Znalecký posudek č /16

Transkript

1 Znalecký posudek č /16 o ceně nemovitých věcí- rodinného domu čp. 57, pozemků a příslušenství obec Příbor, kat. území Prchalov Objednatel posudku: Účel posudku: Chutzpah s.r.o. K Hájku Frýdek IČ: DIČ: CZ Zjištění obvyklé ceny jako podklad pro insolvenční řízení Podle stavu ke dni posudek vypracovala: Ing. Marta Bílková Metylovice Metylovice Posudek obsahuje 32 stran vč.příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Metylovicích,

2 2 A. Nález 1. Znalecký úkol Úkolem znalce je provést ocenění nemovitých věcí obvyklou (= obecnou, tržní, obchodovatelnou) cenou. Ocenění nemovitých věcí a jejich příslušenství cenou obvyklou, a to: spoluvlastnického podílu povinného ve výši id. 1/2 na nemovitých věcech zapsaných na listu vlastnictví č. 217 u Katastrálního úřadu pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Nový Jičín, pro obec Příbor, kat.území Prchalov, a to: - pozemek parc.č. 107, druhu zastavěná plocha a nádvoří, o výměře 564 m 2, jehož součástí je stavba: Prchalov, č.p.57, rod.dům, - pozemek parc.č. 108, druhu zahrada včetně jejich součástí a příslušenství V zákonu č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je v 2 odst. 1 definována cena obvyklá následujícím způsobem: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Mezinárodní oceňovací standardy IVS definují pojem tržní hodnota jako odhadnutou částku, za kterou by aktivum mohlo být vyměněno v den ocenění mezi dobrovolným kupujícím a dobrovolným prodávajícím při transakci založené na řádné koncepci podnikatelské politiky a za předpokladu, že obě strany jednaly vědomě, rozvážně a bez nátlaku. Zásadou přitom je, že vše by se mělo odvíjet od trhu; pokud trh s majetkem daného druhu neexistuje, použijí se náhradní metodiky, je však třeba upozornit, že se nejedná o ocenění na základě trhu. Pro ocenění nemovitostí je v tomto mezinárodním standardu uvedeno: V mnoha státech se v procesu ohodnocování používají tři principy ohodnocování: princip nákladového určení hodnoty, princip porovnání cen a výnosový princip. I když se v podmínkách trhu s nedostatkem podkladů a údajů vyznačuje princip nákladového určení hodnoty nižším stupněm relevantnosti, může nedostatek porovnatelných údajů vést k jeho přednostnímu použití. V některých státech legislativa zakazuje nebo omezuje použití jednoho nebo více z uvedených principů. Pokud to není v rozporu s uvedenými omezeními nebo jinými závažnými důvody, měl by znalec zvažovat použití všech těchto principů. Na základě výše uvedeného je pro stanovení obvyklé ceny použita následující metodika (v souladu se Znaleckým standardem č. VI Obecné zásady oceňování majetku a Znaleckým standardem č. VII Oceňování nemovitostí ): Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

3 3 1. Nejprve je provedeno ocenění podle oceňovacího předpisu (zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, a prováděcí vyhláška č. 3/2008 Sb.). 2. Ocenění časovou cenou - zjistí se náklady na pořízení staveb v současné cenové úrovni (snížené o přiměřené opotřebení vzhledem ke stáří, stavu a předpokládané zbývající životnosti) plus cena pozemků. Vzhledem k tomu, že vyhláška č. 441/2013 Sb. používá koeficienty změny cen staveb, jež přiměřeně upravují základní cenovou úroveň 1994 na úroveň současnou, použije se zpravidla cena zjištěná podle této vyhlášky, bez koeficientu úpravy ceny stavby pp (tj. indexu trhu a polohy). 3. Ocenění porovnávacím způsobem - podle známých realizovaných resp. inzerovaných prodejů obdobných nemovitých věcí se provede porovnání a aplikace na oceňovanou nemovitou věc. 4. Závěrečný odborný odhad obvyklé ceny podle odborné úvahy znalce, na základě zvážení všech okolností a výše vypočtených cen. 2. Informace o nemovitých věcech Jedná se o soubor nemovitých věcí, dvou sousedících pozemků a rodinného domu č.p. 57, na jižním okraji části Prchalov, v obci Příbor. Nemovité věci jsou přístupny ze zpevněné asfaltové komunikace, která u oceňovaných nemovitostí končí. Zástavba v okolí je pouze na sever od oceňovaných nemovitostí a je tvořena objekty individuálního bydlení. Předmětný oceňovaný rodinný dům je součástí dvojdomu, jehož je jižní částí a s jehož severní částí ve vlastnictví jiného subjektu není dispozičně nijak propojen. K nemovitým věcem náleží dále příslušenství- viz níže. Bližší popis jednotlivých nemovitých věcí viz dále v Posudku. Součást věci: součást věci je dle NOZ Zákona č. 89/2012 Sb. vše, co k ní podle její povahy náleží a co nemůže být od věci odděleno, aniž se tím věc znehodnotí. Součástí pozemku je prostor nad povrchem i pod povrchem, stavby zřízené na pozemku a jiná zařízení (dále jen stavba ) s výjimkou staveb dočasných, včetně toho, co je zapuštěno v pozemku nebo upevněno ve zdech. Není-li podzemní stavba nemovitou věcí, je součástí pozemku, i když zasahuje pod jiný pozemek. Součástí pozemku je rostlinstvo na něm vzešlé. Inženýrské sítě, zejména vodovody, kanalizace nebo energetické či jiné vedení, nejsou součástí pozemku. Má se za to, že součástí inženýrských sítí jsou i stavby a technická zařízení, která s nimi provozně souvisí. Příslušenství věci Příslušenství věci je dle NOZ Zákona č. 89/2012 Sb. vedlejší věc vlastníka u věci hlavní, je-li účelem vedlejší věci, aby se jí trvale užívalo společně s hlavní věcí v rámci jejich hospodářského určení. Je-li stavba součástí pozemku, jsou vedlejší věci vlastníka u stavby příslušenstvím pozemku, je-li jejich účelem, aby se jich se stavbou nebo pozemkem v rámci jejich hospodářského účelu trvale užívalo. V oceňovaném případě příslušenstvím rodinného domu je vedlejší stavba- jižní část hospodářské budovy za objektem rodinného domu, na pozemku parc.č. 107, kdy podstatná část- severní část objektu je ve vlastnictví jiného subjektu- souseda na severu. Na pozemku parc.č. 108 se nachází dálší příslušenství- částečně zděný přístřešek a také dřevěný přístavek za hospodářskou budovou Příslušenstvím je rovněž plynová přípojka, vodovodní přípojka z obecního vodovodu, kanalizační přípojka k žumpě. Žumpa a elektropřípojka k objektu je na nemovitých věcech souseda, tudíž není možno považovat za příslušenství. 3. Prohlídka a zaměření nemovitých věcí Prohlídka a zaměření nemovitých věcí bylo provedeno dne

4 4 4. Podklady pro vypracování posudku 4.1. Výpis z katastru nemovitostí, vyhotoven bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Insolvenční řízení, č.j.: KSOS 14 INS 18265/2015 pro Soňa Krčová, Ing., dne Snímek z katastrální mapy, vyhotoven dálkovým přístupem pro znalecké účely, dne Místní šetření provedeno dne Fotodokumentace pořízená na místě 4.5. Informace získané při místním šetření 4.6. Databáze znalce a realitní servery 4.7. Použité předpisy, literatura a další podklady: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění k datu odhadu. Vyhláška č. 345/2015 Sb., k provedení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku (oceňovací vyhláška), v aktuálním znění k datu odhadu. Program pro oceňování nemovitostí DELTA-NEM Použitá literatura: [1] BRADÁČ A. a kol.: Soudní inženýrství. CERM, s.r.o., Akademické nakladatelství Brno, 1997, dotisk [2] BRADÁČ A., KREJČÍŘ P.: Znalecký standard č. VI - Obecné zásady oceňování majetku. VUT v Brně-ÚSI, 1999 [3] BRADÁČ A.: Znalecký standard č. VII - Oceňování nemovitostí. VUT v Brně-ÚSI, [4] BRADÁČ A., FIALA J.: Nemovitosti (oceňování a právní vztahy). LINDE Praha a.s., ISBN: [5] BRADÁČ A., Metodiky oceňování nemovitostí pro účely úvěrového řízení, vč. úvěrů hypotečních v České spořitelně, a.s.. Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., 2007 [6] BRADÁČ A. a kol.: Teorie a praxe oceňování nemovitostí. I. vydání. Akademické nakladatelství CERM Brno s.r.o., ISBN: [7] BRADÁČ A., SCHOLZOVÁ V., KREJČÍŘ P.: Úřední oceňování majetku Akademické nakladatelství CERM Brno s.r.o., ISBN [8] Petr Ort - Oceňování nemovitostí - Moderní metody a přístupy, Leges s.r.o., 2014 [9] Zbyněk Zazvonil - Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress 2006 [10] Zbyněk Zazvonil - Odhad hodnoty nemovitostí, Ekopress 2012 [11] Časopis Soudní inženýrství vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně, Údolní 53, Brno; ročníky 1996 až 2015 [12] Odborný čtvrtletník Znalec vydávaný Komorou soudních znalců, interní zpravodaj Komory

5 5 5. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Moravskoslezský Okres: Nový Jičín Obec: Příbor Katastrální území: Prchalov (733067) List vlastnictví číslo: 217 Vlastník: Urban František Radniční 1148, Frýdek, Frýdek-Místek 6. Obsah posudku a) Objekty 1) Rodinný dům č.p. 57 b) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 217 c) Ocenění porovnávací metodou

6 6 B. Posudek Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: nedořešené sítě- elektropřípojka, svody kanalizace Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Situace na dílčím (segmentu) II. Nabídka odpovídá poptávce 0,00 trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, 0,00 jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3 Změny v okolí s vlivem na II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 0,00 prodejnost nem. věci 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu 0,00 prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový II. Bez dalších vlivů 0,00 investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím 1,00 5 Index trhu:i T = P 6 (1 + P i ) = 1,000 i = 1 výskytu záplav Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním 1,00 celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba 0,04 pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci III. Okrajové části obce 0,05 4 Možnost napojení pozemku na II. Pozemek lze napojit pouze na některé sítě 0,10 inženýrské sítě, které jsou v obci v obci 5 Občanská vybavenost v okolí III. V okolí nemovité věci není dostupná 0,02 pozemku žádná občanská vybavenost v obci 6 Dopravní dostupnost k VI. Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré 0,00 pozemku parkovací možnosti 7 Osobní hromadná doprava III. Zastávka do 200 m včetně, MHD dobrá 0,00 8 Poloha pozemku nebo stavby z hlediska komerční využitelnosti dostupnost centra obce I. Nevýhodná pro účel užití realizované stavby 0,01

7 7 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 0,00 11 Vlivy ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 11 Index polohy: I P = P 1 (1 + P i ) = 0,860 i = 2 Popisy objektů a) Objekty 1) Rodinný dům č.p. 57 Oceňovaný rodinný dům je součástí dvojdomu, jehož je jižní částí a s jehož severní částí ve vlastnictví jiného subjektu není dispozičně nijak propojen. Objekt je zděné konstrukce, původního obdélníkového půdorysu se západní přístavbou, krytý kombinací sedlové a pultové střechy, střešní krytina pálená taška, okna původní dřevěná dvojitá, v přístavbě zdvojená. Dům je nepodsklepený, s dvěmi nadzemními podlažími původní části i přístavby. Dispozičně obsahuje jednu bytovou jednotku. Vstup je v 1.NP přístavby vstupní chodbou, ze které je vstup do WC a komory, dále pak dveřmi do chodby. Z této dále vstupujeme do 2 pokojů -jeden z nich je průchozí do třetího pokoje- a teracovým schodištěm do 2.NP. Podlahy v tomto podlaží jsou původní, v chodbách, na WC a v komoře maloformátová dlažba, v pokojích dřevěné. Místnosti jsou bez vybavení. V 2.NP se nachází vstupní hala, obývací pokoj propojený otvorem ve zdi s kuchyní dále chodbičkou přístup do kuchyně a k přístavbě, kde je koupelna a WC. Podlaha koupelny je snížená. Z chodbičky ke koupelně vedou dveře osazené cca 0,5m nad podlahou k betonové rampě do půdního prostoru. Podlahy v tomto podlaží jsou původní, betonové, částečně kryté koberci, v kuchyni původní dlažba. Koupelna je novější, obložena keramickým obkladem i dlažbou a vybavena rohovou vanou, umyvadlem a v samostatné místnosti s keramickou dlažbou splachovací WC. Stropy v 2.NP jsou obloženy dřevěným obkladem. Vytápění objektu je ústřední s kotlem na plyn, rozvody nové, otopná tělesa částečně původní, částečně nová, v koupelně navíc otopný žebřík. Objekt je napojen na obecní vodovod, kanalizace svedena do žumpy, která se ovšem nachází na pozemku souseda. Elektropřípojka vede rovněž přes objekt souseda. Svod kanalizace i elektropřípojku tedy bude nutno dořešit. Dle 35 odst. 5 platné Oceňovací vyhlášky cena rodinného domu, určená porovnávacím způsobem, zahrnuje i cenu společně užívaných venkovních úprav, uvedených v příloze č.17, kromě výjimek, a zahrnuje i cenu společně užívaných vedlejších staveb, pokud součet výměr jejich zastavěných ploch není větší než 25m2. V oceňovaném případě příslušenstvím rodinného domu je vedlejší stavba- jižní část hospodářské budovy za objektem rodinného domu, na pozemku parc.č. 107, kdy podstatná část- severní část objektu je ve vlastnictví jiného subjektu- souseda na severu. Objekt je zděné konstrukce s pultovou střechou krytou vlnitým plechem. Oceňovaná- jižní část objektu je pouze částí garáže v objektu, zbývající část této garáže náleží sousedovi. Bude nutno přesně vyspecifikovat vlastnická práva k objektu. Za touto budovou se nachází dřevěný přístavek. Na pozemku parc.č. 108 se nachází dálší příslušenství náležící k oceňovaným nemovitostemčástečně zděný přístřešek s betonovou podlahou a vestavěným zděným krbem v rohu objektu. Tři strany přístřešku jsou otevřeny do prostoru, pouze západní strana je zděná s ocelovými okny. Střecha je pultová dřevěná, krytá taškami a zespodu rákosovými rohožemi. Poblíž domu se také nachází jednoduchý ocelový přístřešek s pultovou dřevěnou střechou krytou vlnitým plechem, postavený na betonové desce -kotec pro psa. Příslušenstvím je rovněž plynová přípojka, vodovodní přípojka z obecního vodovodu, kanalizační přípojka k žumpě. Žumpa a elektropřípojka k objektu je na nemovitých věcech souseda, tudíž není možno považovat za příslušenství.

8 8 b) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 217 Jedná se o pozemky: - parc.č. 107, druhu zastavěná plocha a nádvoří, o výměře 564 m 2, jehož součástí je stavba: Prchalov, čp. 57, rodinný dům, oceňovaná zvlášť, - parc.č. 108, druhu zahrada, o výměře 514 m 2. Dle platného Územního plánu města Příbora jsou oba pozemky vedeny ve stabilizovaných plochách SO- plochy smíšené obytné, s hlavním využitím pro rodinné domy, stávající venkovské usedlosti, občanské vybavení veřejné infrastruktury, stavby a zařízení pro vzdělávání a výchovu, sociální služby, zdravotní služby, kulturu, obchod, stravování, administrativu, ubytování, zeleň veřejnou apod. Ocenění a) Objekty a.1) Vyhláška 53/2016 Sb. a.1.1) Rodinný dům č.p Podlaží: Název Výška Zastavěná plocha 1.NP 3,00 m 9 7,5+5,3 2,8 = 82,34 m 2 2.NP 2,70 m 9 7,5+5,3 2,8 = 82,34 m 2 podezdívka 0,40 m 9 7,5+5,3 2,8 = 82,34 m 2 střešní prostor 1,80 m 9 7,5/2 = 33,75 m 2 Součet: 7,90 m 280,77 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: 164,68 m 2 Zastavěná plocha 1. NP: 82,34 m 2 Podlažnost: 164,68 / 82,34 = 2,00 Obestavěný prostor (OP): 1.NP 3,00 (9 7,5+5,3 2,8) = 247,02 m 3 2.NP 2,70 (9 7,5+5,3 2,8) = 222,32 m 3 podezdívka 0,40 (9 7,5+5,3 2,8) = 32,94 m 3 střešní prostor 1,80 9 7,5/2 = 60,75 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 563,03 m 3 Určení základní ceny za m 3 dle přílohy č. 24, tabulky č. 1: Kraj: Moravskoslezský Obec: Příbor Počet obyvatel: Základní cena (ZC): 1 546, Kč/m 3

9 9 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 24, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku V i 0 Typ stavby I. Nepodsklepený nebo podsklepený do B poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1 Druh stavby III. Samostatný rodinný dům 0,00 2 Provedení obvodových stěn III. Zdivo cihelné nebo tvárnicové 0,00 3 Tloušťka obvod. stěn II. 45 cm 0,00 4 Podlažnost II. Hodnota více jak 1 do 2 včetně 0,01 5 Napojení na veřejné sítě III. Přípojka elektro, voda a odkanalizování 0,00 (přípojky) RD do žumpy nebo septiku 6 Způsob vytápění stavby III. Ústřední, etážové, dálkové 0,00 7 Zákl. příslušenství v RD III. Úplné - standardní provedení 0,00 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení 0,00 9 Venkovní úpravy II. Minimálního rozsahu 0,03 10 Vedlejší stavby tvořící III. Standardní příslušenství - vedlejší stavby 0,05 příslušenství k RD celkem do 25 m 2 11 Pozemky ve funkčním celku se III. Nad 800 m 2 celkem 0,01 stavbou 12 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 13 Stavebně-technický stav III. Stavba se zanedbanou údržbou - 0,85 * (předpoklad provedení menších stavebních úprav) * Rok výstavby / kolaudace: 1960 Stáří stavby (y): 56 Zvýšení koeficientu s: 0,10 Koeficient pro úpravu (s): 0, Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i) V 13): 0,725 i=1 Základní cena upravená (ZCU = ZC I V ): 1 120,85 Kč/m 3 Index trhu (I T ): 1,000 Index polohy (I P ): 0,860 Cena stavby určená porovnávacím způsobem: CS P = OP ZCU I T I P = 563, ,85 1,000 0,860 = ,07 Kč Rodinný dům č.p. 57 zjištěná cena: ,07 Kč a.2) Věcná hodnota podle vyhlášky 53/2016 Sb. a.2.1) Rodinný dům č.p Podlaží: Název Výška Zastavěná plocha 1.NP 3,00 m 9 7,5+5,3 2,8 = 82,34 m 2 2.NP 2,70 m 9 7,5+5,3 2,8 = 82,34 m 2 podezdívka 0,40 m 9 7,5+5,3 2,8 = 82,34 m 2 střešní prostor 1,80 m 9 7,5/2 = 33,75 m 2

10 10 Součet: 7,90 m 280,77 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: 164,68 m 2 Zastavěná plocha 1. NP: 82,34 m 2 Podlažnost: 164,68 / 82,34 = 2,00 Obestavěný prostor (OP): 1.NP 3,00 (9 7,5+5,3 2,8) = 247,02 m 3 2.NP 2,70 (9 7,5+5,3 2,8) = 222,32 m 3 podezdívka 0,40 (9 7,5+5,3 2,8) = 32,94 m 3 střešní prostor 1,80 9 7,5/2 = 60,75 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 563,03 m 3 Určení základní ceny za m 3 dle přílohy č. 24, tabulky č. 1: Kraj: Moravskoslezský Obec: Příbor Počet obyvatel: Základní cena (ZC): 1 546, Kč/m 3 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 24, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku V i 0 Typ stavby I. Nepodsklepený nebo podsklepený do B poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1 Druh stavby III. Samostatný rodinný dům 0,00 2 Provedení obvodových stěn III. Zdivo cihelné nebo tvárnicové 0,00 3 Tloušťka obvod. stěn II. 45 cm 0,00 4 Podlažnost II. Hodnota více jak 1 do 2 včetně 0,01 5 Napojení na veřejné sítě III. Přípojka elektro, voda a odkanalizování 0,00 (přípojky) RD do žumpy nebo septiku 6 Způsob vytápění stavby III. Ústřední, etážové, dálkové 0,00 7 Zákl. příslušenství v RD III. Úplné - standardní provedení 0,00 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení 0,00 9 Venkovní úpravy II. Minimálního rozsahu 0,03 10 Vedlejší stavby tvořící III. Standardní příslušenství - vedlejší stavby 0,05 příslušenství k RD celkem do 25 m 2 11 Pozemky ve funkčním celku se III. Nad 800 m 2 celkem 0,01 stavbou 12 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 13 Stavebně-technický stav III. Stavba se zanedbanou údržbou - 0,85 * (předpoklad provedení menších stavebních úprav) * Rok výstavby / kolaudace: 1960 Stáří stavby (y): 56 Zvýšení koeficientu s: 0,10 Koeficient pro úpravu (s): 0, Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i) V 13): 0,725 i=1

11 11 Základní cena upravená (ZCU = ZC I V ): 1 120,85 Kč/m 3 Cena stavby určená porovnávacím způsobem: CS P = OP ZCU = 563, ,85 = ,18 Kč Rodinný dům č.p. 57 zjištěná cena: ,18 Kč b) Pozemky b.1) Vyhláška 53/2016 Sb. b.1.1) Pozemky na LV číslo 217 4, 6 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle 3 Název obce: Příbor Název okresu: Nový Jičín Úprava výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku O i 1 Velikost obce I. Nad 5000 obyvatel 0,85 2 Hospodářsko-správní význam III. Obce s počtem obyvatel nad 5 tisíc a 0,85 obce všechny obce v okr. Praha-východ, Prahazápad 3 Poloha obce IV. Obec vzdálená od hranice zastavěného 1,01 území vyjmenované obce nebo oblasti v tab. č. 1 (kromě Prahy a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně 4 Technická infrastruktura v obci I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 1,00 5 Dopravní obslužnost obce IV. Bez dopravní obslužnosti (zastávka mimo 0,70 zastavěné území obce) 6 Občanská vybavenost v obci I. Komplexní vybavenost (obchod, služby, 1,00 zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) Základní cena výchozí: ZC v = 580, Kč/m 2 Základní cena pozemku: ZC = ZC v O 1 O 2 O 3 O 4 O 5 O 6 = 296, Kč/m 2 (Základní cena pozemku je zaokrouhlena na celé koruny.) Index trhu: I T = 1,000 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Geometrický tvar pozemku a II. Tvar bez vlivu na využití 0,00 velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; 0,00 ostatní orientace 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 0,00 4 Chráněná území a ochranná I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo 0,00 pásma 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 0,00 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00

12 12 Index omezujících vlivů: I O = 1 + P i = 1,000 i = 1 Index polohy: I P = 0,860 Index cenového porovnání dle 4: I = I T I O I P = 0, odst. 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC I = 254,5600 Kč/m 2 Parc. č. Název Výměra [m 2 ] Cena [Kč] 107 zastavěná plocha a nádvoří ,84 6 Zemědělské pozemky Koeficient pro úpravu základní ceny zemědělských pozemků dle přílohy č. 5: Obce s 5 10 tisíci obyvateli vlastní území + 80 % Úprava celkem: + 80 % 1,800 Zákl. cena [Kč/m 2 ] Parc. č. Název BPEJ Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] 108 zahrada ,97 8, ,24 Pozemky na LV číslo 217 zjištěná cena: ,08 Kč b.2) Věcná hodnota podle vyhlášky 53/2016 Sb. b.2.1) Pozemky na LV číslo 217 4, 6 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle 3 Název obce: Příbor Název okresu: Nový Jičín Úprava výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku O i 1 Velikost obce I. Nad 5000 obyvatel 0,85 2 Hospodářsko-správní význam III. Obce s počtem obyvatel nad 5 tisíc a 0,85 obce všechny obce v okr. Praha-východ, Prahazápad 3 Poloha obce IV. Obec vzdálená od hranice zastavěného 1,01 území vyjmenované obce nebo oblasti v tab. č. 1 (kromě Prahy a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně 4 Technická infrastruktura v obci I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 1,00 5 Dopravní obslužnost obce IV. Bez dopravní obslužnosti (zastávka mimo 0,70 zastavěné území obce) 6 Občanská vybavenost v obci I. Komplexní vybavenost (obchod, služby, 1,00 zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) Základní cena výchozí: ZC v = 580, Kč/m 2 Základní cena pozemku: ZC = ZC v O 1 O 2 O 3 O 4 O 5 O 6 = 296, Kč/m 2 (Základní cena pozemku je zaokrouhlena na celé koruny.)

13 13 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Geometrický tvar pozemku a II. Tvar bez vlivu na využití 0,00 velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; 0,00 ostatní orientace 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 0,00 4 Chráněná území a ochranná I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo 0,00 pásma 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 0,00 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 6 Index omezujících vlivů: I O = 1 + P i = 1,000 i = 1 Index cenového porovnání dle 4: I = I O = 1,000 4 odst. 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC I = 296,0000 Kč/m 2 Parc. č. Název Výměra [m 2 ] Cena [Kč] 107 zastavěná plocha a nádvoří , 6 Zemědělské pozemky Koeficient pro úpravu základní ceny zemědělských pozemků dle přílohy č. 5: Obce s 5 10 tisíci obyvateli vlastní území + 80 % Úprava celkem: + 80 % 1,800 Zákl. cena [Kč/m 2 ] Parc. č. Název BPEJ Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] 108 zahrada ,97 8, ,24 Pozemky na LV číslo 217 zjištěná cena: ,24 Kč c) Ocenění porovnávací metodou Ocenění nemovitých věcí je provedeno cenovým porovnáním (komparací). Porovnávací metoda ocenění vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Srovnatelnou cenou tedy rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek. Pro ocenění dané nemovité věci je použita multikriteriální metoda přímého porovnání podle Bradáče. Princip metody spočívá v tom, že z databáze znalce o realizovaných resp. inzerovaných prodejích podobných nemovitých věcí je pomocí přepočítacích indexů jednotlivých objektů odvozena tržní cena oceňovaného objektu. Indexy odlišnosti u jednotlivých objektů respektují jejich rozdíl oproti oceňovanému objektu. Z takto získané ceny následným statistickým vyhodnocením je zjištěna cena průměrná, v případě vhodnosti i cena minimální a maximální. Srovnávací nemovité věci: 1) Dům, Příbor, ul. Viznarova

14 14 Realitní server: Sreality.cz Kód nabídky: MoniT-ID: 1E6B1 Nabídková cena: , Kč vč. DPH Adresa: Viznarova, Příbor Obec: Příbor Číslo obce: Počet obyvatel: Okres: Nový Jičín Kraj: Moravskoslezský Popis: Rodinný dům 6+1 v Příboře. Řadový, dvoupodlažní dům se nachází v bezprostřední blízkosti historického centra města. Dům je po částečné rekonstrukci (nová střecha apod.) a svou dispozicí umožňuje seberealizaci nového majitele (půdní vestavba, rozdělení na dva byty, případně komerční využití přízemí). Celková plocha: 200 m 2 Zastavěná plocha: 100 m 2 Užitná plocha: 200 m 2 Plocha pozemku: 175 m 2 Plocha sklepa: 15 m 2 Umístění nemovitosti: centrum obce Druh nemovitosti: rodinný dům Typ domu: patrový Umístění domu: řadový Druh konstrukce: cihlová Stav objektu: dobrý Objekt je zařízen: částečně Rok rekonstrukce: 2009 Počet nadzemních podlaží: 3 Druh vlastnictví: jiné Voda: dálkový vodovod Elektřina: 230V, 400V Kanalizace: veřejná kanalizace Doprava: silnice Příslušenství: sklep

15 15 2) Dům, Příbor, ul. Místecká Realitní server: Sreality.cz Kód nabídky: MoniT-ID: 25FDA1 Nabídková cena: , Kč vč. DPH VÝRAZNÁ SLEVA Adresa: Místecká, Příbor Obec: Příbor Číslo obce: Počet obyvatel: Okres: Nový Jičín Kraj: Moravskoslezský Popis: Nabízíme exkluzivně zajímavý rodinný dům, situovaný v okrajové části obce Příbor. Dispozičně je řešen jako 3+1, kdy v přízemí je umístěna kuchyň, pokoj, koupelna, WC a v patře další 2 pokoje s prostorným balkónem. Elektřina v mědi, voda v plastu, plynová přípojka, obecní vodovod i kanalizace. Vnější omítka je břízolitová, střecha je pokryta eternitovou šablonou, v patře plastová okna. Dům je podsklepený, v zadní, odvrácené části je vstup pro garáž. Tento dům splňuje podmínky pro bydlení s dobrou dostupností do centra města, ale je vhodný i k podnikatelským aktivitám jako kancelářské prostory nebo prodejna. Celková plocha: 100 m 2 Zastavěná plocha: 78 m 2

16 16 Užitná plocha: 230 m 2 Plocha pozemku: 128 m 2 Plocha balkónu/terasy: 10 m 2 Umístění nemovitosti: okraj obce Druh nemovitosti: rodinný dům Typ domu: patrový Umístění domu: v bloku Druh konstrukce: cihlová Stav objektu: dobrý Rok kolaudace: 1950 Rok rekonstrukce: 2009 Počet nadzemních podlaží: 1 Počet podzemních podlaží: 1 Voda: dálkový vodovod Elektřina: 230V, 400V Plyn: plynovod Kanalizace: veřejná kanalizace Doprava: dálnice, silnice, MHD, autobus, vlak Příslušenství: balkón 3) Dům, Příbor, ul. Šmeralova Realitní server: Sreality.cz Kód nabídky:61136

17 17 MoniT-ID: 1ED555 Nabídková cena: , Kč vč. DPH Adresa: Šmeralova, Příbor Obec: Příbor Číslo obce: Počet obyvatel: Okres: Nový Jičín Kraj: Moravskoslezský Popis: Nabízíme k prodeji rodinný, celopodsklepený dům, který je po částečné rekonstrukci. Nové vnitřní omítky, el. v mědi, nová plastová okna a dveře, v r výměna plynového kotle, ALU oplechování střechy, vyvložkování komínu. Situován je na 2 nadzemní podlaží. V prvém je umístěna veranda, chodba se schodištěm ze které vstupujeme do kuchyně, velkého obývacího pokoje, koupelny, WC a prádelny. Ve druhém patře do kterého vystupujeme po schodišti z broušeného terasa, jsou umístěny dva dětské pokoje, prostorná ložnice, WC a koupelna. Podlahy v domě jsou z keramické dlažby, broušeného terasa a dřevěných palubek. V suterénu jsou sklepní prostory, kotelna, dílna a garáž. K domu v zadní části přiléhá zděný dřevník - kůlna, na pozemku stojí druhá - samostatná garáž. Na zahradě je několik ovocných a ozdobných stromů. Tento velmi dobře prostorově řešený dům stojí na rovině v klidné, okrajové části města Příbora, v dosahu veškerých služeb občanům. Celková plocha: 130 m 2 Zastavěná plocha: 84 m 2 Užitná plocha: 230 m 2 Plocha pozemku: 673 m 2 Plocha zahrady: 430 m 2 Plocha balkónu/terasy: 3 m 2 Plocha sklepa: 60 m 2 Umístění nemovitosti: klidná část obce Druh nemovitosti: rodinný dům Typ domu: patrový Umístění domu: samostatný Druh konstrukce: cihlová Stav objektu: po rekonstrukci Počet nadzemních podlaží: 2 Voda: místní zdroj Elektřina: 230V, 400V Plyn: plynovod Kanalizace: septik, veřejná kanalizace Doprava: dálnice, silnice, MHD, autobus, vlak Příslušenství: balkón, sklep

18 18 4) Dům, Příbor, ul. Jičínská Realitní server: Sreality.cz Kód nabídky: MoniT-ID: 2D6676 Nabídková cena: , Kč vč. DPH včetně provize a právních služeb Adresa: Jičínská, Příbor Obec: Příbor Číslo obce: Počet obyvatel: Okres: Nový Jičín Kraj: Moravskoslezský Popis: Rodinný dům stojící v klidné části obce Příbor v blízkosti centra. Nynější dispozici 3+1 lze po přestavbě 1.NP změnit, možno využít i jako dvougenerační dům. Dům je vhodný ihned k bydlení, je v původním, ale velice udržovaném a čistém stavu. V 1.NP jsou k dispozici technické místnosti: garáž, dílna, sklad, prádelna, sušárna, spíž. V tomto podlaží jsou udržovaná dřevěná okna, podlahy

19 19 dlažba. 2.NP nabízí 3 obytné místnosti s kuchyní, spíž, koupelnu, wc, chodbu a zimní zahradu. Okna jsou částečně nová plastová a udržovaná dřevěná, v pokojích zachovalé parkety, jinak linoleum nebo dlažba. Vytápění domu je řešeno plynovým kotlem, v obývacím pokoji krb. V dosahu veškerá občanská vybavenost. Celková plocha: 220 m2 Zastavěná plocha: 243 m2 Užitná plocha: 200 m2 Plocha pozemku: 866 m2 Druh nemovitosti: rodinný dům Typ domu: patrový Umístění domu: samostatný Druh konstrukce: cihlová Stav objektu: velmi dobrý Počet nadzemních podlaží: Elektřina: 400V 2

20 20 Seznam porovnávaných objektů: 1) Dům, Příbor, ul. Viznarova Výchozí cena (VC): , Kč Množství (M): 200,00 m 2 K polohy : 0,90 K stavu : 0,95 K vybav. : 0,95 K suterénu : 0,80 K podkroví : 1,00 K příslušenství : 1,00 K pozemků : 1,30 K redukce na zdroj ceny : 0,90 Jednotková cena (JC): 3 763,32 Kč Váha (V): 1,0 2) Dům, Příbor, ul. Místecká Výchozí cena (VC): , Kč Množství (M): 230,00 m 2 K polohy : 0,95 K stavu : 1,00 K vybav. : 0,95 K suterénu : 1,00 K podkroví : 1,00 K příslušenství : 1,00 K pozemků : 1,30 K redukce na zdroj ceny : 0,95 Jednotková cena (JC): 2 902,77 Kč Váha (V): 1,0 3) Dům, Příbor, ul. Šmeralova Výchozí cena (VC): , Kč Množství (M): 130,00 m 2 K polohy : 0,90 K stavu : 0,70 K vybav. : 0,70 K suterénu : 0,70 K podkroví : 1,00 K příslušenství : 0,80 K pozemků : 1,03 K redukce na zdroj ceny : 0,85 Jednotková cena (JC): 4 656,91 Kč Váha (V): 1,0 4) Dům, Příbor, ul. Jičínská Výchozí cena (VC): , Kč Množství (M): 220,00 m 2 K polohy : 0,85 K stavu : 0,85

21 21 K vybav. : 0,90 K suterénu : 1,00 K podkroví : 1,00 K příslušenství : 0,90 K pozemků : 1,03 K redukce na zdroj ceny : 0,85 Jednotková cena (JC): 4 424,97 Kč Váha (V): 1,0 kde JC = (VC / M) (K polohy K stavu K vybav. K suterénu K podkroví K příslušenství K pozemků K redukce na zdroj ceny ) Minimální jednotková cena za m 2 : Průměrná jednotková cena za m 2 ( (JC V) / V): Maximální jednotková cena za m 2 : 2 902,77 Kč 3 936,99 Kč 4 656,91 Kč Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m 2 : 3 936,99 Kč Jednotkové množství: 164,00 m 2 Porovnávací hodnota: = ,36 Kč Výsledná porovnávací hodnota: , Kč

22 22 C. Rekapitulace Ceny podle cenového předpisu Cena objektů Cena pozemků Celková cena podle cenového předpisu Věcná hodnota objektů podle vyhlášky Věcná hodnota pozemků podle vyhlášky Stanovená věcná hodnota celkem Cena zjištěná porovnávacím způsobem , Kč , Kč , Kč , Kč , Kč , Kč , Kč Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce , Kč Cena slovy: šestsetpadesáttisíc Kč

23 23 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu čj. Spr 2795/2000 ze dne pro základní obor ekonomika (odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí) a základní obor stavebnictví (stavby obytné a průmyslové). Znalecký posudek byl zapsán pod poř.číslem /16 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č V Metylovicích Ing. Marta Bílková E. Seznam příloh Fotodokumentace Výpis z katastru nemovitostí Katastrální mapa parcely 107 Katastrální mapa parcely 108 Územní plán

24 24 Fotodokumentace Oceňovaná část domu s příjezdem a pozemkem parc.č. 107 Celý dům- pravá část ve vlastnictví jiného subjektu Dvorní pohled na oceňovanou část domu- s přístavbou Vstup do domu 1.NP Zádveří se vstupy na WC a do komory 1.NP -WC

25 25 1.NP pokoj 1.NP -chodba 1.NP pokoj 1.NP pokoj 2.NP vstupní hala Schodiště do 2.NP 2.NP obývací pokoj s otvorem do kuchyně 2.NP Obývací pokoj

26 26 2.NP-Chodbička ke kuchyni, koupelně a vyvýšeným dveřím k půdě 2.NP kuchyně 2.NP koupelna 2.NP koupelna-snížená podlaha 2.NP koupelna Přístřešek s krbem

27 27 Přístřešek s krbem Krb v přístřešku Hospodářská budova- větší pravá část ve vlastnictví jiného subjektu Hospodářská budova- část Dřevěný přístavek za hosp.budovou Kotec pro psa Pozemek parc.č. 107 Pozemek parc.č. 108

28 28 Výpis z katastru nemovitostí

29 29

30 Katastrální mapa parcely

31 Katastrální mapa parcely

32 Územní plán 32