ZNALECKÝ POSUDEK číslo: /2014

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK číslo: /2014 o ceně nemovité věci - RD č.p.52 s příslušenstvím, stavební plocha p.č.st.25 a přilehlé zahrady p.č.42 vše v obci a k.ú. Břest, okr. Kroměříž Objednavatel posudku: Účel posudku: Exekutorský úřad Brno město - soudní exekutor JUDr. Karel Urban Minská Brno Stanovení vyvolávací ceny pro veřejnou dražbu Oceňovací předpis: Ocenění je provedeno podle vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., k provedení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění zákona č. 199/2014 Sb., (oceňovací vyhláška) s účinností od Oceněno ke dni: prosinec 2014 Posudek vypracoval: Ing. Pavel Stržínek Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 24stran textu 5 stran příloh. Ve Zlíně, dne 29.prosince 2014

2 1. NÁLEZ 1.1 Bližší údaje o nemovité věci Oceňovaná nemovitá věc se nalézá v obci Břest a je přímo přístupná z místní komunikace. Nemovitá věc je tvořena RD č.p. 52 s pozemkem p.č.st.25 a přolehlou zahradou, vše v k.ú. a obci Břest a příslušenstvím, sestávajícím z venkovních úprav a trvalých porostů. Jde o objekt dle sdělení vlastníků již cca 3 roky neobydlený, s velmi zanedbanou údržbou, tudíž jeho stavebně - technický stav je velmi špatný, též vzhledem k značnému stáří a neodborným zásahům v průběhu životnosti. Objekt vykazuje statické trhliny ve zdivu, jeho zdivo, z větší části smíšené je vlhké, bez vodorovné izolace, s opadávající omítkou zejména v interiéru s dnes již nevyhovující dispozicí. Vzhledem k výše uvedenému bych doporučoval spíše demolici objektu, než aby se investovalo do nákladné rekonstrukce. Pozemek je částečně oplocen a je na něm zchátralá kůlna - dříve tzv. besídka. 1.2 Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú.a obec Břest list vlastnictví č. 57, vyhotovený kat. úřadem pro Zlín. kraj, Katastrální pracoviště Kroměříž dne a to dálkovým přístupem. Kopie katastrální mapy pro k.ú. Břest, mapový list č. KM 4-4/34, vyhotovený Katastrálním úřadem pro ZK, Katastrální pracoviště KM dne pod č.zak.1634/ v měřítku 1:1000. Výkresová dokumentace: nedodána Usnesení Exek. úřadu Brno - město ze dne o ustanovení znalcem. Místní šetření znalce se zaměřením současného stavu dne za přítomnosti vlastníka nemovitosti - Kutra Ant. a Coufal Marek. 1.3 Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí jsou jako vlastníci nemovité věci na listu vlastnictví č.57 pro k.ú. a obec Břest zapsáni: -Coufal Marek - k pod.43/180, -Kutra Antonín - 58/180, -KUTRA JOS. (exek)- 36/180, -Zemanová Stanisl.- 43/ Předmětem ocenění jsou 1) Stavební pozemek dle 4 odst.1 (zast.plocha+jfc) 2) Rodinný dům se šikmou střechou 3) Garáž s krovem umožňujícím zřízení podkroví 4) Vedlejší stavba s krovem umožňuj.zřízení podkroví 5) Vedlejší stavba s krovem neumož.zřízení podkroví 6) Venkovní úpravy 7) Studna kopaná 8) Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem - 2 -

3 2. POSUDEK A OCENĚNÍ Tržní ocenění je zprávou, kterou zhotovitel zpracovává na základě informací vlastníka předmětných nemovitostí a objednatele ocenění, podkladů uvedených ve zprávě a dalších šetření a podkladů získávaných zhotovitelem. Zhotovitel zodpovídá za uvedené údaje o vlastnických a jiných právech, pokud jsou v souladu s podklady níže uvedenými. Ocenění je zpracováno ke stavu nemovitostí, který zpracovatel zjistil při místním šetření a ke stavu podmínek trhu ke dni ocenění a předpokladu jeho dalšího vývoje v rozsahu do konce tohoto kalendářního roku. Zhotovitel nezodpovídá za případné další změny trhu a změny technického stavu nemovitostí způsobené nedostatečnou péčí vlastníka a vlivy vis major. Tržní ocenění je zpracováno v souladu se všemi právními předpisy platnými ke dni ocenění. Zpracovatel nemůže zohlednit skutečnosti, které mu nebyly ke dni ocenění známy. Zpracovatel prohlašuje, že nemá a nebude mít spojitost s podnikáním v nemovitostech, které jsou předmětem tohoto ocenění. POUŽITÉ METODY OCENĚNÍ MAJETKU Pro odhad tržní ceny je užíváno těchto základních metod: metoda věcné hodnoty věcnou hodnotou je reprodukční cena stavby (cena stavby, za kterou by se dala nemovitost ke dni ocenění postavit), která je snížena o opotřebení. Zhotovitel preferuje zjišťování jednotkové věcné ceny podle cenového předpisu (bez koeficientu prodejnosti) s použitím koeficientu inflace. V případě, že je zhotoviteli známa skutečná reprodukční cena, je užita cena podle příslušné smlouvy o dílo a daňových dokladů po úpravě koeficientem inflace a snížena o opotřebení. Výjimečně je užívána cena určená pomocí technickohospodářských ukazatelů přepočtených na cenovou úroveň ke dni ocenění. metoda výnosová výnosová hodnota nemovitosti je vypočtena jako suma předpokládaných budoucích čistých příjmů z pronájmu nemovitostí nebo jejich částí, diskontovaných na hodnotu současnou. Zhotovitel preferuje výpočet prosté výnosové hodnoty bez prodeje nemovitosti na konci období, tzv. metodu prosté renty. Pouze ve speciálních případech je užívána metoda odložené věcné renty (předpokládá proměnlivý zisk po určitou dobu), případně metodu konstantního zisku po omezené období. Čisté příjmy jsou stanovovány z příjmů ze skutečných pronájmů v nemovitostech a dále předpokládaných pronájmů za obvyklý nájem po odečtení nákladů (daň z nemovitosti, pojištění stavby, opravy a údržba, správa nemovitosti, amortizace, správa nemovitosti, provize za pronájem, rezervy a neúplný pronájem, náklady na pozemek, náklady na energie a služby pokud je hradí pronajimatel, případně náklady na uvedení nemovitosti do pronajímatelného stavu). Diskontování příjmů je prováděnou setinnou mírou kapitalizace, která se skládá z těchto složek: porovnatelný bezrizikový výnos, riziko trhu, riziko segmentu trhu, podnikatelské riziko a finanční riziko. metoda komparativní metoda vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Podkladem jsou především jak realizované prodeje nemovitostí, tak ceny inzerované (které je nutno korigovat na předpokládané dosažitelné ceny někdy až 65 % inzerované ceny). Cena je stanovena buď porovnání nemovitostí jako celku nebo porovnáním jednotkových cen. Podkladem pro stanovení cen pozemků jsou přednostně cenové mapy. Rozsah použitých metod je závislý na charakteru oceňovaných nemovitostí, a to zejména na skutečnosti zda je možno nemovitost nebo její významnou část pronajmout za přijatelné - 3 -

4 nájemné nebo zda je možno zjistit dostatečné množství porovnatelných cen. V takovýchto případech je rozsah použitých metod omezen. Na základě uvedených metod je stanovena obvyklá cena jako cena, kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. A. Věcná hodnota a hodnota podle vyhlášky Ocenění je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí ČR č.540/2002 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zák.č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění vyhl. č. 452/2003 Sb. a č. 640/2004 Sb. s účinností od Stavební pozemek dle 4 odst.1 (zast.plocha+jfc) Oceněno podle 3 vyhlášky Popis Jde o zastavěný pozemek jak stavbou RD s přístavbami(bývalé zemědělské stavení s chlévy, kůlnami a stodolou) tak zastavěný zchátralou kůlnou a přilehlá zanedbaná zahrada Výměra pozemku Výměra pozemku = m Výpočet Iu - úprava ceny pozemku (dle přílohy 2, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ui 1. Velikost obce podle počtu obyvatel Hospodářsko-správní význam obce Ostatní obce 3. Poloha obce V ostatních případech 4. Technická infrastruktura v obci Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 5. Dopravní obslužnost obce Železniční a autobusová zastávka 6. Občanská vybavenost v obci Základní vybavenost (obchod a zdravotní středisko a škola) Součin hodnot Iu = SOUČIN(Ui) = Výpočet Io - omezující vlivy (dle přílohy 3, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Oi 1. Svažitost pozemku a expozice Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky Neztížené základové podmínky 3. Ochranná pásma

5 Mimo ochranná pásma 4. Omezení užívání pozemku Bez omezení užívání 5. Geometrický tvar pozemku Tvar bez vlivu na využití 6. Ostatní neuvedené Vlivy snižující cenu Celkem Io = 1 + SUMA(Oi) = = Výpočet It - index trhu (dle přílohy 3, tab.1) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ti 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy Pozemek ve spoluvlastnictví 3. Změny v okolí Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost Negativní 5. Povodňové riziko Zóna se středním rizikem povodně (území tzv. 20-leté vody) Celkem * * hodnota 5. znaku se do sumy nezapočítává It = (1 + SUMA(Ti)) x T5 = ( ) x 0.8 = Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 3, tab.3, bydl.do 2000) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Pi 1. Druh a účel užití stavby Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a ŽP Výrobní objekty - (řemesla, sklady) nerušící okolí 3. Poloha pozemku v obci Navazující na střed (centrum) obce 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava Zastávka hromadné dopravy do 500 m 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitel Bez možnosti komerčního využití - 5 -

6 9. Obyvatelstvo Konfliktní skupiny v okolí v okolních bytech nebo v okolí 10. Nezaměstnanost Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené Vlivy snižující cenu Celkem * * hodnota 1. znaku se do sumy nezapočítává Ip = (1 + SUMA(Pi)) x P1 = ( ) x 1.03 = Výpočet ceny pozemku ( 3 vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 320,40 ZC = ZCv x Iu = 1200 Kč x = Kč Index cenového porovnání x I = Io x It x Ip = x x Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 83,62 Po vynásobení redukčním koeficientem x = Kč 71,83 R = (200 + (0.8 * 3407)) / 3407 = Cena za celou výměru m 2 = Kč ,81 Stavební pozemek dle 4 odst.1 (zast.plocha+jfc) Cena celkem Kč ,- 2.2 Rodinný dům se šikmou střechou Oceněno podle 13, přílohy č.11/1 vyhlášky Popis Jde o původní obytnou část zeměd. stavení, nepodsklepenou, základy bez vodorovné izolace, zdivo smíšené vlhké, krov dřevěný sedlový napadený hnilobou, střešní krytina obyčejný plech dlouho nenatíraný vykazující korozi, stropy dřevěné s rovným podhledem, klempířské kce zkorodované, vnitřní omítky původní vlhké, vnější omítky břízolit (uzavírá vlhkost), dveře, okna a podlahy původní, vytápění ÚT na plyn (nefunkční), elektroinstalace a kanalizace původní, rozvod vody obecní, v kuchyni plyn. sporák, záchod standard. splachovací. Velmi zanedbaný stav, stáří 90 let Charakteristika stavby CZCC: 111 SKP: Typ: A - nepodsklepený, s jedním nadzem.podlažím Druh konstrukce: Zděná Obestavěný prostor základy (9,60*5,90+12,40*6,10)*0,30 = m 3 Vrchní stavba (9,60*5,90+12,40*6,10)*3,00 = m 3 Zastřešení (9,60*5,90+12,40*6,10)*2,10/2 = m 3 celkem = m 3-6 -

7 2.2.4 Podlaží Označení Rozměry zastavěné plochy Zastavěná Světlá Výška plocha výška podlaží 1.NP - příz. (9,60*5,90+12,40*6,10) m m 2.90 m Celkem: žádné podzemní a 1 nadzemní podlaží, průměrná zastavěná plocha podlaží je m 2 a prům.výška podlaží je 2.90 m Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Podíl Úroveň vybavení Cen.podíl části n 1. Základy vč. zemních prací podstandard % Svislé konstrukce podstandard % Stropy standard % 4. Zastřešení mimo krytinu podstandard % Krytiny střech podstandard % Klempířské konstrukce podstandard % Vnitřní omítky podstandard % Fasádní omítky standard % 9. Vnější obklady standard % 10. Vnitřní obklady standard % 11. Schody podstandard % Dveře standard % 13. Okna podstandard % Podlahy obytných místností podstandard % Podlahy ostatních místností podstandard % Vytápění standard % 17. Elektroinstalace - 7 -

8 standard % 18. Bleskosvod chybí % * Rozvod vody podstandard % Zdroj teplé vody standard % 21. Instalace plynu standard % 22. Kanalizace standard % 23. Vybavení kuchyní standard % 24. Vnitřní hygienické vybavení standard % 25. Záchod standard % 26. Ostatní chybí % * K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * ) = Opotřebení stavby Výpočet opotřebení analytickou metodou: Pol. Konstrukce a vybavení Opotřebení Stáří Životn. Cen.podíl Podíl konstrukce (B) (C) (A) části B/C * 100 A 1. Základy vč. zemních prací % % 2. Svislé konstrukce % % 3. Stropy % % 4. Zastřešení mimo krytinu % % 5. Krytiny střech % 2.447% 6. Klempířské konstrukce % 0.648% 7. Vnitřní omítky % 4.174% 8. Fasádní omítky % 4.38% 9. Vnější obklady % 0.782% 10. Vnitřní obklady % 3.598% - 8 -

9 11. Schody % 0.648% 12. Dveře % 5.006% 13. Okna % 3.742% 14. Podlahy obytných místností % 1.583% 15. Podlahy ostatních místností % 0.72% 16. Vytápění % 8.135% 17. Elektroinstalace % 6.727% 18. Bleskosvod % 19. Rozvod vody % 2.303% 20. Zdroj teplé vody % 2.972% 21. Instalace plynu % 0.782% 22. Kanalizace % 4.85% 23. Vybavení kuchyní % 0.782% 24. Vnitřní hygienické vybavení % 6.413% 25. Záchod % 0.468% 26. Ostatní % % Opotřebení stavby (analytická metoda) = SUMA(B/C*100A) = % Výpočet ceny objektu ( 13 vyhlášky) Základní cena za m 3 obestavěného prostoru = Kč 2.290,- Koeficienty: Dle nákladů na účel.využití podkroví (příl.11) x K4: koeficient vybavení stavby x K5: koeficient polohový (dle přílohy č.20) x Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.41) x pp: koeficient dle trhu a polohy x pp = It x Ip = x Základní cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 811,60 Cena za celý obestavěný prostor m 3 = Kč ,87 Cena stavby bez opotřebení = Kč ,87-9 -

10 Snížení ceny za opotřebení % - Kč ,54 Cena stavby po započtení opotřebení = Kč ,33 Rodinný dům se šikmou střechou Cena celkem Kč ,- 2.3 Garáž s krovem umožňujícím zřízení podkroví Oceněno podle 15, přílohy č.13/1 vyhlášky Popis garáž, či bývalý průjezd částečně rekonstruovaný asi před 40 lety na obydlí, nedokončeno, použity škvárobetonové tvárnice a cihly tzv. z bouračky, bez podlahy, bez omítek a instalací Charakteristika stavby CZCC: 1274 SKP: Typ: A1 - nepodsklepené, nebo podsklep.do 1/2 ZP Druh konstrukce: Zděná v tloušťce nad 15 cm Obestavěný prostor Spodní stavba (8,50*6,10)*0,30 = m 3 Vrchní stavba (8,50*6,10)*2,90 = m 3 Zastřešení (8,50*6,10)*2,10/2 = m Podlaží celkem = m 3 Označení Rozměry zastavěné plochy Zastavěná Světlá Výška plocha výška podlaží 1.NP - příz. (8,50*6,10) m m 2.90 m Celkem: žádné podzemní a 1 nadzemní podlaží, průměrná zastavěná plocha podlaží je m 2 a prům.výška podlaží je 2.90 m Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Podíl Úroveň vybavení Cen.podíl části n 1. Základy podstandard % Obvodové stěny podstandard % Stropy chybí % * Krov

11 standard % 5. Krytina podstandard % Klempířské konstrukce podstandard % Úprava povrchů standard % 8. Dveře chybí % * Okna podstandard % Vrata standard % 11. Podlahy podstandard % Elektroinstalace podstandard % K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * ) = Opotřebení stavby Výpočet opotřebení analytickou metodou: Pol. Konstrukce a vybavení Opotřebení Stáří Životn. Cen.podíl Podíl konstrukce (B) (C) (A) části B/C * 100 A 1. Základy % % 2. Obvodové stěny % % 3. Stropy % 4. Krov % 21.03% 5. Krytina % 6.578% 6. Klempířské konstrukce % 1.838% 7. Úprava povrchů % % 8. Dveře % 9. Okna % % 10. Vrata % % 11. Podlahy % 6.578%

12 12. Elektroinstalace % 5.612% % Opotřebení stavby (analytická metoda) = SUMA(B/C*100A) = % Výpočet It - index trhu (dle přílohy 3, tab.1) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ti 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost Bez vlivu 5. Povodňové riziko Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav Celkem * 0.00 * hodnota 5. znaku se do sumy nezapočítává It = (1 + SUMA(Ti)) x T5 = ( ) x 1 = Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 3, tab.4, garáže) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Pi 1. Druh a účel užití stavby Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 4. Dopravní dostupnost Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku 5. Parkovací možnosti Dobré parkovací možnosti na veřejné komunikace 6. Výhodnost polohy z hlediska komerční využ Bez vlivu na komerční využití 7. Vlivy ostatní neuvedené Bez dalších vlivů Celkem * 0.00 * hodnota 1. znaku se do sumy nezapočítává Ip = (1 + SUMA(Pi)) x P1 = ( ) x 0.8 = Výpočet ceny objektu ( 15 vyhlášky) Základní cena za m 3 obestavěného prostoru = Kč 1.375,- Koeficienty:

13 Dle nákladů na účel.využití podkroví (příl.13) x K4: koeficient vybavení stavby x K5: koeficient polohový (dle přílohy č.20) x Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.41) x pp: koeficient dle trhu a polohy x pp = It x Ip = x Základní cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 972,45 Cena za celý obestavěný prostor m 3 = Kč ,08 Cena stavby bez opotřebení = Kč ,08 Snížení ceny za opotřebení % - Kč ,63 Cena stavby po započtení opotřebení = Kč ,45 Garáž s krovem umožňujícím zřízení podkroví Cena celkem Kč ,- 2.4 Vedlejší stavba s krovem umožňuj.zřízení podkroví Oceněno podle 16, přílohy č.14/1 vyhlášky Popis Jde o bývalé chlévy v původním stavu. Zdivo smíšené bez izolace, mokré, bez podlah, pouze mlat, krov dřevěný sedlový krytý opět zkorodovaným plechem. Stav velmi zanedbaný, bez údržby, stáří 90 let Charakteristika stavby CZCC: 1274 SKP: Typ: A1 - nepodsklepené, nebo podsklep.do 1/2 ZP Druh konstrukce: Zděná v tloušťce nad 15 cm Obestavěný prostor Spodní stavba (11,90*4,90)*0,30 = m 3 Vrchní stavba (11,90*4,90)*2,80 = m 3 Zastřešení (11,90*4,90)*1,90/2 = m Podlaží celkem = m 3 Označení Rozměry zastavěné plochy Zastavěná Světlá Výška plocha výška podlaží 1.NP - příz. (11,90*4,90) m m 2.60 m Celkem: žádné podzemní a 1 nadzemní podlaží, průměrná zastavěná plocha podlaží je m 2 a prům.výška podlaží je 2.60 m Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n).

14 Pol. Konstrukce a vybavení Podíl Úroveň vybavení Cen.podíl části n 1. Základy podstandard % Obvodové stěny podstandard % Stropy podstandard % Krov standard % 5. Krytina podstandard % Klempířské konstrukce podstandard % Úprava povrchů podstandard % Schodiště chybí % * Dveře podstandard % Okna podstandard % Podlahy podstandard % Elektroinstalace podstandard % K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * ) = Opotřebení stavby Výpočet opotřebení analytickou metodou: Pol. Konstrukce a vybavení Opotřebení Stáří Životn. Cen.podíl Podíl konstrukce (B) (C) (A) části B/C * 100 A 1. Základy % % 2. Obvodové stěny % % 3. Stropy % % 4. Krov % % 5. Krytina % 6.337% 6. Klempířské konstrukce

15 % 1.745% 7. Úprava povrchů % 4.50% 8. Schodiště % 9. Dveře % 2.847% 10. Okna % 0.918% 11. Podlahy % 6.247% 12. Elektroinstalace % 4.501% % Opotřebení stavby (analytická metoda) = SUMA(B/C*100A) = % Výpočet It - index trhu (dle přílohy 3, tab.1) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ti 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost Bez vlivu 5. Povodňové riziko Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav Celkem * 0.00 * hodnota 5. znaku se do sumy nezapočítává It = (1 + SUMA(Ti)) x T5 = ( ) x 1 = Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 3, tab.3, bydl.do 2000) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Pi 1. Druh a účel užití stavby Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a ŽP Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci Střed obce - centrum obce 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce

16 6. Dopravní dostupnost Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitel Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené Bez dalších vlivů Celkem * 0.00 * hodnota 1. znaku se do sumy nezapočítává Ip = (1 + SUMA(Pi)) x P1 = ( ) x 1.03 = Výpočet ceny objektu ( 16 vyhlášky) Základní cena za m 3 obestavěného prostoru = Kč 1.250,- Koeficienty: Dle nákladů na účel.využití podkroví (příl.14) x K4: koeficient vybavení stavby x K5: koeficient polohový (dle přílohy č.20) x Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.41) x pp: koeficient dle trhu a polohy x pp = It x Ip = x Základní cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 1.039,16 Cena za celý obestavěný prostor m 3 = Kč ,03 Cena stavby bez opotřebení = Kč ,03 Snížení ceny za opotřebení % - Kč ,56 Cena stavby po započtení opotřebení = Kč ,47 Vedlejší stavba s krovem umožňuj.zřízení podkroví Cena celkem Kč ,- 2.5 Vedlejší stavba s krovem neumož.zřízení podkroví Oceněno podle 16, přílohy č.14/2 vyhlášky Popis kůlna - dřívější altán, nachází se na dvoře. Jde o velmi poškozenou dřevostavbu s prosklením a rovnou pultovou střechou Charakteristika stavby CZCC: 1274 SKP: Typ: F1 - nepodsklepené, nebo podsklep.do 1/2 ZP Druh konstrukce: Dřevěná jednostranně obíjená

17 2.5.3 Obestavěný prostor Spodní stavba 10,05*3,80*0,30 = m 3 Vrchní stavba (10,05*3,80)*2,50 = m Podlaží celkem = m 3 Označení Rozměry zastavěné plochy Zastavěná Světlá Výška plocha výška podlaží 1.NP - příz. 10,05*3, m m 2.50 m Celkem: žádné podzemní a 1 nadzemní podlaží, průměrná zastavěná plocha podlaží je m 2 a prům.výška podlaží je 2.50 m Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Podíl Úroveň vybavení Cen.podíl části n 1. Základy standard % 2. Obvodové stěny podstandard % Stropy chybí % * Krov neuvažuje se % 5. Krytina podstandard % Klempířské konstrukce podstandard % Úprava povrchů podstandard % Schodiště neuvažuje se % 9. Dveře chybí % * Okna podstandard % Podlahy podstandard % Elektroinstalace chybí % -0.04* K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * ) =

18 2.5.6 Opotřebení stavby Výpočet opotřebení analytickou metodou: Pol. Konstrukce a vybavení Opotřebení Stáří Životn. Cen.podíl Podíl konstrukce (B) (C) (A) části B/C * 100 A 1. Základy % % 2. Obvodové stěny % % 3. Stropy % 4. Krov % 5. Krytina % 13.73% 6. Klempířské konstrukce % 1.979% 7. Úprava povrchů % 7.422% 8. Schodiště % 9. Dveře % 10. Okna % 1.732% 11. Podlahy % % 12. Elektroinstalace % % Opotřebení stavby (analytická metoda) = SUMA(B/C*100A) = 100% Výpočet ceny objektu ( 16 vyhlášky) Základní cena za m 3 obestavěného prostoru = Kč 970,- Koeficienty: Dle nákladů na účel.využití podkroví (příl.14) x K4: koeficient vybavení stavby x K5: koeficient polohový (dle přílohy č.20) x Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.41) x pp: koeficient dle trhu a polohy x pp = It x Ip = x Základní cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 195,22 Cena za celý obestavěný prostor m 3 = Kč ,87 Cena stavby bez opotřebení = Kč ,87 Snížení ceny za opotřebení 100% - Kč ,

19 Cena stavby po započtení opotřebení = Kč 0,- Vedlejší stavba s krovem neumož.zřízení podkroví Cena celkem Kč 0,- 2.6 Venkovní úpravy Oceněno podle 18, přílohy č.17 vyhlášky Venkovní úpravy - zjednodušený výpočet Oceněno podle 18 vyhlášky Popis Tyto venkovní úpravy(dle zjednoduš. způsobu) v zanedbaném a neudržovaném stavu se vážou k obydlí - RD Zjištěná cena Poř.číslo Název Cena 1. Rodinný dům se šikmou střechou Garáž s krovem umožňujícím zřízení podkroví Vedlejší stavba s krovem umožňuj.zřízení podkroví Vedlejší stavba s krovem neumož.zřízení podkroví 0.00 Celkem zjištěná cena Výpočet ceny objektu ( 18 vyhlášky) Zjištěná cena hlavních staveb = Kč ,- 2% ze zjištěné ceny = Kč 1.669,88 Venkovní úpravy - zjednodušený výpočet Cena celkem Kč 1.670, Venkovní úpravy - zjednodušený výpočet Oceněno podle 18 vyhlášky Popis Předmětné venk. úpravy přísluší k vedlejším stavbám. Vše velmi zanedbáno Zjištěná cena Poř.číslo Název Cena 1. Rodinný dům se šikmou střechou Garáž s krovem umožňujícím zřízení podkroví Vedlejší stavba s krovem umožňuj.zřízení podkroví Vedlejší stavba s krovem neumož.zřízení podkroví

20 Celkem zjištěná cena Výpočet ceny objektu ( 18 vyhlášky) Zjištěná cena hlavních staveb = Kč ,- 2% ze zjištěné ceny = Kč 1.669,88 Venkovní úpravy - zjednodušený výpočet Cena celkem Kč 1.670,- Venkovní úpravy Cena celkem Kč 3.340,- 2.7 Studna kopaná Oceněno podle 19, přílohy č.16 vyhlášky Opotřebení stavby Při stáří 90 let a životnosti 100 let činí základní opotřebení stavby 90%. Podle přílohy č.21 vyhlášky o výpočtu opotřebení lineární metodou je opotřebení upraveno na maximální povolenou hodnotu 85% Výpočet ceny studny ( 19 vyhlášky) Cena studny při průměru cm: od 0 do 5 m = 1.950,- Kč/m x 5.00 m = Kč 9.750,- od 5 do 10 m = 3.810,- Kč/m x 2.00 m = Kč 7.620,- od 10 m výše = 5.200,- Kč/m x 0.00 m = Kč 0,- Cena za celou hloubku 7.00 m = Kč ,- Cena za 1 kus ručního čerpadla za 2.054,- = Kč 2.054,- Cena po započtení všech čerpadel = Kč ,- Koeficient polohový K5 (dle přílohy č.20) x Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.41) x pp: koeficient dle trhu a polohy x pp = It x Ip = x Základní cena upravená uvedenými koeficienty = Kč ,42 Po srážce 80% za nesloužení svému účelu = Kč 2.332,28 Cena stavby bez opotřebení = Kč 2.332,28 Snížení ceny za opotřebení 85% - Kč 1.982,44 Cena stavby po započtení opotřebení = Kč 349,84 Studna kopaná Cena celkem Kč 350,- 2.8 Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem Oceněno podle 47 vyhlášky Zjištěná jednotková cena pozemků Poř.číslo Název Výměra m 2 Cena 1. Stavební pozemek dle 4 odst

21 (zast.plocha+jfc) Celková výměra a cena Jednotková cena pozemků = / = Výpočet ceny porostů ( 47 vyhlášky) Zjištěná cena pozemku o výměře porostu = Kč ,67 ( m 2 x 83,62 Kč/m 2 ) Podíl ve výši 4,5% ze zjištěné ceny = Kč 564,47 Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem Cena celkem Kč 564,

22 3. REKAPITULACE CENY ADMINISTRATIVNÍ 1) Stavební pozemek dle 4 odst.1 (zast.plocha+jfc) Kč ,- 2) Rodinný dům se šikmou střechou Kč ,- 3) Garáž s krovem umožňujícím zřízení podkroví Kč ,- 4) Vedlejší stavba s krovem umožňuj.zřízení podkroví Kč ,- 5) Vedlejší stavba s krovem neumož.zřízení podkroví Kč 0,- 6) Venkovní úpravy Kč 3.340,- 7) Studna kopaná Kč 350,- 8) Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem Kč 564,- Zjištěná výsledná cena Kč ,- Slovy: Třistadvacettřitisícečtyřicet Kč B. Hodnota stanovená porovnávací metodou Stanovení hodnoty srovnatelné je provedeno porovnáním s obdobnými nemovitostmi zchátralými zemědělskými staveními v obdobných lokalitách okresu Kroměříž a to metodou porovnání nemovitostí jako celku. Objekt je srovnáván s obdobnými RD s většími pozemky. Výsledné ceny jednotlivých objektů po úpravě jsou pro použití stanovení obvyklé ceny započítávány s různými váhami (nižší váha je pro starší prodeje, prodeje u nichž nelze ověřit sjednanou cenu ze standardních zdrojů, vyšší váhu mají prodeje blíže oceňovanému objektu, váha dále zohledňuje porovnatelnost velikostí objektů. Zchátralost objektů předpokládá jejich demolici a demoliční náklady jsou obsaženy v uvedených komparativních cenách nemovitostí. Porovnávané nemovitosti analýza trhu: 1. obdobné stavení s přibližně stejným pozemkem v Záříčí, stáří 20. léta, ,- Kč 2. obdobné stavení s přibližně stejným poz. v Žalkovicích, obdob.stáří ,- Kč 3. obdobné stavení s přibližně stejným poz. v Beňově u Přer., obdob.stáří ,- Kč Oceň. Majetek Cena celkem v Kč(C) Typ transakce Prodej Prodej Prodej Korekce pro typ transakce 1,00 1,00 1,00 1,00 Datum nabídky Index data nabídky 1,00 1,00 1,00 1,00 Technický stav objektu Stejné Stejné Stejné Index tech. Stavu 1,00 1,00 1,00 1,00 Funkční využití Stejné Stejné Stejné Index funk. Využ. 1,00 1,00 1,00 1,00 Další rozvoj nemovitosti Stejné Stejné Stejné Index dalšího rozvoje 1,00 1,00 1,00 1,00 Lokalita Stejné Stejné Stejné Index lokality 1,00 1,00 1,00 1,00 Vzhled a atraktivita objektu Stejné Stejné Stejné Index atraktivity 1,00 1,00 1,00 1,

23 Celkový index (I) 1,00 1,00 1,00 Indikovaná hodnota nemovitosti C/I v Kč Váha Hodnota (indikovaná hod. x váha) v Kč Hodnota stanovená porovnáním (po zaokrouhlení) ,- Kč C. Výnosová hodnota Pro předmětný případ ocenění se tato metoda nepoužije. 4. ZÁVĚR - STANOVENÍ CENY OBVYKLÉ TRŽNÍ Obvyklá cena, ve smyslu ceny, kterou by bylo možno dosáhnout při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku k datu 12/2014, který stanovil zadavatel, mezi dobrovolně jednajícím potenciálním kupujícím a prodávajícím, bez vlivu zvláštní obliby, je stanovena jako hodnota stanovená porovnáním (jako podklad pro porovnání byly použity archivy realitních kanceláří v okrese Kroměříž a Přerov po zaokrouhlení, což činí ,- Kč. Závěrečná stanovení ceny obvyklé vychází z analýzy trhu a je v něm preferován porovnávací způsob ocenění. Cena zohledňuje případné nynější pohledávky uvedené na LV. Cena jednotlivých práv a závad dle LV: viz. příslušný aktuální výpis z KN Cena závad, které prodejem v dražbě nezaniknou: ---- Výsledná obvyklá tržní cena nemovitosti jako celku je: ,- Kč (slovy: třistapadesát tisíc korun českých) Výsledná obvyklá tržní cena pouze podílu 12/60 (povinného) z nemovitosti : ,- Kč (slovy: šedesátpět tisíc korun českých), po srážce 5 tis. Kč za komplikaci při prodeji pouze pětinového podílu Ve Zlíně, dne 30.prosince vypracoval

24 5. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne , č.j. 3794, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem /2014. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Ing. Pavel Stržínek