ZNALECKÝ POSUDEK. č. 756/226/2011. Usnesení č. j. 132 EX 27798/09-20/Ku

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 756/226/2011 o ceně obvyklé rodinného domu č.p. 127 na pozemku č. parc vč. příslušenství a pozemků č. parc. 1174, č. parc. 1175, k.ú. Mimoň, obec Mimoň, zapsáno na LV č. 194 u Katastrálního úřadu pro Liberecký kraj, KP Česká Lípa. Objednatel posudku: Účel posudku: JUDr. Jan Fendrych Exekuční úřad Praha 2 Ve Studeném 117/5a Praha 4 Usnesení č. j. 132 EX 27798/09-20/Ku Podle stavu ke dni posudek vypracovala: Ing. Marcela Řebíková Pod Lesem Mníšek pod Brdy tel.: marcela@rebikova.cz Posudek obsahuje včetně příloh 14 stran. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Mníšku pod Brdy

2 - 2 - Znalecký úkol Úkolem znaleckého posudku je stanovení ceny obvyklé. Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Rodinný dům Adresa nemovitosti: Pertoltická Mimoň Kraj: Liberecký Okres: Česká Lípa Obec: Mimoň Katastrální území: Mimoň Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti pana Júliuse Kaleji, povinného. Podklady pro vypracování posudku 1) Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 194 ze dne , k.ú. Mimoň 2) Snímek katastrální mapy, stav ke dni , Nahlížení do KN, k.ú. Mimoň 3) Usnesení č. j. 132 EX 27798/09-20/Ku 4) Informace získané při místním šetření dne Obsah posudku Určení obvyklé ceny rodinného domu č.p. 127 na pozemku č. parc vč. příslušenství a pozemků č. parc. 1174, č. parc. 1175, k.ú. Mimoň, obec Mimoň, zapsáno na LV č. 194 u Katastrálního úřadu pro Liberecký kraj, KP Česká Lípa. Typ stavby Rodinný dům, samostatně stojící, stávající dokončený Vlastník staveb: Kaleja Július, Pertoltická 127, Mimoň IV, Mimoň Vlastník pozemků: Kaleja Július, Pertoltická 127, Mimoň IV, Mimoň Katastrální úřad: pro Liberecký kraj KP Česká Lípa LV č. 194 Katastrální úz.: Mimoň Kraj: Liberecký Obec: Mimoň část obce: Mimoň Ulice: Pertoltická počet obyvatel: 6 788

3 - 3 - č.p. 127 způsob ochrany: - na pozemku č. parc. 1174, výměra 158 m 2 druh pozemku: zastavěná plocha a nádvoří další pozemky: č. parc. 1175, výměra 178 m 2 druh pozemku: zahrada Všeobecný popis Oceňované nemovitosti jsou v Mimoni. Mimoň je město, ležící asi 15 km jihozápadně od České Lípy. V obci je dobrá občanská vybavenost. Úplná občanská vybavenost je ve správním centru Liberec dostupném po silnicích č. 270 a č cca 40 km. Mimoň leží v blízkosti vyhledávané rekreační oblasti Máchovo jezero Poloha a okolí vzdáleno cca 15 km. Stavba domu č.p. 127 leží v severozápadní části Mimoně, ulice Pertoltická. Jedná se o lokalitu se zástavbou starších rodinných domů původní zástavby. Přibližně 100 m západně od domu teče Panenský potok. V přilehlé ulici je pouze místní provoz bez rušivých vlivů. Klidné místo. Rušivá a obtěžující Nebyla zjištěna. zařízení Dopravní Zastávka autobusů místní dopravy cca 300 m. Vlaková stanice Mimoň cca 1 km. dostupnost Přípojky Elektro, vodovod, odkanalizování do žumpy; řady kanalizace a plynu v ulici. inženýrských sítí Základové poměry Druh zástavby Nebyly zjištěny poruchy stavby způsobené nestandardními základovými poměry. Rodinný dům, samostatně stojící, stávající dokončený. Popis staveb budova č.p. 127 Rok a) dokončení stáří více než 100 let b) přístavby, nástavby - c) modernizace/rekonstrukce v nezjištěném roce vybudována koupelna s WC v 1. NP Druh konstrukce (zděná, betonová, dřevěná, částečně zděná dřevěná apod.) Počet podlaží podzemních 0 nadzemních NP + půdní prostor k bydlení neupravený Dům č.p. 127 je osazen v západním svahu, má vchod z ulice Pertoltická do 2. NP, Popis 1. NP je pod úrovní přilehlé ulice. Svislé konstrukce jsou převážně dřevěné, trámové. Část svislých konstrukcí na východní straně domu je zděná. Stropy jsou dřevěné, omítané, s přiznanými trámy stropní konstrukce. Schody do 2. NP jsou celodřevěné. Střecha je sedlová s dřevěným krovem, krytina plech. Klempířské prvky jsou plechové s nátěrem, chybí svody. Okna jsou dřevěná špaletová, původní. Vstupní i vnitřní dveře jsou dřevěné. Vnitřní povrchy podlah keramická dlažba v koupelně, PVC. Vnitřní povrchy stěn hladká omítka, keramický obklad v koupelně. Světlá výška obytných místností je cca 2 m. Vnější povrchy dům je z větší části bez fasády je přiznaná dřevěná konstrukce obvodových stěn. Pouze na východní straně do ulice je malá část omítnuta hladkou omítkou, zbytek tvoří dřevěný obklad. Oba štíty domu jsou obloženy eternitovými šablonami. Vybavení a zařizovací předměty koupelna s umyvadlem, sprchovým koutem a WC, v den prohlídky nebyly osazeny vodovodní armatury. Topení lokální na tuhá paliva.

4 - 4 - Rekonstrukce a modernizace Přípojky: elektro, vodovod, odkanalizování do žumpy; kanalizace a plyn v ulici. Dispoziční řešení: 1. NP: chodba 5,9 m 2, pokoj 9,0 m 2, chodba se schodištěm 6,4 m 2, koupelna s WC 4 m 2, neobyvatelný pokoj v rekonstrukci 24,5 m 2 v době prohlídky bez podlahy. 2. NP: chodba 10,8 m 2, pokoj s kuchyňským koutem 26,6 m 2, pokoj 9,5 m 2, pokoj 9,2 m 2. Celkem UP: 81 m 2 (pokoj v rekonstrukci není započten) Dům je převážně v původním stavu, v nezjištěném roce byla vybudována koupelna s WC v 1. NP v den prohlídky nebyly instalovány vodovodní armatury. Stav domu je podprůměrný, prováděna pouze základní údržba. Vybavení je podstandardní. Dům byl v minulosti podmáčen při částečném zaplavení 1. NP povodní, jeden pokoj v 1. NP je od té doby neobyvatelný v rekonstrukci, v den prohlídky bez podlahy. Popis Vedlejší stavby a příslušenství Na jihovýchodní straně pozemku č. parc je umístěn dřevěný přístřešek, který jižní stranou navazuje na rodinný dům. Přístřešek má pultovou střechu, střešní krytina je plech. Stavebně technický stav je průměrný. Zastavěná plocha je 30 m 2. Pozemky Pozemek č. parc je částečně zastavěn stavbou rodinného domu, zbytek tvoří nezpevněný dvůr a zahrada travní porost. Pozemek č. parc je částečně zastavěn stavbou přístřešku. Zbytek je zahrada, tvořená travním porostem. Pozemky jsou užívány ve funkčním celku, jsou v mírném západním sklonu. Dohromady mají pozemky nepravidelný, přibližně čtvercový tvar. Jsou opoceny. Přístup je z východní i ze západní strany. Zpevněná komunikace, ulice Pertoltická, je z východní strany, z ní nelze na pozemky zajet autem, komunikace je nad úrovní oceňovaných pozemků. Oplocení Dřevěné plotovky, ocelové sloupky, bez podezdívky. Zpevněné plochy - Napojení inž. sítí Elektro ano Vnější zařízení Vodovod ano Kanalizace do žumpy; kanalizace v ulici Plynovod ne; plynovod v ulici Telefon nezjištěno Přístup po zpevněné komunikaci ano, z východní strany Stav budov, udržování, rekonstrukce Technický stav staveb Poloha vzhledem k užívání Dům je převážně v původním stavu, stav je podprůměrný, pouze základní údržba. Dům byl v minulosti podmáčen při částečném zaplavení 1. NP povodní. Lokalita s dobrou dostupností občanské vybavenosti. Klidné místo. Vhodné k trvalému bydlení. Užívání Nemovitosti jsou určeny k bydlení, soulad zápisu v evidenci KN a skutečností. nemovitosti Vlastnická práva Omezení vlastnických práv 1) Zástavní právo smluvní zapsané v části C LV č. 194 k.ú. Mimoň 2) Exekuční tituly zapsané v části C LV č. 194 k.ú. Mimoň

5 - 5 - Zahrnuta v obvyklé ceně 1), 2) Nejsou zohledněna v ceně obvyklé. Stav zápisu KN a Nebyl zjištěn nesoulad evidence KN a skutečnosti. skutečnosti Vyhodnocení Záplavové území Jiná rizika Prověření přístupu k nemovitosti Podle registru Aquarius je stavba v ohrožení zaplavením a zatopením mírné riziko. Dům byl v minulosti podmáčen při částečném zaplavení 1. NP povodní, nebyly dokončeny sanační práce možný vliv na statiku domu. Z komunikace č. parc (silnice, vlastník Liberecký kraj). Bez rizika.

6 - 6 - CENY, HODNOTY VĚCNÁ HODNOTA POZEMKY Jednotková cena [Kč/m 2 ] Cena pozemku [Kč] č. parcelní výměra [m 2 ] současný stav budoucí stav současný stav druh pozemku zastavěná pl. a nádvoří zahrada I. CENA POZEMKU STAVBY OP Jednot. cena Rozest. Reproduk. cena Opotř. stavby Cena stavby po odpočtu opotřebení [Kč] budovy stáří [m 3 ] [Kč/m 3 ] [%] [Kč] [%] současný stav č.p. 127 více než 100 let vedlejší stavby: přístřešek cca 50 let Reprodukční cena staveb RD celková UP: 81,4 m 2 Z toho: 1. NP 31,6 m 2 2. NP 49,8 m 2 II. CENA STAVEBY (VĚCNÁ HODNOTA STAVEB) Kč současný stav budoucí stav III. VĚCNÁ HODNOTA NEMOVITOSTI (I. + II.) Kč -

7 - 7 - POROVNÁVACÍ HODNOTA Porovnatelný RD č. 1: Mimoň, ul. Lužická, RD, ZP 126 m 2, UP 120 m 2, pozemek 270 m 2 Nabídková cena: Kč, 9/2011 Cihlový RD, přístřešek, pergola. + větší UP + v lepším stavu stejná lokalita. Porovnatelný RD č. 2: Mimoň, ul. Malá, RD, 4 + kk ZP 151 m 2, UP 100 m 2, pozemek 151 m 2 Nabídková cena: Kč, 10/2011 Řadový RD. Elektro, plyn, vodovod, kanalizace, ústřední topení, kotel na tuhá paliva. TUV - boiler. + plyn, kanalizace + v lepším stavu Porovnatelný RD č. 3: stejná lokalita. Pertoltice pod Ralskem, RD, ZP 100 m 2, UP 180 m 2, pozemek m 2 Nabídková cena: Kč, 10/2011 Dům k rekonstrukci. Střecha a krov v zachovalém stavu. Vodovod, kanalizace do žumpy, na pozemku studna. Klidné místo na polosamotě, štěrková příjezdová cesta. - v horším stavu + větší pozemek horší lokalita. VÝSLEDEK POROVNÁVACÍ HODNOTY Kč

8 - 8 - URČENÍ OBVYKLÉ CENY Slabé stránky Silné stránky Zdůvodnění ceny obvyklé Dům je převážně v původním stavu bez podstatné rekonstrukce. Stav RD je podprůměrný, pouze základní údržba. Dům byl v minulosti podmáčen při částečném zaplavení 1. NP povodní. Klidné místo bez rušivých vlivů. Dobrá dostupnost občanské vybavenosti. Cena obvyklá je stanovena na základě porovnání věcné hodnoty a výnosové hodnoty s přihlédnutím k umístění a technickému stavu nemovitosti ke dni ocenění se zohledněním silných a slabých stránek nemovitosti. OBVYKLÁ CENA rodinného domu č.p. 127 na pozemku č. parc vč. příslušenství a pozemků č. parc. 1174, č. parc. 1175, k.ú. Mimoň, obec Mimoň, zapsáno na LV č. 194 u Katastrálního úřadu pro Liberecký kraj, KP Česká Lípa Kč V Mníšku pod Brdy, Ing. Marcela Řebíková Pod Lesem Mníšek pod Brdy tel.: marcela@rebikova.cz Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne č.j. Spr. 4010/2006 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 756/226/2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. Z/226/2011. Přílohy: 1) Snímek katastrální mapy, stav ke dni , Nahlížení do KN, k.ú. Mimoň 2) Situace, fotodokumentace ze dne ) Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 194 ze dne , k.ú. Mimoň

9 - 9-1) Snímek katastrální mapy, stav ke dni , Nahlížení do KN, k.ú. Mimoň 2) Situace, fotodokumentace ze dne

10 Severozápadní pohled Kuchyně WC v koupelně Přístupová komunikace