ZNALECKÝ POSUDEK. č. 611/082/2011

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 611/082/2011 o ceně obvyklé rodinného domu č.p. 1023, na pozemku č. parc. 561/1 vč. příslušenství a pozemků č. parc. 561/1, č. parc. 562, zapsáno na LV č. 4315, k.ú. Židenice, obec Brno, u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, KP Brno-město. Objednatel posudku: JUDr. Jan Fendrych Exekuční úřad Praha 2 Ve Studeném 117/5a Praha 4 Účel posudku: č. j. 132 EX 33031/09-25/Ri Podle stavu ke dni posudek vypracovala: Ing. Marcela Řebíková Pod Lesem Mníšek pod Brdy tel , marcela@rebikova.cz Posudek obsahuje včetně příloh 14 stran. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Mníšku pod Brdy

2 -2- Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Rodinný dům Adresa nemovitosti: Stejskalova 1023/46 Kraj: Jihomoravský Okres: Brno-Město Obec: Brno Katastrální území: Židenice Počet obyvatel: Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti příbuzné majitelů nemovitosti - snacha majitele. Znalecký úkol Úkolem znaleckého posudku je stanovení ceny obvyklé. Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Podklady pro vypracování posudku 1) Výpis z katastru nemovitostí pro LV č ze dne , k.ú. Židenice 2) Kopie katastrální mapy, stav ke dni , Nahlížení do KN, k.ú. Židenice 3) Usnesení č. j. 132 EX 33031/09-25/Ri 4) Informace získané při místním šetření dne Dokumentace a skutečnost Nebyla doložena projektová dokumentace, stavby byly prohlédnuty a zaměřeny. Obsah posudku Určení obvyklé ceny rodinného domu č.p. 1023, na pozemku č. parc. 561/1 vč. příslušenství a pozemků č. parc. 561/1, č. parc. 562, zapsáno na LV č. 4315, k.ú. Židenice, obec Brno, u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, KP Brno-město. Typ stavby Rodinný dům, koncový řadový, stávající dokončený Vlastníci pozemků: SJM Horváth Jan a Horváthová Irena, Stejskalova 1023/46, Židenice, Brno Vlastníci staveb: SJM Horváth Jan a Horváthová Irena, Stejskalova 1023/46, Židenice, Brno

3 -3Katastrální úřad: Katastrální úz.: Obec: Ulice: č.p. na pozemku pro Jihomoravský kraj, KP Brno-město Židenice Brno Stejskalova 1023 č. parc. 561, výměra 131 m2, 4315 LV č. Jihomoravský Kraj: Židenice část obce: počet obyvatel: způsob ochrany: zast. plocha a nádvoří další pozemky: č. parc. 562, zahrada výměra 61 m2, Všeobecný popis Poloha a okolí Rušivá a obtěžující zařízení Dopravní prostředky a dostupnost Přípojky inženýrských sítí Základové poměry Druh zástavby Popis stavby Rok a) dokončení b) přístavby, nástavby, rekonstrukce, modernizace Druh konstrukce (zděná, betonová, dřevěná apod.) Počet podlaží podzemních nadzemních Počet Popis Oceňované nemovitosti jsou v Brně, městské části Židenice. Brno je velké město ležící na jihovýchodě republiky, je správním centrem Jihomoravského kraje. Městská část Židenice je s městem Brno stavebně propojena, leží východně od centra města v blízkosti hlavní průjezdné komunikace městem. Ve městě se nachází veškerá občanská vybavenost. Rodinný dům č.p je situován na jihozápadním okraji městské části Židenice, v oblasti ze zástavbou starších rodinných domů a řadových garáží. leží na rohu ulic Stejskalova a Nezamyslova. V blízkosti domu, na západní a jižní straně, se nachází tramvajová a železniční trať, provoz na tratích působí mírně rušivým dojmem. Zastávka autobusů MHD cca 300 m, zastávka tramvají cca 50 m. Elektro, vodovod, kanalizace, plyn. Nebyly zjištěny poruchy stavby způsobené nestandardními základovými poměry. Koncový řadový rodinný dům, rohový, stávající dokončený cca 1955 rekonstrukce cca 1995 zděná 1 částečně podsklepeno 1+0 1NP + podkroví k bydlení neupravené nebytových garážových stání bytových jednotek jednotek (zděný přístřešek) Stavba rodinného domu je částečně podsklepena, má 1 NP a podkroví k bydlení neupravené, Je rozdělena do dvou bytových jednotek 1+1 a 2+1 se samostatnými vchody z ulice. Byty jsou funkčně i komunikačně propojeny. Svislé konstrukce jsou zděné. Omítka hladká, v době místního šetření částečně znehodnocena pomalováním graffiti. Stropy jsou omítané s rovným podhledem. Střecha je valbová, na západní straně přechází v pultovou. Střešní krytina - tašková, na pultové části plechová s nátěrem. Klempířské prvky jsou plechové s nátěrem. Okna jsou dřevěná, dveře vstupní jsou dřevěné, vnitřní náplňové do kovových zárubní. Vnitřní povrchy keramické obklady, hladké omítky. Povrchy podlah keramická dlažba, koberec, plovoucí podlaha.

4 -4Vybavení a zařizovací předměty standardní: je proveden rozvod teplé i studené vody, odkanalizování do veřejné kanalizace, koupelny s umyvadlem a vanou nebo sprchovým koutem,wc, v kuchyních plynový sporák/sporák se sklokeramickou deskou. Fasáda - hladká omítka. Topení : ústřední na plyn. TUV z kotle ÚT. Přípojky: elektro, vodovod, kanalizace, plynovod. Dispoziční řešení: PP: malý sklep s kotlem 1.NP: I. BJ 1+1: kuchyň 8,0 m2, pokoj 12,8 m2, koupelna s WC 2,6 m2 II. BJ 2+1: chodba 8,3 m2, kuchyň 14,0 m2, pokoj 9,6 m2, pokoj 15,0 m2, koupelna 8,6 m2. Podkroví k bydlení neupravené. Celkem: UP I. BJ: 23,4 m2 UP II. BJ: 55,5 m2. Stavebně technický Stavba je z r. cca 1955, nový nátěr fasády cca 15 let starý, zdivo podezdívky stav domu je narušeno, zakryto do výšky cca 50 cm železnými plechy. Je prováděna základní údržba., interiér je modernizován. Stavebně technický stav je průměrný. Pozemky: Pozemek č. parc. 561/1 je zcela zastavěn stavbou domu a přilehlé garáže. Pozemek č. parc. 562 je situován západně od domu, jedná se o neudržovanou zahradu s trvalým porostem a několika vzrostlými stromy. Oplocení neodpovídá vlastnickým hranicím. Oplocení Zpevněné plochy Napojení inž. sítí Vnější zařízení Pozemek č. parc. 562 betonové sloupky, drátěné pletivo, bez podezdívky. beton Elektro ano Vodovod ano Kanalizace ano Plynovod ano Přístup po zpevněné komunikaci ano Vedlejší stavby a příslušenství Vedlejší stavba zděné garáže, na pozemku č. parc. 561/1, východní stěnou přilehlé k domu č. p. 1023, svislé konstrukce zděné, střecha plochá, střešní krytina Popis volně ložené asfaltové pásy a textilie. Lze předpokládat zatékání. Vrata plechová, okna a dveře nejsou, omítka chybí. Stavebně technický stav - zhoršený. Stav hlavní budovy, udržování, rekonstrukce Technický stav Průměrný stavebně technický stav. stavby Poloha vzhledem k Vhodná pro bydlení, v zastavěné části obce s dobrou dostupností občanské užívání vybavenosti a centra města. Mírně rušivým dojmem působí železniční trať. Užívání Podle KN je stavba určena k bydlení, podle zjištění na místě je tak i užívána. nemovitosti Vlastnická práva Omezení vlastnických práv 1) Exekuční tituly zapsané v části C LV č. 4315, k.ú. Židenice 2) Omezení dispozičních práv zapsané v části C LV č. 4315, k.ú. Židenice

5 -5- Zahrnuta v tržní ceně 1),2) Nejsou zohledněny v ceně obvyklé Stav zápisu KN a Nebyl zjištěn nesoulad mezi zápisem na LV č k.ú. Židenice a skutečností skutečnosti zjištěnou při místním šetření. Vyhodnocení Záplavové území Podle registru Aquarius není stavba v ohrožení zaplavením a zatopením. Jiná rizika Nebyla zjištěna. Přístup k domu č.p je z komunikace č. parc. 505/3 (ostatní komunikace, Prověření přístupu vlastník Statutární město Brno) a komunikace č. parc. 506 (ostatní komunikace, k nemovitosti vlastník Statutární město Brno). Bez rizika.

6 -6- CENY, HODNOTY VĚCNÁ HODNOTA Jednotková cena [Kč/m2] POZEMKY Cena pozemku [Kč] č. parcelní výměra [m2] současný stav budoucí stav současný stav druh pozemku 561/ zast. plocha a nádvoří zast. plocha a nádvoří I. CENA POZEMKU STAVBY stáří cca 56 let stavba RD reprodukční cena staveb užitná plocha bytů: Kč Rozest. Reproduk. cena Opotř. stavby Cena stavby po odpočtu opotřebení [Kč] [Kč/m3] [%] [Kč] [%] současný stav OP Jednot. cena [m3] ,9 m Kč II. CENA STAVEB (VĚCNÁ HODNOTA STAVEB) III. VĚCNÁ HODNOTA NEMOVITOSTI (I. + II.) současný stav budoucí stav Kč -

7 -7- POROVNÁVACÍ HODNOTA Porovnatelný RD č. 1: Židenice, RD, ZP 70 m2, UP 135 m2, pozemek 200 m2 Po kompletní rekonstrukci, ½ podsklepena Nabídková cena: Kč, 3/ po rekonstrukci. - jedna BJ stejná lokalita Porovnatelný RD č. 2: Židenice, Rokycanova, RD ZP 131 m2, UP 127 m2, pozemek 230 m2 Dvě BJ 1+1, El., obecní vodovod a kanalizace, plynovod. Možnost půdní vestavby. Nabídková cena: Kč, 2/ Lepší stav nemovitosti, větší plocha pozemku. stejná lokalita Porovnatelný RD č. 3: Brno, Líšeňská, RD 4+1 ZP 90 m2, UP 150 m2, pozemek 176 m2 Řadová RD, příprava na půdní vestavbu, podsklepený. Zatepleno. Nabídková cena: Kč, 2/2011 srovnatelný stav a velikost domu stejná lokalita. VÝSLEDEK POROVNÁVACÍ HODNOTY Kč

8 -8- URČENÍ OBVYKLÉ CENY Slabé stránky Silné stránky - několik metrů od domu se nachází tramvajová trať, několik desítek metrů od domu leží vlaková trať, které působí mírně rušivým dojmem velmi malý pozemek stavba garáže je velmi špatném stavu možnost užívání 2 samostatně přístupných bytových jednotek. interiér domu po částečné rekonstrukci lokalita s dobrou dostupností občanské vybavenosti Cena obvyklá je stanovena na základě porovnání s obdobnými nemovitostmi v dané lokalitě s přihlédnutím k věcné hodnotě, umístění a Zdůvodnění ceny obvyklé technickému stavu nemovitosti ke dni ocenění se zohledněním silných a slabých stránek nemovitosti. OBVYKLÁ CENA rodinného domu č.p. 1023, na pozemku č. parc. 561/1 vč. příslušenství a pozemků č. parc. 561/1, č. parc. 562, zapsáno na LV č. 4315, k.ú. Židenice, obec Brno, u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, KP Brno-město Kč V Mníšku pod Brdy, Ing. Marcela Řebíková Pod Lesem Mníšek pod Brdy Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne č.j. Spr. 4010/2006 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 611/082/2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. Z/082/2011. Přílohy: 1) Snímek katastrální mapy, stav ke dni , Nahlížení do KN, k.ú. Židenice 2) Situace, fotodokumentace ze dne ) Výpis z katastru nemovitostí pro LV č ze dne , k.ú. Židenice

9 -9-1) Snímek katastrální mapy, stav ke dni , Nahlížení do KN, k.ú. Židenice 2) Situace, fotodokumentace ze dne

10 garáž

11 - 11 -