinný dům č.p. 108 na p.č. 153 k.ú. Dětřichov nad Bystřicí, obec Dětřichov nad Bystřicí je situovaný východní štítovou stranou domu k bezprostřední blízkosti sběrné komunikace nadregiponálního významu č.45, která je páteřní komunikací směrem na Bruntál a Opavu. Dům dle architektonické konstrukce a pouţitých konstrukčních materiálů byl postaven jako pravděpodobně městský dům pro střední třídu obyvatel, nebo jako nájemní dům před cca 100 lety. Dům je postaven jako osově souměrný objekt s obdelníkovou zastavěnou plochou. Na přední štítové východní straně směrem ke komunikaci je architektonicky konstrukce oţivená rizolitovou konstrukcí vystupující z líce průčelí po celé výšce průčelí, ukončené arkýřem zdůrazňujícím osovou souměrnost konstrukce domu. Konstrukčne a dispozičně je dům řešen s obvodovými svislými konstrukcemi a vnitřními příčkami z plných pálených cihel ukončené sedlovým krovem s arkýřem a krytinou z eternitových šablon na bednění. Vodorovné izolace nejsou. Podlahy jsou z betonu, keramiky a dřevěné. K vertikální komunikaci slouţí dvojramenné schodiště s podestou vše z materiálu dřevo. Schodiště včetně podesty je zachovalé. Vodorovné konstrukce polospalného stropu jsou částečně poškozené pravděpodobně průsakem vody ze střešní konstrukce. Dveře vstupu do budovy jsou kovové, ostatní dřevěné, náplňové prosklené a plné. Okna 1NP jsou dřevěná nedělená jsou dřevěná, okna 2NP jsou špaletová dřevěná. I přes absenci údrţby oken jsou v celkem dobrém fyzickém stavu a při vnější fyzické prohlídce nebyla zjištěna známka napadení hnilobou nebo plísní. Technické zařízení budovy zcela chybí (elektroinstalace, instalace plynu), nebo jsou ve stavu nezaručující funkčnost (sanitární instalace kanalizace, vodovod). Vytápění chybí. Interierové vybavení chybí, nebo je ve stavu který nelze ze zdravotních nebo bezpečnostních rizik

5 5 pouţít (kuchyňská linka, WC, vana, umývadla). Omítky domu jak vnější vápenná, tak vnitřní vápenná omítka jsou poškozeny. Klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu jsou nefunkční, částečně chybí. Dům je celkově solidní konstrukce a nebyly vnější prohlídkou zjištěny nebezpečné trhliny v konstrukci i přes fakt, ţe komunikace v blízkosti domu je frekventovaná a je zde poměrně velký provoz těţkých vozidel kamionů. Pro nejpřesnější určení opotřebení bylo znalcem poţito analytického způsobu určení opotřebení. 8. Obsah posudku a) Objekty 1) Rodinný dům b) Věcná břemena 1) Věcné břemeno

6 6 B. Odhad Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Podklady pro stanovení koeficientu K p : Okres: Bruntál Obec: Dětřichov nad Bystřicí Popisy objektů a) Objekty 1) Rodinný dům Konstrukčne a dispozičně je dům řešen s obvodovými svislými konstrukcemi a vnitřními příčkami z plných pálených cihel ukončené sedlovým krovem s arkýřem a krytinou z eternitových šablon na bednění. Vodorovné izolace nejsou. Podlahy jsou z betonu, keramiky a dřevěné. K vertikální komunikaci slouţí dvojramenné schodiště s podestou vše z materiálu dřevo. Schodiště včetně podesty je zachovalé. Vodorovné konstrukce polospalného stropu jsou částečně poškozené pravděpodobně průsakem vody ze střešní konstrukce. Dveře vstupu do budovy jsou kovové, ostatní dřevěné, náplňové prosklené a plné. Okna 1NP jsou dřevěná nedělená jsou dřevěná, okna 2NP jsou špaletová dřevěná. I přes absenci údrţby oken jsou v celkem dobrém fyzickém stavu a při vnější fyzické prohlídce nebyla zjištěna známka napadení hnilobou nebo plísní. Technické zařízení budovy zcela chybí (elektroinstalace, instalace plynu), nebo jsou ve stavu nezaručující funkčnost (sanitarní instalace kanalizace, vodovod). Vytápění chybí. Interierové vybavení chybí, nebo je ve stavu který nelze ze zdravotních nebo bezpečnostních rizik pouţít (kuchyňská linka, WC, vana, umývadla). Omítky domu jak vnější vápenná, tak vnitřní vápenná omítka jsou poškozeny. Klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu jsou nefunkční, částečně chybí. Dům je celkově solidní konstrukce a nebyly vnější prohlídkou zjištěny nebezpečné trhliny v konstrukci i přes fakt, ţe komunikace v blízkosti domu je frekventovaná a je zde poměrně velký provoz těţkých vozidel kamionů.

7 7 b) Věcná břemena 1) Věcné břemeno Ocenění a) Objekty a.1) Vyhláška 364/2010 Sb. a.1.1) Rodinný dům 5 Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům: typ A Konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaţí Typ střechy: se sklonitou střechou Podkroví: má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaţí Podlaží: s jedním nadzemním podlaţím Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 111 Budovy jednobytové Kód standardní klasifikace produkce: domy rodinné jednobytové Koeficient změny ceny stavby: 2,169 Koeficient prodejnosti: 0,742 (Rodinné domy) Podlaží: Název Výška Zastavěná plocha 1 NP 6,50 m 23,00 12,40 = 285,20 m 2 podkroví 2,40 m 23,0 12,40 = 285,20 m 2 Součet: 8,90 m 570,40 m 2 Obestavěný prostor (OP): 1 NP 6,50 23,00 12,40 = 1 853,80 m 3 podkroví 2,40 23,0 12,40 = 684,48 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 2 538,28 m 3 Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení 1. Základy bez izolace 8,20 % Podstandardní 2. Zdivo zdivo nad 45 cm 21,20 % Standardní 3. Stropy rovný podhled, polospalné 7,90 % Podstandardní 4. Střecha sedlová střecha 7,30 % Standardní 5. Krytina AC šablony na bednění 3,40 % Standardní 6. Klempířské konstrukce pozink plech, poškozené, nefunkční 0,90 % Podstandardní částečně 7. Vnitřní omítky vnitřní omítky vápencové štukové, část 5,80 % Podstandardní opadané 8. Fasádní omítky vápenné, část chybí 2,80 % Podstandardní

8 8 Název, popis Obj. podíl Hodnocení 9. Vnější obklady nejsou 0,50 % Nevyskytuje se 10. Vnitřní obklady nejsou 2,30 % Nevyskytuje se 11. Schody dřevěné konstrukce, schodnice s povrchem y tvrdého 1,00 % Podstandardní dřeva 12. Dveře hladké i prosklené 3,20 % Podstandardní 13. Okna dřevěná, část chybí 5,20 % Podstandardní 14. Podlahy obytných místností hlazený beton s potěrem, PVC, 2,20 % Podstandardní keramické, dřevěné 15. Podlahy ostatních místností beton 1,00 % Podstandardní 16. Vytápění není 5,20 % Nevyskytuje se 17. Elektroinstalace světelný pojistkový okruh v hliníku 4,30 % Nevyskytuje se 18. Bleskosvod ne 0,60 % Nevyskytuje se 19. Rozvod vody ne 3,20 % Nevyskytuje se 20. Zdroj teplé vody není 1,90 % Nevyskytuje se 21. Instalace plynu ne 0,50 % Nevyskytuje se 22. Kanalizace nelze zjistit 3,10 % Nevyskytuje se 23. Vybavení kuchyně není 0,50 % Nevyskytuje se 24. Vnitřní vybavení není 4,10 % Nevyskytuje se 25. Záchod nefunkční 0,30 % Nevyskytuje se 26. Ostatní není 3,40 % Nevyskytuje se Výpočet koeficientu vybavení stavby K 4 : Základní koeficient K 4 : 1,0000 Úprava koeficientu K 4 : 1. Základy 0,54 8,20 % 0, Stropy 0,54 7,90 % 0, Klempířské konstrukce 0,54 0,90 % 0, Vnitřní omítky 0,54 5,80 % 0, Fasádní omítky 0,54 2,80 % 0, Vnější obklady 0,54 1,852 0,50 % 0, Vnitřní obklady 0,54 1,852 2,30 % 0, Schody 0,54 1,00 % 0, Dveře 0,54 3,20 % 0, Okna 0,54 5,20 % 0, Podlahy obytných místností 0,54 2,20 % 0, Podlahy ostatních místností 0,54 1,00 % 0, Vytápění 0,54 1,852 5,20 % 0, Elektroinstalace 0,54 1,852 4,30 % 0, Bleskosvod 0,54 1,852 0,60 % 0, Rozvod vody 0,54 1,852 3,20 % 0, Zdroj teplé vody 0,54 1,852 1,90 % 0, Instalace plynu 0,54 1,852 0,50 % 0, Kanalizace 0,54 1,852 3,10 % 0, Vybavení kuchyně 0,54 1,852 0,50 % 0, Vnitřní vybavení 0,54 1,852 4,10 % 0, Záchod 0,54 1,852 0,30 % 0, Ostatní 0,54 1,852 3,40 % 0,0340

9 9 Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : = 0,4946 Ocenění: Základní jednotková cena: 2 290, Kč/m 3 Koeficient vyuţití podkroví: 1,1200 Koeficient vybavení stavby K 4 : 0,4946 Polohový koeficient K 5 : 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i : 2,1690 Koeficient prodejnosti K p : 0,7420 Základní jednotková cena upravená: = 1 735,36 Kč/m 3 Základní cena upravená: 2 538,28 m ,36 Kč/m 3 = ,58 Kč Určení opotřebení analytickou metodou: Konstrukce: 1. Základy podstandardní 100 / ( ) 100 = 66,667 % 66,667 % 8,20 % 0,46 / 0, ,084 % 2. Zdivo standardní 100 / ( ) 100 = 83,333 % 83,333 % 21,20 % / 0, ,719 % 3. Stropy podstandardní 100 / ( ) 100 = 98,039 % 98,039 % 7,90 % 0,46 / 0, ,203 % 4. Střecha standardní 50 / (50 + 5) 100 = 90,909 % 90,909 % 7,30 % / 0, ,418 % 5. Krytina standardní 50 / (50 + 5) 100 = 90,909 % 90,909 % 3,40 % / 0, ,249 % 6. Klempířské konstrukce podstandardní 30 / (30 + 2) 100 = 93,750 % 93,750 % 0,90 % 0,46 / 0, ,785 % 7. Vnitřní omítky podstandardní 40 / (40 + 2) 100 = 95,238 % 95,238 % 5,80 % 0,46 / 0, ,137 % 8. Fasádní omítky podstandardní 60 / ( ) 100 = 85,714 % 85,714 % 2,80 % 0,46 / 0, ,232 % 11. Schody podstandardní 100 / ( ) 100 = 66,667 % 66,667 % 1,00 % 0,46 / 0, ,620 % 12. Dveře podstandardní 50 / (50 + 0) 100 = 100,000 % 100,000 % 3,20 % 0,46 / 0, ,976 % 13. Okna podstandardní 50 / (50 + 0) 100 = 100,000 % 100,000 % 5,20 % 0,46 / 0, ,836 % 14. Podlahy obytných místností podstandardní

10 / ( ) 100 = 95,238 % 95,238 % 2,20 % 0,46 / 0, ,949 % 15. Podlahy ostatních místností podstandardní 100 / ( ) 100 = 90,909 % 90,909 % 1,00 % 0,46 / 0, ,845 % Opotřebení analytickou metodou celkem: = 87,037 % Odpočet opotřebení: ,58 Kč 87,037 % ,52 Kč Cena po odečtení opotřebení: = ,06 Kč Rodinný dům zjištěná cena: ,06 Kč a.2) Věcná hodnota podle THU a.2.1) Rodinný dům Jednotkové množství: = 2 538,28 jedn. Ocenění: Jednotková cena: 2 700, Kč/jedn ,28 jedn , Kč/jedn , Kč Cena stavby: = , Kč Určení opotřebení odborným odhadem: Stáří: 100 roků Opotřebení: 90,000 % Odpočet opotřebení: , Kč 90,000 % ,40 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = ,60 Kč Rodinný dům zjištěná cena: ,60 Kč a.3) Věcná hodnota podle vyhlášky 364/2010 Sb. a.3.1) Rodinný dům 5 Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům: typ A Konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaţí Typ střechy: se sklonitou střechou Podkroví: má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaţí Podlaží: s jedním nadzemním podlaţím Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 111 Budovy jednobytové

11 11 Kód standardní klasifikace produkce: Koeficient změny ceny stavby: 2,169 Obestavěný prostor: 2 538,28 m 3 Koeficient vybavení stavby: 0,4946 domy rodinné jednobytové Ocenění: Základní jednotková cena: 2 290, Kč/m 3 Koeficient vyuţití podkroví: 1,1200 Koeficient vybavení stavby K 4 : 0,4946 Polohový koeficient K 5 : 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i : 2,1690 Základní jednotková cena upravená: = 2 338,76 Kč/m 3 Základní cena upravená: 2 538,28 m ,76 Kč/m 3 = ,73 Kč Určení opotřebení odborným odhadem: Stáří: 100 roků Opotřebení: 90,000 % Odpočet opotřebení: ,73 Kč 90,000 % ,96 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = ,77 Kč Rodinný dům zjištěná cena: ,77 Kč a.4) Srovnávací hodnota a.4.1) Rodinný dům Jednotkové množství: = 2 538,28 jedn. Ocenění: Jednotková cena: 2 700, Kč/jedn ,28 jedn , Kč/jedn , Kč Cena stavby: = , Kč Určení opotřebení odborným odhadem: Stáří: 100 roků Opotřebení: 90,000 % Odpočet opotřebení: , Kč 90,000 % ,40 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = ,60 Kč Výpočet cenových koeficientů Druh objektu: Obytný objekt Minimální cena srovnatelné nemovitosti: , Kč Maximální cena srovnatelné nemovitosti: , Kč Cenové koeficienty: C A 0,174

12 12 C B 0,244 C C 0,315 C D 0,385 C E 0,455 Hodnocení objektu: Název znaku Zatřídění vk C i vk Trh s nemovitostmi A 5 0,870 Orientace ke světovým stranám B 5 1,220 Konfigurace terénu E 3 1,365 Poloha vzhledem k centru obce B 5 1,220 Převládající zástavba A 5 0,870 Inţenýrské sítě A 5 0,870 Doprava B 5 1,220 Obchod a sluţby B 5 1,220 Školství B 5 1,220 Zdravotnictví A 5 0,870 Kultura, sport, ubytování B 5 1,220 Úřady A 2 0,348 Pracovní moţnosti A 5 0,870 Ţivotní prostředí A 5 0,870 Přírodní lokalita C 5 1,575 Změna v zástavbě A 5 0,870 Příslušenství nemovitosti C 1 0,315 Typ stavby A 5 0,870 Moţnost dalšího rozšíření A 1 0,174 Obyvatelstvo E 5 2,275 Názor znalce A 5 0,870 Celkem: 92 21,202 Koeficient k = 21,202 / 92 = 0,2305 Korekce ceny: 0,2305 Cena po úpravě cenovými koeficienty: = ,86 Kč Rodinný dům zjištěná cena: ,86 Kč b) Věcné břemeno 18 zákona č. 151/97 Sb. Roční užitek vyplývající z věcného břemene: 0, Kč Doba trvání věcného břemene: na doţivotí (ocení se desetinásobkem ročního užitku) 0, Kč 10 = 0, Kč Hodnota věcného břemene: = 0, Kč

13 13 C. Rekapitulace Dům je celkově solidní konstrukce a nebyly vnější prohlídkou zjištěny nebezpečné trhliny v konstrukci i přes fakt, ţe komunikace v blízkosti domu je frekventovaná a je zde poměrně velký provoz těţkých vozidel kamionů. Pro odhad obvyklé ceny bylo pouţito metody věcné hodnoty podle technicko hospodářských ukazatelů a porovnávací metody. Věcná hodnota nám totiţ ne vţdy ukazuje reálnou hodnotu Nemovitosti v daném místě a čase. Podle prognóz realitních bankéřů, ale i ČNB budou ceny nemovitosti v roce 2011 ještě klesat, poté by měla nastat stagnace cen nemovitostí. Oceňovaný rodinný dům je nutné kompletně rekonstruovat. Jeho poloha u silnice č. 45 která tvoří neregionální sběrnou komunikaci směrem na Opavu a Ostravu je však z polohy obyvatel nevýhodná. Otřesy a exhalace z poměrně silného provozu bude působit negativně na zdraví obyvatel domu a nepřispívá tedy ke klidné pohodě bydlení. Nemovitost by bylo moţno rekonstruovat na provozní objekt, zde je však otázka nevyjasněného právního vztahu k pozemku zastavěná plocha a nádvoří p.č., st 153 o výměře 853 m 2 a pozemku parcela č. 137 druh: trvalý travní porost který tvoří zahradu. Právě fakt, ţe stavba je situována na cizím pozemku bez zjištěných práv (věcné břemeno) k uţívání pozemků byl důvodem pro sníţení odhadu obvyklé ceny o 20 %. Oblast Dětřichova není vyhledávanou rekreační oblastí a není ani zajímavá z hlediska hospodářsko kulturního. Dle názoru znalce jde o problematickou nemovitost s malými šancemi na uplatnění na trhu s nemovitostmi. Jiná práva a závady, nebo věcná břemena nebyla zjištěna a jako taková se tedy neoceňují, jejich hodnota je 0,00 Kč. Hodnota objektů Cena podle cenového předpisu Věcná hodnota podle THU Věcná hodnota podle vyhlášky 364/2010 Sb. Srovnávací hodnota Stanovená věcná hodnota objektů Hodnota věcných břemen Odhad obvyklé ceny celkem Odhad obvyklé ceny podílu ½ , Kč , Kč , Kč , Kč , Kč 0, Kč , Kč , Kč Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce , Kč Cena slovy: jednostodvacetšesttisíctřistaosmdesát Kč Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce podílu ½ , Kč

14 14 Cena slovy: šedesáttřitisícjednostodevadesát Kč

15 15 D. Seznam příloh 1. LV č. 83 k.ú. Dětřichov nad Bystřicí, obec Dětřichov nad Bystřicí 2. LV č. 80 k.ú. Dětřichov nad Bystřicí, obec Dětřichov nad Bystřicí 3. KM k LV 80, 83 k.ú. Dětřichov nad Bystřicí, obec Dětřichov nad Bystřicí 4. mapa - dispozice 5. mapa - zeměpis 6. Fotopříloha pořízená znalcem

16

17

18

19

20

21

22

23

24

25

26

27