Znalecký posudek č. 4704/16

Transkript

1 Znalecký posudek č. 4704/16 O ceně nemovitosti: Rodinný dům čp. 14 Zálužice, příslušenství a pozemky parc.č. st.24 a 26 kú. Zálužice nad Ohří obec Zálužice kraj Ústecký okres Louny Objednatel posudku: Exekutorský úřad Mladá Boleslav Mgr.Martin Slavata Táborská čp.527/iii Mladá Boleslav č. obj.: EX 1483/13 ze dne: Účel posudku: zjištění ceny nemovité věci pro exekuci Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., vyhlášky č. 345/2015 Sb. a vyhlášky č. 53/2016 Sb., podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. Marian Uram Kupeckého 736/ Mladá Boleslav IČ Posudek obsahuje 20 stran. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Mladé Boleslavi,

2 2 A. Nález Jedná se o dům čp.14 v nesrostlé části obce Zálužice, hlavní stavba rodinného domu čp.14 a sklady či chlévy jsou na okraji obce. Dům čp.14 je přízemní, není podsklepený a nemá podkroví ve sklonité střeše, dům je zděný převážně z kamene, postaven jako samostatný. Dům postaven na pozemku parc.č. st.24, který je předmětem ocenění, ostatní plocha u domu parc.č. 26 je ve funkčním celku. Dům postaven bez odstupu od asfaltové silnice 3.třídy do obce. Dům je napojen na veřejné rozvody elektřiny a vody, odkanalizování řešeno nejspíše do žumpy, v obci není kanalizace, zemní plyn zde není. U domu je oplocení drátěné a uzavření vraty, pozemek zahrady (ostatní plochy) s porosty. Na dvoře je starý sklad či chlévky, u štítu domu je nový přístřešek. Dům je odhadem z roku 1850, zčásti adaptován roku 2010, stavební úpravy a údržba asi roku 2010 (zčásti předpoklad kce krátkodobé životnosti, krytina a oplechování 2012), obsahuje byt asi 3+1 s příslušenstvím. Nemovitost běžné údržby, standartně vybavená, vytápění ústřední na tuhá paliva, s nutnými drobnými opravami konstrukcí a vybavení, štítová zeď. B. Znalecký úkol Zjištění ceny nemovitosti dle platného oceňujícího předpisu podpůrně, pro zjištění obvyklé ceny nemovité věci. 1. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne Dovnitř nemovité věci nebyl umožněn přístup. Ocenění resp. stav, konstrukce a vybavení provedeno dle vnějších znaků a jiných informací. 2. Podklady pro vypracování posudku VKN z LV č.16 kú. Zálužice nad Ohří a obec Zálužice ze dne (inf.), snímek z katastrální mapy předmětného území, údaje poskytnuté při šetření, riziko povodně z územního plánu obce, internetové stránky obce, mapové podklady. Dle 2 odst.1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění, se obvyklou cenou pro účely účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného popřípadě obdobného majetku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby (stav tísně prodávajícího či kupujícího, důsledky kalamit, osobní poměry jako majetkové, rodinné či jiné osobní vztahy, zvláštní hodnota přikládaná majetku. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Zjištována. 3. Vlastnické a evidenční údaje Viz VKN z LV: Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

3 3 4. Dokumentace a skutečnost Dům čp.14 v Zálužicích okr.louny splňuje ustanovení 13 odst.2) oceňujícího předpisu, tj. vyhl. č.441/2013 Sb., o oceňování majetku, v platném znění, tj. rodinný dům, určen pouze pro bydlení, je přízemní, není podsklepený a nemá podkroví, obsahuje jeden byt (3+1 s příslušenstvím), venkovní příslušenství domu: venkovní úpravy zahrnuty v ceně rodinného domu, dále je zde kolna, resp. sklad a staré chlévky, přístřešek, venkovní příslušenství je malé (přípojky sítí, žumpa, oplocení s uzavřením). Provedeno zaměření a hodnocení skutečného stavu. Obec Zálužice má 85 obyvatel (byť se sestává ze tři částí Zálužice, Rybňany, Steklík), v místě je asfaltová silnice bez chodníku, tj. asfaltová průjezdní cesta 3.tř. a nemovitost zčásti v ochranném pásmu), nemovitost v záplavovém území 100-leté vody od řeky Ohře (je zde zhotoveno protipovodňové opatření, inundační území), dále je v místě evidováno ohrožení zvláštní záplavou, tj. protržení nádrže Nechranice, dále je zde možnost napojení na veřejné rozvody elektřiny a vody, není tu možnost zemního plynu, není tu obecní odpadní kanalizace. Do obce resp. k obci jezdí autobusová doprava zastávka as 335m, nejsou zde žádné obchody či služby, obecní úřad 285m, není tu pošta, není tu MŠ a škola, není tu zdravotnické zařízení, zaměstnanost v místě slabá, obec je sousední města Žatec s obyvateli, kde je veškerá občanská vybavenost, vzdálenost centra 5,3km. Okresní město Louny vzdálené 17,2 km, nejkratší vzdálenost zastavěných území 14,9 km. 5. Celkový popis nemovitosti Rodinný dům čp.14 v obci Zálužice, při silnici za okrajem obce, dům je přízemní, není podsklepený, nemá podkroví, dům je zděný z kamene nezateplený a má sklonitou střechu. Dům je samostatný, as z roku 1850, celkově přestavěn roku 2010, upraveno vše i soc.zařízení, rozvody, okna, dveře, vytápění, dále je zde vedlejší stavba starého skladu a nového přístřešku. U domu je ostatní plocha s porosty, oplocení drátěné s uzavřením vraty, přístup zpevněný, provedeny přípojky elektřiny a vody, odkanalizování do žumpy, plyn nezaveden, není tu. Dům je celkově standartní konstrukce, dispozičně 3+1 s příslušenstvím, kamenný, standartní soc.zařízení a kuchyně, vytápění ústřední na TP, asi z rok 1850 a opravy resp. nové kce krátkodobé životnosti 2010, střešní plášť 2012, stav předpokládán dobrý. ZP 112 m 2, OP 731 m 3. Pozemky u domu celkově 512 m 2. Zjištěná cena dle oceňujícího předpisu 0,647 mil.kč. 6. Obsah posudku a) Rodinný dům čp.14 Zálužice b) Vedlejší stavby 1) Sklady či chlévy 2) Přístřešek c) Trvalé porosty d) Pozemky parc.č. st.24 a parc.č. 26 kú.zálužice nad Ohří

4 4 C. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 53/2016 Sb. o oceňování majetku. Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: 4.Nemovitá věc se zástavním právem a v exekučním řízení. 6.Povodňové riziko Q100 viz. příloha z územního plánu (ve skutečnosti mezi Ohří a domem čp.14 s pozemky je provedeno protipovodňové opatření a umožněno rozlití řeky), dále ohrožení v případě protržení hráze nádrže Nechranice. Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Situace na dílčím (segmentu) II. Nabídka odpovídá poptávce 0,00 trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, 0,00 jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3 Změny v okolí s vlivem na II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 0,00 prodejnost nem. věci 4 Vliv právních vztahů na I. Negativní 0,04 prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový II. Bez dalších vlivů 0,00 investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko III. Zóna s nízkým rizikem povodně (území tzv. 100-leté vody) 0,95 Index trhu:i T = P 6 (1 + P i) = 0,912 i = 1 5 Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: 5.Obec plně bez občanské vybavenosti, OÚ 285m, 7. autobusová zastávka linky Louny-Žatec 335m. Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním 1,01 celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba 0,03 pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci IV. Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) 0,02 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v 0,00 inženýrské sítě, které jsou v obci obci nebo obec bez sítí 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná 0,00 pozemku 6 Dopravní dostupnost k pozemku občanská vybavenost obce VII. Příjezd po zpevněné komunikaci, s možností parkování na pozemku 0,01

5 5 7 Osobní hromadná doprava II. Zastávka od 201 do 1000, MHD špatná 0,01 dostupnost centra obce 8 Poloha pozemku nebo stavby z II. Bez možnosti komerčního využití stavby 0,00 hlediska komerční využitelnosti na pozemku 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 0,00 11 Vlivy ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 11 Index polohy: I P = P 1 (1 + P i) = 1,020 i = 2 a) Rodinný dům čp.14 Zálužice 35 Přízemní nepodsklepená stavba bez podkroví, odhadem z roku 1850 se zásadní velkou adaptací roku Stavba byla postavena samostatně, zděným způsobem se sklonitou střechou nad přízemím. Obsahuje byt asi 3+1 s příslušenstvím, dům s ústředním vytápěním na tuhá paliva. Vnitřní členění: 1.NP přízemí neznámo: obsahuje byt přibližné celkové podlahové plochy 95 m 2. Konstrukce a vybavení: nepopsány dále, konstrukce hlavní staré původní (základy, zdivo kamenné 65-75cm, stropy dřevěné trámové, sedlový původní dřevěný krov, schody na půdu), konstrukce krátkodobé životnosti vyditelně obnoveno (betonové tašky Bramac as 2012 a oplechování se žlaby a svody, hlava komína), dále (plastová okna s ditermickými skly as rok 2010) a vybavení standartní obnoveno asi v roce 2010 (soc.zařízení, kuchyně, podlahy, rozvody a vytápění). Stáří a opotřebení: dům je odhadem z roku 1850 stavěn klasickým způsobem, řešení tomu odpovídá, resp.vnější znaky, stavební úpravy a údržby, adaptace takřka všech konstrukcí krátkodobé životnosti kolem roku 2010, opotřebení stanoveno odborným odhadem se zohledněním druhu konstrukce, stáří a stavu jednotlivých konstrukcí. Severní fasáda štítu neopravená. Vedle hlavní stavby je vedlejší stavba skladu či chlévů a u štítu evidentně nový přístřešek, venkovní úpravy: přípojka elektro, vody a kanalizace do žumpy, čelní drátěný plot s ocelovými sloupky, stará vrata. Podlaží: 1.np přízemí Výška: 3,20 m Zastavěná plocha: 7,75 14,45 = 111,99 m 2 Podlažnost: 111,99 / 111,99 = 1,00 Obestavěný prostor (OP): 1.np přízemí 3,20 7,75 14,45 = 358,36 m 3 zastřešení (1,40+3,85/2) 7,75 14,45 = 372,36 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 730,72 m 3 Určení základní ceny za m 3 dle přílohy č. 24, tabulky č. 1: Kraj: Ústecký Obec: Zálužice Počet obyvatel: 85 Základní cena (ZC): 1 324, Kč/m 3

6 6 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 24, tabulka č Tepelně izolační vlastnosti kamenného zdiva neodpovídají zdivu cihelnému 45cm. Popis znaku Hodnocení znaku V i 0 Typ stavby I. Nepodsklepený nebo podsklepený do A poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1 Druh stavby III. Samostatný rodinný dům 0,00 2 Provedení obvodových stěn I. Na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo 0,08 zdivo smíšené nebo kamenné 3 Tloušťka obvod. stěn I. méně jak 45 cm 0,02 4 Podlažnost I. Hodnota 1 0,00 5 Napojení na veřejné sítě III. Přípojka elektro, voda a odkanalizování 0,00 (přípojky) RD do žumpy nebo septiku 6 Způsob vytápění stavby III. Ústřední, etážové, dálkové 0,00 7 Zákl. příslušenství v RD III. Úplné - standardní provedení 0,00 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení 0,00 9 Venkovní úpravy II. Minimálního rozsahu 0,03 10 Vedlejší stavby tvořící II. Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové 0,00 příslušenství k RD zastavěné ploše nad 25 m 2 11 Pozemky ve funkčním celku se II. Od 300 m 2 do 800 m 2 celkem 0,00 stavbou 12 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 13 Stavebně-technický stav II. Stavba v dobrém stavu s pravidelnou 1,00 * * Rok výstavby / kolaudace: 1850 Stáří stavby (y): 166 Koeficient pro úpravu (s): 0, údržbou Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i) V 13): 0,522 i=1 Základní cena upravená (ZCU = ZC I V ): 691,13 Kč/m 3 Index trhu (I T ): 0,912 Index polohy (I P ): 1,020 Cena stavby určená porovnávacím způsobem: CS P = OP ZCU I T I P = 730,72 691,13 0,912 1,020 = ,14 Kč Rodinný dům čp.14 Zálužice zjištěná cena: , Kč b) Vedlejší stavby b.1) Sklady či chlévy 16 Zděné přízemní stavby při severní straně pozemku, minimálně dvě stavby stejné konstrukce. Dle vnějšího vzhledu ve velmi špatném stavu. Zděno z kamene, pultový krov, pálené tašky. Asi z roku 1850, roku 2012 oprava střechy (latě, přeložení a doplnění tašek). Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba: typ I B Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží

7 7 Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Koeficient vybavení stavby: 0,714 Polohový koeficient: 0,800 Kód klasifikace CZ-CC: 1274 Budovy nebytové ostatní Kód standardní klasifikace produkce: objekty ostatní jinde neuvedené Koeficient změny ceny stavby: 2,088 Podlaží: 1.np přízemí Výška: 2,20 m Zastavěná plocha: (3,29+4,02)/2 (7,34+6,53)/2 + (4,02+3,98)/2 (8,49+ 8,13)/2 = 58,59 m 2 Obestavěný prostor OP: 1.np přízemí (2,20+3,20)/2 ((3,29+4,02)/2 (7,34+6,53)/2 + (4,02+ 3,98)/2 (8,49+8,13)/2) = 158,19 m 3 Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení 1. Základy staré pasové základy bez izolací proti zemní vlhkosti 7,10 % Standardní 2. Obvodové stěny kamenné obvodové na 45cm 31,80 % Standardní 3. Stropy povalové? 19,80 % Podstandardní 4. Krov pultový nízký dřevěný 7,30 % Standardní 5. Krytina pálené tašky 8,10 % Standardní 6. Klempířské práce nejsou 1,70 % Nevyskytuje se 7. Úprava povrchů zvětralé opadané omítky 6,10 % Podstandardní 8. Schodiště 0,00 % Neuvažuje se 9. Dveře dřevěné svlakové zničené dle pohledu 3,00 % Podstandardní 10. Okna zničená dle pohledu 1,10 % Nevyskytuje se 11. Podlahy cihelná dlažba? 8,20 % Podstandardní 12. Elektroinstalace není? 5,80 % Nevyskytuje se Výpočet koeficientu vybavení stavby K 4 : Základní koeficient K 4 : 1,0000 Úprava koeficientu K 4 : 3. Stropy 0,54 19,80 % 0, Klempířské práce 0,54 1,852 1,70 % 0, Úprava povrchů 0,54 6,10 % 0, Dveře 0,54 3,00 % 0, Okna 0,54 1,852 1,10 % 0, Podlahy 0,54 8,20 % 0, Elektroinstalace 0,54 1,852 5,80 % 0,0580 Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : = 0,7137 Ocenění: Základní jednotková cena 1 250, Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 : 0,7137 Polohový koeficient K 5 : 0,8000 Koeficient změny cen staveb K i : 2,0880

8 8 Základní jednotková cena upravená: = 1 490,21 Kč/m 3 Základní cena upravená: 158,19 m ,21 Kč/m 3 = , Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 166 roků Předpokládaná další životnost: 34 roků Opotřebení: / ( ) = 83,000 % Odpočet opotřebení: ,32 Kč 83,000 % ,15 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = ,17 Kč Výpočet ceny stavby dle 10: Index trhu: I T = 0,912 Index polohy: I P = 1,020 Cena stavby určená nákladovým způsobem: CS N = ,17 Kč Koeficient úpravy ceny pro stavbu dle trhu a polohy: pp = I T I P 0,930 Cena stavby: CS = CS N pp = ,91 Kč Sklady či chlévy zjištěná cena: , Kč b.2) Přístřešek 16 Při štítu domu postaven velký přístřešek as roku Kce: dřevěné sloupky, nízký sedlový krov. Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba: typ I G Svislá nosná konstrukce: přístřešky Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Koeficient vybavení stavby: 0,826 Polohový koeficient: 0,800 Kód klasifikace CZ-CC: 1274 Budovy nebytové ostatní Kód standardní klasifikace produkce: objekty ostatní jinde neuvedené Koeficient změny ceny stavby: 2,088 Podlaží: 1.np přízemí Výška: 2,60 m Zastavěná plocha: 7,2 4,8 = 34,56 m 2 Obestavěný prostor OP: 1.np přízemí (2,20+2,60)/2 7,2 4,8 = 82,94 m 3 Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení 1. Základy patky 12,20 % Standardní 2. Obvodové stěny dřevěné sloupky 31,00 % Standardní 3. Stropy 0,00 % Neuvažuje se 4. Krov dřevěný nízký sedlový 33,50 % Standardní 5. Krytina vlnité asfaltové desky 12,80 % Podstandardní 6. Klempířské práce nejsou 4,20 % Nevyskytuje se 7. Úprava povrchů není 6,30 % Nevyskytuje se

9 9 8. Schodiště 0,00 % Neuvažuje se 9. Dveře 0,00 % Neuvažuje se 10. Okna 0,00 % Neuvažuje se 11. Podlahy 0,00 % Neuvažuje se 12. Elektroinstalace 0,00 % Neuvažuje se Výpočet koeficientu vybavení stavby K 4 : Základní koeficient K 4 : 1,0000 Úprava koeficientu K 4 : 5. Krytina 0,54 12,80 % 0, Klempířské práce 0,54 1,852 4,20 % 0, Úprava povrchů 0,54 1,852 6,30 % 0,0630 Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : = 0,8259 Ocenění: Základní jednotková cena 750, Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 : 0,8259 Polohový koeficient K 5 : 0,8000 Koeficient změny cen staveb K i : 2,0880 Základní jednotková cena upravená: = 1 034,69 Kč/m 3 Základní cena upravená: 82,94 m ,69 Kč/m 3 = , Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 2 roky Předpokládaná další životnost: 28 roků Opotřebení: / (2 + 28) = 6,667 % Odpočet opotřebení: ,19 Kč 6,667 % 5 721,43 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = ,76 Kč Výpočet ceny stavby dle 10: Index trhu: I T = 0,912 Index polohy: I P = 1,020 Cena stavby určená nákladovým způsobem: CS N = ,76 Kč Koeficient úpravy ceny pro stavbu dle trhu a polohy: pp = I T I P 0,930 Cena stavby: CS = CS N pp = ,06 Kč Přístřešek zjištěná cena: , Kč c) Trvalé porosty Na dvoře (ostatní ploše) rostou okrasné keře (thuje, stáří 4 roky), stav zhoršený. Okrasné rostliny zjednodušeným způsobem 47 Plocha Název Parc. č. Koef. Jedn. cena poz. Celková cena 10 m 2 porosty 26 0, ,0980 Kč 108,03 Kč Trvalé porosty zjednodušeným způsobem 47 celkem: = 108,03 Kč Trvalé porosty zjištěná cena: 108, Kč

10 10 d) Pozemky parc.č. st.24 a parc.č. 26 kú.zálužice nad Ohří 4 Pozemky parc.č. st.24 umístěn na okraji obce, u asfaltové silnice, evidovaný jako zastavěná plocha a nádvoří, výměry 337 m 2, zastavěn domem čp.14 Zálužice, tj. objektem k bydlení, rodinným domem. Dále zastavěno vedlejšími stavbami (sklady, chlévky), zůstatek je dvůr nezpevněný, možnost parkování na dvoře a v přístřešku při štítu domu, možnost napojení veřejných rozvodů elektřiny a vody, v obci není možnost napojení na zemní plyn, je zde odpadní kanalizace. Přístupová cesta je asfaltová bez chodníku, pozemek rovinný, je zde ohrožení záplavami Q100 a ohroženo při protržení hráze nádrže Nechranice. Dům postaven bez odstupu od silnice 3.tř. do obce, mezi domem a komunikací jsou 2,0m meze (zatravněno), ochranné pásmo činí 20m od vozovky. Obec má 85 obyvatel (a to se sestává ze tří částí: Zálužice, Rybňany a Steklík) nemá cenovou mapu stavebních pozemků, obec sousedí s městem Žatec. Pozemek parc.č. 26 výměry 175 m 2 evidovaný jako ostatní plocha, neplodná půda je jednotným funkčním celkem se stavebním pozemkem a stavbou oceňovaného rodinného domu. Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle 3 Název obce: Zálužice Název okresu: Louny Úprava výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku O i 1 Velikost obce V. Do 500 obyvatel 0,50 2 Hospodářsko-správní význam IV. Ostatní obce 0,60 obce 3 Poloha obce V. Nevyjmenovaná obec o velikosti nad 1, obyvatel a obec, jejíž katastrální území sousedí s nevyjmenovanou obcí velikosti nad 5000 obyvatel 4 Technická infrastruktura v obci III. Elektřina, vodovod, nebo kanalizace, 0,70 nebo plyn 5 Dopravní obslužnost obce III. Železniční, nebo autobusová zastávka 0,90 6 Občanská vybavenost v obci VI. Žádná vybavenost 0,80 Základní cena výchozí: ZC v = 910, Kč/m 2 Základní cena pozemku: ZC = ZC v O 1 O 2 O 3 O 4 O 5 O 6 = 138, Kč/m 2 (Základní cena pozemku je zaokrouhlena na celé koruny.) Pozemky ve funkčním celku se stavbou oceňovanou podle 13, 14, 35 a 36, popřípadě s jejich příslušenstvím Součet výměr pozemků ve funkčním celku: vp = 512 m 2 Redukční koeficient podle 5 odst. 6 se neuplatňuje pro součet výměr do m 2. Index trhu: I T = 0,912 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: 4. Nemovitá věc zčásti v ochranném pásmu silnice 3.tř. do obce. Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Geometrický tvar pozemku a II. Tvar bez vlivu na využití 0,00 velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; 0,00 ostatní orientace 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 0,00 4 Chráněná území a ochranná pásma II. Ochranné pásmo 0,01

11 11 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 0,00 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 6 Index omezujících vlivů: I O = 1 + P i = 0,990 i = 1 Index polohy: I P = 1,020 Index cenového porovnání dle 4: I = I T I O I P = 0,921 4 odst. 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC I = 127,0980 Kč/m 2 Parc. č. Název Výměra [m 2 ] Cena [Kč] st.24 zastavěná plocha a nádvoří ,03 26 ostatní plocha, neplodná půda ,15 Součet: ,18 Pozemky parc.č. st.24 a parc.č. 26 kú.zálužice nad Ohří zjištěná cena: , Kč D. Rekapitulace (administrativní cena) Souhrn výměr všech pozemků 512 m 2 Výsledné ceny: a) Rodinný dům čp.14 Zálužice , Kč b) Vedlejší stavby 1) Sklady či chlévy , Kč 2) Přístřešek , Kč c) Trvalé porosty 108, Kč d) Pozemky parc.č. st.24 a parc.č. 26 kú.zálužice nad Ohří , Kč Výsledná cena činí celkem: , Kč Cena po zaokrouhlení podle 50: , Kč Zjištěná cena: , Kč Cena slovy: šestsetčtyřicetšesttisícsedmsettřicet Kč

12 12 E. Obvyklá cena Dle 2 odst.1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění, se obvyklou cenou pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného popřípadě obdobného majetku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby (stav tísně prodávajícího či kupujícího, důsledky kalamit, osobní poměry jako majetkové, rodinné či jiné osobní vztahy, zvláštní hodnota přikládaná majetku. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Pojem tržní hodnota nastává jako termín označující sjednanou cenu dosaženou na volném trhu. Tzn. tržní cena nastává až po realizaci převodní smlouvy, a pakliže má být vyjádřena předem je odhadnuta tržní hodnota majetku na trhu. Daný pojem je mezinárodně uznáván. Tržní cena je cena sjednaná, na kterou neměly vliv osobní a jiné neobvyklé okolnosti, tzn. cena dosažená a odhadnutá po dostatečném marketingu trhu. Zjednodušeně vyjádřeno, termín obecná tržní cena možno nahradit termínem obvyklá tržní cena. Zásadně pak právní řád stanovuje termín obvyklá cena (tuto nelze vypočíst a je nutno ji zjistit dle výše uvedeného ustanovení). Zjištění obvyklé ceny nemovitosti porovnáním na trhu (pozn. hledány a porovnávány nemovitosti stejného charakteru, konstrukcí a vybavení, obdobného umístění v místě a lokalitě, v čase, zdroj převážně vlastní s provedením korekcí či úprav s ohledem na odlišnosti, vzhledem k jinému území využita inzerce s korekcí -15% tj. snížení inzerované ceny oproti realizované ceně vycházeno z průzkumu VŠE Praha) Realizované prodeje: okr.mb 2015 Kč/m 2 vs. Louny 910 Kč/m 2, tzn. 45,16% oproti MB, použity níže uvedené příklady: (2,2+2,25+1,85)/3 = 2,1 mil.kč x 0,4516 = 0,94836 mil.kč.

13 13 Dále použita inzerce: příklady níže: (0,75+0,899+1,57)/3 = 1,073 mil.kč x 0,85 = 0,91205 mil.k.

14 14

15 15 Získán aritmetický průměr (a+b)/2 = (0, ,91205)/2 = 0, mil.kč, sníženo o 5% vzhledem k záplavovým rizikům tj.0,883694, zaokrouhleně 0,885 mil.kč. Se zvážením prodejnosti s ohledem na zejména vlivy na trh s nemovitostmi v daném území a lokalitě jsou dané okolnosti vyrovnány po korekcích, vzhledem k poloze a umístění, občanské vybavenosti, objemu a stavu nemovitosti, údržbě, je předpokládaná obvyklá cena zaokrouhlená 0,885 mil. Kč, tj. cena domu čp. 14 Zálužice (celé nemovitosti), s příslušenstvím a s předmětnými pozemky výměry 512 m 2. Nutno konstatovat, že srovnávané nemovitosti jsou obdobné (takto vybírany z archivu) a odlišnosti byly korigovány. Ocenění podílu nemovitosti 1/2: z normálního pohledu běžného případného kupujícího má podíl nižší hodnotu než je matematický výpočet, z pohledu spoluvlastníka má vyšší hodnotu, též z pohledu obchodníka s nemovitostmi (s vidinou zakoupení dalšího podílu) může mít též vyšší hodnotu. Logicky není znám kupující (dražitel), proto hodnota +- vyjádřena matematickým výpočtem, středem, tudíž cena 1/2 předmětné nemovitosti činí Kč.

16 16 F. Rekapitulace (obvyklá cena) Rodinný dům čp. 14 Zálužice, včetně příslušenství a pozemků parc.č. st.24 a 26 kú.zálužice nad Ohří ,- Kč. Cena práv a závad spojených s nemovitostí: viz. VKN z LV - nejsou věcná břemena. Obvyklá cena slovy: osmsetosmdesátpěttisíc Kč. V Mladé Boleslavi, Ing. Marian Uram Kupeckého 736/ Mladá Boleslav G. Znalecká doložka Tento posudek jsem podal jako znalec jmenovaný Krajským soudem v Ústí n/l dne pod čj. Spr.2338/91 pro obor ekonomika, odvětví ceny, zvl.spec.odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4704/16 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č podle připojené likvidace. H. Seznam příloh VKN z LV, snímek katastrální mapy, riziko povodně, foto a poloha

17 17

18 18

19 19

20 20