ZNALECKÝ POSUDEK. č. 17/895/2014. Soudní exekutor Ječná Trutnov. Účel znaleckého posudku: odhad obvyklé ceny 1/10 nemovitosti k 15.4.

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 17/895/2014 o ceně nemovitosti - rodinného domu č.p. 113 včetně součástí, příslušenství, vedlejší stavby, venkovních úprav, studny, trvalých porostů, zastavěné plochy č. 371 a pozemkové parcely č. 776/2 v obci a katastrálním území Mostek Objednatel znaleckého posudku: JUDr. Jan Bohutínský Soudní exekutor Ječná Trutnov Účel znaleckého posudku: odhad obvyklé ceny 1/10 nemovitosti k Spis: Č.j. 158 EX 77/12-56 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni Znalecký posudek vypracoval: Petr Krejcar K. Světlé Dvůr Králové n. L. Posudek obsahuje 19 stran textu včetně titulního listu a 11 stran příloh. Objednateli se předává ve třech vyhotoveních. Čtvrtý výtisk je uložen v archivu znalce. Ve Dvoře Králové n. L

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitosti - rodinného domu č.p. 113 včetně součástí, příslušenství, vedlejší stavby, venkovních úprav, studny, trvalých porostů, zastavěné plochy č. 371 a pozemkové parcely č. 776/2 v obci a katastrálním území Mostek. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Mostek Mostek Kraj: Královéhradecký Okres: Trutnov Obec: Mostek Katastrální území: Mostek Počet obyvatel: Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 570,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. Pi O1. Velikost obce obyvatel III 0,75 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Ostatní případy V 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka III 0,90 O6. Občanská vybavenost v obci - Základní vybavenost (obchod a zdravotní středisko a škola) III 0,95 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 175,45 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti paní Jany Pavlíčkové. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Usnesení o nařízení exekuce Č.j. 158 EX 77/12-56 ze dne na majetek na povinné paní Moniky Kusové výpis z katastru nemovitostí ze dne , LV 296 snímek katastrální mapy z katastru nemovitostí skutečnosti a výměry zjištěné na místě 5. Vlastnické a evidenční údaje LV 296 Kusová Monika, Marie Mayerové 1698/13, Poruba, Ostrava, podíl 1/10 Pavlíčková Jana, č.p. 113, Mostek, podíl 3/10-2 -

3 Ponikelský Radek, Hrdlovská 644, Osek, podíl 3/10 Příhoda Jaroslav, Elišky Krásnohorské 2962, Dvůr Králové nad Labem, podíl 3/10 6. Dokumentace a skutečnost Oceňovaná nemovitost - rodinný dům č.p. 113 se nachází v zastavěné části obce a katastrálního území Mostek. Nemovitost postavena v roce 1935, což je patrné z vyznačeného letopočtu ve štítě rodinného domu. Projektová dokumentace, ani žádné rozhodnutí nebylo předloženo. 7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost se nachází v zastavěné části obce a katastrálního území Mostek. Přístup je po zpevněné komunikaci, nemovitost je možno napojit na rozvod el. energie, veřejný vodovod, veřejnou kanalizaci a plynovod. 8. Obsah znaleckého posudku LV Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům 1.2. Příslušenství Kolna Studna Ocenění venkovních úprav zjednodušeným způsobem 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Porosty - 3 -

4 B. ZNALECKÝ POSUDEK Znalci se ukládá, aby stanovil obvyklou cenu těchto nemovitostí a jejich příslušenství. Pro stanovení obvyklé, (tržní, obchodovatelné) ceny neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. V zákonu č.120/2001 Sb. o soudních exekutorech a exekuční činnosti (exekuční řád) a o změně dalších zákonů je v 66 odst.5 uvedeno: Znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu dále odkaz na 2 odst.1 zákona č.151/1997 Sb. V 2 odst.1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Pro odhad obvyklé ceny jsou použity tyto oceňovací metody: Cena zjištěná - (tzv. administrativní cena ) - jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu ke dni , zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Porovnávací hodnota - (ocenění porovnávací, srovnávací, komparativní metodou) - Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek jako druhu a účelu nemovitosti, koncepce a technických parametrů, kvality provedení, lokalizace, apod. Pokud je metoda porovnávání použita, musí být uvedeny v časovém horizontu optimálně 6 měsíců minimálně tři realizované ceny obdobných nemovitostí, kdy porovnání je provedeno jak z pohledu technických parametrů, tak i z pohledu ekonomické efektivnosti. Pro zjištění srovnatelných cen jsem provedl cenové porovnání s obdobnými, k datu ocenění prodanými nemovitostmi v databázi realitních kanceláří a na internetu. Kladné stránky oceňovaných nemovitostí: lokalita vhodná pro bydlení klidná část obce možnost napojení na inženýrské sítě (elektro, veřejný vodovod, veřejnou kanalizaci a plynovod) Záporné stránky oceňovaných nemovitostí vlastnictví jen 1/10 nemovitosti. nařízení exekuce exekuční příkaz k prodeji nemovitosti (LV 296) - 4 -

5 LV Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům Rodinný dům č.p. 113 postavený na stp. č. 371 v roce Vlastník nemovitosti nepředložil žádnou projektovou dokumentaci, ani žádné rozhodnutí. Nemovitost s částečným podsklepením má dvě nadzemní podlaží a volný půdní prostor. Dispozice: I.PP - schodiště, chodba a dvě místnosti na potraviny; I.NP - veranda, chodba, schodiště, spíž, koupelna, WC, kuchyň a dva pokoje; II.NP - dva pokoje, kuchyň, koupelna, WC, spíž, chodba se schodištěm. Základy - základové pasy s dožilou nefunkční izolací proti vlhkosti. Svislé nosné konstrukce z plných pálených cihel o tloušťce zdiva 0,30-0,65m. Stropní konstrukce klasický s rovným podhledem. Střecha sedlová s polovalbou a mansardová. Krytina osinkocementové šablony na dřevěné bednění, krov soustavy vaznicové, klempířské konstrukce kompletní z pozink. plechu, bleskosvod je. Vnitřní omítky štukové a vápenné, vnější omítky stříkané. Povrchy podlah bet. mazanina, lité teraco a dřevěné v obytných místnostech. Obklady vnitřní v soc. zařízeních a kuchyni, vnější chybí. Okna dřevěná jednoduchá v I.PP, v I.NP a II.NP dřevěná dvojitá špaletová, dveře náplňové hladké. Schodiště v I.PP pískovcové, I.NP teracové stupně a II.NP dřevěné bez podstupnic. Elektroinstalace světelná a motorová s pojistkovými automaty. Vytápění lokální kamny na tuhá paliva, instalace plynu chybí. Rozvod vody jen studené, zdroj pro přípravu lázeňská kamna na tuhá paliva. Domovní kanalizace svedena jímky. Hygienické vybavení obsahuje vany, umyvadla a splachovací záchody, vybavení kuchyní el. sporáky. Celkový stav odpovídá stáří stavby a částečně zanedbávané údržbě. S ohledem na popsaný stavebně technický stav stavby, způsob jejího užívání, vnější vlivy uvažuji další životnost ještě 21 let. Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: 13, typ B Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: se dvěma nadzemními podlažími Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 111 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. Pi 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá III 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Pozemek ve spoluvlastnictví III -0,01 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00-5 -

6 Index trhu IT = P5 * (1 + Pi) = 0,990 i = 1 Index polohy 4 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,03 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,00 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Střed obce centrum obce I 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II -0,02 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 500 m IV -0,02 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji I -0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy IP = P1 * (1 + Pi) = 0,948 i = 2 Koeficient pp = IT * IP = 0, Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] I.PP (5,22*5,38)+(4,25*7,40)+(2,99*0,30) = 60,43 I.NP (1,71*7,07)+(9,88*10,39)+(0,30*2,99) = 115,64 II.NP (1,71*7,07)+(9,88*10,39)+(0,30*2,99) = 115,64 Zastřešení (1,71*7,07)+(9,88*10,39)+(0,30*2,99) = 115,64 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha I.PP 60,43 m 2 1,04 m I.NP 115,64 m 2 4,44 m II.NP 115,64 m 2 3,12 m Zastřešení 115,64 m 2 3,75 m Obestavěný prostor - 6 -

7 Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] I.PP ((5,22*5,38)+(4,25*7,40)+(2,99*0,30))*(1,04) = 62,85 m 3 I.NP ((1,71*7,07)+(9,88*10,39)+(0,30*2,99))*(4,44) = 513,44 m 3 II.NP ((1,71*7,07)+(9,88*10,39)+(0,30*2,99))*(3,12) = 360,80 m 3 Zastřešení ((1,71*7,07)+(9,88*10,39)+(0,30*2,99))*(3,75)/2 = 216,82 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor I.PP PP 62,85 m 3 I.NP NP 513,44 m 3 II.NP NP 360,80 m 3 Zastřešení Z 216,82 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 1 153,91 m 3 Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy P 7, ,46 3,27 2. Zdivo S 22, ,00 22,30 3. Stropy S 8, ,00 8,40 4. Střecha S 5, ,00 5,20 5. Krytina S 3, ,00 3,20 6. Klempířské konstrukce P 0, ,46 0,37 7. Vnitřní omítky P 6,20 7 0,46 0,20 7. Vnitřní omítky S 6, ,00 5,77 8. Fasádní omítky P 3, ,46 1,43 9. Vnější obklady C 0, ,00 0, Vnitřní obklady C 2, ,00 0, Schody S 2, ,00 2, Dveře S 3, ,00 3, Dveře S 3,30 7 1,00 0, Okna P 5,20 7 0,46 0, Okna S 5, ,00 4, Podlahy obytných místností P 2, ,46 1, Podlahy ostatních místností P 1,10 7 0,46 0, Podlahy ostatních místností S 1, ,00 1, Vytápění P 4, ,46 2, Elektroinstalace P 4, ,46 1, Elektroinstalace S 4,10 7 1,00 0, Bleskosvod P 0, ,46 0, Rozvod vody P 3, ,46 1, Rozvod vody S 3,00 7 1,00 0,21-7 -

8 20. Zdroj teplé vody P 1, ,46 0, Instalace plynu C 0, ,00 0, Kanalizace S 2, ,00 2, Kanalizace C 2,80 7 0,00 0, Vybavení kuchyně S 0, ,00 0, Vnitřní vybavení S 5, ,00 5, Záchod S 0, ,00 0, Ostatní C 3, ,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 78,18 Koeficient vybavení K4: 0,7818 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m 3 ]: = 1 975,- Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): * 0,7818 Polohový koeficient K5 (příl. č dle významu obce): * 0,9000 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č dle SKP): * 2,1260 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 2 954,39 Plná cena: 1 153,91 m 3 * 2 954,39 Kč/m 3 = ,16 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 79 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 21 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 79 / 100 = 79,0 % Koeficient opotřebení: (1-79,0 % / 100) * 0,210 Nákladová cena stavby CSN = ,03 Kč Koeficient pp * 0,939 Cena stavby CS = ,46 Kč Rodinný dům - zjištěná cena = ,46 Kč 1.2. Příslušenství Kolna Samostatně stojící stavba kolny postavená v roce Základy a podezdívka z pískovce. Svislé nosné konstrukce, trámová kostra, jednostranně obíjená prkny - povrchové úpravy nátěr. Krov sedlový s krytinou IPA na dřevěné bednění. Klempířské konstrukce z pozink. plechu dožilé. Okno dřevěné jednoduché, dveře svlakové. Elektroinstalace a povrchy podlah chybí. Celkový stav odpovídá stáří stavby a částečně zanedbávané údržbě. S ohledem na popsaný stavebně technický stav stavby, způsob jejího užívání, vnější vlivy uvažuji další životnost ještě 11 let. Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba 16: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: typ F dřevěná jednostranně obíjená nebo kovová nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví - 8 -

9 Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 1274 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. Pi 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá III 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Pozemek ve spoluvlastnictví III -0,01 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu IT = P5 * (1 + Pi) = 0,990 i = 1 Index polohy 4 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,03 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,00 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Střed obce centrum obce I 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II -0,02 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 500 m IV -0,02 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji I -0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy IP = P1 * (1 + Pi) = 0,948 i = 2 Koeficient pp = IT * IP = 0, Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] I.NP 10,63*4,11 = 43,69-9 -

10 Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška Název plocha I.NP 43,69 m 2 2,83 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] I.NP (10,63*4,11)*(2,83) = 123,64 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor I.NP NP 123,64 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 123,64 m 3 Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy S 8, ,00 8,30 2. Obvodové stěny S 31, ,00 31,90 3. Stropy S 21, ,00 21,20 4. Krov X 0, ,00 0,00 5. Krytina P 11, ,46 5,11 6. Klempířské práce P 1, ,46 0,74 7. Úprava povrchů P 6, ,46 2,76 8. Schodiště X 0, ,00 0,00 9. Dveře S 3, ,00 3, Okna S 1, ,00 1, Podlahy C 10, ,00 0, Elektroinstalace C 4, ,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 75,11 Koeficient vybavení K4: 0,7511 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m 3 ] = 970,- Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): * 0,7511 Polohový koeficient K5 (příl. č dle významu obce): * 0,9000 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č dle SKP): * 2,0750 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 1 360,60 Plná cena: 123,64 m 3 * 1 360,60 Kč/m 3 = ,58 Kč

11 Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 79 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 11 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 90 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 79 / 90 = 87,8 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 21 činit 85 % Koeficient opotřebení: (1-85 %/ 100) * 0,150 Nákladová cena stavby CSN = ,69 Kč Koeficient pp * 0,939 Cena stavby CS = ,43 Kč Kolna - zjištěná cena = ,43 Kč Studna Studna kopaná o hloubce 16,00m s el. čerpadlem postavená v roce Celkový stav odpovídá stáří stavby. S ohledem na popsaný stavebně technický stav stavby, způsob jejího užívání, vnější vlivy uvažuji další životnost ještě 18 let. Zatřídění pro potřeby ocenění Studna 19 Typ studny: kopaná Hloubka studny: 16,00 m Elektrické čerpadlo: 1 ks Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 2222 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. Pi 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá III 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Pozemek ve spoluvlastnictví III -0,01 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu IT = P5 * (1 + Pi) = 0,990 i = 1 Index polohy 4 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,03 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,

12 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Střed obce centrum obce I 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II -0,02 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 500 m IV -0,02 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji I -0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy IP = P1 * (1 + Pi) = 0,948 i = 2 Koeficient pp = IT * IP = 0, Ocenění Základní cena dle přílohy č. 16: prvních 5,00 m hloubky: 5,00 m * 1 950,- Kč/m ,- Kč druhých 5,00 m hloubky: 5,00 m * 3 810,- Kč/m ,- Kč další hloubka: 6,00 m * 5 200,- Kč/m ,- Kč elektrické čerpadlo: 1 ks * ,- Kč/ks ,- Kč Základní cena celkem = ,- Kč Polohový koeficient K5 (příl. č dle významu obce): * 0,9000 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č dle SKP): * 2,3020 Upravená cena studny = ,88 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 82 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 18 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 82 / 100 = 82,0 % Koeficient opotřebení: (1-82,0 % / 100) * 0,180 Nákladová cena stavby CSN = ,80 Kč Koeficient pp * 0,939 Cena stavby CS = ,15 Kč Studna - zjištěná cena = ,15 Kč Ocenění venkovních úprav zjednodušeným způsobem Venkovní úpravy: přípojka vody, přípojka kanalizace, přípojka elektro, žumpa z bet. skruží, pilíř pro plynoměr, oplocení z ocelového pletiva na ocelové sloupky, vrata a vrátka ocelová s výplní z drátěného pletiva, venkovní schodiště s žulovými stupni. Celkový stav venkovních úprav odpovídá

13 jejich stáří a zanedbávané údržbě. Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem dle 18 procentem z ceny stavby. Stanovené procento z ceny staveb: 3,00 % Ceny staveb pro ocenění venkovních úprav Název stavby Rodinný dům Kolna Celkem: Cena stavby ,46 Kč ,43 Kč ,89 Kč Ocenění Cena staveb celkem: ,89 3,00 % z ceny staveb * 0,0300 Ocenění venkovních úprav zjednodušeným způsobem - zjištěná cena = ,05 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Oceňované nemovitosti se nacházejí v zastavěné části obce a katastrálního území Mostek. Zastavěna plocha č. 371 je zastavěna rodinným domem. Dále bylo provedeno ocenění pozemkové parcely č. 776/2 - zahrady. Tato tvoří funkční celek se zastavěnou plochou. Přístup je po zpevněné komunikaci. Nemovitosti je možno napojit na rozvod el. energie, veřejný vodovod, veřejnou kanalizaci a plynovod. V obci není zpracována cenová mapa stavebních pozemků. Ocenění Koeficient redukce R: Výměra všech pozemků ve funkčním celku vp = 1 492,00 m 2 R = ( ,8 * vp) / vp R = ( ,8 * 1 492,00) / 1 492,00 = 0,934 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. Pi 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 3. Ochranná pásma - Ochranné pásmo II -0,01 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - Základní cena pozemku odpovídá vzhledem k výhodnosti polohy pozemku na území obce, výhodnosti a využitelnosti stavby na něm zřízené. II 0,

14 Index omezujících vlivů IO = 1 + Pi = 0,990 i = 1 6 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. Pi 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá III 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Pozemek ve spoluvlastnictví III -0,01 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu IT = P5 * (1 + Pi) = 0,990 i = 1 4 Index polohy pozemku Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,03 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,00 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Střed obce centrum obce I 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II -0,02 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 500 m IV -0,02 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji I -0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy IP = P1 * (1 + Pi) = 0,948 i = 2 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,990 * 0,990 * 0,948 = 0, Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků

15 Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,87 0, ,24 Základní cena pozemku upravena redukčním koeficientem R 0,934 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a ,00 152, ,80 nádvoří 4 odst. 1 zahrada 776/ ,00 152, ,28 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem ,08 Pozemky - zjištěná cena = ,08 Kč 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Porosty Smíšené trvalé porosty Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných rostlin oceněné zjednodušeným způsobem: 47 Celková cena pozemku: Kč ,08 Celková výměra pozemku m ,00 Celková pokryvná plocha trvalých porostů: m 2 96,00 Cena pokryvné plochy porostů Kč ,04 Cena porostu je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: * 0,065 Cena smíšeného porostu: = 949,98 Porosty - zjištěná cena 949,98 Kč

16 C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení LV Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům ,20 Kč 1.2. Příslušenství Kolna ,60 Kč Studna ,90 Kč Ocenění venkovních úprav zjednodušeným způsobem ,- Kč 1. Ocenění staveb celkem ,70 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky ,10 Kč 2. Ocenění pozemků celkem ,10 Kč 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Porosty 950,- Kč 3. Ocenění trvalých porostů celkem 950,- Kč LV 296 celkem ,80 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 10 Výsledná cena: ,40 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem ,40 Kč Rekapitulace výsledných cen LV Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům ,50 Kč 1.2. Příslušenství Kolna ,40 Kč Studna ,20 Kč

17 Ocenění venkovních úprav zjednodušeným způsobem ,- Kč 1. Ocenění staveb celkem ,10 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky ,10 Kč 2. Ocenění pozemků celkem ,10 Kč 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Porosty 950,- Kč 3. Ocenění trvalých porostů celkem 950,- Kč LV 296 celkem ,20 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 10 Výsledná cena: ,40 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,40 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: ,- Kč slovy: Devadesátsedmtisícdeset Kč Srovnávací hodnota Rodinný dům č.p. 113 Obvyklé ceny rodinných domů mají na trhu stagnující tendenci v závislosti na lokalitě a parametrech, s ohledem na tržní sílu obyvatelstva. V rozhodném období jsou na trhu nabízeny, nebo se prodaly dle průzkumu trhu obdobné rodinné domy: Horní Brusnice rodinný dům, nabídková cena ,- Kč. Vybavení standardní, před rekonstrukcí. Dolní Branná rodinný dům, nabídková cena ,- Kč. Vybavení standardní, před rekonstrukcí. Třebihošť rodinný dům, nabídková cena ,- Kč. Vybavení standardní, před rekonstrukcí

18 Typ Prodejní cena Koef. vybavení Koef. polohy Srovnatelná I ,- Kč 1,00 1, ,- cena Kč II ,- Kč 1,00 1, ,- Kč III ,- Kč 1,00 1, ,- Kč CELKEM Srovnávací hodnota : ,- Kč/ 3 = ,- Kč ,- Kč Na základě těchto skutečností stanovuji, že obvyklá cena rodinného domu, včetně součástí a příslušenství činí: ,- Kč Výsledná cena nemovitostí zapsaných na LV 296 činí ,- Kč Obvyklá cena 1/10 nemovitostí zapsaných na LV 296 podle odborného odhadu činí ,- Kč slovy: Jednostotřicetdevěttisíctřista Kč Ve Dvoře Králové n. L Petr Krejcar K. Světlé Dvůr Králové n. L. D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Hradci Králové ze dne čj.spr. 2199/98 pro obor ekonomika - odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 17/895/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 21/

19 E. SEZNAM PŘÍLOH fotodokumentace výpis z katastru nemovitostí ze dne , LV 296 snímek katastrální mapy z katastru nemovitostí