Znalecký posudek č /11

Transkript

1 č.j. 137Ex 6808/10 Znalecký posudek č /11 O obvyklé ceně bytu 2+1, č. 20/2 v rodinném domě čp. 20, Chlumec nad Cidlinou - Lučice, včetně podílu na společných částech domu a pozemku, stp.č. 178/1, katastrální území Lučice u Chlumce nad Cidlinou, obec Chlumec nad Cidlinou, okres Hradec Králové, kraj Královéhradecký - dle LV č. 216 Objednatel posudku: Exekutorský úřad JUDr. Petr Kocián, soudní exekutor ul. Veveří čp B r n o usnesení čj. 137Ex 6808/10-45 ze dne Účel posudku: zjištění ceny nemovitosti pro účely exekučního řízení Dle ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. František Řezníček Jiráskovo náměstí č.p Trutnov tel. mobil Posudek obsahuje 15 stran a 4 strany příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Trutnově,

2 strana č. 2 A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitosti v daném místě a čase - bytu 2+1, č. 20/2 v domě čp. 20 v Chlumci nad Cidlinou - Lučici, včetně podílu na společných částech budovy a pozemku dle LV č. 216, pro účely exekučního řízení. 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti paní Marie Chamulové, vlastníka nemovitosti. 3. Podklady pro vypracování posudku - výpis z KN Katastrálního úřadu - dálkový přístup, ze dne , výpis z listu vlastnictví č. 216, byt č. 20/2, podíl na společných částech domu a pozemku 532/1400, pozemek č. 178/1 - zastavěná plocha, byt. dům čp. 20 (LV 210) m 2, pozemek č. - ostatní plocha /zahrada - m 2, - snímek mapy katastru nemovitostí předmětných pozemků, list mapy 7-3/41, - doklady o výměrách bytu poskytnuté vlastníkem při místním šetření, - databáze prodejů nemovitostí sestavená společně se spolupracujícími znalci a odhadci v okrese Trutnov a Hradec Králové podle skutečně realizovaných prodejů, - podklady stavebního úřadu o stáří stavby , - skutečnosti a výměry zjištěné na místě dne , - fotodokumentace pořízená znalcem, - informace a údaje sdělené účastníky místního šetření, - dále nebyly na mé požádání předloženy žádné další doklady, které by měly vliv na ocenění. 4. Vlastnické a evidenční údaje LV č vlastník - Chamulová Marie, Lučice 20, Chlumec nad Cidlinou, identifikátor / Dokumentace a skutečnost dokumentace nemovitosti nebyla předložena, objekt je v průměrném stavebně technickém stavu, má špatnou údržbu. Byl postaven jako rodinný dům v roce Celkový popis nemovitosti Rodinný dům je postavený jako samostatně stojící, klasicky zděný s jedním nadzemním podlažím, bez podkroví, nepodsklepený, na mírně svažitém terénu, volně přístupný ze zpevněné komunikace, v zástavbě obdobných domů, v okrajové části zastavěného území obce - část zv. Lučice. Předmětný byt je v 1.N.P. vpravo. Objekt je napojen na veřejné rozvody elektřiny, telefonu a vody, je možnost nepojení na veřejný rozvod zemního plynu. Příslušenství nemovitosti tvoří přípojky, žumpa, studna, kůlny, zpevněné plochy, oplocení a venkovní úpravy. Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

3 strana č Obsah posudku 1/ Nákladová cena zjištěná Společné části domu a jeho příslušenství a) Pozemek Byt a) Byt 2+1 2/ Srovnávací hodnota zjištěná Společné části domu a jeho příslušenství a) Pozemek Byt a) Byt 2+1 3/ Omezení vlastnických práv věcná břemena 4/ Srovnávací hodnota dle prodejů 5/ Rekapitulace B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb. a vyhlášky č. 364/2010 Sb. vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 364/2010 Sb. o oceňování majetku. Podklady pro stanovení koeficientu K p : Okres: Hradec Králové Počet obyvatel: obyvatel

4 strana č. 4 1/ Nákladová cena zjištěná Společné části domu a jeho příslušenství a) Pozemek 28 je na mírně svažitém terénu, volně přístupný ze zpevněné komunikace, v zástavbě obdobných objektů v okrajové části zastavěného území obce. Není možné napojení na veřejné rozvody kanalizace. Je možné napojení na veřejné rozvody zemního plynu. Město Chlumec nad Cidlinou má evidováno obyvatel. Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle 28 odst. 1 činí 67,63 Kč. Cena je určena podle písm. k): ZC = C p 1,00, kde C p = 35 + ( ) 0, (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde je počet obyvatel v obci. 28 odst. 2 Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Významnost obce z hlediska zeměpisného, kulturního či hospodářského 18 % Výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu užití stavby 30 % Úprava celkem: 48 % 0,520 Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci 7 % Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % Úprava celkem: + 3 % 1,030 Koeficient změny cen staveb K i : 2,170 Koeficient prodejnosti K p : (Rodinné domy) 1,285 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] stavební 178/ ,63 101, ,88 Pozemek zjištěná cena: ,88 Kč Rekapitulace cen společných částí domu a jeho příslušenství: a) Pozemek ,88 Kč Cena společných částí domu a jeho příslušenství činí ke dni odhadu celkem: ,88 Kč Byt 2+1 spoluvlastnický podíl: 532 / ,35 Kč

5 strana č. 5 Byt a) Byt objekt rodinného domu je postavený z jedné sekce jako samostatně stojící, klasicky zděný s jedním nadzemním podlažím, bez podkroví, nepodsklepený, na mírně svažitém terénu, volně přístupný ze zpevněné komunikace, v zástavbě obytných domů, v okrajové obytné části zastavěného území města. Předmětný byt je v 1.N.P. vpravo. Objekt je napojen na veřejné rozvody elektřiny, telefonu a vody, je možné napojení na veřejný rozvod zemního plynu. Příslušenství nemovitosti tvoří přípojky, žumpa, studna, kůlny, zpevněné plochy, oplocení a venkovní úpravy. Umístění a popis bytu : 1. nadzemní podlaží vpravo o podlahové ploše 53,2 m2 Bytová jednotka 2+1 v prvním nadzemním podlaží je přístupná venkovním schodištěm z úrovně terénu a sestává ze dvou obytných místností, kuchyně, spíže, koupelny, WC, předsíně a zádveří. Nosné zdivo o tl. 0,45 m, stropy s rovným podhledem, podlahy z lina, respektive z koberců a keramické dlažby, vnitřní omítky hladké štukové. Okna dřevěná rámová dvojitá, dveře hladké plné nebo prosklené. Kuchyň s plynovým sporákem (propan butan), neobložená keramickým obkladem. Koupelna s obloženou vanou, bez umyvadla, obložená keramickým obkladem. WC splachovací, bez umývátka, obložené. Rozvod vody studené i teplé. Ohřev TUV v elektrickém bojleru. Vytápění je lokální kamny na tuhá paliva. Elektroinstalace třífázová s pojistkovými automaty. Rozvod plynu - propan butan. Ostatní vybavenost - není. Objekt má sedlovou střechu, krytou pálenými taškami na latě, s klempířskými konstrukcemi - pouze žlaby, Bleskosvod na objektu není. Fasáda hrubá vápenocementová bez obkladu soklu. Stavebně technický stav objektu je průměrný, údržba špatná. Na prvcích dlouhodobé životnosti se neprojevují žádné znaky statického narušení - narušené prvky krátkodobé životnosti, vzlínající vlhkost u terénu, narušené povrchy. Doklady o stáří objektu se nedochovaly, objekt byl postaven, dle mého odhadu, v roce stáří stavby 80 let. Použité konstrukce a materiály tomuto údaji odpovídají. Dle svědectví vlastníka, byl objekt zrekonstruován v roce 1984 a v roce 2009 byla povedena oprava elektroinstalace. Vzhledem ke stavu objektu použiji odborný odhad opotřebení. Byt není pronajímán, je užíván vlastníkem nemovitosti. Zatřídění pro potřeby ocenění Byt v rodinném domě typu A Konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená Podkroví: nemá podkroví Typ střechy: se sklonitou střechou Podlaží: s jedním nadzemním podlažím Polohový koeficient: 1,000 Kód klasifikace CZ-CC: 1121 Budovy dvoubytové Kód standardní klasifikace produkce: Koeficient změny ceny stavby: 2,170 Koeficient prodejnosti: 1,285 (Rodinné domy) domy rodinné dvoubytové a tříbytové

6 strana č. 6 Podlahové plochy bytu: pokoj 1 18,40 m 2 pokoj ,00 m 2 kuchyně + 8,00 m 2 koupelna + 3,30 m 2 WC + 1,30 m 2 spíž + 1,40 m 2 předsíň + 3,80 m 2 zádveří + 4,00 m 2 Podlahové plochy bytu celkem: = 53,20 m 2 Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení 1. Základy 8,20 % Standardní 2. Zdivo 21,20 % Standardní 3. Stropy 7,90 % Standardní 4. Střecha 7,30 % Standardní 5. Krytina 3,40 % Standardní 6. Klempířské konstrukce 0,90 % Podstandardní 7. Vnitřní omítky 5,80 % Standardní 8. Fasádní omítky 2,80 % Standardní 9. Vnější obklady 0,50 % Nevyskytuje se 10. Vnitřní obklady 2,30 % Standardní 11. Schody 1,00 % Nevyskytuje se 12. Dveře 3,20 % Standardní 13. Okna 5,20 % Standardní 14. Podlahy obytných místností 2,20 % Standardní 15. Podlahy ostatních místností 1,00 % Standardní 16. Vytápění 5,20 % Podstandardní 17. Elektroinstalace 4,30 % Standardní 18. Bleskosvod 0,60 % Nevyskytuje se 19. Rozvod vody 3,20 % Standardní 20. Zdroj teplé vody 1,90 % Standardní 21. Instalace plynu 0,50 % Podstandardní 22. Kanalizace 3,10 % Standardní 23. Vybavení kuchyně 0,50 % Standardní 24. Vnitřní vybavení 4,10 % Standardní 25. Záchod 0,30 % Standardní 26. Ostatní 3,40 % Nevyskytuje se Výpočet koeficientu vybavení stavby K 4 : Základní koeficient K 4 : 1,0000 Úprava koeficientu K 4 : 6. Klempířské konstrukce 0,54 0,90 % 0, Vnější obklady 0,54 1,852 0,50 % 0, Schody 0,54 1,852 1,00 % 0, Vytápění 0,54 5,20 % 0, Bleskosvod 0,54 1,852 0,60 % 0,0060

7 strana č Instalace plynu 0,54 0,50 % 0, Ostatní 0,54 1,852 3,40 % 0,0340 Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : = 0,9093 Ocenění: Základní jednotková cena: 2 290, 4, , Kč/m 2 Koeficient vybavení stavby K 1 : 1,0000 Koeficient vybavení stavby K 4 : 0,9093 Polohový koeficient K 5 : 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i : 2,1700 Koeficient prodejnosti K p : 1,2850 Základní jednotková cena upravená: = ,35 Kč/m 2 Základní cena bytu: 53, ,35 Kč = ,42 Kč Určení opotřebení odborným odhadem: Stáří: 80 roků Opotřebení: 70,000 % Odpočet opotřebení: ,42 Kč 70,000 % ,19 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = ,23 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na společných částech domu a příslušenství: Cena společných částí domu a jeho příslušenství = ,88 Kč Spoluvlastnický podíl: 532 / Hodnota spoluvlastnického podílu: = ,35 Kč ,35 Kč Cena po přičtení spoluvlastnického podílu: = ,58 Kč Byt 2+1 zjištěná nákladová cena : ,58 Kč 2/ Srovnávací hodnota zjištěná Společné části domu a jeho příslušenství a) Pozemek 28 je na mírně svažitém terénu, volně přístupný ze zpevněné komunikace, v zástavbě obdobných objektů v okrajové části zastavěného území obce. Není možné napojení na veřejné rozvody kanalizace. Je možné napojení na veřejné rozvody zemního plynu. Město Chlumec nad Cidlinou má evidováno obyvatel. Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle 28 odst. 1 činí 67,63 Kč. Cena je určena podle písm. k): ZC = C p 1,00, kde C p = 35 + ( ) 0, (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde je počet obyvatel v obci.

8 strana č odst. 2 Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Významnost obce z hlediska zeměpisného, kulturního či hospodářského 18 % Výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu užití stavby 30 % Úprava celkem: 48 % 0,520 Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci 7 % Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % Úprava celkem: + 3 % 1,030 Koeficient změny cen staveb K i : 2,170 Koeficient prodejnosti K p : (Rodinné domy) 1,285 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] stavební 178/ ,63 101, ,88 Pozemek zjištěná cena: ,88 Kč Rekapitulace cen společných částí domu a jeho příslušenství: a) Pozemek ,88 Kč Oddíl 2 cena společných částí domu a jeho příslušenství činí ke dni odhadu celkem: ,88 Kč Byt 2+1 spoluvlastnický podíl: 532 / ,35 Kč Byt a) Byt objekt rodinného domu je postavený z jedné sekce jako samostatně stojící, klasicky zděný s jedním nadzemním podlažím, bez podkroví, nepodsklepený, na mírně svažitém terénu, volně přístupný ze zpevněné komunikace, v zástavbě obytných domů, v okrajové obytné části zastavěného území města. Předmětný byt je v 1.N.P. vpravo. Objekt je napojen na veřejné rozvody elektřiny, telefonu a vody, je možné napojení na veřejný rozvod zemního plynu. Příslušenství nemovitosti tvoří přípojky, žumpa, studna, kůlny, zpevněné plochy, oplocení a venkovní úpravy. Umístění a popis bytu : 1. nadzemní podlaží vpravo o podlahové ploše 53,2 m2 Bytová jednotka 2+1 v prvním nadzemním podlaží je přístupná venkovním schodištěm z úrovně terénu a sestává ze dvou obytných místností, kuchyně, spíže, koupelny, WC, předsíně a zádveří. Nosné zdivo o tl. 0,45 m, stropy s rovným podhledem, podlahy z lina, respektive z koberců a keramické dlažby, vnitřní omítky hladké štukové. Okna dřevěná rámová dvojitá, dveře hladké plné

9 strana č. 9 nebo prosklené. Kuchyň s plynovým sporákem (propan butan), neobložená keramickým obkladem. Koupelna s obloženou vanou, bez umyvadla, obložená keramickým obkladem. WC splachovací, bez umývátka, obložené. Rozvod vody studené i teplé. Ohřev TUV v elektrickém bojleru. Vytápění je lokální kamny na tuhá paliva. Elektroinstalace třífázová s pojistkovými automaty. Rozvod plynu - propan butan. Ostatní vybavenost - není. Objekt má sedlovou střechu, krytou pálenými taškami na latě, s klempířskými konstrukcemi - pouze žlaby, Bleskosvod na objektu není. Fasáda hrubá vápenocementová bez obkladu soklu. Stavebně technický stav objektu je průměrný, údržba špatná. Na prvcích dlouhodobé životnosti se neprojevují žádné znaky statického narušení - narušené prvky krátkodobé životnosti, vzlínající vlhkost u terénu, narušené povrchy. Doklady o stáří objektu se nedochovaly, objekt byl postaven, dle mého odhadu, v roce stáří stavby 80 let. Použité konstrukce a materiály tomuto údaji odpovídají. Dle svědectví vlastníka, byl objekt zrekonstruován v roce 1984 a v roce 2009 byla povedena oprava elektroinstalace. Byt není pronajímán, je užíván vlastníkem nemovitosti. Podlahové plochy bytu (PP): pokoj 1 18,40 m 2 pokoj ,00 m 2 kuchyně + 8,00 m 2 koupelna + 3,30 m 2 WC + 1,30 m 2 spíž + 1,40 m 2 předsíň + 3,80 m 2 zádveří + 4,00 m 2 Podlahové plochy bytu celkem: = 53,20 m 2 Určení základní ceny za m 2 dle přílohy č. 19, tabulky č. 1: Kraj: Královéhradecký Obec: Chlumec nad Cidlinou Počet obyvatel: Indexovaná prům. cena (IPC): , Kč/m 2 Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Poptávka po obdobných nemovitostech v daném stavu a místě je výrazně nižší než nabídka, rodinný dům je na vlastním pozemku. Popis znaku Hodnocení znaku T i 1 Situace na dílčím (segmentu) I. Poptávka výrazně nižší než nabídka 0,10 trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve 0,00 spoluvlastnictví) 3 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) II. Bez vlivu 0,00 3 Index trhu (I T = 1 + T i): 0,900 i=1

10 strana č. 10 Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 5 Město Chlumec nad Cidlinou je správním centrem s téměř úplnou infrastrukturou ve správním obvodu obce s rozšířenou působností Hradec Králové - krajské a bývalé okresní město. Předmětná nemovitost se nachází v okrajové obytné části obce zv. Lučice. Jedná se o klasicky zděný rodinný dům s dvěma byty, v lokalitě, která je vhodná pro klidné rodinné bydlení s přiměřenou vzdáleností do centra města Chlumce nad Cidlinou - cca 2,5 km. Dostupnost - prodejna potravin 2 km, zastávka autobusu 300 m, vlaková zastávka 2,5 km, autobusové a vlakové nádraží cca 2,5 km. Město Chlumec nad Cidlinou má schválený územní plán města, stavba není v rozporu s územním plánem. Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Význam obce I. Bez většího významu 0,00 2 Úřady v obci II. Obecní úřad, popř. městský úřad se 0,02 stavebním úřadem nebo banka nebo policie nebo pošta 3 Poloha nemovitosti v obci I. Samoty, osady mimo souvisle zast. území 0,03 obce (odlehlá poloha) 4 Okolní zástavba a životní III. Převažující objekty pro bydlení 0,00 prostředí v okolí 5 Obchod, služby, kultura v okolí I. Žádný obchod nebo pouze se základními 0,03 nemovitosti potravinami 6 Školství a sport v okolí I. Žádná základní škola ani sportovní 0,04 nemovitosti zařízení 7 Zdravotnické zařízení v okolí II. Omezená dostupnost zdravotnické péče 0,00 nemovitosti 8 Veřejná doprava IV. Zastávka hromadné dopravy do 500 0,03 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 10 Nezaměstnanost v obci a okolí II. Průměrná nezaměstnanost 0,00 11 Změny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu 0,00 nemovitosti 12 Vlivy neuvedené 12 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index polohy (I P = 1 + P i): 0,950 i=1 Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 19, tabulka č. 2 viz.popis výše. Popis znaku Hodnocení znaku V i 1 Typ stavby IV. Budova - zděná nebo monolitická 0,10 konstrukce vyzdívaná 2 Společné části domu I. Žádné z dále uvedených 0,01 3 Příslušenství domu II. Bez dopadu na cenu bytu 0,00 4 Umístění bytu v domě II. Ostatní podlaží nevyjmenované 0,00 5 Orientace obyt. místností ke II. Ostatní světové strany - částečný výhled 0,00 světovým stranám 6 Základní příslušenství bytu III. Příslušenství úplné - standardní provedení 0,00 7 Další vybavení bytu a prostory I. Standardní vybavení, bez dalších prostor 0,03 užívané spolu s bytem 8 Vytápění bytu I. Lokální na tuhá paliva 0,10 9 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00

11 strana č Stavebně-technický stav III. Byt se zanedbanou údržbou - (předpoklad provedení menších stavebních úprav) * Kategorie stavby: D - stáří od 50 do 80 let včetně Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V 10 : 0,7 9 Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i) V 10): i=1 0,571 Index cenového porovnání (I = I T I P I V ): 0,900 0,950 0,571 = 0,488 Cena upravená (CU = IPC I): , 0,488 = 7 838,74 Kč/m 2 Určení porovnávací hodnoty (PP CU): 53, ,74 = ,97 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na společných částech domu a příslušenství: Cena společných částí domu a jeho příslušenství = ,88 Kč Spoluvlastnický podíl: 532 / Hodnota spoluvlastnického podílu: = ,35 Kč ,35 Kč Cena po přičtení spoluvlastnického podílu: = ,32 Kč 0,85 * Byt 2+1 zjištěná srovnávací cena: ,32 Kč 3/ Omezení vlastnických práv věcná břemena 1/ Věcné břemeno braní vody ze studny na parcele stp.č. 178/1 dle smlouvy ze dne , právní účinky dne Oprávnění pro stp.č. 892, a budovu čp povinnost k stp.č. 178/1 smlouva o věcném břemeni V3-1505/1997. Není známý rozsah věcného břemene. Stanovuji cenu věcného břemene dle znění 18, odstavec 5, Zákona oceňování majetku, ve výši ,- Kč, č. 151/1997 Sb. o 2/ Zástavní právo smluvní, částka ,- Kč pro Českou spořitelnu a.s. Praha. Smlouva o zřízení zástavního práva podle OZ ze dne , právní účinky dne neuvažuji při ocenění 3/ Zástavní právo exekutorské neuvažuji při ocenění 4/ Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti a nařízení exekuce. Tato omezení neuvažuji při stanovení hodnoty nemovitosti!

12 strana č. 12 4/ Srovnávací hodnota dle prodejů V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 2 roky. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Po nemovitostech uvedeného typu, t.j. Byt, uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěnému technickému stavu, v dané lokalitě, a u srovnatelných nemovitostí je poptávka nižší než nabídka. Proto s přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu technickému stavu, vybavení a způsobu využití, jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je obtížně obchodovatelná. Předmětná nemovitost je bytem 2+1 v 1. nadzemním podlaží zděného rodinného domu, postaveného v okrajové obytné části zastavěného území města, v průměrném standardu vybavení a v průměrném stavebně technickém stavu, se špatnou údržbou. Objekt je napojen na veřejné rozvody elektřiny, telefonu a vody, je možné napojení na veřejný rozvod zemního plynu. Příslušenství nemovitosti tvoří přípojky, žumpa, studna, kůlny, zpevněné plochy, oplocení a venkovní úpravy. K nemovitosti náleží standardní rozsah pozemku. Poloha nemovitosti je v okrajové části zastavěného území města, v klidné, stavebně oddělené lokalitě, která je vhodná pro bydlení. Nevýhodou je zanedbaná údržba bytu i domu, nemožnost napojení na veřejnou kanalizaci a velká vzdálenost k infrastruktuře města. Nemovitost není hodnocena výnosovou metodou výnosová hodnota nemovitosti nemá vypovídací hodnotu. Na nemovitosti váznou omezení vlastnických práv Zástavní právo pro ČS a.s., Zástavní právo exekutorské, exekuční příkazy k prodeji a nařízení exekuce, které do ocenění neuvažuji viz výpis z KN v příloze. Dále na nemovitosti vázne věcné břemeno braní vody ze studny (oddíl 3 posudku), jehož hodnota je stanovena ve výši ,- Kč. Srovnání je možné provést na základě obvyklé ceny podlahové plochy bytu vycházející z databáze a zkušeností znalce z prodejů obdobných nemovitostí v dané lokalitě. Podlahová plocha předmětného bytu ve výši 53,2 m 2. Obvyklá cena podlahové plochy ze srovnání = 8 500,- Kč/m 2. Obvyklá cena bytu srovnáním = ,- Kč. Byl proveden výpočet srovnávací metodou dle platné prováděcí vyhlášky zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a výsledná vypočtená srovnávací hodnota ve výši ,- Kč, přibližně koresponduje s obvyklou cenou předmětné nemovitosti, proto s ní nadále uvažuji jako s cenou obvyklou v daném místě a čase.

13 strana č. 13 Jako podklady pro srovnání byly použity údaje z vlastní databáze, databáze spolupracujících odhadců a inzerce realitních serverů. Podle těchto podkladů byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňovaná nemovitost, tyto nemovitosti : 1/ Nabídka realitního serveru Sreality.cz byt 2+1, Chlumec nad Cidlinou Nabídková cena ,- Kč Popis : Byt s balkonem v klidné části města. Má dva pokoje, chodbu, kuchyň, koupelnu a WC. V bytě jsou nová plastová okna. Je prostorný, skvěle udržovaný a velice dobře dispozičně řešený. Veškerá občanská vybavenost v místě. Družstevní byt v 2.NP panelového domu. Podlahová plocha 62 m2. Byt v lepší poloze, většího rozsahu, v lepším stavu a vybavení. 2/ Nabídka realitního serveru Sreality.cz byt 3+1, Chlumec nad Cidlinou Nabídková cena ,- Kč Popis : byt se nachází v přízemí samostatně stojícího cihlového domu. V blízkosti centrum obce, park, zámek, veškerá občanská vybavenost. Byt tvoří přibližně 1/4 domu, který prošel částečnou rekonstrukcí: nová chodba, schodiště, v r nová střešní krytina. Vstupní dveře bytu jsou z chodby domu a také z prostor zahrady, které vedou dále do ulice. K bytu náleží zahrada o výměře cca 150 m2. Právě z prostor zahrady vcházíme do verandy-přístavba (2,45 x 4m), dále do obytné kuchyně (4,2 x 3,8), podlahu zde tvoří parkety, okna jsou, stejně tak v celém bytě, dvojitá, špaletová. Stropy jsou 3,8 m vysoké. Z kuchyně se dostáváme, po pravé straně, do koupelny s WC. Rovně máme přístup do druhé obytné místnosti (6,5 x 5,65), podlahu zde tvoří opět parkety, máme zde přístup hlavními vchodovými dveřmi na chodbu domu (dveře jsou opatřeny atypickým orámováním), další obytná místnost má rozměry 4,85x6,15m, podlaha je zde dřevěná. Orientace je na jih, východ. Veškeré IS: veřejný vodovod, elektřina 220/380V, plyn (je zaveden do domu) vytápění bytu zajišťují kamna na tuhá paliva (každý pokoj), veřejná kanalizace, pevná telefonní linka, vlastní měřiče spotřeby. K bytu náleží půdní místnost o rozměru cca 25 m2, kde je zavedena elektřina, dále prostorný sklep s klenbovým stropem. Výměra bytu 100 m2. Byt v lepší poloze, většího rozsahu, v lepším stavu a vybavení. 3/ Nabídka realitního serveru Sreality.cz byt 3+1, Káranice Nabídková cena ,- Kč Popis : k prodeji byt 3+1 o rozloze 100 m2 v Káranicích po kompletní rekonstrukci. Byt má vlastní vchod a vlastní zahradu o rozloze 300 m2. Byt je 3-podlažní z toho jedno podlaží je nebytové (sklep 20 m2). Dispozice: 1. podlaží: chodba, WC, Kuchyň, obytná místnost, vchod do sklepa. 2. podlaží: chodba, 2x obytná místnost, koupelna. Byt v obdobné poloze, většího rozsahu, v lepším stavu a vybavení. Podle vlastní databáze realizovaných cen a nabídky realitních kanceláří byly v uplynulé době v oblasti, kde se nachází oceňovaná nemovitost, zobchodovány obdobné nemovitosti a při porovnání jejich parametrů a vypočtených cen, lze určit obvyklou cenu předmětné nemovitosti : Porovnávací hodnota: = , Kč

14 strana č. 14 5/ Rekapitulace Předmětná nemovitost je bytem 2+1 v 1. nadzemním podlaží zděného rodinného domu, postaveného v okrajové obytné části zastavěného území města, v průměrném standardu vybavení a v průměrném stavebně technickém stavu, se špatnou údržbou. Objekt je napojen na veřejné rozvody elektřiny, telefonu a vody, je možné napojení na veřejný rozvod zemního plynu. Příslušenství nemovitosti tvoří přípojky, žumpa, studna, kůlny, zpevněné plochy, oplocení a venkovní úpravy. K nemovitosti náleží standardní rozsah pozemku. Poloha nemovitosti je v okrajové části zastavěného území města, v klidné, stavebně oddělené lokalitě, která je vhodná pro bydlení. Nevýhodou je zanedbaná údržba bytu i domu, nemožnost napojení na veřejnou kanalizaci a velká vzdálenost k infrastruktuře města. Nemovitost není hodnocena výnosovou metodou výnosová hodnota nemovitosti nemá vypovídací hodnotu. Na nemovitosti váznou omezení vlastnických práv Zástavní právo pro ČS a.s., Zástavní právo exekutorské, exekuční příkazy k prodeji a nařízení exekuce, které do ocenění neuvažuji viz výpis z KN v příloze. Dále na nemovitosti vázne věcné břemeno braní vody ze studny (oddíl 3 posudku), jehož hodnota je stanovena ve výši ,- Kč. Nemovitost není v současnosti obchodována na volném trhu nemovitostí. Ceny jsou určeny za předpokladu uvolněného bytu a bez hodnoty omezení vlastnických práv!! Cena bytu podle cenového předpisu srovnávací hodnota Věcná hodnota bytu podle vyhlášky Srovnávací cena určená porovnávací metodou Hodnota věcného břemene Cena zjištěná porovnávacím způsobem , Kč , Kč , Kč , Kč , Kč Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce Cena slovy: čtyřistapadesáttisíc Kč , Kč V Trutnově, Ing. František Řezníček Jiráskovo náměstí čp Trutnov Prohlašuji, že při provedení ocenění jsem osobou nezávislou.

15 strana č. 15 C. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem vypracoval jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne , č.j.spr.1777/92, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí, a pro základní obor stavebnictví, pro odvětví stavby obytné a průmyslové, se specializací vady a poruchy staveb. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /11 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č /11 podle připojené likvidace. Ing. František Řezníček Jiráskovo náměstí čp Trutnov Odhadce nemovitostí certifikovaný dne , recertifikovaný dne , Bankovním institutem, vysoká škola, Praha na základě akreditace udělené Českým institutem pro akreditaci, pro oceňování majetku kategorie "nemovitost", certifikát QON, ev.č. 48/05 s platností do V Trutnově, Ing. František Řezníček Jiráskovo náměstí čp Trutnov D. Seznam příloh Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 216, Snímek katastrální mapy, Fotodokumentace, Poloha nemovitosti na mapě.

16 strana č. 16

17 strana č. 17

18 strana č. 18 Fotodokumentace - stav ke dni šipka označuje polohu bytu - kuchyně - koupelna - WC -

19 strana č. 19 Poloha nemovitosti na mapě šipka označuje polohu nemovitosti -