ZNALECKÝ POSUDEK. č

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č o ceně obvyklé rodinného domu č.p. 13 s příslušenstvím, které se sestává z vedlejší stavby stodoly, vedlejší stavby bývalého chléva, venkovních úprav a dále pak ze stavbou dotčených pozemků parc.č. St. 9 - zastavěná plocha a nádvoří, 14/5 - zahrada a parc.č trvalý travní porost v katastrálním území Bratronice u Luštěnic, obec Smilovice (část obce Bratronice), okres Mladá Boleslav, kraj Středočeský. Objednatel znaleckého posudku: JUDr. Jana Tvrdková soudní exekutorka Exekutorský úřad Praha 4 Hornokrčská 650/ Praha 4 - Krč Účel znaleckého posudku: exekuční řízení č.j. 095 Ex 365/14 Posudek vypracoval: Zdeněk Salvet Přímětická 1185/ Praha 4 - Michle Znalecký posudek obsahuje celkem 27 (slovy: dvacetsedm) číslovaných stran formátu A4 včetně titulní strany a příloh a předává se ve dvou vyhotoveních objednatelce znaleckého posudku paní JUDr. Janě Tvrdkové, soudní exekutorce. V Praze,

2 NÁLEZ Znalecký úkol exekuční řízení č.j. 095 EX 365/14 Ocenění je provedeno cenou obvyklou ve smyslu definice definice uvedené v 2, odst. 1 a 3 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ve znění pozdějších předpisů. 1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. (3) Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá, e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví, f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu, g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen

3 Přehled podkladů Podklady předané žadatelem: Usnesení soudního exekutora JUDr. Jany Tvrdkové o ustanovení znalce a objednávka znaleckého posudku ze dne pod č.j. 095 EX 365/14/U Výpis z katastru nemovitostí, který vyhotovil dne tzv. dálkovým přístupem Český úřad zeměměřičský a katastrální z listu vlastnictví č. 96 pro katastrální území Bratronice u Luštěnic, obec Smilovice, okres Mladá Boleslav, kraj Středočeský. Podklady dodané znalcem: Kopie katastrální mapy. Fotodokumentace pořízená při prohlídce nemovitosti, zjištění skutečnosti a zaměření posudkem dotčené nemovitosti dne za přítomnosti bývalé manželky povinného paní Ivany Šaškové, v čase prohlídky povinný MVDr. Miloš Staněk odjel mimo nemovitost. Literatura: Nemovitosti - oceňování a právní vztahy, kterou vyhotovil Prof. Ing. Albert Bradáč, Prof. JUDr. Josef Fiala a Ing. Vítězslava Hlavinková v roce 2007, knihu vydala LINDE, a.s. - Právnické a ekonomické nakladatelství Bohumily Hořínkové a Jana Tuláčka. Soudní znalectví, publikaci, které vydalo České vysoké učení technické v roce 2009, publikaci připravil kolektiv odborníků Luboš Dörfl, Jindřich Kratěna, Petr Ort a Vladimír Vácha Úřední oceňování majetku podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku v aktuálním znění dle vyhlášky Ministerstva financí z ledna 2008 (účinnost od ) s komentářem Prof.. Ing. Alberta Bradáče DrSc., Ing. Vlasty Scholzové a Ing. Pavla Krejčíře (oceňování nemovitostí a věcí movitých). Předpisy pro oceňování nemovitostí s komentáře, které vydalo Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o. v Brně roku 2009, komentář sestavil Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc., JUDr. Miroslav Kledus a Ing. Lubomír Weigel, CSc. Publikace Porovnávací hodnota nemovitosti, kterou vydalo nakladatelství EKOPRESS, s.r.o. se sídlem v Praze 4, K Mostu v roce 2006, publikaci sestavil Ing. Zbyněk Zazvonil. Publikace Výnosová hodnota nemovitosti, kterou vydala CEDUK, spol. s r.o. se sídlem v Praze 5 v roce 2004, publikaci sestavil Ing. Zbyněk Zazvonil. Ukazatele průměrné rozpočtové ceny na měrovou a účelovou jednotku - rozpočtové ukazatele stavebních objektů, kterou vydala Inženýrská a poradenská organizace ÚRS, a.s.. Ceny resp. struktura stavebních dílů je platná pro časové období roku

4 Místopis Obec Smilovice se nachází cca 12.0 km jižním směrem od souvisle zastavěného okraje bývalého okresního města Mladá Boleslav, přičemž vlastní nemovitost je situována na západním okraji části obce zv. Bratronice, nalevo od komunikace 1. třídy č. 38 vedoucí směrem do Mladě Boleslavy. Část obce je vybavena veřejnými energetickými sítěmi v rozsahu vodovodní a elektro NN přípojky včetně přípojky veřejného rozvodu zemního plynu. Většina komunikací v této části obce je zpevněná. Občanská vybavenost předmětné lokality je nedostatečná. Částečná vybavenost je zajištěna ve spádové obci Smilovice. Spojení s veřejnou dopravou s okolními obcemi popř. městy je zajištěna autobusovou přepravou popř. železnicí se stanicí ve vzdálenosti cca 2.5 km. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: Přístup k pozemku okrajová část - zástavba RD zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Předmětem zjištění ceny obvyklé je samostatně stojící rodinný dům č.p. 13 s příslušenstvím, které se sestává z vedlejší stavby stodoly, vedlejší stavby bývalého chléva, venkovních úprav a dále pak ze stavbou dotčených pozemků parc.č. St. 9 - zastavěná plocha a nádvoří, 14/5 - zahrada a parc.č trvalý travní porost v katastrálním území Bratronice u Luštěnic, obec Smilovice (část obce Bratronice), okres Mladá Boleslav, kraj Středočeský. Rodinný dům je postavený v přední části mírně svažitého pozemku dvora napravo od vjezdu, na dům navazuje kolmo stodola, s rodinným domem provozně propojená dveřmi v zadním pokoji. Naproti vstupu do rodinného domu je postavena hospodářská stavba bývalého chléva pro drobné domácí zvířectvo. Za domem resp. stodolu je pozemek zahrady (parc.č. 14/5) a louky (parc.č. 782), přičemž výše uvedené pozemky tvoří spolu se dvorem jednotný funkční celek. Nemovitost je využívána k trvalému bydlení, spolu s tím spolumajitelka domu se orientuje na chov koní ve velmi omezeném rozsahu. Nemovitost je v čase zjištění napojena na veřejné energetické sítě pouze v rozsahu vodovodní a elektro NN přípojky. Veřejný rozvod zemního plynu je přivedený k hranici pozemku dvora. Odkanalizování zařizovacích předmětů je zajištěno do vlastní prefabrikované vyvážecí podzemní jímky. Stavebně technický stav nemovitosti jako celku, která byla původně postavena před cca 90 roky a od té doby mírně podprůměrně udržována včetně stavebně nedokončených stavebních úprav v posledních letech trvání stavby je špatný, nemovitost vykazuje nutnost zásadní rekonstrukce. Nemovitost není dle platného výpisu z listu vlastnictví č. 96 pro kat. území Bratronice u Luštěnic v čase zjištění ceny obvyklé zatížena žádnými právy či závadami s nemovitostí spojenými

5 Prohlídka exteriéru i interéru celé nemovitosti byla provedena dne za účasti přítomné paní Ivany Šaškové. Prohlídka byla předem oznámena písemně na adresu všech spoluvlastníků. Povinnému MVDr. Miloši Staňkovi jsem dne odeslal výzvu doporučeně s tzv. dodejkou na adresu uvedenou na listu vlastnictví resp. uvedenou v usnesení Exekutorského úřadu Praha 4, výzva mi byla obratem vrácena zpět z důvodu - adresát neznámý. Paní Ivaně Staňkové jsem odesla výzvu pouze doporučeně, tato výzva byla řádně převzatá. OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1 Rodinný dům č.p Vedlejší stavba (stodola) 1.3 Vedlejší stavba (chlév) 2. Ocenění pozemků 2.1 Stavební pozemky 2.2 Zemědělský pozemek Obsah tržního ocenění majetku 1. Porovnávací ocenění 1.1 Rodinný dům č.p. 13 s příslušenstvím - 5 -

6 OCENĚNÍ Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Bratronice u Luštěnic: Základní zjištěná cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 2 200,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce obyvatel IV 0,65 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Ostatní případy V 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod a II 0,85 kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka IV 0,80 O6. Občanská vybavenost v obci - Minimální vybavenost (obchod nebo služby základní sortiment) V 0,85 Základní zjištěná cena stavebního pozemku: ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 396,74 Kč/m 2 Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1 Rodinný dům č.p. 13 Oceňovaný rodinný dům je samostatně stojící zděná nepodsklepená stavba s jedním nadzemním podlažím, která je opatřena sedlovou střechou bez vestavby obytného popř. užitného podkroví. Vstup do rodinného domu je z prostoru nádvoří napravo od vstupu na pozemek z místní částečně zpevněné komunikace. Přízemí dispozičně obsahuje přistavěné, stavebně nedokončené zádveří, obývací pokoj s kuchyňským koutem a pokoj. Součástí přízemí je koupelna a WC. Rodinný dům je v čase zjištění využívaný k trvalému bydlení

7 Popis jednotlivých konstrukčních částí: základy - masivní kamenné s betonem bez dostatečné izolace proti vlhkosti obvodové nosné konstrukce - cihelné zdivo v tl. 45 cm stropy - dřevěné trámové s rovným podhledem střecha - sedlová z dřev. vaznicové soustavy střešní krytina - pálená taška klempířské konstrukce - kompletní z pozinkového plechu vnitřní omítky - VP hladké vnější omítky - VP hladké (přistavěná veranda bez vnější omítky) vnitřní obklady - keramické obklady koupelny a kuchyňského koutu vnější obklady - nejsou součástí rodinného domu schody - nejsou součástí rodinného domu dveře - dřevěné hladké vrata - nejsou součástí rodinného domu okna - dřevěná zdvojená povrch podlah - PVC, koberec a keramická dlažba vytápění - ústřední s elektrokotlem v kombinaci s kotlem na pevná paliva elektroinstalace - 220/380 V, jištění automaty bleskosvod - není součástí rodinného domu vodovod - rozvod studené i TUV pod omítkou kanalizace - není součástí rodinného domu rozvod plynu - není součástí rodinného domu ohřev TUV - el. bojler vybavení kuchyně - el. sporák hyg. vybavení - vana, umyvadlo, WC okenice - nejsou součástí rodiného domu záchod - splachovací ostatní vybavení - není součástí rodinného domu Stavebně technický stav rodinného domu, který byl původně postavený dle dostupných informací před cca 90 roky a od té doby mírně podprůměrně udržována včetně běžných oprav a drobných dispozičních změn je zanedbaný a vykazuje nutnost dokončujících stavebních prací, rekonstrukčních prací většího rozsahu a výměny prvků krátkodobé životnosti. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 35 porovnávací metoda Poloha objektu: Středočeský kraj, obec do obyvatel Stáří stavby: 90 let Základní cena ZC (příloha č. 24): 3 504,00 Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Plocha [m 2 ] Přízemí: 5,00*14,00+2,05*9,80 = 90,09 m 2-7 -

8 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška Přízemí: 90,09 m 2 3,05 m Obestavěný prostor Název Obestavěný prostor [m 3 ] Nadzemní část: 5,00*14,00*(0,45+2,70+0,35+0,45+2,80*0,5) = 449,84 m 3 +2,05*9,80*(0,75+2,60+0,20*0,5+0,60*0,5) Obestavěný prostor - celkem: 449,84 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 90,09 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 90,09 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,00 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ A zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - hodnota 1 I 0,00 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda a odkanalizování III 0,00 RD do žumpy nebo septiku - Přívod zemního plynu odpojený, nefunkční ÚT. 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení - Ohřev III 0,00 TUV bojlerem (vytápění koupelny nefunkční). 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení III 0, Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb II 0,00 nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem III 0, Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu (nutná rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti) V 0,40 Koeficient pro stáří 90 let: s = 1-0,005 * 90 = 0,550 Koeficient stáří s nemůže být nižší než 0,

9 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 13 * 0,600 = 0,242 i = 1 12 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 0,922 Index polohy pozemku I P = 0,937 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 3 504,00 Kč/m 3 * 0,242 = 847,97 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 449,84 m 3 * 847,97 Kč/m 3 * 0,922 * 0,937= ,71 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,71 Kč 1.2 Vedlejší stavba (stodola) Oceňovaná stodola je zděná nepodsklepená budova s jedním nadzemním podlažím, která je opatřená sedlovou střechou bez vestavěné stropní konstrukce. Budova dispozičně obsahuje pouze skladovou plochu. Stodola je přístupná svlakovými dveřmi resp. vraty z prostoru dvora, střední část je rovněž svlakovými vraty průjezná směrem na zahradu. V snižené části stodoly je umístěn kotel ústředního vytápění na pevná paliva spolu s neoddělenou volnou plochou pro papírové a dřevní odpady včetně skladu palivového dřeva. Z této spodní úrovně podlahy je po provizorní dřevěném schodišti vstup dřevěnými plnými dveřmi do výše zmíněné obytné části rodinného domu. Stodola je vizuelně napojena na instalační sítě pouze v rozsahu světelné elektroinstalace. Stavebně technický stav této vedlejší stavby, která byla postavena odhadem spolu s rodinným domem je úměrný předpokládanému stáří stavby a její výrazně podprůměrné údržbě. Pro zjištění opotřebení vedlejší stavby volím tzv. analytickou metodu, která zohledňuje aktuální stavebně technický stav jednotlivých konstrukčních částí stavby s ohledem na jejich stávající stav a stávající charakter využití. Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba 16: typ D Svislá nosná konstrukce: dřevěná oboustranně obitá, zdivo tl. do 15 cm Podsklepení: nepodsklepená Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 1274 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] 1.NP 11,85*6,90 = 81,77-9 -

10 Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Název Konstr. výška plocha 1.NP 81,77 m 2 7,20 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] Nadzemní část 11,85*6,90*(0,05++4,95+2,45*0,5) = 508,99 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obest. prostor Nadzemní část NP 508,99 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 508,99 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení standardu Část 1. Základy masivní kamenné pasy bez izolace P 100 proti zemní vlhkosti 2. Obvodové stěny zděné nosné plilíře s prkennou výplní P Stropy neí součástí stodoly C Krov X Krytina pálená krytina S Klempířské práce žlaby a svody z pozinku S Úprava povrchů impregnace a nátěr P Schodiště X Dveře dřevěné svlakové P Okna jednoduchá v dřev. rámu P Podlahy dusaná zemina P Elektroinstalace světelná P 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl Část Koef. Upravený obj. podíl 1. Základy P 8, ,46 3,68 2. Obvodové stěny P 31, ,46 14,40 3. Stropy C 21, ,00 0,00 4. Krov X 0, ,00 0,

11 5. Krytina S 11, ,00 11,20 6. Klempířské práce S 1, ,00 1,60 7. Úprava povrchů P 6, ,46 2,90 8. Schodiště X 0, ,00 0,00 9. Dveře P 3, ,46 1, Okna P 1, ,46 0, Podlahy P 9, ,46 4, Elektroinstalace P 5, ,46 2,30 Součet upravených objemových podílů 42,89 Koeficient vybavení K 4 : 0,4289 Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu, UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část K UP PP St. Živ. Opot. části Opot. z celku 1. Základy P 8,00 100,00 0,46 3,68 8,59 75,00 6, Obvodové stěny P 31,30 100,00 0,46 14,40 33,57 75,00 25, Krytina S 11,20 100,00 1,00 11,20 26,11 80,00 20, Klempířské práce S 1,60 100,00 1,00 1,60 3,73 75,00 2, Úprava povrchů P 6,30 100,00 0,46 2,90 6,76 85,00 5, Dveře P 3,80 100,00 0,46 1,75 4,08 85,00 3, Okna P 1,30 100,00 0,46 0,60 1,40 85,00 1, Podlahy P 9,70 100,00 0,46 4,46 10,40 90,00 9, Elektroinstalace P 5,00 100,00 0,46 2,30 5,36 85,00 4,5560 Opotřebení: 79,6 % Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m 3 ] = 1 055,00 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,4289 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,8000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,0750 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 751,13 Plná cena: 508,99 m 3 * 751,13 Kč/m 3 = ,66 Kč Koeficient opotřebení: (1-79,6 % /100) * 0,204 Vedlejší stavba (stodola) - zjištěná cena = ,80 Kč 1.3 Vedlejší stavba (chlév)

12 Oceňovaná hospodářská budova je samostatně stojící zděná nepodsklepená stavba s jedním nadzemním podlažím, která je opatřená sedlovou střechou s podkrovím využívaným výhradně jako sklad krmiva. Dispozičně obsahuje volný stájový prostor (t.č. pro dva koně), dále pak samostatně přístupný přístavek pro bývalý chov drobného domácího zvířectva. Oba prostory jsou v čase zjištění využívány svému účelu. Součástí stavby je rovněž dřevěný přístavek v zadní části objektu, jenž je ve velmi špatném až havarijním stavu, z toho důvodu považuji jeho hodnotu jako nulovou. Hospodářská stavba je napojena na instalační sítě pouze v rozsahu světelné přípojky. Stavebně technický stav této vedlejší stavby, která byla postavena spolu s nemovitostí jako celek, je podprůměrný stáří stavby a jejímu charakteru využití, Pro zjištění opotřebení stavby volím tzv. analytickou metodu, která zohledňuje aktuální stavebně technický stav jednotlivých konstrukčních částí stavby s ohledem na jejich stávající stav popř. rekonstrukci či výměnu prvků krátkodobé i dlouhodobé životnosti. Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba 16: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 1274 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] Nadzemní část 4,45*6,60+2,25*4,40 = 39,27 Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Název Konstr. výška plocha Nadzemní část 39,27 m 2 2,40 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] Nadzemní část 4,45*6,60*(0,10+2,30+0,20+1,30+1,60*0,5)+2,2 = 172,44 m 3 5*4,40*(0,05+4,25*0,5+2,60*0,5) (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obest. prostor Nadzemní část NP 172,44 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 172,44 m

13 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení standardu Část 1. Základy masivní kamenné pasy bez izolace P 100 proti zemní vlhkosti 2. Obvodové stěny zdivo smíšené v tl. nad 40 cm P Stropy dřevěné trámové s rovným podhledem S Krov sedlová střecha z dřev. trámové S 100 konstrukce 5. Krytina pálená krytina S Klempířské práce žlaby a svody z pozinku P Úprava povrchů vápenná omítka P Schodiště X Dveře dřevěné svlakové P Okna jednoduchá P Podlahy betonová mazanina (převažující) P Elektroinstalace světelná P 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl Část Koef. Upravený obj. podíl 1. Základy P 7, ,46 3,27 2. Obvodové stěny P 31, ,46 14,63 3. Stropy S 19, ,00 19,80 4. Krov S 7, ,00 7,30 5. Krytina S 8, ,00 8,10 6. Klempířské práce P 1, ,46 0,78 7. Úprava povrchů P 6, ,46 2,81 8. Schodiště X 0, ,00 0,00 9. Dveře P 3, ,46 1, Okna P 1, ,46 0, Podlahy P 8, ,46 3, Elektroinstalace P 5, ,46 2,67 Součet upravených objemových podílů 65,02 Koeficient vybavení K 4 : 0,6502 Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu, UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %)

14 Konstrukce, vybavení OP Část K UP PP St. Živ. Opot. části Opot. z celku 1. Základy P 7,10 100,00 1,00 7,10 7,10 75,00 5, Obvodové stěny P 31,80 100,00 1,00 31,80 31,80 75,00 23, Stropy S 19,80 100,00 1,00 19,80 19,80 80,00 15, Krov S 7,30 100,00 1,00 7,30 7,30 80,00 5, Krytina S 8,10 100,00 1,00 8,10 8,10 85,00 6, Klempířské práce P 1,70 100,00 1,00 1,70 1,70 95,00 1, Úprava povrchů P 6,10 100,00 1,00 6,10 6,10 80,00 4, Dveře P 3,00 100,00 1,00 3,00 3,00 85,00 2, Okna P 1,10 100,00 1,00 1,10 1,10 85,00 0, Podlahy P 8,20 100,00 1,00 8,20 8,20 80,00 6, Elektroinstalace P 5,80 100,00 1,00 5,80 5,80 75,00 4,3500 Opotřebení: 78,6 % Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m 3 ] = 1 250,00 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,6502 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,8000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,0750 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 1 349,17 Plná cena: 172,44 m 3 * 1 349,17 Kč/m 3 = ,87 Kč Koeficient opotřebení: (1-78,6 % /100) * 0,214 Vedlejší stavba (chlév) - zjištěná cena = ,29 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1 Stavební pozemky Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma I 0,00 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,

15 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - Bez dalších vlivů. II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 + Σ P i = 1,000 Index trhu s nemovitostmi I T = 0,922 Index polohy pozemku I P = 0,937 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,922 * 1,000 * 0,937 = 0,864 6 i = 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,74 0, ,78 4 odst. 2 - stavební pozemek - nezastavěný, určený k zastavění 4 odst ,74 0,864 0, ,23 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a St ,00 342, ,22 nádvoří 4 odst. 2 zahrada 14/5 281,00 274, ,63 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem ,85 Stavební pozemky - zjištěná cena = ,85 Kč 2.2 Zemědělský pozemek Ocenění Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Název Parcelní číslo BPEJ Výměra JC Úprava UC Cena [m2] [Kč/m2] [Kč/m2] [Kč] trvalý travní 782 díl A ,00 10,39 10, ,92 porost trvalý travní 782 díl B ,00 3,27 3, ,50 porost Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Celkem: 4 178,00 m ,42 Zemědělský pozemek - zjištěná cena = ,42 Kč

16 Ocenění majetku obecnou metodikou 1. Porovnávací ocenění 1.1 Rodinný dům č.p. 13 Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 60,00 m 2 Obestavěný prostor: 450,00 m 3 Zastavěná plocha: 90,00 m 2 Plocha pozemku: 930,00 m 2 Popisy porovnatelných nemovitých věcí RD Luštěnice - Voděrady Celková cena: Kč za nemovitost Adresa: Luštěnice - Voděrady Popis: Prodej rodinného domu určeného ke kompletní rekonstrukci, na pozemku o CP 357 m2. Voděrady se nachází 2 km na sever od Luštěnic. Budova zděná, nepodsklepená, zastavěná plocha 97 m 2, užitná plocha 57 m 2, plocha pozemku celkem 617 m 2. IS: elektroinstalace, vodovod. Vlastní žumpa. Vytápění lokální na pevná paliva. Výborná dostupnost do Mladé Boleslavi a na R10. Název: RD Luštěnice Lokalita Voděrady Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,80 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,05 K4 Provedení a vybavení 1,20 K5 Celkový stav 1,20 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 1,21 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 57,00 m m Kč Kč/m

17 RD Čachovice Celková cena: Kč za nemovitost Adresa: Čachovice, ul. Komenského Popis: prodej rodinného domu o dispozici 2+kk v klidné části obce, na pozemku o celkové ploše m 2, zastavěná plocha 103, m 2. Užitná plocha 90 m 2. Dům je napojen na veřejný vodovod, možnost připojení i na veřejnou kanalizaci, El. 230/400V, vytápění je možné po instalaci lokálních kamen na tuhá paliva. Střecha nad obytnou částí v zachovalém stavu, k dispozici velké množství náhradních tašek. Dům je před rekonstrukcí, vhodný k trvalému bydlení, případně i k rekreaci. K domu dále náleží zahrada s ovocnými stromy o výměře 556 m2 vhodná k posezení (zahradní gril, bazén, atd.). V obci je veškerá občanská vybavenost, výborná dopravní dostupnost po R10 ve směru Praha Mladá Boleslav Liberec. Název: RD Čachovice Lokalita ul. Komenského Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,80 K2 Velikosti objektu 0,90 K3 Poloha 0,95 K4 Provedení a vybavení 1,05 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 0,90 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,65 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 90,00 m m Kč Kč/m 2 RD Luštěnice - Voděrady Celková cena: Kč za nemovitost Adresa: Luštěnice - Voděrady Popis:

18 Rodinný dům se zahradou. Zastavěná plocha 100 m 2, užitná plocha 85 m 2, plocha pozemku 372 m 2. Prodej rodinného domu s dispozicí 2+1 v obci Voděrady. Nově realizovány rozvody elektřiny a topení (v Cu), odpady, podlahy. Vytápění domu řešeno krbovými kamny s výměníkem. El. 230/400V, voda z vlastní studny, odpad řešen septikem, přípojka plynu na domě. Na podlahách v místnostech plovoucí podlaha, nově koupelna, samostatné WC. Prostorná půda vhodná k vestavbě dalších místností. Dům byl předchozím majitelem nevhodně kontaktně zateplen, část zateplení proto odstraněna, aby mohlo probíhat vysychání místností. Nutno řešit. Na pozemku jsou dále k dispozici zděné přístavky (kůlna, dílny). Název: RD Luštěnice Lokalita Voděrady Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,80 K2 Velikosti objektu 0,85 K3 Poloha 1,05 K4 Provedení a vybavení 0,95 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,05 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,71 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 85,00 m m Kč Kč/m 2 RD Vlkava Celková cena: Kč za nemovitost Adresa: Vlkava, ul. Boleslavská Popis: Prodej zděného rodinného domu v obci Vlkava okr. Mladá Boleslav. Dům je přízemní, zastavěná plocha 140 m2, užitná plocha 100 m 2, dispozice 2+1 obytná kuchyň s jídelním koutem, prostorná ložnice, další prostorný pokoj, dále pak velká vstupní chodba, koupelna, samostatné WC a veranda. Rodinný dům se nachází na pozemku o celkové ploše 964 m2, z toho zahrada činí 550 m2. K domu náleží sklep, hospodářské budovy - kolna a stodola, využitelné jako dílna či garáž, v zahradě je umístěna vlastní studna. Dům je vhodný k trvalému bydlení po menších úpravách, dispozice lze upravit na 3+kk. IS: Na pozemek zavedena nová kanalizační připojka (vč. příslušenství čerpadla vč. el. napájení) vybudovaná v r. 2013, objekt stačí pouze napojit, elektřina 220/380 V, vytápění zajišťují lokální kamna na tuhá paliva (dřevo/uhlí). V obci je restaurace, obchod s potravinami, školka a škola. Veškerá občanská vybavenost je v obci Čachovice vzdálené necelé 2 km. Dobrá dostupnost na R

19 Název: RD Vlkava Lokalita ul. Boleslavská Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,80 K2 Velikosti objektu 0,90 K3 Poloha 0,95 K4 Provedení a vybavení 0,90 K5 Celkový stav 0,90 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,55 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 100,00 m m Kč Kč/m 2 RD Vlkava Celková cena: Kč za nemovitost Adresa: Vlkava, V Zátoči Popis: Prodej cihlového RD 3+kk v obci Vlkava. Dům stojí na pozemku o celkové ploše 578 m2. Zastavěná plocha 339 m 2, užitná plocha 80 m 2. Dům je vhodný k celkové rekonstrukci. Do domu zavedeny veškeré inženýrské sítě kromě plynu. K domu náleží další domek vhodný k dalšímu využití. Dům je částečně podsklepen, jsou zde další vedlejší budovy jako chlévy a kůlna. Vlkava je obec ležící na hlavním tahu Nymburk - Ml. Boleslav s výbornou dostupností do těchto měst. Název: RD Vlkava Lokalita V Zátočí Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,80 K2 Velikosti objektu 0,95 K3 Poloha 0,95 K4 Provedení a vybavení 1,05 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,76 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 80,00 m m Kč Kč/m

20 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Stanovená jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 60,00 m 2 Výsledná porovnávací hodnota Kč 1.2 Zemědělský pozemek parc.č. 782 Na základě požadavku zadavatele znaleckého posudku rozděluji celkovou cenu nemovitosti na cenu obvyklou vlastního rodinného domu č.p. 13 s příslušenstvím, které se sestává z vedlejších staveb, venkovních úprav a pozemků tvořící jednotný funkční celek parc.č. St. 9 - zastavěná plocha a nádvoří a parc.č. 14/5 - zahrada a dále pak samostatně na cenu obvyklou zemědělského pozemku parc.č trvalý travní porost. Rozdělení nemovitosti jako celku provedu odpočtem ceny obvyklé zemědělského pozemku od ceny obvyklé výše zjištěné ceny nemovitosti jako celku. Oceňovaný zemědělský pozemek navazuje na pozemky, které tvoří jednotný funkční celek s dominantní stavbou rodinného domu. V čase zjištění je pozemek využíván výhradně jako pastvina a plocha pro chov koní. V prostoru je vymezena pouze graficky (viz. katastrální mapa), hranice pozemku nejsou fyzicky (vyměřovací terče popř. oplocení) vymezeny. Podstatnou nevýhodou je plánovaná stavba silničního obchvatu spádové obce Luštěnice, přičemž budoucí nově zhotovené silniční těleso povede ve vzdálenosti 200 až 250 m od západní hranice oceňovaného pozemku (cituji z dostupných informací ŘSD... trasa navrhované přeložky silnice I/38 vede územím východně od obcí Luštěnice, Újezdec, Újezd a Bratronice, přičemž u západního okraje Luštěnic úrovňově kříží silnici II /275. V tomto prostoru bude v rámci stavby přeložky zrealizována i lávka pro mimoúrovňový přechod pěších. Západně od Bratronic pak přeložka přechází po nových mostních objektech stávající železniční trať Nymburk Mladá Boleslav a říčku Vlkavu. Převážnou většinu pozemků dotčených stavbou přeložky představuje zemědělsky obdělávaná půda). Dále pak je podstatnou nevýhodou situování pozemku v těsném sousedství místní neregulované vodoteče a dále pak přímé sousedství západní hranice s odvodňovacím příkopem pro sousedící pozemky, který ústí do výše zmíněné vodoteče. Zemědělský pozemek parc.č. 782 je průběžně v závislosti na počasí zčásti (v rozsahu cca 30 % celkové plochy) zaplavován zvýšenou hladinou místní vodoteče zv. Vlkava spolu s odvodňovacími rýhami zaúsťujícími do výše uvedené místní vodoteče (a naopak se rozlévající). Pozemek je v případě samostatného využití přístupný výhradně přes pozemky potencionálních jiných subjektů

21 Při zjištění ceny obvyklé vycházím z místního šetření a údajů uvedených na internetových stránkách spádového místního úřadu a realitních společností, které obchodují v daném místě s nemovitostmi. V dané lokalitě se pohybují jednotkové ceny zemědělských pozemků obdobného rozsahu a charakteru v cenovém rozpětí od 12,- Kč/m2 do 16,- Kč/m2. S ohledem na výše uvedené skutečnosti stanovuji průměrnou jednotkovou cenu zemědělského pozemku parc.č trvalý travní porost v katastrálním území Bratronice u Luštěnic na spodní hranici výše uvedeného cenového rozpětí, t.j. 12,- Kč/m2. Výpočet ceny obvyklé Luštěnic: zemědělského pozemku parc.č. 782 v kat. území Bratronice u Plocha pozemku Jednotková cena m2 12,- Kč/m2 Výsledná cena zaokrouhleno na ,- Kč ,- Kč FOTODOKUMENTACE pozemku parc.č

22 REKAPITULACE Při zjištění ceny obvyklé vycházím jednak porovnáním zjištěných hodnot dle jednotlivých metodik, zvláště pak kladu důraz na porovnání s nemovitostmi nabízených k obchodování v daném místě. V daných lokalitách resp. v okruhu do 5.0 km jsou nabízeny k obchodování nemovitosti srovnatelné s posudkem dotčenýmým rodinným domem s příslušenstvím. Při zjištění srovnávací hodnoty jsem vycházel z vlastního šetření, vlastní zkušenosti, znalosti situace a údajů uvedených na realitních internetových stránkách renomovaných společností. Hodnota dle cenového předpisu Hodnota porovnávací ,00 Kč ,00 Kč Po zvážení všech skutečností a zjištění výše uvedeného stanovuji cenu obvyklou nemovitosti, rodinného domu č.p. 13 s příslušenstvím jako celku, které se sestává z vedlejší stavby stodoly, vedlejší stavby bývalého chléva, venkovních úprav a dále pak ze stavbou dotčených pozemků parc.č. St. 9 - zastavěná plocha a nádvoří, 14/5 - zahrada a parc.č trvalý travní porost v katastrálním území Bratronice u Luštěnic, obec Smilovice (část obce Bratronice), okres Mladá Boleslav, kraj Středočeský v zaokrouhlené výši ceny zjištěné dle 4 zákona č. 151/1997 Sb. ve znění pozdějších předpisů porovnávacím způsobem z toho: ,- Kč (Slovy: pětsetosmdesáttisíc Kč) 1. Cena rodinného domu č.p. 13 s příslušenství bez pozemku parc.č ,- Kč 2. Cena zemědělského pozemku parc.č. 782 (trvalý travní porost) ,- Kč V Praze, Zdeněk Salvet Přímětická 1185/ Praha 4 - Michle Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem vyhotovil jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Plzni, dne , č.j. 2052/93, pro základní obor ekonomika (odvětví ceny a odhady), se zvláštní

23 specializací pro odhady staveb a nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod č znaleckého deníku. FOTODOKUMENTACE Celkový pohled Hospodářská budova Stodola Pokoj s kuchyňským koutem Kuchyňský kout Koupelna

24 PŘÍLOHY Výpis z katastru nemovitostí, který vyhotovil dne tzv. dálkovým přístupem Český úřad zeměměřičský a katastrální z listu vlastnictví č. 96 pro katastrální území Bratronice u Luštěnic, obec Smilovice, okres Mladá Boleslav, kraj Středočeský. Kopie katastrální mapy