Znalecký posudek č. 4584/15

Transkript

1 Znalecký posudek č. 4584/15 O ceně nemovitosti: Rodinný dům čp. 218 Volfartice, včetně příslušenství a pozemků parc.č. 32, 33/1 a 33/4 odd.1 Pozemek par.č. 871 ve Volfarticích odd.2 kú. Volfartice obec Volfartice kraj Liberecký okres Česká Lípa Objednatel posudku: Exekutorský úřad Mladá Boleslav Mgr.Martin Slavata Táborská čp.527/iii Mladá Boleslav č. obj.: EX 572/15 ze dne: Účel posudku: zjištění obvyklé ceny pro exekuční řízení Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. Marian Uram Kupeckého 736/ Mladá Boleslav IČ Posudek obsahuje 22 stran. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Mladé Boleslavi,

2 2 A. Nález Jedná se v odd.1 o dům čp.218 Volfartice, tento je dům převážně přízemní a z malé části patrový, dům je zděný v menší části a převážně roubený, má sklonitou střechu, postaven samostatně, ve staré řídké zástavbě. Dvůr zčásti osázen porosty. Dům postaven s velkým odstupem od místní komunikace asfaltové, úzké bez chodníku, s možností parkování na dvoře. Dům je napojen na veřejné rozvody elektřiny a vody, odkanalizování do žumpy, kanalizace a zemní plyn v místě není. U domu je provedeno obyčejné dřevěné oplocení a uzavření, nezpevněný a zčásti dvorní přístup. Dům odhadem z roku 1880, částečné úpravy roku 1981 až 2015 průběžně (instalace, střecha a vytápění). Dům obsahuje byt 4+1 se standartním příslušenstvím, vytápění ústřední na tuhá paliva, sociální zařízení standartní. U domu postaven chlévek resp sklad. K domu náleží pozemky parc.č. 32, 33/1 a 33/2 výměry 1913 m 2 vše kú.volfartice. Dále oceněna v odd.2 zahrada výměry 3206 m 2, pozemek, na kterém je dle územního plánu umožněna zástavba. B. Znalecký úkol Výpočet administrativní ceny pro popis a porovnání, zjištění obvyklé ceny pro exekuci. 1. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne Podklady pro vypracování posudku VKN z LV č.47 kú. a obec Volfartice ze dne PÚ (inf.), snímek katastrální mapy předmětného území, mapové podklady, územní plán obce. Dle 2 odst.1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění, se obvyklou cenou pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného popřípadě obdobného majetku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby (stav tísně prodávajícího či kupujícího, důsledky kalamit, osobní poměry jako majetkové, rodinné či jiné osobní vztahy, zvláštní hodnota přikládaná majetku). V daném případě zjištována. 3. Vlastnické a evidenční údaje viz.vkn z LV: viz příloha. 4. Dokumentace a skutečnost Dům čp.218 ve Volfarticích splňuje ustanovení 2 písm.a), bod 2) vyhl.č.501/2006 o obecných technických požadavcích na využívání území, tj. rodinný dům, určen pouze pro bydlení, je přízemní s podkrovím a zčásti je patrový, není podsklepený, obsahuje byt 4+1 s příslušenstvím. Též splňuje ustanovení 13 odst.2 oceňujícího předpisu. Obec Volfartice má 678 obyvatel, v místě je asfaltová ulička úzká bez chodníku, ve obci je možnost napojení na rozvody elektřiny a vody, není tu kanalizace a není tu zemní plyn, v místě jen Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

3 3 elektřina a voda, okolní zástavba řídká smíšená (převážně RD), je zde možnost napojení telefonu. Do obce jezdí autobusová doprava (zastávka 150m) s dobrými spoji k České Lípě, k centru obce 760m, ve městě je škola základní 1.st, předškolní zařízení MŠ, malé sítě obchodů a služeb přiměřené obci (2 obchody), KD příležitostně, zdravotnické zabezpečení není, kulturní zařízení příležitostně, obecní úřad (760 m), dále je tu pošta (banka, pojišťovna) 760m, policie není, přiměřené možnosti zaměstnanosti slabé, dobré životní prostředí v místě, možnost individuální rekreace a sportovního vyžití a koupání dále, v místě neohrožení záplavami, bez ohrožení sesuvy či jinými vlivy, není zde sousedství další ohrožujících či nepřiměřených vlivů, běžný mírný hluk, prach a smog nízký, v okolí nejsou sociálně nepřizpůsobivé skupiny, není zde narušení životního prostředí. Obec Volfartice nesousedí s městem Česká Lípa vzdálené okraje zastavěných území vzdálená 4,5 km nejbližší. 5. Celkový popis nemovitosti Odd.1 Rodinný dům čp.218 Volfartice, je dům převážně přízemní a z malé části patrový, dům je zděný v menší části a převážně roubený, má sklonitou střechu, postaven samostatně, ve staré řídké zástavbě. Dvůr a okolí zčásti osázeno porosty. Dům postaven s velkým odstupem od místní komunikace asfaltové, úzké bez chodníku, s možností parkování na dvoře. Dům je napojen na veřejné rozvody elektřiny a vody, odkanalizování do žumpy, kanalizace a zemní plyn v místě není. U domu je provedeno obyčejné dřevěné oplocení a uzavření, nezpevněný a zčásti dvorní přístup. Dům odhadem z roku 1880, částečné úpravy roku 1981 až 2015 průběžně (instalace, střecha a vytápění). Dům obsahuje byt 4+1 se standartním příslušenstvím, vytápění ústřední na tuhá paliva, sociální zařízení standartní. U domu postaven chlévek resp sklad. K domu náleží pozemky parc.č. 32, 33/1 a 33/2 výměry 1913 m 2 vše kú.volfartice. Dále oceněna v odd.2 zahrada výměry 3206 m 2, pozemek, na kterém je dle územního plánu umožněna zástavba. Administrativní cena odd.1 je 922tis.Kč a odd.2 je 473tis.Kč. 6. Obsah posudku Oddíl 1 a) Rodinný dům čp.218 Volfartice b) Studna c) Trvalé porosty d) Pozemky parc.č. 32, 33/1 a 33/4 kú.volfartice Oddíl 2 a) Pozemek parc.č. 871 kú.volfartice C. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 199/2014 Sb. o oceňování majetku.

4 4 Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Situace na dílčím (segmentu) II. Nabídka odpovídá poptávce 0,00 trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, 0,00 jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3 Změny v okolí II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 0,00 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu 0,00 prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový II. Bez dalších vlivů 0,00 investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 1,00 Index trhu:i T = P 6 (1 + P i) = 1,000 i = 1 5 Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním 1,01 celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba 0,03 pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci II. Navazující na střed (centrum) obce 0,00 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v 0,00 inženýrské sítě, které jsou v obci obci nebo obec bez sítí 5 Občanská vybavenost v okolí II. V okolí nemovité věci je částečně 0,02 pozemku dostupná občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost k VII. Příjezd po zpevněné komunikaci, s 0,01 pozemku možností parkování na pozemku 7 Osobní hromadná doprava III. Zastávka do 200 m včetně, MHD dobrá 0,00 dostupnost centra obce 8 Poloha pozemku nebo stavby z II. Bez možnosti komerčního využití stavby 0,00 hlediska komerční využitelnosti na pozemku 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 0,00 11 Vlivy ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 11 Index polohy: I P = P 1 (1 + P i) = 1,030 i = 2 Oddíl 1 Rodinný dům čp.218 Volfartice, příslušenství a pozemky parc.č. 32, 33/1 a 33/4.

5 5 a) Rodinný dům čp.218 Volfartice 35 Ppřízemní zděná a roubená stavba se sklonitou střechou s upraveným podkrovím z roku odhadem 1896, běžné údržby, úpravy kolem roku 1981 průběžně do roku Byla postavena samostatně, postaveno zděným i roubeným způsobem se sedlovou střechou. Obsahuje byt 4+1 s příslušenstvím v přízemí a patře s podkrovím (převažuje plocha podkroví oproti patru), standartního vybavení. Vnitřní členění: 1.NP přízemí obsahuje chodbu, komoru, kuchyni, soc.zařízení, dva pokoje, v podkroví je velký pokoj chodba, v patře pak komora a pokoj. Konstrukce a vybavení: popsány u výčtu K4, koef. vybavení, přičemž vytápění ústřední kotlem na tuhá paliva. Stáří a opotřebení: dům je z roku 1898 (dle údaje vlastníka), postaven klasickým zděným a roubeným způsobem, stavební úpravy roku 1981 až 2015 (soc.zařízení, krytina, vytápění). Venkovní úpravy přípojkami sítí elektřiny a vody, kanalizace do žumpy, dále plot dřevěný plaňkový, vrata a vrátka pletivová, oplocení i betonářskou výztuží, betonový chodník k domu a betonové zápraží. Za domem je malá vedlejší stavba skladu (bývalé chlévky). Podlaží: Název Výška Zastavěná plocha 1.np přízemí zděné 2,60 m 7,9 5,05 = 39,90 m 2 1.np přízemí roubené 2,50 m 7,65 5,90 = 45,14 m 2 2.np patro zděné 2,80 m 7,90 5,05 = 39,90 m 2 podkroví 2,70 m 7,65 5,90 = 45,14 m 2 Součet: 10,60 m 170,08 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: = 170,08 m 2 Zastavěná plocha 1. NP: 39,9+45,14 = 85,04 m 2 Podlažnost: 170,08 / 85,04 = 2,00 Obestavěný prostor (OP): 1.np přízemí 2,60 7,9 5,05 zděné = 103,73 m 3 1.np přízemí 2,50 7,65 5,90 roubené = 112,84 m 3 2.np patro zděné 2,80 7,90 5,05 = 111,71 m 3 zastřešení 1,24/2 7,90 5,05 = 24,73 m 3 podkroví včetně (0,65+5,90/2) 7,65 5,90 zastřešení = 162,49 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 515,50 m 3 Rodinný dům: typ L Konstrukce: dřevěná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podlaží: s jedním nadzemním podlažím Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení Podíl 1. Základy pasové kamenné bez izolací proti vlhkosti, není vlhnutí 8,20 % Standardní 2. Zdivo zdivo smíšené 60cm, patro 30cm, dále roubené 18cm 21,20 % Podstandardní

6 6 3. Stropy dřevěné trámové s viditelnými trámy, část podbití 7,90 % Podstandardní 4. Střecha sedlový krov dřevěný 7,30 % Standardní 5. Krytina pálené tašky 3,40 % Standardní 6. Klempířské konstrukce kompletní pozinkovaným plechem, ne parapety dřevěné 0,90 % Podstandardní 7. Vnitřní omítky štukové omítky 5,80 % Standardní 8. Fasádní omítky hladká fasáda a nátěr trámů se spárováním 2,80 % Standardní 9. Vnější obklady nejsou 0,50 % Nevyskytuje se 10. Vnitřní obklady v sociálním zařízení a v kuchyni v přízemí 2,30 % Standardní 11. Schody dřevěné, měkké dřevo lyžinové, zábradlí, strmé 1,00 % Podstandardní 12. Dveře rámové dveře, dřevěné zárubně 3,20 % Standardní 13. Okna zdvojená dřevěná i zpola jednoduchá 5,20 % Standardní 50 % jednoduchá dřevěná Podstandardní 50 % 14. Podlahy obytných místností pokoje s podlahami prkennými 2,20 % Podstandardní 15. Podlahy ostatních místností prkenné, dlažby 1,00 % Podstandardní 50 % prkenné, dlažby Standardní 50 % 16. Vytápění ústřední TP s radiátory 5,20 % Standardní 17. Elektroinstalace zásuvkový i světelný obvod, motorový proud, jističe 4,30 % Standardní 18. Bleskosvod není osazen 0,60 % Nevyskytuje se 19. Rozvod vody studené i teplé vody 3,20 % Standardní 20. Zdroj teplé vody elektrický bojler 1,90 % Standardní 21. Instalace plynu není zaveden a rozveden 0,50 % Nevyskytuje se 22. Kanalizace odkanalizování sociálního zařízení, kuchyně v 1.NP 3,10 % Standardní 23. Vybavení kuchyně elektrický sporák se sklokeram.deskou, kuchyňská linka 0,50 % Standardní 24. Vnitřní vybavení vana plechová smaltovaná, umyvadlo 4,10 % Standardní 25. Záchod splachovací v přízemí 0,30 % Standardní 26. Ostatní mříže, slaboproudé rozvody, odvětrání, aj. nejsou 3,40 % Nevyskytuje se Určení základní ceny za m 3 dle přílohy č. 24, tabulky č. 1: Kraj: Liberecký Obec: Volfartice Počet obyvatel: 678 Základní cena (ZC): 2 194, Kč/m 3 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 24, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku V i 0 Typ stavby I. Nepodsklepený nebo podsklepený do A poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1 Druh stavby III. Samostatný rodinný dům 0,00 2 Provedení obvodových stěn I. Na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo 0,08 zdivo smíšené nebo kamenné 3 Tloušťka obvod. stěn I. méně jak 45 cm 0,02

7 7 4 Podlažnost II. Hodnota více jak 1 do 2 včetně 0,01 5 Napojení na veřejné sítě III. Přípojka elektro, voda a odkanalizování 0,00 (přípojky) RD do žumpy nebo septiku 6 Způsob vytápění stavby III. Ústřední, etážové, dálkové 0,00 7 Zákl. příslušenství v RD III. Úplné - standardní provedení 0,00 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení 0,00 9 Venkovní úpravy III. Standardního rozsahu a provedení 0,00 10 Vedlejší stavby tvořící III. Standardní příslušenství - vedlejší stavby 0,05 příslušenství k RD celkem do 25 m 2 11 Pozemky ve funkčním celku se III. Nad 800 m 2 celkem 0,01 stavbou 12 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 13 Stavebně-technický stav III. Stavba se zanedbanou údržbou - 0,85 * (předpoklad provedení menších stavebních úprav) * Rok výstavby / kolaudace: 1880 Stáří stavby (y): 135 Koeficient pro úpravu (s): 0, Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i) V 13): 0,495 i=1 Základní cena upravená (ZCU = ZC I V ): 1 086,03 Kč/m 3 Index trhu (I T ): 1,000 Index polohy (I P ): 1,030 Cena stavby určená porovnávacím způsobem: CS P = OP ZCU I T I P = 515, ,03 1,000 1,030 = ,92 Kč Rodinný dům čp.218 Volfartice zjištěná cena: , Kč b) Studna 19 Kopaná studna s elektrickým čerpadlem. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ: Kopaná studna Hloubka studny: 7,50 m Polohový koeficient: 0,800 Kód klasifikace CZ-CC: 2222 Vedení vody místní trubní Kód standardní klasifikace produkce: studny jinde neuvedené a jímání vody Koeficient změny ceny stavby: 2,293 Ocenění: 5,00 m á 1 950, Kč/m , Kč 2,50 m á 3 810, Kč/m , Kč Základní cena: = , Kč Korekce základní ceny: Polohový koeficient K 5 : 0,8000 Koeficient změny cen staveb K i : 2,2930 Cena studny: = , Kč

8 8 Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 119 roků Předpokládaná další životnost: 11 roků / ( ) = 91,538 % Maximální možné opotřebení podle přílohy č. 21 je 85,000 % Odpočet opotřebení: ,06 Kč 85,000 % ,35 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = 5 303,71 Kč Výpočet ceny stavby dle 10: Index trhu: I T = 1,000 Index polohy: I P = 1,030 Cena stavby určená nákladovým způsobem: CS N = 5 303,71 Kč Koeficient úpravy ceny pro stavbu dle trhu a polohy: pp = I T I P 1,030 Cena stavby: CS = CS N pp = 5 462,82 Kč Studna zjištěná cena: 5 463, Kč c) Trvalé porosty U domu rostou okrasné i ovocné porosty. Ovocné dřeviny, vinná réva a okrasné rostliny zjednodušeným způsobem 47 Plocha Název Parc. č. Koef. Jedn. cena poz. Celková cena 20 m 2 porosty dvora 32 0, ,9300 Kč 230,01 Kč 30 m 2 porosty ostatní plochy 33/4 0, ,9300 Kč 238,86 Kč 60 m 2 porosty ostatní plochy 33/1 0, ,9300 Kč 477,71 Kč Trvalé porosty zjednodušeným způsobem 47 celkem: = 946,58 Kč Trvalé porosty zjištěná cena: 947, Kč d) Pozemky parc.č. 32, 33/1 a 33/4 kú.volfartice 4 Pozemek parc.č.32 je v zastavěné části obce, umístěný uvnitř obce, evidovaný jako zastavěná plocha a nádvoří, výměry 624 m 2, zastavěn domem čp.218 Volfartice, objektem k bydlení, dále zastavěn kolnami, zůstatek tvoří dvůr. Kp řízen dle oceňujícího předpisu, možnost napojení veřejných rozvodů elektřiny a vody, není zde možnost napojení na odpadní kanalizaci, není tu v místě zemní plyn. Přístupová cesta je zpevněná asfaltová, pozemek takřka rovinný, není ohrožení záplavami, neohrožení sesuvy. Obec Volfartice má 678 obyvatel, nemá cenovou mapu stavebních pozemků, město nesousedí s městem Česká Lípa. Vedle jsou pozemky parc.č. 33/1 a 33/4 ostatní plocha neplodná půda výměry 954 a 335 m 2 jsou funkčním celkem se stavebním pozemkem a se stavbou čp.218 Volfartice. Pozemky v CHKO České Středohoří. Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle 3 Název obce: Volfartice Název okresu: Česká Lípa Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku O i 1 Velikost obce IV obyvatel 0,65

9 9 2 Hospodářsko-správní význam IV. Ostatní obce 0,60 obce 3 Poloha obce IV. Obec vzdálená od hranice vyjmenovaného 1,01 města nebo oblasti v tab. č. 1 (mimo Prahu a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně 4 Technická infrastruktura v obci III. Elektřina, vodovod, nebo kanalizace, 0,70 nebo plyn 5 Dopravní obslužnost obce III. Železniční, nebo autobusová zastávka 0,90 6 Občanská vybavenost v obci IV. Omezená vybavenost (obchod a zdravotní středisko, nebo škola) 0,90 Základní cena výchozí: ZC v = 810, Kč/m 2 Základní cena pozemku: ZC = ZC v O 1 O 2 O 3 O 4 O 5 O 6 = 180,91 Kč/m 2 Index trhu: I T = 1,000 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Geometrický tvar pozemku a II. Tvar bez vlivu na využití 0,00 velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; 0,00 ostatní orientace 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 0,00 4 Chráněná území a ochranná III. Chráněná krajinná oblast v 1. a 2. zóně, 0,05 pásma nebo národní park 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 0,00 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 6 Index omezujících vlivů: I O = 1 + P i = 0,950 i = 1 Index polohy: I P = 1,030 Index cenového porovnání dle 4: I = I T I O I P = 0,978 4 odst. 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC I = 176,9300 Kč/m 2 Parc. č. Název Výměra [m 2 ] Cena [Kč] 32 zastavěná plocha a nádvoří ,32 33/1 ostatní plocha, neplodná půda ,22 33/4 ostatní plocha, neplodná půda ,55 Součet: ,09 Pozemky parc.č. 32, 33/1 a 33/4 kú.volfartice zjištěná cena: , Kč Oddíl 2 Pozemek parc.č.871 kú.volfartice. a) Pozemek parc.č. 871 kú.volfartice 4 Zahrada výměry 3206 m 2, na pozemku dle územního plánu umožněna zástavba.

10 10 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle 3 Název obce: Volfartice Název okresu: Česká Lípa Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku O i 1 Velikost obce IV obyvatel 0,65 2 Hospodářsko-správní význam IV. Ostatní obce 0,60 obce 3 Poloha obce IV. Obec vzdálená od hranice vyjmenovaného 1,01 města nebo oblasti v tab. č. 1 (mimo Prahu a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně 4 Technická infrastruktura v obci III. Elektřina, vodovod, nebo kanalizace, 0,70 nebo plyn 5 Dopravní obslužnost obce III. Železniční, nebo autobusová zastávka 0,90 6 Občanská vybavenost v obci IV. Omezená vybavenost (obchod a zdravotní středisko, nebo škola) 0,90 Základní cena výchozí: ZC v = 810, Kč/m 2 Základní cena pozemku: ZC = ZC v O 1 O 2 O 3 O 4 O 5 O 6 = 180,91 Kč/m 2 Index trhu: I T = 1,000 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Geometrický tvar pozemku a II. Tvar bez vlivu na využití 0,00 velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; 0,00 ostatní orientace 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 0,00 4 Chráněná území a ochranná III. Chráněná krajinná oblast v 1. a 2. zóně, 0,01 pásma nebo národní park 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 0,00 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 6 Index omezujících vlivů: I O = 1 + P i = 0,990 i = 1 Index polohy: I P = 1,030 Index cenového porovnání dle 4: I = I T I O I P = 1,020 4 odst. 2 Stavební pozemky určené k zastavění Základní cena upravená: ZCU = ZC I 0,80 = 147,6226 Kč/m 2 Parc. č. Název Výměra [m 2 ] Cena [Kč] 871 zahrada ,06 Pozemek parc.č. 871 kú.volfartice zjištěná cena: , Kč

11 11 D. Rekapitulace Souhrn výměr všech pozemků m 2 Oddíl 1 Výsledné ceny: a) Rodinný dům čp.218 Volfartice , Kč b) Studna 5 463, Kč c) Trvalé porosty 947, Kč d) Pozemky parc.č. 32, 33/1 a 33/4 kú.volfartice , Kč Oddíl 1 výsledná cena činí celkem: , Kč Oddíl 2 Výsledné ceny: a) Pozemek parc.č. 871 kú.volfartice , Kč Oddíl 2 výsledná cena činí celkem: , Kč Součet cen nemovitosti Výsledné ceny: Cena po zaokrouhlení podle 50: , Kč , Kč Zjištěná cena: , Kč Cena slovy: jedenmiliontřistadevadesátčtyřitisíceosmset Kč E. Obvyklá cena Dle 2 odst.1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění, se obvyklou cenou pro účely účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného popřípadě obdobného majetku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby (stav tísně prodávajícího či kupujícího, důsledky kalamit, osobní poměry jako majetkové, rodinné či jiné osobní vztahy, zvláštní hodnota přikládaná majetku. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Pojem tržní hodnota nastává jako termín označující sjednanou cenu dosaženou na volném trhu. Tzn. tržní cena nastává až po realizaci převodní smlouvy, a pakliže má být vyjádřena předem je odhadnuta tržní hodnota majetku na trhu. Daný pojem je mezinárodně uznáván. Tržní cena je cena sjednaná, na kterou neměly vliv osobní a jiné neobvyklé okolnosti, tzn. cena dosažená a odhadnutá po dostatečném marketingu trhu. Zjednodušeně vyjádřeno, termín obecná tržní cena možno nahradit termínem obvyklá tržní cena. Zásadně pak právní řád stanovuje termín obvyklá cena (tuto nelze vypočíst a je nutno ji zjistit dle výše uvedeného ustanovení).

12 12 Zjištění obvyklé ceny nemovitosti porovnáním na trhu 1 (pozn. hledány a porovnávány nemovitosti stejného charakteru, konstrukcí a vybavení, obdobného umístění v místě a lokalitě, v čase, zdroj převážně vlastní s provedením korekcí či úprav s ohledem na odlišnosti, v daném případě využití inzerce)

13 13

14 14 Získán aritmetický průměr (a+b+c)/3 = (0,850+0,849+0,900)/3 = 0, mil.kč, (snížení o 15% tj. výzkum VŠE kdy oproti inzerovaným cenám u RD sníženo u realizovaných cen o 15%) tj. zaokrouhleně 0, mil.kč. Se zvážením prodejnosti s ohledem na zejména vlivy na trh s nemovitostmi v daném území a lokalitě jsou dané okolnosti vyrovnány po korekcích, vzhledem k poloze a umístění, občanské vybavenosti, objemu a stavu nemovitosti, dobré údržbě, obvyklá cena zaokrouhlená činí 0,73638 mil. Kč, tj. cena domu čp. 218 Volfartice (celé nemovitosti), s příslušenstvím a s předmětnými pozemky výměry 1913 m 2. Nutno konstatovat, že srovnávané nemovitosti jsou obdobné (takto vybírany z inzerce) a odlišnosti byly korigovány průměrováním. Zjištění obvyklé ceny nemovitosti porovnáním na trhu 2 (pozn. hledány a porovnávány nemovitosti stejného charakteru, konstrukcí a vybavení, obdobného umístění v místě a lokalitě, v čase, zdroj v daném případě využití inzerce)

15 15

16 16 Získán aritmetický průměr (a+b+c)/3 = ( )/3 = 226,66 Kč/m 2, (snížení o 2,8 % tj. výzkum VŠE kdy oproti inzerovaným cenám u pozemků ke stavbě RD sníženo u realizovaných cen o 2,8 %) tj. zaokrouhleně 220,32 Kč/m 2. Se zvážením prodejnosti s ohledem na zejména vlivy na trh s nemovitostmi v daném území a lokalitě jsou dané okolnosti vyrovnány po korekcích, vzhledem k poloze a umístění, občanské vybavenosti, objemu a stavu nemovitosti, dobré údržbě, obvyklá cena činí 220,32*3206 m 2 tj. 0, mil. Kč, zaokrouhleně Kč tj. cena pozemku parc.č. 871 Volfartice (celé nemovitosti), s příslušenstvím 3206 m 2. Nutno konstatovat, že srovnávané nemovitosti jsou obdobné (takto vybírany z inzerce) a odlišnosti byly korigovány průměrováním.

17 17 F. Rekapitulace (obvyklá cena) Rodinný dům čp. 218 Volfartice včetně příslušenství a pozemků parc.č. 32, 33/1 a 33/4 kú.volfartice ,- Kč. Pozemek parc.č. 871 kú.volfartice ,- Kč. Cena práv a závad spojených s nemovitostí: viz. VKN z LV - nejsou věcná břemena. Obvyklá cena slovy: sedmsettřicetšesttisíc třistaosmdesát Kč za odd.1 Obvyklá cena slovy: sedmsetšesttisíc třistapadesát Kč za odd.2 V Mladé Boleslavi, Ing. Marian Uram Kupeckého 736/ Mladá Boleslav G. Znalecká doložka Tento posudek jsem podal jako znalec jmenovaný Krajským soudem v Ústí n/l dne pod čj. Spr.2338/91 pro obor ekonomika, odvětví ceny, zvl.spec.odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4584/15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č podle připojené likvidace. H. Seznam příloh VKN z LV, katastrální mapa, foto, poloha

18 18

19 19

20 20

21 21

22 22