ZNALECKÝ POSUDEK. č. 422/6502/2013

Transkript

1 ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 422/6502/2013 o obvyklé ceně spoluvlastnického podílu o velikosti 1/2 na rekreační chalupě č.e. 41 s příslušenstvím a pozemky čís. parcel St. 60, 412/6, 429/2 a 431, k.ú. Nové Hraběcí, obec Šluknov, část obce Nové Hraběcí, okres Děčín, Ústecký kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, Most, IČ , DIČ CZ tel./fax: , tel , , eniconsult@seznam.cz,

2 ID (Surveyor s Report): 422/6502/2013 LV no.: 1535 Name of subject / Předmět ocenění: Spoluvlastnický podíl o velikosti 1/2 rekreační chalupě č.e. 41 s příslušenstvím a pozemky čís. parcel St. 60, 412/6, 429/2 a 431, k.ú. Nové Hraběcí, obec Šluknov, část obce Nové Hraběcí, okres Děčín, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: Nové Hraběcí č.e. 41, Šluknov GPS: N, E Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitostí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: Yield value: Výnosová hodnota: Comparative value: Porovnávací hodnota: Number of properties: Počet objektů: Main building: Hlavní stavba: Appurtenances: Příslušenství: za celek: za spoluvl. podíl: nebyla stanovena za celek: za spoluvl. podíl: Kč nebyla stanovena Kč nebyla stanovena Market value Tržní hodnota spoluvlastnického podílu 1/2 Common price Obvyklá cena spoluvlastnického podílu 1/2 Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): 1 LAND / POZEMEK rekreační chalupa studna a venkovní úpravy (oplocení, zpevněné plochy apod.) Čísla parcel Parcel of land nr. Size: Velikost Kč Kč nestanoveno Kč St /2 412/6 431 celkem m 2 Location in the town: Poloha v obci: Infrastructure: Infrastruktura osada Nové Hraběcí - část města Šluknov osada bez občanské vybavenosti, základní občanská vybavenost ve městě Šluknov MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT Construction system: Konstrukční systém: Built-up area: Zastavěná plocha: Floor area: Podlahová plocha: Built-up space: Obestavěný prostor: Unit price: Jednotková cena: Building finished in year Rok pořízení: Wear: Znehodnocení: zděný odhad 178 m 2 nezjištěna odhad 900 m 3 nezjištěn odhad 70 % Type: Druh Unit price: Jednotková cena LEASE / PRONÁJEM Whole property: Celá nemovitost: Resident area: Bytové plochy: Storage area: Skladové plochy: Other and manufacturing: Ostatní Income: Příjem: Cost: Náklady: Capitalization rate: Kapitalizační míra: 1x zastav. plocha a nádvoří 3x trvalý travní porost 200; 150; 100 Kč/m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 Kč Kč % - 2 -

3 Property right / vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví č je spoluvlastnický podíl o velikosti 1/2 na nemovitostech evidovaných na uvedeném listu vlastnictví ve společném jmění manželů Vladimíra Tomka, bytem Třída 9. května 1127/25, Rumburk, a Renaty Tomkové, bytem Třída 9. května 852/30, Rumburk, zbývající spoluvlastnický podíl o velikosti 1/2 je ve vlastnictví Renaty Tomkové, bytem Třída 9. května 852/30, Rumburk. Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl o velikosti 1/2 ve společném jmění manželů Vladimíra Tomka, bytem Třída 9. května 1127/25, Rumburk, a Renaty Tomkové, bytem Třída 9. května 852/30, Rumburk. Restricting conditions / omezující podmínky: V části C listu vlastnictví č je evidováno následující omezení: - zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu, pohledávky ve výši ,10 Kč, oprávnění pro Finanční úřad v Rumburku, povinnost ke stavbě č.e. 41 a pozemkům čís. parcel St. 60 a 429/2, k.ú. Nové Hraběcí. Stanovená obvyklá cena nemovitostí nezohledňuje výše uvedené omezení evidované na listu vlastnictví č Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. Real burden / věcná břemena: Podle části C listu vlastnictví č není vlastnické právo k nemovitostem omezeno žádným věcným břemenem. Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č je evidováno toto zástavní právo: - zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu, pohledávky ve výši ,10 Kč, oprávnění pro Finanční úřad v Rumburku, povinnost ke stavbě č.e. 41 a pozemkům čís. parcel St. 60 a 429/2, k.ú. Nové Hraběcí. Legal and structural state / stavebně právní stav: Rekreační chalupa č.e. 41 je v katastru nemovitostí evidovaná se způsobem využití jako stavba pro rodinnou rekreaci. Z dostupných informací a informací zjištěných na místě je stavba užívaná pravděpodobně pro účely rodinné rekreace, tzn. v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Weak points / slabé stránky: - přístup po nezpevněné komunikaci - na exteriéru stavby je patrná mírně zanedbávaná údržba Strong points / silné stránky: - klidná lokalita vhodná k rekreaci - rozlehlé pozemky ve funkčním celku se stavbou Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č pro k.ú. Nové Hraběcí a obec Šluknov, prokazující stav evidovaný k datu , vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ katastrální mapa pro část k.ú. Nové Hraběcí, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ informace sdělené obyvateli lokality d/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka nemovitostí byla na základě oznámení společností Dražbyprost s.r.o. svolána na , 15:30 hodin. V uvedeném termínu konání prohlídky nebyla přítomna žádná osoba, která by umožnila provedení prohlídky nemovitostí. Z uvedeného důvodu je ocenění provedeno dle 13 odst. 3) zákona č. 26/2000 Sb. (zákon o veřejných dražbách), a to na základě dostupných údajů

4 IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území: Název katastrálního území: Nové Hraběcí Kód obce: Název obce: Šluknov Počet obyvatel obce: Datum stanovení počtu obyvatel: Kód okresu: CZ0421 Název okresu: Děčín Název kraje: Ústecký Poloha v obci: osada Nové Hraběcí Infrastructure / infrastruktura: Město Šluknov se nalézá ve Šluknovském výběžku, v Ústeckém kraji, v okrese Děčín, přibližně 10 km severozápadně od města Rumburk, přibližně 50 km severovýchodně od města Děčín a přibližně 130 km severně od centra hlavního města Prahy. Podle Malého lexikonu obcí ČR 2012 ČSÚ má město Šluknov obyvatel. Město má občanskou vybavenost odpovídající jeho velikosti (městský úřad, pošta, základní a střední školství, mateřská školka, ordinace lékařů, obchody a pohostinství). Po dopravní stránce je město dobře dostupné, městem prochází silniční komunikace II/266, město je také napojeno na regionální autobusovou a železniční dopravu. Property Location / poloha nemovitostí: Oceňované nemovitosti se nacházejí v osadě Nové Hraběcí, která je částí města Šluknov, a která leží přibližně 2 km severozápadně od centra města Šluknov. Oceňované nemovitosti jsou situované v klidné lokalitě zastavěné několika stavbami pro bydlení, případně pro rodinnou rekreaci. Podle sdělení místních obyvatel se v lokalitě nachází pouze rozvod elektrického proudu, jiné rozvody se zde nenacházejí, oceňovaná rekreační chalupa je pravděpodobně napojena na vlastní studnu. Short description property / stručný popis majetku: Rekreační chalupa č.e. 41: Rekreační chalupa č.e. 41 je samostatně stojící stavba situovaná na pozemku čís. parcely St. 60, k.ú. Nové Hraběcí. Dispoziční řešení: Z důvodu neumožnění provedení prohlídky nebyla zjištěna vnitřní dispozice rekreační chalupy. Podle sdělení obyvatel lokality je stavba pravděpodobně částečně podsklepená a má jedno nadzemní podlaží. Konstrukční řešení a vybavení: Stavba má svislé nosné konstrukce zděné a částečně roubené, střecha je sedlová s krytinou z osinkocementových šablon a částečně z asfaltových pásů, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, fasádní omítka je hladká, okna jsou dřevěná dvojitá. Konstrukční řešení a vybavení vnitřních prostor chalupy nebylo z důvodu neumožnění provedení prohlídky zjištěno. Stáří a stavební stav: Přesné stáří stavby nebylo zjištěno, podle konstrukce a použitých stavebních prvků lze předpokládat, že stáří stavby činí přibližně 100 či více roků. Z exteriéru stavby je patrná mírně zanedbávaná údržba (místy opadaná omítka apod.). Další stavby: Příslušenství rekreační chalupy tvoří studna a venkovní úpravy (oplocení, zpevněné plochy apod.). Na zahradě u chalupy je dále situovaná zahradní chatka. Uvedené stavby jsou oceněny věcnou hodnotou procentním podílem na ceně hlavní stavby, v obvyklé ceně jsou zohledněny jako příslušenství. Pozemky: Pozemek čís. parcely St. 60, k.ú. Nové Hraběcí, o výměře 416 m 2, evidovaný v katastru nemovitostí jako zastavěná plocha a nádvoří. Jde o stavební pozemek částečně zastavěný rekreační chalupou č.e. 41, nezastavěná část pozemku je tvořena plochami okolo chalupy

5 Pozemek čís. parcely 429/2, k.ú. Nové Hraběcí, o výměře 920 m 2, evidovaný v katastru nemovitostí jako trvalý travní porost. Jde o pozemek užívaný jako zahrada, tvořící funkční celek s rekreační chalupou č.e. 41 a stavebním pozemkem čís. parcely St. 60, k.ú. Nové Hraběcí. Pozemek čís. parcely 412/6, k.ú. Nové Hraběcí, o výměře m 2, evidovaný v katastru nemovitostí jako trvalý travní porost. Jde o pozemek tvořící funkční celek s rekreační chalupou č.e. 41 a stavebním pozemkem čís. parcely St. 60, k.ú. Nové Hraběcí. Pozemek čís. parcely 431, k.ú. Nové Hraběcí, o výměře 709 m 2, evidovaný v katastru nemovitostí jako trvalý travní porost. Jde o pozemek tvořící funkční celek s rekreační chalupou č.e. 41 a stavebním pozemkem čís. parcely St. 60, k.ú. Nové Hraběcí. Tvary a vzájemné uspořádání pozemků jsou patrné z katastrální mapy v příloze. Oceňované nemovitosti jsou přístupné z pozemku čís. parcely 693 (ostatní plocha - ostatní komunikace), k.ú. Nové Hraběcí, který je ve vlastnictví Města Šluknov

6 ANALÝZA OCENĚNÍ Obvyklá cena je definována v zákoně o oceňování majetku (zákon č. 151/1997 Sb.) jako cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl na nemovitostech o velikosti 1/2 vzhledem k celku. Vzhledem ke skutečnosti, že spoluvlastnické podíly nejsou standardním předmětem obvyklého obchodního styku, a tudíž nejsou k dispozici informace o nabízených nebo realizovaných cenách spoluvlastnických podílů, ale jsou k dispozici pouze tyto informace o celých nemovitostech, budou nemovitosti nejprve oceněny jako celek, cena spoluvlastnického podílu bude poté zjištěna jako podíl z ceny nemovitostí jako celku. Stav, kdy předmětem vlastnictví není celá nemovitost, ale pouze ideální spoluvlastnický podíl na ní, je třeba vnímat jako zdroj rizik, jejichž vliv působí na pokles ceny podílu oproti pouhému matematickému vyjádření hodnoty podílu z ceny nemovitosti jako celku. Výsledek dosažený vynásobením obvyklé ceny celku velikostí spoluvlastnického podílu bude proto dále redukován na 70 %, což by mělo vyjádřit rizika související s vlastnictvím ideálního podílu na nemovitostech. Indikaci výsledné obvyklé ceny spoluvlastnického podílu o velikosti 1/2 na rekreační chalupě č.e. 41 s příslušenstvím a pozemky čís. parcel St. 60, 412/6, 429/2 a 431, k.ú. Nové Hraběcí, obec Šluknov, část obce Nové Hraběcí, okres Děčín, Ústecký kraj, ukazuje následující tabulka: Obvyklá cena nemovitostí jako celku stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v tabulce v příloze posudku Matematické vyjádření hodnoty podílu o velikosti 1/2 z obvyklé ceny nemovitostí jako celku Obvyklá cena spoluvlastnického podílu o velikosti 1/2 se zohledněním rizik vyplývajících z vlastnictví ideálního spoluvlastnického podílu na nemovitostech (zaokrouhleno na desetitisíce) Kč x 1/2 = Kč x 70 % = Kč - 6 -

7 HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) spoluvlastnického podílu o velikosti 1/2 na rekreační chalupě č.e. 41 s příslušenstvím a pozemky čís. parcel St. 60, 412/6, 429/2 a 431, k.ú. Nové Hraběcí, obec Šluknov, část obce Nové Hraběcí, okres Děčín, Ústecký kraj, stanovená na základě výše provedené analýzy, činí ke dni ocenění 19. listopadu 2013 Slovy: Dvěstědvacettisíc Kč ,- Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitostí V části C listu vlastnictví č je evidováno následující omezení: - zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu, pohledávky ve výši ,10 Kč, oprávnění pro Finanční úřad v Rumburku, povinnost ke stavbě č.e. 41 a pozemkům čís. parcel St. 60 a 429/2, k.ú. Nové Hraběcí. Stanovená obvyklá cena nemovitostí nezohledňuje výše uvedené omezení evidované na listu vlastnictví č Jiná rizika v souvislosti s nemovitostmi nebyla zjištěna. ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 422/6502/2013. Vypracoval: Ing. Milan Hnitka Ing. Vladimír Hůda jednatel V Mostě, dne 25. listopadu

8 PŘÍLOHY 1 Analýza ocenění 2 Situace širších vztahů 3 Výpis z katastru nemovitostí 4 Snímek katastrální mapy 5 Fotodokumentace

9 ENI CONSULT Ltd.- Surveyor Institute ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav ID (Surveyor s Report): 422/6502/2013 LV no.: 1535 Item no. Pol.č. Name of "the tangible investment asset" - TIA Název HIM Build-up space Unit price Built-up area Unit price Starting price Wear Time price "TIA" Obestavěný prostor stavby Jednotková cena Zastavěná ploha Jednotková cena Výchozí cena Znehodnocení Časová cena HIM m 3 Kč/m 3 m 2 Kč/m 2 Kč % Kč 1 rekreační chalupa č.e , ost. stavby v příslušenství , Cost Value (Buildings) - Věcná hodnota (Stavby) Buildings subtotal - Stavby mezisoučet Comments Komentář oceněno podílem na ceně hlavních staveb Item no. Cost Value (Lands) - Věcná hodnota (Pozemky) Site no. Type land Acreage Price Total Pol.č. Parcelní číslo Druh pozemku Výměra Cena Cekem m 2 Kč/m 2 Kč 1 St. 60 zastavěná plocha a nádvoří /2 trvalý travní porost /6 trvalý travní porost trvalý travní porost Lands subtotal - Pozemky mezisoučet Comments Komentář Cost Value (Buildings and Lands total) Věcná hodnota (Stavby a pozemky celkem) Kč Item no. Yield value - Výnosová hodnota Name Area for lease Lease price per sq. m. Gross yield Risk of loss of rent Net rent Costs total Net yield Capitalization rate Yield value Comments Pol.č. Název Pronajímatelná plocha Cena za pronájem m2 Hrubý výnos Riziko výpadku nájemného Čisté nájemné Náklady celkem Čistý výnos Kapitalizační míra Výnosová hodnota Komentář m 2 Kč/m 2 /year/rok Kč/year/rok % Kč Kč Kč % Kč Yeld value Výnosová hodnota nebyla stanovena Item no. Comparative value - Porovnávací hodnota Name Realized / offer price Date of sale / offers Built-up space Land area Price of land Total price of lands Total price of buildings Rate of price adjustment Price of buildings Comments Pol.č. Název Realizovaná / nabídková cena Datum prodeje / nabídky Obestavěný prostor Plocha pozemků Cena pozemků Celková cena za pozemky Celková cena za objekty Koeficient Cena za objekty Komentář cenové úpravy Kč m 3 m 2 Kč/m 2 mil. Kč mil. Kč Kč 1 Rekreační chalupa v části obce Šluknov-Nové Hraběcí, okr. Děčín nabídka RK *1), ,00 XI-13 nestanoven ,00 0,85 částečně roubená rekreační chalupa uspokojivém stavu v 2 Rekreační chalupa v části obce Rybniště-Nová Chřibská, okr. Děčín nabídka RK *2), ,00 XI-13 nestanoven ,00 0,75 částečně roubená rekreační chalupa uspokojivém stavu v 3 Rekreační chalupa v části obce Velký Šenov-Malý Šenov, okr. Děčín nabídka RK *3), ,00 XI-13 nestanoven ,00 0,65 částečně roubená rekreační chalupa uspokojivém stavu v 1) nabídka realitní kanceláře M & M reality holding, a.s., Praha 2) nabídka realitní kanceláře REJN GROUP, s.r.o., Mladá Boleslav 3) nabídka realitní kanceláře STING, s.r.o., Děčín Cost Value - Věcná hodnota Yield value - Výnosová hodnota Comparative value - Porovnávací hodnota Market value - Tržní hodnota (Common price - Obvyklá cena) 1,408 mil.kč nebyla stanovena 0,640 mil.kč 0,640 mil.kč

10 Situace lokality Mapa oblasti

11 A B B1 C D Okres: Nemovitosti Pozemky Parcela CZ0421 Děčín Vlastník, jiný oprávněný Jiná práva Jiné zápisy VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu :55:02 Výměra[m2] Omezení vlastnického práva Obec: Kat.území: Nové Hraběcí List vlastnictví: 1535 Vlastnické právo SJM Tomek Vladimír a Tomková Renata, Třída 9.Května 1127/25, Rumburk 1, Rumburk, Třída 9.Května 852/30, Rumburk 1, Rumburk Tomková Renata, Třída 9.Května 852/30, Rumburk 1, Rumburk SJM = společné jmění manželů Typ vztahu Oprávnění pro o Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu pohledávky ve výši ,10 Kč Finanční úřad v Rumburku, Františka Nohy 845/2, Rumburk 1, Rumburk Šluknov V kat. území jsou pozemky vedeny ve dvou číselných řadách (St. = stavební parcela) St /6 429/2 431 Stavby Typ stavby Část obce, č. budovy Nové Hraběcí, č.e Bez zápisu Identifikátor / / /0165 Druh pozemku Způsob využití Způsob ochrany Povinnost k Listina Rozhodnutí správce daně o zřízení zástavního práva ( 72 zák.č.337/1992 Sb.) č.j.: 7483/04/179923/6148 ze dne Právní moc ke dni Z-1511/ Bez zápisu zastavěná plocha a nádvoří trvalý travní porost trvalý travní porost trvalý travní porost Způsob využití Způsob ochrany Na parcele rod.rekr St. 60 Parcela: St. 60 Parcela: 429/2 Stavba: Nové Hraběcí, č.e. 41 zemědělský půdní fond zemědělský půdní fond zemědělský půdní fond Z-6237/ Z-6237/ Z-6237/ Podíl 1/2 1/2 E Nabývací tituly a jiné podklady zápisu Listina o o Kupní smlouva V11 200/1995 účinost POLVZ:21/1995 Z / Pro: Tomek Vladimír a Tomková Renata, Třída 9.Května 1127/25, RČ/IČO: /0609 Rumburk 1, Rumburk, Třída 9.Května 852/30, Rumburk 1, / Rumburk Smlouva kupní, o zřízení věcného předkupního práva číslo: 26/2002 ze dne Právní účinky vkladu práva ke dni Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Rumburk, kód: 531. strana 1

12 Okres: CZ0421 Děčín VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu :55:02 Obec: Kat.území: Nové Hraběcí List vlastnictví: 1535 Listina o o Šluknov V kat. území jsou pozemky vedeny ve dvou číselných řadách (St. = stavební parcela) Pro: Pro: Pro: Tomek Vladimír a Tomková Renata, Třída 9.Května 1127/25, Rumburk 1, Rumburk, Třída 9.Května 852/30, Rumburk 1, Rumburk Tomková Renata, Třída 9.Května 852/30, Rumburk 1, Rumburk Tomková Renata, Třída 9.Května 852/30, Rumburk 1, Rumburk V-1495/ RČ/IČO: / /0165 Usnesení soudu o vypořádání SJM při zániku manželství smrtí Okresního soudu v Děčíně 35 D-604/2004 ze dne Právní moc ke dni Z-2580/ RČ/IČO: /0165 Usnesení soudu o vypořádání SJM při zániku manželství smrtí Okresního soudu v Děčíně 35 D-604/2004 ze dne Právní moc ke dni Z-2965/ RČ/IČO: /0165 F Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám Parcela BPEJ Výměra[m2] 412/6 429/ Pokud je výměra bonitních dílů parcel menší než výměra parcely, zbytek parcely není bonitován Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR: Katastrální úřad pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Rumburk, kód: 531. Vyhotovil: Český úřad zeměměřický a katastrální - SCD Vyhotoveno dálkovým přístupem Podpis, razítko: Vyhotoveno: :13:26 Řízení PÚ:... Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Rumburk, kód: 531. strana 2

13

14 Rekreační chalupa č.e. 41 v části obce Šluknov-Nové Hraběcí, okr. Děčín Severovýchodní pohled Jihovýchodní pohled Jihozápadní pohled Severozápadní pohled Severní pohled Vstup do chalupy