Odhad tržní hodnoty č. 2116

Transkript

1 1 Odhad tržní hodnoty č Objednatel posudku: Exekutorský úřad Šumperk soudní exekutor JUDr. Jiří Petruň Hlavní třída Šumperk IČ: DIČ: č. obj.: USN 065 Ex 00128/ Účel posudku: exekuční řízení prodejem nemovitosti Podle stavu ke dni posudek vypracoval: Adolf Pelár d.t Dolní Studénky 39 Posudek obsahuje 14 stran. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

2 2 A. Nález 1. Znalecký úkol Odhad obvyklé ceny: - pozemek p.č. 317 druh zastavěná plocha a nádvoří - pozemek p.č. 318 druh zahrada - pozemek p.č. 319 druh zahrada - pozemek p.č. 330 druh zahrada - pozemek p.č. 1208/72 druh orná půda - pozemek p.č. 1260/2 druh pozemek určený k plnění funkce lesa - budova (rodinný dům) číslo popisné 17 na p.č. 317 vše zapsané v katastru nemovitostí vedeném katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Opava, pro obec Háj ve Slezsku, katastrální území Chabičov ve Slezsku, na listu vlastnictví č. 289, jako společné jmění manţelů, pro účely exekučního řízení prodejem nemovitosti dle usnesení soudního Exekutora JUDr. Jiřího Petrůně č.j. 065 Ex 00128/ Informace o nemovitosti Nemovitost rodinný dům č.p. 17 s příslušenstvím a pozemky ulice Velká Strana, zapsaná na LV č.289 katastrální území Chabičov ve Slezsku,, obec Háj ve Slezsku 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne bez přítomnosti vlastníka. Relevantní údaje byly zjištěny vnější fyzickou prohlídkou, měřením a v databázích RK v místě a dotazem u realitních makléřů. 4. Podklady pro vypracování posudku USN č.j. 065 Ex 00128/ soudního exekutora JUDr. J. Petruň - soudní exekutor, Exekutorský úřad Šumperk - LV 289 katastrální území Chabičov ve Slezsku,, obec Háj ve Slezsku - KM k LV 289 k.ú Chabičov ve Slezsku,, obec Háj ve Slezsku - - zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb.,c. 237/2004Sb. a c. 257/2004Sb. a vyhlášky Ministerstva financí Ceské republiky c. 3/2008 Sb ve znění vyhlášky číslo 456/2008Sb a vyhlášky 460/2009 Sb a vyhlášky číslo 364/2010 Sb - SW DELTANEM pro oceňování Fy. DIOTIMA Praha - metodika stanovení obvyklé ceny nemovitostí - údaje RK a realitních makléřů v oblasti - mapový server ČÚZK a GOOGLE - fotodokumentace pořízená znalcem-tvoří přílohu ZP - fyzická prohlídka a zaměření za přítomnosti znalce Adolfa Pelára d.t.

3 3 5. Vlastnické a evidenční údaje Okres: Opava Obec: Háj ve Slezsku Katastr. území: Chabičov ve Slezsku (636495) List vlastnictví číslo: 289 Vlastník: Společné jmění manželů Jiří Pechník Jana Pechníková Na Rybníčku 385/39, Opava, Předměstí, Dokumentace a skutečnost Dokumentace vedená v katastru nemovitostí vedeném katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Opava, pro obec Háj ve Slezsku, k.ú. Chabičov ve Slezsku na listu vlastnictví č. 289 souhlasí se skutečností. 7. Celkový popis nemovitosti Nemovitost rodinný dům s příslušenstvím a pozemky č.p. 17, místní označení Velká Strana, obec Háj ve Slezsku, základní sídelní jednotka (část obce) Chabičov, k.ú. Chabičov ve Slezsku je situován na okraji zastavěného území obce Háj ve Slezsku (její místní části Chabičov). Jedná se o jednopodlaţní rodinný dům s obdélníkovým půdorysem a příslušenstvím, které tvoří vedlejší stavba. Vedlejší stavba se jako celek neoceňuje, ocenění porovnávací metodou zahrnuje i ocenění vedlejších staveb. Rodinný dům prvd. se svislými konstrukcemi prvd z cihelného zdiva bez iz. proti zemní vlhkosti je situován ve svahu na okraji zastavěného území obce v těsné blízkosti sběrné komunikace místního významu s minimálním provozem. Sedlová střecha je sedlové konstrukce kryté eternitovými šablonami na bednění. Eternitové šablony nejsou ošetřeny a je na nich nános mechu. Klempířské konstrukce úplné bez ošetření. Okna dřevěná. Dle informací vlastníků sousedních nemovitostí dům má odpojené inţenýrské sítě vč. plynu. Přes stáří rodinného domu, které znalec stanovil odborným odhadem na cca 80 let, rodinný dům je i přes zanedbanou údrţbu v dobrém fyzickém stavu a znalec dle odborného odhadu bude povaţovat vnitřní vybavení jako standardní. pozemky: - parcela č. 317 druh zastavěná plocha a nádvoří výměra 394 m 2 - parcela č. 318 druh zahrada výměra 181 m 2 - parcela č. 319 druh zahrada výměra 158 m 2 jsou ve funkčním celku s nemovitostí (budovou RD) č.p 17

4 4 - parcela č. 330 druh zahrada výměra 178 m 2 Situována mimo intravilán obce - pozemek parcela 1208/72 druh orná půda výměra celkem 2907 m 2 - pozemek parcela 1208/72 druh pozemek s funkcí plnění lesa výměra 91 m 2 se neoceňuje, z důvodu, ţe přístup k pozemku není jinak moţný neţ přes pozemek jiného vlastníka a pozemek je svoji rozlohou tak malý, ţe se samostatně nevyplatí zde zřídit přístupové komunikace pro průmyslovou těţbu dřeva. 8. Obsah posudku a) Objekty 1) Rodinný dům b) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 289 c) Věcná břemena 1) Věcná břemena

5 5 B. Odhad Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Podklady pro stanovení koeficientu K p : Okres: Opava Obec: Háj ve Slezsku Popisy objektů a) Objekty 1) Rodinný dům b) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 289 Pozemky: - parcela č. 317 druh zastavěná plocha a nádvoří výměra 394 m 2 - parcela č. 318 druh zahrada výměra 181 m 2 - parcela č. 319 druh zahrada výměra 158 m 2 jsou ve funkčním celku s nemovitostí (budovou RD) č.p 17 - parcela č. 330 druh zahrada výměra 178 m 2 mimo intravilán obce svoji velikostí příliš malý pro realizaci inv. Záměrů výstavby - pozemek parcela 1208/72 druh orná půda výměra celkem 2907 m 2 z toho: BPEJ výměra 282 m 2 BPEJ výměra 1666 m 2 BPEJ výměra 1666 m 2 Charakteristika regionu: Kód regionů Symbol regionů Charakteristika regionů 6 MT 3 mírně teplý (až teplý) vlhký Suma teplot nad 10 o C Průměná roční teplota o C Průměrný roční úhrn srážek v mm Pravděpodobnost suchých vegetačních období Vláhová jistota 7,5-8, >10 Charakteristika hlavních půdních jednotek 26 Hnědé půdy, hnědé půdy kyselé a jejich slabě oglejené formy na různých břidlicích a jim podobných horninách; středně těžké, výjimečně těžší, obvykle štěrkovité, s dobrými vláhovými

6 6 poměry až převlhčením 46 Hnědozemě illimerizované oglejené a illimerizované půdy oglejené na svahových hlínách se sprašovou příměsí; středně těžké, až středně štěrkovité nebo slabě kamenité, náchylné k dočasnému zamokření Sklonitost Expozice Charakteristika sklonitosti a expozice Kód Kategorie Charakteristika o mírný svah o střední svah Vyjadřuje polohu území BPEJ vůči světovým stranám ve čtyřech kategoriích. Kód Charakteristika 0 rovina (0-1 o ) expozice všesměrná 3 sever (SZ-SV) Samostatně se uvažuje expozice jižní v klimatických regionech 0, 1, 2, 3, 4 a 5 jako negativní; zbývající expozice se slučují bez rozlišení. V klimatických regionech 6, 7, 8 a 9 se samostatně uvažuje expozice severní jako negativní a expozice východ - západ a jih se uvažují jako sobě rovné. Skeletovitost Charakteristika skeletovitosti a hloubky půdy Číselný kód Charakteristika 0 bezskeletovité s celkovým obsahem skeletu do 10 % 1 slabě skeletovité s celkovým obsahem skeletu do 25 % 2 středně skeletovité s celkovým obsahem skeletu do 50 % Obsah skeletu je vyjádřen celkovým obsahem štěrku (pevné částice hornin od 4 do 30 mm) a kamene (pevné částice hornin nad 30 mm). Hloubka půdy Vyjadřuje hloubku části půdního profilu omezené buď pevnou horninou, nebo silnou skeletovitostí. Kód Charakteristika 0 60 cm půda hluboká půda středně hluboká cm 2 30 cm půda mělká

7 7 - pozemek parcela 1208/72 druh pozemek s plnění funkce lesa výměra 91 m 2 se neoceňuje, z důvodu, ţe přístup k pozemku není jinak moţný neţ přes pozemek jiného vlastníka a pozemek je svoji rozlohou tak malý, ţe se samostatně nevyplatí zde zřídit přistupové komunikace pro průmyslovou těţbu dřeva.. c) Věcná břemena 1) Věcná břemena Jiná práva a závady, nebo věcná břemena nebyla zjištěna a jako taková se tedy neoceňují, jejich hodnota je 0,00 Kč. Ocenění a) Objekty a.1) Věcná hodnota podle THU a.1.1) Rodinný dům Jednotkové množství: = 664,51 jedn. Ocenění: Jednotková cena: 2 800, Kč/jedn. 664,51 jedn , Kč/jedn , Kč Cena stavby: = , Kč Určení opotřebení odborným odhadem: Opotřebení: 70,000 % Odpočet opotřebení: , Kč 70,000 % ,60 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = ,40 Kč Rodinný dům zjištěná cena: ,40 Kč a.2) Věcná hodnota podle vyhlášky 364/2010 Sb. a.2.1) Rodinný dům 26a Podlaží: Název Výška Zastavěná plocha 1 NP 4,00 m 5,70 20,10 = 114,57 m 2 krov 1,80 m 5,70 20,10 = 114,57 m 2 Součet: 5,80 m 229,14 m 2

8 8 Podlažnost: 229,14 / 114,57 = 2,00 Obestavěný prostor (OP): 1 NP 4,00 5,70 20,10 = 458,28 m 3 krov 1,80 5,70 20,10 = 206,23 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 664,51 m 3 Určení základní ceny za m 3 dle přílohy č. 20a, tabulky č. 1: Kraj: Moravskoslezský Obec: Háj ve Slezsku Počet obyvatel: Indexovaná prům. cena (IPC): 3 092, Kč/m 3 Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Vzhledem k poloze nemovitosti v obci Háj ve Slezsku (místní část Chabičov) jenţ je zhruba uprostgřed mezi přirozenými a správními centry Opava a Hlučín, kde jsou i větší moţnosti zaměstnání, jsou nemovitosti v oblasti i přes velmi masivní pokles cen i zájmu stále dobře prodejné. Popis znaku Hodnocení znaku T i 1 Situace na dílčím (segmentu) III. Nabídka odpovídá poptávce 0,00 trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve 0,00 3 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) 3 Index trhu (I T = 1 + T i): 1,000 i=1 spoluvlastnictví) II. Bez vlivu 0,00 Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 5 Okraj obce (její ZSJ - části Chabičov) ulice Velká Strana č.p. 17 Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Význam obce I. Bez většího významu 0,00 2 Úřady v obci I. Obecní úřad 0,00 3 Poloha nemovitosti v obci II. Okrajová území obce 0,01 4 Okolní zástavba a ţivotní III. Převaţující objekty pro bydlení 0,00 prostředí v okolí 5 Obchod, sluţby, kultura v okolí II. Základní síť obchodů a sluţeb, 0,00 nemovitosti pohostinské a popřípadě kulturní zařízení 6 Školství a sport v okolí II. Základní škola nebo sportovní zařízení, 0,00 nemovitosti přírodní sportoviště 7 Zdravotnické zařízení v okolí II. Omezená dostupnost zdravotnické péče 0,00 nemovitosti 8 Veřejná doprava I. Ţádná zastávka hromadné dopravy nebo 0,05 ve vzdálenosti nad 1000 m. 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 10 Nezaměstnanost v obci a okolí II. Průměrná nezaměstnanost 0,00

9 9 11 Změny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu 0,00 nemovitosti 12 Vlivy neuvedené 12 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index polohy (I P = 1 + P i): 0,940 i=1 Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 20a, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku V i 0 Typ stavby I. Nepodsklepený nebo podsklepený do A poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1 Druh stavby III. Samostatný rodinný dům 0,00 2 Provedení obvodových stěn III. Zdivo cihelné nebo tvárnicové 0,00 3 Tloušťka obvod. stěn II. 45 cm 0,00 4 Podlaţnost II. Hodnota více jak 1 do 2 včetně 0,01 5 Napojení na veřejné sítě I. Ţádné nebo pouze přípojka elektr. energie 0,10 (přípojky) 6 Způsob vytápění stavby I. Lokální na tuhá paliva 0,08 7 Zákl. příslušenství v RD III. Úplné - standardní provedení 0,00 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení 0,00 9 Venkovní úpravy I. Zanedbatelného rozsahu 0,05 10 Vedlejší stavby tvořící II. Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové 0,00 příslušenství k RD zastavěné ploše nad 25 m 2 11 Pozemky ve funkčním celku se II. Od 300 m 2 do 800 m 2 celkem 0,00 stavbou 12 Kriterium jinde neuvedené V. Významně zvyšující cenu 0,06 13 Stavebně-technický stav III. Stavba se zanedbanou údrţbou - (předpoklad provedení menších stavebních úprav) 0,85 * * Kategorie stavby: D - stáří od 50 do 80 let včetně Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V 14 : 13 0,7 Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i) V 14): i=1 0,500 Index cenového porovnání (I = I T I P I V ): 1,000 0,940 0,500 = 0,470 Cena upravená (CU = IPC I): 3 092, 0,470 = 1 453,24 Kč/m 3 Určení porovnávací hodnoty (OP CU): 664, ,24 = ,51 Kč Rodinný dům zjištěná cena: ,51 Kč a.3) Srovnávací hodnota a.3.1) Rodinný dům Jednotkové množství: = 664,51 jedn.

10 10 Ocenění: Jednotková cena: 2 800, Kč/jedn. 664,51 jedn , Kč/jedn , Kč Cena stavby: = , Kč Určení opotřebení odborným odhadem: Opotřebení: 70,000 % Odpočet opotřebení: , Kč 70,000 % ,60 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = ,40 Kč Výpočet cenových koeficientů Druh objektu: Obytný objekt Minimální cena srovnatelné nemovitosti: , Kč Maximální cena srovnatelné nemovitosti: , Kč Cenové koeficienty: C A 1,843 C B 2,006 C C 2,170 C D 2,333 C E 2,496 Hodnocení objektu: Název znaku Zatřídění vk C i vk Trh s nemovitostmi B 5 10,030 Orientace ke světovým stranám D 5 11,665 Konfigurace terénu D 3 6,999 Poloha vzhledem k centru obce C 5 10,850 Převládající zástavba E 5 12,480 Inţenýrské sítě A 5 9,215 Doprava C 5 10,850 Obchod a sluţby B 5 10,030 Školství C 5 10,850 Zdravotnictví C 5 10,850 Kultura, sport, ubytování C 5 10,850 Úřady C 2 4,340 Pracovní moţnosti B 5 10,030 Ţivotní prostředí E 5 12,480 Přírodní lokalita C 5 10,850 Změna v zástavbě A 5 9,215 Příslušenství nemovitosti D 1 2,333 Typ stavby C 5 10,850 Moţnost dalšího rozšíření B 1 2,006 Obyvatelstvo E 5 12,480 Názor znalce C 5 10,850

11 11 Celkem: ,103 Koeficient k = 200,103 / 92 = 2,1750 Korekce ceny: 2,1750 Cena po úpravě cenovými koeficienty: = ,77 Kč Rodinný dům zjištěná cena: ,77 Kč b) Pozemky b.1) Vyhláška 364/2010 Sb. b.1.1) Pozemky na LV číslo , 29 Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle 28 odst. 1 činí 51,97 Kč. Cena je určena podle písm. k): ZC = C p 1,00, kde C p = 35 + ( ) 0, (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde je počet obyvatel v obci. 28 odst. 2 Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Významnost obce z hlediska zeměpisného, kulturního či hospodářského + 30 % Výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu uţití stavby + 50 % Úprava celkem: + 80 % 1,800 Koeficient změny cen staveb K i : 2,169 Koeficient prodejnosti K p : (Rodinné domy) 0,883 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ]základní upravená Cena [Kč] zastavěná plocha a ,97 179, ,75 nádvoří 28 odst. 5 Pozemky zahrad a ostatní plochy Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Významnost obce z hlediska zeměpisného, kulturního či hospodářského + 30 % Výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu uţití stavby + 50 % Úprava celkem: + 80 % 1,800 Koeficient změny cen staveb K i : 2,169 Koeficient prodejnosti K p : (Rodinné domy) 0,883 Koeficient úpravy dle 28 odst.5: 0,400 Jednotková cena [Kč/m 2 ]

12 12 Název Parc. č. Výměra [m 2 ]základní upravená Cena [Kč] zahrada ,97 71, ,31 zahrada ,97 71, ,02 zahrada ,97 71, ,32 Součet: ,65 29 Zemědělské pozemky Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 23: Obce nad 250 tisíc obyvatel okolí do 5 km + 80 % Úprava celkem: + 80 % 1,800 Koeficient prodejnosti K p : 1,000 Jedn. cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená BPEJ Cena [Kč] orná půda 1208/ ,17 11, ,89 orná půda 1208/ ,63 8, ,44 orná půda 1208/ ,49 4, ,24 Součet: ,57 Součet cen všech typů pozemků: = ,97 Kč Pozemky na LV číslo 289 zjištěná cena: ,97 Kč c) Věcná břemena Jiná práva a závady, nebo věcná břemena nebyla zjištěna a jako taková se tedy neoceňují, jejich hodnota je 0,00 Kč. Hodnota věcného břemene: = 0, Kč

13 13 C. Rekapitulace Dům je celkově solidní konstrukce a nebyly vnější prohlídkou zjištěny nebezpečné trhliny v konstrukci i přes fakt, ţe nemovitost leţí v blízkosti komunikace. Pro odhad obvyklé ceny bylo pouţito metody věcné hodnoty podle technicko hospodářských ukazatelů a porovnávací metody. Věcná hodnota nám totiţ ne vţdy ukazuje reálnou hodnotu Nemovitosti v daném místě a čase. Podle prognóz realitních bankéřů, ale i ČNB budou ceny nemovitosti v roce 2011 ještě klesat, poté by měla nastat stagnace cen nemovitostí a to i v oblastech které jsou v budoucnu výhodné jako satelity k městům Opava nebo Hlučín. Oceňovaný rodinný dům je není nutné kompletně rekonstruovat. Jeho poloha u komunikace která je však jen místní komunikací je však z polohy obyvatel nevýhodná. Okna na V jsou jen lehce nad úrovní komunikace a taková blízkost komunikace nezajišťuje soukromí. Otřesy a exhalace z provozu budou působit negativně na zdraví obyvatel domu a nepřispívá tedy ke klidné pohodě bydlení. Nemovitost není moţno rekonstruovat na provozní objekt, jde o objekt postavený pro bydlení a rekonstrukce na jiný účel by byla velmi nákladná. Dle názoru znalce jde o nemovitost s průměrnými šancemi na uplatnění na trhu s nemovitostmi. Pozemky které jsou ve funkčním celku s nemovitostí jsou oceněny s nemovitostí jako pozemky zahrnuty v územním plánu obce. Pozemek se zemědělskou půdou je dle charakteristiky situovaný ve svahu v souvislém pásu. Půda dle převaţujícího BPEJ není příliš kvalitní a proto znalec provedl její ocenění dle BPEJ ale s přiráţkou 80 %. Takto odhadnutá cena je sice nadprůměrnou cenou zemědělské půdy v oblasti (průměrná cena ZP 5,95 Kč) avšak je v blízkosti komunikace a zastavěného území obce, proto znalec ocenil skutečnost přiráţkou. Pozemek parcela 1208/72 druh pozemek s funkcí plnění lesa výměra 91 m 2 se neoceňuje, z důvodu, ţe přístup k pozemku není jinak moţný neţ přes pozemek jiného vlastníka a pozemek je svoji rozlohou tak malý (91 m 2 ), ţe se samostatně nevyplatí zde zřídit přístupové komunikace pro průmyslovou těţbu dřeva. Jiná práva a závady, nebo věcná břemena nebyla zjištěna a jako taková se tedy neoceňují, jejich hodnota je 0,00 Kč. Hodnota objektů Věcná hodnota podle THU Věcná hodnota podle vyhlášky 364/2010 Sb. Srovnávací hodnota Stanovená věcná hodnota objektů Cena pozemků podle cenového předpisu Hodnota věcných břemen Odhad obvyklé ceny celkem , Kč , Kč , Kč , Kč , Kč 0, Kč , Kč Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce , Kč Cena slovy: jedenmiliontřistačtyřicettřitisícedeset Kč

14 14 D. Seznam příloh 1. LV 289 k.ú. Chabičov ve Slezsku, obec Háj ve Slezsku 2. KM k LV 289 k.ú. Chabičov ve Slezsku, obec Háj ve Slezsku 3. Mapa oblasti detail 4. Mapa pozemky detail 5. Mapa ortofoto 6. Fotodokumentace pořízená znalcem

15

16

17

18

19

20

21

22

23

24

25