Znalecký posudek /10

Transkript

1 .j.: 137Ex 3537/08 Znalecký posudek /10 O obvyklé cen pozemk p.. 256/1, 279/32, 283/1, 283/2, Pardubice - Popkovice, bez p íslušenství, katastrální území Popkovice, obec Pardubice, okres Pardubice, kraj Pardubický - dle LV Objednatel posudku: Exekutorský ú ad JUDr. Petr Kocián soudní exekutor ul. Veve í p B r n o usnesení.: 137Ex 3537/08-55, ze dne: Ú el posudku: zjišt ní obvyklé ceny nemovitosti pro ú ely exeku ního ízení Podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. František ezní ek Jiráskovo nám stí p T r u t n o v tel. mobil , freznicek@volny.cz Posudek obsahuje 9 stran a 6 stran p íloh. Objednateli se p edává ve 3 vyhotoveních. V Trutnov,

2 strana. 2 A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé cen v daném míst a ase pozemk ur eného územním plánem m sta jako krajinná zele v Pardubicích, lokalita Popkovice, bez p íslušenství, dle LV. 2335, pro ú ely exeku ního ízení. 2. Prohlídka a zam ení nemovitosti Prohlídka a dokumentace nemovitosti byla provedena dne za p ítomnosti znalce. 3. Podklady pro vypracování posudku - výpis z KN Katastrálního ú adu - dálkový p ístup, ze dne , výpis z listu vlastnictví. 2335, pozemek. 256/1 - orná p da m 2, pozemek. 279/32 ostatní plocha - komunikace m 2, pozemek. 283/1 - orná p da m 2, pozemek. 283/2 - orná p da m 2, - snímek mapy katastru nemovitostí p edm tných pozemk, - údaje Sm rného územního plánu m sta Pardubic, - údaje zjišt né o tržních cenách pozemk v Pardubicích od realitních kancelá í a M Ú Pardubice, - šet ení o zám rech sousedícího investora spole nost EAST BOHEMIAN AIRPORT a.s. Letišt Popkovice, - databáze prodej nemovitostí, sestavená podle skute n realizovaných cen nemovitostí na území okresu Pardubice, spole n se spolupracujícími odhadci, - podklady stavebního ú adu o stá í stavby - nejsou, pouze pozemky, - skute nosti a vým ry zjišt né na míst dne , - fotodokumentace po ízená znalcem, viz. p ílohy FOTO, - usnesení soudního exekutora j.: 137Ex 3537/08-55, ze dne: , - dále nebyly na mé požádání p edloženy žádné další doklady, které by m ly vliv na ocen ní. 4. Vlastnické a eviden ní údaje LV vlastník Holcová Blanka, Polská 529, Pardubice I, identifikátor /024, vlastnický podíl ½, Hruša Václav, Brožíkova 426, Pardubice II, identifikátor /033, vlastnický podíl ¼, Hr šová Zuzana, Ohrazenická 176, Pardubice II, identifikátor /0034, vlastnický podíl ¼. 5. Dokumentace a skute nost dokumentace nemovitosti nebyla p edložena, jedná se o zem d lský pozemek v lokalit ur ené územním plánem m sta pro krajinnou zele. 6. Celkový popis nemovitosti Krajské m sto Pardubice má evidováno obyvatel. P edm tem ocen ní je skupina parcel ohrani ená zástavbou obce, vodote í Bylanky a p ístupovou komunikací do vojenského prostoru (letišt Pardubice). Skupina parcel je v terénu dob e identifikovatelná.

3 strana. 3 M sto Pardubice má schválený územní plán. Šet ením o údajích schváleného Sm rného územního plánu M sta Pardubic bylo zjišt no, že oce ované pozemky jsou vylou eny z možné výstavby, nebo jsou sou ástí ochranného pásma letišt a jsou ur eny výlu n jako krajinná zele, malá ást parcely. 283/1 v severní ásti parcely je ur ena k zalesn ní v rámci krajinné zelen. Parcela. 279/32 je zpevn ná komunikace u vjezdu na most p es Bylanku do vojenského prostoru. 7. Obsah posudku a) Pozemky 1) Pozemky b) Ocen ní porovnávací metodou B. Posudek Popis objekt, vým ra, hodnocení a ocen ní Ocen ní nemovitosti je provedeno vyhlášky Ministerstva financí eské republiky. 3/2008 Sb., kterou se provád jí n která ustanovení zákona. 151/1997 Sb. o oce ování majetku, ve zn ní vyhlášky. 456/2008 Sb. a vyhlášky. 460/2009 Sb.. Podklady pro stanovení koeficientu K p : Okres: Pardubice Obec: Pardubice Popisy pozemk a) Pozemky 1) Pozemky Pozemky jsou na mírn svažitém terénu, ást voln p ístupné ze zpevn né komunikace, na okraji zastav ného území m sta. Lokalita není dosud zainvestovaná inženýrskými sít mi. P edm tem ocen ní je skupina parcel ohrani ená zástavbou obce, vodote í Bylanky a p ístupovou komunikací do vojenského prostoru (letišt Pardubice). Skupina parcel je v terénu dob e identifikovatelná. P i šet ení o realizovaných p evodech pozemk v katastru Popkovice bylo zjišt no, že západn od oce ované skupiny parcel bylo na pozemky ve vlastnictví spole nosti EAST BOHEMIAN AIPORT a.s. Letišt Popkovice vydáno Územní rozhodnutí o umíst ní stavby Skladu leteckých pohonných hmot v areálu letišt Pardubice, které se dotýká bezprost edn sousedících parcel, na které navazují oce ované parcely. Dle sd lení investora se funk n nedotýkají sousedících oce ovaných parcel, je p edpoklad, že p i výstavb stanice PHM budou využívány komunikace a odstavná plocha na parcelách. 283/2 a 279/32, které v sou asné dob slouží pro p ístup ke vjezdu do vojenského prostoru letišt.

4 strana. 4 Dle šet ení u editele spole nosti EAST BOHEMIAN AIPORT a.s. se stavba skladu pohonných hmot nedotkne oce ovaných parcel, nebo v rámci výstavby a dle územního plánu bude ešeno propojení letišt se skladem PHM odlišn a bude vybudováno p emost ní Bylanky s vjezdem na letišt mimo dot ené parcely. Šet ením o údajích schváleného Sm rného územního plánu M sta Pardubic bylo zjišt no, že oce ované pozemky jsou vylou eny z možné výstavby, nebo jsou sou ástí ochranného pásma letišt a jsou ur eny výlu n jako krajinná zele, malá ást parcely. 283/1 v severní ásti parcely je ur ena k zalesn ní v rámci krajinné zelen. V dob šet ení jsou parcely. 283/1 a 256/1 sou ástí sceleného bloku orné p dy východn od panelové vozovky, bez z etelných hranic, ást parcely 283/2 je sou ástí sceleného bloku orné p dy západn od panelové vozovky, ást je sou ástí polní komunikace. Parcela 279/32 je zpevn ná komunikace u vjezdu na most p es Bylanku do vojenského prostoru. Na parcelách lze vylou it existenci trvalých porost. Krajské m sto Pardubice má evidováno obyvatel. Ocen ní a) Pozemky a.1) Vyhláška 460/2009 Sb. a.1.1) Pozemek 28 Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle 28 odst. 1 iní 800, K. Cena je ur ena podle písm. e): Pardubice. 32 odst. 1 Nestavební pozemky zahrnuty do územního plánu Koeficienty pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Koeficient úpravy podle 32 odst. 1: 0,300 Koeficient zm ny cen staveb K i : 2,162 Koeficient prodejnosti K p : (Inženýrské stavby) 0,418 Jednotková cena [K /m 2 ] Název Parc.. Vým ra [m 2 ] základní snížení upravená Cena [K ] ostatní komunikace 279/ , 20 % 173, ,18 29 Zem d lské pozemky Ur ení koeficient pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle p ílohy. 23: Obce s tisíci obyvateli vlastní území % Úprava celkem: % 3,000 Koeficient prodejnosti K p : 1,000 Jedn. cena [K /m 2 ] Název Parc.. Vým ra [m 2 ] základní upravená BPEJ Cena [K ] orná p da 256/ ,97 14, ,

5 strana. 5 orná p da 283/ ,97 14, ,24 orná p da 283/ ,97 14, ,23 Sou et: ,47 Sou et cen všech typ pozemk : = ,65 K Pozemky zjišt ná cena dle cenového p edpisu : ,65 K a.2) Porovnávací hodnota a.2.1) Pozemky Popis pozemk : celkový rozsah pozemk je m 2. M sto Pardubice má schválený územní plán. P edm tem ocen ní je skupina parcel ohrani ená zástavbou obce, vodote í Bylanky a p ístupovou komunikací do vojenského prostoru (letišt Pardubice). Skupina parcel je v terénu dob e identifikovatelná. P i šet ení o realizovaných p evodech pozemk v katastru Popkovice bylo zjišt no, že západn od oce ované skupiny parcel bylo na pozemky ve vlastnictví spole nosti EAST BOHEMIAN AIPORT a.s. Letišt Popkovice vydáno Územní rozhodnutí o umíst ní stavby: Skladu leteckých pohonných hmot v areálu letišt Pardubice, které se dotýká bezprost edn sousedících parcel, na které navazují oce ované parcely. Dle sd lení investora se funk n nedotýkají sousedících oce ovaných parcel, je p edpoklad, že p i výstavb stanice PHM budou využívány komunikace a odstavná plocha na parcelách. 283/2 a 279/32, které v sou asné dob slouží pro p ístup ke vjezdu do vojenského prostoru letišt. Dle šet ení u editele spole nosti EAST BOHEMIAN AIPORT a.s. se stavba skladu pohonných hmot nedotkne oce ovaných parcel, nebo v rámci výstavby a dle územního plánu bude ešeno propojení letišt se skladem PHM odlišn a bude vybudováno p emost ní Bylanky s vjezdem na letišt mimo dot ené parcely. Šet ením o údajích schváleného Sm rného územního plánu M sta Pardubic bylo zjišt no, že oce ované pozemky jsou vylou eny z možné výstavby, nebo jsou sou ástí ochranného pásma letišt a jsou ur eny výlu n jako krajinná zele, malá ást parcely. 283/1 v severní ásti parcely je ur ena k zalesn ní v rámci krajinné zelen. V dob šet ení jsou parcely. 283/1 a 256/1 sou ástí sceleného bloku orné p dy východn od panelové vozovky, bez z etelných hranic, ást parcely 283/2 je sou ástí sceleného bloku orné p dy západn od panelové vozovky, ást je sou ástí polní komunikace. Parcela. 279/32 je zpevn ná komunikace u vjezdu na most p es Bylanku do vojenského prostoru. Na parcelách lze vylou it existenci trvalých porost. Vzhledem ke specifickým podmínkám lokality u vojenského prostoru nelze p evzít zjišt né ceny realizované nebo nabídkové p i prodeji pozemk v katastru pro výstavbu rodinných dom, ale je vycházeno z reálných možností p i prodeji parcel s uvedeným omezením, v dosahu m stské dopravy krajského m sta. Katastr Popkovice je sou ástí obce Pardubice, která má celkem evidovaných obyvatel, cena zem d lské p dy je p i výpo tu dle cenových p edpis upravena dle p ílohy 23 navýšením tabulkové ceny o 200 %.

6 strana. 6 V nabídce realitních kancelá í je u nezainventovaných parcel, ur ených pro výstavbu cenové rozp tí 400 až 700 K za 1 m 2 dle lokality a nabídky, nezainventovaný pozemek v sousedící lokalit Pr hon v cen 460 K /m 2. Dle šet ení byly uvedené ceny dosahovány v letech 2009 až 2010, pro stanovení ceny v míst a ase obvyklé vychází cena z t chto podklad o dosažených tržních cenách. Dle databáze znalce sestavené podle skute n realizovaných prodej a výše uvedených podklad uvažuji stavební pozemek za obvyklou cenu ve výši 450,- K /m 2. b) Ocen ní porovnávací metodou V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskute n ných prodej nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nep edpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typ nemovitostí, že uskute n né prodeje a vyhodnocované prodeje by m ly být starší než 2 roky. To proto, že se p edpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základ vlastního pr zkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údaj z denního i odborného tisku, výv sek realitních kancelá í, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelá emi a správci nemovitostí. Záv rem tohoto šet ení je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti m sí ní zprost edkovatelskou smlouvu, se zohledn ním sou asné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Po nemovitostech uvedeného typu, t.j. Pozemky zem d lské a komunikace, uvedené velikosti, vybavení, resp. zjišt nému technickému stavu, v dané lokalit, a u srovnatelných nemovitostí je poptávka menší než nabídka. Proto s p ihlédnutím k umíst ní nemovitosti, jejímu technickému stavu, vybavení a zp sobu využití, jsem názoru, že oce ovaná nemovitost je obtížn obchodovatelná. Byl proveden výpo et dle platné provád cí vyhlášky zákona. 151/1997 Sb. o oce ování majetku je výsledná vypo tená hodnota nekoresponduje s obvyklou cenou p edm tné nemovitosti zjišt nou dle realizovaných prodej. Nemovitost nebyla hodnocena výnosovou metodou výnosová hodnota nemovitosti je nulová. Jako podklady pro srovnání byly použity údaje z vlastní databáze, databáze spolupracujících odhadc a inzerce realitních server. Podle t chto podklad byly v uplynulé dob zobchodovány nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oce ovaná nemovitost obdobné nemovitosti. Pro stanovení hodnoty pozemk je vycházeno ze zjišt ní, že oce ované parcely jsou dle schváleného SÚP vylou eny z investi ní výstavby, což však nevylu uje: - další využívání jako zem d lské pozemky, nebo bude zachována p ístupová komunikace do lokality, - je možné zahrádká ské využití parcel p i rozd lení pozemk na díly p i respektování zásad innosti v ochranném pásmu letišt. Do této skupiny pat í i p ípadné rozší ení p ídomovních zahrad u individuelních objekt bydlení, sousedících s parcelou. 256/1. P i stanovení ceny není uvažováno s možností stavebního využití parcel vlastníkem letišt R - Armáda R, kde je postupováno odlišn p i využití ochranného pásma letišt.

7 strana. 7 1/ Cena parcely. 256/1 - vým ra 9100 m2 je p edpoklad prodejnosti pozemk vlastník m rodinných dom na rozší ení p ídomovních zahrad u rodinných dom v ulici Sjezdová. Oce ovaná parcela p ímo navazuje na 12 zahrad u rodinných dom, se kterými sousedí p ípadn nov vzniklé parcely po rozd lení parcely. 256/1 jsou zp ístupn ny po existujících zahradách, taktéž je možné napojení na ve ejný vodovod a kanalizaci ze stávající sít bez ešení vlastnických vztah k liniovým stavbám. Zásady ochranného pásma letišt nebrání výsadb ovocných strom ve tvaru zákrsk a tvrtkmen. Cena je stanovena podílem 25 % ceny obvyklé v míst pro výstavbu rodinných dom po odpo tu náklad na rozd lení parcel, cenu snižuje omezená možnost nabídky pouze pro vlastníky sousedících parcel z d vodu zp ístupn ní. Cena v míst a ase obvyklá je stanovena ve výši 150 K /m2. 2/ Cena parcely. 283/1 - vým ra m2 vychází z reálné ceny p i prodeji pozemk pro zem d lské užití v maximální cen : základní cena 4,97 K / m2 + navýšení 9,94 K /m2 = 14,91 K /m2 Cena vychází z aktuálního SÚP, není uvažováno rozd lení na zahrádká skou kolonii. Vzhledem k nevyjasn ným p ístupovým podmínkám na parcelu a možnosti využití p i respektování ochranného pásma letišt a sousedícího skladu PHM je pro ocen ní p evzata cena vypo tená dle cenových p edpis. 3/ Cena parcel. 279/32 a 283/2 dle údaj investora skladu PHM pro letišt Pardubice nejsou v jeho zájmu, sousedí ale s pozemky, ur enými pro výstavbu skladu a je p edpoklad, že p i výstavb budou užívány jako sou ást staveništ. Parcela. 279/32 bude dále sloužit jako spojnice zem d lské komunikace u vodote e Bylanky. Cena v míst a ase obvyklá je stanovena ve výši 125 K /m2. Výpo et ceny pozemk : Parcela. Vým ra (m 2 ) Cena K /m 2 Cena pozemku (K ) 256/ , ,- 279/ , ,- 283/ , ,24 283/ , ,- CELKEM ,24 Porovnávací hodnota pozemk celkem (zaokrouhleno) : = , K

8 strana. 8 C. Rekapitulace P edm tná nemovitost jsou pozemky ur ené územním plánem jako ve ejná zele na okraji zastav ného území m sta v sousedství a v ochranném pásmu letišt. V dob šet ení jsou parcely. 283/1 a 256/1 sou ástí sceleného bloku orné p dy východn od panelové vozovky, bez z etelných hranic, ást parcely 283/2 je sou ástí sceleného bloku orné p dy západn od panelové vozovky, ást je sou ástí polní komunikace. Parcela. 279/32 je zpevn ná komunikace u vjezdu na most p es Bylanku do vojenského prostoru. P íslušenství nemovitosti není. Poloha nemovitosti je na okraji zastav ného území m sta, v klidné lokalit, která je vhodná pro dané využití ve ejná zele. Nevýhodou je sousedství vojenského letišt. Nemovitost nebyla hodnocena výnosovou metodou výnosová hodnota nemovitosti je nulová. Omezení vlastnických práv na nemovitostech vázne - viz. LV - do ocen ní je neuvažuji. Nemovitost není v sou asnosti obchodována na volném trhu nemovitostí. Ceny jsou ur eny za p edpokladu uvoln né nemovitosti a bez hodnoty omezení vlastnických práv (na ízení exekuce, exeku ní p íkaz k prodeji)!! Na základ cen zjišt ných jednotlivými metodami a na základ výše uvedených skute ností, odhaduji sou asnou obvyklou cenu oce ované nemovitosti. Cena pozemk podle cenového p edpisu Cena pozemk ur ená porovnávací metodou Cena zjišt ná porovnávacím zp sobem Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce Cena slovy: jedenmilionp tsetosmdesátsedmtisícdev tsetosmdesát K ,65 K ,24 K , K , K Obvyklá cena podílu paní Zuzany Hr šové ve výši ¼ Cena slovy : t istadevadesátšesttisícdev tsetdevadesátp t K ,- K V Trutnov, Ing. František ezní ek Jiráskovo nám stí 212/ Trutnov

9 strana. 9 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem vypracoval jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne ,.j.Spr.1777/92, pro základní obor ekonomika, pro odv tví ceny a odhady nemovitostí, a pro základní obor stavebnictví, pro odv tví stavby obytné a pr myslové, se specializací vady a poruchy staveb. Znalecký posudek byl zapsán pod po /10 znaleckého deníku. Znale né a náhradu náklad ú tuji dokladem /10 podle p ipojené likvidace. Ing. František ezní ek Jiráskovo nám stí 212/ Trutnov Odhadce nemovitostí certifikovaný dne , recertifikovaný dne , Bankovním institutem, vysoká škola, Praha na základ akreditace ud lené eským institutem pro akreditaci, pro oce ování majetku kategorie "nemovitost", certifikát QON, ev.. 48/05 s platností do V Trutnov, Ing. František ezní ek Jiráskovo nám stí 212/ Trutnov E. Seznam p íloh Poloha nemovitosti na map Fotodokumentace Výpis z katastru nemovitostí LV Snímek mapy katastru nemovitostí, Letecký snímek na pozemek, Vý ez územního plánu.

10 strana. 10 Poloha nemovitosti na map šipky ozna ují polohu nemovitosti

11 strana þ. 11 Fotodokumentace Pohledy na pozemky - Znalecký posudek þ /10, o cenč pozemkĥ p.þ. 256/1, 279/32, 283/1, 283/2, Pardubice - Popkovice