ZNALECKÝ POSUDEK. č. 164/8134/2018. o obvyklé ceně pozemku čís. parcely 674/17, k.ú. Rokle, v části Hradec, obec Rokle, okres Chomutov, Ústecký kraj

Transkript

1 ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 164/8134/2018 o obvyklé ceně pozemku čís. parcely 674/17, k.ú. Rokle, v části Hradec, obec Rokle, okres Chomutov, Ústecký kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, Most, IČ , DIČ CZ tel./fax: , tel , , eniconsult@seznam.cz,

2 PŘEHLED ÚDAJŮ ID (Surveyor s Report): 164/8134/2018 LV no.: 468 Name of subject / Předmět ocenění: Pozemek čís. parcely 674/17v k.ú. Rokle, v Hradci, obec Rokle, okres Chomutov, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: Hradec, Rokle Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitých věcí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění. Cost value: Věcná hodnota: Kč Market value Tržní hodnota Kč Yield value: Výnosová hodnota: nebyla stanovena Common price Obvyklá cena Kč Comparative value: Porovnávací hodnota: Kč Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): nestanoveno Number of properties: Počet objektů: - LAND / POZEMEK Main building: Hlavní stavba: - Čísla parcel Parcel of land nr. 674/70 Other constructions: Další stavby: - Size: Velikost 329 m 2 Location in the town: Poloha v obci: mimo zástavbu obce Type: Druh ostatní plocha Infrastructure: Infrastruktura: odpovídající velikosti obce Unit price: Jednotková cena: 175,- Kč/m 2 MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT LEASE / PRONÁJEM Construction system: Konstrukční systém: Whole property: Celá nemovitost: m 2 Built-up area: Zastavěná plocha: m 2 Resident area: Bytové plochy: m 2 Floor area: Podlahová plocha: m 2 Storage area: Skladové plochy: m 2 Built-up space: Obestavěný prostor: m 3 Other and manufacturing: Ostatní m 2 Unit price: Jednotková cena: Kč Income: Výnosy: Kč Building finished in year Rok pořízení: Cost: Náklady: Kč Wear: Znehodnocení: % Capitalization rate: Kapitalizační míra: % - 2 -

3 A. NÁLEZ Client of Appraisal / objednatel ocenění: Dražbyprost s.r.o., Mírové náměstí 2/5, Ústí nad Labem. Property right / vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví č. 468 pro k.ú. Rokle, obec Rokle, prokazující stav ke dni je oce ňovaná nemovitá věc pozemek čís. parcely 674/17 v k.ú. Rokle ve vlastnictví Vladimíra Červeného, trvale bytem Rokle 3, Rokle. Restricting conditions / omezující podmínky: V části C listu vlastnictví č. 468 jsou evidována následující omezení: - 1 x nařízení exekuce, Podrobnější údaje o výše uvedených omezeních, viz část C listu vlastnictví č. 468 v příloze. Stanovená obvyklá cena nemovité věci nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. Real burden / věcná břemena: V části C listu vlastnictví č. 468 nejsou evidována žádná věcná břemena. Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č. 468 nejsou evidována žádná zástavní práva. Legal and structural state / stavebně právní stav: Pozemek čís. parcely 674/17, k.ú. Rokle je v katastru nemovitostí vedený v druhu ostatní plocha, zele ň, je situovaný v zastavěném území osady Hradec, odloučené části obce Rokle, v místě zástavby bytových domů malé velikosti, panelové konstrukce, v území řešeném územním plánem obce jako plochy BH, plochy bydlení v bytových domech Podle zjišt ění na místě se jedná o oplocený pozemek, užívaný jako zahrada, nachází se zde četné stavby bez základů. K oceňované parcele je v malé části o délce cca 0,7 m přístup z veřejné komunikace na pozemku čís. parcely 674/10 (ostatní plocha, ostatní komunikace), dále pak z pozemku čís. parcely 674/16 (ostatní plocha, zeleň), obě ve vlastnictví Obce Rokle. Weak points / slabé stránky: - umístění v lokalitě s nízkou mírou atraktivity, v místě s negativním složením obyvatel - zanedbaný pozemek s četnými stavbami ve špatném stavu Strong points / silné stránky: - využitelnost jako zahrada pro uživatele byt ů v domě - přiměřená velikost pozemku Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 468 pro k.ú. Rokle, prokazující stav evidovaný k datu , vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ snímek katastrální mapy pro část k.ú. Rokle, vyhotovený z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ územní plán obce Rokle dostupný z d/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka oceňované nemovití věci byla na základě oznámení společnosti Dražbyprost s.r.o. svolána na den , 17:15 hod. V uvedeném termínu konání prohlídky nemovité věci nebyl vlastník přítomen, pozemek byl prohlédnut ze sousedních volně přístupných pozemků

4 B. POSUDEK A OCENĚNÍ IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území: Název katastrálního území: Rokle Kód obce: Název obce: Rokle Počet obyvatel obce: 282 Datum stanovení počtu obyvatel: Kód okresu: CZ0422 Název okresu: Chomutov Název kraje: Ústecký Poloha v obci: V zástavbě odloučené části obce Infrastructure / infrastruktura: Osada Hradec je odloučenou částí obce Rokle, v místě je možnost napojení na všechny sítě obce (elektro, vody a kanalizace), dopravní spojení zajištěno autobusem, zastávka přibližně 120 m a vlakem stanice 800 m. V osadě není občanská vybavenost, v 1.5 km vzdálené obci Rokle je ob čanská vybavenost minimální - pohostinství, koupališt ě a sportovní hřiště. Komplexní občanská vybavenost je v Kadani vzdálené od obce Rokle přibližně 3.5 km, obcí Rokle prochází silnice II/224 Žatec - Kadaň. Property Location / poloha nemovitostí: Oceňovaný pozemek čís. parcely 674/17 se nachází v zastavěném území osady Hradec, v sousedství bytových dom ů panelové konstrukce, menší velikosti se třemi nadzemními podlažími, s plochou střechou a oploceného areálu rodinného domu, na záoadní straně navazuje na nezastavěné pozemky. Short description property / stručný popis majetku: Jedná se o následující pozemek v katastrálním území Rokle: Číslo parcely Výměra Druh pozemku evidovaný v (m 2 ) katastru nemovitostí 674/ ostatní plocha, zeleň Celkem Pozemek čís. parcely 674/17, k.ú. Rokle: Podle zjištění na místě se jedná o oplocený pozemek, nepravidelného půdorysu, užívaný jako zahrada, nachází se zde četné stavby bez základů, jedná se o přístřešky, fóliovníky apod. postavené neodborným zp ůsobem, z použitých materiálů z demolic, dřevěné nebo plechové konstrukce. Stavby nejsou zapsány v katastru nemovitostí, jsou ve špatném technickém stavu, bez vybavení, oplocení je dřevěné plaňkové. Napojení na inženýrské sítě nebylo zjištěno, jsou však v dosahu. Na pozemku se dále nachází starší obytný přívěs, jedná se o věc movitou. Trvalé porosty se na pozemku nenacházejí. Konfigurace pozemku je středně svažitá se sklonem k jihovýchodu. Pozemek je přístupný z obecních pozemků, bez omezení provozu, v malé části o délce cca 0,7 m z veřejné místní komunikace. Přístupové pozemky jsou se zpevněným povrchem. Tvar a poloha pozemku je patrná ze snímku katastrální mapy v p říloze posudku

5 C. ANALÝZA OCENĚNÍ Obvyklá cena je definována v zákoně o oceňování majetku (zákon č. 151/1997 Sb.) jako cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Předmětem ocenění je následující nemovitá věc - pozemek čís. parcely 674/17, k.ú. Rokle, obec Rokle, okres Chomutov, Ústecký kraj. Jedná se o pozemek situovaný na okraji zástavby osady Hradec, odlou čené části obce Rokle, v zastavitelném území, v sousedství bytového domu a areálu zahrady rodinného domu. Pozemek je zatížen drobnými stavbami ve špatném stavu, nachází se v místě s negativním složením obyvatel. Je využitelný jako zahrada, nejpravděpodobnějšími potenciálními zájemci jsou uživatelé bytů v sousedních bytových domech. Pro stanovení odhadu obvyklé ceny za podmínek trhu v příslušné lokalitě k datu ocenění vycházíme zpravidla z věcné hodnoty, výnosové hodnoty a porovnávací hodnoty. Podle přiložené analýzy byly výše uvedené hodnoty stanoveny takto: Věcná hodnota: Výnosová hodnota: Porovnávací hodnota: Kč nestanovena Kč Věcná hodnota majetku byla stanovena podle platného cenového p ředpisu, oceňovací vyhlášky. Výnosová hodnota nebyla stanovena, pozemek není pronajat, nejedná se o nemovitou věc s komerční využitelností. Porovnávací hodnota byla stanovena na základě porovnání realizovaných prodej ů pozemků v rámci osady Hradec, jednotlivé jednotkové ceny realizovaných prodejů byly upraveny, s přihlédnutím k poloze, charakteru, využitelnosti a rozloze pozemku. Výsledná věcná hodnota je ve vyšší cenové hladině oproti hodnotě stanovené porovnáním s obdobnými nemovitostmi v rámci dané lokality. Vzhledem k charakteru oce ňované nemovité věci a výše uvedeným skutečnostem je v daném případě při stanovení ceny obvyklé dána přednost hodnotě porovnávací (po zokrouhlení), ve výši ,- K č

6 D. HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) pozemku čís. parcely 674/17, k.ú. Rokle, obec Rokle, okres Chomutov, Ústecký kraj, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 6. září 2018 Slovy: Šedesáttisíc Kč ,- Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitými věcmi - 1 x nařízení exekuce, Podrobnější údaje o výše uvedených omezeních, viz část C listu vlastnictví č. 468 v příloze. Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č Na pozemku se nachází movitá věc starší obytný přívěs, jeho cena není zohledněna v ceně pozemku. Pozemek je zatížen existencí staveb bez základů ve špatném technickém stavu zatěžující pozemek v podobě nákladů na odstranění. Pozemek se nachází v místě s negativním složením obyvatel. Výše uvedené skutečnosti jsou ve stanovené obvyklé ceně zohledněny. Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. Znalecká doložka: ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústav ů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávn ění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 164/8134/2018. Vypracovala: Ing. Magdalena Říhová Ing. Vladimír H ůda jednatel V Mostě, dne 9. září

7 PŘÍLOHY 1 Analýza hodnot 2 Mapa širších vztahů 3 Výpis z katastru nemovitostí 4 Kopie katastrální mapy 5 Fotodokumentace - 7 -

8 ENI CONSULT Ltd.- Surveyor Institute ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav ID (Surveyor s Report): 164/8134/2018 LV no.: 468 Item no. Pol.č Cost Value (Buildings) - Věcná hodnota (Stavby) Name of "the tangible investment asset" - TIA Název HIM Build-up space Unit price Built-up area Unit price Starting price Wear Time price "TIA" Obestavěný prostor stavby Buildings subtotal - Stavby mezisou čet Jednotková cena Obytná plocha Jednotková cena Výchozí cena Znehodnocení Časová cena HIM m 3 Kč/m 3 m 2 Kč/m 2 Kč % Kč Comments Komentář Item no. Cost Value (Lands) - Věcná hodnota (Pozemky) Site no. Type land Acreage Price Total Pol.č. Parcelní číslo Druh pozemku Výměra Cena Cekem za podíl 1/1 m 2 Kč/m 2 Kč Comments Komentář 1 674/17 ostatní plocha, zeleň ocenění podle cenového p ředpisu Lands total - Pozemky celkem Cost Value (Buildings and Lands total) Věcná hodnota (Stavby a pozemky celkem) Kč Item no. Pol.č Yield value - Výnosová hodnota Name Název Total / Celkem Area for lease Pronajímatelná plocha Lease price per sq. m. Cena za pronájem m2 Gross yield Costs total Net yield Hrubý výnos Náklady celkem Čistý výnos Capitalization rate Kapitalizační míra Yield value Výnosová hodnota m 2 Kč/m 2 /year/rok Kč/year/rok Kč Kč % Kč Není stanovena Comments Komentář Item no. Pol.č. 1 2 Comparative value - Porovnávací hodnota Name Realized price Date Acreage Druh pozemku Název Pozemek p.č. 728/11, Rokle - Hradec, okr. Chomutov Pozemek p.č. 693/3, Rokle - Hradec, okr. Chomutov Nabídková/realiz ovaná cena Smlouva ze dne Výměra Druh pozemku Unadjusted price Neupravená cena Rate of price adjustment Koeficient cenové úpravy Total price Celková cena pozemku Price Jednotková cena Kč m 2 Kč/m 2 mil. Kč Kč/m , stavební pozemek 400 0, , , zahrada 94 1, , Comments Komentář shodná lokalita, lepší poloha v místě, pozemek v ÚP k výstavbě RD shodná lokalita,zahrada k RD, v ÚP zeleň-zahrady, větší rozloha 3 Pozemek p.č. 696/1, Rokle - Hradec, okr. Chomutov , stavební pozemek 290 0, , shodná lokalita, lepší poloha, v ÚP k výstavbě RD, stavebně nepřipravený, větší rozloha Price / Výsledná jednotková cena 175 1) realizovaný prodej, zdroj: cuzk.cz, V-4994/ ) realizovaný prodej, zdroj: cuzk.cz, V-4946/ ) realizovaný prodej, zdroj: cuzk.cz, V-6211/

9 ENI CONSULT Ltd.- Surveyor Institute ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav Item no. Site no. Type land Acreage Price Total Pol.č. Parcelní číslo Druh pozemku podle KN Výměra Cena Cekem Comments Komentář m 2 Kč/m 2 Kč 1 674/17 ostatná plocha, zeleň Total price / Výsledná cena za oceňované pozemky Cost Value - Věcná hodnota Yield value - Výnosová hodnota Comparative value - Porovnávací hodnota Market value - Tržní hodnota (Common price - Obvyklá cena) 0,075 mil.kč Není stanovena 0,058 mil.kč 0,060 mil.kč

10 Mapa širších vztahů, pozemek čís. parcely 674/17, k.ú. Rokle, v Hradci, obec Rokle, okres Chomutov, Ústecký kraj Situace lokality Mapa oblasti

11 1/ Kopie katastrální mapy

12 2/ Ortofoto

13

14