ZNALECKÝ POSUDEK. č. 134/7604/2016

Transkript

1 ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 134/7604/2016 o obvyklé ceně podílu ve výši ¼ na pozemcích čís. parcely 948/1 s rodinným domem č.p. 228 s příslušenstvím, čís. parcely 948/2 s garáží bez č.p./č.e. a čís. parcely 949, vše k.ú. Proboštov u Teplic, v ulici Na Pěnkavce v Proboštově, okres Teplice, Ústecký kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, Most, IČ , DIČ CZ tel./fax: , tel , , eniconsult@seznam.cz,

2 ID (Surveyor s Report): 134/7604/2016 LV no.: 43 Name of subject / Předmět ocenění: Podíl ve výši ¼ na pozemcích čís. parcely 948/1 s rodinným domem č.p. 228 s příslušenstvím, čís. parcely 948/2 s garáží bez č.p./č.e. a čís. parcely 949, vše k.ú. Proboštov u Teplic, v ulici Na Pěnkavce v Proboštově, okres Teplice, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: Na Pěnkavce 228, Proboštov Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitých věcí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: Yield value: Výnosová hodnota: Comparative value: Porovnávací hodnota: za celek: za spoluvl. podíl: nebyla stanovena za celek: za spoluvl. podíl: Kč nebyla stanovena Kč nebyla stanovena Market value Tržní hodnota spoluvlastnického podílu 1/4 Common price Obvyklá cena spoluvlastnického podílu 1/4 Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): Kč Kč Kč Kč nestanoveno Kč Number of properties: Počet objektů: Main building: Hlavní stavby: 2 LAND / POZEMEK rodinný dům, garáž Čísla parcel Parcel of land nr. 948/1, 948/2, 949 Appurtenances: Nemovité příslušenství: Location in the town: Poloha v obci: Infrastructure: Infrastruktura přípojky inženýrských sítí, zpevněné plochy, oplocení a další venkovní úpravy vnitřní území obce odpovídající velikosti obce MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT Construction system: Konstrukční systém: Built-up area: Zastavěná plocha: Floor area: Podlahová plocha: Built-up space: Obestavěný prostor: Unit price: Jednotková cena: Building finished in year Rok pořízení: Wear: Znehodnocení: zděný nestanovena Size: Velikost Type: Druh Unit price: Jednotková cena LEASE / PRONÁJEM Whole property: Celá nemovitá věc: 74 m 2 Resident area: Bytové plochy: 95 m 2 Storage area: Skladové plochy: 542 m 3 Other and manufacturing: Ostatní % Income: Příjem: Cost: Náklady: Capitalization rate: Kapitalizační míra: celkem 771 m 2 zastavěná plocha a nádvoří, zahrada 600 Kč/m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 Kč Kč % - 2 -

3 Property right / vlastnické právo: Oceňované nemovité věci evidované na listu vlastnictví č. 43 jsou v podílovém spoluvlastnictví Krejčíkové Dagmary, bytem Petra Jilemnického 2814/2, Teplice (podíl ¼) a SJM Václava a Radky Jelínkových, bytem Na Pěnkavce 555, Proboštov (podíl ¾). Restricting conditions / omezující podmínky: V části C listu vlastnictví č. 43 pro k.ú. Proboštov u Teplic jsou evidována následující omezeními: - zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu k ¼ nemovitosti, pohledávky ve výši 1.124,14 Kč s příslušenstvím, s oprávněním pro GLOBAL DEBT Ltd. (IČ: /0508), listina Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorský úřad Havlíčkův Brod, 050 EX-561/ ze dne Právní moc ke dni zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu k ¼ nemovitosti, pohledávky ve výši Kč s příslušenstvím, s oprávněním pro APOLLO LEASING spol. s r.o. (IČ: /0508), listina Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorský úřad Cheb 074 EX-00106/2011 ze dne Právní moc ke dni zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu k ¼ nemovitosti, pohledávky ve výši Kč s příslušenstvím, s oprávněním pro Zdravotní pojišťovnu ministerstva vnitra České republiky, listina Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorský úřad Liberec, 36 Ex-2649/ ze dne Právní moc ke dni Další omezující podmínky jsou uvedeny v části C listu vlastnictví č. 43 pro k.ú. Proboštov u Teplic v příloze tohoto posudku. Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 43 pro k.ú. Proboštov u Teplic, neboť dražbou zaniknou. Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. Real burden / věcná břemena: V části C listu vlastnictví č. 43 pro k.ú. Proboštov u Teplic je evidováno toto věcné břemeno: - trpět pod povrchem hlavní stočnou troubu a průčistnou nádržku a vstup na realitu za účelem jejich čistění a oprav č.d. 1113/33 s povinností k pozemkům čís. parcely 948/1, 948/2 a 949 a s oprávněním pro obec Proboštov. Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č. 43 pro k.ú. Proboštov u Teplic jsou evidována následující zástavní práva: - zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu k ¼ nemovitosti, pohledávky ve výši 1.124,14 Kč s příslušenstvím, s oprávněním pro GLOBAL DEBT Ltd. (IČ: /0508), listina Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorský úřad Havlíčkův Brod, 050 EX-561/ ze dne Právní moc ke dni zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu k ¼ nemovitosti, pohledávky ve výši Kč s příslušenstvím, s oprávněním pro APOLLO LEASING spol. s r.o. (IČ: /0508), listina Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorský úřad Cheb 074 EX-00106/2011 ze dne Právní moc ke dni zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu k ¼ nemovitosti, pohledávky ve výši Kč s příslušenstvím, s oprávněním pro Zdravotní pojišťovnu ministerstva vnitra České republiky, listina Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorský úřad Liberec, 36 Ex-2649/ ze dne Právní moc ke dni Další zástavní práva jsou uvedena v části C listu vlastnictví č. 43 pro k.ú. Proboštov u Teplic v příloze tohoto posudku. Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje zástavní práva evidovaná na listu vlastnictví č. 43 pro k.ú. Proboštov u Teplic, neboť dražbou zaniknou. Jiná zástavní práva nebyla zjištěna. Legal and structural state / stavebně právní stav: Stavba č.p. 228 je v katastru nemovitostí evidována jako budova s číslem popisným se způsobem využití bydlení. Způsobem využití domu k bydlení a dispozičním řešením oceňovaná budova vyhovuje požadavkům na rodinný dům

4 Weak points / slabé stránky: - zanedbaná údržba domu Strong points / silné stránky: - garáž - dobrá dopravní dostupnost Teplic Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 43 pro k.ú. Proboštov u Teplic a obec Proboštov, prokazující stav evidovaný k datu , vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ kopie katastrální mapy pro část k.ú. Proboštov u Teplic, prokazující stav k datu , vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ znalecký posudek č. 3099/49/2015 ze dne (vypracovala Ing. Marcela Odstrčilová) d/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka nemovitých věcí byla provedena dne za účasti pana Jelínka bratra spoluvlastníka oceňovaných nemovitých věcí pana Václava Jelínka. Při prohlídce nebyla zpřístupněna garáž ani vedlejší stavby

5 IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území: Název katastrálního území: Proboštov u Teplic Kód obce: Název obce: Proboštov Počet obyvatel obce: 2600 Datum stanovení počtu obyvatel: Kód okresu: CZ0426 Název okresu: Teplice Název kraje: Ústecký Poloha v obci: Vnitřní území obce Infrastructure / infrastruktura: Obec Proboštov se nachází v Ústeckém kraji v jeho střední části, v okrese Teplice. Jde o větší obec, počet obyvatel je Proboštov je vzdálen přibližně 3 km od bývalého okresního města Teplic. Obcí prochází několik silnic II. a III. třídy, ve vzdálenosti zhruba 2 km se lze napojit na silnic I. třídy č. 27 a ve vzdálenosti 5 km je napojení na dálnici D8. V obci je také železniční stanice. V Proboštově se nachází základní občanská vybavenost zahrnující obecní úřad, obecní knihovnu, mateřskou a základní školu, lékaře, obchody, sportovní a kulturní zařízení. Property Location / poloha nemovitých věcí: Oceňované nemovité věci se nacházejí v severovýchodní části obce Proboštov, v ulici Na Pěnkavce. Jde o klidnou lokalitu, okolní zástavbu tvoří především rodinné domy. V lokalitě jsou inženýrské sítě elektřiny, vody, plynu a kanalizace. Nemovité věci jsou přístupné z veřejně přístupného pozemku. Short description property / stručný popis majetku: Rodinný dům č.p. 228: Rodinný dům č.p. 228 je situován na pozemku čís. parcely 948/1, k.ú. Proboštov u Teplic. Dispoziční řešení: Jedná se o částečně podsklepený rodinný dům s jedním nadzemním podlažím a obytným podkrovím. V domě se nachází jeden byt o dispozici podzemní podlaží (sklep) sestává z jedné místnosti. 1. nadzemní podlaží (přízemí) sestává z chodby, předsíně, obývacího pokoje, kuchyně, koupelny a WC. 2. nadzemní podlaží (podkroví) sestává z galerie nad schodištěm a dvou pokojů. Konstrukční řešení a vybavení domu: Svislé nosné konstrukce jsou zděné do tl. 50 cm, střecha je valbová, krytinu tvoří osinkocementové šablony, klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu, stropy jsou dřevěné s podhledy, podlahy jsou dřevěné a betonové, krytinu tvoří dlažba, PVC nebo textilní povlaky, okna jsou plastová, dveře jsou dřevěné hladké plné i prosklené, vnitřní omítky jsou štukované, vnější fasádní omítky jsou břízolitové. Dům má vnitřní instalace el. proudu, vody, plynu a kanalizace. Podle dostupných informací je odkanalizování domu do obecní kanalizace. Vytápění je ústřední kotlem na plyn. Stáří a stavební stav: Podle informací z předloženého znaleckého posudku č. 3099/49/2015 ze dne (vypracovala Ing. Marcela Odstrčilová) byl dům postaven v roce Stavebně-technický stav domu je zhoršený. Nebyly zjištěny žádné statické nebo jiné vážné stavební vady, ale je znát nedostatečná údržba. Řada konstrukcí vykazuje zvýšené technické i morální opotřebení. Podle dostupných informací bylo v roce 1994 zřízeno ústřední vytápění s plynovým kotlem, v roce 2002 byla osazena plastová okna. Celkové průměrné opotřebení bylo stanoveno na 60%. Garáž bez č.p./č.e.: Jde o zděnou garáž bez č.p./č.e. s pultovou střechou a svlakovými vraty, která se nachází na pozemku čís. parcely 948/2, k.ú. Proboštov u Teplic. Garáž nebyla při prohlídce zpřístupněna. Stavebně technický stav je zhoršený, průměrné opotřebení bylo stanoveno na 65%

6 Pozemky: Pozemek čís. parcely 948/1, k.ú. Proboštov u Teplic, je v katastru nemovitostí evidován v druhu zastavěná plocha a nádvoří. Na pozemku se nachází rodinný dům č.p. 228 a kolna v severní části pozemku. Pozemek čís. parcely 948/2, k.ú. Proboštov u Teplic, je v katastru nemovitostí evidován v druhu zastavěná plocha a nádvoří. Na pozemku se nachází garáž bez č.p./č.e. a sklad nářadí. Pozemek čís. parcely 949, k.ú. Proboštov u Teplic, je v katastru nemovitostí evidován v druhu zahrada se způsobem ochrany zemědělský půdní fond. Pozemek je užíván v jednotném funkčním celku s rodinným domem č.p. 228 jako zahrada. Tvar a uspořádání pozemků jsou patrné z kopie katastrální mapy v příloze tohoto posudku

7 ANALÝZA OCENĚNÍ Obvyklá cena je definována v zákoně o oceňování majetku (zákon č. 151/1997 Sb.) jako cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Stav, kdy předmětem vlastnictví není celá nemovitá věc, ale pouze ideální spoluvlastnický podíl na ní, je třeba vnímat jako zdroj rizik, jejichž vliv působí na pokles ceny podílu oproti pouhému matematickému vyjádření hodnoty podílu z ceny nemovité věci jako celku. Výsledek dosažený vynásobením obvyklé ceny celku velikostí spoluvlastnického podílu bude proto dále redukován na 60 %, což by mělo vyjádřit rizika související s vlastnictvím ideálního podílu na nemovitých věcech. Indikaci výsledné obvyklé ceny spoluvlastnického podílu o velikosti 1/4 na pozemcích čís. parcely 948/1 s rodinným domem č.p. 228 a příslušenstvím, čís. parcely 948/2 s garáží bez č.p./č.e. a čís. parcely 949, vše k.ú. Proboštov u Teplic, v ulici Na Pěnkavce v Proboštově, okres Teplice, Ústecký kraj, ukazuje následující tabulka: Obvyklá cena nemovitých věcí jako celku stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v tabulce v příloze posudku Matematické vyjádření hodnoty podílu o velikosti 1/4 z obvyklé ceny nemovitých věcí jako celku Obvyklá cena spoluvlastnického podílu o velikosti 1/4 se zohledněním rizik vyplývajících z vlastnictví ideálního spoluvlastnického podílu na nemovitých věcech (zaokrouhleno na desetitisíce) Kč x 1/4 = Kč x 60 % = Kč - 7 -

8 HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena ceně podílu ve výši ¼ na pozemcích čís. parcely 948/1 s rodinným domem č.p. 228 s příslušenstvím, čís. parcely 948/2 s garáží bez č.p./č.e. a čís. parcely 949, vše k.ú. Proboštov u Teplic, v ulici Na Pěnkavce v Proboštově, okres Teplice, Ústecký kraj, zapsaného na listu vlastnictví č. 43 pro k.ú. Proboštov, stanovená na základě výše provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 8. června 2016 Slovy: Stosedmdesáttisíc Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitými věcmi: ,- Kč Výpis všech práv a závad evidovaných v části C listu vlastnictví č. 43 je uveden v posudku v bodě Restricting conditions /omezující podmínky. Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 43, neboť ta dražbou zaniknou a nemají tedy vliv na cenu. V části C listu vlastnictví je evidováno věcné břemeno: - trpět pod povrchem hlavní stočnou troubu a průčistnou nádržku a vstup na realitu za účelem jejich čistění a oprav č.d. 1113/33 s povinností k pozemkům čís. parcely 948/1, 948/2 a 949 a s oprávněním pro obec Proboštov. Na základě konzultace se stavebním odborem obce Proboštov lze konstatovat, že vliv tohoto věcného břemene na tržní hodnotu oceňovaných nemovitých věcí je zanedbatelný. ENI CONSULT spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 134/7604/2016. Vypracoval: Bc. Jan Stejskal Ing. Vladimír Hůda jednatel V Mostě, dne 9. června

9 ENI CONSULT Ltd.- Surveyor Institute ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav ID (Surveyor s Report): 134/7604/2016 LV no.: 43 Item no. Pol.č. Cost Value (Buildings) - Věcná hodnota (Stavby) Name of "the tangible investment asset" - TIA Název HIM Build-up space Unit price Built-up area Unit price Starting price Wear Time price "TIA" Obestavěný prostor stavby Jednotková cena Zastavěná ploha Jednotková cena Výchozí cena Znehodnocení Časová cena HIM m 3 Kč/m 3 m 2 Kč/m 2 Kč % Kč 1 rodinný dům č.p , garáž bez č.p./č.e , příslušenství Buildings subtotal - Stavby mezisoučet Comments Komentář na pozemku čís. par. 948/2 oceněno podílem na ceně hlavní stavby Cost Value (Lands) - Věcná hodnota (Pozemky) Item Site no. Type land Acreage Price Total no. Druh pozemku Pol.č. Parcelní číslo Výměra Cena Cekem m 2 Kč/m 2 Kč 1 948/1 zastavěná plocha a nádvoří /2 zastavěná plocha a nádvoří Lands subtotal - Pozemky mezisoučet zahrada Comments Komentář Cost Value (Buildings and Lands total) Věcná hodnota (Stavby a pozemky celkem) Kč Yield value - Výnosová hodnota Item no. Name Area for lease Lease price per sq. m. Gross yield Risk of loss of rent Net rent Costs total Net yield Capitalization rate Yield value Comments Pol.č. Název Pronajímatelná plocha Cena za pronájem m2 Hrubý výnos Riziko výpadku nájemného Čisté nájemné Náklady celkem Čistý výnos Kapitalizační míra Výnosová hodnota Komentář m 2 Kč/m 2 /year/rok Kč/year/rok % Kč Kč Kč % Kč Yeld value Výnosová hodnota nebyla stanovena Comparative value - Porovnávací hodnota Item no. Name Realized / offer price Date of sale / offers Built-up space Land area Price of land Total price of lands Total price of buildings Rate of price adjustment Price of buildings Comments Pol.č. Název Realizovaná / nabídková cena Datum prodeje / nabídky Obestavěný prostor Plocha pozemků Cena pozemků Celková cena za pozemky Celková cena za objekty Koeficient Cena za objekty Komentář cenové úpravy Kč m 3 m 2 Kč/m 2 mil. Kč mil. Kč Kč 1 Rodinný dům v ul. Na Pěnkavce v Proboštově, okr. Teplice , nestanoven ,00 0,70 nabídka RK *1), RD s jedním nadzemním podlažím a půdním prostorem, v domě byt o dispozici 4+1, stavebnětechnický stav obdobný s domem oceňovaným, stejná lokalita 2 Rodinný dům v Bílině, okr. Teplice , nestanoven ,00 0,85 realizovaná dražba *2), RD s jedním nadzemním podlažím a obytným podkrovím, v domě byt o dispozici 3+1, stavebnětechnický stav lepší než u domu oceňovaného, blízká lokalita 3 Rodinný dům v obci Krupka, okr. Teplice , nestanoven ,00 0,80 realizovaná dražba *3), RD s jedním nadzemním podlažím a půdním prostorem, v domě byt o dispozici 4+1, stavebnětechnický stav výrazně lepší než u domu oceňovaného, blízká lokalita 1) nabídka realitní kanceláře Reality IQ 2) dražební server 3) dražební server Cost Value - Věcná hodnota Yield value - Výnosová hodnota Comparative value - Porovnávací hodnota Market value - Tržní hodnota (Common price - Obvyklá cena) 1,400 mil.kč nebyla stanovena 1,149 mil.kč 1,150 mil.kč

10 Mapa širších vztahů rodinný dům č.p. 228 v Proboštově, okres Teplice, Ústecký kraj Situace lokality Situace regionu

11

12 Fotodokumentace rodinný dům č.p. 228 v Proboštově, okres Teplice, Ústecký kraj Příjezdová cesta k domu č.p. 228 Pohled na dům č.p. 228 Sklep 1. NP obývací pokoj 1. NP - kuchyně 1. NP - koupelna

13 1. NP - WC 2. NP - pokoj 2. NP - pokoj Půdní prostor Garáž bez č.p./č.e. na poz. čís. par. 948/2 Kolna na poz. čís. par. 948/1