se sídlem Hudcova 78c, Brno , IČ: , DIČ: CZ , tel.: , Znalecký posudek č.

Transkript

1 STATIKUM s.r.o. znalecký ústav jmenovaný Ministerstvem spravedlnosti ČR se sídlem Hudcova 78c, Brno , IČ: , DIČ: CZ , tel.: , Znalecký posudek č Ve věci : O ceně nemovitostí včetně příslušenství zapsaných na listu vlastnictví č. 53 u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Znojmo, pro obec Čejkovice, k.ú. Čejkovice u Znojma. Objednatel: JUDr. Jan Bohutínský soudní exekutor, Exekutorský úřad Trutnov Ječná 479, Trutnov IČ: Účel posudku : Zjištění obvyklé ceny nemovitostí zapsaných na LV 53, pro potřebu exekučního řízení na základě usnesení č.j. 158 EX 388/14-24; provedené exekuce prodejem nemovitých věcí povinného Miroslav Michalec, bytem Břežany 125, Břežany. Zhotovitel posudku: STATIKUM s.r.o., znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR Odpovědní zpracovatelé: Ing. Pavel Pejchal, Ing. Jiří Kuchynka, Ing. Lukáš Pejchal Počet stran posudku: stran příloh Počet vyhotovení : 4, z toho 3x objednatel, 1x archiv znaleckého ústavu

2 STATIKUM s. r.o Obsah 1. NÁLEZ Identifikace předmětu ocenění Charakteristika obce a poloha nemovitosti Popis nemovitosti Věcná břemena a nájemní práva Movité a nemovité příslušenství Vlastnické a evidenční údaje Prohlídka a zaměření nemovitosti Podklady pro vypracování znaleckého posudku OCENĚNÍ Metoda nákladová Metoda výnosová Metoda komparativní Volba metody ocenění Administrativní ocenění Ocenění porovnávací metodou Srovnávací nabídka lesní pozemky Srovnávací nabídka orná půda REKAPITULACE ZNALECKÁ DOLOŽKA PŘÍLOHY Seznam příloh Příloha č. 1: Fotodokumentace z místního šetření... 2 listy Příloha č. 2: Výpisy z katastru nemovitostí + Kopie katastrální mapy... 7 listů Str. 2

3 STATIKUM s. r.o NÁLEZ 1.1 Identifikace předmětu ocenění Nemovitosti povinného Miroslava Michalece, bytem Břežany 125, Břežany zapsané na listu vlastnictví č. 53 u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Znojmo, pro obec Čejkovice, k.ú. Čejkovice u Znojma, a to: - Pozemek na parcele 1576 o výměře 927 m², lesní pozemek - Pozemek na parcele 1979 o výměře m², orná půda - Pozemek na parcele 2065 o výměře 432 m², orná půda - Pozemek na parcele 2066 o výměře 778 m², lesní pozemek - Pozemek na parcele 2229 o výměře 18 m², ostatní plocha, neplodná půda - Pozemek na parcele 2260 o výměře 373 m², ostatní plocha, ostatní komunikace 1.2 Charakteristika obce a poloha nemovitosti Obec Čejkovice (německy Schakwitz) se nachází v okrese Znojmo, kraj Jihomoravský. Ke dni zde žilo 211 obyvatel. Pozemky se nacházejí východně od obce Čejkovice směrem k obci Mackovice. 1.3 Popis nemovitosti Pozemek p.č.1576 Parcela je ve tvaru lichoběžníku a nachází se na ni les především listnatých stromů (akátů). Parcela není přístupná z pozemní komunikace. Nejblíže se nachází silnice II.třídy č.397 ve vzdálenosti 130m od hranice pozemku. Parcela se nachází jižně od obce Mackovice. Pozemek p.č.1979 Parcela je obdelníkového cca.6m široká a je užívána jako orná půda. Přístup k parcele zajišťuje nezpevněná polní cesta. Str. 3

4 STATIKUM s. r.o Pozemek p.č.2065 Jedná se o parcelu užívánou jako orná půda, která má tvar obdelníku o šíří 4,5m. Parcela je přístupná z nezpevněné polní cesty. Pozemek p.č.2066 Jedná se o pás lesa v mírně svažitém terénu ležící severovýchodně od obce Čejkovice. Parcela je přístupná z nezpevněné komunikace. Les se skládá z listnatých stromů a náletových dřevin. Pozemek p.č.2229 Jedná se o parcelu nepravidelného tvaru v katastru vedenou jako neplodná půda, ostatní plocha. Místním šetřením bylo zjištěno, že se jedná o zeleň mezi ornou půdou a nezpevněnou komunikací. Pozemek p.č.2260 Parcela je nepravidelného tvaru a nachází se na ni les především listnatých stromů. Dle katastru je parcela vedena jako ostatní komunikace. Nejblíže se nachází silnice II.třídy č.397 ve Místním šetřením však bylo zjištěno, že parcela je neudržovaná a zarostlá. Parcela se nachází jižně od obce Mackovice. Str. 4

5 1.4 Věcná břemena a nájemní práva STATIKUM s. r.o Dle dostupných podkladových materiálů na nemovitostech neváznou žádná věcná břemena. 1.5 Movité a nemovité příslušenství Při místním šetření nebyly zjištěny movité či nemovité věci, které by tvořily s nemovitostí příslušenství. 1.6 Vlastnické a evidenční údaje Dle výpisu z katastru nemovitostí ze dne je na listu vlastnictví č. 53 u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Znojmo, pro obec Čejkovice, k.ú. Čejkovice u Znojma je jako vlastník zapsán: Vlastnické právo Podíl Beránková Marta, Kyjevská 302/7, Starý Lískovec, Brno 1/4 Michalec Miroslav, č.p. 125, Břežany 1/4 Michalec Petr, č.p. 80, Božice 1/4 Šenkeříková Anna, č.p. 45, Borotice 1/4 1.7 Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti byla provedena dne za přítomnosti zástupce znaleckého ústavu STATIKUM s.r.o., Ing. Lukáše Pejchala. Povinný se i přes písemnou výzvu k místnímu šetření nedostavil. 1.8 Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpis z katastru nemovitostí pro oceňované nemovitosti; Kopie katastrální mapy k oceňovaným nemovitostem; Doplňující informace k předmětu ocenění poskytnuté objednatelem; Informace z realitního serveru; Vlastní databáze znalce; Databáze realizovaných prodejů nemovitostí MOISES; Skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém při místním šetření a fotodokumentace z místního šetření; Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku); Zákon č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění zákona č. 322/2006 Sb., zákona č. 227/2009 Sb. a zákona č. 444/2011 s účinností od ; Vyhláška Ministerstva financí č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., Str. 5

6 STATIKUM s. r.o vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb., vyhlášky č. 450/2012 Sb a vyhlášky č. 441/2013 Sb. s účinností od ; BRADÁČ a kol. Teorie oceňování nemovitostí, VIII. přepracované a doplněné vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2009; ZAZVONIL ZBYNĚK Odhad hodnoty pozemků, VŠE v Praze, nakladatelství Oeconomica, Institut oceňování majetku, 2007; DUŠEK DAVID Základy oceňování nemovitostí, II. upravené vydání, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, 2006; ZAZVONIL ZBYNĚK Porovnávací hodnota nemovitostí, I.vydání, nakladatelství EKOPRESS, s.r.o., 2006; BRADÁČ a kol. Soudní znalectví, I.vydání, Akademické nakladatelství CERM, 2010; HÁLEK VÍTĚZSLAV Oceňování majetku v praxi, I.vydání, DonauMedia s.r.o., 2009; ZAZVONIL ZBYNĚK Oceňování nemovitostí výnosový přístup, I.vydání, nakladatelství Oeconomica 2010; IOM VŠE Praha: Návrh standardu pro oceňování nemovitostí tržní hodnotou, Praha, září Str. 6

7 STATIKUM s. r.o OCENĚNÍ Pro stanovení obvyklé ceny (tržní hodnoty) neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura, respektive znalecké standardy. V zákonu č.120/2001 Sb. o soudních exekutorech a exekuční činnosti (exekuční řád) a o změně dalších zákonů je v 66 odst.5 uvedeno: Znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu dále odkaz na 2 odst.1 zákona č.151/1997 Sb. V 2 odst.1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Uznávané metody zjištění obvyklé ceny: Metoda nákladová Metoda nákladová je založena na principu, že hodnota nemovitostí nebude větší, než činí současné náklady na jejich pořízení s odpočtem přiměřených odpisů. Jedná se tedy o výpočet reprodukční hodnoty snížené o přiměřené opotřebení. Reprodukční hodnota se vypočte pomocí obestavěného prostoru, zastavěné plochy, podlahové plochy, délky (dle charakteru stavby). Dále se dle provedení a vybavení zjistí odpovídající cena za zvolenou měrnou jednotku, chybějící prvky konstrukcí se nezapočítávají, vyšší vybavení se připočítává. Vynásobením zjištěné zastavěné plochy nebo obestavěného prostoru a jednotkové ceny se zjišťuje tzv. výchozí hodnota. Od takto zjištěné výchozí hodnoty se odečte opotřebení, které odpovídá stavbě daného stáří a způsobu údržby objektu, výsledkem je věcná hodnota. Ve znaleckých a odborných posudcích se ke zjištění věcné hodnoty používá též modifikovaná metodika definovaná vyhláškou Ministerstva financí č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonu, v aktuálním znění Metoda výnosová Principem výnosového způsobu ocenění je princip anticipace, jehož podstata spočívá v tvrzení, že hodnota je závislá na budoucím očekávání. Jestliže budoucí prospěch lze finančně vyjádřit jako řadu očekávaných výnosů, pak výnosovou hodnotu lze definovat jako součet všech těchto očekávaných výnosů, transformovaných na současnou hodnotu peněz. Očekávaný příjem se zjistí z nájemních smluv, nejsou-li v odchylce od situace na běžném realitním trhu. Roční výnos z pronájmu nemovitosti je třeba snížit o náklady spojené s užíváním nemovitosti (zejména se jedná o náklady na průměrnou roční údržbu, správu nemovitosti, daň z nemovitosti a pojištění nemovitosti).transformace na současnou Str. 7

8 STATIKUM s. r.o hodnotu peněz se provádí pomocí tzv. výnosové kapitalizace. Očekávaný výnos se u předmětné nemovitosti zjistí z ročního nájemného Metoda komparativní Komparativní metoda, též srovnávací metoda je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovitosti (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku či o realitní inzerci. Mezi základní vlivy působící na hodnotu nemovitého majetku patří: Poloha nemovitostí o vzdálenost od center měst či obcí o vzdálenost od hlavních komunikačních tahů o přístup k silničním či železničním trasám Využitelnost nemovitostí o stavebně-technické vlastnosti nemovitostí, jejich omezenost či naopak o předimenzovanost o účel staveb a možnost adaptace na jiné využití o kapacita inženýrských sítí a možnost jejich úpravy o možnosti přístaveb a rozšíření nemovitostí o omezené možnosti další výstavby (stavební uzávěry, ochranná pásma) Vlastnické vztahy a zátěžová břemena o stavby na cizím pozemku, nájemní smlouvy a jejich vypověditelnost o předkupní práva, věcná břemena o zástavní práva o soudní spory (např. restituční spory) Situace na realitním trhu o celkové trendy v prodeji nemovitostí o prodejnost obdobných nemovitostí v dané lokalitě 2.1 Volba metody ocenění Vzhledem k výše popsané metodologii oceňování nemovitostí pro obvyklou cenu a vzhledem k účelu posudku, tedy pro ocenění nemovitosti pro její zařazení do dražby; se jako nejlépe použitelná metoda pro daný účel jeví metoda komparativní. V případě, že je k dispozici dostatečný vzorek srovnatelných objektů, tato metoda nejlépe vypovídá o obchodovatelnosti nemovitostí na trhu v daném místě a čase. Jako podpůrná metoda je zvolena metoda administrativní, tedy ocenění za použití vyhlášky 441/2013 Sb. Str. 8

9 2.2 Administrativní ocenění STATIKUM s. r.o Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. Základní informace Název předmětu ocenění: Pozemky Adresa předmětu ocenění: Čejkovice Čejkovice Kraj: Jihomoravský Okres: Znojmo Obec: Čejkovice Katastrální území: Čejkovice u Znojma Počet obyvatel: 208 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 500,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - Do 500 obyvatel V 0,50 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Ostatní případy V 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod II 0,85 a kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová IV 0,80 zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Minimální vybavenost (obchod nebo služby základní sortiment) V 0,85 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 208,08 Kč/m 2 Stavební pozemek pro ostatní plochy, komunikace Úprava základních cen pro pozemky komunikací Znak P i P1. Kategorie a charakter pozemní komunikace IV Ostatní pěší zóny, cyklostezky 0,45 P2. Charakter a zastavěnost území III V kat. úz. mimo sídelní část obce v nezastavěném území 0,70 P3. Komerční využití I Bez možnosti komerčního využití 1,00 P4. Povrch komunikace II S nezpevněným povrchem 0,85 Str. 9

10 STATIKUM s. r.o Úprava základní ceny pozemků komunikací P1 * P2 * P3 * P4 = 0,268 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koeficienty ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 3 - stavební pozemek - ostatní plocha, ostatní komunikace 4 odst ,08 0,268 1,000 55,77 Typ Název 4 odst. 3 ostatní plocha - ostatní komunikace Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] ,00 55, ,21 Ostatní stavební pozemek - celkem ,21 Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Název Parcelní Výměra JC Úprava UC Cena BPEJ číslo [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] orná půda ,00 7,32 7, ,16 orná půda ,00 9,18 9, ,68 orná půda ,00 7,32 7, ,24 Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Celkem: 1 446,00 m ,08 Lesní pozemky oceněné dle 7 Název Parcelní Výměra JC Úprava UC Cena SLT číslo [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] lesní pozemek D1 927,00 4,77 4, ,79 lesní pozemek S1 778,00 3,33 3, ,74 Lesní pozemky oceněné dle 7 - celkem 7 012,53 Jiný pozemek oceněný dle 9 Přehled použitých jednotkových cen jiných pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koeficienty Úprava ] [Kč/m 2 ] 9 odst. 4 - jiné pozemky - neplodná půda, hospodářsky nevyužité pozemky 9 odst. 4 8,72 0,25 2,18 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Srážka Cena [Kč] 9 odst. 4 ostatní plocha ,00 2,18 39,24 Jiný pozemek - celkem 39,24 Pozemky - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu = ,06 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 4 Pozemky - zjištěná cena = 9 668,26 Kč Str. 10

11 STATIKUM s. r.o Ocenění trvalých porostů stromy Lesní porosty oceněné zjednodušeným způsobem: 45 Název Výměra [m 2 ] Stáří [let] Bonita Zakmenění Zastoupení Jedn. cena [Kč/m 2 ] Uprav. jedn. c. Cena [Kč] akát 778, , % 4,13 3, ,16 akát 927, , % 5,85 5, ,95 Cena lesního porostu celkem: 8 317,11 Stromy - celkem: 8 317,11 Kč Stromy - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu = 8 317,11 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 4 Stromy - zjištěná cena 2 079,28 Kč Str. 11

12 STATIKUM s. r.o REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky 9 668,30 Kč 1. Ocenění pozemků celkem 9 668,30 Kč 2. Ocenění trvalých porostů 2.1. stromy 2 079,30 Kč 2. Ocenění trvalých porostů celkem 2 079,30 Kč Celkem ,60 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem ,60 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky 9 668,30 Kč 1. Ocenění pozemků celkem 9 668,30 Kč 2. Ocenění trvalých porostů 2.1. stromy 2 079,30 Kč 2. Ocenění trvalých porostů celkem 2 079,30 Kč Celkem ,60 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,60 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: ,- Kč slovy: Jedenácttisícsedmsetpadesát Kč Str. 12

13 2.3 Ocenění porovnávací metodou STATIKUM s. r.o V našem konkrétním případě je použito realitní inzerce na internetu, která má již dnes mnoho nástrojů, pomocí nichž lze s přesností sledovat změny nabídkových cen. Na serverech je uváděno datum uvedení do prodeje a jejich případné postupné slevy. Je nutno počítat i s tím, že sleva je sjednána až při vlastním prodeji, takže konečný výsledek v inzerci není podchycen. Protože však tyto cenové změny jsou co do místa i času proměnlivé, měl by odhadce využívat internetových možností k sledování vztahu mezi nabídkovými a skutečně dosahovanými cenami a použije-li jako vzorek nabízenou nemovitost, pak musí při adjustaci případný rozdíl přiměřeně uplatnit, přičemž v úvahu přichází pouze snížení ceny vzorku. Při výběru vzorků pro porovnání je potřeba vymezit tržní segment trhu což by mělo zajistit, aby nemovitosti byly podobné především v následujících charakteristikách: o ve velikosti sídla a významu polohy pro účastníky trhu (samota, vesnice, spádové sídlo, předměstí, město, centrum, region, příhraničí, vnitrozemí, městské aglomerace, apod.), o typu nemovitostí zejména ve vazbě na účelovou vhodnost použití jednotlivými účastníky trhu (bydlení, administrativa, služby, rekreace, výroba, speciální zaměření apod.), o velikosti ve vazbě na přiměřenost potřeb co do rozsahu využití účastníky trhu (např. jednobytové, vícebytové, kombinované s provozními prostory, vhodné pro drobné živnosti, pro větší společnosti apod.), o stavu ve vazbě na operativní možnosti využití účastníky trhu (okamžitě či podmíněně využitelné, volné, obsazené, s omezeným využitím, s možností dalšího rozvoje, variabilní apod.), o kvality ve vazbě na způsob provedení, vybavenost, komfort a komplexnost ve vztahu k představám jednotlivých účastníků trhu (např. podřadné, běžné kvality, exkluzivní, zcela jedinečné), o rozsahu působnosti na trhu ve vztahu k okruhu potenciálních poptávajících (lokální, regionální, celostátní, nadnárodní), o řadové kategorizaci hodnoty ve vztahu k rozpočtovým omezením poptávajících a představám nabízejících (například 1 mil. Kč, do 3 mil. Kč, do 10 mil Kč atd.) Srovnávací nabídka lesní pozemky 1) Pozemek Rybníky na Moravě, m 2 borovy les v kinskem lese stari porostu je 60let. NABÍDKOVÁ CENA: Kč 2) Pozemek Nové Syrovice, m 2 Jedná se o les, zásoba dřeva m3 SM,BO,MO,DB v lese nebyla prováděná těžba ani probírka. NABÍDKOVÁ CENA: Kč 3) Pozemek Horní Vilémovice, m 2 Str. 13

14 STATIKUM s. r.o Lesní pozemek v k.ú. Horní Vilémovice, okres Třebíč. Celková rozloha lesa je 32998m2 a tvoří jeden souvislý celek. Pozemky navazují na státní silnici. Na celé ploše se nachází holina. Číslo pozemku 356/2, 367, 402. Cena 3 Kč/m2. NABÍDKOVÁ CENA: Kč 4) Pozemek Oleksovice, m 2 Jedná se o 3510 m2 smíšeného lesa v katrastru městysu Oleksovice u Znojmo NABÍDKOVÁ CENA: Kč 5) Pozemek Vratětín, m 2 Jedná se o lesní pozemek v katastru obce Vratěnín, v blízkosti obce Uherčice nedaleko hranic s Rakouskem. Jedná se o vzrostlý les na pozemku nepravidelného tvaru. Lesní plocha je porostlá z většiny borovicemi, menší část smrky a malé procento duby. NABÍDKOVÁ CENA: Kč Ocenění p.č.2066 č. Cena pozemku Cena po (K rpc ) K1 K2 K3 K4 K5 K6 IO Cena oceň pozem ku Kč celkem Kč / m2 (Kč / m 2 (úvaha (K ) (poloha) (velikost) (terén) (druh) (jiné). (Kč / m znalce) 2 rpc) ) Rybníky na , ,95 1,05 1,00 0,90 0,80 1,00 0,72 14 Moravě Nové , ,10 1,10 1,00 1,50 1,10 1,10 2,20 21 Syrovice Horní Vilémovice Oleksovic e Redukc e na pramen ceny ,00 3 0,85 1,00 0,90 0,35 0,70 1,00 0, , ,00 1,15 1,00 1,30 1,00 1,00 1,50 18 Vratětín , ,00 1,05 1,00 1,05 1,00 1,00 1,10 15 Celkem jednotková cena - průměr Kč / m 2 17 Minimum Kč / m 2 14 Maximum Kč / m 2 21 Výměra oceňovaného pozemku m Celkem cena pozemku - průměr Kč Minimum Kč Maximum Kč K1 Koeficient úpravy na polohu pozemku K2 Koeficient úpravy na velikost pozemku K3 Koeficient úpravy na terén pozemku K4 Koeficient úpravy na celkový stav K5 Koeficient úpravy na ev. další vlastnosti K6 Koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce Koeficient úpravy na pramen zjištění ceny: skutečná kupní cena: K CR = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší IO Index odlišnosti IO = (K1 K2 K3 K4 K5 K6) Str. 14

15 STATIKUM s. r.o Ocenění p.č.1576 č. Cena pozemku Cena po (K rpc ) K1 K2 K3 K4 K5 K6 IO Cena oceň pozem ku Kč celkem Kč / m2 (Kč / m 2 (úvaha (K ) (poloha) (velikost) (terén) (druh) (jiné). (Kč / m znalce) 2 rpc) ) Rybníky na , ,95 1,05 1,00 0,90 0,80 1,00 0,72 14 Moravě Nové , ,10 1,10 1,00 1,50 1,10 1,10 2,20 21 Syrovice Horní Vilémovice Oleksovic e Redukc e na pramen ceny ,00 3 0,85 1,00 0,90 0,35 0,70 1,00 0, , ,00 1,15 1,00 1,30 1,00 1,00 1,50 18 Vratětín , ,00 1,05 1,00 1,05 1,00 1,00 1,10 15 Celkem jednotková cena - průměr Kč / m 2 17 Minimum Kč / m 2 14 Maximum Kč / m 2 21 Výměra oceňovaného pozemku m Celkem cena pozemku - průměr Kč Minimum Kč Maximum Kč K1 Koeficient úpravy na polohu pozemku K2 Koeficient úpravy na velikost pozemku K3 Koeficient úpravy na terén pozemku K4 Koeficient úpravy na celkový stav K5 Koeficient úpravy na ev. další vlastnosti K6 Koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce Koeficient úpravy na pramen zjištění ceny: skutečná kupní cena: K CR = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší IO Index odlišnosti IO = (K1 K2 K3 K4 K5 K6) Ocenění p.č.2260 č. Cena pozemku Cena po (K rpc ) K1 K2 K3 K4 K5 K6 IO Cena oceň pozem ku Kč celkem Kč / m2 (Kč / m 2 (úvaha (K ) (poloha) (velikost) (terén) (druh) (jiné). (Kč / m znalce) 2 rpc) ) Rybníky na , ,95 1,05 1,00 0,90 0,80 1,00 0,72 14 Moravě Nové , ,10 1,10 1,00 1,50 1,10 1,10 2,20 21 Syrovice Horní Vilémovice Oleksovic e Redukc e na pramen ceny ,00 3 0,85 1,00 0,90 0,35 0,70 1,00 0, , ,00 1,15 1,00 1,30 1,00 1,00 1,50 18 Vratětín , ,00 1,05 1,00 1,05 1,00 1,00 1,10 15 Celkem jednotková cena - průměr Kč / m 2 17 Minimum Kč / m 2 14 Maximum Kč / m 2 21 Výměra oceňovaného pozemku m Celkem cena pozemku - průměr Kč Minimum Kč Maximum Kč K1 Koeficient úpravy na polohu pozemku K2 Koeficient úpravy na velikost pozemku K3 Koeficient úpravy na terén pozemku K4 Koeficient úpravy na celkový stav K5 Koeficient úpravy na ev. další vlastnosti K6 Koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce Koeficient úpravy na pramen zjištění ceny: skutečná kupní cena: K CR = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší IO Index odlišnosti IO = (K1 K2 K3 K4 K5 K6) Str. 15

16 Srovnávací nabídka orná půda 1) Kuchařovice, m2 STATIKUM s. r.o Prodej zemědělské půdy,k.u.kuchařovice,ok.znojmo,pozemek je pronajatý Zemspol Kucharovice s.r.o. s roční výpovědní lhůtou,vhodné k zemědělskému využití. NABÍDKOVÁ CENA: Kč 2) Stálky, m2 Tři pozemky v obci Stálky u Znojma. č.p plocha 5058 m2, který tvoří hustý porost stromů cena za m2 15,- Kč, dále č.p plocha 1461 m2 cena 15,- Kč za m2. NABÍDKOVÁ CENA: Kč 3) Tvořihráz, m2 Zemědělský pozemek evidovaný v katastru nemovitostí jako orná půda. Pozemek v současnosti není obhospodařován, leží ladem.plocha pozemku je 3203metrů čtverečních,je obdelníkového tvaru o rozměrech zhruba 30metrů krát metrů,v blízkosti zástavby obce Tvořihráz. NABÍDKOVÁ CENA: Kč 4) Osová Bítýška, m2 Rovinatý pozemek v jednom celku m2 v katastru obce Osová Bítýška. BPEJ: m2, m2. Rozměry pozemku: šíře cca 79 m, délka cca 518 m. K pozemku je přístup po cestě. Pozemek je pronajatý soukromému zemědělci s roční výpovědní lhůtou. NABÍDKOVÁ CENA: Kč 5) Měřín, m2 Prodej id. 1/4 zemědělského pozemku v k.ú. MĚŘÍN, okres Žďár nad Sázavou o výměře m2. NABÍDKOVÁ CENA: Kč Str. 16

17 Ocenění p.č.1979 č. Cena pozemku Redukc e na pramen Cena po (K rpc ) ceny Kč celkem Kč / m2 (K rpc) (Kč / m 2 ) (poloha) (velikost) (terén) bonita (jiné) STATIKUM s. r.o K1 K2 K3 K4 K5 K6 IO (úvaha znalce) Cena oceň pozem ku. (Kč / m 2 ) Kuchařovice , ,00 1,10 1,00 1,00 1,00 1,00 1,10 14 Stálky , ,05 1,10 1,00 1,00 1,00 1,00 1,16 12 Tvořihráz , ,00 1,05 1,00 0,95 1,00 1,00 1,00 15 Osová Bítýška , ,00 1,05 1,00 1,05 1,00 1,00 1,10 16 Měřín , ,00 1,05 1,00 1,00 1,00 1,00 1,05 11 Celkem jednotková cena - průměr Kč / m 2 14 Minimum Kč / m 2 11 Maximum Kč / m 2 16 Výměra oceňovaného pozemku m Celkem cena pozemku - průměr Kč Minimum Kč Maximum Kč K1 Koeficient úpravy na polohu pozemku K2 Koeficient úpravy na velikost pozemku K3 Koeficient úpravy na terén pozemku K4 Koeficient úpravy na celkový stav K5 Koeficient úpravy na ev. další vlastnosti K6 Koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce Koeficient úpravy na pramen zjištění ceny: skutečná kupní cena: K CR = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší IO Index odlišnosti IO = (K1 K2 K3 K4 K5 K6) Ocenění p.č.2065 č. Cena pozemku Redukc e na pramen Cena po (K rpc ) ceny Kč celkem Kč / m2 (K rpc) (Kč / m 2 ) (poloha) (velikost) (terén) bonita (jiné) K1 K2 K3 K4 K5 K6 IO (úvaha znalce) Cena oceň pozem ku. (Kč / m 2 ) Kuchařovice , ,00 1,10 1,00 1,00 1,00 1,00 1,10 14 Stálky , ,05 1,10 1,00 1,00 1,00 1,00 1,16 12 Tvořihráz , ,00 1,05 1,00 0,95 1,00 1,00 1,00 15 Osová Bítýška , ,00 1,05 1,00 1,05 1,00 1,00 1,10 16 Měřín , ,00 1,05 1,00 1,00 1,00 1,00 1,05 11 Celkem jednotková cena - průměr Kč / m 2 14 Minimum Kč / m 2 11 Maximum Kč / m 2 16 Výměra oceňovaného pozemku m Celkem cena pozemku - průměr Kč Minimum Kč Maximum Kč K1 Koeficient úpravy na polohu pozemku K2 Koeficient úpravy na velikost pozemku K3 Koeficient úpravy na terén pozemku K4 Koeficient úpravy na celkový stav K5 Koeficient úpravy na ev. další vlastnosti K6 Koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce Koeficient úpravy na pramen zjištění ceny: skutečná kupní cena: K CR = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší IO Index odlišnosti IO = (K1 K2 K3 K4 K5 K6) Ocenění p.č.2229 Vzhledem k charakteru parcely tj. neplodné půdy se znalec rozhodl nechat výši ocenění této parcely ve výši, kterou uvádí platná vyhláška ministrstva financí Str. 17

18 STATIKUM s. r.o /2013 Sb.. Hodnota je tedy 2,18 Kč/m2. Při výměře parcely 18 m2 je celková hodnota po zaokrouhlení 40 Kč. Rekapitulace obvyklé ceny Název parcely Obvyklá cena v Kč Celková hodnota výše uvedených pozemků je po zaokrouhlení Spoluvlasvlastnický podíl povinného ¼ má tedy hodnotu Kč Kč. Str. 18

19 STATIKUM s. r.o REKAPITULACE Dle 2 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, se obvyklá cena určí porovnáním, proto pro stanovení obvyklé ceny nemovitostí vycházíme z komparativní metody. Cena spoluvlastnického podílu 1/4 zjištěná podle cenového předpisu Cena spoluvlastnického podílu 1/4 zjištěná porovnávacím způsobem Kč Kč Obvyklá cena (tržní hodnota)spoluvlastnického podílu ¼ na nemovitostech uvedených na LV 53 v k.ú. Čejkovice u Znojma je dle odborného odhadu Kč Cena slovy: třinácttisícšestsetpadesát Kč Str. 19

20 STATIKUM s. r.o ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek podal ústav zapsaný rozhodnutím Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne (rozšířeným rozhodnutím Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne ) v souladu s ustanovením 21 odst. 3 zákona č. 36/1967 Sb. a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů, do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oborech: stavebnictví, s rozsahem znaleckého oprávnění pro technický stav konstrukcí pozemního stavitelství staveb obytných, průmyslových, občanské vybavenosti a zemědělských, staveb inženýrských, mostů, betonových, ocelových a dřevěných konstrukcí. ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady: nemovitostí, podniků, movitostí strojů a zařízení, nehmotného majetku, nepeněžitých vkladů, sportovních potřeb, sportovního materiálu; rozpočtování a fakturace ve stavebnictví. Znalecký posudek je veden pod číslem V Brně dne Podpis jednatele znaleckého ústavu. Ing. Lukáš Pejchal Str. 20

21 STATIKUM s. r.o PŘÍLOHY Příloha č. 1: Fotodokumentace z místního šetření... 2 listy Příloha č. 2: Výpisy z katastru nemovitostí + Kopie katastrální mapy... 7 listů Str. 21

22 Fotodokumentace z místního šetření ze dne Pozemek p.č.2066 Pozemek p.č.1979

23 Pozemek p.č.1979

24 A Okres: VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu :20:54 CZ0647 Znojmo Vlastník, jiný oprávněný Vlastnické právo Beránková Marta, Kyjevská 302/7, Starý Lískovec, Brno Michalec Miroslav, č.p. 125, Břežany Michalec Petr, č.p. 80, Božice Šenkeříková Anna, č.p. 45, Borotice Obec: Kat.území: Čejkovice u Znojma List vlastnictví: Čejkovice V kat. území jsou pozemky vedeny v jedné číselné řadě Identifikátor / / / /086 Podíl 1/4 1/4 1/4 1/4 B B1 C Nemovitosti Pozemky Parcela Jiná práva Omezení vlastnického práva Typ vztahu Oprávnění pro o Výměra[m2] Druh pozemku Způsob využití Způsob ochrany 927 lesní pozemek pozemek určený k plnění funkcí lesa 1014 orná půda zemědělský půdní fond 432 orná půda zemědělský půdní fond 778 lesní pozemek pozemek určený k plnění funkcí lesa Bez zápisu ostatní plocha ostatní plocha Povinnost k neplodná půda ostatní komunikace Zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši ,- Kč včetně příslušenství a nákladů soudního nalézacího řízení ke spoluvlastnickému podílu 1/4 Česká kreditní, a.s., Havlíčkova Michalec Miroslav, č.p. 125, Břežany, RČ/IČO: 508/11, Hradec Králové, /099 RČ/IČO: Parcela: 1576 Parcela: 1979 Parcela: 2065 Parcela: 2066 Parcela: 2229 Parcela: 2260 V-6336/ V-6336/ V-6336/ V-6336/ V-6336/ V-6336/ Listina Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorského úřadu Trutnov 158 EX-388/ ze dne Právní účinky zápisu ke dni Zápis proveden dne V-6336/ Pořadí k :04 o Zahájení exekuce pověřený soudní exekutor: JUDr. Jan Bohutínský, Ječná 479, Trutnov Michalec Miroslav, č.p. 125, Břežany, RČ/IČO: /099 Z-3998/ Listina Vyrozumění soudního exekutora o zahájení exekuce Exekutorský úřad Trutnov č.j.: 158 Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Znojmo, kód: 713. strana 1

25 Okres: Typ vztahu Oprávnění pro VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu :20:54 CZ0647 Znojmo Povinnost k Obec: Kat.území: Čejkovice u Znojma List vlastnictví: Čejkovice V kat. území jsou pozemky vedeny v jedné číselné řadě EX-388/ ze dne Právní účinky zápisu ke dni Zápis proveden dne ; uloženo na prac. Trutnov Z-3998/ Související zápisy Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti ke spoluvlastnickému podílu id. 1/4 Michalec Miroslav, č.p. 125, Břežany, RČ/IČO: /099 Parcela: 1576 Z-4782/ Parcela: 1979 Z-4782/ Parcela: 2065 Z-4782/ Parcela: 2066 Z-4782/ Parcela: 2229 Z-4782/ Parcela: 2260 Z-4782/ Listina Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorského úřadu Trutnov 158EX- 388/ ze dne Právní účinky zápisu ke dni Zápis proveden dne ; uloženo na prac. Znojmo Z-4782/ D Jiné zápisy Typ vztahu Oprávnění pro o Změna číslování parcel Povinnost k Listina o Rozhodnutí pozemkového úřadu o upřesnění přídělu JPÚ/2499/06-Va/28/10 ze dne Právní moc ke dni Změna výměr obnovou operátu Parcela: 1576 Parcela: 1979 Parcela: 2065 Parcela: 2066 Parcela: 2229 Parcela: 2260 Z-5546/ Z-5546/ Z-5546/ Z-5546/ Z-5546/ Z-5546/ Z-5546/ o Změna výměr obnovou operátu Parcela: 2065 Parcela: 2066 Z-5546/ Z-5546/ o Změna výměr obnovou operátu Parcela: 2229 Parcela: 2260 Z-5546/ Z-5546/ Parcela: 1576 Parcela: 1979 Z-5546/ Z-5546/ Plomby a upozornění - Bez zápisu Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Znojmo, kód: 713. strana 2

26 Okres: VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu :20:54 CZ0647 Znojmo Obec: Kat.území: Čejkovice u Znojma List vlastnictví: Čejkovice V kat. území jsou pozemky vedeny v jedné číselné řadě E Nabývací tituly a jiné podklady zápisu Listina o o Usnesení soudu o schválení dědické dohody Okresního soudu ve Znojmě 13 D-312/2006 ze dne Právní moc ke dni Pro: Pro: Michalec Petr, č.p. 80, Božice Beránková Marta, Kyjevská 302/7, Starý Lískovec, Brno Šenkeříková Anna, č.p. 45, Borotice Michalec Miroslav, č.p. 125, Břežany Beránková Marta, Kyjevská 302/7, Starý Lískovec, Brno Michalec Miroslav, č.p. 125, Břežany Michalec Petr, č.p. 80, Božice Šenkeříková Anna, č.p. 45, Borotice Z-7208/ RČ/IČO: RČ/IČO: / / / /099 Usnesení soudu o schválení dědické dohody Okresního soudu ve Znojmě 13 D-1524/2005 ze dne Právní moc ke dni Z-9459/ / / / /086 F Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám Parcela BPEJ Výměra[m2] Pokud je výměra bonitních dílů parcel menší než výměra parcely, zbytek parcely není bonitován Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR: Katastrální úřad pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Znojmo, kód: 713. Vyhotovil: Český úřad zeměměřický a katastrální - SCD Vyhotoveno dálkovým přístupem Podpis, razítko: Vyhotoveno: :29:13 Řízení PÚ:... Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Znojmo, kód: 713. strana 3

27

28

29

30