Znalecký posudek č. 4582/15

Transkript

1 Znalecký posudek č. 4582/15 O ceně nemovitosti: Rodinný dům čp. 266 Břehyně, včetně příslušenství a pozemků parc.č a 2879 kú. Doksy u Máchova jezera obec Doksy kraj Liberecký okres Česká Lípa Objednatel posudku: Exekutorský úřad Mladá Boleslav Mgr.Martin Slavata Táborská čp.527/iii Mladá Boleslav č. obj.: EX 673/15 ze dne: Účel posudku: zjištění obvyklé ceny pro exekuční řízení Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. Marian Uram Kupeckého 736/ Mladá Boleslav IČ Posudek obsahuje 19 stran. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Mladé Boleslavi,

2 2 A. Nález Jedná se o dům čp.266 Břehyně, místní to nesrostlé části města Doksy, tento je dům patrový, dům je zděný v přízemí a roubený v patře, má sklonitou střechu, postaven samostatně, ve staré řídké zástavbě. Dvůr neosázen, jen jeden jírovec, zahrada bez porostů. Dům postaven s malým odstupem od místní komunikace asfaltové, úzké bez chodníku, s možností parkování na dvoře. Dům je napojen na veřejné rozvody elektřiny a vody, odkanalizování do žumpy, kanalizace a zemní plyn v místě není. U domu je provedeno obyčejné dřevěné oplocení a uzavření, nezpevněný dvorní přístup. Dům odhadem z roku 1860, částečné úpravy roku 1960, krytina 1990, 1960 instalace a vytápění. Dům obsahuje dva byty 3+1 s podstandartním příslušenstvím, vytápění lokální kamny na tuhá paliva, sociální zařízení podstandartní. U domu postaveny chlévky a bezcenné kolny. K domu náleží pozemky parc.č a 2879 výměry m 2 vše kú.doksy u Máchova jezera. B. Znalecký úkol Výpočet administrativní ceny pro popis a porovnání, zjištění obvyklé ceny pro exekuci. 1. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne Podklady pro vypracování posudku VKN z LV č.3135 kú. Doksy u Máchova jezera a obec Doksy ze dne PÚ (inf.), snímek katastrální mapy předmětného území, mapové podklady. Dle 2 odst.1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění, se obvyklou cenou pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného popřípadě obdobného majetku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby (stav tísně prodávajícího či kupujícího, důsledky kalamit, osobní poměry jako majetkové, rodinné či jiné osobní vztahy, zvláštní hodnota přikládaná majetku). V daném případě zjištována. 3. Vlastnické a evidenční údaje viz.vkn z LV: viz příloha. 4. Dokumentace a skutečnost Dům čp.266 v Břehyni splňuje ustanovení 2 písm.a), bod 2) vyhl.č.501/2006 o obecných technických požadavcích na využívání území, tj. rodinný dům, určen pouze pro bydlení, je patrový, není podsklepený, nemá podkroví, obsahuje dva byty 3+1 a 3+1, oba s příslušenstvím. Též splňuje ustanovení 13 odst.2 oceňujícího předpisu. Město Doksy má 5199 obyvatel, v místě je asfaltová silnice úzká bez chodníku, ve městě je možnost napojení na rozvody elektřiny, vody, kanalizace a zemní plyn, v místě jen elektřiny a vody, okolní zástavba řídká smíšená (RD, sklady, stodola), je zde možnost napojení telefonu. Do města Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

3 3 jezdí autobusová doprava i železniční doprava (zastávka ČD 3,9 km, autobusová 0,085km) s dobrými spoji k České Lípě, k centru města 3,2km, ve městě je škola základní (3,2km), předškolní zařízení (3,7 km), kompletní sítě obchodů a služeb přiměřené města, zdravotnické zabezpečení (3,2 km), kulturní zařízení (3,0 km), městský úřad včetně matriky a stavebního úřadu (3,2 km), dále je tu pošta (banka, pojišťovna) 3,2 km, policie 3,2 km, přiměřené možnosti zaměstnanosti, dobré životní prostředí v místě, možnost individuální rekreace a sportovního vyžití a koupání dále, v místě neohrožení záplavami, bez ohrožení sesuvy či jinými vlivy, není zde sousedství další ohrožujících či nepřiměřených vlivů, běžný mírný hluk, prach a smog z přilehlé silnice, v okolí nejsou sociálně nepřizpůsobivé skupiny, není zde narušení životního prostředí. Město Doksy nesousedí s městem Česká Lípa vzdálené okraje zastavěných území vzdálená 9,6 km. 5. Celkový popis nemovitosti Dům čp.266 Břehyně, umístěn v zastavěné části města, v místní stavebně nesrostlé části Břehyně, města Doksy, tento je dům patrový, nepodsklepený, zděný v přízemí a má patro roubené, se sklonitou střechou, postaven izolovaně, v řídké staré zástavbě, ulice úzká. Zahrada u domu s řídkými porosty dvoře roste kaštan. Dům postaven s malým odstupem od ulice, s možností parkování na dvoře. Dům je napojen na veřejné rozvody elektřiny a vody, není kanalizace a zemní plyn. U domu je provedeno oplocení a uzavření, nezpevněný přístup. Dům odhadem z roku 1860, zčásti adaptován roku 1960 (střecha 1990). Dům obsahuje jeden dvougenerační byt 3+1 a 3+1 oba s podstandartním příslušenstvím. ZP 117 m 2, OP 844 m 3. U domu postaveny chlévky a bezcenné dřevěné kolny. K domu náleží pozemky parc.č a 2879 celkové výměry 1151 m 2, vše kú.doksy u Máchova jezera. Admin.cena 0,861 mil.kč. 6. Obsah posudku a) Rodinný dům čp.266 Břehyně b) Chlévky c) Trvalé porosty d) Pozemky parc.č a 2879 kú.doksy u Máchova jezera C. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 199/2014 Sb. o oceňování majetku. Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Situace na dílčím (segmentu) II. Nabídka odpovídá poptávce 0,00 trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, 0,00 jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3 Změny v okolí II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 0,00

4 4 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu 0,00 prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový II. Bez dalších vlivů 0,00 investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 1,00 Index trhu:i T = P 6 (1 + P i) = 1,000 i = 1 5 Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním 1,00 celku 2 Převažující zástavba v okolí V. Výrobní objekty (řemesla, sklady) 0,10 pozemku a životní prostředí nerušící okolí 3 Poloha pozemku v obci IV. Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) 0,08 4 Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které jsou v obci II. Pozemek lze napojit pouze na některé sítě 0,10 v obci 5 Občanská vybavenost v okolí III. V okolí nemovité věci není dostupná 0,02 pozemku žádná občanská vybavenost v obci 6 Dopravní dostupnost k VII. Příjezd po zpevněné komunikaci, s 0,01 pozemku možností parkování na pozemku 7 Osobní hromadná doprava III. Zastávka do 200 m včetně, MHD dobrá 0,00 dostupnost centra obce 8 Poloha pozemku nebo stavby z II. Bez možnosti komerčního využití stavby 0,00 hlediska komerční využitelnosti na pozemku 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 0,00 11 Vlivy ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 11 Index polohy: I P = P 1 (1 + P i) = 0,710 i = 2 a) Rodinný dům čp.266 Břehyně 35 Patrová zděná a roubená stavba se sklonitou střechou s neupraveným půdním prostorem z roku odhadem 1860, bez údržby, poslední úpravy kolem roku Byla postavena samostatně, postaveno zděným i roubeným způsobem se sedlovou střechou. Obsahuje dva byty 3+1 s příslušenstvím v přízemí a patře, oba podstandartního vybavení. Vnitřní členění: 1.NP přízemí obsahuje chodbu, soc.zařízení, tři pokoje a kuchyni, 2.NP patro přístupné venkovními schody a pavlačí obsahuje dále chodbu, tři pokoje, kuchyni a koupelnu s WC. Konstrukce a vybavení: popsány u výčtu K4, koef. vybavení, přičemž vytápění lokálními kamny na tuhá paliva. Stáří a opotřebení: dům je z roku 1860 (doklady se nedochovaly), postaven klasickým zděným a roubeným způsobem, stavební úpravy prováděny roku 1960 (soc.zařízení, krytina, kamna). Venkovní úpravy přípojkami sítí elektřiny a vody, kanalizace do žumpy, dále plot dřevěný plaňkový, vrata a vrátka laťová dřevěná, chodník není.

5 5 Podlaží: Název Výška Zastavěná plocha 1.np přízemí 2,60 m 12,7 8,60+2,8 2,7 = 116,78 m 2 2.np patro 2,30 m 12,7 8,60 = 109,22 m 2 Součet: 4,90 m 226,00 m 2 Podlažnost: 226,00 / 116,78 = 1,94 Obestavěný prostor (OP): 1.np přízemí 2,60 (12,7 8,60+2,8 2,7) = 303,63 m 3 2.np patro 2,30 12,7 8,60 = 251,21 m 3 zastřešení (0,5+4,3/2) 12,7 8,60 = 289,43 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 844,27 m 3 Rodinný dům: typ M Konstrukce: dřevěná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podlaží: se dvěma nadzemními podlažími Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení Podíl 1. Základy bez izolace pasové základy 7,10 % Podstandardní 2. Zdivo zdivo smíšené 60cm, dále patro roubené 18cm 22,30 % Podstandardní 3. Stropy dřevěné trámové s viditelnými trámy, část podbití 8,40 % Podstandardní 4. Střecha sedlový krov dřevěný 5,20 % Standardní 5. Krytina živičné šablony na dřevěném bednění (asfaltový šindel) 3,20 % Standardní 6. Klempířské konstrukce kompletní pozinkovaným plechem, ne parapety 0,80 % Podstandardní 7. Vnitřní omítky štukové omítky 6,20 % Standardní 8. Fasádní omítky hladká fasáda a nátěr trámů 3,10 % Standardní 9. Vnější obklady nejsou 0,40 % Nevyskytuje se 10. Vnitřní obklady nejsou 2,30 % Nevyskytuje se 11. Schody dřevěné, měkké dřevo na půdu lyžinové bez zábradlí 2,40 % Podstandardní 12. Dveře rámové dveře, dřevěné zárubně 3,30 % Standardní 13. Okna zdvojená dřevěná 5,20 % Standardní 14. Podlahy obytných místností pokoje s podlahami prkennými 2,20 % Podstandardní 15. Podlahy ostatních místností prkenné, beton 1,10 % Podstandardní 16. Vytápění lokální kamny na tuhá paliva 4,40 % Podstandardní 17. Elektroinstalace zásuvkový i světelný obvod, ne motorový proud 4,10 % Podstandardní 50 % v patře není Nevyskytuje se 50 % 18. Bleskosvod je osazen 0,60 % Standardní 19. Rozvod vody jen studené vody v přízemí 3,00 % Podstandardní 50 % není v patře Nevyskytuje se 50 % 20. Zdroj teplé vody není (v koupelně válec na TP nefunkční) 1,80 % Nevyskytuje se

6 6 21. Instalace plynu není zaveden a rozveden 0,50 % Nevyskytuje se 22. Kanalizace odkanalizování sociálního zařízení, kuchyně v 1.NP 2,80 % Standardní 50 % nefunkční 2.NP Nevyskytuje se 50 % 23. Vybavení kuchyně sporák na tuhá paliva 0,50 % Podstandardní 24. Vnitřní vybavení umyvadlo, vana volná neobezděná 5,10 % Podstandardní 25. Záchod splachovací v přízemí i v patře 0,40 % Standardní 26. Ostatní mříže, slaboproudé rozvody, odvětrání, aj. nejsou 3,60 % Nevyskytuje se Určení základní ceny za m 3 dle přílohy č. 24, tabulky č. 1: Kraj: Liberecký Obec: Doksy Počet obyvatel: Základní cena (ZC): 1 997, Kč/m 3 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 24, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku V i 0 Typ stavby I. Nepodsklepený nebo podsklepený do B poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1 Druh stavby III. Samostatný rodinný dům 0,00 2 Provedení obvodových stěn I. Na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo 0,08 zdivo smíšené nebo kamenné 3 Tloušťka obvod. stěn II. 45 cm 0,00 4 Podlažnost II. Hodnota více jak 1 do 2 včetně 0,01 5 Napojení na veřejné sítě III. Přípojka elektro, voda a odkanalizování 0,00 (přípojky) RD do žumpy nebo septiku 6 Způsob vytápění stavby I. Lokální na tuhá paliva 0,08 7 Zákl. příslušenství v RD II. Pouze částečné ve stavbě nebo úplné 0,05 podstand. nebo mimo stavbu RD 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení 0,00 9 Venkovní úpravy I. Zanedbatelného rozsahu 0,05 10 Vedlejší stavby tvořící I. Snižující hodnotu RD 0,03 příslušenství k RD 11 Pozemky ve funkčním celku se III. Nad 800 m 2 celkem 0,01 stavbou 12 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 13 Stavebně-technický stav IV. Stavba ve špatném stavu - (předpoklad 0,65 * provedení rozsáhlejších stavebních úprav) * Rok výstavby / kolaudace: 1860 Stáří stavby (y): 155 Koeficient pro úpravu (s): 0, Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i) V 13): 0,285 i=1 Základní cena upravená (ZCU = ZC I V ): 569,15 Kč/m 3 Index trhu (I T ): 1,000 Index polohy (I P ): 0,710 Cena stavby určená porovnávacím způsobem: CS P = OP ZCU I T I P = 844,27 569,15 1,000 0,710 = ,55 Kč

7 7 Rodinný dům čp.266 Břehyně zjištěná cena: , Kč b) Chlévky 16 Přízemní zděná stavba s vysokou pultovou střechou, bez údržby ve špatném stavu. Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba: typ I A Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: umožňující zřízení podkroví Koeficient vybavení stavby: 0,702 Polohový koeficient: 1,000 Kód klasifikace CZ-CC: 1274 Budovy nebytové ostatní Kód standardní klasifikace produkce: objekty ostatní jinde neuvedené Koeficient změny ceny stavby: 2,067 Podlaží: 1.np přízemí Výška: 1,80 m Zastavěná plocha: 9,7 3,0 = 29,10 m 2 Obestavěný prostor OP: 1.np přízemí 1,80 9,7 3,0 = 52,38 m 3 střecha (3,9 1,80)/2 9,7 3,0 = 30,55 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 82,93 m 3 Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení 1. Základy bez izolace pasové základy 6,20 % Podstandardní 2. Obvodové stěny 60 cm smíšené zdivo, půda dřevěná 30,40 % Standardní 3. Stropy klenuté 19,30 % Standardní 4. Krov pultový 10,80 % Standardní 5. Krytina betonové tašky staré 6,90 % Podstandardní 6. Klempířské práce bez oplechování 1,90 % Nevyskytuje se 7. Úprava povrchů hrubé i hladké omítky zvětralé, místy bez 4,90 % Podstandardní omítek 8. Schodiště nejsou 3,80 % Nevyskytuje se 9. Dveře dřevěné svlakové 3,10 % Podstandardní 10. Okna nejsou 1,00 % Nevyskytuje se 11. Podlahy hliněné 6,80 % Nevyskytuje se 12. Elektroinstalace není 4,90 % Nevyskytuje se Výpočet koeficientu vybavení stavby K 4 : Základní koeficient K 4 : 1,0000 Úprava koeficientu K 4 : 1. Základy 0,54 6,20 % 0, Krytina 0,54 6,90 % 0, Klempířské práce 0,54 1,852 1,90 % 0, Úprava povrchů 0,54 4,90 % 0,0265

8 8 8. Schodiště 0,54 1,852 3,80 % 0, Dveře 0,54 3,10 % 0, Okna 0,54 1,852 1,00 % 0, Podlahy 0,54 1,852 6,80 % 0, Elektroinstalace 0,54 1,852 4,90 % 0,0490 Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : = 0,7020 Ocenění: Základní jednotková cena 1 250, Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 : 0,7020 Polohový koeficient K 5 : 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i : 2,0670 Základní jednotková cena upravená: = 1 813,79 Kč/m 3 Základní cena upravená: 82,93 m ,79 Kč/m 3 = , Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 115 roků Předpokládaná další životnost: 20 roků / ( ) = 85,185 % Maximální možné opotřebení podle přílohy č. 21 je 85,000 % Odpočet opotřebení: ,60 Kč 85,000 % ,96 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = ,64 Kč Výpočet ceny stavby dle 10: Index trhu: I T = 1,000 Index polohy: I P = 0,710 Cena stavby určená nákladovým způsobem: CS N = ,64 Kč Koeficient úpravy ceny pro stavbu dle trhu a polohy: pp = I T I P 0,710 Cena stavby: CS = CS N pp = ,47 Kč Chlévky zjištěná cena: , Kč c) Trvalé porosty U domu roste jeden kaštan, jírovec. Okrasné rostliny zjednodušeným způsobem 47 Plocha Název Parc. č. Koef. Jedn. cena poz. Celková cena 25 m 2 porosty dvora , ,6713 Kč 927,93 Kč Trvalé porosty zjednodušeným způsobem 47 celkem: = 927,93 Kč Trvalé porosty zjištěná cena: 928, Kč d) Pozemky parc.č a 2879 kú.doksy u Máchova jezera 4 Pozemek parc.č.2878 je v zastavěné části města, umístěný v místní stavebně nesrostlé části města, evidovaný jako zastavěná plocha a nádvoří, výměry 1000 m 2, zastavěn domem čp.266 Břehyně, zemědělskou usedlostí tj. správně objektem k bydlení, dále zastavěn kolnami a přístřešky, chlévem, zůstatek tvoří dvůr. Kp řízen dle oceňujícího předpisu, možnost napojení veřejných rozvodů elektřiny a vody, není zde možnost napojení na odpadní kanalizaci, není tu v místě zemní plyn. Přístupová cesta je zpevněná asfaltová, pozemek takřka rovinný, není ohrožení záplavami, neohrožení sesuvy. Město Doksy má 5199 obyvatel, nemá cenovou mapu stavebních pozemků,

9 9 město nesousedí s městem Česká Lípa. Vedle je pozemek parc.č zahrada výměry 151 m 2 je funkčním celkem se stavebním pozemkem a se stavbou čp.266 Břehyně. Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle 3 Název obce: Doksy Název okresu: Česká Lípa Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku O i 1 Velikost obce I. Nad 5000 obyvatel 0,95 2 Hospodářsko-správní význam III. Obce s počtem obyvatel nad 5 tisíc a 0,85 obce všechny obce v okr. Praha-východ, Prahazápad 3 Poloha obce IV. Obec vzdálená od hranice vyjmenovaného 1,01 města nebo oblasti v tab. č. 1 (mimo Prahu a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně 4 Technická infrastruktura v obci I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 1,00 5 Dopravní obslužnost obce II. Železniční zastávka a autobusová 0,95 zastávka 6 Občanská vybavenost v obci II. Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení 0,98 Základní cena výchozí: ZC v = 810, Kč/m 2 Základní cena pozemku: ZC = ZC v O 1 O 2 O 3 O 4 O 5 O 6 = 615,03 Kč/m 2 Index trhu: I T = 1,000 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Geometrický tvar pozemku a II. Tvar bez vlivu na využití 0,00 velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; 0,00 ostatní orientace 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 0,00 4 Chráněná území a ochranná I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo 0,00 pásma 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 0,00 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 6 Index omezujících vlivů: I O = 1 + P i = 1,000 i = 1 Index polohy: I P = 0,710 Index cenového porovnání dle 4: I = I T I O I P = 0,710 4 odst. 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC I = 436,6713 Kč/m 2 Parc. č. Název Výměra [m 2 ] Cena [Kč] 2878 zastavěná plocha a nádvoří , zahrada ,37 Součet: ,67

10 10 Pozemky parc.č a 2879 kú.doksy u Máchova jezera zjištěná cena: , Kč

11 11 D. Rekapitulace Souhrn výměr všech pozemků m 2 Výsledné ceny: a) Rodinný dům čp.266 Břehyně , Kč b) Chlévky , Kč c) Trvalé porosty 928, Kč d) Pozemky parc.č a 2879 kú.doksy u Máchova jezera , Kč Výsledná cena činí celkem: , Kč Cena po zaokrouhlení podle 50: , Kč Zjištěná cena: , Kč Cena slovy: osmsetšedesáttisícsedmsetdvacet Kč E. Obvyklá cena Dle 2 odst.1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění, se obvyklou cenou pro účely účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného popřípadě obdobného majetku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby (stav tísně prodávajícího či kupujícího, důsledky kalamit, osobní poměry jako majetkové, rodinné či jiné osobní vztahy, zvláštní hodnota přikládaná majetku. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Pojem tržní hodnota nastává jako termín označující sjednanou cenu dosaženou na volném trhu. Tzn. tržní cena nastává až po realizaci převodní smlouvy, a pakliže má být vyjádřena předem je odhadnuta tržní hodnota majetku na trhu. Daný pojem je mezinárodně uznáván. Tržní cena je cena sjednaná, na kterou neměly vliv osobní a jiné neobvyklé okolnosti, tzn. cena dosažená a odhadnutá po dostatečném marketingu trhu. Zjednodušeně vyjádřeno, termín obecná tržní cena možno nahradit termínem obvyklá tržní cena. Zásadně pak právní řád stanovuje termín obvyklá cena (tuto nelze vypočíst a je nutno ji zjistit dle výše uvedeného ustanovení). Zjištění obvyklé ceny nemovitosti porovnáním na trhu (pozn. hledány a porovnávány nemovitosti stejného charakteru, konstrukcí a vybavení, obdobného umístění v místě a lokalitě, v čase, zdroj převážně vlastní s provedením korekcí či úprav s ohledem na odlišnosti, v daném případě využití inzerce)

12 12

13 13

14 14 Získán aritmetický průměr (a+b+c)/3 = (0,499+0,690+0,692)/3 = 0,627 mil.kč, (snížení o 15% tj. výzkum VŠE kdy oproto inzerovaným cenám u RD sníženo u realizovaných cen o 15%) tj. zaokrouhleně 0,53295 mil.kč. Se zvážením prodejnosti s ohledem na zejména vlivy na trh s nemovitostmi v daném území a lokalitě jsou dané okolnosti vyrovnány po korekcích, vzhledem k poloze a umístění, občanské vybavenosti, objemu a stavu nemovitosti, zanedbané údržbě, obvyklá cena zaokrouhlená činí 0,53295 mil. Kč, tj. cena domu čp. 266 Břehyně (celé nemovitosti), s příslušenstvím a s předmětnými pozemky výměry 1151 m 2. Nutno konstatovat, že srovnávané nemovitosti jsou obdobné (takto vybírany z inzerce) a odlišnosti byly korigovány průměrováním.

15 15 F. Rekapitulace (obvyklá cena) Rodinný dům čp. 266 Břehyně včetně příslušenství a pozemků parc.č a 2879 kú.doksy u Máchova jezera ,- Kč. Cena práv a závad spojených s nemovitostí: viz. VKN z LV - nejsou věcná břemena. Obvyklá cena slovy: pětsettřicetdvatisíc devětsetpadesát Kč. V Mladé Boleslavi, Ing. Marian Uram Kupeckého 736/ Mladá Boleslav G. Znalecká doložka Tento posudek jsem podal jako znalec jmenovaný Krajským soudem v Ústí n/l dne pod čj. Spr.2338/91 pro obor ekonomika, odvětví ceny, zvl.spec.odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4582/15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č podle připojené likvidace. H. Seznam příloh VKN z LV, katastrální mapa, foto, poloha

16 16

17 17

18 18

19 19