ZNALECKÝ POSUDEK. číslo: /2013

Transkript

1 Kraj : Ústecký Okres : Děčín Katastr.území : Varnsdorf ZNALECKÝ POSUDEK číslo: /2013 o ceně rodinného domu č.p.3348 s příslušenstvím v Hradní ulici v obci Varnsdorf, místní část Varnsdorf, k.ú.varnsdorf. Objednavatel posudku: Účel posudku: Oceňovací předpis: CZ Dražby a.s. Mírové nám. 3097/ Ústí nad Labem Zjištění ceny nemovitosti Ocenění je provedeno podle vyhlášky MF ČR č.3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhláška), ve znění vyhl.č.456/2008 Sb., č.460/2009 Sb., č.364/2010 Sb.,č.387/2011 Sb. a č.450/2012 Sb. s účinností od Oceněno ke dni: 30. května 2013 Posudek vypracoval: Jiří Pimpara Máchova 1203/ Rumburk Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 21 stran a přílohy. V Rumburku, dne 8. června 2013

2 1. NÁLEZ 1.1 Bližší údaje o nemovitosti Oceňovaná nemovitost se nalézá na okraji zastavěného území města, v místní části Varnsdorf, v zástavbě rodinných domů, v mírně svažitém terénu, a je přímo přístupná z místní komunikace. Nemovitost je tvořena rodinným domem č.p.3348, pozemkem p.p.č.1010/3 v k.ú.varnsdorf, vrtanou studnou a příslušenstvím, sestávajícím z venkovních úprav. Zastavěný pozemek st.p.č.1006/4 ani přilehlé pozemky p.p.č.1006/1, 1005, 1007 a 1008; vše v k.ú.varnsdorf, se neoceňují, jedná se o majetek jiného vlastníka (LV č.2990-město Varnsdorf) a na majitele nemovitosti rodinného domu měly být dle smlouvy o budoucí kupní smlouvě ze dne úplatně převedeny až po kolaudaci rodinného domu. Ke dni ocenění se tak ale nestalo, ačkoliv dům byl již v roce 2009 kolaudován. 1.2 Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú.varnsdorf, obec Varnsdorf, list vlastnictví č.5595, vyhotovený dálkovým přístupem do KN dne Kopie katastrální mapy pro k.ú.varnsdorf vyhotovená dálkovým přístupem do KN dne v měřítku 1:1000. Výkresová dokumentace na stavbu rodinného domu ověřena při kolaudačním řízení a kolaudační rozhodnutí na oceňovaný rodinný dům vydané stavebním úřadem MÚ ve Varnsdorfu dne pod č.j.: 622/2009/SÚ-Sch. Místní šetření znalce se zaměřením současného stavu dne a za přítomnosti vlastníků nemovitosti a současně objednavatele posudku. 1.3 Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí jsou jako vlastníci nemovitosti na listu vlastnictví č.5595 pro k.ú.varnsdorf, obec Varnsdorf zapsáni : SJM-Němec Jaroslav a Němcová Barbora Hradní Varnsdorf 1.4 Předmětem ocenění jsou 1) Rodinný dům č.p ) Studna vrtaná 3) Zahrada p.č.1010/3-funkční celek se stav.pozemkem - 2 -

3 2. POSUDEK A OCENĚNÍ 2.1 Rodinný dům č.p.3348 Oceněno podle 26a vyhlášky Popis Jedná se o jednopodlažní nepodsklepený volně stojící objekt se sedlovou střechou a využitým podkrovím, s půdorysem ve tvaru T. Severozápadní část domu s garáží je jednopodlažní s plochou střechou. Svislé obvodové konstrukce jsou zděné z cihelných bloků tl.365 mm a jsou vně opatřeny fasádním zateplovacím systémem s použitím polystyrénu tl.100 mm. Stropy jsou v 1.P nespalné keramické se SDK podhledem, ve 2.P pak dřevěné trámové se SDK podhledem. Střecha je dřevěná trámová, krytina je z falcovaného TiZn plechu. Podlahy jsou z keramické dlažby a laminové plovoucí. Výplně otvorů obvodových stěn tvoří hliníková okna vč.francouzských oken a prosklených pevných stěn s vakuovaným dvojsklem s výplní inertním plynem; v podkroví jsou dále střešní okna s el.ovládanými textilními stínidly. Vnitřní dveře jsou dřevěné hladké a prosklené. Vytápění je ústřední teplovodní převážně podlahové s plynovým kotlem, v obývacím pokoji v 1.P je velký krb na dřevo s vnějším komínem z nerezového plechu. Ohřev TÚV je zajištěn plynovým kotlem ÚT. Nadstandartní je provedení koupelny ve 2.P; kuchyně s varným centrem, DG a vestavěnými kuchyň.spotřebiči a krbu v 1.P. V domě je větší počet vestavěných skříní, část osvětlení místností je zabudována v SDK stropním podhledu. Garáž má el.ovládaná sekční vrata, fasáda jednopodlažní části domu s garáží je upravena vnějším dřevěným obkladem. Voda je získávána přípojkou z vlastní vrtané studny za domem přes ponorné čerpadlo. Odkanalizování splaškových vod je provedeno kanalizační přípojkou do veřejné kanalizace svedené na městskou ČOV. El.energie je připojena zemní kabelovou přípojkou ze sítě NN. Přípojka plynu je provedena z veřejného plynovodu. Objekt byl dle archivních dokladů postaven v letech 2007 až 2008, v únoru 2009 byl kolaudován. Údržba je na velmi dobré úrovni. Dispozice : 1.P - kryté závětří, zádveří s chodbou, kuchyň, hala s jídelnou a interiérovým schodištěm, obývací pokoj s krbem, WC a koupelna, technická místnost, vestavěná garáž a krytá terasa; 2.P - galerie, dvě ložnice, pracovna, koupelna s WC; 3.P - galerie a dva hobby prostory (posilovna, atd.). Jelikož více než polovina podlahové plochy všech místností objektu připadá na byty a objekt má jen jeden byt v jednom nadzemním podlaží a v podkroví, má charakter rodinného domu. Vedlejší stavby u domu nejsou. Z venkovních úprav je zde oplocení včetně a vrátek, přípojka vody, domácí vodárna, přípojka kanalizace, přípojka elektro, přípojka plynu vč.hup a zpevněné plochy. Venkovní úpravy jsou oceněny v rámci objektu rodinného domu. V místě je konfliktní skupina obyvatel. Negativní skutečností ovlivňující prodejnost domu je to, že pozemek zastavěný domem a další čtyři přilehlé pozemky jsou dosud v majetku Města Varnsdorf a bude je nutno samostatně dokoupit Charakteristika stavby CZCC: 111 SKP: Typ: A - nepodsklepený, s jedním nadzem.podlažím Druh konstrukce: Zděná Obestavěný prostor Vrchní stavba 9,00 * 15,65 * 3,90 + 6,50 * 6,40 * 3,00 - (5,87 * 2,75 + 2,50 * 3,63) * 2,65 + 1,00 * 0,45 * 2 * 2,65 = m 3 Zastřešení 9,00 * 15,65 * 6,45/2 = m celkem = m 3

4 2.1.4 Vybavení stavby Pol. Konstrukce a vybavení Podíl Úroveň vybavení Obj.podíl části n 13. Okna nadstandard % Podlahy obytných místností nadstandard % Vytápění nadstandard % Vybavení kuchyní nadstandard % Vnitřní hygienické vybavení nadstandard % Záchod nadstandard % Ostatní nadstandard % Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * ) = Výpočet It - index trhu (dle přílohy 18a, tab.1) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ti 1. Situace na dílčím trhu s nemovitostmi Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí Stavba na cizím pozemku 3. Vliv právních vztahů na prodejnost Negativní *) Celkem It = 1 + SUMA(Ti) = = Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 18a, tab.5) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Pi 1. Význam obce z hlediska zeměpisného, kulturní Bez většího významu 2. Úřady v obci Obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem, banka nebo policie nebo pošta 3. Poloha nemovitosti v obci Vnitřní území obce 4. Okolní zástavba a životní prostředí v okolí Převažující objekty pro bydlení 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti Kompletní síť obchodů a služeb, pohostinské a kulturní zařízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti Základní škola a sportovní zařízení 7. Zdravotnické zařízení v okolí nemovitosti Omezená dostupnost zdravotnické péče - 4 -

5 8. Veřejná doprava Zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m s více jak čtyřmi pravidelnými denními spoji 9. Obyvatelstvo Konfliktní skupiny v okolních bytech nebo v okolí nemovitosti *) 10. Nezaměstnanost v obci a okolí Vyšší než je průměr v kraji 11. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti Bez vlivu 12. Vlivy neuvedené Bez dalších vlivů Celkem 0.02 Ip = 1 + SUMA(Pi) = = Výpočet Iv - index konstrukce a vybavení (dle přílohy 20a, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Vi 0. Typ stavby a) 1 A Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou střechou 1. Druh stavby Samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn b) Zdivo cihelné nebo tvárnicové 3. Tloušťka obvod. stěn cm 4. Podlažnost c) Hodnota větší než 2 5. Napojení na sítě (přípojky) Přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby V převažující části vytápění podlahové, teplovzdušné vytápění 7. Zákl. příslušenství v RD d) Úplné nadstandard. nebo více zákl.přísl. standard. proved., popřípadě prádelna 8. Ostatní vybavení v RD Bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy Standardního rozsahu a provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m Pozemky ve funkčním celku se stavbou Od 300 m 2 do 800 m 2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené Bez vlivu na cenu 13. Stavebně- technický stav Stavba ve výborném stavu (hodnota 1.25 vynásobena koef. s= pro stáří 4 let) Celkem 0.18 (posl.položka se do sumy nezapočítává) Iv = (1 + SUMA(Vi)) x V13 = ( ) x =

6 2.1.8 Výpočet ceny objektu ( 26a vyhlášky) Index. prům. cena za m 3 obestavěného prostoru = Kč 2.976,- Koeficienty: I: index cenového porovnání x I = It x Ip x Iv = x x Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 3.895,58 Cena za celý obestavěný prostor m 3 = Kč ,77 Rodinný dům č.p.3348 Cena celkem Kč ,- 2.2 Studna vrtaná Oceněno podle 9, přílohy č.10 vyhlášky Popis Jedná se o vrtanou domovní studnu za domem na části p.p.č.1006/1. Voda je odebírána přípojkou přes ponorné čerpadlo. Studna byla vybudována v roce 2007, údržba je na běžné úrovni Opotřebení stavby Při stáří 6 let a životnosti 50 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 12% Výpočet ceny studny ( 9 vyhlášky) Cena studny při průměru mm: 1.640,- Kč/m hloubky x m = Kč ,- Cena za 1 kus elektr. čerpadla za ,- = Kč ,- Cena po započtení všech čerpadel = Kč ,- Koeficient polohový K5 (dle přílohy č.14) x Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x Základní cena upravená uvedenými koeficienty = Kč ,69 Cena stavby bez opotřebení = Kč ,69 Snížení ceny za opotřebení 12% - Kč ,88 Cena stavby po započtení opotřebení = Kč ,81 Studna vrtaná Cena celkem Kč ,- 2.3 Zahrada p.č.1010/3-funkční celek se stav.pozemkem Oceněno podle 28, 28a vyhlášky Popis Jedná se o pozemek vedený v KN takto : - p.p.č.1010/3 - trvalý travní porost - o výměře 404 m 2 Pozemek tvoří funkční celek se st.p.č.1006/4 zastavěnou rodinným domem č.p.3348 a je užíván jako zahrada. Proto se ocení dle skutečnosti bez ohledu na kulturu vedenou v KN. V místě je možnost připojení na veškeré inženýrské sítě. Pozemek je situován ve svažitém terénu orientovaném na jih; je přístupný po zpevněné komunikaci a nachází se na okraji zastavěného území města

7 2.3.2 Úprava ceny pozemku Ztížené základové podmínky: svažitost terénu přes 15% v převaž.části (až -4%) -3% Možnost napojení na rozvod plynu (až +10%) 8% Výpočet ceny stavebního pozemku ( 28, 28a vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 144,74 (35 + ( ) x ) x 1.00 Po započtení 0.00% přir.a srážek p.1 (tab.1) = Kč 144,74 Po započtení 5.00% dalších přirážek a srážek = Kč 151,98 Koeficienty: Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 287,66 Po vynásobení koeficientem 0.40 = Kč 115,06 Cena za celou výměru m 2 = Kč ,50 Zahrada p.č.1010/3-funkční celek se stav.pozemkem Cena celkem Kč ,

8 3. REKAPITULACE (administrativní cena) 1) Rodinný dům č.p.3348 Kč ,- 2) Studna vrtaná Kč ,- 3) Zahrada p.č.1010/3-funkční celek se stav.pozemkem Kč ,- Zjištěná výsledná cena Kč ,- Po zaokrouhlení podle 46 vyhlášky Kč ,- Slovy: Čtyřimilionytřistadvatisícečtyřistadeset Kč V Rumburku, dne 8. června vypracoval - 8 -

9 4. OBVYKLÁ CENA Obvyklá cena je definována v 2 zákona č. 151/1997 Sb. K jejímu stanovení bývá použito kombinace tří základních metod : a) nákladový způsob ( 5 zákona) Znalec použije ceny, kterou zjistil jako cenu administrativní bez koeficientu Kp vždy a ve všech možných případech. bude tak zjištěna věcná hodnota. b) výnosový způsob ( 6 zákona) Znalec zjistí cenu jen v těch případech, kdy nemovitost nese výnos, t.j. kdy je možno ji v dané lokalitě pronajmout a dosažitelné nájemné, které je v místě obvyklé, je možno zjistit. c) porovnávací způsob ( 7 zákona) Znalec stanoví cenu porovnáním a vyhodnocením cen v posledním období uskutečněných prodejů obdobných nemovitostí, které jsou srovnatelné svým charakterem, velikostí a lokalitou s danou nemovitostí. 4.1 Věcná hodnota rodinný dům vč.kp Oceněno podle 5, přílohy č.6/1 vyhlášky Charakteristika stavby CZCC: 111 SKP: Typ: A - nepodsklepený, s jedním nadzem.podlažím Druh konstrukce: Zděná Obestavěný prostor Vrchní stavba 9,00 * 15,65 * 3,90 + 6,50 * 6,40 * 3,00 - (5,87 * 2,75 + 2,50 * 3,63) * 2,65 + 1,00 * 0,45 * 2 * 2,65 = m 3 Zastřešení 9,00 * 15,65 * 6,45/2 = m 3 celkem = m Vybavení stavby Pol. Konstrukce a vybavení Podíl Úroveň vybavení Obj.podíl části n 13. Okna nadstandard % Podlahy obytných místností nadstandard % Vytápění nadstandard % Vybavení kuchyní nadstandard % Vnitřní hygienické vybavení nadstandard % Záchod nadstandard % Ostatní nadstandard %

10 Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * ) = Opotřebení stavby Při stáří 4 let a životnosti 100 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 4% Výpočet ceny objektu ( 5 vyhlášky) Základní cena za m 3 obestavěného prostoru = Kč 2.290,- Koeficienty: Dle nákladů na účel.využití podkroví (příl.6) x K4: koeficient vybavení stavby x K5: koeficient polohový (dle přílohy č.14) x Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x Základní cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 5.222,99 Cena za celý obestavěný prostor m 3 = Kč ,29 Cena stavby bez opotřebení = Kč ,29 Snížení ceny za opotřebení 4% - Kč ,65 Cena stavby po započtení opotřebení = Kč ,64 Rodinný dům č.p.3348 Cena celkem Kč ,- 4.2 Věcná hodnota nemovitosti - administrativní bez Kp Zjištěná cena Poř.číslo Název Cena bez Kp 2. Studna vrtaná Zahrada p.č.1010/ Rodinný dům č.p Celkem zjištěná cena bez Kp Věcná hodnota - administrativní bez Kp Cena celkem Kč ,- 4.3 Výnosový způsob Výnosový způsob ocenění se v daném případě nepožaduje. 4.4 Porovnávací hodnota V této části znalec stanoví cenu nemovitosti metodou porovnání. V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Jako podklady byly použity údaje z vlastní databáze uskutečněných prodejů, dále údaje z vývěsek realitních kanceláří o inzerovaných nemovitostech a také byly vyhodnoceny i údaje z denního či odborného tisku

11 Obdobný typ nemovitostí je v lokalitě Varnsdorf prodejný a obchodovatelný. Jsou k dispozici údaje z vlastní databáze a z podkladů spolupracujících realitních kanceláří v místě. K porovnání rodinné domy realitní inzerce Porovnání jako celku - srovnávací objekt č Popis Porovnávacím objektem č.1 je rodinný dům ve Varnsdorfu v bytové zóně v zastavěné části města. Jedná se o vícepokojový zděný dům, jednopodlažní, nepodsklepený, se sedlovou střechou a s využitým podkrovím, byt 7+1, až na plyn úplné instalace, vytápění ústřední teplovodní el.přímotopným kotlem+krbová kamna, kompletní příslušenství, kompletní inženýrské sítě. U domu dvougaráž, zahradní domek, menší bazén. Pozemky 1828 m 2. Užitná plocha domu bez garáže 315 m 2. Opotřebení 8 %. Objekt je nabízen realitní kanceláří za cenu Kč; pro účely porovnání se tato nabídková cena upravuje koeficientem 0,85. Objekt s větší užitnou plochou a s větším opotřebením než oceňovaná nemovitost. Dům má obdobné konstrukční řešení i vybavenost. Pozemky náležící k této nemovitosti mají větší výměru. V místě jsou kompletní inženýrské sítě. Nemovitost je v obdobné poloze. Příslušenství nemovitosti je mírně lepší než u oceňované nemovitosti Charakteristika stavby Lokalita: Varnsdorf Místnosti: 7+1, dvougaráž Příslušenství: pozemky 1828 m 2 Jiné: opotřebení 8 % Index odlišnosti Pol. Kriterium Hodnota kriteria 1. K1 - poloha K2 - velikost K3 - příslušenství K4 - technický stav a vybavení K5 - jiné K6 - úvaha znalce 1.02 Index odlišnosti (součin hodnot) Zjištěné parametry srovnávacího objektu Realizovaná či požadovaná celková cena = Kč ,- Pramen zjištění ceny: inzerce Koeficient úpravy na dosažitelnou cenu x Cena objektu realizovaná či dosažitelná = Kč , Porovnání jako celku - srovnávací objekt č Popis Porovnávacím objektem č.2 je nedokončená stavba rodinného domu ve Varnsdorfu v bytové zóně na okraji zastavěné části města. Jedná se o vícepokojový zděný dům, jednopodlažní, částečně podsklepený, se sedlovou střechou a s využitým podkrovím, byty 2+1 a 2+0. Dům je dokončen cca z 65 %, chybí vnitřní instalace vč.vytápění, SDK podhledy stropů a krovu vč.zateplení, omítky i fasáda, podlahy. Po dokončení bude kompletní příslušenství, kompletní inženýrské sítě. Pozemky 1900 m 2. Užitná plocha domu 170 m 2. Opotřebení 0 %. Objekt je nabízen realitní kanceláří za cenu Kč; pro účely porovnání se tato nabídková cena upravuje koeficientem 0,

12 Objekt s menší užitnou plochou a s menším opotřebením než oceňovaná nemovitost, ale dokončený jen z 65 %. Dům má obdobné konstrukční řešení a mírně horší vybavenost. Pozemky náležící k této nemovitosti mají větší výměru. V místě jsou kompletní inženýrské sítě. Nemovitost je v obdobné poloze. Příslušenství nemovitosti je horší než u oceňované nemovitosti Charakteristika stavby Lokalita: Varnsdorf Místnosti: 2+1 a 2+0 Příslušenství: pozemky 1900 m 2 Jiné: opotřebení 0 %, dokončeno z 65 % Index odlišnosti Pol. Kriterium Hodnota kriteria 1. K1 - poloha K2 - velikost K3 - příslušenství K4 - technický stav a vybavení K5 - jiné K6 - úvaha znalce 0.85 Index odlišnosti (součin hodnot) Zjištěné parametry srovnávacího objektu Realizovaná či požadovaná celková cena = Kč ,- Pramen zjištění ceny: inzerce Koeficient úpravy na dosažitelnou cenu x Cena objektu realizovaná či dosažitelná = Kč , Porovnání jako celku - srovnávací objekt č Popis Porovnávacím objektem č.3 je rodinný dům ve Varnsdorfu v bytové zóně v zastavěné části města. Jedná se o vícepokojový zděný dům, dvoupodlažní, podsklepený, s mansardovou střechou bez podkroví, byty 1+0 a 3+1 v 1.P a 5+1 ve 2.P, úplné instalace, vytápění ústřední teplovodní s plynovými kotli, kompletní příslušenství, kompletní inženýr.sítě. U domu kolna. Pozemky 2377 m 2. Užitná plocha domu bez suterénu 315 m 2. Opotřebení 35 %, v roce 2005 proběhla celková rekonstrukce. Objekt je nabízen realitní kanceláří za cenu Kč; pro účely porovnání se tato nabídková cena upravuje koeficientem 0,90. Objekt s větší užitnou plochou a s větším opotřebením než oceňovaná nemovitost. Dům má obdobné konstrukční řešení a mírně horší vybavenost. Pozemky náležící k této nemovitosti mají větší výměru. V místě jsou kompletní inženýrské sítě. Nemovitost je v obdobné poloze. Příslušenství nemovitosti je horší než u oceňované nemovitosti Charakteristika stavby Lokalita: Varnsdorf Místnosti: 1+0; 3+1; 5+1 Příslušenství: pozemky 2377 m 2 Jiné: opotřebení 35 %; po GO Index odlišnosti Pol. Kriterium Hodnota kriteria 1. K1 - poloha

13 2. K2 - velikost K3 - příslušenství K4 - technický stav a vybavení K5 - jiné K6 - úvaha znalce 1.01 Index odlišnosti (součin hodnot) Zjištěné parametry srovnávacího objektu Realizovaná či požadovaná celková cena = Kč ,- Pramen zjištění ceny: inzerce Koeficient úpravy na dosažitelnou cenu x Cena objektu realizovaná či dosažitelná = Kč , Porovnání jako celku - oceňovaný objekt Popis Oceňovaným objektem je novostavba atraktivního rodinného domu ve Varnsdorfu, na okraji zastavěné části města. Jedná se o vícepokojový zděný dům, jednopodlažní, nepodsklepený, se sedlovou střechou a využitým podkrovím. Byt 4+1, vestavěná garáž. Úplné instalace, vytápění ústřední teplovodní podlahové plynovým kotlem, krb, kompletní příslušenství, v místě veškeré inženýrské sítě, vlastní studna. Nemovitost se prodává jen s pozemkem o velikosti 440 m 2, ostatní oplocené pozemky je možné dokoupit od města. Užitná plocha domu je bez garáže 250 m 2. Objekt má běžnou údržbu, od roku 2009 je užíván k bydlení, opotřebení 4 % Charakteristika stavby Lokalita: Varnsdorf Místnosti: 4+1, garáž Příslušenství: pozemky 440m 2, studna Jiné: opotřebení 4 % Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnávacího objektu Objekt č. Cena srovnáv. Index Cena oceňov. objektu Kč odlišnosti objektu Kč Celk.průměr Minimum Maximum Výpočet ceny objektu porovnávací metodou Cena zjištěná ze všech srovnávacích objektů (po zaokrouhlení): Minimální cena objektu = Kč ,- Průměrná cena objektu = Kč ,- Maximální cena objektu = Kč ,- Cena objektu stanovená cenovým porovnáním: Cp = průměrná x 0,98 = Kč ,- Porovnání jako celku - oceňovaný objekt Cena celkem Kč ,

14 5. Obvyklá (tržní) cena - odborný odhad Pro stanovení obvyklé ceny je použita analýza pomocných propočtů srovnávacích cen nemovitostí a po zvážení všech okolností, vlivů, s přihlédnutím především k : - dislokaci v obci a v lokalitě (v zastavěné části města v bytové zóně na okraji zástavby) - k dobré údržbě domu, k jeho konstrukcím i nadstandartnímu vybavení a velikosti - ke skutečnosti, že nemovitost se prodává bez většiny zaplocených pozemků, které je možno dokoupit od Města Varnsdorf - ke skutečnosti, že ve Varnsdorfu je po uvedeném typu nemovitostí v současnosti slabší poptávka (ceny nemovitostí zde klesly vzhledem k výbušné situaci v celém Šluknovském výběžku způsobené silnou konfliktní skupinou obyvatel a eskalující koncem léta 2011 násilnými střety, které byly hojně šířeny medii do celé republiky) lze předpokládat, že se cena obvyklá bude pohybovat na úrovni pomocných propočtů u ceny srovnávací mírně pod průměrnou hranicí. Pro oceňovanou nemovitost v daném rozsahu je dle názoru znalce reálná obvyklá cena : 1) Věcná hodnota (časová cena) Kč ,- 2) Výnosová hodnota Kč 0,- 3) Administrativní cena Kč ,- 4) Cena zjištěná porovnávacím způsobem Kč ,- Obvyklá (tržní) cena podle odborného odhadu Kč ,- Slovy: Čtyřimilionydvěstědvacetpěttisíc Kč V Rumburku dne Otisk znalecké pečeti : Jiří Pimpara

15 6. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne pod č.j.: Spr.3990/89 pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem /2013. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Jiří Pimpara Máchova 1203/ Rumburk software PC.System Olomouc

16 FOTODOKUMENTACE OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI

17 FOTODOKUMENTACE OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI

18 POROVNÁVACÍ NEMOVITOSTI SROVNÁVACÍ OBJEKT Č

19 POROVNÁVACÍ NEMOVITOSTI SROVNÁVACÍ OBJEKT Č

20 POROVNÁVACÍ NEMOVITOSTI SROVNÁVACÍ OBJEKT Č

21 MAPA OBLASTI