Odhad tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č. 24 / 2 / 2015

Transkript

1 Odhad tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č. 24 / 2 / 2015 Typ nemovitosti Účel ocenění Rodinný dům bez nebytových prostor v současném stavu přecenění nemovitosti Předmět ocenění Budova RD č.p. 17, LV č. 111 na pozemku parc.č. 453 pozemek parc.č. 453, LV č. 111 včetně příslušenství Adresa Kraj Olomoucký kraj Město Jeseník Počet obyvatel Kat. území Seč u Jeseníka Ulice Strmá č.p. 17 Část obce dle LV Dětřichov Objednatel GE Money Bank, a.s. Vyskočilova č.p č.o. 1a Praha 4 Ocenění vypracováno na základě přijaté objednávky ze systému banky Vlastnictví Stejný vlastník všech nemovitostí Zpracováno pro GE Money Bank, a.s. Ano Vodička Petr Nový Bydžov, J.E. Purkyně 1624 Tel. IČ DIČ Vypracoval Trsťan Ivo Dne Licence číslo Sokola Tůmy 1289 Ke dni Jeseník trstan.ivo@seznam.cz tel: Prohlídka dne Počet stran textu 6 Počet stran příloh 0 Obvyklá cena - současný stav Podlahová plocha m Kč/m Kč Obvyklá cena - současný stav Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti Kč Jeden milion pětsetdeset tisíc Kč - 1 -

2 Kladné vlivy : Umístění na samotě, vhodné pro klientelu, vyhlwedávající tuto skutečnost Dům si zachoval svůj původní genius loci, je užíván k občasnému pronájmu v soukromí, klientela se se ráda vrací díky mimořádnému umístění uprostřed lesů v podhůří Jeseníků Možnost spojení bydlení s podnikáním - pronájmu k ubytování v soukromí Slabé stránky nemovitosti Poměrně svažitý terén Část pozemků užívaná k nemovitosti (parc.č. 454) je vlastnictví ČR- Pozemkový úřad, na tomto pozemku je i žumpa k domu, venkovní posezení a další zázemí Zejména v zimě, kdy město neudržuje silně svažitou příjezdovou komunikaci, je k objektu ztížený přístup Špatný technický stav krovu a zejména střešní krytiny, dále nízké světlé výšky v obou podkrovích ( 2m), nedostatečný počet WC a koupelen na počet lůžek, nevybavená kuchyně na společné stravování a další nedostatky z hlediska provozování penzionu, i z těchto je po konzultaci se supervizorem GE nemovitost oceněna jako rodinný dům Odlehlost Jeseníku, resp. celého regionu ve vztahu k vnitrozemí, z toho vyplývající špatná ekonomická situace na Jesenicku Původní tržní ocenění z předchozího ocenění Kč Čtyři miliony dvěstě tisíc Kč Vyhodnocení rizik ANO nemovitost je zapsána na LV, byl předložen aktuální LV (údaje na něm uvedené souhlasí se skutečným stavem) ANO stavba je umístěna na vlastním pozemku ANO k nemovitosti je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup NE stavba nevykazuje zjevné technické závady, ovlivňující její životnost Jedná se o narušené krovy, narušené dřevěné konstrukce u přístavby, zejména se jedná o střešní krytinu, která je v havarijním stavu, hrozí zatečení do objektu. ANO nejsou nově zjištěné skutečnosti, které mají vliv na obvyklou cenu REET: ANO - 2 -

3 Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 111, vyhotovil Katastrální úřad pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Jeseník Snímek kat. mapy pro k.ú. Seč u Jeseníka, vyhotovil odhadce - dálkový přístup do KN Situace území, vyhotovil odhadce Datum předání kompletních podkladů Přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV č. 111, vyhotovil Katastrální úřad pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Jeseník Snímek kat. mapy pro k.ú. Seč u Jeseníka, vyhotovil odhadce - dálkový přístup do KN Situace území, vyhotovil odhadce Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Jeseník je okresní město s lázněmi, je zde dostatečná síť obchodů a služeb, nemocnice, zákl. školy, střední školy a učiliště. Dům je umístěn na samotě cca 3 km od centra obce, nádraží ČD je,5 km, autobusová zastávka 1,3 km. Je umístěn v místní části Dětřichov - v ul. Strmá. Okresní město Jeseník je umístěno v podhůří Jeseníků, je zde kvalitní životní prostředí. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost,... Umístění v obci samota Okolní zástavba mimo souvislou zástavbu Rodinný dům č.p. 17 je umístěn mimo zastavitelnou část obce na okraji ulice Strmá cca 500 m nad souvislou zástavbou rodinných domů v místní části Dětřichov. Přístupová komunikace je strmá, v zimních měsících se posledních cca 500 m neudržuje, k objektu je obtížný přístup. Dům je prakticky umístěn uprostřed lesa. Občanská vybavenost je vzdálena cca 3 km. Informace o nemovitosti Dispozice: suterén: kotelna (28,32 m2), sklep (25,37 m2) přízemí: chodba (23,64 m2), jídelna (27,5 m2), kuchyně (14,55 m2), chodba (23,76 m2), kancelář (8,2 m2), úklidová komora (1,10 m2), bar (15,75 m2), posezení u baru (18,38 m2), sklad (2,5 m2), wellnes(11,04 m2), společ. místnost(30,6 m2), chodba(10,08 m2), prádelna(1,5 m2), sprcha (4,62 m2), WC ženy(1,1 m2) WC muži pisoáry(5,2 m2), WC muži(1,1 m2), WC muži(1,1 m2) podkroví: chodba (13,05 m2), chodba (7,2 m2), pokoj (11,29 m2), pokoj (13,2 m2),pokoj (7,7 m2), pokoj (10,47 m2), pokoj (7,7 m2), pokoj (7,7 m2), pokoj (18 m2), pokoj (18 m2), pokoj (18 m2), pokoj (32,01 m2), pokoj, soc. zařízení v předešlém pokoji(3,78 m2). Popis : Na betonových základech bez izolace proti vodě je provedeno smíšené svislé nosné zdivo v suterénu a cihelné o tl. 60 cm v nadzemní části. Stropy jsou vodorovné, v části I. NP klenbové. Krov je sedlový, střešní krytina je plechová zkorodovaná na bednění. Klempířské konstrukce jsou úplné z pozinku. Fasáda je vápenná štuková, vnitřní omítky jsou vápenné hladké. Schodiště do I. podkroví je z měkkého dřeva s podstupnicemi, do II. podkroví dřevěné bez podstupnic. Vnitřní keramické obklady jsou provedeny standardně v kuchyni a v sociálních zařízeních. Okna jsou dřevěná rámová, dveře rámové náplňové a hladké plné. Podlahy obytných místností jsou prkenné - kryty koberci, jinde je PVC, keramická dlažba, v suterénu je cem. potěr. Objekt je vytápěn kotlem ÚT na tuhá paliva. Je zde rozvod světelné a motorové el. energie, hromosvod chybí. Je zde pouze rozvod studené vody a teplé vody, zdrojem jsou el. boilery. V kuchyni jsou kamna kombinovaná. WC jsou splachovací, koupelna je vybavena standardně, jsou zde sprchy a umyvadla. Na jímku jsou napojeny všechny odpady. Započitatelné podlahové plochy : Suterén -26,84 m2 Přízemí - 200,62 m2 I. podkroví - 105,60 2 II. podkroví - 44,80 m2 Celkem : 377,86 m2 Přístup a příjezd k nemovitostem přímo z veřejné komunikace parc.č. 457 a 1481 ve vlastnictví obce. Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Popis nemovitosti Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 2 Zastavěná plocha 1.NP m 2 Počet bytových jednotek 1 RD je rozdělen dle zákona 72/1994 SB. Ne Rodinný dům je v současném stavu běžně uživatelný a obyvatelný Ano Příslušenství - 3 -

4 Stavba Popis Výměra [m 2 ] Stáří [roků] kůlna Dřevěná kolna s pultovou střechou Technický stav Budova RD Stav zhoršený Stáří roků odhadem 100 Opotřebení odhadem 65 % Závažné technické nedostatky, nebo poruchy statiky, které mají zásadní vliv na životnost stavby vykazuje poškozená střešní krytina, porucha krovů Popis prvků dlouhodobé životnosti Zdivo je zvlhčené, bez statických poruch, stropy nad I. NP jsou bez statických poruch, krov je ve zhoršeném stavu Popis prvků chránících nemovitost před povětrnostními vlivy Plechová krytina je značně zkorodovaná, v havarijním stavu Minulé rekonstrukce Budova bez rekonstrukce Inženýrské sítě Elektro napojeno Voda z řadu není Voda ze studny napojeno Kanalizace do řadu není Kanalizace do žumpy napojeno Kanalizace do septiku není Kanalizace do vlastní není Plyn z veřejného není ČOV rozvodu Plyn ze zásobníku není Dálkové vytápění není Žumpa je umístěna na pozemku parc.č. 454 jiného vlastníka, studna je umístěna na pozemku Lesů ČR, přípojka NN je vedena z obecní komunikace - 4 -

5 Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace databáze prodejů vlastní, datum prodeje 08/2014 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP m 2 Podlahová plocha m 2 Celková výměra všech pozemků m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 0 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Srovnávaný rodinný dům je umístěn v Jeseníku, ul. Za pilou. Jedná se o zděný rodinný dům o 1 b.j. 6+1, je částečně podsklepený, má jedno nadzemní podlaží a vybavené podkroví. K domu náleží zděná garáž o dvou stáních, venkovní úpravy, studna a přípojky sítí. Jedná se také o okraj města, je zde lepší možnost napojení na sítě. Je v lepším technickém stavu, přístupný také po svažité, avšak udržované komunikaci, lepší zázemí i velikost pozemků, dům je po částečné rekonstrukci a modernizaci interiérů lépe technicky vybaven, jeho část také sloužila k ubytování v soukromí. 2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace databáze prodejů spolupracujících odhad, datum prodeje 10/2014 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP m 2 Podlahová plocha m 2 Celková výměra všech pozemků m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 0 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Srovnávaný rodinný dům je umístěn v obci Písečné, místní rekreační části Studený Zeif, vzdálené 6 km od města Jeseník, jde tedy o horší polohu. Jedná se o zděný rodinný dům o 1 b.j. 5+1, je částečně podsklepený, má jedno nadzemní podlaží a částečně vybavené podkroví. K domu náleží vedlejší stavba o ZP 80 m2 ve zhoršeném stavu, venkovní úpravy, přípojky sítí. Jedná se také o rekreační oblast na okraji obce, je zde stejná možnost napojení na sítě - pouze NN. Je v lepším technickém stavu, přístupný také po nezpevněné obecní komunikaci, je zde srovnatelné zázemí, větší velikost pozemků, dům má hůře technicky vybavené interiéry, na druhé straně je po repasi krovu, má novou střešní krytinu

6 3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace databáze prodejů spolupracujících odhad, datum prodeje 11/ Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP m 2 Podlahová plocha m 2 Celková výměra všech pozemků m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 0 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Srovnávaný rodinný dům je umístěn v obci Hradec - Nová Ves,v místní rekreační části Hradec u Jeseníku, vzdálené 10 km od města Jeseník, jde tedy o horší polohu. Jedná se o zděný rodinný dům o 1 b.j. 6+1, je částečně podsklepený, má jedno nadzemní podlaží a částečně vybavené podkroví. K domu náleží dřevěná vedlejší stavba o ZP 44 m2 ve zhoršeném stavu, venkovní úpravy, přípojky sítí. Jedná se také o rekreační oblast na okraji obce, je zde stejná možnost napojení na sítě - pouze NN. Dům je v lepším technickém stavu (před 15 lety byla provedena nová střešní krytina), přístupný po zpevněné obecní komunikaci, je zde srovnatelné zázemí, větší velikost pozemků, dům má srovnatelně vybavené interiéry. Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen Kč/m Kč Stanovená cena za 1m 2 v oceňované nemovitosti Kč/m 2 První vzorek je umístěn také na okraji města Jeseník v rekreační lokalitě, je umístěn v zástavbě rodinných domů, dům je lépe technicky vybaven,po celkové rekonstrukci, má lepší zázemí, je zde cca m2 pozemků, z nichž je cca 4000 m2 určeno k zastavění, zbývající pozemky byly zemědělské. Část domu, která měla samostatný vchod také sloužila k ubytování v soukromí. Druhý a třetí vzorek jsou rekreační chalupy v rekreačních obcích okresu Jeseník, sloužily k trvalému bydlení, k rekreaci či letnímu bydlení, jedná se přibližně srovnatelně vybavené domy. Obdobné nemovitosti o větších podlahových plochá se hůře prodávají (oceňovaná nemovitost má nadstandardní velikost podl. ploch), kupující na tomto segmentu trhu spíše vyhledávají menší objekty, u nichž je méně ekonomicky náročný provoz a údržba. Z těchto důvodů bylo přikročeno k dolní hranici výše uvedeného cenového rozpětí. Vypracoval Licence číslo 0188 Trsťan Ivo Sokola Tůmy Jeseník podpis - 6 -

7 Fotodokumentace Pohled jihovýchodní Pohled jihozápadní Pohled severovýchodní Dřevěná kolna nä parc.č. 453 Příjezdová komunikace parc.č. 1481, k.ú. Bukovice u Jeseníka Letní foto - 7 -

8 Fotodokumentace Jídelna v I.NP Vstupní chodba v I. NP Kuchyně v I. NP Bar v I. NP Obývací pokoj v I. NP Posezení u baru v I. NP - 8 -

9 Fotodokumentace Sociální zařízení v I. NP Pisoáry v I. NP WC ženy v I. NP Wellnes v přístavbě I. NP Wellnes v přístavbě I. NP Kotelbna v suterénu - 9 -

10 Fotodokumentace Schodiště do I. podkroví Pokoj v I. podkroví Pokoj v I. podkroví Schodiště do II. podkroví Pokoj v II. podkroví Sprcha a WC v II. podkroví

11 Fotodokumentace - mapy

12 - 12 -

13 - 13 -

14 - 14 -

15 - 15 -

16 - 16 -